房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊樣本樣本

銷售員培訓內(nèi)容TOC\o"1-3"銷售員培訓內(nèi)容 11. 企業(yè)情況介紹 61.1. 企業(yè)背景 61.2. 企業(yè)產(chǎn)業(yè)情況 61.3. 企業(yè)目標 61.4. 企業(yè)制度 62. 形式、政策、和企業(yè)應對 62.1. 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形式 62.1.1. 上六個月商品房供求情況和價格走勢 62.1.2. 機遇和期望 72.1.3. 挑戰(zhàn)和困難 72.1.4. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于大轉(zhuǎn)變時期 82.2. 政策選擇 82.2.1. 開啟個人住房消費(一個中心) 82.2.2. 兩個創(chuàng)新 82.2.3. 四個輪子 82.2.4. 工作關鍵 92.3. 企業(yè)應對 92.4. 加入WTO對房產(chǎn)業(yè)沖擊 92.4.1. 房地產(chǎn)業(yè)高峰期有望提前 92.4.2. 非住宅類物業(yè)將成搶手貨 102.4.3. 房價中地價比重加大，總體房價看漲 102.4.4. 金融業(yè)開放 102.4.5. 外貿(mào)業(yè)發(fā)展 112.4.6. 城市化進程加緊 112.4.7. 居住郊區(qū)化 112.5. 西部大開發(fā)和房產(chǎn)業(yè)發(fā)展 123. 營銷部工作步驟及行為規(guī)范 133.1. 營銷部組織機構(gòu)及崗位職責 133.1.1. 營銷部機構(gòu)和人員配置 133.1.2. 各崗位職責 133.2. 銷售職員作細則 143.2.1. 企業(yè)基礎要求 143.2.2. 銷售職員作細則 143.3. 接待、簽約步驟 153.4. 銷售及回款控制 153.4. 164. 項目介紹 164.1. 項目背景介紹 164.1.1. 成城市發(fā)展計劃 164.1.2. 成城市房產(chǎn)發(fā)展基礎情況及趨勢 174.1.3. 相鄰房產(chǎn)企業(yè)或競爭對手基礎情況介紹、優(yōu)劣勢分析 174.2. 本企業(yè)項目基礎情況 174.2.1. 項目定格、定調(diào)、定位 174.2.2. 項目設計、計劃內(nèi)容特點，多種經(jīng)濟指標、價格表、售樓細則等 174.2.3. 該項目周圍環(huán)境介紹：交通、醫(yī)院、學校、市場及多種關鍵市政設施及配套 174.2.4. 戶型特點分析、優(yōu)劣勢分析 174.2.5. 物管介紹 174.2.6. 綜述本項目性價比最優(yōu) 175. 民用建筑通常知識 185.1. 民用建筑結(jié)構(gòu)組成 185.2. 民用建筑分類 185.3. 民用建筑結(jié)構(gòu)類型 185.3.1. 結(jié)構(gòu)用材 185.3.2. 結(jié)構(gòu)受力和結(jié)構(gòu)特點 195.4. 民用建筑等級 195.5. 房屋建筑抗震設防 195.6. 住宅配套 195.7. 住宅裝修標準 205.8. 住房品質(zhì)綜合評價 206. 住宅設計規(guī)范及計量技術規(guī)范 216.1. 《商品房銷售面積測量和計算》（中國國家計量技術規(guī)范JJF1058—1998）摘要 216.1.1. 定義 216.1.2. 商品房建筑面積計算 216.1.3. 計算全部建筑面積范圍 216.1.4. 計算二分之一建筑面積范圍 226.1.5. 不計算建筑面積范圍 226.1.6. 共有建筑面積分攤計算 236.2. 《住宅設計規(guī)范》中國國家標準GB50096——1999 236.2.1. 術語 236.2.2. 套內(nèi)使用面積計算 236.2.3. 層高和室內(nèi)凈高要求 236.2.4. 電梯設置 237. 物業(yè)管理 247.1. 物管企業(yè)介紹、管理架構(gòu)、管理條約解釋 247.2. 服務內(nèi)容、收費標準、規(guī)范裝修等 247.3. 物管對應法律、法規(guī)條款 248. 銷售員基礎素質(zhì) 258.1. 現(xiàn)代推銷觀念 258.2. 高度責任感 258.3. 含有良好心理素質(zhì) 258.4. 含有良好業(yè)務素質(zhì) 258.5. 通曉法律知識 258.6. 含有良好個性 258.7. 怎樣注意儀表、儀態(tài) 258.8. 怎樣作好售后服務 259. 銷售技術 279.1. 真誠和信心 279.1.1. 相信“推銷”潛力 279.1.2. 相信自己魅力 279.1.3. 相信本企業(yè)本小區(qū)房屋實力 279.2. 推銷員說話標準 279.3. 對不一樣類型購房投資者談判 279.4. 怎樣處理用戶所提出反對意見 279.4.1. 處理反對意見策略 279.5. 怎樣把握用戶購置心理，促成用戶預訂或簽協(xié)議 279.5.1. 提議購置策略 279.5.2. 簽預訂書或協(xié)議時要注意幾點 279.6. 接聽電話時應注意事項 2710. 房地產(chǎn)法規(guī)及制度 2710.1. 土地管理法 2710.2. 房地產(chǎn)條例（城市房屋權屬登記管理措施） 2710.3. 成城市城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行措施 2710.4. 協(xié)議法 2811. 銷售人員須知 2911.1. 房屋和土地 29A.國家全部土地和集體全部土地 29B.兩種土地全部權和商品房出售 2911.2. 八種國家限制買賣房屋 2911.3. 四種不應購置房屋 3011.4. 國家對土地使用權出讓年限要求 3011.5. 建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應含有什幺條件 3011.6. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)標準劃分 30A.資質(zhì)一級企業(yè) 30B.資質(zhì)二級企業(yè) 31C.資質(zhì)三級企業(yè) 31D.資質(zhì)四級企業(yè) 3111.7. 商品房保修要求 3111.8. 房屋頂層平面使用權可否出售 3211.9. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本組成 3211.10. 商品房銷售必備“五證” 3311.11. 貸款 3311.11.1. 個人住房貸款 3311.11.2. 個人住房貸款種類 3311.11.3. 住房按揭貸款 3411.11.4. 辦理個人住房貸款業(yè)務銀行 3411.11.5. 個人住房貸款發(fā)放對象 3411.11.6. 申請個人住房貸款需含有條件 3411.11.7. 個人住房貸款期限和利率 3411.11.8. 申請個人住房貸款大致程序 3411.11.9. 申請個人住房貸款需提供材料 3411.11.10. 個人住房貸款發(fā)放數(shù)量 3511.11.11. 個人住房貸款擔保方法 3511.11.12. 可作為個人住房貸款抵押物 3511.11.13. 個人住房貸款確保 3511.11.14. 申請個人住房貸款需辦理手續(xù) 3611.11.15. 個人住房貸款提取 3611.11.16. 個人住房貸款償還 3611.11.17. 辦理個人住房貸款注意事項 3611.11.18. 各銀行辦理個人住房貸款具體手續(xù) 3612. 協(xié)議、住宅使用說明書和質(zhì)量確保書 3812.1. 購房協(xié)議 3812.2. 住宅使用說明書 3812.3. 住宅質(zhì)量確保書 3813. 現(xiàn)代建筑觀念介紹 3913.1. 智能住宅功效及發(fā)展 3913.1.1. 智能住宅產(chǎn)生背景 3913.1.2. 智能住宅功效 3913.1.3. 發(fā)展前景 4013.2. 二十一世紀居住小區(qū) 4113.2.1. 優(yōu)美環(huán)境 4113.2.2. 建筑功效要齊全。 4213.2.3. 配套設施要到位 4313.2.4. 科技先導要落實 4313.2.5. 物業(yè)管理要規(guī)范 4313.3. 住宅性能認定制度 4413.3.1. 認定內(nèi)容 4413.3.2. 認定程序 4413.3.3. 認定變更和撤銷 4514. 名詞解釋及用戶關心問題參考材料 4714.1. 常見名詞解釋 4714.2. 用戶關心問題參考材料 48企業(yè)情況介紹企業(yè)背景企業(yè)產(chǎn)業(yè)情況企業(yè)目標企業(yè)制度形式、政策、和企業(yè)應對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形式上六個月商品房供求情況和價格走勢據(jù)中房指數(shù)，全國在房地產(chǎn)行業(yè)情況：投資總額4010億元，比上年增加11%，其中住宅建設投資2430億元，增加24．5%；完工面積1．97億m2，增加28%，其中住宅完工面積1．62億m2，增加29．76%；銷售面積1．34億m2，增加25．2%，其中住宅銷售面積1．19億m2，增加24．9%；銷售金額增加23．9%，其中住宅增加24．77%；全國房價穩(wěn)中有降，但各地域情況差異較大。估計明年成全部地域GDP增加為8%機遇和期望住房需求作為中國經(jīng)濟增加點，拉動經(jīng)濟增加；消費結(jié)構(gòu)升級換代：恩格爾系數(shù)：一個國家家庭收入59%以上用于吃，該國處于窮困階段；50—59%用于吃，該國生活渡過了溫飽線；40—50%用于吃，小康水平；少于30%用于吃，國家極富；中國1997年統(tǒng)計，用于吃家庭收入占總收入46．4%，中國已經(jīng)進入了小康階段。 人需求：吃住行；現(xiàn)在中國正處于由處理溫飽問題向追求舒適居住方面轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)型期，大家對居住需求提到上升日程。城市化進程加緊：中國城市人口30%，發(fā)達國家城市人口占全國人口70%--90%。在中國城市中生活著大量“盲流”，極不正常，應讓在城市中生活無戶口人員成為正當城市居住者。一個城市人消費=3個農(nóng)村人消費。產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間和空間：開發(fā)物管、中介、策劃、律師、租賃等。