（必會）《房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)導論》近年考試真題題庫（含答案解析）

PAGEPAGE1（必會）《房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)導論》近年考試真題題庫（含答案解析）一、單選題1.房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的價值不因為使用者的增加而減少，這說明房地產(chǎn)經(jīng)紀信息具有（）A、多效性B、共享性C、時效性D、積累性答案：B解析：信息共享是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構信息管理所要實現(xiàn)的主要功能之一。計算機網(wǎng)絡技術的發(fā)展，為房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的共享提供了手段。計算機網(wǎng)絡可以傳遞的多媒體信息包括文字、圖片以及三維動態(tài)模擬信息等，其傳遞的信息量也不是傳統(tǒng)媒體所能企及的，而且計算機網(wǎng)絡可以突破時間、空間的限制，能夠在不同地方、任何時段為客戶提供服務，房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的價值不因為使用者的增加而減少。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度不包括（）。(2012年真題)A、考試制度B、注冊制度C、繼續(xù)教育制度D、職業(yè)保證金制度答案：D解析：A項，房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度。B項，房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員資格證書實行登記服務制度。C項，取得相應級別房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員資格證書的人員，應當按照國家專業(yè)技術人員繼續(xù)教育及房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的有關規(guī)定，參加繼續(xù)教育，不斷更新專業(yè)知識，提高職業(yè)素質和業(yè)務能力。繼續(xù)教育是房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度的重要內(nèi)容。3.締約過失責任的賠償范圍以（）為原則。A、預期利益損失B、理論損失C、預期損失D、實際損失答案：D解析：締約過失責任雖不屬于違約責任，但與合同有關，屬于合同責任。締約過失責任的條件是：當事人一方違反合同義務，如告知、注意、保密等義務；當事人一方有過失；另一方有損失。締約過失責任的賠償范圍以實際損失為原則。4.下列自然人中，屬于完全民事行為能力人的是（）。A、B、C、D、答案：C5.房地產(chǎn)經(jīng)紀門店的目標客戶管理包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人員個人管理和（）兩種形式。(2012年真題)A、店內(nèi)集中管理B、行業(yè)集中管理C、店內(nèi)分散管理D、行業(yè)分散管理答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀門店的目標客戶管理有經(jīng)紀人員個人管理和門店店內(nèi)集中管理兩種形式，且兩種管理方式各有所長。6.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在幫助客戶制定貸款方案時不應（）。(2012年真題)A、向客戶擔保貸款一定成功B、考慮客戶的儲蓄和收入水平C、考慮客戶的家庭開支狀況D、考慮客戶的家庭理財狀況答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在幫助客戶制定貸款方案時，應充分考慮客戶的儲蓄、收入水平、家庭開支以及家庭理財狀況，進行綜合考慮。但是，必須注意，貸款能否成功經(jīng)過銀行批準主要取決于客戶的資信，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不對貸款申請的結果承擔擔保責任。7.經(jīng)紀人是（）人，在商業(yè)活動中不歸屬于委托方或第三方，完全處于中間地位。A、服務B、代表C、中介D、銷售答案：C解析：經(jīng)紀人是指在商業(yè)活動中為委托方和第三方之間進行交易或服務的中介人。經(jīng)紀人在交易過程中不歸屬于委托方或第三方，而是完全處于中間地位，為雙方提供信息和咨詢服務，促成交易的實現(xiàn)。因此，選項C“中介”是正確答案。8.下列選項中，（）是品牌戰(zhàn)略中的基礎部分，其質量高低決定了整個品牌戰(zhàn)略的成敗。A、品牌規(guī)劃B、品牌定位C、品牌愿景D、品牌結構答案：A解析：在品牌戰(zhàn)略中，品牌規(guī)劃被認為是基礎部分，其質量高低決定了整個品牌戰(zhàn)略的成敗。品牌規(guī)劃涉及到對品牌的整體戰(zhàn)略規(guī)劃、定位目標、發(fā)展路徑、市場調(diào)研等方面。通過具體的規(guī)劃，可以確保品牌的展開與發(fā)展符合市場需求和戰(zhàn)略目標。因此，選項A品牌規(guī)劃是正確答案。9.下列關于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織管理職責的表述中，錯誤的是（）A、保障房地產(chǎn)經(jīng)紀人員依法執(zhí)業(yè)B、對違規(guī)執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人進行行政處罰C、按照章程對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員給予獎勵或處分D、組織房地產(chǎn)經(jīng)紀人員業(yè)務培訓答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織根據(jù)章程，或經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門授權，履行下列職責：①保障房地產(chǎn)經(jīng)紀會員依法執(zhí)業(yè)，維護會員合法權益。②組織開展房地產(chǎn)經(jīng)紀理論、方法及其應用的研究、討論、交流和考察。③擬訂并推行房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范。④協(xié)助行政主管部門組織實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格考試。⑤接受政府部門委托辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格登記。⑥開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務培訓，對房地產(chǎn)經(jīng)紀人進行繼續(xù)教育，推動知識更新。⑦建立房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構信用檔案，開展房地產(chǎn)經(jīng)紀資信評價。⑧進行房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀律教育、監(jiān)督和檢查。⑨調(diào)解房地產(chǎn)經(jīng)紀人員之間在執(zhí)業(yè)活動中發(fā)生的糾紛。⑩按照章程規(guī)定對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員給予獎勵或處分。提供房地產(chǎn)經(jīng)紀咨詢和技術服務。編輯出版房地產(chǎn)經(jīng)紀刊物、著作，建立有關網(wǎng)站，開展行業(yè)宣傳。代表本行業(yè)開展對外交往、交流活動，參加相關國際組織。向政府有關部門反映會員的意見、建議和要求，維護會員的合法權益，支持會員依法執(zhí)業(yè)。辦理法律、法規(guī)規(guī)定和行政主管部門委托或授權的其他有關工作。B項，違反規(guī)則執(zhí)業(yè)，對他人的合法權益造成侵害的，要受到行政管理部門處罰，甚至法律的制裁。10.據(jù)史料記載，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀活動最早可以追溯到（）。A、唐代B、宋代C、元代D、清代答案：A解析：唐代專事田宅交易的經(jīng)紀人開始被稱為“莊宅牙人”。后周時期有了政府發(fā)放牙帖的官牙人，并出現(xiàn)牙行。宋代牙人具有了管理交易、協(xié)助征稅的職能。元代大量存在從事房屋買賣說合的中介，他們被稱為“房牙”。明清時期，房牙又稱官房牙或房行經(jīng)紀，由官府“例給官帖”，方準營業(yè)。1840年鴉片戰(zhàn)爭以后，我國上海等一些通商口岸城市，出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營活動，房地產(chǎn)掮客也應運而生。11.按照《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》，中國的國民經(jīng)濟被劃分為20個門類，其中房地產(chǎn)業(yè)作為一個單獨的大類，即第（）類。A、JB、KC、LD、G答案：B解析：根據(jù)《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》，中國的國民經(jīng)濟被劃分為20個門類，其中房地產(chǎn)業(yè)被列為單獨一個大類，代碼為K。因此，正確答案為B。12.王某購買了一套二手房，面積為80m2。兩年后，王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（以下簡稱甲公司）出售。甲公司派出房地產(chǎn)經(jīng)紀人李某與王某接洽并簽訂了委托合同。甲公司與王某簽訂的房屋出售委托合同，屬于（）。A、買方居間合同B、賣方代理合同C、買方代理合同D、賣方居間合同答案：B解析：根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的方式，可以分為房地產(chǎn)代理業(yè)務和房地產(chǎn)居間業(yè)務。在居間業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構屬于中立的第三方，只為房地產(chǎn)交易雙方提供撮合服務或促進成交，而在代理業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構只能代表交易雙方中某一方的利益，故分為買方代理和賣方代理。本案例中，王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司出售房屋，甲公司派出房地產(chǎn)經(jīng)紀人李某與王某接洽并簽訂了委托合同，故而該合同屬于賣方代理合同。13.民事責任重在（）。A、懲罰性B、恢復性C、悔改性D、補償性答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在經(jīng)紀活動中，觸犯刑法的，司法機關必將追究有關責任人的刑事責任，包括限制人身自由的管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑，乃至死刑。與民事責任重在補償性不同，刑事責任重在懲罰性，對刑事責任的追究非常注重行為的主觀要件。14.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同的保存期限為（）。A、不少于3年B、不少于5年C、5～10年D、10年以上答案：B解析：根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同的管理規(guī)定，經(jīng)紀服務合同的保存期限通常不少于5年，以確保能夠滿足相關監(jiān)管部門和客戶的需要，同時也符合行業(yè)慣例和法律法規(guī)的要求。因此，正確答案是B選項。15.中國香港于1997年頒布了（），標志著中國香港房地產(chǎn)經(jīng)紀納入了法治化管理的軌道。A、《地產(chǎn)經(jīng)紀條例》B、《地產(chǎn)代理條例》C、《地產(chǎn)代理與居間條例》D、《不動產(chǎn)經(jīng)紀條例》答案：B解析：***于1997年頒布了《地產(chǎn)代理條例》，該條例的頒布標志著***房地產(chǎn)經(jīng)紀納入了法治化管理的軌道。這是因為在此之前，***的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)缺乏有效的監(jiān)管和管理，存在一些不規(guī)范和不合法的行為。因此，政府通過制定和實施該條例，加強了對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)管和管理，保障了消費者的權益，促進了行業(yè)的健康發(fā)展。16.下列違約行為中，（）是時間上的不完全履行。A、履行不當B、履行不能C、履行遲延D、履行拒絕答案：C解析：違約行為包括：①履行不能；②履行遲延；③履行不當；④履行拒絕。其中，履行遲延，是指履行期已滿而能履行的債務因可歸于債務人的事由未履行所發(fā)生的延遲，這是時間上的不完全履行。17.無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資咨詢還是房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢，最基礎的內(nèi)容是進行房地產(chǎn)細分市場的（）。