合富-XXXX淮南國(guó)際汽配城項(xiàng)目提案

合富輝煌（中國(guó)）2012年4月謹(jǐn)呈：淮南黃浦置業(yè)開創(chuàng)淮南汽車后市場(chǎng)第一城——淮南臺(tái)灣車配城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃代理投標(biāo)報(bào)告1報(bào)告思路項(xiàng)目理解及核心問(wèn)題界定項(xiàng)目定位及商業(yè)規(guī)劃建議市場(chǎng)背景分析及機(jī)會(huì)研判汽車市場(chǎng)分析宏觀背景解讀項(xiàng)目本體研究市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)布局項(xiàng)目市場(chǎng)定位階段營(yíng)銷策略推廣執(zhí)行策略整體營(yíng)銷思路項(xiàng)目招商執(zhí)行及商業(yè)運(yùn)營(yíng)建議項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路及執(zhí)行策略商業(yè)規(guī)劃建議2PART1項(xiàng)目理解及核心問(wèn)題界定3項(xiàng)目總體認(rèn)識(shí)與理解3月28日：收到招標(biāo)文件第一時(shí)間初步認(rèn)識(shí)：中等規(guī)模+與汽車關(guān)聯(lián)的+專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目3月30日：現(xiàn)場(chǎng)溝通與實(shí)地考察后深入了解：以汽配為主題的專業(yè)市場(chǎng)（地塊與政府角度）4月1日：區(qū)域市場(chǎng)初步調(diào)查研究后深度研判：淮南汽配市場(chǎng)的“拓荒者”（市場(chǎng)角度）4那么接下來(lái)我們需要解決的核心問(wèn)題是：項(xiàng)目具體做什么？——定位具象汽車產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度很高，在已經(jīng)確定的大方向下，需要對(duì)項(xiàng)目定位系統(tǒng)梳理，做什么主題概念？具體哪些業(yè)態(tài)業(yè)種組合？哪些功能分區(qū)？經(jīng)營(yíng)什么檔次？針對(duì)哪些客群？等等都需要一一的具象。項(xiàng)目應(yīng)該建什么？——規(guī)劃設(shè)計(jì)雖然項(xiàng)目初步規(guī)劃已基本完成，我們需要項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃進(jìn)一步科學(xué)界定，如業(yè)態(tài)業(yè)種如何布局？交通動(dòng)線如何規(guī)劃？物業(yè)形態(tài)、商鋪類型如何設(shè)計(jì)？等等項(xiàng)目到底怎么賣？——營(yíng)銷執(zhí)行最核心的問(wèn)題就是項(xiàng)目營(yíng)銷落地，項(xiàng)目到底怎么賣？賣什么價(jià)格？如何做市場(chǎng)推廣？如何完成招商任務(wù)等等都是關(guān)鍵問(wèn)題。項(xiàng)目核心問(wèn)題思考項(xiàng)目地塊屬性及總體發(fā)展方向已基本明確——138畝，以汽配為主題的專業(yè)市場(chǎng)。5拓荒者整合者領(lǐng)航者項(xiàng)目作為淮南汽車專業(yè)化市場(chǎng)的拓荒者，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，未來(lái)如何從一個(gè)市場(chǎng)拓荒者發(fā)展為市場(chǎng)整合者、領(lǐng)航者是貫穿項(xiàng)目全程的核心問(wèn)題。項(xiàng)目未來(lái)具體的操盤策略必須遵從客觀市場(chǎng)特征，脫離了市場(chǎng)，再好的噓頭也是空談。項(xiàng)目核心問(wèn)題思考6PART2市場(chǎng)背景分析及機(jī)會(huì)研判

7宏觀背景解讀汽車市場(chǎng)分析項(xiàng)目本體研究

解讀城市發(fā)展屬性、未來(lái)發(fā)展方向把握市場(chǎng)商業(yè)趨勢(shì)、了解商業(yè)現(xiàn)狀與規(guī)劃8宏觀背景解讀/城市屬性淮南作為能源城市，居民人均可支配收入較高，消費(fèi)與投資能力較強(qiáng)。城市概況：1952年建市，享有地方立法權(quán)，1985年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為對(duì)外開放城市，是安徽省城市人口超過(guò)100萬(wàn)、建成區(qū)面積超過(guò)100平方公里的“雙百”城市之一。也是我國(guó)53座特大城市之一，區(qū)域面積2596.4平方公里，人口250萬(wàn)人；產(chǎn)業(yè)特質(zhì)：煤炭業(yè)、電力和化工為支柱產(chǎn)業(yè)，醫(yī)藥、建材、紡織、機(jī)械、電子、輕工、高新技術(shù)等門類齊全的工業(yè)體系；資源優(yōu)勢(shì)：煤炭資源極為豐富，約占安徽省的71%，華東地區(qū)的32%；

城市發(fā)展：大力實(shí)施新型工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化、和淮同城化、創(chuàng)新推動(dòng)、可持續(xù)發(fā)展六大戰(zhàn)略。城市化率較高，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展空間大9宏觀背景解讀/城市價(jià)值合淮一體化規(guī)劃圖合淮同城化的戰(zhàn)略帶動(dòng)淮南快速發(fā)展的同時(shí)，也同時(shí)帶走了部分的消費(fèi)客群。合淮同城化發(fā)展戰(zhàn)略：依托合淮兩地相近的文化、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)和區(qū)域交通相近的機(jī)會(huì)，打造“兩心一廊兩翼”的空間格局；合淮同城化戰(zhàn)略目標(biāo)：城市一體化、經(jīng)濟(jì)一體化、文化一體化、交通一體化、環(huán)保一體化；合淮同城化將打造安徽最具競(jìng)爭(zhēng)力和輻射力的新經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體和中心城市，淮南市將在同城化進(jìn)程中得到全面發(fā)展，同事也將嚴(yán)重分流淮南本地的客群。10宏觀背景解讀/城市規(guī)劃城市確定了東進(jìn)、南擴(kuò)、北聯(lián)和西調(diào)的城市拓展空間；其中東進(jìn)、南擴(kuò)是城市發(fā)展的主向；東部城區(qū)：淮南市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，工業(yè)化和城市化的拓展區(qū)；北部新區(qū)南部城區(qū)東部城區(qū)西部城區(qū)東進(jìn)是城市發(fā)展的主向，本項(xiàng)目位于淮南市東部城區(qū)，是城市發(fā)展的主要方向，未來(lái)趨勢(shì)利好。城市確定了東進(jìn)、南擴(kuò)的發(fā)展主向，項(xiàng)目處在城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，發(fā)展前景廣闊11宏觀背景解讀/城市交通田家庵港G206國(guó)道合淮高速滁新高速合淮鐵路高鐵站水運(yùn)至蚌埠方向高速至合肥方向火車至合肥方向高速至阜陽(yáng)方向城區(qū)交通示意圖火車站合淮區(qū)域交通規(guī)劃圖區(qū)域內(nèi)逐步完善的交通體系將進(jìn)一步提升項(xiàng)目的外在影響力和內(nèi)在的凝聚力。合淮高速、城際高鐵、輕軌和新橋機(jī)場(chǎng)航站樓的的開通，淮南將逐步形成立體化交通網(wǎng)絡(luò)體系，以實(shí)現(xiàn)26分鐘直達(dá)合肥，與蚌埠和阜陽(yáng)等城市多方位對(duì)接的局面；項(xiàng)目位于國(guó)慶路東段，國(guó)慶路為城市主干道，貫穿淮南市，但目前人流量車流量較少；隨著城市東進(jìn)的規(guī)劃方向，東部新城的交通道路將會(huì)進(jìn)一步完善，項(xiàng)目?jī)r(jià)值將更易于實(shí)現(xiàn)。物流交通是汽車及其配件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的首要因素，淮南市的交通便利將為汽配產(chǎn)業(yè)提供強(qiáng)大的物流保障。12宏觀背景解讀/城市商業(yè)規(guī)劃淮南遠(yuǎn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：3個(gè)市級(jí)商業(yè)中心區(qū)（田家庵、西部城區(qū)、山南新區(qū)）5個(gè)區(qū)域商業(yè)中心區(qū)（潘集區(qū)、大通區(qū)、洞山、開發(fā)區(qū)、大學(xué)城）40個(gè)社區(qū)商業(yè)功能區(qū)（泉山路、惠利花園城、裕安、天橋、老龍眼、謝家集等社區(qū)商業(yè)）

15條特色商業(yè)街，組成不同層次的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局商業(yè)項(xiàng)目超過(guò)40個(gè)，面積超過(guò)90多萬(wàn)方由傳統(tǒng)的單核商圈，向多元化的城市時(shí)尚商業(yè)體轉(zhuǎn)變，提高商業(yè)輻射能力?；茨仙虡I(yè)發(fā)展將走向多元化，本項(xiàng)目的開發(fā)與城市商業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)相契合。山南新區(qū)西部城區(qū)本案田家庵鳳臺(tái)區(qū)潘集區(qū)大通區(qū)13宏觀背景解讀/城市商業(yè)格局淮南從單核商圈向多核發(fā)展，本案地處東進(jìn)南擴(kuò)的主流方向上，商業(yè)潛力巨大。本案早期：老城商圈現(xiàn)行：田家庵商圈未來(lái)：經(jīng)開區(qū)商圈未來(lái)：山南新區(qū)商圈未來(lái)：濱江商圈未來(lái)：八公山商圈未來(lái)：鳳臺(tái)新商圈山南將發(fā)展為行政、會(huì)展、文教、現(xiàn)代化商務(wù)中心；八公山將發(fā)展為集旅游、購(gòu)物、餐飲、休閑為一體的區(qū)域級(jí)商業(yè)圈；經(jīng)開區(qū)將發(fā)展為大型的商品交易市場(chǎng)以及物流配送中心；濱江商圈將發(fā)展為區(qū)域高檔住宅，集休閑娛樂(lè)于一體的商業(yè)中心；鳳臺(tái)將發(fā)展為縣域級(jí)的商業(yè)中心。早期：老城商圈，以渡口帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，全盛時(shí)期為七、八十年代；范圍北至淮河路、南到國(guó)慶路呈豐字形分布；從零售逐步向?qū)I(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，人氣正逐步下降，商業(yè)功能正逐步被其他商業(yè)區(qū)代替；現(xiàn)行：田家庵商圈，90年開始起步；范圍以龍湖路為中軸，東至人民路，西到陳家崗路，南至舜耕中路，北到國(guó)慶路；將發(fā)展為集地下和地上商業(yè)為一體的多功能商業(yè)聚集區(qū)；未來(lái)：位于處在城市核心商圈與未來(lái)區(qū)級(jí)商圈過(guò)度地帶，是城市“東進(jìn)南擴(kuò)“的規(guī)劃戰(zhàn)略的主軸線，項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿^大。本案：東進(jìn)南擴(kuò)14宏觀背景解讀總結(jié)能源城市屬性決定了消費(fèi)客群的特質(zhì)，消費(fèi)需求大、投資能力強(qiáng)都將為本項(xiàng)目未來(lái)的順利去化提供重要支撐；項(xiàng)目地塊處在城市發(fā)展主流方向上，發(fā)展前景看好，伴隨區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)的進(jìn)一步凸顯，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)及汽車關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較大利好；淮南商業(yè)發(fā)展整體處在大升級(jí)階段，不僅僅表現(xiàn)在城市商圈的多核發(fā)展，也同時(shí)表現(xiàn)在新型業(yè)態(tài)的逐步引導(dǎo)上，本案與城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)準(zhǔn)確契合。15