臺灣將房地產(chǎn)業(yè)分為：建筑投資業(yè)、營造業(yè)、房屋銷售業(yè)、房地產(chǎn)廣告業(yè)、土地登記代理業(yè)（代書業(yè)）、土地估價業(yè)、土地重劃業(yè)（較少）、不動產(chǎn)計劃研究業(yè)（較少）、地政補習業(yè)。美國將房地產(chǎn)事業(yè)劃分為：房地產(chǎn)代理(Agency)：經(jīng)紀業(yè)(Brokerage)、房地產(chǎn)管理(Management)、房地產(chǎn)估價(Appraising)、房地產(chǎn)顧問(Advisory)、房地產(chǎn)保險(PropertyInsurance)。房地產(chǎn)投資(Investment)：通常投資(Equity)、抵押投資(Mortgage)、租賃投資(Leasehold)、其它形態(tài)投資。房地產(chǎn)經(jīng)營(Operations)：通常經(jīng)營、抵押、租賃和其它。建筑業(yè)(Construction)：承包(Contracting)、建造(Building)、開發(fā)(Developing)、改造和裝璜(AlteringandModernizing)。政府服務：地產(chǎn)評定(Taxation)；公地取得、賣出、管理和租賃；房地產(chǎn)金融(Financing)、建筑物和土地使用立法；土地經(jīng)濟使用和資源維護(EconomiclandConservationanduse)。挑戰(zhàn)和困難投資和建設規(guī)模已超前：1999年按90m2/套作為平均面積計算，中國建成14套住房/1000人（據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，發(fā)展快國家住宅建設10套/1000人）；在房地產(chǎn)業(yè)投資占GDP7．8%（據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，發(fā)展快國家在房地產(chǎn)業(yè)投資占GDP2-7%）。商品房空置房量逐年上升：96年空置6200萬m2；98年空置8700萬m2，其中住宅空置6100萬m2。新舊住房體制交替，政策不到位、不完善：國家計劃在、間完成住房體制改革。將公房房租成倍提升，如北京老房月租將從1．3元/m2提升到3．5元/m2。住宅產(chǎn)業(yè)化水平不高：產(chǎn)業(yè)質(zhì)量差、投訴多（99年建設部接到投訴增加50%，用戶自我保護意識增強）、企業(yè)素質(zhì)低、競爭能力差。產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于大轉(zhuǎn)變時期轉(zhuǎn)制：住房體制從實物分配全方面轉(zhuǎn)向貨幣分配。轉(zhuǎn)軌：市場形態(tài)由賣方市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向買方市場。轉(zhuǎn)型：產(chǎn)品質(zhì)量和檔次從安居逐步轉(zhuǎn)向康居。政策選擇開啟個人住房消費(一個中心)國家政策：住房由個人購置（“讓人民群眾自己買房子”）開啟買房第三級火箭：購房動力第一級“國家購房”和第二級“企業(yè)購房”已經(jīng)完成其歷史使命，現(xiàn)在是開啟第三級“個人購房”時候了。確定合適房價收入比和租售比：在房地產(chǎn)業(yè)成熟國家，中等房價=（3—6）中等家庭年收入水平；中國建設部房改辦多年研究認為，中國房價水平計劃定為：中等房價=4年中等家庭年收入。即每十二個月將家庭收入20%用于購房，20—25年付清房款。國家計劃使用住房補助方法將原有實物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙?。兩個創(chuàng)新制度創(chuàng)新：決定產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。技術創(chuàng)新：決定市場開拓能力。四個輪子改革住房分配體制：個人購房、實施住房補助、開展換房。建立住房供給體制：高收入家庭，自由購房；中等收入家庭，建立康居房和經(jīng)濟房；針對低收入家庭由社保系統(tǒng)建立社保房處理住房困難戶住房。健全住房市場體系：建立完善房地產(chǎn)二級市場和租賃市場?，F(xiàn)在中國除上海市建立了比較完善二級市場和租賃市場外，其它城市還處于草創(chuàng)階段，究其原因關鍵是二級市場房產(chǎn)交易和租賃門檻太高。上海二級市場和租賃市場建立得利于上海市政府將房產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓稅費由3%降為1．5%，最終降到0．75%，房產(chǎn)交易二級市場才開始繁榮。發(fā)展住房金融體系：住房金融貸款是國家房地產(chǎn)業(yè)動力，在房地產(chǎn)業(yè)成熟國家，金融機構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供貸款通常占全社會總貸款額60-80%。1999年中國金融機構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)貸款總額為3500億元，占社會總貸款額6%，相當于國外發(fā)達國家1/10。其中金融機構(gòu)向個人提供住房款占社會總貸款額20%左右，而在中國少于2%，一樣相當于國外發(fā)達國家1/10左右。中國要加強金融介入力度。工作關鍵增加需求改善供給激活市場搞好金融企業(yè)應對認清形勢，面對市場競爭加劇，風險加大，趨于微力市場三個差異營造買方市場下賣方市場適銷對路，提升質(zhì)量個人買房特點四種質(zhì)量整合（工程、功效、環(huán)境和服務）套套全部好銷，方方全部有用（住宅“均好性”）重視營銷，品牌戰(zhàn)略營銷三要素（定位、包裝和銷售）CIS戰(zhàn)略：企業(yè)形象設計機會利潤、管理利潤、創(chuàng)新利潤加入WTO對房產(chǎn)業(yè)沖擊1999年11月15日，中美兩國就中國“入世”問題達成了協(xié)議，為中國正式加入世界貿(mào)易組織鋪平了道路。加入WTO后，中國將全方面降低關稅；愈加開放中國市場；有利于擴大對外出口和吸引外商直接投資；房地產(chǎn)業(yè)高峰期有望提前周期性：房地產(chǎn)業(yè)含有周期波動性，通常8～出現(xiàn)一次峰值。前兩次蜂值：中國房地產(chǎn)業(yè)最近兩次蜂值分別出現(xiàn)在1986年和l993年。加入WTO后，國際經(jīng)濟全局和區(qū)域變動影響將會越來越顯著。國家計委l998年估計，中國經(jīng)濟調(diào)整期有望在結(jié)束。房地產(chǎn)業(yè)下一個峰值有望在底到初出現(xiàn)。非住宅類物業(yè)將成搶手貨目前房市場：寫字樓積壓最為嚴重、空置率最高。全國十大城市寫字樓平均空置率在20％以上，部分城市甚至達成30%～40%，遠遠超出國際公認10％警戒線。加入WTO，情況可能根本改變：“入世”城市經(jīng)濟活動趨于頻繁房地產(chǎn)投資增加寫字樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋需求增加住宅類房屋需求增加。交通改善：“入世”汽車關稅逐年大幅降低+大中城市道路交通系統(tǒng)日趨完善汽車擁有量快速增加停車位需求擔心。收入增加：“入世”經(jīng)濟活動頻繁職員收入增加+就業(yè)率提升。消費開支降低：“入世”關稅全方面下調(diào)居民日常開支降低居民購房資金積累住宅類房地產(chǎn)需求對應增加。房價中地價比重加大，總體房價看漲房價組成：①地價；②建筑成本；③稅費；建造成本下降：加入WTO關稅下降+國外競爭對于進入短期內(nèi)均會使房地產(chǎn)建造成本顯著下降（如進口建材、設備等關稅，將從現(xiàn)在30％降至百分之十幾）；稅費下降：加入WTO行業(yè)管理向國際通例靠攏規(guī)范化+費改稅房地產(chǎn)開發(fā)過程中總體稅費將會有較大幅度下降；地價全方面攀升；房價：地價比重增加，建筑費用和開發(fā)稅費比重降低。對于上海、廣州等沿海大城市：短期內(nèi)：土地相對稀缺，在建筑費用和開發(fā)稅費降低同時，土地價格將上升，房價組成變動較顯著，房價組成中上升下降原因基礎能夠沖抵，總體房價維持穩(wěn)定；中長久：建筑費用和開發(fā)稅費不會連續(xù)下降，土地需求則是長遠，它是房地產(chǎn)價格尤其是土地價格中長久利好一個關鍵原因。金融業(yè)開放國外信貸資金進入：房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展，資金投入量加大，提前消費趨勢明朗并被越來越多消費者接收。外國銀行介入：許可外國銀行在一定時限后經(jīng)營人民幣乃至私人銀行業(yè)務行業(yè)對寫字樓需求量增大中國關鍵大中城市非住宅類房屋需求將得到增加。有利于空置樓盤消化?，F(xiàn)金流量增加：房地產(chǎn)項目資金規(guī)模大、工期長，假如整個市場現(xiàn)金流量不足，將嚴重影響其順利發(fā)展。對開發(fā)商提供貸款增加向購房著提供抵押貸款增加結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)融資多元化。外貿(mào)業(yè)發(fā)展進出口關鍵品種：紡織品和農(nóng)產(chǎn)品一向是中國進出口關鍵品種。紡織和服務業(yè)：美國逐步取消對華紡織品配額極大地刺激現(xiàn)在還未完全從金融危機中緩過勁來紡織和服務業(yè)產(chǎn)品出口量將有較大增加。農(nóng)產(chǎn)品：進口障礙逐步取消進口業(yè)務增加。港口運輸量增加，保稅區(qū)業(yè)務增加。中國外貿(mào)運輸量九成以上由海運負擔，中國外貿(mào)海運量將會由1998年3．83億噸，增加到6．56億噸。伴隨外貿(mào)增加，中國港口貨物吞吐量和船舶進出艘次、運量全部會增加，中國海運市場、碼頭和船舶代理業(yè)務擴大。有利于該類地域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。外商投資增加。城市化進程加緊農(nóng)業(yè)人口涌入城市，促進中國城市化進程，擴大了房地產(chǎn)需求。農(nóng)產(chǎn)品進口：中國現(xiàn)在農(nóng)產(chǎn)品關稅高達45％，在之前依據(jù)農(nóng)產(chǎn)品不一樣品種，多種農(nóng)產(chǎn)品關稅將降至10％～20%，平均關稅要降至17%，關鍵農(nóng)產(chǎn)品關稅則要降至14．5%。農(nóng)民收入受到?jīng)_擊：進口農(nóng)產(chǎn)品擠掉中國農(nóng)業(yè)產(chǎn)品部分市場更多農(nóng)業(yè)人口進入城市。