A、供求轉化B、供求調(diào)節(jié)C、供求分析D、供求控制答案：C論是房地產(chǎn)開發(fā)投資咨詢還是房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢，最基礎的內(nèi)容是進行房地產(chǎn)細分市場的供求分析，因為投資者進行投資決策時首先要了解的是客戶擬投資的房地產(chǎn)所在細分市場的供求關系究竟處于什么狀態(tài)。房地產(chǎn)細分市場供求分析就是通過以因果關系分析為基礎的供給和需求的定量分析，對咨詢標的房地產(chǎn)所在細分市場的供求狀況進行判斷18.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構中，負責客戶服務以及受理各類客戶投訴、監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)紀人業(yè)務行為的部門通常是（）。A、業(yè)務部門B、業(yè)務支持部門C、權證代辦部門D、客戶服務部門答案：D解析：各類房地產(chǎn)經(jīng)紀機構內(nèi)的部門基本分為四類：①業(yè)務部門；②業(yè)務支持部門；③客戶服務部門；④基礎部門。其中，客戶服務部門的工作是綜合性的。它的主要職能既包含客戶服務，同時也包括對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員業(yè)務行為的監(jiān)督。19.房地產(chǎn)經(jīng)紀信息共享，既可以提高企業(yè)內(nèi)部辦公與信息交流效率，同時為（）提供基礎。A、協(xié)同辦公B、信息匯總C、協(xié)同管理D、信息傳遞答案：A解析：信息共享是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構信息管理的必然趨勢。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構需要通過其信息管理系統(tǒng)，建立企業(yè)的信息共享平臺，既可以提高企業(yè)內(nèi)部辦公與信息交流效率，同時為協(xié)同辦公提供基礎。20.在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構客戶資料中，最重要的表格是（）。A、房源登記表B、銷售進度登記表C、客戶登記表D、房價信息表答案：C解析：客戶登記表是客戶資料中最重要的報表。通過客戶登記表既可以反映客戶人數(shù)的變化、所屬區(qū)域變化、產(chǎn)生客戶區(qū)域變化的原因；還可以反映客戶需求的變化，變化的原因；并且可以反映政策的變化所導致的銷售情況的變化以及退房的人數(shù)、原因等。21.在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構注銷時，對尚未完成的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務采取的不當處理方式是（）。A、可以終止合同并賠償損失B、經(jīng)委托人同意，可以將業(yè)務轉由他人代為完成C、由委托人自行處理，收取部分傭金D、在符合法律規(guī)定的前提下，與委托人約定處理方式答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的注銷，標志著其主體資格的終止。注銷后的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不再有資格從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，注銷時尚未完成的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務應與委托人協(xié)商處理，可以轉由他人代為完成，也可以終止合同并賠償損失，在符合法律規(guī)定的前提下，經(jīng)委托人約定，也可以用其他方法進行處理。22.個別的頂尖房地產(chǎn)經(jīng)紀機構所采用的擴張模式是（）。A、跨地域市場擴張戰(zhàn)略B、綜合性擴張戰(zhàn)略C、跨行業(yè)擴張戰(zhàn)略D、跨專業(yè)市場擴張戰(zhàn)略答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在擴張過程中，通常會選擇不同的擴張戰(zhàn)略。個別的頂尖房地產(chǎn)經(jīng)紀機構通常會采用綜合性擴張戰(zhàn)略，這種戰(zhàn)略模式旨在實現(xiàn)多方面、全方位的業(yè)務拓展，涵蓋不同地區(qū)、不同類型和性質的房地產(chǎn)市場，以滿足客戶多元化的需求。因此，答案B是正確的。23.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構只在總部保留精干機構，而將與經(jīng)紀業(yè)務有密切關系的貸款代辦、登記代辦等業(yè)務外包出去的組織結構形式是（）。A、網(wǎng)絡制B、分部制C、矩陣制D、直線—參謀制答案：A解析：網(wǎng)絡制（NetworkSystem）是一種最新的組織形式。在這種組織機構中公司總部只保留精干的機構，而將原有的一些基本職能，如市場營銷、生產(chǎn)、研究開發(fā)等工作，都分包出去，由自己的附屬企業(yè)和其他獨立企業(yè)去完成。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以將有些業(yè)務發(fā)包出去，特別是一些與經(jīng)紀業(yè)務密切相關的業(yè)務，如估價業(yè)務、權證代辦業(yè)務等，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構如果認為某些業(yè)務由某些專業(yè)機構來做，會比自己做得更好或成本更低，就可以將這些業(yè)務發(fā)包給這些專業(yè)機構來完成。24.房地產(chǎn)代理業(yè)務類型中，不屬于房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務的是（）。A、二手房出租代理B、房屋承租代理C、期房預售代理D、房屋轉租代理答案：B解析：房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構受委托人委托，以委托人名義出售、出租房地產(chǎn)的專業(yè)服務行為。目前在我國，房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務主要有新建商品房銷售代理業(yè)務、存量房出售代理業(yè)務和房屋出租代理業(yè)務等。25.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構有告知委托人是否與委托房屋有利害關系的義務，體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中應遵循（）原則。A、保密B、回避C、規(guī)范執(zhí)業(yè)D、誠信執(zhí)業(yè)答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構有義務告知委托人是否與委托房屋有利害關系，體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中應遵循的回避原則。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構存在以下情形的，需要回避或如實披露并征得另一方當事人同意：①與房屋的出賣方或者出租方有利害關系的，如房主為房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的直系親屬等；②與房屋的承購方或者承租方有利害關系的，如房地產(chǎn)經(jīng)紀人員是買方的直系親屬等。另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在不提供經(jīng)紀服務的交易中，可以充當交易方，但應當向交易相對人明示自己的身份。26.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員通過（）可初步了解客戶購買需求及購買誠意度，以便更好地調(diào)整營銷方案。A、項目宣傳推廣B、電話咨詢C、現(xiàn)場咨詢D、客戶積累答案：D解析：在正式開盤前，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員通過項目宣傳推廣及多種渠道積極拓展客戶，吸引潛在購房客戶進行電話或現(xiàn)場咨詢，以確保正式銷售時來訪客戶數(shù)量及良好的銷售氛圍，同時通過客戶積累可初步了解客戶購買需求及購買誠意度，以便更好地調(diào)整營銷方案。27.下列風險中，不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務中可能出現(xiàn)的民事賠償風險的是（）。A、協(xié)助交易當事人提供虛假信息或材料引起的風險B、意外事故引起的風險C、未盡嚴格審查義務引起的風險D、產(chǎn)權糾紛引起的風險答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務中可能出現(xiàn)的民事賠償風險主要包括以下幾種：①未盡嚴格審查義務引起的風險；②協(xié)助交易當事人提供虛假信息或材料引起的風險，包括虛報成交價和偽造簽名；③承諾不當引起的風險包括房屋鑰匙保管風險和房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同簽訂；④產(chǎn)權糾紛引起的風險，包括產(chǎn)權瑕疵風險和產(chǎn)權轉移風險；⑤經(jīng)紀業(yè)務對外合作的風險，包括銀行房地產(chǎn)抵押貸款風險和同行合作風險；⑥道德風險，包括經(jīng)紀人道德風險和客戶道德風險。28.在我國臺灣地區(qū)，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)實行（）制度。(2012年真題)A、人必歸業(yè)，業(yè)必歸會B、收費統(tǒng)一定價C、自由加入行業(yè)協(xié)會D、產(chǎn)權保險答案：A解析：行業(yè)自律模式中，房地產(chǎn)經(jīng)紀的直接管理主體是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織。行業(yè)協(xié)會不僅實施自律性管理職能，還受政府職能部門甚至立法機構的委托，行使對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的行政管理職能，目前我國臺灣地區(qū)就是采取這種模式。臺灣房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的《不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)管理條例》規(guī)定“經(jīng)紀業(yè)在辦妥公司登記或商業(yè)登記后，應加入登記所在地的同業(yè)公會后方得營業(yè)”，這種“業(yè)必歸會”的原則為實施行業(yè)管理奠定了重要基礎。29.房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中（）的知識可以通過調(diào)查或客戶訪談獲得，如訪問對象房屋的租戶A、程序性B、體驗性C、實踐性D、全面性答案：B解析：體驗性知識是指房屋使用者的感受，這對于房地產(chǎn)經(jīng)紀人員非常重要。具有體驗性的知識，不但可以清楚地了解對象房屋的優(yōu)點和缺點，為客戶提供確切的消息，更能與客戶默契溝通，從而更容易說服客戶。體驗性的知識可以通過調(diào)查或客戶訪談獲得，如訪問對象房屋的租戶30.許多發(fā)達國家房地產(chǎn)經(jīng)紀的主流方式是（）。A、房地產(chǎn)居間B、房地產(chǎn)代理C、房地產(chǎn)行紀D、房地產(chǎn)經(jīng)銷答案：B解析：就房地產(chǎn)經(jīng)紀而言，按服務方式分類，主要分為；①房地產(chǎn)居間；②房地產(chǎn)代理。其中，房地產(chǎn)居間是起源最早的房地產(chǎn)經(jīng)紀方式。房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定，以委托人的名義與第三人進行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀行為。在房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展歷史中，房地產(chǎn)代理逐步取代了起源更早的房地產(chǎn)居間，而成為許多發(fā)達國家房地產(chǎn)經(jīng)紀的主流方式。31.新建房屋租賃活動的經(jīng)紀服務一般采用的形式是（）。(2011年真題)A、居間B、包租轉租C、行紀D、代理答案：D解析：新建商品房市場上的業(yè)務主要是新建商品房銷售代理與租賃代理，且大多為賣方代理，即房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售或出租其開發(fā)的商品房。32.相比其他組織結構類型，矩陣制組織結構的主要優(yōu)點是（）。A、有利于加強橫向機構內(nèi)部各職能人員之間的聯(lián)系B、有利于人員精簡C、有利于高層管理者擺脫日常事務D、有利于統(tǒng)一領導答案：A解析：采用矩陣制結構形式時，由職能機構派出、參加橫向機構（事業(yè)部或項目組）的人員，既受所屬職能機構領導，又接受橫向機構領導。這就有利于加強橫向機構內(nèi)部各職能人員之間的聯(lián)系，溝通信息，協(xié)作完成橫向機構的任務。33.直接從事經(jīng)營活動的組織是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構出資設立的分支機構，由兩個或兩個以上連鎖分店組成的經(jīng)營模式為（）。