養(yǎng)老地產(chǎn)初步探討與國內(nèi)案例93 x

養(yǎng)老地產(chǎn)初步探討2011年5月產(chǎn)品中心贏商網(wǎng)-運(yùn)營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！

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國際上養(yǎng)老社區(qū)分類

國外幾種養(yǎng)老模式比較

西方老年住宅發(fā)展

國外老年社區(qū)產(chǎn)生機(jī)制

西方國家的老年住宅發(fā)展世界60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況年份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7發(fā)達(dá)地區(qū)11.612.614.515.517.619.221.2發(fā)展中國家6.46.16.16.36.97.68.5中國7.27.26.87.48.69.911.7資料來源：中國老齡科學(xué)研究中心根據(jù)聯(lián)合國提供的一組統(tǒng)計數(shù)字,在2002年全世界60歲以上的老人為6.29億，占世界人口總數(shù)的10%。到2050年，老年人人數(shù)將猛增到19.64億人，占世界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長9000萬。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的2.36億人增加到3.95億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?0%增加到33%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的3.93億人猛增到15.69億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?%增加到19%，屆時人口老齡化問題最嚴(yán)重的3個國家是西班牙、意大利和日本。世界老年人口老齡化現(xiàn)狀世界人口正以不可逆轉(zhuǎn)的速度步入老齡化這一事實(shí)，將成為勾勒未來國民經(jīng)濟(jì)健康程度的決定性因素。國外幾種養(yǎng)老模式比較國家產(chǎn)品特點(diǎn)借鑒之處美國建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分日本日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。歐洲國家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨(dú)。新加坡一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為３５平方米和４５平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設(shè)計及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的特殊化考慮。從國外的以上產(chǎn)品來看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)懷的表現(xiàn)都值得我們借鑒。

居住環(huán)境、生活方式社區(qū)類型針對客戶提供服務(wù)特點(diǎn)物業(yè)租售方式居家生活型連續(xù)照料退休社區(qū)身體健康，可以獨(dú)立生活，但需要應(yīng)急照料的客戶；發(fā)展的概念，必要時提供輔助和護(hù)理服務(wù)；租賃或出售活躍老年社區(qū)年齡有限制，喜歡參加身體和社會活動的客戶；環(huán)境優(yōu)美，成熟服務(wù)體系，多種娛樂交流場所，社區(qū)活動豐富；聯(lián)排或別墅，出售為主獨(dú)立生活型老年公寓喜歡安靜，結(jié)交新朋友的老年客戶；不提供就餐、交通、不組織社會活動。租賃或出售老年聚集區(qū)和外界保持良好的聯(lián)系，參加一些社會活動的客戶；除租賃房屋外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會活動等服務(wù)。租賃為主輔助生活型輔助生活社區(qū)生活不能全部自理，需要專門的輔助和幫助根據(jù)客戶自身?xiàng)l件，提供服務(wù)包括：就餐、洗衣、清理房間、醫(yī)藥管理、日常生活活動幫助等。出租家庭照料社區(qū)各種年齡段包括老人、孩子、剛出院的人、長期病號等；提供短工服務(wù)，專業(yè)的護(hù)士照料；出租輔助醫(yī)療型護(hù)理院需要24小時照料，患有長期或慢性病，需要治療和恢復(fù)提供24小時護(hù)理照料設(shè)施，提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，需要注冊護(hù)士和有執(zhí)照的護(hù)工；出租老年癡呆病院老年癡呆初期，需要護(hù)理恢復(fù)；完全無障礙設(shè)計，需要完好的設(shè)施和專業(yè)人員照料出租國際上養(yǎng)老社區(qū)分類美洲、亞洲的老年住宅主要是政府扶持+發(fā)展商盈利型法國

美國日本集合式老年住宅護(hù)理型老年住宅兩代居養(yǎng)老院收容所老年公寓美洲亞洲歐洲設(shè)施完善福利制老年社區(qū)政府扶持+發(fā)展商盈利政府福利型護(hù)理院養(yǎng)老醫(yī)院獨(dú)立式老年住宅租賃式公寓人口結(jié)構(gòu)老齡化是導(dǎo)致老年社區(qū)出現(xiàn)的主要原因集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，老年社區(qū)建設(shè)較完善面向社會老年人，區(qū)域位置交通便利、環(huán)境優(yōu)雅國外老年社區(qū)產(chǎn)生機(jī)制西方發(fā)達(dá)國家老年住宅發(fā)展目前處在第三個階段，充分體現(xiàn)其人性化設(shè)計理念和區(qū)別對待的關(guān)懷模式，普通化和社區(qū)化發(fā)展成為新的熱點(diǎn)。老齡化初期 政府保障水平低