農(nóng)民進城：各大城市中外來勞動力尤其是來自農(nóng)村地域打工者很多，加入關貿(mào)后這些城市將取得源源不停廉價勞動力（建筑業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)），人工成本降低有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。同時，城市人口增加、城市規(guī)模擴大又增加了房地產(chǎn)潛在需求。居住郊區(qū)化進口汽車增多：在未來幾年內(nèi)越來越多國外汽車將以較低價格進入中國市場。國產(chǎn)汽車降價：中國品牌汽車采取降價策略保持市場份額。購置家用轎車人會越來越多。城市中心區(qū)土地降低。居住郊區(qū)化：擁有私人轎車家庭數(shù)量增加，大家在購樓時對交通要求將有所改變，所以生活小區(qū)將深入朝郊區(qū)發(fā)展。西部大開發(fā)和房產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃要先行基礎設施要合適超前發(fā)展小城鎮(zhèn)新思緒、新機制·2.6.房地產(chǎn)基礎風險財務風險又稱拖欠風險或信用風險。因為購置者財務情況不妙而使房地產(chǎn)投資及其回報無法全部收回可能性。購置力風險包含價格風險和市場風險。價格風險指是因為房屋價格引發(fā)銷售不暢或按原價銷售而沖減收益。市場風險指供求形式發(fā)生改變，出現(xiàn)供過于求局面而對房屋銷售和售價方面造成壓力。工程建設風險關鍵指抗力造成風險，即建設前期工程項目標設計方案存在問題和層層轉(zhuǎn)包工程造成質(zhì)量問題?；I資融資風險指因為銀行緊縮銀根造成貸款困難，和籌資成本增加引發(fā)多種風險。變現(xiàn)風險指房地產(chǎn)投資在一段時間內(nèi)要把投資變成現(xiàn)資而為此付出代價和承受損失。外匯匯率變動風險是因為外匯較大幅度波動從不一樣側(cè)面對開發(fā)商造成風險。

營銷部工作步驟及行為規(guī)范營銷部組織機構(gòu)及崗位職責營銷部機構(gòu)和人員配置經(jīng)理經(jīng)理1名銷售廣告和市場開拓人員1名清潔工2名保安3名銷售員7名出納1名內(nèi)勤1名銷售廣告和市場開拓人員1名清潔工2名保安3名銷售員7名出納1名內(nèi)勤1名各崗位職責A．營銷部職責營銷工作以企業(yè)方針、計劃為標準，嚴格組織實施。落實實施企業(yè)各項要求，實施營銷計劃。負責銷售人員招聘、培訓、管理，提升銷售人員素質(zhì)，貯備優(yōu)異人才，為企業(yè)發(fā)展打好基礎。負責市場調(diào)研、搜集、整理，分析同類房產(chǎn)企業(yè)相關資料，立即反應市場動態(tài)，為企業(yè)項目發(fā)展市場定位提供可靠依據(jù)。制訂銷售計劃并具體實施，確保企業(yè)所開發(fā)商品房能立即銷售。負責銷售協(xié)議、印簽監(jiān)管及使用，對已簽協(xié)議需進行認真核定。配合財務人員按時、正確、無誤收回銷售資金。幫助其它部門工作，并協(xié)同相關部門共同做好售后服務。建立市場信息檔案，主動開拓集團購置渠道，做好集團購房市場摸底、先期談判工作。維護企業(yè)品牌形象，在企業(yè)統(tǒng)一指導下做好廣告宣傳工作。B．首席銷售職責C．銷售內(nèi)勤職責D．銷售員職責遵守企業(yè)各項規(guī)章制度。按企業(yè)統(tǒng)一要求，實事求是地介紹本企業(yè)樓盤。認真熱情接待每一位用戶，耐心細致地作好每一位用戶引導解釋工作。作好銷售統(tǒng)計，總結(jié)并將用戶意見及提議立即向主管領導反應。正確處理好個人利益和企業(yè)利益關系。親密配協(xié)議事工作。保質(zhì)、保量、立即完成企業(yè)交給各項臨時任務。主動配合財務搞好用戶按揭辦理及資金回籠工作。E．保安職責F．出納職責G.保潔員職責銷售職員作細則企業(yè)基礎要求銷售職員作細則上班時間為9：00——18：00，中午12：00——13：00為午餐時間。晚上值班時間暫定為18：00——19：00；中午值班時間為12：00——13：00天天各組安排一人輪番值班。值班時間所來用戶依舊輪班接待天天嚴格按輪次接待用戶，因事錯過一概不補接用戶。凡進入售樓處問詢房子用戶，全部算輪次。用戶是否有誠意，銷售員全部必需認真接待，不得敷衍了事。在接待用戶過程中，銷售員不得夸大其詞，應嚴格根據(jù)統(tǒng)一口徑和指標往返復用戶。每位銷售員全部應主動、熱情地接聽電話。電話用戶標準上還是按輪次接待。但假如用戶指名道姓，則視為該銷售員老用戶，但一銷售員不能同時接待兩波用戶（先接新用戶，老用戶以后除外）。老用戶標準上由原銷售員接待。如該銷售員不在場，其它人員應主動、熱情接待。如接待較長時間后原銷售員才認出是自己用戶，則視為新用戶。老用戶不算輪次。如出現(xiàn)一個用戶多個銷售員交叉接待過，則銷售員間相互協(xié)商，如協(xié)商達不成一致意見造成不好影響，則業(yè)績收交營銷部。每個組天天確保5-6人上班，其中一人值班。每位銷售員一星期可休息1天。接待用戶須認真、細致、耐心，不得和用戶發(fā)生爭吵，如遇用戶投訴，投訴一次扣傭金200元，投訴三次以上，企業(yè)將做除名處理。銷售員不得在售樓處代賣其它企業(yè)房屋。協(xié)議條款需熟練，解釋正確，簽署協(xié)議不得涂改、有誤。交秘書及出納審核后，確保無誤再交企業(yè)存檔。銷售人員無權收取定金，每分錢需上交企業(yè)財務（下班時間除外）。銷售部每七天一次例會，時間暫定為每七天三下午6：00點開始，方便對工作中碰到問題及銷售中體會作一次交流?？偨Y(jié)一周銷售情況，作好下一周工作安排。每個月銷售第一名設尤其獎300～500元，連續(xù)3個月業(yè)績最低則自動解聘。接待、簽約步驟銷售及回款控制

項目介紹項目背景介紹成城市發(fā)展計劃為加緊城市化進程，成城市將拆銷郫縣、新全部縣、溫江縣和雙流縣，而改設市轄區(qū)。11月23日，成城市政府成立了“拆縣建區(qū)”工作已進入實質(zhì)性開啟階段。國務院去年6月同意成城市（1995—）城市總體計劃方案中，市區(qū)計劃面積為3260平方公里，覆蓋7區(qū)四縣，而現(xiàn)在成城市市轄區(qū)總面積僅為422平方公里。據(jù)悉，依據(jù)國家民政部對行政區(qū)劃調(diào)整要求，結(jié)合實際情況，相關部門提出了分步、分批“拆縣設區(qū)計劃。首先，拆銷郫縣，設置蜀全部區(qū)（暫名）；拆銷溫江縣，設置柳城區(qū)（暫名）；拆銷新全部縣，設置桂湖區(qū)（暫名），底開啟相關文字材料準備工作，上六個月上報省政府審核并報國務院審批。第二步拆銷雙流縣，將雙流縣一分為二，設置兩個行政區(qū)：北部地域以東升鎮(zhèn)為中心，設置東升區(qū)（暫名）；南部地域以華陽鎮(zhèn)為中心，設置華陽區(qū)（暫名）。開啟相關文字材料和圖標資料，上報省政府審核并報國務院審批。成城市房產(chǎn)發(fā)展基礎情況及趨勢相鄰房產(chǎn)企業(yè)或競爭對手基礎情況介紹、優(yōu)劣勢分析本企業(yè)項目基礎情況項目定格、定調(diào)、定位項目設計、計劃內(nèi)容特點，多種經(jīng)濟指標、價格表、售樓細則等該項目周圍環(huán)境介紹：交通、醫(yī)院、學校、市場及多種關鍵市政設施及配套戶型特點分析、優(yōu)劣勢分析物管介紹綜述本項目性價比最優(yōu)

民用建筑通常知識建筑物，通常又稱“建筑”，是指大家從事工作、生活和活動用房屋和場所，其中，關鍵是房屋。建筑物是工程技術和文化藝術綜合體，在一定程度上反應出時代政治經(jīng)濟背景和文化藝術傳統(tǒng)。自從人類能夠進行發(fā)明性生產(chǎn)勞動以來，大家一直全部在努力為自己發(fā)明一個舒適生活場所和空間，以滿足生存需要，并獲精神上滿足。民用建筑結(jié)構(gòu)組成通常民用建筑是由基礎、墻體、梁、柱、樓地面、樓梯、門窗、屋蓋等關鍵構(gòu)件組成。這些構(gòu)件作用和功效不盡相同，從構(gòu)件所起關鍵作用上看，它們大致分為以下三類：第一類：承重構(gòu)件。如基礎、梁、柱、承重墻、樓地面等。這類構(gòu)件在房屋建筑中相互支承，直接或間接地承受建筑物上多種荷載，所以也稱之為“主體結(jié)構(gòu)”。第二類：圍護分隔構(gòu)件。如部分內(nèi)外墻體、門窗等。這類構(gòu)件關鍵作用是抵御大自然中多種不良原因?qū)Ψ课輧?nèi)部干擾。和采光、通風、分隔房屋內(nèi)部空間等。第三類：裝飾構(gòu)件。如吊頂，多種線條、門窗套等能滿足感觀需求構(gòu)件。它能美化房屋建筑，填補建筑物存在缺點。民用建筑分類以住宅層數(shù)為標準分為：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）、高層住宅（10層以上）。以住宅平面布局為標準可分為：點式（塔式、墩式）、條式（板式）住宅。以住宅設計特點為標準可分為：內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、退臺式住宅、躍復式住宅、錯層（躍復）式住宅、復式住宅。以住宅承重結(jié)構(gòu)所選擇關鍵材料為標準可分為：磚混結(jié)構(gòu)住宅、大模板結(jié)構(gòu)住宅、框架輕板結(jié)構(gòu)住宅、簡單結(jié)構(gòu)住宅。以住宅用途和功效為標準可分為：一般住宅、青老年住宅、別墅式住宅。民用建筑結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)用材依據(jù)結(jié)構(gòu)用材不一樣，民用建筑結(jié)構(gòu)可劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)。通常多層宅多用混合結(jié)構(gòu)，即用磚墻作垂直受力構(gòu)件，而樓面、樓梯等水平構(gòu)件則用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)按施工方法分成現(xiàn)澆和預制兩種，現(xiàn)澆混凝土靈活性大、整體性強，防水防滲性能好，但施工速度較漫。結(jié)構(gòu)受力和結(jié)構(gòu)特點依據(jù)結(jié)構(gòu)受力和結(jié)構(gòu)特點不一樣，民用建筑結(jié)構(gòu)可劃分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻式結(jié)構(gòu)、筒式結(jié)構(gòu)和大跨度空間結(jié)構(gòu)五種基礎類型。