A、特許經(jīng)營模式B、特許加盟連鎖經(jīng)營模式C、直營連鎖經(jīng)營模式D、網(wǎng)上聯(lián)盟經(jīng)營模式答案：C解析：在連鎖經(jīng)營模式中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與直接從事經(jīng)營活動的組織之間的關系有兩種：①隸屬關系，即直接從事經(jīng)營活動的組織單元屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，是由其出資設立的分支機構，這種連鎖經(jīng)營又稱直營連鎖經(jīng)營；②契約合作關系，即直接從事經(jīng)營活動的組織單元是被房地產(chǎn)經(jīng)紀機構授權使用其品牌、商業(yè)標識、管理模式或其他知識產(chǎn)權的獨立企業(yè)，這種連鎖經(jīng)營通常又稱特許加盟連鎖經(jīng)營。34.房地產(chǎn)經(jīng)紀人向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息，包括（）等，使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)。A、交易的數(shù)量、交易行情、交易金額B、交易金額、交易行情、交易方式C、交易的數(shù)量、交易金額、交易方式D、交易的數(shù)量、交易行情、交易方式答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不僅向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息，包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等，使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)，而且為委托人提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務。35.房地產(chǎn)商品的（）導致房地產(chǎn)交易主體難以對交易標的進行市場比較。A、構成要素的復雜性B、特殊性C、超強異質性D、不可移動性答案：C解析：房地產(chǎn)商品構成要素的復雜性和無法通過有形市場集中展示的特征，造成了房地產(chǎn)市場信息搜尋比較困難、成本高昂。房地產(chǎn)商品的超強異質性（即沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的）又導致房地產(chǎn)交易主體難以對交易標的進行市場比較。36.房地產(chǎn)經(jīng)紀合同約定的是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與（）之間的權利義務關系。(2010年真題)A、交易一方B、交易雙方C、交易當事人D、委托人答案：D解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的，應當與委托人簽訂書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同。即以合同形式來相對固定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與委托人之間的權利義務關系，從而有效保障當事人的合法權益。37.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供代辦貸款服務，未向委托人說明服務內(nèi)容、收費標準，且未經(jīng)委托人同意的，對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以（）罰款。A、2萬元B、1萬元以上3萬元以下C、1萬元D、1萬元以上2萬元以下答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，不向交易當事人說明和書面告知規(guī)定事項的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬元罰款；對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款。38.房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的兩種基本類型是（）。A、房地產(chǎn)代理合同和房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀合同B、房地產(chǎn)買賣合同和房地產(chǎn)租賃合同C、房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀合同和房地產(chǎn)居間合同D、房地產(chǎn)代理合同和房地產(chǎn)居間合同答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀是一種市場化的有償服務，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以依據(jù)有關法律法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同和其他服務合同，向房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的委托人收取房地產(chǎn)經(jīng)紀服務費（即傭金）和其他服務的服務費。房地產(chǎn)經(jīng)紀的主要方式是房地產(chǎn)居間和房地產(chǎn)代理。相應的，房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的兩種基本類型就是房地產(chǎn)代理合同和房地產(chǎn)居間合同。39.租賃雙方可在（）與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構補充簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同。A、調(diào)查推廣階段B、匹配帶看階段C、洽談簽約階段D、結算交驗階段答案：C解析：房屋租賃雙方對房屋租賃事項達成一致并理解各項告知事項后可簽訂房屋租賃合同。如果租賃雙方還未與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同，在這個階段須補充簽訂，即洽談簽約階段。40.我國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構薪酬的支付方式中，（）最大的缺點是不具有獎勵性。A、混合制B、計時薪金制C、傭金制D、固定薪金制答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的薪酬支付方式中，固定薪金制最大的缺點是不具有獎勵性。這意味著，即使員工表現(xiàn)出色，也不能通過增加薪酬來激勵他們。相反，傭金制則是一種基于員工業(yè)績的薪酬支付方式，它具有獎勵性，可以更好地激勵員工。因此，選項D是正確的答案。41.房地產(chǎn)經(jīng)紀信息加工整理過程中對房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的真實性、準確性、可信性進行分析，判斷其時效性，是（）環(huán)節(jié)的主要內(nèi)容。A、整序B、篩選C、鑒別D、編輯答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀信息加工整理的程序通常包括鑒別、篩選、整序、編輯和研究五個環(huán)節(jié)。其中，鑒別是對房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的準確性、真實性、可信性進行分析，判斷誤差的大小和時效的長短，剔除人為、主觀的部分，使之準確、客觀。鑒別是房地產(chǎn)經(jīng)紀信息加工整理的第一步、是一項非常重要的基礎性工作，也是后續(xù)加工整理環(huán)節(jié)有效開展的重要保障。42.無店鋪經(jīng)營的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，通常（）。(2012年真題)A、沒有固定的辦公場所B、業(yè)務主要來自個人客戶C、主要經(jīng)營大宗房地產(chǎn)業(yè)務D、采用網(wǎng)上辦公答案：A解析：采用無店鋪經(jīng)營模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構并不依靠店鋪來承接業(yè)務，而是主要由房地產(chǎn)經(jīng)紀人員乃至房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的高層管理人員走出自己的企業(yè)，直接深入各種場所與潛在客戶接觸來承接業(yè)務。即采用無店鋪經(jīng)營的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構通常沒有固定的辦公場所。43.房地產(chǎn)經(jīng)紀合同和書面告知材料應當由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構授權的（）簽章。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理B、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人C、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人或房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理D、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的負責人答案：B解析：為將經(jīng)紀服務合同責任落實到每個房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，增強承辦房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的責任心，切實保護委托人利益，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同、房屋狀況說明書和書面告知材料等重要業(yè)務文書應當由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構授權的登記房地產(chǎn)經(jīng)紀人員簽名，并在業(yè)務文書上注明房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的登記號。44.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應當以（）的名義承接業(yè)務。A、法定代表人B、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構C、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的分支機構D、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務應當由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構統(tǒng)一承接。分支機構應當以設立該分支機構的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構名義承攬業(yè)務。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務45.將房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務分為房地產(chǎn)代理業(yè)務和房地產(chǎn)居間業(yè)務，所依據(jù)的分類標準是（）。(2010年真題)A、經(jīng)紀活動所促成房地產(chǎn)交易的類型B、經(jīng)紀活動的方式C、經(jīng)紀活動所涉及標的房地產(chǎn)的用途D、經(jīng)紀活動所涉及標的房地產(chǎn)的新舊狀態(tài)答案：B解析：按經(jīng)紀活動方式分類，經(jīng)紀可分為居間、代理和行紀。就房地產(chǎn)經(jīng)紀而言，按服務方式分類，主要分為房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理兩大類。房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀行為；房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定，以委托人的名義與第三人進行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀行為。46.補充協(xié)議的效力（）合同效力。A、大于B、等同于C、小于D、不同于答案：B解析：補充協(xié)議是合同的一部分，其效力等同于合同效力。因此，答案為B，即補充協(xié)議的效力等同于合同效力。47.下列關于目標客戶管理門店店內(nèi)集中管理方式的表述，正確的是（）A、易漏失客戶B、能準確把握目標客戶的分類，易于整理C、店長較易查核D、對目標客戶的補充、客戶訪問計劃，需及時與店長進行溝通答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀門店的目標客戶管理有經(jīng)紀人員個人管理和門店店內(nèi)集中管理兩種形式。這兩種管理方式各有所長，其對比分析如表5-2所示。表5-2目標客戶管理的方式及差異分析48.在制定企業(yè)的品牌戰(zhàn)略之后，建立品牌的第二項工作是（）。A、品牌承諾B、建立品牌的識別系統(tǒng)，并進行品牌傳播C、組建品牌管理部門D、培養(yǎng)客戶的品牌忠誠度答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構品牌的建立的程序有以下兩步：①制定企業(yè)的品牌戰(zhàn)略；②建立品牌的識別系統(tǒng)，并進行品牌傳播。