宏觀背景解讀

汽車市場(chǎng)分析項(xiàng)目本體研究

中國(guó)汽車市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)安徽汽車城/汽車城項(xiàng)目研究淮南汽車市場(chǎng)現(xiàn)狀及客群研究16汽車市場(chǎng)分析/中國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展2011年，我國(guó)汽車市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)增長(zhǎng)，汽車產(chǎn)銷量雙超1840萬(wàn)輛，仍居全球第一。中國(guó)汽車保有量已經(jīng)突破1億輛，汽車保有量的迅速增加會(huì)引發(fā)新的商機(jī)，特別是盈利能力較強(qiáng)的汽車后市場(chǎng)板塊。2005年我國(guó)汽車后市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額為880億元，到2009年增加到2400億元，預(yù)計(jì)到2012年將增至5000億元左右，年復(fù)合增長(zhǎng)率為26.9%。17汽車市場(chǎng)分析/中國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展國(guó)內(nèi)車主:每年單車使用費(fèi)用高達(dá)21721元。大中型車主,在汽車使用費(fèi)用上的支出,大約是微型轎車的一倍以上，差異巨大。其中，燃油和保險(xiǎn)費(fèi)用占據(jù)了50%以上。維修和配件等方面,約占用車總支出的16.1%，平均約3500元。一輛私人中低級(jí)轎車全壽命的費(fèi)用,大約是購(gòu)置費(fèi)的2倍多。未來(lái)伴隨汽車保有量的持續(xù)增長(zhǎng)，汽車相關(guān)服務(wù)業(yè)的消費(fèi)潛力也將得到進(jìn)一步釋放。182006年汽車零部件市場(chǎng)配套規(guī)模為5200億元，2010年高達(dá)14000億元，接近2006年三倍；汽車工業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，未來(lái)汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一，汽車零部件業(yè)作為中國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)中最為關(guān)鍵的一環(huán)，在其整車的拉動(dòng)下，必將迎來(lái)一個(gè)新的飛躍。近年來(lái)，伴隨汽車市場(chǎng)總體的快速發(fā)展，也催生了一大批汽車城、汽配城等項(xiàng)目。汽車市場(chǎng)分析/中國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展19安徽省汽車市場(chǎng)（第一代）名稱位置占地面積經(jīng)營(yíng)面積業(yè)態(tài)開業(yè)時(shí)間合肥汽配城（擴(kuò)建中）合肥市長(zhǎng)江東路714號(hào)300畝20萬(wàn)平米，商鋪500余家整車貿(mào)易、汽摩配件、汽車快修、汽車美容裝飾、倉(cāng)儲(chǔ)物流1994年10月汽車市場(chǎng)分析/安徽汽車市場(chǎng)發(fā)展20安徽省汽車市場(chǎng)（第二代）名稱位置占地經(jīng)營(yíng)面積業(yè)態(tài)開業(yè)時(shí)間安慶國(guó)際汽車城石塘湖路6號(hào)500畝一期：汽摩配，面積5.3萬(wàn)平二期：汽貿(mào)區(qū)4.1萬(wàn)平米三期：專業(yè)功能區(qū)占地面積285畝（標(biāo)準(zhǔn)4S店區(qū)、準(zhǔn)4S店區(qū)；汽車配件、美容、維修區(qū)；商務(wù)公寓區(qū)；商務(wù)功能區(qū)）一期：汽摩配專業(yè)市場(chǎng)；二期是汽車、特種車、二手車整車銷售及綜合配套市場(chǎng)；三期為“汽車文化”主題的會(huì)展、商務(wù)、休閑、培訓(xùn)園區(qū)和國(guó)際知名品牌汽車專營(yíng)區(qū)域2006年11月安徽國(guó)際汽車城大地汽摩配市場(chǎng)銅陵北路與北二環(huán)路交匯處160畝13萬(wàn)平米A區(qū)：摩托、電動(dòng)、三輪車及其配件銷售；B區(qū)C區(qū)：汽車配件、美容、用品、快修。2003年六安國(guó)際汽車城皖西東路188號(hào)1000畝一期170畝，10萬(wàn)平米；汽車、汽配、汽車展廳；摩托車、電動(dòng)車及配件批零；農(nóng)業(yè)裝備、工程機(jī)械綜合市場(chǎng)；二手車交易市場(chǎng)，五金機(jī)電；2006年3月汽車市場(chǎng)分析/安徽汽車市場(chǎng)發(fā)展21安徽省汽車市場(chǎng)（第三代）名稱位置占地經(jīng)營(yíng)面積業(yè)態(tài)開業(yè)時(shí)間安徽華中汽配大市場(chǎng)合肥市包河區(qū)南淝河路平塘王村316畝共25萬(wàn)平米首期建設(shè)用地103畝，汽配專業(yè)市場(chǎng)，建筑面積12萬(wàn)平米。汽配、汽修、物流2009年2月包河汽車用品大市場(chǎng)合肥市包河工業(yè)區(qū)人民大街18號(hào)1000畝150萬(wàn)平米（一期320畝，建筑面積34萬(wàn)平米，2000余套商鋪）2S店、汽車用品快修、物流倉(cāng)儲(chǔ)時(shí)間待定六安金太陽(yáng)國(guó)際汽車城六安市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)六路8號(hào)1000畝一期200畝，建筑面積13萬(wàn)平米汽車銷售、汽車用品區(qū)、金融、保險(xiǎn)、汽車超市、會(huì)展中心等的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)城2010年5月安徽蕪湖汽配市場(chǎng)蕪湖市弋江北路1號(hào)120畝2萬(wàn)方，300余套商鋪汽配、汽修、整車銷售、物流配載時(shí)間待定池州國(guó)際汽車城池州市站前區(qū)長(zhǎng)江南路50畝 4萬(wàn)平米 汽車銷售、汽車后產(chǎn)業(yè)服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)及酒店式商務(wù)辦公、速8汽車主題酒店2010年4月汽車市場(chǎng)分析/安徽汽車市場(chǎng)發(fā)展22安徽省典型汽車市場(chǎng)（四）名稱位置占地經(jīng)營(yíng)面積業(yè)態(tài)開業(yè)時(shí)間巢湖亞夏國(guó)際汽車城巢湖市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)313.2畝18.78萬(wàn)平米 汽車展示營(yíng)銷、汽車維修保養(yǎng)、汽車美容裝潢、汽摩配件、駕駛員培訓(xùn)考試及綜合物流辦公六大功能2009年5月毫州春雨光彩國(guó)際汽車城安徽蒙城鯤鵬東路66號(hào)713畝70余萬(wàn)平米30家43店2000間鋪面整車銷售、汽車配件、汽車用品、汽車博覽場(chǎng)館、汽車文化中心、二手車交易、摩托車/電瓶車及配件；倉(cāng)儲(chǔ)物流中心、現(xiàn)代電子商務(wù)中心、汽車LIVINGMALL等十多個(gè)業(yè)態(tài)2010年11月開工阜陽(yáng)國(guó)際汽配城阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)汽貿(mào)物流園380畝32萬(wàn)平米集汽車、農(nóng)機(jī)、摩托車、工程機(jī)械展示、銷售、配件經(jīng)銷、售后服務(wù)及維修為一體的國(guó)際化汽車零部件綜合廣場(chǎng)時(shí)間待定淮南華峰汽車城淮南市洞山中路1300畝160萬(wàn)平米一站式汽車新城時(shí)間待定萬(wàn)勝國(guó)際汽車城滬渝滬蓉高速懷寧出口1200畝80余萬(wàn)平米一站式汽車新城時(shí)間待定西南國(guó)際汽車城肥西縣翡翠南路與三河路交匯處105畝近10萬(wàn)平米汽配、汽修、美容裝飾；整車銷售；商務(wù)辦公、公寓時(shí)間待定蕪湖國(guó)際汽車城蕪湖市東四大道與東三環(huán)交匯處650畝 47萬(wàn)平米汽車主題公園：汽車銷售、室內(nèi)二手車交易中心、汽車零配件、賽車服務(wù)商務(wù)辦公、餐飲娛樂(lè)、銀行酒店 時(shí)間待定汽車市場(chǎng)分析/安徽汽車市場(chǎng)發(fā)展23合肥汽配城合肥汽配城座落于安徽省合肥市東大門長(zhǎng)江東路714號(hào)，總占地面積達(dá)280畝，從業(yè)人員近3000人，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)以批發(fā)為主、批零兼營(yíng)、維修裝潢配套為輔，是安徽省最大的汽車后服務(wù)專業(yè)市場(chǎng);汽配城采用商鋪?zhàn)赓U等形式招商，業(yè)態(tài)涵蓋整車貿(mào)易、汽摩配件、汽車快修、汽車美容裝飾、倉(cāng)儲(chǔ)物流等;目前安徽溫商投資集團(tuán)與三聯(lián)實(shí)業(yè)公司為更好的鞏固、調(diào)整、提升、創(chuàng)新合肥汽配城的市場(chǎng)品牌形象，對(duì)合肥汽配城進(jìn)行改造,共同實(shí)施改造、擴(kuò)建合肥汽配城工程項(xiàng)目；總投資近5億元人民幣，總建筑面積達(dá)到16萬(wàn)平方米；改造項(xiàng)目分為兩大部分：一是沿長(zhǎng)江東路兩幢29層高樓，計(jì)8萬(wàn)多平方米；二是以天長(zhǎng)路為主入口，臨淮路為次入口的市場(chǎng)交易區(qū)，計(jì)7萬(wàn)多平方米，年交易額可達(dá)20多億元人民幣，是一個(gè)集整車貿(mào)易、配件銷售、快修連鎖、物流配送、倉(cāng)儲(chǔ)集散、會(huì)議展示、研發(fā)培訓(xùn)、電子商務(wù)、商住娛樂(lè)為一體的，綜合型、多功能的汽車后服務(wù)行業(yè)文化園區(qū)。合肥最大的綜合性、多功能的汽車后服務(wù)專業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。24阜陽(yáng)國(guó)際汽配城阜陽(yáng)國(guó)際汽配城位于阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，占地380余畝，規(guī)劃建筑面積32萬(wàn)平方米，總投資8億元人民幣。阜陽(yáng)國(guó)際汽配城是集經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息于一體的國(guó)際化汽車零部件綜合廣場(chǎng)，建成后年交易額可達(dá)30億元以上，年實(shí)現(xiàn)利稅達(dá)5000多萬(wàn)元，可直接創(chuàng)造就業(yè)崗位6000余個(gè)。阜陽(yáng)國(guó)際汽配城是安徽省“861”重點(diǎn)工程，規(guī)劃入駐企業(yè)3000余家。阜陽(yáng)國(guó)際汽配城是集展示交易功能、會(huì)展服務(wù)功能、商務(wù)辦公功能、電子商務(wù)功能等八大功能為一體的大型專業(yè)市場(chǎng)。阜陽(yáng)國(guó)際汽配城建成后，可帶動(dòng)多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。阜陽(yáng)國(guó)際汽配城本著整體式運(yùn)營(yíng)、獨(dú)立式經(jīng)營(yíng)、體驗(yàn)式營(yíng)銷、一站式服務(wù)的經(jīng)營(yíng)理念，與阜陽(yáng)汽貿(mào)物流園共同打造“全省第一，全國(guó)一流”的汽服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。一旦建成后，將與汽貿(mào)物流園共同打造一條完整的汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。目前一期10萬(wàn)方基本銷售完畢，招商率完成70%，正在交房階段，預(yù)計(jì)10月份開業(yè)。集經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息于一體的國(guó)際化汽車零部件綜合廣場(chǎng)。25六安國(guó)際汽車城六安國(guó)際汽車城是目前六安市最大的汽車銷售、汽修汽配市場(chǎng)。共38#建筑組成，功能分區(qū)細(xì)致：汽車、汽配市場(chǎng)，摩托車、電動(dòng)車及配件批零市場(chǎng)；該項(xiàng)目突出特點(diǎn)是整車銷售比重較大，主要是2S/3S店、汽車專營(yíng)店為主；10萬(wàn)平米、街鋪式、845套（每套是上下兩層組成）、主力鋪型150平米；整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一管理，目前入駐率達(dá)到近100%，市場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)良好。中國(guó)中部地區(qū)最大的汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈綜合交易市場(chǎng)26淮南華鋒汽車城淮南市規(guī)劃中最大的一站式汽車新城。淮南華鋒國(guó)際汽車城位于淮南市洞山中路，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃占地1300畝，總建筑面積達(dá)160萬(wàn)方，是淮南市規(guī)劃中最大的一站式汽車新城，以全產(chǎn)業(yè)鏈整合為特征。目前項(xiàng)目剛剛立項(xiàng)，處在規(guī)劃中。未來(lái)可能成為本項(xiàng)目最為重要的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。