通常多層住宅用承重墻結(jié)構(gòu)，高層住宅（電梯公寓）用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)。民用建筑等級建筑物等級是從關鍵性、防火、耐久年限等不一樣角度劃分為：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五類。高級居住建筑為甲等，中級居住建筑為乙等。依據(jù)耐久年限不一樣可分為一級（1以上，關鍵建筑），二級（50~1，通常性建筑），三級（25~50年，次要建筑），四級（以下，臨時性建筑）。通常住宅設計使用年限為50年，但具體使用年限受政策及環(huán)境影響大。房屋建筑抗震設防某一地域按可能所受地震影響而確定設防烈度，設防烈度由國家頒布法規(guī)性文件確定。設防烈度分成1°~12°，6°以上地域為地震區(qū)，成全部為7°設防地域，建筑物全部應進行抗震設計?？蚣芙Y(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)及筒式結(jié)構(gòu)抗震性能很好，磚混結(jié)構(gòu)抗震性能較差。對于磚混結(jié)構(gòu)，通常是從房屋體型、平面部署及結(jié)構(gòu)方法等幾方面來考慮抗震，具體結(jié)構(gòu)方法有設置圈梁、結(jié)構(gòu)柱，限制橫墻間距和墻體一些局部尺寸等，現(xiàn)在多層住宅樓除按抗震規(guī)范設計外，還需報建委抗震辦審批。住宅配套除小區(qū)環(huán)境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上決定著房屋使用性能。這些配套包含以下多個系統(tǒng)：上下水系統(tǒng)。包含廚房、衛(wèi)生間、洗衣位，另外還包含熱水供給。排水系統(tǒng)和防水問題緊密相關，部分新排水方法可有效處理衛(wèi)生間、廚房等區(qū)域漏水、滲水問題。配電系統(tǒng)。包含照明及多種電器配電，常見三回路：空調(diào)、電器、照明，配電系統(tǒng)是否完善可靠包含每戶配電量，線路用線規(guī)格、品質(zhì)，開關、插座品質(zhì)及是否到位、充足。防盜系統(tǒng)。包含防盜報警系統(tǒng)、單元防盜系統(tǒng)和進戶防盜門。通訊電視及智能網(wǎng)絡系統(tǒng)。燃氣系統(tǒng)。住宅裝修標準住宅裝修標準按以下幾方面考慮：外墻：色彩及材質(zhì)。樓梯間：地面、墻面、扶手全部材料，式樣及色彩搭配。門窗：單元門、進戶門、內(nèi)門及外窗尺寸、材料。衛(wèi)生間：潔具和龍頭數(shù)量和品牌，墻地面、天棚、燈具所用材料和施工工藝水平，臺面和墻鏡位置及用材。廚房：墻地面和天棚全部材料及施工工藝，油煙機、排煙管道情況，廚具櫥柜位置和用材。其它房間：墻地面、天棚全部材料、色彩、施工工藝。按現(xiàn)在市場情況，裝修標準在100~400元/M2屬低級裝修，400~800元/M2屬中等裝修，800元/M2以上屬中高級和高級裝修。住房品質(zhì)綜合評價區(qū)位條件；小區(qū)環(huán)境和視野；房屋朝向和面寬大?。环课莶季郑ㄌ仔停?、面積和所居層次；結(jié)構(gòu)型式和建筑材料；配套設施（包含水、電、氣、視、訊、防盜系統(tǒng)及車庫、車位）及裝修標準；物業(yè)管理。

住宅設計規(guī)范及計量技術規(guī)范《商品房銷售面積測量和計算》（中國國家計量技術規(guī)范JJF1058—1998）摘要定義商品房銷售面積：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房建筑面積（地下室作為人防工程，應從整幢商品房建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購心者所購置套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積和應分攤共有建筑面積之和。整幢房屋建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層外圍小平投影面積之和，包含陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且含有有上蓋，結(jié)構(gòu)牢靠，層高2.20m以上（含2.20m）永久性建筑。套內(nèi)建筑面積：指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用空間面積，按房屋內(nèi)墻線小平投影計算。陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在小平面投影面積。套內(nèi)陽臺建筑面積：指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。共有建筑面積：指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用建筑面積。共有建筑面積分攤系數(shù)：指整幢建筑物共有建筑面積和整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和比值。應分攤共有建筑面積：指套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積分攤系數(shù)之積。商品房建筑面積計算指層高在2.20m以上（含2.20m）房屋外墻（或柱外圍）小平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面到樓面、樓面至屋面（不包含隔熱層）垂直高度。計算全部建筑面積范圍永久性結(jié)構(gòu)單層房屋，不管其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍小平面積計算建筑面積；多層房屋建筑面積總和計算。自然層內(nèi)附層、技術層，按其層高在2.20m以上部位上口外圍小平投影面積計算。穿過房屋信道，房屋內(nèi)門廳、大廳，不管其高度，均按一層計算。門廳、大廳內(nèi)回廊部分，層高在2.20m以上，按其水平投影面積計算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然計算。突出房屋屋面，有圍護結(jié)構(gòu)且層高在2.20m以上方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機房，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。封閉陽臺、挑廊，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋室外樓梯，按各層水平投影面積總和計算。建筑物墻外有頂蓋和柱走廊、檐廊，按其柱外水平投影面積計算。房屋間永久性、封閉架空通廊，按外圍水平投影面積計算。凈高在2.05m以上地下室或半地下室，按其外墻（不包含采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。有柱雨蓬或有圍護結(jié)構(gòu)門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性建筑有柱車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。在自然層以上假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其高度超出2.20m以上部位水平投影面積計算（應含有通風、采光條件）。計算二分之一建筑面積范圍和房屋相連有上蓋、未封閉架空通廊和無柱走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積二分之一計算。獨立柱，單排柱門廊、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積二分之一計算。未封閉陽臺、挑廊按其水平投影面積二分之一計算。無上蓋室外樓梯，按各層水平投影面積總和二分之一計算。不計算建筑面積范圍層高在2.20m以下房屋，凈高在2.05m以下地下室和半地下室。突出房屋墻面構(gòu)件、配件、藝術裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。房屋之間無上蓋架空通廊。無柱雨蓬。建筑物內(nèi)操作平臺、上料平臺及利用建筑物空間安置箱、罐平臺。騎樓、過街樓用作街巷通行部分，和房屋層用作街頭巷通行部分。房屋天面，挑臺，天面上花園、泳池。消防、檢修等用途室外爬梯。構(gòu)筑物如獨立煙囪，煙道，水塔，儲油（水）池、罐，地下人防干、支線等。共有建筑面積分攤計算《住宅設計規(guī)范》中國國家標準GB50096——1999術語地下室(basement)：房間地面低于室外地平面高度超出該房間凈高1/2半地下室(semi-basement)：房間地面低于室外地平面高度超出該房間凈高1/3，且不超出1/2者。套內(nèi)使用面積計算套內(nèi)使用面積包含臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等使用面積總和。躍層住宅中套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)使用面積總和計入使用面積。利用坡屋頂內(nèi)空間時，頂板下表面和樓面凈高低于1.20m空間不計算使用面積；凈高在1.20-2.10m空間按1/2計算使用面積；凈高超出2.10空間全部計入使用面積。坡屋頂內(nèi)使用面積應單獨計算，不得列入標準層使用面積和標準層建筑面積中，需計算建筑總面積時，利用標準層使用面積系數(shù)反求。陽臺面積應按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。層高和室內(nèi)凈高要求一般住宅層高不宜高于2.80m。臥室、起居室（廳）室內(nèi)凈高不應低于2.40m，局部凈高不應低于2.10m，且其面積不應大于室內(nèi)使用面積1/3。利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積室內(nèi)凈高不應低于2.10m。廚房、衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不應低于2.20m。廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面和樓面、地面凈高不得低于1.90m，且不得影響門、窗扇開啟。電梯設置7層以上住宅或住戶入口層樓面距外設計地面高度超出16米以上住宅必需設置電梯。

物業(yè)管理物管企業(yè)介紹、管理架構(gòu)、管理條約解釋服務內(nèi)容、收費標準、規(guī)范裝修等物管對應法律、法規(guī)條款