品牌識別是指區(qū)別于競爭對手的，客戶可以感知和產(chǎn)生聯(lián)系的視覺要素和其他要素。49.房地產(chǎn)市場調(diào)控時，反應最靈敏的是（）。(2012年真題)A、房地產(chǎn)價格B、房地產(chǎn)交易量C、商品房開工量D、房地產(chǎn)開發(fā)投資答案：A解析：房地產(chǎn)交易中最敏感、最關鍵的因素就是價格。由于房地產(chǎn)價格的影響因素、價格形成和運動機制具有不同于作為完全勞動產(chǎn)品的一般商品的特性，投資者、購房者往往難以把握房地產(chǎn)市場價格，尤其是市場的變動趨勢。即價格是房地產(chǎn)市場調(diào)控時，反映最靈敏的因素。50.向已經(jīng)成交的房地產(chǎn)經(jīng)紀客戶了解是否有新的需求意向，并提供針對性的服務，屬于售后服務中的（）。A、延伸服務B、跟蹤服務C、增值服務D、改進服務答案：B解析：售后服務是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提高服務、穩(wěn)定老客戶的重要環(huán)節(jié)。售后服務的內(nèi)容可包括：①延伸服務，如作為買方代理時為買方進一步提供裝修、家具配置、搬家等服務；②改進服務，即了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環(huán)節(jié)進行必要的補救；③跟蹤服務，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務。51.下列不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德基本要求的是（）。(2007年真題)A、守法經(jīng)營B、恪守信用C、溝通為主D、公平競爭答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員就這一職業(yè)活動所共同認可并擁有的思想觀念、情感和行為習慣的總和。房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)道德的主要內(nèi)容有：①遵紀守法；②規(guī)范執(zhí)業(yè)；③誠實守信；④盡職盡責；⑤公平競爭。52.在我國政府簡政放權，向有限政府轉型的大趨勢下，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理應充分發(fā)揮行業(yè)組織的作用，加快行業(yè)（）建設。A、經(jīng)濟B、基礎C、自律D、環(huán)境答案：C解析：在我國政府簡政放權，向有限政府轉型的大趨勢下，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理應當加快行業(yè)自律建設，充分發(fā)揮行業(yè)組織的作用。行業(yè)自律就是充分發(fā)揮行業(yè)成員自身的積極性、能動性，充分利用社會資源，對行業(yè)進行自我管理。53.下列不屬于二手房經(jīng)紀業(yè)務門店選址原則的是（）。(2008年真題)A、保證充足的客源和房源B、保證良好的展示性C、保證順暢的交通和可達性D、保證靠近商務區(qū)答案：D解析：門店是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構承接、開展存量房經(jīng)紀業(yè)務的基層組織和具體場所，是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構企業(yè)形象展示的主要窗口。門店選址的原則包括：①保證充足的客源和房源；②保證良好的展示性；③保證順暢的交通和可達性；④保證經(jīng)營的可持續(xù)性。54.（）體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中應遵循的回避原則。A、是否與委托房屋有利害關系B、委托人需要協(xié)助的事宜、提供的資料C、委托房屋的市場參考價格D、房屋交易的一般程序及可能存在的風險答案：A解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，必要事項告知是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同前應當履行的義務。需告知的必要事項內(nèi)容主要包括：①是否與委托房屋有利害關系；②委托人需要協(xié)助的事宜、提供的資料；③委托房屋的市場參考價格；④房屋交易的一般程序及可能存在的風險；⑤房屋交易涉及的稅費；⑥房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的內(nèi)容及完成標準；⑦房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費標準和支付時間；⑧交易資金交付；⑨其他服務相關事項。其中，是否與委托房屋有利害關系這項內(nèi)容體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中應遵循的回避原則。55.對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務費的管理主要是從（）方面進行。(2011年真題)A、是否符合收費標準與開具發(fā)票B、是否明碼標價與開具發(fā)票C、是否依照合同約定與開具發(fā)票D、是否符合收費標準和明碼標價答案：D解析：我國對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費的管理主要包括以下兩個方面：①收費標準要符合有關規(guī)定；②實行明碼標價制度。56.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的經(jīng)營戰(zhàn)略中的多樣化戰(zhàn)略不包括（）。A、技術關系多樣化B、產(chǎn)品、市場開發(fā)C、資源多樣化D、縱向多樣化答案：D解析：多樣化戰(zhàn)略是指在經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構通過多種方式和途徑拓展和發(fā)展業(yè)務。其中，技術關系多樣化、產(chǎn)品市場開發(fā)和資源多樣化都是常見且重要的多樣化戰(zhàn)略。然而，縱向多樣化并不屬于常見的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的經(jīng)營戰(zhàn)略。縱向多樣化通常指企業(yè)在同一產(chǎn)業(yè)鏈上上下游延伸其業(yè)務，涉及不同環(huán)節(jié)的經(jīng)營，比如從生產(chǎn)到銷售或從供應商到零售。但在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，縱向多樣化并不像其他行業(yè)那樣常見。因此，正確答案是選項D。57.房地產(chǎn)經(jīng)紀活動存在的原因不包括（）。A、房地產(chǎn)交易需要簽訂書面合同B、房地產(chǎn)具有特殊性C、房地產(chǎn)交易具有復雜性D、房地產(chǎn)市場具有信息不對稱性答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性的原因有：①房地產(chǎn)的特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少；②房地產(chǎn)交易的復雜性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少；③房地產(chǎn)信息的不對稱性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少。58.寫字樓、旅館、度假村等房地產(chǎn)的本質是（）。A、各種企業(yè)的生產(chǎn)資料B、開發(fā)商的生產(chǎn)產(chǎn)品C、商業(yè)房地產(chǎn)D、收益成品答案：A解析：商業(yè)房地產(chǎn)是一個內(nèi)涵非常豐富的概念，包括寫字樓、商鋪、購物中心、旅館、餐廳、度假村、游樂場、健身俱樂部、高爾夫球場、服務式公寓、工業(yè)房地產(chǎn)等。這么多種類型房地產(chǎn)的共同點（即商業(yè)地產(chǎn)的本質）是其作為各種企業(yè)（包括房地產(chǎn)出租企業(yè)）的生產(chǎn)資料。59.從法律上講，代辦服務是以（）為完成的節(jié)點。A、房地產(chǎn)交易合同簽訂B、繳費完畢C、代辦結果發(fā)出D、手續(xù)辦理完畢答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員要向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的基本流程，及每項服務的完成標準，包括基本服務完成的節(jié)點，代辦服務完成的節(jié)點等。這里要區(qū)分服務完成的節(jié)點和收費的節(jié)點，從法律上講，基本服務完成的標志是房地產(chǎn)交易合同簽訂，代辦服務完成的節(jié)點是手續(xù)辦理完畢。60.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德的內(nèi)涵主要涉及（）方面。A、職業(yè)資格、職業(yè)責任感和執(zhí)業(yè)理念B、職業(yè)良心、職業(yè)資格和執(zhí)業(yè)理念C、職業(yè)良心、職業(yè)責任感和職業(yè)資格D、職業(yè)良心、職業(yè)責任感和執(zhí)業(yè)理念答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員就這一職業(yè)活動所共同認可并擁有的思想觀念、情感和行為習慣的總和。從內(nèi)容上講，主要涉及三個方面：職業(yè)良心、職業(yè)責任感和執(zhí)業(yè)理念。61.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在領取工商營業(yè)執(zhí)照后一個月內(nèi)，應當（）。A、到土地管理部門備案B、到房地產(chǎn)管理部門或其委托的機構備案C、到銀行開立房地產(chǎn)交易資金專用存款賬戶D、交納房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)風險保證金答案：B解析：按照有關規(guī)定，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的機構必須具備“有足夠數(shù)量的專業(yè)人員”等條件，依法設立，并自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門備案，領取備案證明，否則即是違規(guī)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。體執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的人員應是在承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的機構中登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員。62.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構只在總部保留精干機構，而將與經(jīng)紀業(yè)務有密切關系的貸款代辦、登記代辦等業(yè)務外包出去的組織結構形式是（）。(2012年真題)A、網(wǎng)絡制B、分部制C、矩陣制D、直線—參謀制答案：A解析：網(wǎng)絡制（NetworkSystem）是一種最新的組織形式。在這種組織機構中公司總部只保留精干的機構，而將原有的一些基本職能，如市場營銷、生產(chǎn)、研究開發(fā)等工作，都分包出去，由自己的附屬企業(yè)和其他獨立企業(yè)去完成。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以將有些業(yè)務發(fā)包出去，特別是一些與經(jīng)紀業(yè)務密切相關的業(yè)務，如估價業(yè)務、權證代辦業(yè)務等，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構如果認為某些業(yè)務由某些專業(yè)機構來做，會比自己做得更好或成本更低，就可以將這些業(yè)務發(fā)包給這些專業(yè)機構來完成。63.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的人力資源管理符合房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理中有關房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格登記管理的規(guī)定，體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構人力資源管理的（）特點A、人本性B、雙贏性與互惠性C、戰(zhàn)略性與全面性D、合法性答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的人力資源管理符合房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理中有關房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格登記管理的規(guī)定，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構人力資源管理的合法性特點。這是因為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構必須遵守國家有關人力資源管理的法律法規(guī)，確保其人力資源管理行為的合法性。