27汽車市場(chǎng)分析/安徽汽車市場(chǎng)發(fā)展安徽汽車市場(chǎng)整體發(fā)展較快，特別近年來(lái)建設(shè)了一大批汽車城/汽配城等項(xiàng)目，各地市都在籌備、規(guī)劃建設(shè)汽車市場(chǎng)，市場(chǎng)發(fā)展前景被共同看好。盡管目前車市低迷，但一座座汽車城仍然如雨后春筍般在江淮大地上拔地而起，如淮南華峰汽車城、合肥西南國(guó)際汽車城、銅陵國(guó)際汽車城、亳州春雨國(guó)際汽車城、懷寧春雨國(guó)際汽車等等，投資者同時(shí)是看中還有三、四線城市汽車市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?；目前安徽在?jīng)營(yíng)的汽車城/汽配城項(xiàng)目除了合肥的幾個(gè)市場(chǎng)還算良好外，其他市場(chǎng)多處在培育期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)狀況一般；伴隨類比項(xiàng)目的集中上馬，正在建設(shè)項(xiàng)目的招商、銷售的也壓力越來(lái)越大；28汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/總體發(fā)展城市城市汽車保有量（萬(wàn)輛）增長(zhǎng)率人口（萬(wàn)人）淮南10.3515.2%245合肥85.0784%752蚌埠15.416.7%352阜陽(yáng)33.618.8%1025六安25.318%704淮南市與周邊地區(qū)汽車保有量比較1、淮南市由于城市面積小、人口基數(shù)少，與周邊城市相比市場(chǎng)規(guī)模總量小，表現(xiàn)較為突出的是人均汽車擁有量和城區(qū)人均汽車保有量都位居全省前列；2、淮南市作為能源城市，居民可支配收入較高決定了淮南市人均汽車保有量超出安徽省平均水平，但由于人口基數(shù)局限，汽車保有量總量不高，限制了汽車流通和服務(wù)行業(yè)規(guī)模。29汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/總體發(fā)展淮南市近三年汽車市場(chǎng)情況1、淮南市近三年來(lái)，汽車保有量穩(wěn)步增長(zhǎng)，受宏觀政策影響，增速略有下滑；2011年突破10萬(wàn)大關(guān)，平均8戶一輛車；2、其中私人汽車占據(jù)60%，卻年均增長(zhǎng)速度超過(guò)30%；車輛類型中載客車輛占據(jù)70%；3、淮南整體的汽車市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿σ廊缓艽螅貏e是私家小汽車、高端轎車的后市場(chǎng)發(fā)展空間較大。30汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/空間分布淮南市汽車類商業(yè)分布本案目前整個(gè)淮南市還沒(méi)有專業(yè)的汽車城/汽配城，汽銷/汽配/汽修等商業(yè)整體比較分散，城區(qū)內(nèi)約500-600家相關(guān)經(jīng)營(yíng)戶；自發(fā)存在，缺乏整體規(guī)劃；經(jīng)營(yíng)規(guī)范性差，行業(yè)發(fā)展理性不夠，附加值低，發(fā)展動(dòng)力匱乏；僅有幾處相對(duì)集中板塊，整車銷售主要集中在開發(fā)區(qū)管委會(huì)附近；汽配/汽修主要集中在安成鋪、供電局、水廠路六里站附近；摩托車電動(dòng)車主要集中人民路附近；31汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/空間分布4S店經(jīng)營(yíng)品牌淮南金悅東風(fēng)悅達(dá)起亞淮南鑫眾上海大眾淮南中洲東風(fēng)本店盛世通雪佛蘭百世行別克淮南廣通廣汽本田淮南瑞鑫奇瑞淮南中駿日產(chǎn)淮南恒美北京現(xiàn)代淮南潤(rùn)美福特目前淮南的4S整體較少，品牌缺失很大。城區(qū)的大部分4S店都集中開發(fā)區(qū)，鳳臺(tái)僅有部分國(guó)產(chǎn)車4S店；淮南開設(shè)4S店的主要就4/5個(gè)老板，每人平均有兩個(gè)店，幾乎壟斷了淮南4S店市場(chǎng)，外部投資較難進(jìn)入；淮南市場(chǎng)客群受到合肥的吸納較大，客源外流現(xiàn)象突出。開發(fā)區(qū)4S店集中區(qū)32汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/空間分布安成鋪大車汽配汽修集中區(qū)二手車市場(chǎng)機(jī)動(dòng)車舊貨市場(chǎng)地點(diǎn)安成鋪商戶數(shù)量130家左右物業(yè)形態(tài)一層或二層商鋪為主商鋪面積100-150平米租金范圍10-40元/平米/月主營(yíng)范圍汽配/汽修/美容/二手車批零結(jié)構(gòu)零售為主周邊配套物流、倉(cāng)儲(chǔ)、生活突出特征大車、貨車、重卡為主安成鋪區(qū)位交通條件特殊，大轉(zhuǎn)盤十字路口連接田家庵、潘集、謝家集、大通等區(qū)，大交通大物流優(yōu)勢(shì)造就了其淮南獨(dú)有的大車、貨車、重卡配件、維修集中區(qū)地位；周邊有多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，整體的區(qū)域環(huán)境較差，有待于改造升級(jí)；由于該區(qū)域較適合經(jīng)營(yíng)大車汽配汽修，加之經(jīng)營(yíng)時(shí)間較久，老客群較多，大部分經(jīng)營(yíng)戶對(duì)本案抗性較大，無(wú)外遷意向；33汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/空間分布供電局小車汽配汽修集中區(qū)地點(diǎn)淮舜南路供電局附近商戶數(shù)量100家左右物業(yè)形態(tài)一層或二層商鋪為主商鋪面積50-100平米租金范圍20-30元/平米/月主營(yíng)范圍汽配/汽修/美容/二手車批零結(jié)構(gòu)零售為主周邊配套——突出特征小車、出租車汽配維修為主供電局附近主要是靠近市區(qū)，連接火車站汽車站，交通便捷，方便小車、出租車維修美容等；該區(qū)域內(nèi)配件、維修所占比例相當(dāng)，小店居多；分布較為密集，主要在供電局至舜耕中路一段；伴隨城市車輛的不斷增多，市區(qū)交通壓力的增大，區(qū)域內(nèi)營(yíng)商環(huán)境亟待提升，商戶對(duì)專業(yè)類汽配市場(chǎng)的認(rèn)同度相對(duì)較高。；34汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/空間分布水廠路小車汽修美容集中區(qū)地點(diǎn)水廠路六里站附近商戶數(shù)量60家左右物業(yè)形態(tài)一層或二層商鋪為主商鋪面積50-100平米租金范圍10-20元/平米/月主營(yíng)范圍汽修/美容/二手車批零結(jié)構(gòu)零售為主周邊配套——突出特征小車、出租車維修美容為主水廠路與國(guó)慶東路至六里站附近連成一片，呈L型分布，依靠交通、租金低廉等特點(diǎn)自發(fā)聚集。主要經(jīng)營(yíng)小車、出租車的維修、美容為主，兼顧部分汽配、二手車、汽車租賃、電動(dòng)車經(jīng)營(yíng)等；該區(qū)域經(jīng)營(yíng)戶租金承受能力有限，對(duì)新型汽配市場(chǎng)觀望態(tài)度較多，部分大店期望度較高。35汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/空間分布地點(diǎn)人民北路附近商戶數(shù)量15家左右物業(yè)形態(tài)一層或二層商鋪為主商鋪面積200-500平米租金范圍20-30元/平米/月主營(yíng)范圍電動(dòng)車、自行車銷售維修批零結(jié)構(gòu)零售為主周邊配套——突出特征大店、品牌店目前淮南市電動(dòng)車摩托車經(jīng)營(yíng)相當(dāng)集中的區(qū)域主要分布在人民北路，主要是大店、品牌店居多；區(qū)域內(nèi)電動(dòng)車摩托車經(jīng)營(yíng)配件、維修的較少，僅靠近國(guó)慶中路有幾家；表現(xiàn)較為突出的是電動(dòng)車銷售，以專賣店、專賣廳、精品廣場(chǎng)等形式存在；一般是需要靠近城市核心商圈，依托龐大消費(fèi)客群支撐，無(wú)外遷意向。人民北路電動(dòng)車摩托車集中區(qū)36汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/空間分布火車站附近洞山路沿線交通局附近火車站附近：以大型倉(cāng)儲(chǔ)式汽配店表現(xiàn)最為突出，批發(fā)為主，送貨上門；洞山路沿線：多是大型汽修廠、汽修店，以汽車維修、改造、美容為主；交通局附近：主要以汽車美容為主，大店較多。37汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/經(jīng)營(yíng)調(diào)查淮南汽配市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)問(wèn)卷調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果抽樣區(qū)域抽樣地點(diǎn)數(shù)量（份）開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)、水廠路21市區(qū)內(nèi)供電局、火車站、交通局、安理工附近49城西安成鋪26——實(shí)收問(wèn)卷96份，無(wú)效4份38主營(yíng)類型分析汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/經(jīng)營(yíng)調(diào)查被調(diào)查者，經(jīng)營(yíng)汽配、汽修所占比重最多，接近80%；其次是汽車美容；汽車銷售、二手車及其他汽車服務(wù)經(jīng)營(yíng)相對(duì)較少；淮南目前的汽車后市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較大，特別是汽車維修、汽車美容表現(xiàn)突出。39汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/經(jīng)營(yíng)調(diào)查商鋪類型分析商鋪面積分析商鋪類型一層、二層商鋪所占比重最大，三層及三層以上商鋪幾乎沒(méi)有，這主要是市場(chǎng)缺乏整體規(guī)劃，多是自發(fā)性經(jīng)營(yíng)，沿街分布，商鋪形態(tài)多是一層底商；商鋪面積以50-100平米最多，超過(guò)50%，主要是中小商鋪為主，說(shuō)明目前淮南汽配汽修商業(yè)的經(jīng)營(yíng)整體較為粗放，小店居多，缺乏大戶、品牌店的市場(chǎng)帶動(dòng)；40汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/經(jīng)營(yíng)調(diào)查租金承受范圍分析批零結(jié)構(gòu)分析被調(diào)查商戶中，總體租金承受能力不高，20-40元/平米/月水平居多，很多商戶選擇租金水平相對(duì)較低的城市支路經(jīng)營(yíng)；淮南汽配市場(chǎng)主要以零售為主，批發(fā)為主的主要針對(duì)市區(qū)的眾多中小汽修店；淮南汽配貨源地主要來(lái)自合肥、蚌埠等地；41汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/經(jīng)營(yíng)調(diào)查淮南市場(chǎng)總體認(rèn)知調(diào)查淮南大部分汽配商家認(rèn)為整體太分散，經(jīng)營(yíng)一般，需要政府的統(tǒng)一規(guī)劃，市場(chǎng)升級(jí)；本地商戶對(duì)供電局、安成鋪兩大板塊的認(rèn)同度較高，目前這兩大板塊的聚集度也最高，未來(lái)也是本項(xiàng)目需要重點(diǎn)整合爭(zhēng)取的商戶資源；42汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/經(jīng)營(yíng)調(diào)查對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知與建議超過(guò)一半的被調(diào)查商家知道本項(xiàng)目，甚至去看過(guò)，但對(duì)項(xiàng)目了解度還不夠，詢問(wèn)到底做什么；在對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展方向建議中，認(rèn)為做小車配件的占據(jù)最多，其次是汽車維修與大車配件，汽車美容也有相當(dāng)一部分；汽車專營(yíng)店與摩配認(rèn)可度不高；由于對(duì)項(xiàng)目了解度還不夠，大部分商戶對(duì)是否進(jìn)駐本項(xiàng)目持觀望態(tài)度，未來(lái)需針對(duì)性的宣傳推廣。43淮南汽配市場(chǎng)典型商戶訪談梳理訪談區(qū)域訪談地點(diǎn)商家數(shù)量開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)、水廠路10市區(qū)內(nèi)供電局、火車站、交通局、安理工附近20城西安成鋪10——有效深度訪談25家汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/典型商戶訪談44汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/典型商戶訪談……已經(jīng)在靠近開發(fā)區(qū)這邊開設(shè)一個(gè)分店了，主要是看重這邊的發(fā)展前景，淮南也在向合肥、蚌埠學(xué)，汽車城逐步向開發(fā)區(qū)這邊發(fā)展；一直在關(guān)注汽配城項(xiàng)目，如果考察后覺得合適的話，愿意進(jìn)駐，也許還能帶動(dòng)十幾家一起過(guò)去……