銷售員基礎素質(zhì)現(xiàn)代推銷觀念高度責任感含有良好心理素質(zhì)含有良好業(yè)務素質(zhì)通曉法律知識含有良好個性怎樣注意儀表、儀態(tài)怎樣作好售后服務

銷售技術真誠和信心相信“推銷”潛力相信自己魅力相信本企業(yè)本小區(qū)房屋實力推銷員說話標準對不一樣類型購房投資者談判怎樣處理用戶所提出反對意見處理反對意見策略怎樣把握用戶購置心理，促成用戶預訂或簽協(xié)議提議購置策略簽預訂書或協(xié)議時要注意幾點接聽電話時應注意事項房地產(chǎn)法規(guī)及制度土地管理法房地產(chǎn)條例（城市房屋權屬登記管理措施）成城市城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行措施協(xié)議法

銷售人員須知房屋和土地房屋屬于不動產(chǎn)，是附著于土地之上。因為中國土地分別屬于不一樣全部者，所以住房能否出售、購置就和土地屬于哪個全部者有直接關系了。我們在了解怎樣購置住房、欲購置房屋是否能夠用于出售、購房后能否一定取得全部權這么部分問題之前，應該首先了解中國土地全部權制度。A.國家全部土地和集體全部土地現(xiàn)在，中國土地只有兩面三刀類全部者：一類是國家全部，另一類是集體全部。國家全部土地，其全部權人含有唯一性，而集體全部土地，則分別屬于眾多不一樣集體。屬于國家全部土地是：城市土地、農(nóng)村和城市郊區(qū)中由法律要求屬于國家全部土地。屬于集體全部土地是：農(nóng)村和城市郊區(qū)土地、宅基地、自留地、自留山。對于集體全部土地，國家能夠依法征用。B.兩種土地全部權和商品房出售在兩種土地全部權中，只有屬于國家全部土地才能被依法用于商品房開發(fā)經(jīng)營。屬于集體全部土地是不能被用于商品房開發(fā)經(jīng)營。當然，集體全部土地被國家依法征用后，還是能夠用于商品房開發(fā)。國家全部土地被用于商品房開發(fā)經(jīng)營是有條件，即開發(fā)商必需向國家支付土地使用出讓金，才能從國家取得該片土地在一定時限內(nèi)使用權。現(xiàn)在，中國從事住宅開發(fā)單位，能夠經(jīng)過兩種路徑從國家取得土地使用許可權：一是行政劃撥，二是有償；轉(zhuǎn)讓。兩種路徑關鍵區(qū)分在于，取得土地使用權是有償還是無償。房地產(chǎn)開發(fā)商用于商品房開發(fā)土地全部必需是有償，即必需是向國家交付了土地使用權出讓金土地。不然，建設單位對在該土地上建造房屋不能取得全部權，而購房者即使支付了房價款，也不能取得全部權。八種國家限制買賣房屋違法或違章建筑；房屋使用權不能買賣，房屋產(chǎn)權有糾紛或產(chǎn)權未明確；學校、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或文物古跡等須加以保護房屋；因為國家建設需要，征用或確定為拆遷范圍內(nèi)房屋；單位不得私自購置城市私房；出租人、共有權人、出典人房屋能夠出售，在相同條件下，承租人、共有權人、承典人有優(yōu)先購置權；出賣享受國家或單位補助廉價購置或建造房屋。四種不應購置房屋在集體全部土地上興建房屋。有地域比如北京市嚴禁利用集體全部土地進行土地和商品房屋開發(fā)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)開發(fā)商只有取得了國有土地權才能夠按要求開發(fā)經(jīng)營土地和商品房。假如開發(fā)商沒有取得有效國有土地使用證，購房者就不應考慮買其出售房屋。非房地產(chǎn)開發(fā)商建設銷售房屋。只有同意有房地產(chǎn)開發(fā)資格、領取營業(yè)執(zhí)照房地產(chǎn)開發(fā)商，才能夠開發(fā)建設和銷售商品房。只有使用權房屋。有地域，對明知其建設房屋不能買賣，無法辦理正當房地產(chǎn)買賣手續(xù)，非法倒賣公房使用權行為，將嚴厲查處。所以，這種只有使用權房屋也不應購置。房屋產(chǎn)權受到限制房屋，也不能購置。這包含經(jīng)人民法院和仲裁機構(gòu)裁定限制產(chǎn)權轉(zhuǎn)移以入房屋已經(jīng)設定抵押情形等。國家對土地使用權出讓年限要求居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其它用地50年。建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應含有什幺條件有自己名稱和組織機構(gòu)；有固定經(jīng)營場所；有符合國務院要求注冊資金；有足夠技術人員；法律，行政法規(guī)要求其它條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)標準劃分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級。各級企業(yè)資質(zhì)標準以下：A.資質(zhì)一級企業(yè)自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元。有職稱建筑。土木工程。財務管理。建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱管理人員不得少于20人。設有高級工程師職稱總工程師。高級會計師職稱總會計師。經(jīng)濟師以上（含經(jīng)濟師）職稱總經(jīng)濟師。工程技術。經(jīng)濟、統(tǒng)計，財務等業(yè)務責任人含有對應專業(yè)中級以上職稱。含有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷。近3年累計完工30萬平方米以上房屋建筑面積，或和此相當房地產(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達100％，優(yōu)良率達20％以上。B.資質(zhì)二級企業(yè)自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。②有職稱建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類專業(yè)管理人員不得少于20人，其中含有中級以上職稱管理人員不得少于10人。工程技術、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務等業(yè)務責任人含有對應專業(yè)中級以上職稱。含有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷。近3年累計完工15萬平方米以上房屋建筑面積，或和此相當房地產(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％，優(yōu)良率達10％以上。C.資質(zhì)三級企業(yè)自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元。有職稱建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類專業(yè)管理人員不得少于10人，其中含有中級以上職稱管理人員不得少于5人。工程技術。財務責任人含有對應專業(yè)中級以上職稱，其它業(yè)務責任人含有對應專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱專業(yè)統(tǒng)計人員。含有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷。累計完工5萬平方米以上房屋建筑面積，或累計完成和之相當房地產(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達100％。D.資質(zhì)四級企業(yè)自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元。有職稱建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類專業(yè)管理人員不得少于5人。工程技術責任人含有對應專業(yè)中級以上職稱，財務責任人含有對應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。資質(zhì)五級企業(yè)。自有流動資金不低于100萬元，具體標準由省、自治區(qū)。直轄市建設行政主管部門制訂。商品房保修要求建設部在1998年公布《商品住宅實施質(zhì)量確保書和住宅使用說明書制度要求》中明確要求，正常使用情況下商品住宅各部位。部件保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年；墻面。廚房和衛(wèi)生間地面、地下室。管道滲漏：年；墻面。頂棚抹灰層脫落：年；地面空鼓開裂。大面積起砂1年；門窗翹裂。五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱。供冷系統(tǒng)和設備：個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具、年；燈具。電器開關6個月。其它部位、部件保修期限由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和用戶自行約定。房屋頂層平面使用權可否出售有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房屋面出售或出租給頂層購房戶，這是不符合相關法律，法規(guī)行為。依據(jù)建設部1989年11月21日公布《城市異產(chǎn)毗連房屋管理要求》第六條要求：“（異產(chǎn)毗連房屋）全部些人和使用人對共有共享門廳。陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所，和院落。上下水設施等，應共同合理使用并負擔對應義務，除另有約定外、任何一方不得多占。獨占”?！叭啃┤撕褪褂萌嗽诜课莨灿?、共享部位。不得有損害她方利益行為”。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將屋面使用權向頂層住戶出售是侵犯其它樓層購房戶即第三人正當權益行為，而歸于無效。當然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)假如已和其它樓層購房戶達成協(xié)議則另當別論。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一定價格出售屋面使用權，并稱此舉乃收口成本，亦屬不正當。