其他選項如人本性、雙贏性與互惠性、戰(zhàn)略性與全面性，雖然在人力資源管理中具有重要性和優(yōu)點，但與題目中的情境不符。64.目前經(jīng)紀服務收費支付時間通常為（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同簽訂之時B、手續(xù)辦理完畢C、房地產(chǎn)交易合同簽訂之時D、自行約定答案：C解析：按照《合同法》的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費對應房地產(chǎn)交易合同的達成，反過來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未能協(xié)助委托人訂立房地產(chǎn)交易合同，或者訂立的房地產(chǎn)交易合同無效，如果責任不在委托人的話，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構就無權收取費用。因此，目前經(jīng)紀服務收費支付時間通常為房地產(chǎn)交易合同簽訂之時。65.由于房地產(chǎn)交易的（），以及房地產(chǎn)市場的動蕩，合同簽置后一方毀約的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，這是房地產(chǎn)交易中一項巨大的風險。A、復雜性B、綜合性C、程序性D、反復性答案：A解析：由于房地產(chǎn)價值高昂和房地產(chǎn)交易復雜，房地產(chǎn)交易中潛伏著巨大的經(jīng)濟風險，并有可能引發(fā)相應的社會風險，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的后果具有巨大的社會影響。66.房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務根據(jù)標的房地產(chǎn)的用途，可以分為（）。A、房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀業(yè)務和房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀業(yè)務B、新建商品房經(jīng)紀業(yè)務和存量房經(jīng)紀業(yè)務C、住宅經(jīng)紀業(yè)務和商業(yè)房經(jīng)紀業(yè)務D、房地產(chǎn)代理業(yè)務和房地產(chǎn)居間業(yè)務答案：C解析：按不同的分類方式，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務有不同類型。根據(jù)標的房地產(chǎn)的用途，可以分為：①居住房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務（或住宅經(jīng)紀業(yè)務）；②商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。67.我國房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員資格是屬于（）水平評價類職業(yè)資格。A、國家B、地方C、行業(yè)D、企業(yè)答案：A解析：2015年6月，《人力資源社會保障部住房城鄉(xiāng)建設部〈關于印發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格考試實施辦法〉的通知》（人社部發(fā)[2015]47號）印發(fā)，確定房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格被確定為國家水平評價類職業(yè)資格。68.目前在我國，以存量房經(jīng)紀業(yè)務為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，大多采用有店鋪經(jīng)營模式，這種模式非常強調(diào)通過（）來開拓客戶。A、媒體開發(fā)B、老客戶開發(fā)C、網(wǎng)絡開發(fā)D、商圈經(jīng)營答案：D解析：一般房地產(chǎn)經(jīng)紀機構都會通過品牌宣傳和公共關系活動，來宣傳自己，進而吸引客戶。但具體的客戶開拓還需要借助一些切實有效的手段。目前在我國，以存量房經(jīng)紀業(yè)務為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，大多采用有店鋪經(jīng)營模式，這種模式非常強調(diào)通過商圈經(jīng)營來開拓客戶。69.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員受理委托業(yè)務后，收集與標的物業(yè)相關的市場信息是指標的物業(yè)所屬的房地產(chǎn)分類市場的（）等。A、物質狀況、價格信息B、供求信息、物質狀況C、供求信息、價格信息D、權屬狀況、物質狀況答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員受理委托業(yè)務后，應主要收集三方面信息：①標的物業(yè)信息，是指標的物業(yè)的物質狀況、權屬狀況、環(huán)境狀況等方面的信息；②與標的物業(yè)相關的市場信息，是指標的物業(yè)所屬的房地產(chǎn)分類市場（如中心城區(qū)二手住宅市場、城市邊緣區(qū)別墅市場等）的供求信息、價格信息等；③委托方信息，包括委托方的類型（如個人或法人，法人的經(jīng)營類型）、信譽情況等。70.在房地產(chǎn)活動監(jiān)督管理部門中，監(jiān)督價格政策執(zhí)行屬于（）部門的重要職責。A、建設（房地產(chǎn)）管理B、住房和城鄉(xiāng)建設C、價格主管D、人力資源和社會保障答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀活動監(jiān)督管理部門主要涉及的部門包括：①建設（房地產(chǎn)）管理部門。職責是制定行業(yè)管理制度、受理備案、對行業(yè)進行監(jiān)督檢查等。②價格主管部門。承擔擬訂并組織實施價格政策，監(jiān)督價格政策執(zhí)行的重要職能，負責制定房地產(chǎn)經(jīng)紀相關的價格政策。③人力資源和社會保障主管部門。承擔房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員勞動合同、社會保障關系的監(jiān)督管理，承擔完善職業(yè)資格制度，擬訂專業(yè)技術人員資格管理政策等職能。71.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的人力資源管理符合房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理中有關房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格登記管理的規(guī)定，體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構人力資源管理的（）特點。A、人本性B、雙贏性與互惠性C、戰(zhàn)略性與全面性D、合法性答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構人力資源管理具有以下幾個特征：①合法性。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的人力資源管理符合房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理中有關房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格登記管理的規(guī)定。②人本性。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的人力資源管理必須采取人本取向，始終貫徹員工是企業(yè)的寶貴財富的主題，強調(diào)對人的關心、愛護，把人真正作為資源加以保護、利用和開發(fā)。③互惠性。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的人力資源管理必須采取互惠取向，強調(diào)管理應致力于獲取組織的績效和員工的成就感與成長的雙重結果；強調(diào)組織和員工之間的“共同利益”，并重視發(fā)掘員工的主動性和責任感。④戰(zhàn)略性。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的人力資源管理應聚焦于為組織創(chuàng)造財富、創(chuàng)造競爭優(yōu)勢的人員的管理上，即以員工為基礎，以知識員工為中心和導向，是組織最高層所實施的一種決策性、戰(zhàn)略性管理。人力資源管理是對于全部人員的全面活動以及招聘、任用、培訓、發(fā)展的全過程的管理。72.關于房地產(chǎn)經(jīng)紀門店協(xié)商租賃條件的表述，不正確的是（）。A、租金價格的談判以盡可能降低租賃成本為原則，列出客觀、合理的降價理由B、門店租金的繳付方式有多種，最常見的有按月結算、定期繳付兩種C、通常附加條件中最關鍵的有免租裝修期的協(xié)商D、一般情況下，出租人會收取相當于3個月月租的資金作為押金，簽約前兩年租金一般不作遞增，兩年后按雙方約定比率逐年遞增答案：D解析：本題目中要求選擇不正確的表述，而D選項表述的內(nèi)容并沒有在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中得到廣泛認可和實踐，因此D選項是不正確的。其他三個選項A、B、C均與房地產(chǎn)經(jīng)紀門店協(xié)商租賃條件有關，符合行業(yè)慣例和標準。73.房地產(chǎn)經(jīng)紀人在接受房屋售賣委托后要進行房屋調(diào)查，房屋調(diào)查包括核實產(chǎn)權和（）。A、核實售賣目的B、核實業(yè)主身份C、核實房屋所處位置D、現(xiàn)場查勘答案：B解析：房屋產(chǎn)權清晰是成交的前提條件。在存量房經(jīng)紀業(yè)務中，產(chǎn)權調(diào)查是保證產(chǎn)權真實性、準確性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的環(huán)節(jié)。首先，要求出售方提供合法的證件（包括身份證、房地產(chǎn)權證等）；其次，到房地產(chǎn)登記機構（各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心）查詢房屋的權利人、產(chǎn)權來源、抵押和貸款情況、土地使用情況、是否有法院查封等信息。74.下列自然人中，屬于完全民事行為能力人的是（）。(2008年真題)A、15周歲，自己掙錢生活的孤兒B、17周歲，生活費來自父母的學生C、19周歲，一直未參加工作的待業(yè)青年D、20周歲，不能辨認自己行為的精神病人答案：C解析：在中國，18周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。l6周歲以上不滿l8周歲的公民，以自己的勞動收人為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。75.房地產(chǎn)經(jīng)紀直營連鎖與特許加盟連鎖經(jīng)營模式的比較，表述正確的是（）。A、連鎖經(jīng)營組織的資金方面，直營連鎖屬于加盟者投資B、連鎖經(jīng)營組織的經(jīng)營權方面，特許經(jīng)營是非完全獨立的C、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構對連鎖經(jīng)營組織的管理方面，直營連鎖屬于行政管理D、連鎖經(jīng)營組織與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的關系，直營連鎖屬于契約合作關系答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀直營連鎖與特許加盟連鎖經(jīng)營模式的比較，如表3-1所示。表3-1直營連鎖與特許經(jīng)營連鎖的差異表76.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德的基本內(nèi)容包括遵紀守法、規(guī)范執(zhí)業(yè)、誠實守信、公平競爭和（）。A、靈活機智B、信息公開C、熱情周到D、盡職盡責答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德的基本內(nèi)容包括遵紀守法、規(guī)范執(zhí)業(yè)、誠實守信、公平競爭和盡職盡責。這些都是作為一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應該遵守的基本道德規(guī)范和職業(yè)操守。77.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構如能提供（）服務，則可有效降低當事人一方毀約現(xiàn)象發(fā)生的概率。A、質量保證B、履約保證C、高氯離子瑕疵保障D、漏水保固答案：B解析：由于房地產(chǎn)交易的復雜性以及房地產(chǎn)市場的動蕩，合同簽署后一方毀約的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，這是房地產(chǎn)交易中一項巨大的風險。這一風險對房地產(chǎn)市場交易有著不利的阻滯效應。目前在我國，房地產(chǎn)交易履約保證尚不普遍。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構如能提供履約保證服務，則可有效降低這一風險發(fā)生的幾率，而這項服務也可成為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構一項新的收入來源。