——金典汽車生活館閆總

……淮南很多做汽配的商戶都是去合肥拿貨，或者合肥直接給送過(guò)來(lái)；淮南目前還沒(méi)有一個(gè)專業(yè)的汽配市場(chǎng)，汽配城也可以做，但要看在哪個(gè)位置做，開發(fā)區(qū)這邊相對(duì)有些偏了，拿貨不太方便，這邊有很多4S店，做汽車裝飾、汽車美容的還不錯(cuò)……

——車百飾淮南分店謝經(jīng)理

……淮南做汽車配件的不少，但生意很好的就那么些家，很多都帶著汽車修理、養(yǎng)護(hù)；開發(fā)區(qū)這邊4S店也就這幾年逐步形成的，這個(gè)位置做小車汽配、汽修還可以，大車不好做，交通物流條件和安成鋪那邊比不了；如果是車管所能搬過(guò)來(lái)，這邊的汽車市場(chǎng)就能更快的形成了……

——沃瑞爾汽車快修裝潢養(yǎng)護(hù)中心李經(jīng)理開發(fā)區(qū)附近商戶訪談45汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/典型商戶訪談……淮南距離合肥太近，合肥汽配城對(duì)淮南汽配市場(chǎng)影響很大，價(jià)位合理，選擇性大，很多人選擇合肥汽配市場(chǎng)拿貨；合肥那邊定期會(huì)在淮南發(fā)送汽配類手冊(cè)，打個(gè)電話，他們直接給送過(guò)來(lái)；光做汽配會(huì)比較難，要有汽車維修、裝潢一起做……

——蘭特汽車修理廠張總

……主要是做面包車、出租車的汽車配件、維修，今年生意不是很好；淮南做批發(fā)的少，平時(shí)還是零售多些，主要是給其他維修店送貨，附近多是做小車維修的，送貨也方便；大家聚集在一起做當(dāng)然好，但不知道開發(fā)區(qū)那邊能不能做的起來(lái)，等市場(chǎng)建了再看吧……

——淮南勝達(dá)汽配單老板

……供電局這邊已經(jīng)做很久了，離車站、市區(qū)都近，特別是小車、出租車的配件、維修都知道這邊，老客戶比較多；開發(fā)區(qū)那邊主要是4S店，做汽車配件、維修短時(shí)間內(nèi)不好做；如果市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理、廣告宣傳做的好，可以考慮一下……

——朝陽(yáng)元龍汽配商行徐老板供電局附近商戶訪談46汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)/典型商戶訪談……淮南這邊想要集中起來(lái)做，有一定難度，以前在蔡家崗那邊也準(zhǔn)備做汽配城，結(jié)果沒(méi)成功；目前的經(jīng)營(yíng)情況不是很樂(lè)觀，一方面是大環(huán)境影響、另一方面是現(xiàn)在交通更便捷了，客戶外流現(xiàn)象明顯，很多老客戶都愿意去合肥、蚌埠了……

——淮南雪白汽配張老板

……安成鋪是淮南重要的交通中樞，依靠206國(guó)道，有公交中轉(zhuǎn)站，連接潘集、謝家集、大通，這種物交通條件適合大貨車、重卡的維修、養(yǎng)護(hù)等，附近還有機(jī)動(dòng)車舊貨市場(chǎng)、二手車市場(chǎng)，汽配市場(chǎng)氛圍濃厚，開發(fā)區(qū)那邊沒(méi)有這種條件，暫時(shí)不會(huì)考慮搬遷……

——淮南海聯(lián)汽配孫老板

……安成鋪這邊已形成了一定規(guī)模和影響力，淮南的大車維修、配件很多都來(lái)這里，這邊主要是做物流、做市場(chǎng)比較適合；當(dāng)然這里的經(jīng)營(yíng)環(huán)境比較差些，臟亂、灰塵大，以后需要改造；聽說(shuō)這邊也有意建設(shè)一個(gè)專門的汽配汽修市場(chǎng)……

——淮南輪胎世界王女士安成鋪附近商戶訪談47汽車市場(chǎng)分析/淮南汽車市場(chǎng)發(fā)展/總結(jié)淮南城市小、人口少形成了汽車保有量總量不高的現(xiàn)狀，限制了汽車流通和服務(wù)業(yè)規(guī)模；但作為能源城市，高居民收入的特點(diǎn)釋放了小汽車、高檔轎車市場(chǎng)的消費(fèi)潛力，未來(lái)這方面可深度挖掘；目前淮南市汽車市場(chǎng)發(fā)展仍比較粗放，缺乏整體規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)散亂，還沒(méi)有一個(gè)專業(yè)的汽車城/汽配城，本項(xiàng)目必須抓住市場(chǎng)機(jī)遇，借市場(chǎng)整合、市場(chǎng)升級(jí)之勢(shì)，快速實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)占位；淮南目前的汽車市場(chǎng)僅有幾塊相對(duì)集中區(qū)，以開發(fā)區(qū)的4S店、供電局的小車汽配汽修、安成鋪的大車汽配汽修、水長(zhǎng)路的小車汽修美容等典型代表；從商戶初步反饋信息分析，城區(qū)小車汽配、汽修、美容經(jīng)營(yíng)戶對(duì)本案認(rèn)同度相對(duì)較高，具備一定整合可行性。汽銷、大車汽配/汽修、摩配電動(dòng)車進(jìn)駐意向不高，可適合選擇性整合；淮南汽車市場(chǎng)的發(fā)展滯后性導(dǎo)致了其客源外流現(xiàn)象鮮明，特別是受到合肥、蚌埠等周邊城市的輻射、吸納較為嚴(yán)重。所以在本項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展策略制定上，不僅要立足淮南市場(chǎng)本體，同樣需要考慮周邊城市客源爭(zhēng)奪問(wèn)題。48

宏觀背景解讀汽車市場(chǎng)分析

項(xiàng)目本體研究

項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃、交通環(huán)境項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目地塊特質(zhì)、機(jī)會(huì)分析49項(xiàng)目本體梳理/區(qū)域規(guī)劃經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為淮南市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的四大支柱之一，已成為全市對(duì)外開放的窗口、招商引資的重要載體和快速發(fā)展、最具活力的經(jīng)濟(jì)新區(qū)。在淮南“東進(jìn)、南擴(kuò)”發(fā)展戰(zhàn)略中，“東進(jìn)”重點(diǎn)就是開發(fā)區(qū)，“東進(jìn)”即擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)模，形成新型工業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)基地；興建濱高塘湖新區(qū)，建起一座宜居、生態(tài)的濱湖新城。合淮一體化規(guī)劃圖伴隨淮南東部新城區(qū)大開發(fā)的逐步展開，本項(xiàng)目所在的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將既是工業(yè)化的主戰(zhàn)場(chǎng)，又是城市化的試驗(yàn)區(qū)，大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)物流等第三產(chǎn)業(yè)也成為重要方向。處在城市重點(diǎn)發(fā)展方向，與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃準(zhǔn)確契合。著眼未來(lái)，須高起點(diǎn)、前瞻性的規(guī)劃開發(fā)本項(xiàng)目，最大化釋放地塊價(jià)值。50項(xiàng)目本體梳理/區(qū)位交通本項(xiàng)目依托的206國(guó)道（國(guó)慶東路段）為開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)橫向主干道之一，可以西進(jìn)市區(qū)，東至蚌埠，南達(dá)省會(huì)合肥。

未來(lái)幾年，淮南將全力提升開發(fā)區(qū)境內(nèi)眾多交通運(yùn)輸工程的建設(shè)，如合淮蚌高速鐵路和淮南東站、淮蚌高速公路、淮滁高速公路、206國(guó)道改線等，以及規(guī)劃中的商丘至杭州高速鐵路將通過(guò)淮南東站與京滬高鐵鏈接。這些工程竣工以后，尤其是高鐵淮南東站明年底通車以后，開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)將明顯提升，形成皖北地區(qū)交通樞紐之一。51項(xiàng)目本體梳理/商業(yè)價(jià)值至蚌埠連市區(qū)國(guó)慶路不僅是貫穿淮南東西的重要交通動(dòng)脈，同時(shí)也是淮南重要的商業(yè)干道，沿線分布著各類商戶幾百家，特別是汽車類商業(yè)多集中在道路兩側(cè)。未來(lái)既要利用好交通通達(dá)性，也要做好商脈的傳承。價(jià)值推導(dǎo)：商脈沿襲與傳承52項(xiàng)目本體梳理/競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境本案淮南國(guó)際汽車城淮南華峰汽車城做汽車產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，以大規(guī)模、產(chǎn)業(yè)鏈、高復(fù)合度為突出特點(diǎn)，面對(duì)這樣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本案應(yīng)積極搶占市場(chǎng)先機(jī)，找準(zhǔn)一個(gè)適合的點(diǎn)切入，快速整合市場(chǎng)資源，提升競(jìng)爭(zhēng)力。外部競(jìng)合內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目位置規(guī)模初步規(guī)劃開發(fā)周期開工時(shí)間本案開發(fā)區(qū)、206國(guó)道旁138畝汽配市場(chǎng)較短初步定于年中華峰汽車城大通區(qū)、九龍崗1300畝汽車產(chǎn)業(yè)城較長(zhǎng)初步定于年中淮南華峰汽車城將會(huì)是本案最大競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，目前詳細(xì)開發(fā)情況還未公布，給予對(duì)該項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)，得出以下結(jié)論：位置上與本案相比競(jìng)爭(zhēng)性較差；規(guī)模上占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，；定位規(guī)劃方面比本案復(fù)合度高，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)；開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，操作難度大；項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間相當(dāng)。53項(xiàng)目本體梳理/地塊特征項(xiàng)目地塊規(guī)模不大，中間被兩家4S店分割開，為項(xiàng)目未來(lái)整體功能分區(qū)及動(dòng)線規(guī)劃增加一定難度，必須充分考慮分割板塊間的互動(dòng)與共榮；地塊南北有一定落差，須在項(xiàng)目物業(yè)組合與建筑形態(tài)規(guī)劃方面科學(xué)界定，既要有利于項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)，也要兼顧開發(fā)成本因素；地塊南側(cè)有灌溉水渠及高壓走廊，一定程度上限制了項(xiàng)目擴(kuò)容發(fā)展空間高低落差大4S店的分割高壓走廊與水渠綜合研判，項(xiàng)目地塊由一定的復(fù)雜性，須全面、專業(yè)解決每個(gè)難點(diǎn)，積極獲取政府支持（特別是市場(chǎng)支路建設(shè)等方面）。54項(xiàng)目本體梳理/SWOT分析SWOT優(yōu)勢(shì)

Strength劣勢(shì)