因為依據(jù)國家物價局、建設部等四部門于1992年7月28日公布《商品住宅價格管理暫行措施》第五條要求精神，商品房屋面建造成本已包含于建筑總成本之內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)物價部門同意再行收取價款，沒有法律依據(jù)，亦不符合物價政策。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本組成A.土地成本土地賠償費用：合作方條件，或轉(zhuǎn)讓費。土地出讓收益金：國家按土地類別收取土地轉(zhuǎn)讓費用。B.建筑安裝成本通常磚混結(jié)構(gòu)為600~700元／m2，框架結(jié)構(gòu)為900～1000元／m2，裝修費用按實際情況另計。C.企業(yè)管理費：通常占銷售回收金額2％。D.銷售廣告費：通常占銷售回收金額2％~3％。E.前期費用勘測費：按建筑面積3元／m2收取。設計費＝按設計單位資質(zhì)及建筑面積收取。F.前期稅費固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅。依據(jù)開發(fā)項目性質(zhì)不一樣按總投資百分比0.5％、10％、15％、30％收取，中外合資可免征，通常為5％。城市設施有償使用費：按10元/m2收取。城市計劃管理費：按勘測設計費，建安成本3%收取。新型墻體確保金：按4．5元／m2收取，完工驗收合格后退回。工程質(zhì)量監(jiān)督費：按勘測設計費。建安成本2．5收取。學校修建費；按2元／m2收取。人防異地建設費：按10元／m2收取。房屋拆遷管理費：按土地賠償費用0．5％收取，不包含房屋拆遷免收。供水增容費：按所需水管粗細劃分，每100mm管需增容費50000元。電增容費：計算所需用電量，按650元／kW收取。F.營業(yè)稅：按銷售收入3．3％計算。G.所得稅：企業(yè)所得稅：按毛利潤24％計算。地方所得稅：按毛利潤3％計算。H.其它費用：包含不可預見費用，鑒證費等，按銷售收入1。5％計算。*以上所列數(shù)字，視時間性和各地具體情況不一樣會有所差異。商品房銷售必備“五證”一是該項物業(yè)計委立項，可行性研究批件不能少，二是計劃局計劃許可證不能少，三是土地使用證不能少，四是建設部門頒發(fā)開工建設許可證不能少，五是房管局商品房預售許可證不能少。貸款個人住房貸款個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放用于購置自用一般住房貸款。借款人申請個人住房貸款時必需提供擔保。個人住房貸款種類現(xiàn)在，個人住房貸款通常有委托貸款。自營貸款和組合貸款三種。個人住房委托貸款指銀行依據(jù)公積金管理部門委托，以公積金存款為資金起源，按要求要求向購置一般住房個人發(fā)放貸款。個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為起源向購房者個人發(fā)放貸款。個人住房組合貸款指以公積金存款和信貸資金為起源向同一借款人發(fā)放用于購置自用一般怯房貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款組合。住房按揭貸款按揭貸款是住房擔保貸款一個。是指購房者以所購住房做抵押并由其所購置往房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔保個人住房貸款。辦理個人住房貸款業(yè)務銀行經(jīng)中國人民銀行同意設置商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行全部能夠辦理。個人住房貸款發(fā)放對象個人住房貸款發(fā)放對象是含有完全民事行為能力自然人，即年滿18歲公民。申請個人住房貸款需含有條件申請個人住房貸款需含有以下條件：含有城鎮(zhèn)常住戶口或有效屠留身份；有穩(wěn)定職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息能力；含有購置往房協(xié)議或協(xié)議；不享受住房補助以不低于所購住房全部價款30％作為購房首期付款；享受住房補助以個人負擔部分30％作為購房首期付款；有貸款辦認可資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力單位或個人作為確保人；貸款人要求其它條件。個人住房貸款期限和利率期限：最長不得超出20年。利率如表1所表示。貸款期限1年以上遇利率調(diào)整，從下年開始按新利率對應檔次實施。表1個人住房貸款利率期限種類1年以下(含1年)1至3年(含3年)3至5年(含5年）5至(含)至(含)至20年(含20年）個人住房委托貸款4.68%5.04%5.22%5.76%6.30%個人住房自營貸款7.02%7.92%9.00%9.72%1在3至5年貸款利率基礎上合適上浮，上浮幅度最高不得超出5%申請個人住房貸款大致程序大致程序為：向銀行提出貸款申請，銀行審查同意后簽署貸款協(xié)議和擔保協(xié)議，按要求到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門，保險企業(yè)。公證等部門辦理抵押登記、保險和公證手續(xù)，再到銀行辦理貸款手續(xù)。申請個人住房貸款需提供材料申請個人住房貸款應向銀行提供下列材料：身份證件（指居民身份證、戶口本和其它有效居留證件）；相關借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟收入證實，符合要求購置住房協(xié)議意向書、協(xié)議或其它同意文件；抵押物或質(zhì)物清單。權屬證實和有處分權人同意抵押或質(zhì)押證實；相關部門出具抵押物估價證實；確保人同意提供擔保書面文件和確保人資信證實；申請住房公積金貸款，需持有住房公積金管理部門出具證實；貸款人要求提供其它文件或資料。個人住房貸款發(fā)放數(shù)量個人住房貸款發(fā)放數(shù)額，不享受住房補助，通常按擬購住房價值扣除其不低于房款30％首期付款后數(shù)量確定；享受住房補助通常按個人負擔部分刀％確定。住房公積金貸款額度不超出借款家庭組員退休年紀內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額2倍。個人住房貸款擔保方法個人住房貸款采取抵押、質(zhì)押、確保和抵押（質(zhì)押）加確保四種擔保方法。抵押貸款方法是指貸款銀行以借款或第三人提供符合要求條件財產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款方法。質(zhì)押貸款是指借款人或第三人將符合要求條件權利憑證交由貸款銀行占有，貸款銀行以該權利作為貸款擔保而向借款人發(fā)放貸款方法。確保貸款方法是指貸款銀行以借款人提供含有代為清償能力法人或個人作為確保人而向其發(fā)放貸款方法。抵押（質(zhì)押）加確保貸款方法是指貸款銀行在借款人或第三人提供抵押（質(zhì)押）基礎上，同時要求借款人提供符合要求條件確保人作為貸款擔保而向借款人發(fā)放貸款方法?？勺鳛閭€人住房貸款抵押物抵押人全部房屋和其它地上定著物。抵押人依法取得國有土地使用權。貸款銀行認可其它符正當律要求財產(chǎn)。憑證式國庫券。國家關鍵建設債券。金融債券。AAA級企業(yè)債券。存單等有價證券。個人住房貸款確保法人和個人均可為個人住房貸款提供確保。確保人是法人，必需含有代為償還全部貸款本息能力，且在銀行開立有存款帳戶。確保人是個人，必需有固定經(jīng)濟起源，含有足夠代償還能力，而且在銀行存有一定數(shù)額確保金。申請個人住房貸款需辦理手續(xù)申請個人住房貸款還需在保險企業(yè)。公證部門和當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理保險。公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。個人住房貸款提取貸款提取關鍵有以下兩種方法：A.直接提款。借款協(xié)議生效后，借款人根據(jù)協(xié)議約定用款計劃，將所借款項直接轉(zhuǎn)入其在貸款行開立存款戶。B.專題提款。借款協(xié)議生效后，由借款人委托貸款行按借款協(xié)議約定時間，將借款一次或分次轉(zhuǎn)入售房單位或開發(fā)商在相關銀行開立存款戶內(nèi)。采取專題提款方法借款人，在提取貸款時，必需向貸款行提供相關協(xié)議。協(xié)議付款通知等憑證。用住房公積金發(fā)放貸款，采取專題提款方法。個人住房貸款償還償還貸款本息方法由借貸雙方約定，并在借款協(xié)議中載明，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年），實施到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上，按月歸還貸款本息，通常有：月均還款法。貸款期內(nèi)每個月以相等額度平均償還貸款本金和利息。累進還款法，貸款期內(nèi)，逐年或每隔兒年按一、定比率遞增還款額，但每十二個月或某幾年內(nèi)各月均以相等額度償還貸款本金和利息。辦理個人住房貸款注意事項按期歸還貸款本息。不提供虛假文件或資料未經(jīng)貸款銀行同意，不將設定抵押權或質(zhì)押權財產(chǎn)或權益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓贈和或反復抵押。不私自改變貸款用途，挪用貸款。配合貸款銀行對貸款使用情況進行監(jiān)督檢驗。不和其它法人或經(jīng)濟組織簽署有損貸款銀行權益協(xié)議或協(xié)議。確保人違反確保協(xié)議或喪失負擔連帶責任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物顯著降低影響貸款人實現(xiàn)質(zhì)權時，借款人要按貸款銀行要求落實新確?；蛐碌盅海ㄙ|(zhì)押）。各銀行辦理個人住房貸款具體手續(xù)各銀行辦理個人住房貸款時，可依據(jù)《個人住房貸款管理措施》制訂具體實施細則，具體手續(xù)能夠有所不一樣。比如中國工商銀行廣西區(qū)分行個人住房貸款操作程序以下：開發(fā)商和銀行簽署個人住房貸款協(xié)議；購房者向開發(fā)商提交借款申請；開發(fā)商列出借款人名單及相關資料交中國工商銀行；中國工商銀行依據(jù)清單及相關材料進行貸款前調(diào)查核實；銀行認可借款人先將不低于刀％購房款交到工行指定開發(fā)商帳戶；借款人將和開發(fā)商簽署購房協(xié)議及繳款收據(jù)辦理評定。保險、登記手續(xù)；借款人和銀行簽署借款協(xié)議，銀行將貸款轉(zhuǎn)入開發(fā)商存款帳戶。開發(fā)商將借款人房產(chǎn)證及她項權證交工行抵押保管；借款人逐月歸還貸款本息，貸款還清后，銀行退回房產(chǎn)證并注銷抵押登記。11．12