履約保證是簽署商業(yè)合同的一方或第三方為合同履行所提供的一種財力擔保，即支付合同履約金，來擔保合同的履行78.房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的價值不因為使用者的增加而減少，這說明房地產(chǎn)經(jīng)紀信息具有（）。(2010年真題)A、多效性B、共享性C、時效性D、積累性答案：B解析：信息共享是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構信息管理所要實現(xiàn)的主要功能之一。計算機網(wǎng)絡技術的發(fā)展，為房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的共享提供了手段。計算機網(wǎng)絡可以傳遞的多媒體信息包括文字、圖片以及三維動態(tài)模擬信息等，其傳遞的信息量也不是傳統(tǒng)媒體所能企及的，而且計算機網(wǎng)絡可以突破時間、空間的限制，能夠在不同地方、任何時段為客戶提供服務，房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的價值不因為使用者的增加而減少。79.房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理參加繼續(xù)教育的時間，每年累計應不少于（）學時。A、30B、60C、90D、120答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀人和高級房地產(chǎn)經(jīng)紀人都屬于國家的專業(yè)技術人員，按照《專業(yè)技術人員繼續(xù)教育規(guī)定》（2015年人社部令第25號）第八條規(guī)定，專業(yè)技術人員參加繼續(xù)教育的時間，每年累計應不少于90學時，其中，專業(yè)科目一般不少于總學時的三分之二。80.售樓處的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員因客戶不滿意其推薦的房源，而向客戶推薦朋友公司所代理樓盤的行為（）。A、不符合房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)定B、能提高房地產(chǎn)經(jīng)紀人員收入，符合行業(yè)慣例C、不符合售樓處地產(chǎn)經(jīng)紀人員的崗位職責要求D、是為顧客著想，值得提倡答案：C解析：售樓處銷售人員崗位職責包括業(yè)務準則、客戶接待要求、客戶登記要求、客戶確認要求。其中，業(yè)務準則包括：①銷售工作必須堅持企業(yè)利益導向以及客戶滿意導向；②在對外業(yè)務交往中，不得泄露公司機密；③一切按財務制度辦事，客戶交款應到售樓處辦理，個人不得收取客戶定金及房款；④業(yè)務員在工作中，不得以任何形式收取客戶錢物及接受客戶宴請，如有必要須事先向經(jīng)理請示；⑤所有客戶均為公司所有，員工不得私自保留客戶或向客戶推薦其他項目；⑥業(yè)務員不得再為其他任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)策劃、接洽其他物業(yè)；⑦業(yè)務員必須遵守銷售流程，完成接聽電話、接待客戶、追蹤客戶、簽定認購書、簽署合同、協(xié)助辦理貸款、督促客戶按期付款、辦理入住等手續(xù)。本題中，經(jīng)紀人的行為不符合其崗位職責要求。81.下列房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的組織結構形式中，采用（）組織結構形式時，由職能機構派出、參加橫向機構（事業(yè)部或項目組）的人員，既受所屬職能機構領導，又接受橫向機構領導。A、直線—參謀制B、分部制C、矩陣制D、網(wǎng)絡制答案：C解析：在一些大型的復合型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構中，這種矩陣制組織結構就更為復雜，常?？梢钥吹綄I(yè)性職能部門、按房地產(chǎn)類型或區(qū)域分設的事業(yè)部和各種臨時的項目部門同時并存的情況。采用這種形式時，由職能機構派出、參加橫向機構（事業(yè)部或項目組）的人員，既受所屬職能機構領導，又接受橫向機構領導。這就有利于加強橫向機構內(nèi)部各職能人員之間的聯(lián)系，溝通信息，協(xié)作完成橫向機構的任務。82.通過MLS系統(tǒng)，不僅增強了系統(tǒng)內(nèi)企業(yè)的業(yè)務能力，形成了協(xié)作互利、公平競爭的行業(yè)運行機制，避免了經(jīng)紀企業(yè)之間的惡性競爭，而且增強了交易的（）A、透明度B、成功率C、協(xié)作性D、穩(wěn)定性答案：A解析：由于美國房地產(chǎn)經(jīng)紀服務普遍采用獨家代理方式，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀人都樂意將信息加入MLS，以加快房源銷售的速度。這樣就在行業(yè)內(nèi)形成了協(xié)作互利、公平競爭的行業(yè)運行機制，降低了經(jīng)紀人的信息搜尋成本，提高了交易效率，同時也增強了交易的透明度，避免了經(jīng)紀企業(yè)之間的惡性競爭83.房地產(chǎn)經(jīng)紀門店可輻射的核心區(qū)域一般為以該門店為圓心，半徑為（）的區(qū)域。(2011年真題)A、500mB、500～1000mC、1000～2000mD、2000～3000m答案：A解析：通常情況下，門店的影響力在區(qū)域內(nèi)通常有一個相對集中、穩(wěn)定的范圍。一般是以門店設定點為圓心，以周圍1000米距離為半徑劃定的范圍作為該門店的可輻射市場。根據(jù)半徑范圍的不同，可以有以下幾種情況：①半徑在500米內(nèi)的為核心區(qū)域，通常門店可在該區(qū)域內(nèi)獲取本門店客戶總數(shù)的55％～70％；②半徑在500～1000米之間的為中間區(qū)域，門店可從中獲取客戶總數(shù)的15％～25％；③半徑在1000米以外的為外圍區(qū)域，門店可從中獲取客戶總數(shù)的5％左右。界定區(qū)域時，應力求較大的目標市場，以吸引更多的目標客戶，故門店所處位置不能偏離選定區(qū)域的核心。84.門店營業(yè)目標的分配方法中，（）在長期不變動的情況下易流于形式化、表面化。A、店長自行估計法B、歷史實績推估法C、共同責任分擔法D、經(jīng)紀人員自行預估法答案：C解析：共同責任分擔法是指將團體目標額平均分配于各經(jīng)紀人員的方法，必須將團隊的目標融入個人的目標、團隊的意愿融入個人的意愿。缺點在于若原封不動根據(jù)實際分配下去，長期不求變通的話，易流于形式化、表面化，并且無法做到按勞分配85.房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范的適用對象是（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織和政府房地產(chǎn)管理職能部門B、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員C、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務的銀行D、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構答案：B解析：調(diào)整外部關系的道德規(guī)范和行為準則，主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應當承擔的義務和責任。房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范的適用對象包括房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員。86.關于取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理職業(yè)資格證書的人員應當具備的職業(yè)能力，下列說法不正確的是（）。A、基本掌握房地產(chǎn)交易流程，具有一定的房地產(chǎn)交易運作能力B、了解房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的法律法規(guī)和管理規(guī)定C、獨立完成房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的一般性工作D、協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人和高級房地產(chǎn)經(jīng)紀人工作答案：D解析：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理職業(yè)資格證書的人員應當具備的職業(yè)能力包括：①了解房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的法律法規(guī)和管理規(guī)定；②基本掌握房地產(chǎn)交易流程，具有一定的房地產(chǎn)交易運作能力；③獨立完成房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的一般性工作；④在房地產(chǎn)經(jīng)紀人的指導下，完成較復雜的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。D項，協(xié)助高級房地產(chǎn)經(jīng)紀人工作是取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格證書的人員應當具備的職業(yè)能力。87.企業(yè)戰(zhàn)略管理不僅涉及戰(zhàn)略的制定和規(guī)劃，而且也包含著將制定出的戰(zhàn)略付諸實施的管理，因此是一個（）的管理。A、靜態(tài)的B、全過程C、一次性D、不間斷答案：B解析：企業(yè)戰(zhàn)略管理是一個全過程的管理，它不僅涉及戰(zhàn)略的制定和規(guī)劃，而且也包含著將制定出的戰(zhàn)略付諸實施的管理。因此，答案為B，全過程。88.網(wǎng)絡信息技術和連鎖經(jīng)營模式等在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中應用十分廣泛，這說明房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)也屬于（）。(2012年真題)A、高新技術產(chǎn)業(yè)B、信息產(chǎn)業(yè)C、現(xiàn)代服務業(yè)D、商業(yè)答案：C解析：作為現(xiàn)代服務業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的從業(yè)務人員，不僅要掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識，還要掌握相關產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)運行、業(yè)務流程、商品特征等專業(yè)知識。應用網(wǎng)絡信息技術和連鎖經(jīng)營模式，不僅提高了信息發(fā)布的速度、降低了信息發(fā)布的成本，還為客戶提供了24小時的全方位信息獲取平臺，為顧客提供更優(yōu)質的服務。89.房關于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務主要特點的說法，正確的是（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員不一定具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格B、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務是受當事人委托進行的C、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務屬于公益性活動D、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的特點是價格壟斷答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀屬于房地產(chǎn)中介服務活動，又稱為“房地產(chǎn)經(jīng)紀服務”。A項，在我國，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體特指經(jīng)工商部門注冊并在建設（房地產(chǎn)）管理部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和取得房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格并經(jīng)登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員。B項，房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務并收取傭金的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的委托人，即提出房地產(chǎn)經(jīng)紀服務需要的單位或個人，是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的需求者，主要包括房地產(chǎn)出賣人、出租人、購買人和承租人。C項，房地產(chǎn)經(jīng)紀是一種市場化的有償服務，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以依據(jù)有關法律法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同和其他服務合同，向房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的委托人收取房地產(chǎn)經(jīng)紀服務費（即傭金）和其他服務的服務費。