Weak處在淮南重點(diǎn)發(fā)展方向上，市場(chǎng)潛力較大；有206交通干道及汽配商業(yè)集中帶的雙重支撐，有大商貿(mào)物流基礎(chǔ)、也有汽車商脈沿襲；淮南城區(qū)小汽車、高檔轎車發(fā)展較好，相關(guān)后市場(chǎng)發(fā)展空間充足淮南整體的汽車市場(chǎng)容量有限，發(fā)展有一定滯后性，客源外流現(xiàn)象突出；項(xiàng)目總體規(guī)模有限，聚集能力略有不足，地塊內(nèi)部屬性相當(dāng)較為復(fù)雜；機(jī)會(huì)

Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)目前淮南還沒(méi)有專業(yè)的汽車城/汽配城，市場(chǎng)空白度高；淮南汽配市場(chǎng)整體處于粗放階段，有待于整合升級(jí)，對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是良好機(jī)遇小車汽配汽修商戶認(rèn)同度較高充分利用好周邊及206國(guó)道汽配汽修商脈，引導(dǎo)商戶聚集；有效整合、捆綁吸納本土商戶資源，填充市場(chǎng)空白；市場(chǎng)規(guī)模有限，選擇差異化定位，與周邊發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)需求及商戶認(rèn)同度融合思考地塊特征相對(duì)復(fù)雜性，既有科學(xué)規(guī)劃，也需政府支持威脅

Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅淮南即將上馬的超大規(guī)模汽車產(chǎn)業(yè)綜合體的資源分享；周邊合肥、蚌埠等市的客源吸納與截留充分利用區(qū)位交通商脈等優(yōu)勢(shì)，先行一步，快速推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)優(yōu)先占位；發(fā)展視野不局限于淮南本地，應(yīng)放眼大區(qū)域避免大而全、無(wú)核心競(jìng)爭(zhēng)力的定位規(guī)劃，選擇一點(diǎn)或幾點(diǎn)、做深、做細(xì)，重點(diǎn)突破研究外流客群特征，挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，有效滯留本地客群55PART3項(xiàng)目定位及商業(yè)規(guī)劃建議56項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)布局商業(yè)規(guī)劃建議57定位方向推導(dǎo)項(xiàng)目處在淮南“東進(jìn)、南擴(kuò)”的重點(diǎn)區(qū)域，商貿(mào)服務(wù)物流業(yè)是其重要發(fā)展方向之一；從項(xiàng)目立地條件分析關(guān)鍵點(diǎn)總結(jié)高鐵站、高速網(wǎng)及項(xiàng)目依靠的國(guó)道改造升級(jí)，大交通環(huán)境逐步完善，奠定專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)；項(xiàng)目周邊已逐步形成了淮南的4S為代表的汽車產(chǎn)業(yè)活力區(qū)，促進(jìn)206國(guó)道汽配商脈的沿襲；淮南目前正在向周邊合肥、蚌埠、阜陽(yáng)、六安等地汽車城、汽配城發(fā)展學(xué)習(xí)，項(xiàng)目選址基本一致；根據(jù)區(qū)位、交通、規(guī)劃及商脈沿襲等因素綜合界定，項(xiàng)目選址條件能夠滿足汽車類專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展要求；58項(xiàng)目地塊被汽車4S所包圍，按照區(qū)域汽銷聚集態(tài)勢(shì)，可發(fā)展汽車4S店、2S店、專營(yíng)店等汽車銷售類型，但由于項(xiàng)目地塊規(guī)模、沿街展示有限，只能適度引入部分2S及汽車專營(yíng)店；從項(xiàng)目本體屬性分析關(guān)鍵點(diǎn)總結(jié)項(xiàng)目地塊僅有一面臨近交通干道，且有兩面不在支路規(guī)劃中，項(xiàng)目?jī)?nèi)通達(dá)度受限對(duì)項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)種及經(jīng)營(yíng)方式的選擇增添了門檻，如大貨車、重卡等類型的汽配汽修難以實(shí)現(xiàn)；地塊內(nèi)部分割、四至展示性不強(qiáng)等特點(diǎn)使得大汽銷、大汽修難以操作；定位方向推導(dǎo)項(xiàng)目規(guī)模、地塊特征使得項(xiàng)目不可能實(shí)現(xiàn)汽車全產(chǎn)業(yè)鏈，但也需要一定復(fù)合度保證項(xiàng)目招商；汽車4S店、大車汽配汽修較難操作，只能適度性選擇些汽車城市展廳、2店、專營(yíng)店等；59定位方向推導(dǎo)淮南汽車市場(chǎng)，整體容量有限，汽銷發(fā)展單一，汽配汽修美容等汽車后市場(chǎng)份額較大；從項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析關(guān)鍵點(diǎn)總結(jié)小汽車、高檔轎車市場(chǎng)潛力較大，大車、貨車、摩托車電動(dòng)車發(fā)展一般；供電局等小車汽配、汽修、美容經(jīng)營(yíng)戶對(duì)本案認(rèn)同度相對(duì)較高，具備較高整合性僅僅依靠單一汽配業(yè)種難以支撐起近10萬(wàn)平米的專業(yè)市場(chǎng)，須增加關(guān)聯(lián)業(yè)種的聚集；汽車后市場(chǎng)發(fā)展空間較大，汽配、維修、美容等；小車類經(jīng)營(yíng)意向較高，出租車、私家車等類型配件、維修高端轎車的后市場(chǎng)也是基本空白，也可以考慮能否引入；60定位方向推導(dǎo)總體分析，目前還沒(méi)有已經(jīng)營(yíng)類比市場(chǎng)，有一段競(jìng)爭(zhēng)空白期，應(yīng)抓住時(shí)機(jī)，先行占位；從項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析關(guān)鍵點(diǎn)總結(jié)淮南市場(chǎng)最大潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手目前也在規(guī)劃之中，雖然都是汽車主題，但發(fā)展模式不同，本項(xiàng)目更側(cè)于務(wù)實(shí)的做市場(chǎng)，可操作性強(qiáng)；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手重點(diǎn)在于產(chǎn)業(yè)整合、區(qū)域開發(fā)，本項(xiàng)目應(yīng)盡力趕在其造勢(shì)完成前，進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段；在以汽車后市場(chǎng)為大范圍，突出主營(yíng)，引入亮點(diǎn)；做深市場(chǎng)細(xì)分，先行一步，快速推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)優(yōu)先占位；為了規(guī)避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目應(yīng)該立足項(xiàng)目特征，遵循市場(chǎng)客觀需求，突出主營(yíng)類別，引入亮點(diǎn)板塊做支撐；61為保證項(xiàng)目未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展，從本行業(yè)及本地經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)考慮，本項(xiàng)目選擇大型汽銷/汽修難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化；選擇單一經(jīng)營(yíng)汽配零售，市場(chǎng)容量不足。所以應(yīng)該以汽配為主題做切入點(diǎn)，擴(kuò)展至更廣闊的汽車后市場(chǎng)，選擇適合度強(qiáng)、共生度高的服務(wù)板塊或經(jīng)營(yíng)類別相組合。定位方向思辨在整個(gè)汽車獲利過(guò)程中，整車銷售、配件、維修三者的比例構(gòu)成為2：1：4；汽車售后服務(wù)業(yè)是國(guó)外成熟市場(chǎng)的黃金產(chǎn)業(yè)，是汽車產(chǎn)業(yè)的獲利的主要來(lái)源，可占據(jù)總利潤(rùn)的60%以上，但在國(guó)內(nèi)處于剛啟步階段，其銷售額的比例遠(yuǎn)低于成熟市場(chǎng)，有著廣闊的市場(chǎng)前景。所謂汽車后市場(chǎng)是指汽車銷售后圍繞消費(fèi)者在使用過(guò)程中所需要的各種服務(wù)構(gòu)成的市場(chǎng)，如：配件供應(yīng)、維修保養(yǎng)、汽車用品、汽車改裝、二手車經(jīng)營(yíng)、物流運(yùn)輸、金融服務(wù)、汽車租賃、汽車俱樂(lè)部、汽車檢測(cè)、汽車認(rèn)證、停車站與加油站等等。62集合配件銷售、維修養(yǎng)護(hù)、汽車用品、美容裝飾、信息咨詢、二手車交易、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)等業(yè)態(tài)形式為一體的后汽車專業(yè)市場(chǎng)；突出主營(yíng)板塊，引入亮點(diǎn)資源?！净茨掀嚭笫袌?chǎng)第一城】——淮南首席汽車后服務(wù)大本營(yíng)皖北最具影響力現(xiàn)代汽車后市場(chǎng)根據(jù)項(xiàng)目特質(zhì)、市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等要素的綜合分析，結(jié)合專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，本地塊的傾向性定位方向是：定位方向思辨63項(xiàng)目總體定位淮南汽車后市場(chǎng)第一城沿襲國(guó)慶路汽貿(mào)商脈，與4S店區(qū)緊密呼應(yīng)以汽車后市場(chǎng)為主題，主營(yíng)與亮點(diǎn)相契合

將項(xiàng)目包裝成淮南汽配商業(yè)升級(jí)的整合者淮南汽配商業(yè)整合者64項(xiàng)目概念定位淮南汽車后市場(chǎng)總部基地——汽車后市場(chǎng)大聚合；總代理、大品牌高融合65項(xiàng)目形象定位定義淮南汽車市場(chǎng)新未來(lái)封頂皖北汽車商貿(mào)新高度66目標(biāo)投資者一般投資者（約70%）該類人群具有穩(wěn)定的中高收入水平，中青年，職業(yè)以公務(wù)員或類公務(wù)員為主，涵蓋部分淮南籍外出工作者、淮南市及周邊地區(qū)實(shí)力階層；純投資客為主，已擁有至少一套物業(yè)，需求面積偏小，支付能力較強(qiáng)，以按揭付款居多。特定投資者（約30%）該類投資者屬于金字塔尖階層，收入水平高，已擁有多套物業(yè)，職業(yè)以企事業(yè)單位高層管理者、私企業(yè)主、品牌經(jīng)營(yíng)商為主；純投資客和自營(yíng)商戶，需求面積大，支付能力強(qiáng)。目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者核心客戶（約20%）知名汽配品牌，行業(yè)領(lǐng)頭羊；廠家直營(yíng)店或大型代理商/經(jīng)銷商；淮南汽配大戶商家，大鋪需求者。主力客戶（約80%）中小型汽配經(jīng)銷商，無(wú)品牌或中低端品牌代理，經(jīng)營(yíng)情況較好，有擴(kuò)張需求?；谘杆俦P活市場(chǎng)的目的，本項(xiàng)目前期應(yīng)以開發(fā)品牌經(jīng)營(yíng)戶和廠家總代理等群體為先導(dǎo)，開發(fā)自購(gòu)自營(yíng)客戶為主體，以功能規(guī)劃引導(dǎo)品牌和經(jīng)營(yíng)者，投資客為補(bǔ)充。項(xiàng)目客層定位67項(xiàng)目功能定位功能簡(jiǎn)述級(jí)別商品交易功能汽車相關(guān)聯(lián)的配件、汽車用品、汽車裝飾、汽車美容、汽車維修等一切產(chǎn)生商品交易及服務(wù)的功能板塊（批發(fā)、零售和相關(guān)、服務(wù)），是本案的核心功能。核心功能商品展示功能本項(xiàng)目致力于整合升級(jí)淮南市汽車經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，在傳統(tǒng)汽車商品交易的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)汽車商品的展示功能、會(huì)展功能及活動(dòng)的新聞發(fā)布功能。主要功能倉(cāng)儲(chǔ)物流功能作為一個(gè)新型專業(yè)市場(chǎng)，倉(cāng)儲(chǔ)功能不可或缺，在充足的倉(cāng)儲(chǔ)空間基礎(chǔ)上，加強(qiáng)物流與配送功能，形成高效的交易運(yùn)轉(zhuǎn)。主要功能商務(wù)辦公功能為入駐本項(xiàng)目的品牌商戶、大商戶、總代理、區(qū)域代理商戶配備完善的后勤系統(tǒng)，其中辦公地點(diǎn)、商務(wù)洽談、會(huì)議交流等功能不可忽視。次要功能電子商務(wù)功能電子商務(wù)功能已逐漸成為各種新生專業(yè)市場(chǎng)的必配功能，重要性越來(lái)越突出，特別是新型的汽配城項(xiàng)目，用于信息發(fā)布、B2B、B2C交易等；次要功能生活配套功能項(xiàng)目?jī)?nèi)部商戶、外來(lái)經(jīng)銷商及消費(fèi)客群數(shù)量龐大，故商務(wù)交流、住宿、商務(wù)休閑、餐飲等功能需求逐步增加；輔助功能行政服務(wù)功能積極爭(zhēng)取政府支持，增加各種工商、稅務(wù)、技術(shù)監(jiān)督服務(wù)及銀行、保險(xiǎn)服務(wù)輔助功能68