協(xié)議、住宅使用說明書和質(zhì)量確保書購房協(xié)議住宅使用說明書住宅質(zhì)量確保書

現(xiàn)代建筑觀念介紹智能住宅功效及發(fā)展智能住宅產(chǎn)生背景智能住宅是在信息技術革命浪潮推進下產(chǎn)主。信息技術革命以信息高速公路（包含空問信息高速公路）和多媒體信息技術作用為其騰飛兩翼。信息高速公路是指區(qū)域性、全國性乃至全球性數(shù)字光纜高速通訊網(wǎng)絡，而空間信息高速公路則是以通訊衛(wèi)星、光纖輔之以其它手段形成區(qū)域性乃至全國性通訊網(wǎng)絡，實現(xiàn)信息傳輸高速化、信息資源共享及信息雙向交流，可聯(lián)絡千家萬戶，使得“天涯若比鄰”變?yōu)椤暗厍虼濉?。多媒體信息技術是將聲音、文本、視頻、動、畫及通訊融為一體信息處理和表現(xiàn)技術，實現(xiàn)信息交互多元化、同時化和實對化，可進”行環(huán)境和空間造型場景動態(tài)仿真。信息高”速公路和多媒體信息技術相結(jié)合，極大地改變、了大家生產(chǎn)、生活和相互交往方法，大家：追求更高效、快捷、安全生活工作方法，渴望有更舒適、安全、便捷、衛(wèi)生生活工作環(huán)境。在這種背景下，智能住宅應運而生。90年代、未，“智能住宅”一詞已成為中國建筑界時髦用語。在當今猛烈市場競爭中，“智能”更是房屋銷售一大賣點。所謂智能住宅，就是經(jīng)過其結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服、務和管理四個基礎要素進行最優(yōu)化設計，從而、為用戶提供一個高效和安全生活工作環(huán)境。智能住宅功效智能住宅功效是多方面，關鍵應包含以下功效：（一）小區(qū)管理方面1、安全自動化--AA（SafetyAutomation），包含遙控監(jiān)視、樓字管理、自動報答、自動滅火、地震、漏電預防、停電對策、停車場管理等。2、消防自動化--FA（FireAutomation）。3、停車管理自動化--PA（ParkAutomation）。4、信息管理自動化--MA（MaintenanceAutomation），包含水電氣三表統(tǒng)計、維修申報。住戶投訴、人員車輛進出、保安巡視、住戶及房屋相關信息等。（二）辦公方面。1、辦公自動化--OA（OfficeAutomation）。2、通訊自動化一CA（CommunicationAutomation）。（三）生活、娛樂方面?？偠灾?，信息技術革命將打破集中化生產(chǎn)方法，使勞動重新分化，出現(xiàn)以電子科學為基礎家庭工業(yè)時代。家庭將作為集工作、生產(chǎn)、學習、休息及娛樂等功效為一體社會細胞，大家能夠足不出戶，經(jīng)過計算機通訊網(wǎng)絡和企業(yè)、機關、學校、銀行、商店、圖書館、鄰居及親友聯(lián)絡，能夠在家辦公、設計）講課、學習、采購商品、存取貨幣、炒股、放錄像節(jié)目、“出席”多種會議、接收職業(yè)培訓、醫(yī)療咨詢和監(jiān)護照料外地老人、控制家庭電子設備等，實現(xiàn)工作生活高度自動化、智能比和遙控化。發(fā)展前景智能住宅是信息技術利用于建筑業(yè)結(jié)晶?！八鼘殡S信息技術革命發(fā)展而不停完善和發(fā)展，同時將給傳統(tǒng)建筑業(yè)帶來巨變，使得原先固有建筑類型改變、萎縮甚至消失，嶄新建筑類型將逐步產(chǎn)主、發(fā)展和完善。智能住宅作為新型建筑類型代表，因為其含有高科技含量，適應時代發(fā)展要求，必將含有寬廣發(fā)展前景，紅外線防盜保安系統(tǒng)小區(qū)第一道安全系統(tǒng)，在小區(qū)圍墻和出入口等地方，我們設置紅外線對射和電視監(jiān)控系統(tǒng)，全天候運作，任何人翻越圍墻全部會立即報警并進行錄象，同時將有情況地域畫面切換為主畫面。保安巡更電子監(jiān)測系統(tǒng)為了確保小區(qū)每一個角落全部處于保安人員監(jiān)控之中。保安人員定時到巡更點用遙控器報到，任何巡更信息全部能立即而又正確無誤地傳送到保安中心控制室。確保小區(qū)各個段落二十四小時得到巡視和保衛(wèi)。室內(nèi)安全防范系統(tǒng)報警器主機門磁開關樓字對講主機設／撤防鍵盤磁控門窗安全監(jiān)控系統(tǒng)當您睡眠和外出時候，她會二十四小時默默注視你家中每一個角落，任何從外面強行闖進者，她將主刻報警并通知保安人員前來支拐。樓宇對講保安系統(tǒng)：每戶均設有可和樓房單元門訪客對講電話，方便分辨訪客身份，一切其它人員均會被拒之門外。主人經(jīng)過對話后了解來訪者身份后，才能許可其進入單元大門。您家里每一扇窗戶全部被她時刻緊緊盯著，假如外人破損玻璃全部會激發(fā)警報并通知保安中心。即使你外出時也不用擔心。室內(nèi)智能緊急求援系統(tǒng)：在家里假如遇上緊急情況，住戶可按動此按扭直接指示保安員救援。此警寸民器安裝在隱蔽順手位置。災難自動報警系統(tǒng)：在你家中一旦出現(xiàn)異?；鹈缁蛎簹鉂舛瘸瑯耍到y(tǒng)將自動報警并通知保安監(jiān)控中心，將一切可能危險消亡在萌芽之中，居家智能小區(qū)絕不會發(fā)生因煤氣泄漏或失火而造成人身和貝才產(chǎn)損失。二十一世紀居住小區(qū)國家科委、建設部《小康型城鎮(zhèn)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程》提出：科學合理地確定中國小康住宅水平。綜合采取新技術和新產(chǎn)品，建設一批表現(xiàn)小康居住水平城鎮(zhèn)住宅區(qū)。引導中國居民二十一世紀初居住生活水準實現(xiàn)。對小康住宅居住小區(qū)基礎要求：以科技為先導。立足于目前人民經(jīng)濟承受能力。含有前瞻性。在前不落后。在以后可改造。功效齊全、設備良好、環(huán)境優(yōu)美、配套完善。達成現(xiàn)在國際通用文明居住小區(qū)水平。二十一世紀文明居住小區(qū)宗旨：“以人為本”。優(yōu)美環(huán)境環(huán)境質(zhì)量包含：住區(qū)大氣、水源、視野、綠化質(zhì)量；和城市中心關系和交通方便程度；小區(qū)居民生活舒適、心理安全、活動方便。確保居住小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，從選點定位上考慮：將住宅區(qū)建在城市近郊區(qū)，既可避免鬧市區(qū)暄囂和濁氣，又可減輕市區(qū)“人滿為患”壓力。交通必需通暢，和城市干道相連，車程最好在半小時以內(nèi)，以確保在市內(nèi)上班人群不致過多地把時間和精力消耗在路途上。住區(qū)內(nèi)及其周圍不宜有產(chǎn)生污染源工廠或其它設施。最好是在城市上風上水位置，以確保住區(qū)水質(zhì)純凈和空氣清新。住區(qū)內(nèi)小環(huán)境塑造：控制好住區(qū)建筑密度；考慮通風、采光、日照建筑間距；留有足夠綠化、美化地帶，營造人工景色，使住區(qū)成為綠茵遍地，樹木成行，視野開闊，景物協(xié)調(diào)，既方便鄰里交往，又適合休閑娛樂公園式居住小區(qū)。建筑功效要齊全。功效齊全，關鍵表現(xiàn)在戶型設計上。（1）戶型設計表現(xiàn)“以人為本”：使生活在這個空間人舒適方便。方便生活起居方便工作學習方便會客交往，又確保私密性。每戶進門考慮門斗，方便更衣、整裝和置物，同時可避免將室外灰塵帶人室內(nèi)?？蛷d和餐廳應分設，但可連為一體，作合適穿透分隔，既區(qū)分功效不一樣，又擴大室內(nèi)空間。適應該代生活需要，并尊重國人節(jié)儉傳統(tǒng)，每戶應有足夠儲藏空間。衣帽問和雜物間要分開設置。住宅心臟是廚房、衛(wèi)生間。廚房衛(wèi)生間必需方便使用和操作、整齊衛(wèi)生、潔污分離、通風良好、便于排除氣體和異味，確保室內(nèi)其它部位不受影響。衛(wèi)生間中洗浴、便溺和梳樁、盥洗、洗衣最好加以分隔，深入確保潔污分離，同時也提升使用效率。（2）戶型設計考慮購房者經(jīng)濟情況：作到經(jīng)濟實惠。廚房、衛(wèi)生間裝修應一次到位，既能選擇系列產(chǎn)品，確保格調(diào)一致。又可降低費用、降低造價。裝修一次到位，采取適宜標準和可靠設備材料，良好施工安裝。不能脫離購房者經(jīng)濟實力，無限制地采取“高級設備”，不能追求價格廉價，采取廉價產(chǎn)品，最終形成人住后“打掉重來”浪費。做到標準適宜、安裝可靠、使用方便、質(zhì)量確保。吸收住戶參與設計，讓住戶選擇部分可改設備，以確保住戶喜好。（3）戶型設計考慮購房者使用情況：作到維護方便。便于清掃：確保衛(wèi)生，住宅管、線宜暗設。對不宜暗設煤氣管道，要設法使其隱蔽。設置生活陽臺，便于洗滌、晾曬衣物并放置現(xiàn)在生活中難于避免雜物，使其不影響室內(nèi)關鍵房間整齊。對于目前通用生活器具，如電冰箱、微波爐、空調(diào)器、洗衣機等電器用具要有合式安置，日常應用熱水系統(tǒng)要作統(tǒng)一安排。使其位置合理，使用方便，運作安全。設備良好，不僅考慮生活設施要滿足人生活需要，更關鍵是考慮“在家里辦公”問題，而且要有其不出故障或少出故障保全方法，還要考慮在不影響房屋結(jié)構(gòu)前提下，能順應科技飛速發(fā)展而出現(xiàn)新設備安裝需要。這些問題不僅含有前瞻原因，而且有其現(xiàn)實性、實用性和迫切性。現(xiàn)在多種專業(yè)信息網(wǎng)和公眾信息網(wǎng)紛紛開通，對于高要求專業(yè)人員在家中立即取得最新信息已可實現(xiàn)。對于通常公眾，實現(xiàn)在家中購物、炒股、購車船飛機票。信息高速公路接通到每一家，和國際互聯(lián)網(wǎng)相聯(lián)，任君全球行。為避免管線多頭和繁冗，將電話、計算機網(wǎng)絡、辦公自動化、物業(yè)管理、保安監(jiān)控等系統(tǒng)納入綜合布線系統(tǒng)中，并留有一定余量，方便以后深入擴展。在綜合布線系統(tǒng)中，應用靈活多向終端接口，用戶可很方便選擇自己需要終端系統(tǒng)。既不使管線冗余，插接人網(wǎng)又很輕易。為確?，F(xiàn)有條件下有一個可靠而穩(wěn)定電源，不致因住宅區(qū)本身供電不良引發(fā)設備停使或故障，應采取分路供電措施，多回路進戶，確保不致一個回路停電而影響其它器具使用，也不因為家用電器頻繁開啟、停止而造成電壓波動。配套設施要到位除市政方面供水、供電、供氣排污等大配套組成一個小區(qū)能否投入正常使用必需原因外，還應將住區(qū)范圍內(nèi)或其周圍處理孩子人托入學、老年人交往、休閑游樂場所、青年人交際鍛練、公眾婚喪喜慶和購物宴請等一切為人生活所需場所設施均考慮周全。