D項，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務實行明碼標價制度。90.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在風險管理過程中，因買賣雙方客戶“跳單”而產(chǎn)生的風險，屬于（）。A、未盡嚴格審查義務引起的風險B、經(jīng)紀業(yè)務對外合作的風險C、經(jīng)紀人道德風險D、客戶道德風險答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在與道德較差的客戶打交道時，稍有不慎，就會發(fā)生風險事故，有些事故還可能帶來比較嚴重的后果。如“跳單”風險，利用偽造證件詐騙，甚至對經(jīng)紀人的人身安全造成威脅等都屬此類風險。91.報名參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格考試的最低學歷要求是（）。(2012年真題)A、初中B、高中C、大專D、本科答案：B解析：申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理職業(yè)資格考試的人員，除具備基本條件外，還必須具備中?；蛘吒咧屑耙陨蠈W歷。申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試的人員，除具備基本條件外，還須符合下列條件之一：①通過考試取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理職業(yè)資格證書后，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿6年；②取得大專學歷，工作滿6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿3年；③取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿2年；④取得雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年；⑤取得碩士學歷（學位），工作滿2年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年；⑥取得博士學歷（學位）。即參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格考試的最低學歷要求是中?；蛘吒咧小?2.一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務以（）為完成標志。A、收取傭金B(yǎng)、達到約定的服務標準C、實地看房完成D、簽訂房地產(chǎn)交易合同答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務期限可以約定具體的時間期限，也可約定為自合同簽訂之日起至委托人簽訂房屋交易合同之日止。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的完成一般以房地產(chǎn)交易合同（包括買賣合同和租賃合同）的簽訂為標志。經(jīng)紀服務的完成標準可約定為：在經(jīng)紀服務期限內(nèi)，委托人與經(jīng)紀機構引見的房屋交易人簽訂房屋交易合同。93.房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的（）服務，并收取委托人傭金的行為。A、代書B、媒介C、咨詢D、議價答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀按服務方式分類，主要分為房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理兩大類。其中，房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀行為。94.目前我國香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理主要采取的模式是（）。(2010年真題)A、行業(yè)自治模式B、行政監(jiān)管模式C、計劃審批模式D、行政監(jiān)管與行業(yè)自律結合模式答案：B解析：參見第2題解析。95.關于委托人身份證明，下列說法錯誤的是（）。A、軍人可以提供軍官證B、境內(nèi)經(jīng)營性組織和非經(jīng)營性組織應提供營業(yè)執(zhí)照C、境內(nèi)自然人提供居民身份證D、港澳居民提供港澳居民來往內(nèi)地通行證答案：B解析：對于不同身份的委托人，其身份證明也是不同的，在查看身份證明時，應區(qū)別對待：①對于境內(nèi)自然人，應查看居民身份證；②對于軍人，應查看居民身份證或軍官證、士兵證、文職干部證、學員證等；③對于香港、澳門特別行政區(qū)自然人，應查看香港、澳門特別行政區(qū)居民身份證或香港、澳門特別行政區(qū)護照、港澳居民來往內(nèi)地通行證、港澳同胞回鄉(xiāng)證等；④對于臺灣地區(qū)自然人，應查看臺灣居民來往大陸通行證或臺胞證；⑤對于境內(nèi)法人，應查看企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；⑥對于境內(nèi)機關法人、事業(yè)單位法人、社團法人，應查看組織機構代碼證、事業(yè)單位法人證書、社會團體法人登記證書；⑦對于境內(nèi)經(jīng)營性其他組織，應查看營業(yè)執(zhí)照；⑧對于境內(nèi)非經(jīng)營性其他組織，應查看組織機構代碼證。96.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的（）主要是指對市場競爭、同行合作等問題的認識和看法。A、職業(yè)良心B、執(zhí)業(yè)理念C、職業(yè)責任感D、職業(yè)資格答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員就這一職業(yè)活動所共同認可并擁有的思想觀念、情感和行為習慣的總和。從內(nèi)容上講，主要涉及三個方面：①職業(yè)良心，涉及對執(zhí)業(yè)活動中“自愿”“平等”“公平”和“誠實信用”等執(zhí)業(yè)原則、經(jīng)紀人員收入來源、經(jīng)紀服務收費依據(jù)和標準等一些重大問題的認識；②職業(yè)責任感，涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員對自身責任及應盡義務的認識；③執(zhí)業(yè)理念，主要是指對市場競爭、同行合作等問題的認識和看法。97.如果房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構內(nèi)部規(guī)定存在沖突，則以（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構規(guī)定為準B、房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范為準C、視實際情況而定D、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的意愿為準答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范是由房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織制定或認可的，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員與客戶之間，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員與社會之間以及房地產(chǎn)經(jīng)紀同行之間關系的職業(yè)道德和行為規(guī)范總和。主要調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)主體與房地產(chǎn)交易當事人之間的關系；房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)主體與社會大眾之間的關系；房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)主體之間的關系。前兩類關系可以籠統(tǒng)成為外部關系，后一類關系可以稱為內(nèi)部關系。調(diào)整外部關系的道德規(guī)范和行為準則，主要強調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應當承擔的義務和責任。就房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的應當承擔責任和義務的嚴格程度而言，執(zhí)業(yè)規(guī)范的標準高于現(xiàn)行的法律法規(guī)，而法律效力低于現(xiàn)行的法律法規(guī)。98.根據(jù)房地產(chǎn)代理合同中委托人的義務，委托人（）。A、不承擔處理事務過程中的不利后果B、不應該承擔房地產(chǎn)經(jīng)紀人受托處理事務的費用C、負有支付房地產(chǎn)經(jīng)紀人報酬的義務D、承擔在處理事務過程中發(fā)生的全部損失的賠償責任答案：C解析：房地產(chǎn)代理合同中委托人的義務一般包括：①提供材料；②協(xié)助看房；③支付費用。其權利一般包括：①知情權；②交易收入的所有權。99.房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的加工整理程序通常包括鑒別、篩選、（）、編輯和研究五個環(huán)節(jié)。A、分析B、整序C、集中D、調(diào)整答案：B解析：通過各種渠道獲取的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息，其本身的內(nèi)容、形式各種各樣，這給查詢、儲存、利用帶來了很大的難度，所以需要進行房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的加工整理。房地產(chǎn)經(jīng)紀信息加工整理的程序包含五個環(huán)節(jié)，包括：：①鑒別；②篩選；③整序；④編輯；⑤研究。100.下列選項中，（）最早起源于美國，是現(xiàn)代經(jīng)濟中發(fā)展最快和滲透性最強的商業(yè)模式A、混合經(jīng)營B、單店鋪經(jīng)營C、直營連鎖經(jīng)營D、特許加盟連鎖答案：D解析：連鎖經(jīng)營模式包括直營連鎖經(jīng)營和特許加盟連鎖經(jīng)營兩種。其中，特許加盟連鎖是連鎖經(jīng)營與特許經(jīng)營相結合的一種經(jīng)營模式，最早起源于美國，到目前為止已在包括餐飲、零售、房地產(chǎn)經(jīng)紀等多個行業(yè)中得到廣泛應用，是現(xiàn)代經(jīng)濟中發(fā)展最快和滲透性最強的商業(yè)模式。101.謝某是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構（以下簡稱甲機構）的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人，甲機構與委托人簽訂了房地產(chǎn)代理合同并指定謝某為承辦人，下列關于謝某在該代理合同中承擔義務的表述中，正確的是（）。A、盡管合同授權指示條款是指令式的，但謝某認為房地產(chǎn)市場瞬息萬變，出于對委人利益最大化的考慮，可以視具體情況處理業(yè)務B、只要能夠完成代理合同約定的服務事項，由甲機構其他經(jīng)紀人處理該項業(yè)務也可以C、房地產(chǎn)交易對委托人十分重要，因此交易中的全部事項謝某都必須向委托人報告D、謝某將處理房地產(chǎn)交易過程中獲得的收益全部交付委托人答案：C解析：根據(jù)題目中的信息，謝某是甲機構的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人，甲機構與委托人簽訂了房地產(chǎn)代理合同并指定謝某為承辦人。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職責，正確的表述應該是謝某在代理合同中承擔的義務是向委托人報告交易中的全部事項，因為房地產(chǎn)交易對委托人十分重要。選項A中的表述不正確，因為房地產(chǎn)市場瞬息萬變并不意味著經(jīng)紀人可以隨意處理業(yè)務；選項B中的表述也不正確，因為代理合同指定了謝某為承辦人，其他經(jīng)紀人不能代替；選項D中的表述也不正確，因為謝某獲得的收益并不需要全部交付委托人。因此，正確的表述是選項C。102.房地產(chǎn)經(jīng)紀可以降低房地產(chǎn)交易雙方信息不對稱，主要是由于（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員具有獲得市場信息的職業(yè)優(yōu)勢B、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員提高了交易效率C、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員規(guī)范了交易程序D、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員能監(jiān)管交易雙方的行為答案：A解析：市場經(jīng)濟發(fā)展的歷史表明，市場經(jīng)濟條件下，信息不對稱的現(xiàn)象經(jīng)常存在，信息不對稱會催生欺詐、尋租等機會主義行為，從而給市場經(jīng)濟活動的主體帶來經(jīng)濟風險。而且，由于房地產(chǎn)涉及各行各業(yè)的生產(chǎn)活動和廣大人民群眾的基本生活，房地產(chǎn)交易中的經(jīng)濟風險很容易演變成社會風險。