項(xiàng)目市場(chǎng)定位

市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)布局商業(yè)規(guī)劃建議69本案功能區(qū)設(shè)置構(gòu)想商品展貿(mào)功能區(qū)商務(wù)休閑功能區(qū)商務(wù)辦公功能區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流功能區(qū)廣場(chǎng)休憩功能區(qū)停車駐留功能區(qū)服務(wù)管理功能區(qū)生活服務(wù)配套區(qū)功能分區(qū)構(gòu)想70項(xiàng)目功能分區(qū)奇瑞4S店日產(chǎn)4S店商品展貿(mào)功能區(qū)商務(wù)休閑功能區(qū)商務(wù)辦公功能區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流功能區(qū)廣場(chǎng)休憩功能區(qū)停車駐留功能區(qū)服務(wù)管理功能區(qū)生活服務(wù)配套區(qū)71依據(jù)類比項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合借鑒、商店建筑面積分配比例標(biāo)準(zhǔn)及本項(xiàng)目特質(zhì)綜合分析，建議本案功能配比建議：注：上述具體面積為建議值和初步估算值，具體數(shù)值由建筑設(shè)計(jì)確定項(xiàng)目功能配比72項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局/方案一（板塊式布局）奇瑞4S店日產(chǎn)4S店汽車展銷區(qū)：城市汽車展廳、2S店汽車用品區(qū)：汽車電器、安防、配飾等汽車配件區(qū)：商用車、乘用車等配件，小車為主汽保維修區(qū)：私家車、出租車等小車維修保養(yǎng)美容養(yǎng)護(hù)區(qū)：汽車裝飾、美容、養(yǎng)護(hù)等摩配二手車區(qū)：摩托車、電動(dòng)車、二手車73項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局/方案一（板塊式布局）74項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局/方案二（街區(qū)式布局）奇瑞4S店日產(chǎn)4S店汽車展銷區(qū)：城市汽車展廳、2S店汽車用品區(qū)：汽車電器、安防、配飾等汽車配件區(qū)：商用車、乘用車等配件，小車為主汽修美容區(qū)：汽車維修、養(yǎng)護(hù)、裝飾、美容等摩配二手車區(qū)：汽車裝飾、美容、養(yǎng)護(hù)等汽修美容街汽車配件街汽車展銷街75項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局/方案二（街區(qū)式布局）76

項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)布局

商業(yè)規(guī)劃建議774S店4S店商鋪單體建議：柱距：通過(guò)對(duì)商鋪建筑單體的梳理，本項(xiàng)目商鋪單體柱距以8M*8M的為主，局部商鋪柱距8M*10M、及8M*9.7M。開間、進(jìn)深：?jiǎn)误w戶型多以一托三的商鋪為主，單體戶型開間、進(jìn)深主要以8M*8M、4M*8M為主。主次入口：該項(xiàng)目沿國(guó)慶路主次入口以19M、17M為主，沿振興南路主次入口以17M為主。項(xiàng)目?jī)?nèi)部商鋪間道路主要以9M—11M為主，內(nèi)部環(huán)線路網(wǎng)主要以4M為主，滿足最低消防通道要求。層高：?jiǎn)误w戶型層高（一層以4M、二層以3.3M、三層以3.3M為主）、項(xiàng)目外圍商鋪層高主要以（一層以4.5M、二層以3.3M、三層以3.3M為主）商業(yè)規(guī)劃建議/建筑形態(tài)規(guī)劃比較一般汽車城/汽車城（如合肥汽配城、阜陽(yáng)國(guó)際汽配城、六安國(guó)際汽車城等）的物業(yè)形態(tài)特征，結(jié)合淮南市汽配/汽修/美容等商戶商鋪需求特性，綜合界定本項(xiàng)目建筑形態(tài)。78商業(yè)規(guī)劃建議/建筑形態(tài)規(guī)劃奇瑞4S店日產(chǎn)4S店建議項(xiàng)目靠近外部主要交通干道的商鋪一層層高適度提高，一方面是提升項(xiàng)目展示形象，另一方面利于滿足大店、品牌店、汽車展廳等帶動(dòng)性物業(yè)的硬件要求。79商業(yè)規(guī)劃建議/空間節(jié)點(diǎn)規(guī)劃奇瑞4S店日產(chǎn)4S店主要節(jié)點(diǎn)（廣場(chǎng)、標(biāo)志牌）次要節(jié)點(diǎn)（市場(chǎng)導(dǎo)示）核心節(jié)點(diǎn)80奇瑞4S店日產(chǎn)4S店商業(yè)規(guī)劃建議/空間節(jié)點(diǎn)規(guī)劃前導(dǎo)空間高潮空間后續(xù)空間演進(jìn)空間81商業(yè)規(guī)劃建議/空間節(jié)點(diǎn)規(guī)劃奇瑞4S店日產(chǎn)4S店運(yùn)動(dòng)空間停滯空間商業(yè)空間82商業(yè)規(guī)劃建議/交通動(dòng)線規(guī)劃主要人流入口主要貨運(yùn)入口主要車行入口出租站公交站站消防車出入口城市道路商業(yè)車行流線后勤車流線公交車下客流線出租車下客流線卸貨區(qū)83商業(yè)規(guī)劃建議/交通動(dòng)線規(guī)劃（外部環(huán)線建議）已有主動(dòng)線環(huán)線方案一13米6米6米6米17米項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通環(huán)路規(guī)劃建議：建議將項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通環(huán)路從4米增加至6米，最大化擴(kuò)大項(xiàng)目交通通達(dá)性，滿足汽配城高交通需求。環(huán)線方案二84PART4項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路及執(zhí)行策略85整體營(yíng)銷思路階段營(yíng)銷策略推廣執(zhí)行策略86營(yíng)銷思路—————————————————————————————————————啟動(dòng)藍(lán)海策略——項(xiàng)目未動(dòng)，招商先行，以招商帶動(dòng)銷售，以銷售促進(jìn)招商（認(rèn)租認(rèn)購(gòu)?fù)瑫r(shí)引爆）。經(jīng)營(yíng)戶優(yōu)先于投資客龍頭客戶優(yōu)先，汽車類協(xié)會(huì)、商會(huì)、改造市場(chǎng)整體進(jìn)駐可適度持有部分大體量集中式商業(yè)，保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)坐銷與行銷并行坐銷與行銷應(yīng)內(nèi)外結(jié)合、相互促進(jìn)，項(xiàng)目啟動(dòng)伊始，在傳統(tǒng)坐銷宣傳的基礎(chǔ)上大力、深度開展人員行銷活動(dòng)，以行銷造成氣氛，促進(jìn)本地成交，以本地?zé)徜N帶動(dòng)行銷。利用各種策略挖掘關(guān)鍵客戶（座談、活動(dòng)公關(guān)、優(yōu)惠、協(xié)會(huì)力量等），實(shí)現(xiàn)以商招商、以客帶客。推廣與政策并重建議集中火力在銷售之前不斷地加大廣告投放力度，所有廣告媒體統(tǒng)一形象、同時(shí)出街，高調(diào)入市短時(shí)期內(nèi)形成轟動(dòng)效應(yīng)，發(fā)揮最大的宣傳效果。并配合大型SP活動(dòng)在最短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到項(xiàng)目聲勢(shì)成為當(dāng)?shù)氐谝坏男Ч瑥?qiáng)勢(shì)塑造項(xiàng)目形象，制造投資熱點(diǎn)。結(jié)合廣告推廣，制造立體的推廣效果，吸引又一輪的關(guān)注熱潮。招商與銷售并行齊頭并進(jìn)一炮打響整體營(yíng)銷思路87銷售力量是整個(gè)項(xiàng)目的核心點(diǎn)將決定項(xiàng)目推廣的節(jié)奏和強(qiáng)度招商力量是整個(gè)項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn)將形成對(duì)銷售和推廣的實(shí)質(zhì)性支持推廣力量是整個(gè)項(xiàng)目對(duì)外的橋梁將實(shí)現(xiàn)銷售和招商的客戶及知名度的前提捆綁合作整合資源為確保項(xiàng)目可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，本土資源優(yōu)先。通過(guò)招商、銷售、推廣三種力量的有效組合，最大化的整合淮南本地商戶資源，首期啟動(dòng)建議以捆綁式合作模式，整體吸納大戶、面臨改造搬遷商戶等，搶占市場(chǎng)高位。整體營(yíng)銷思路88兩條路線相互促進(jìn)整體營(yíng)銷思路產(chǎn)業(yè)路線投資路線產(chǎn)業(yè)路線與投資路線相互促進(jìn)直接銷售目標(biāo)：淮南商鋪投資客投資客：高價(jià)值產(chǎn)業(yè)鋪，大批投資客看中，有升值空間，租不如買直接銷售目標(biāo)：汽車類商戶經(jīng)營(yíng)戶：大部分為自營(yíng)，經(jīng)營(yíng)有保證