做到方便生活，有利工作。小區(qū)小區(qū)胭務中心，除應有商業(yè)服務建筑外，還要有圖書、展覽等進行精神文明教育場所和醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)?？偠灾?，大家日常生活中碰到問題，均應納入小區(qū)服務范圍。不僅要滿足住戶物質(zhì)生活需要，同時也要滿足住戶精神文化生活需要?？萍枷葘б鋵嵰钥萍紴橄葘?，全方面提升科技含量，是提升住宅質(zhì)量首要要求。只有以科技為先導，才能使建筑物使用功效和上建修造質(zhì)量提升到新水平，使其堅固、耐用、安全、可靠，更適合人生活需要。提升科技含量，不是高級材料堆砌，而是利用那些經(jīng)過實踐考驗符合中國建筑政策節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材建筑材料和適應該前社會發(fā)展優(yōu)異建筑設備設施，其價格應比傳統(tǒng)材料、設備廉價或相當。關鍵是性能要比傳統(tǒng)材料設備優(yōu)越。要立足現(xiàn)實，重視發(fā)展、使用可靠、經(jīng)濟實用。如墻體要采取那些不用粘土、隔熱隔聲；減輕自重、抗震能力強、施工方便材料。水、電、氣三表設置、管理和數(shù)據(jù)采集，應采取優(yōu)異技術和方法。在下水系統(tǒng)上安裝“鐵胃”垃圾粉碎機，能夠“吃”掉生活中產(chǎn)生8O－85Ok有機垃圾。預防垃圾腐臭污染環(huán)境。降低住戶傾倒垃圾麻煩和環(huán)衛(wèi)工人工作量。物業(yè)管理要規(guī)范物業(yè)管理是現(xiàn)代居住小區(qū)必不可少條件。小區(qū)物業(yè)管理能確保居民正常、有序生活和工作，更關鍵是確保小區(qū)內(nèi)物業(yè)保值、增值。營建文明居住小區(qū)，搞好物業(yè)管理，選擇一個管理規(guī)范、服務周到物業(yè)管理機構(gòu)，是廣大住戶心愿和要求，必需認真對待。二十一世紀居住小區(qū)還有其它很多功效要求。但若能達成以上構(gòu)想，將可滿足大家目前基礎生活要求，也不脫離多數(shù)人經(jīng)濟現(xiàn)實狀況。伴隨國民經(jīng)濟和大家經(jīng)濟實力增強，對住宅建筑科技含量也將會有更高要求。住宅性能認定制度據(jù)建設部消息，《商品住宅性能認定管理措施》（試行）已經(jīng)建設部審定，將從1999年7月1日起試行。這標志著中國商品住宅認定制度正式確立，預示著中國住宅產(chǎn)業(yè)逐步和國際管理模式接軌?！豆芾泶胧分兴Q商品住宅性能認定、系指根據(jù)國務院建設行政主管部門公布商品住宅性能評定方法和標準及統(tǒng)一要求認定程序，經(jīng)評審委員會進行技術審查和認定委員會確定，井取得認定證書和認定標志、以證實該商品住宅性能等級。等級劃分由低工高依次為1A、2A、3A級，標志是A、AA、AAA。認定內(nèi)容住宅性能認定內(nèi)容應根據(jù)住宅性能評定方法和標正確定。其關鍵內(nèi)容包含住宅適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟性能。住宅適用性能關鍵包含下列內(nèi)容：①平面和空間部署；①設備、設施配置和性能；③住宅可改造性；①保溫隔熱和建筑節(jié)能；⑤隔音和隔振；⑤采光和照明；①通風換氣。住宅安全性能關鍵包含下列內(nèi)容：①建筑結(jié)構(gòu)安全；②建筑防火安全；③燃氣、電氣設施安全；④日常安全和防范方法；⑤室內(nèi)空氣和供水有毒有害物質(zhì)危害性。住宅耐久性能關鍵包含下列內(nèi)容：①結(jié)構(gòu)耐久性；②防水性能；③設備、設施防腐性能；④設備耐久性。住宅環(huán)境性能關鍵包含下列內(nèi)容：①用地合理性；②室外環(huán)境；③水資源合理利用；④生活垃圾搜集和運輸。住宅經(jīng)濟性能關鍵包含下列內(nèi)容：①住宅性能成本比；②住宅日常運行耗能指數(shù)。3人級住宅性能認定關鍵內(nèi)容應包含住宅適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟性2A八級、1A級住宅性能認定關鍵內(nèi)容應包含住宅適用性能、安全性能和耐久性能。認定程序住宅性能認定工作分為申請、評審、審批和公布四個階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請住宅性能認定之前，要根據(jù)住宅性能評定方法和標準要求住宅性能檢測項目，委托含有資格住宅性能檢測單位進行現(xiàn)場測試或檢驗。申請住宅性能認定應提供下列資料：①住宅性能認定申請表；②住宅完工圖及全套技術文件；③原材料、半成品和成品、設備合格證書及檢驗匯報；④試件等試驗檢測匯報；⑤隱蔽工程驗收統(tǒng)計和部分項目工程質(zhì)量檢驗統(tǒng)計；③完工匯報和工程驗收單；③住宅性能檢測項目檢測結(jié)果單；②認定委員會認為需要提交其它資料。申請住宅性能認定，應符合下列程序：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在住宅完工驗收后，向?qū)≌阅苷J定委員會提出書面申請。②住宅性能認定委員會接到書面申請后，對企業(yè)資桔和認定條件進行審核。對符合條件交由評審委員會評審。③評審委員會遵照全國統(tǒng)一要求住宅性能評定方法和標準進行評審。在30天內(nèi)提出評審結(jié)果，并推薦該商品住宅性能等級，報認定委員會。④認定委員會對評審委員會評審結(jié)果和住宅性能等級進行審批、并報對應建設行政主管部門公布。3A級住宅性能認定結(jié)果，由地方認定委員會審批后報全國認定委員會復審，并報國務院建設行政主管部門公布。認定變更和撤銷中請者對認定結(jié)果有異議時，可向上一級認定委員會提出申訴，經(jīng)核查認定結(jié)果確有疑議者，應由該認定妥員會重新組織認定。以假冒手段或其它不正當手段取得認定結(jié)果時，一經(jīng)查出，撤銷其認定結(jié)果并給予公布。據(jù)悉，建設部鑒于這項制度在中國剛丬：始建立。為了推進這項制度開展，方便取得實踐經(jīng)驗，首先在國家和省級住宅示范工程新建住宅小區(qū)商品住宅進行，所以帶有一定強制性。其它商品住宅可由建設單位自愿申請認定。建設部組織實施全國住宅小區(qū)智能化技術示范工程。為提升住宅建設現(xiàn)代科技水平，推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，實現(xiàn)住宅更新?lián)Q代，建設部日前組織實施全國住宅小區(qū)智能化技術示范工程。據(jù)相關責任人介紹，示范工程應含有以下建設條件：一是應含有經(jīng)典性和代表性，在全國范圍內(nèi)，選擇不一樣規(guī)模（大、中J、城市及縣城），不一樣建設類型（新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造）、不一樣居住對象和不一樣技術經(jīng)濟條件住宅小區(qū)作為示范。每個省、自治區(qū)、直轄市不超出3個為宜；二是示范工程小區(qū)規(guī)模定為：大、中城市通常大于10萬平方米，小城市或縣城大于3萬平方米，建設期限以不超出3年為宜，規(guī)模較大小區(qū)可考慮分期實施；三是每個示范工程必需明確智能化建筑技術示范內(nèi)容及采取新技術項目；四是開發(fā)建設單位應含有綜合開發(fā)能力，落實建設計劃指標，落實用地和資金。建設部要求，示范工程技術含量，應達成以下需求：對于普及型住宅小區(qū)，在應用現(xiàn)代信息技術時應實現(xiàn)六項要求：住宅小區(qū)設置計算機自動化管理中心；水、電、氣、熱等自動計量、收費：住宅小區(qū)封閉，實施安全防范系統(tǒng)自動化監(jiān)控管理；住宅火災、有害氣體泄漏等實施自動報答；住宅設置緊急呼叫系統(tǒng)；對住宅小區(qū)關鍵設備、設施實施集中管理，對其運行狀態(tài)實施遠程監(jiān)控。對于優(yōu)異型住宅小區(qū)，除實現(xiàn)普及型全部功效要求外，還應實施住宅小區(qū)和城市區(qū)域聯(lián)網(wǎng)，互通信息，資源共享；住宅經(jīng)過網(wǎng)絡終端實現(xiàn)醫(yī)療、文娛。商業(yè)等公共服務和費用自動結(jié)算（或含有實施條件）；住戶經(jīng)過家庭電腦實現(xiàn)閱讀電子書籍和出版物可。對于領先型住宅小區(qū)，除實現(xiàn)優(yōu)異型全部功效要求外，還應實施住宅小區(qū)在開發(fā)建設中應用HI-CIMS技術。實施住宅小區(qū)開發(fā)全生命周期現(xiàn)代信息集成系統(tǒng)，達成提升質(zhì)量、降低成本、縮短工期、有效管理、改善環(huán)境目標。據(jù)悉，建設部計劃用5年左右時間，在全國建成一批住宅小區(qū)智能化技術示范工程，經(jīng)過不一樣地域、不一樣類型示范工程實施，探索出一套適應各地建設、各具特色住宅小區(qū)智能化技術示范工程建設設計、集成、施上等方面經(jīng)驗。并向全國推廣。

名詞解釋及用戶關心問題參考材料常見名詞解釋根據(jù)國家對進入房地產(chǎn)市場住宅所實施政策為標準可分為：房改房、經(jīng)濟實用房（包含解困房和安居房）、小康住宅、存量房、商品房。房改房：依據(jù)國家住房制度改革政策向住戶出售現(xiàn)居住房屋。房改房是指根據(jù)單位分房標準，如依據(jù)工齡、職務或職稱等，已經(jīng)分配或?qū)⒁獙嵤﹪乙蠓扛臉藴食鍪刍虺鲎庾》俊＝?jīng)濟適用房：依據(jù)國家安居工程政策建造、向符合購房條件個人出售住宅房。經(jīng)濟適用房是國家或房地產(chǎn)商根據(jù)一般住宅標準建設，實施政府扶持、單位支持、個人負擔標準，在計劃建設、土地使用、稅收、金融、建設資金等方面均享受國家特定優(yōu)惠政策，直接以成本價加微利向中低收入家庭出售，包含“安居房”、解困房”和北京、成全部、煙臺、寧波等城市借助世界銀行貸款支持而建設住房。這類住房設計通常全部較為實用，大多坐落在城郊區(qū)，開發(fā)成本較低，而且售價剔除了工程建設中部分費用，所以價格較市場上其它類住房往往要低部分。安居房：為實施國家安居工程而建造住房，是政府為推進住房制度改革，由國家安排專題貸款和地方自籌資金興建面向廣大中低收入家庭非盈利性住房。安居房在出售方面，堅持以成本價直接向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶。在相同條件下，優(yōu)先出售給離退休職員、老師中住房困難戶，不售給高收人家庭。解困房：在實施安居工程之前或未實施安居工程城鎮(zhèn)，政府為處理當?shù)刈?/p>