因此，房地產(chǎn)市場特別需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員，通過為買賣雙方提供各種專業(yè)服務，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，保證房地產(chǎn)交易安全，避免產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟和社會風險。103.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在處理與社會的關系時，應遵循的規(guī)范不包括（）。A、有意在委托人與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員之間設置障礙，制造糾紛B、配合監(jiān)督檢查C、禁止誤導社會公眾、擾亂市場秩序D、承擔社會責任答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構處理與社會關系的行為規(guī)范主要包括三方面：①禁止誤導社會公眾、擾亂市場秩序；②配合監(jiān)督檢查；③承擔社會責任。A項屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構采取不正當競爭行為的表現(xiàn)。104.下列關于房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的表述中，錯誤的是（）。A、房地產(chǎn)居間是房地產(chǎn)經(jīng)紀人與委托人簽訂房地產(chǎn)交易合同的行為B、房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理是兩種不同的經(jīng)紀服務方式C、房地產(chǎn)拍賣可以看做是房地產(chǎn)代理的一種特殊形式D、新建商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動的主要類型答案：A解析：A項，房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀行為。105.為了公司的長遠發(fā)展、門店選址的時候必須充分考慮公司經(jīng)營定位及（）。A、市場細分B、目標市場定位C、目標利潤D、經(jīng)營目標答案：B解析：開設房地產(chǎn)經(jīng)紀門店必須充分考慮房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的經(jīng)營范圍和目標市場定位，以符合房地產(chǎn)經(jīng)紀機構自身的長遠發(fā)展為前提，周密籌劃，合理設置。106.目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主要客體是（）。A、住宅、房屋B、工業(yè)用房、商業(yè)用房、寫字樓C、二手住房和新建商品住房D、房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)項目答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的客體包括各種類型的房地產(chǎn)，不僅包括二手房，還包括新建商品房；不僅包括住宅，還包括商業(yè)用房、寫字樓、工業(yè)用房等非住房；不僅包括房屋，還包括房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)項目等。目前，二手住房和新建商品住房是房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主要客體。107.制定和推行（）是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織實施行業(yè)管理的重要手段。A、執(zhí)業(yè)制度B、執(zhí)業(yè)規(guī)范C、崗位說明書D、執(zhí)業(yè)章程答案：B解析：制定和推行自律性的執(zhí)業(yè)規(guī)范或者執(zhí)業(yè)規(guī)則是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織實施行業(yè)管理的重要手段。108.下列關于我國房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費管理的表述中，錯誤的是（）。(2008年真題)A、依照合同約定收取服務費B、房地產(chǎn)中介服務收費必須實行明碼標價制度C、收取服務費必須開具發(fā)票D、交易成功后可獲取傭金以外的其他收益答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務實行明碼標價制度，不得收取任何未予標明的費用。服務報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構按照約定向委托人統(tǒng)一收取，并開具合法票據(jù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義收取任何費用。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構收取傭金不得違反國家法律法規(guī)，不得賺取差價及謀取合同約定以外的非法收益；不得利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用。D項，在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員通過隱瞞房地產(chǎn)交易價格等方式，獲取傭金以外的收益。109.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的主體是（）。A、房地產(chǎn)開發(fā)商B、政府C、二手住房和新建商品住房D、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務并收取傭金。110.“中介性是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的市場立場”，這意味著（）。(2007年真題)A、只有房地產(chǎn)居間業(yè)務才是真正意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務B、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的全部內(nèi)容就是向買賣雙方提供信息C、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或個人盈利的途徑是低價買入高價賣出D、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或個人的經(jīng)營活動不能是取得或出讓房屋所有權的買賣活動答案：D解析：從哲學含義上講，中介是指不同事物或同一事物內(nèi)部不同要素之間的聯(lián)系。經(jīng)紀活動的中介性，就是從這種意義上講的。經(jīng)紀是為促成其他相對兩方的交易而提供服務的活動。在經(jīng)紀活動中，發(fā)生委托行為的必要前提是存在著可能實現(xiàn)委托人目的的第三主體，即委托人與之進行交易的相對人。而提供經(jīng)紀服務的行為人，正是為委托人與其交易相對人所進行的交易發(fā)揮溝通、撮合的聯(lián)系作用。接受不存在第三主體的委托事項，不屬于經(jīng)紀服務。111.連鎖經(jīng)營模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與分支機構的關系可分為（）和特許加盟連鎖經(jīng)營模式。A、單店模式B、多店模式C、直營連鎖經(jīng)營模式D、有店鋪模式答案：C解析：根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是否有店鋪，可將房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的經(jīng)營模式分為無店鋪模式和有店鋪模式兩大基本類型；根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構下屬分支機構的數(shù)量及分支機構的商業(yè)組織形式，可將房地產(chǎn)機構的經(jīng)營模式分為單店模式、多店模式和連鎖經(jīng)營模式，其中連鎖經(jīng)營模式又可根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與分支機構的關系分為直營連鎖經(jīng)營模式和特許加盟連鎖經(jīng)營模式。112.在違約人繼續(xù)履行或采取補救措施后，相對人還有損失的，可請求（）。A、停止侵害B、排除妨礙C、損害賠償D、終止合同答案：C解析：承擔違約責任的方式有：①強制實際履行；②違約金；③損害賠償。在違約人繼續(xù)履行或采取補救措施后，相對人還有損失的，可請求損害賠償。賠償?shù)姆秶▽嶋H損失和預期利益損失，但預期利益不得超過違約人締約時預見到或可能預見到違約可能造成的損失。113.薪酬支付方式中，（）獎勵大，刺激性強，業(yè)務員的“危機意識”最高。A、固定薪金制B、傭金制C、混合制D、信息費制答案：B解析：傭金制是以銷售業(yè)績?yōu)橹饕匠甑闹Ц斗绞?，銷售業(yè)績越高，獲得的獎勵也越大，刺激性強。因此，業(yè)務員會更加注重銷售業(yè)績，產(chǎn)生更高的“危機意識”。相比之下，其他選項的薪酬支付方式對于業(yè)務員的激勵效果相對較弱。114.根據(jù)代理產(chǎn)生的依據(jù)，房地產(chǎn)代理屬于民事代理中的（）。(2009年真題)A、法定代理B、指定代理C、委托代理D、共同代理答案：C解析：根據(jù)代理產(chǎn)生的根據(jù)，民事代理可分為：①法定代理；②指定代理；③委托代理。房地產(chǎn)代理是以房地產(chǎn)經(jīng)紀服務委托人確定委托代理權限和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受授權的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同而產(chǎn)生的，屬于委托代理。115.房地產(chǎn)經(jīng)紀活動直接影響到生產(chǎn)、生活資料的使用效率，因而其活動后果具有廣泛的（），對各行各業(yè)和人民生活都有直接的影響。A、中介性B、服務性C、社會性D、地域性答案：C解析：房地產(chǎn)為各種社會經(jīng)濟活動提供場所，既是最基本的生產(chǎn)資料，又是最基本的生活資料。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動直接影響到這種生產(chǎn)、生活資料的使用效率，因而其活動后果具有廣泛的杜會性，對各行各業(yè)和人民生活都有直接的影響。116.被喻為是協(xié)同商務之父的JimHeppLemann指出，（）的協(xié)同工作將成為今后衡量企業(yè)是否真正具有競爭力的核心。A、以人為本B、應用C、流程D、信息答案：A解析：根據(jù)題目中提到的信息，JimHeppLemann將協(xié)同工作視為衡量企業(yè)是否真正具有競爭力的核心。而協(xié)同工作通常指的是團隊成員之間的協(xié)作和配合，以人為中心，以達到共同的目標。因此，選項A“以人為本”是正確的答案。117.由于房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)性和復雜性，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員必須擁有完善的知識結構，這一知識結構的核心是（）。A、文化修養(yǎng)B、經(jīng)濟學基礎知識C、相關法律法規(guī)知識D、房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)知識答案：D解析：本題考查房地產(chǎn)經(jīng)紀人員所需的核心知識結構。選項A文化修養(yǎng)雖然對于從事任何職業(yè)的人都很重要，但并不是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員必須擁有的核心知識結構；選項B經(jīng)濟學基礎知識對于房地產(chǎn)經(jīng)紀人員也很重要，但并不是核心知識結構；選項C相關法律法規(guī)知識對于房地產(chǎn)經(jīng)紀人員也很重要，但同樣不是核心知識結構。因此，正確答案為D，即房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)知識是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員必須擁有的核心知識結構。118.下列關于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的表述中，錯誤的是（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司的股東以其出資額為限對公司承擔責任B、房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任C、房地產(chǎn)經(jīng)紀股份有限公司的股東以其全部財產(chǎn)為限對公司承擔責任D、房地產(chǎn)經(jīng)紀股份有限公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構承擔責任的形式按照機構的組織形式?jīng)Q定，股份有限公司和有限責任公司以其全部財產(chǎn)承擔有限責任，合伙企業(yè)和個人獨資企業(yè)承擔無限連帶責任。有限責任公司的股東以其出資額為限對公司承擔責任；股份有限公司的股東以其所持有的股份為限對公司承擔責任。119.林某2005年6月向銀行借款50萬元購買了一套價格為80萬元的商品房，林某家庭月收入1萬元，月還款4100元，2011年3月還有貸款余額26.8萬元，則償還比率為