89圈層營(yíng)銷充分挖掘淮南本地商會(huì)/協(xié)會(huì)/商幫資源，利用團(tuán)體活動(dòng)推介、內(nèi)部短信推廣等方式，進(jìn)行精準(zhǔn)圈層營(yíng)銷；（汽車協(xié)會(huì)、汽配商會(huì)、車隊(duì)）上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)客群深度挖掘，汽銷—汽修—汽配—美容—二手車等關(guān)聯(lián)商戶圈層挖掘。直接營(yíng)銷汽車產(chǎn)業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)圈層圈層團(tuán)體精準(zhǔn)營(yíng)銷圈層一對(duì)一精準(zhǔn)營(yíng)銷+老客戶二次深度營(yíng)銷對(duì)淮南城區(qū)及周邊縣區(qū)汽車服務(wù)類商戶直接營(yíng)銷，龍頭大戶一對(duì)一重點(diǎn)營(yíng)銷；針對(duì)事業(yè)單位團(tuán)體、炒房團(tuán)、商鋪投資團(tuán)等投資性團(tuán)體深度挖掘，直接營(yíng)銷；充分挖掘精準(zhǔn)營(yíng)銷整體營(yíng)銷思路汽車產(chǎn)業(yè)外投資團(tuán)體90整體營(yíng)銷策略“短平快”的營(yíng)銷戰(zhàn)略“精而省”的推廣策略以活動(dòng)營(yíng)銷為項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的貫穿鏈條，項(xiàng)目DM單派發(fā)為主線，立足淮南本地市場(chǎng)，兼顧周邊區(qū)域、周邊城市，多點(diǎn)開花。91概念營(yíng)銷事件營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷文本營(yíng)銷定向營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷——針對(duì)項(xiàng)目特性，注入創(chuàng)新概念，引起經(jīng)營(yíng)者與投資者關(guān)注與認(rèn)同，進(jìn)而喚起和激發(fā)其投資欲望。概念營(yíng)銷作為創(chuàng)造需求的先導(dǎo)性策略，具備先聲奪人的作用。營(yíng)銷核心概念營(yíng)銷營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)系列軟文報(bào)廣詮釋淮南國(guó)際汽車城創(chuàng)新概念，樹立前瞻性、專業(yè)性形象；“淮南汽車產(chǎn)業(yè)帶呼之欲出”、“淮南汽車產(chǎn)業(yè)聚集東城，催生“磁場(chǎng)效應(yīng)”等產(chǎn)業(yè)概念、汽車后市場(chǎng)概念。“五星級(jí)汽車后市場(chǎng)”等等執(zhí)行方式——給淮南國(guó)際汽配城打上“新標(biāo)簽”“新符號(hào)”“新牌子“——利用軟文、硬廣、活動(dòng)等多種方式體現(xiàn)獨(dú)特、創(chuàng)新特點(diǎn)——新概念需要系統(tǒng)詮釋，漸進(jìn)式展開、深化與強(qiáng)化——根據(jù)投資者的心理變化，及時(shí)動(dòng)態(tài)的調(diào)整營(yíng)銷賣點(diǎn)宣傳主張——淮南國(guó)際汽配城：淮南汽車后市場(chǎng)的整合者——淮南國(guó)際汽配城：皖北汽車后市場(chǎng)的領(lǐng)跑者全國(guó)汽車配件市場(chǎng)聯(lián)合會(huì)理事單位、中國(guó)汽車后市場(chǎng)總會(huì)理事單位、中國(guó)汽車零部件重點(diǎn)培育市場(chǎng)、安徽省汽車配件與維修業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位等授牌的積極爭(zhēng)取營(yíng)銷推廣戰(zhàn)術(shù)92皖北汽車后市場(chǎng)發(fā)展高峰論壇暨淮南國(guó)際汽配城新聞發(fā)布會(huì)活動(dòng)主題：創(chuàng)新市場(chǎng)，合作共贏活動(dòng)目的：通過(guò)高峰論壇，有效突出淮南國(guó)際汽配城創(chuàng)新型市場(chǎng)形象、通過(guò)各種政府、行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的現(xiàn)場(chǎng)表態(tài)支持進(jìn)一步提升市場(chǎng)的發(fā)展前景，增強(qiáng)商戶的進(jìn)駐信心。活動(dòng)內(nèi)容：論壇重點(diǎn)皖北、淮南汽車后市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及前景，政府領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)內(nèi)專家及媒體對(duì)淮南國(guó)際汽配城項(xiàng)目評(píng)價(jià)；招商大會(huì)啟動(dòng)儀式、政府、行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及商戶代表發(fā)言，授牌儀式。合作媒體：電視臺(tái)、報(bào)社、網(wǎng)絡(luò)媒體等活動(dòng)時(shí)間：2012年X月活動(dòng)地點(diǎn)：XX國(guó)際大酒店概念營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)93——通過(guò)有新聞價(jià)值的事件來(lái)吸引媒體、社會(huì)大眾和消費(fèi)者的興趣與關(guān)注，提高項(xiàng)目的知名度，突出所有展示的信息或賣點(diǎn)。事件營(yíng)銷的組織需要目的明確、主題清晰。營(yíng)銷核心事件營(yíng)銷營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)淮南國(guó)際汽配城商鋪投資論壇執(zhí)行方式——事件本身引發(fā)政府、經(jīng)營(yíng)者、投資者及社會(huì)關(guān)注——與之相配合的其他軟文聯(lián)動(dòng)炒作、硬廣宣傳——戶外、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體配合，進(jìn)一步深化事件效應(yīng)——根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序，逐步推出事件活動(dòng)安徽省汽車配件與維修業(yè)商會(huì)進(jìn)駐儀式淮南供電局汽配商戶團(tuán)體進(jìn)駐簽約儀式宣傳主張——項(xiàng)目招商懇談會(huì)、商鋪投資論壇等——淮南國(guó)際汽配城喜獲中國(guó)汽配行業(yè)最具投資價(jià)值汽配市場(chǎng)！獲獎(jiǎng)榮譽(yù)品質(zhì)見證——中國(guó)汽配行業(yè)最具投資價(jià)值汽配市場(chǎng)概念營(yíng)銷事件營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷文本營(yíng)銷定向營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷營(yíng)銷推廣戰(zhàn)術(shù)94主力店/品牌店簽約儀式省汽車配件與維修業(yè)商會(huì)進(jìn)駐儀式汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇/招商大會(huì)項(xiàng)目推介會(huì)/招商懇談會(huì)本地投資者VIP認(rèn)籌淮南XX汽配團(tuán)體進(jìn)駐簽約儀式異地營(yíng)銷/網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷啟動(dòng)項(xiàng)目啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)第一批商鋪解籌開盤慶典開業(yè)慶典第二批商鋪解籌形象導(dǎo)入期銷售引導(dǎo)期開盤熱銷期事件營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)95——針對(duì)不同的節(jié)點(diǎn)，展開不同的節(jié)點(diǎn)引爆。活動(dòng)營(yíng)銷是商業(yè)地產(chǎn)最突出營(yíng)銷手段之一，利用活動(dòng)方式更好的聯(lián)系目標(biāo)群體，進(jìn)行口碑傳播，有效促進(jìn)招商銷售順利進(jìn)行。營(yíng)銷核心活動(dòng)營(yíng)銷營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)迎國(guó)慶

送喜惠——淮南國(guó)際汽配城國(guó)慶四重喜禮惠執(zhí)行方式——核心節(jié)點(diǎn)類活動(dòng)：奠基儀式、開業(yè)慶典等——銷售節(jié)點(diǎn)類活動(dòng)：認(rèn)籌、開盤、招商啟動(dòng)、節(jié)日促銷等——項(xiàng)目展示類活動(dòng)：品鑒會(huì)、推介會(huì)、投資說(shuō)明會(huì)等——關(guān)系維持類活動(dòng)：答謝酒會(huì)、老客戶溫暖活動(dòng)等聚合發(fā)展共榮共贏——淮南國(guó)際汽配城皖北巡回推介活動(dòng)宣傳主張——參加全國(guó)汽車配件交易會(huì)、安徽汽配博覽會(huì)等——淮南汽配協(xié)會(huì)成立大會(huì)！淮南汽配城答謝酒會(huì)感謝老客戶支持/發(fā)動(dòng)老客戶帶動(dòng)新客戶概念營(yíng)銷事件營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷文本營(yíng)銷定向營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷營(yíng)銷推廣戰(zhàn)術(shù)96淮南國(guó)際城商戶聯(lián)誼酒會(huì)淮南汽配協(xié)會(huì)成立大會(huì)活動(dòng)營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)97——通過(guò)針對(duì)不同等級(jí)客戶群體、針對(duì)不同營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)出版不同主題的文本手冊(cè)，形成和客戶之間聯(lián)系的橋梁和紐帶，更直接的將項(xiàng)目?jī)r(jià)值、賣點(diǎn)、信息傳遞給目標(biāo)客群。營(yíng)銷核心文本營(yíng)銷營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)中國(guó)汽車后市場(chǎng)總會(huì)、中國(guó)汽車配件用品市場(chǎng)協(xié)會(huì)、安徽省汽車配件與維修業(yè)商會(huì)、安徽省工商聯(lián)汽車用品商會(huì)、淮南汽車協(xié)會(huì)等關(guān)聯(lián)協(xié)會(huì)定期直郵投放項(xiàng)目?jī)r(jià)值手冊(cè)、項(xiàng)目推介手冊(cè)執(zhí)行方式——精品樓書、投資手冊(cè)、招商手冊(cè)目標(biāo)商戶直投——自創(chuàng)專業(yè)雜志，定期定向發(fā)送（汽配大全/淮南汽車后市場(chǎng)）——項(xiàng)目?jī)r(jià)值手冊(cè)、項(xiàng)目推介手冊(cè)行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)郵遞——各類手冊(cè)主題不同、表現(xiàn)訴求有別，針對(duì)性投放淮南本地龍頭商戶、品牌大戶以大客戶手冊(cè)、招商手冊(cè)投遞為主；一般經(jīng)營(yíng)散戶以DM折頁(yè)投遞為主（分區(qū)到人、地毯式掃描、定期派發(fā)）；宣傳主張——淮南國(guó)際汽配城價(jià)值手冊(cè)——淮南汽車后市場(chǎng)淮南本地投資團(tuán)體以及投資散戶以投資者以樓書、商鋪投資手冊(cè)為主概念營(yíng)銷事件營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷文本營(yíng)銷定向營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷營(yíng)銷推廣戰(zhàn)術(shù)98大客戶手冊(cè)DM折頁(yè)商鋪投資手冊(cè)淮南汽配大全文本營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)99——根據(jù)目標(biāo)商戶及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具體分布，實(shí)施定點(diǎn)、定向攔截策略，針對(duì)性營(yíng)銷；利用定點(diǎn)的戶外媒體、定向的巡展路演等手段，精準(zhǔn)鎖定。營(yíng)銷核心定向營(yíng)銷營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)206國(guó)道重要節(jié)點(diǎn)戶外高速戶外淮南汽車相對(duì)集中區(qū)附近戶外執(zhí)行方式——定向攔截策略：戶外高炮、車體等方式鎖定要點(diǎn)通路——定向搜尋策略：短信、特色DM針對(duì)郵寄派發(fā)——定向巡展策略：對(duì)城市重要節(jié)點(diǎn)火車站、汽車站進(jìn)行路演活動(dòng)，淮南市域客車車體廣告到達(dá)本項(xiàng)目地公交廣告宣傳主張——戶外廣告——車體廣告淮南城市中心廣場(chǎng)、車站路演概念營(yíng)銷事件營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷文本營(yíng)銷定向營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷營(yíng)銷推廣戰(zhàn)術(shù)100定向營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)101——充分利用網(wǎng)絡(luò)資源不同于傳統(tǒng)媒介的宣傳方式，營(yíng)銷本項(xiàng)目。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)的無(wú)地域性，讓淮南國(guó)際汽配城廣為人知，既有社會(huì)大眾，也有行業(yè)內(nèi)特定人群。營(yíng)銷核心網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)區(qū)域門戶類網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷：通過(guò)配合大型互動(dòng)活動(dòng)在網(wǎng)絡(luò)上開展調(diào)查、征集、評(píng)選等一系列活動(dòng)執(zhí)行方式——企業(yè)自身網(wǎng)絡(luò)：企業(yè)網(wǎng)站及未來(lái)的電子商城——區(qū)域網(wǎng)絡(luò)媒體：安徽、合肥、淮南等各類門戶、地產(chǎn)類網(wǎng)絡(luò)——專業(yè)類型網(wǎng)絡(luò)：汽車類、汽車零配件類、汽車用品類等與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)的網(wǎng)絡(luò)資源；在專業(yè)類網(wǎng)絡(luò)資源中的整合營(yíng)銷，軟文、價(jià)值解讀、營(yíng)銷動(dòng)態(tài)等宣傳主張——根據(jù)項(xiàng)目具體需要，整合網(wǎng)絡(luò)媒體資源——利用一些創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方式，突出項(xiàng)目特點(diǎn)安徽、淮南地產(chǎn)類網(wǎng)絡(luò)媒體的綜合運(yùn)用概念營(yíng)銷事件營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷文本營(yíng)銷定向營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷營(yíng)銷推廣戰(zhàn)術(shù)102網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)淮南國(guó)際汽配城103——通過(guò)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，增強(qiáng)目標(biāo)商戶對(duì)本項(xiàng)目的進(jìn)駐信心與投資者的購(gòu)買欲望，進(jìn)一步增加口碑效應(yīng)。營(yíng)銷核心體驗(yàn)營(yíng)銷營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)對(duì)招商營(yíng)銷中心形象包裝、功能配套、創(chuàng)意打造等等執(zhí)行方式——招商營(yíng)銷中心體驗(yàn)：現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)知淮南國(guó)際汽配城項(xiàng)目，從企業(yè)開發(fā)實(shí)力、企業(yè)形象、項(xiàng)目定位、整體規(guī)劃、招商政策、發(fā)展前景等等與核心營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)活動(dòng)的有效配合宣傳主張——招商營(yíng)銷中心總體布局、形象包裝、配套裝飾的呢過(guò)——營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)的創(chuàng)意體驗(yàn)等先期進(jìn)駐的龍頭大店、品牌店也是樣板概念營(yíng)銷事件營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷文本營(yíng)銷定向營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷營(yíng)銷推廣戰(zhàn)術(shù)104客戶進(jìn)入營(yíng)銷招商中心的第一站，通過(guò)形象、高調(diào)的3D影視片傳達(dá)項(xiàng)目的形象調(diào)性及品質(zhì)，影視的渲染較易令客戶接受項(xiàng)目的特質(zhì)，便于后期銷售招商人員的解說(shuō)和引導(dǎo)。洗腦房將以神秘感封閉式的語(yǔ)音室出現(xiàn)，給人以新奇吸引和魅力。3D影音室——“洗腦房”：創(chuàng)意營(yíng)銷招商中心體驗(yàn)營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)105

整體營(yíng)銷思路

階段營(yíng)銷策略推廣執(zhí)行策略106階段營(yíng)銷策略快速推進(jìn)，搶先占位：面對(duì)也同樣即將動(dòng)工的超大規(guī)模同質(zhì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力，本項(xiàng)目必須要搶抓時(shí)機(jī)，快速推進(jìn)，發(fā)揮靈活性，優(yōu)先搶占市場(chǎng)資源，規(guī)避未來(lái)正面競(jìng)爭(zhēng)；加快去化，縮短周期：基于項(xiàng)目發(fā)展特性，須增強(qiáng)銷售、招商力度，加快項(xiàng)目整體去化速度，縮短整體推售周期，快進(jìn)快出；招商先行，大戶優(yōu)先：按時(shí)開業(yè)、正常經(jīng)營(yíng)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的重要依托，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)角力點(diǎn)更多在于商戶資源的爭(zhēng)奪上，未來(lái)應(yīng)該招商實(shí)行泛營(yíng)銷，對(duì)所有經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行推售；基本原則107階段營(yíng)銷策略入市策略為避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大動(dòng)作的沖擊而引發(fā)客戶觀望，建議適度加快工程進(jìn)度，將項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)適度提前，初步建議于2012年10月開始認(rèn)籌，11月開盤（最遲年底開盤）。由于項(xiàng)目地塊價(jià)值還沒(méi)有完全凸顯出來(lái)，因此建議項(xiàng)目入市姿態(tài)應(yīng)“一高一中一低”，即高端現(xiàn)代化形象、中庸務(wù)實(shí)經(jīng)營(yíng)理念、相對(duì)低價(jià)格。入市時(shí)機(jī)入市姿態(tài)最先入市產(chǎn)品既要樹立市場(chǎng)形象，也要有充分的商戶資源，最大保證首推成功?？紤]項(xiàng)目地塊特點(diǎn)，項(xiàng)目展示面最好、昭示性最強(qiáng)板塊是地塊入住口汽車配件板塊。入市產(chǎn)品108結(jié)合招商情況整體把握

開盤少推試探市場(chǎng)，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)確定加推節(jié)奏，力爭(zhēng)年內(nèi)加推一次；基本原則：少推多開推售節(jié)奏推售順序建議可首推汽車配件區(qū)（三組團(tuán)）考慮到項(xiàng)目整體汽配主題定位，即將面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資源爭(zhēng)奪以及前期已有部分意向客戶，因此首推汽車配件區(qū)?？膳浜险猩糖闆r對(duì)特定區(qū)域進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)整體推售順序，原則上由南向北推階段營(yíng)銷策略推售策略奇瑞4S店日產(chǎn)4S店三組團(tuán)四組團(tuán)一組團(tuán)二組團(tuán)五組團(tuán)109導(dǎo)入預(yù)熱期2012.6造勢(shì)整體形象入市將整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域炒熱，確立項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)形象，高調(diào)入市蓄勢(shì)認(rèn)籌期2012.9蓄勢(shì)賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)鋪開項(xiàng)目賣點(diǎn)鋪開，認(rèn)籌階段迅速占領(lǐng)市場(chǎng)高度開盤期2012.11項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值逐步綻放，快速實(shí)現(xiàn)成交取勢(shì)復(fù)合價(jià)值綻放持銷期2012.12以后明勢(shì)策略修正調(diào)整策略評(píng)估調(diào)整，優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷整合，2012.62012.12以后2012.9正式認(rèn)籌開盤加推

2012.11正式入市營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)計(jì)劃階段營(yíng)銷策略110形象導(dǎo)入：利用戶外、媒體軟文、電視報(bào)道等形象廣告，全面樹立項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目知名度，吸引市場(chǎng)關(guān)注；招商先行，以招商帶動(dòng)人氣、商氣；工程形象進(jìn)度事件的推廣炒作；項(xiàng)目特色規(guī)劃團(tuán)體包裝與推廣；導(dǎo)入預(yù)熱期（2012年6--7月）多渠道傳播項(xiàng)目賣點(diǎn)；項(xiàng)目意向客戶積累；通過(guò)VIP卡發(fā)放、認(rèn)籌等多種途徑梳理誠(chéng)意顧客；特定購(gòu)鋪群體（大客戶）的積累；開盤活動(dòng)籌備、促銷設(shè)計(jì)及開盤信息發(fā)布客戶積累期（2012年8-9月）系列推廣強(qiáng)化賣點(diǎn)，促銷；正式開盤典禮暨開盤活動(dòng)；工程形象進(jìn)度事件的推廣炒作；招商進(jìn)度及商業(yè)事件的推廣炒作；視銷售進(jìn)度適時(shí)調(diào)整推廣計(jì)劃。開盤期（2012年10-11月）系列推廣賣點(diǎn)滲透，促銷；招商進(jìn)度及商業(yè)事件的推廣炒作；即時(shí)事件的推廣及促銷；視銷售進(jìn)度適時(shí)調(diào)整推廣計(jì)劃。持銷期（2012年12月以后）營(yíng)銷階段劃分階段營(yíng)銷策略111

整體營(yíng)銷思路階段營(yíng)銷策略

推廣執(zhí)行策略112推廣的最終目標(biāo)——催化——促使項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值提前實(shí)現(xiàn)公眾影響全方位、多角度視、聽、觸全面侵入圈層傳遞目標(biāo)客群精準(zhǔn)有效到達(dá)滲透作用總體推廣戰(zhàn)略113第一步：“讓大多數(shù)人都知道”大眾強(qiáng)勢(shì)推廣媒體陣營(yíng)：戶外、報(bào)紙、電視、事件、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)等適應(yīng)階段：前期入市階段推廣目的：建立知名度和關(guān)注度，建立“淮南國(guó)際汽配城”品牌營(yíng)銷體系品牌推廣——專業(yè)市場(chǎng)形象建立A、媒體炒作：軟文、新聞、輿論、話題、討論等發(fā)起及深入B、廣告陣營(yíng)：全方位立體組合發(fā)布，前期做到強(qiáng)大聲勢(shì)C、事件營(yíng)銷：VCR形象片、新聞發(fā)布會(huì)、汽配類展會(huì)、巡展D、外區(qū)域影響力建立：安徽、淮南等主流地產(chǎn)媒體關(guān)系維護(hù)總體推廣戰(zhàn)略114第二步：“找到對(duì)的少數(shù)人”小眾圈層營(yíng)銷媒體陣營(yíng)：DM、短信、數(shù)據(jù)庫(kù)等直效媒體；專業(yè)雜志等小眾媒體；高峰論壇、推介會(huì)、商會(huì)聯(lián)盟成立等圈層營(yíng)銷適應(yīng)階段：前期+后期招商銷售階段推廣目的：解決項(xiàng)目來(lái)訪與成交，建立客戶圈層及項(xiàng)目口碑客戶拓展及維護(hù)是圈層營(yíng)銷的重點(diǎn)；越到后期收效越突出；重點(diǎn)媒體渠道——目標(biāo)客群到達(dá)A、戶外據(jù)點(diǎn)：市中心/高速口B、基地包裝：圍墻/基地高炮/道旗/路牌/招商營(yíng)銷中心C、專業(yè)雜志：汽配雜志廣告、別冊(cè)、專題D、直效媒體：DM、短信、數(shù)據(jù)庫(kù)、自創(chuàng)汽配雜志直投E、小眾渠道：供電局、安成鋪附近F、圈層營(yíng)銷：商會(huì)推介會(huì)、汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇總體推廣戰(zhàn)略115總體實(shí)施策略：三大板塊、二線作戰(zhàn)、三線一體、點(diǎn)線結(jié)合三大板塊——品牌宣傳、概念預(yù)約、價(jià)值解讀品牌宣傳：在形象導(dǎo)入期，以話題炒作、廣告宣傳及事件營(yíng)銷，使本案品牌得以傳播。概念預(yù)約：以創(chuàng)新型概念包裝，提升項(xiàng)目認(rèn)知度、認(rèn)同度，激發(fā)目標(biāo)客群對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度。價(jià)值解讀：從概念落實(shí)到項(xiàng)目本身，逐步釋放項(xiàng)目?jī)r(jià)值賣點(diǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目招商銷售順利推進(jìn)。

二線作戰(zhàn)——活動(dòng)促銷與廣告宣傳雙滲透三線一體——人際線、活動(dòng)線與廣告線人際線：營(yíng)銷招商中心或展場(chǎng)銷售人員的營(yíng)銷推廣能力，物業(yè)管理的星級(jí)服務(wù)，以人為載體；活動(dòng)線：以事件為手段，使目標(biāo)投資者產(chǎn)生放松心理，進(jìn)行隱蔽、有效的傳播；廣告線：以戶外、報(bào)紙、廣播、DM等為載體，進(jìn)行軟硬配合的宣傳攻勢(shì)，另外輔以外展場(chǎng)進(jìn)行多渠道客戶拓展及宣傳。點(diǎn)線結(jié)合：以點(diǎn)和線組成面進(jìn)行傳播推廣公關(guān)活動(dòng)及SP活動(dòng)結(jié)合“時(shí)點(diǎn)”開展；宣傳線按“推廣線”軟硬兩方面系列展開。總體推廣戰(zhàn)略116點(diǎn)：抓牢關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的活動(dòng)線：從兩條線展開，協(xié)同作戰(zhàn)。產(chǎn)業(yè)線、投資線面：以小眾宣傳為主，大眾宣傳為輔、利用社會(huì)新聞?lì)惷襟w全面支持總體推廣戰(zhàn)略117以項(xiàng)目整體進(jìn)行市場(chǎng)形象打造，提升并凸顯區(qū)域價(jià)值和項(xiàng)目特色；

借政府、政策之勢(shì)，拔高項(xiàng)目調(diào)性；大打政策/政府牌，將項(xiàng)目的價(jià)值與城市發(fā)展進(jìn)行嫁接，將項(xiàng)目的市場(chǎng)面與政策面進(jìn)行結(jié)合，拔高項(xiàng)目的高度與社會(huì)意義，借政府的公信力，引起行業(yè)、市場(chǎng)的高度關(guān)注，讓媒體自覺和自發(fā)的進(jìn)行推波助瀾；

事件營(yíng)銷為主，渠道推廣配合，活動(dòng)全程貫穿；以項(xiàng)目形象包裝推廣—集中的招商/投資推介會(huì)—重點(diǎn)單位推廣—意向商家簽約—流動(dòng)售樓車—開盤儀式及促銷活動(dòng)—竣工、封頂儀式——開業(yè)活動(dòng)等事件為主軸，穿插有針對(duì)性的實(shí)效促銷活動(dòng)，配合軟文炒作與硬性廣告推廣。

成立目標(biāo)顧客同盟，如本地汽配行業(yè)協(xié)會(huì)，并定期制作協(xié)會(huì)內(nèi)刊，迅速積累人氣，吸引并抓牢大戶，直接推動(dòng)項(xiàng)目宣傳；線上（大眾媒體）高舉高打，樹立、拔高、強(qiáng)化項(xiàng)目形象；線下（小眾渠道）精準(zhǔn)營(yíng)銷，進(jìn)行針對(duì)性宣傳和圈層活動(dòng)?；就茝V思路118形象導(dǎo)入期推廣目的：