老齡化中期 政府+開發(fā)商政府給予一定支持

老齡化加劇 開發(fā)商為主社會保障體系完善形成條件運(yùn)營主體社會保障第三階段老年社

區(qū)“普通化”及“社區(qū)化”第二階段老年公寓第一階段傳統(tǒng)養(yǎng)老院西方老年住宅發(fā)展西方國家的老年住宅發(fā)展歐洲國家與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區(qū)是以老年人的單獨(dú)居住為設(shè)計前提的，不強(qiáng)調(diào)與家人的合居模式。美國的老年住宅美國養(yǎng)老住宅業(yè)作為一個產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵、監(jiān)督機(jī)制來保證養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的高質(zhì)量服務(wù)。該鼓勵監(jiān)督機(jī)制體現(xiàn)在兩個方面：一是一套完整和不斷發(fā)展的評估體系，一是相對獨(dú)立的監(jiān)察員體制。法國的老年住宅人類歷史上最早進(jìn)入老齡化社會的就是法國，特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。德國的老年住宅國的老年住宅分為兩種體系。社會住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設(shè)計，政府對老人住房采取補(bǔ)貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團(tuán)體簽訂提供服務(wù)的合同。丹麥的老年住宅丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。這種80年代初建立起來的要領(lǐng)被稱為“老年福利三原則。”

世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展行業(yè)與市場分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析養(yǎng)老園項(xiàng)目建議結(jié)論我國老齡化發(fā)展趨勢

我國老年住宅的市場現(xiàn)狀

我國老年住宅生存條件

我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式

我國老年社區(qū)的發(fā)展類型

我國老年住宅機(jī)會預(yù)期

我國老年住宅情況小結(jié)我國老齡化發(fā)展趨勢10.34%13%17%23.30%26.52%28.76%目前中國60歲及以上老年人口達(dá)1.77億人，占總?cè)丝诘?3.26%，其中65歲以上老年人占總?cè)丝诘?.87％，同2000年第五次人口普查相比60歲及以上人口的比重上升2.93個百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升1.91個百分點(diǎn)?！浴兜诹稳丝谄詹閿?shù)據(jù)》在世界人口老齡化的大趨勢下，中國呈現(xiàn)老齡人口多、增長速度快的特點(diǎn)20世紀(jì)50年代，中國出生人口爆發(fā)式增長，出生人口約為2億；生在新中國，長在紅旗下；經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，沐浴過改革春風(fēng)；其中也有一部分人，成為了國家經(jīng)濟(jì)體制改革的第一批受影響者，40-50歲人員中的絕大多數(shù)主體就是他們；他們并不渴求的財產(chǎn)上的大富大貴，而是在經(jīng)歷種種風(fēng)浪之后的平靜和踏實(shí)。追求安逸、平穩(wěn)的生活，養(yǎng)老度假迫在眉睫；出生在50-60年代的群體很快進(jìn)入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社區(qū)的主要需求群體現(xiàn)在，50年代人年齡在50-60歲左右，他們馬上要步入老齡化階段；有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或者被“社會工作者”動員住進(jìn)養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照適于老年人居住的要求來設(shè)計和建造。（“老年公寓”國際上的通行定義，即“專供老人集中居住的、采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。與敬老院福利院不同，它不屬于社會福利設(shè)施，而是由社會投資按照市場化運(yùn)作的商品住宅?！保├夏旯⒗夏晟鐓^(qū)老年社區(qū)的發(fā)展類型政府收益型主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定的費(fèi)用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青鄉(xiāng)香山公司主辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位）、海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄，最低收費(fèi)約1000元/月·人政府福利型主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會福利性老年機(jī)構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院。如：威海老年公寓是目前山東省標(biāo)準(zhǔn)最高、規(guī)模最大的集老年人生活、居住、療養(yǎng)、醫(yī)療保健、娛樂、度假為一體的新型的社會福利服務(wù)機(jī)構(gòu)。企業(yè)盈利型由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施。如：北京太陽城、上海綠地21城目前我國老年住宅按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式我國老年住宅市場現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：零點(diǎn)調(diào)查北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6%以上的中高收入老年群體，這些老年人認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求。在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，打算租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租賃市場上的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。

這表明通過租賃方式解決老年人居住問題的市場還不成熟，而產(chǎn)權(quán)式酒店購買受眾面也比較小。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好。我國老年住宅現(xiàn)狀—現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范疇—現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個性化居住條件和人性化服務(wù)—僅有部分發(fā)達(dá)城市的個別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的發(fā)展商—我國社會保證體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化”?！獰o真正針對老年人生活習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究，服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國老年住宅現(xiàn)狀我國老年住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)：企業(yè)盈利性初級老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年群體打造，開發(fā)周期長目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)盈利老年住宅受眾群體有限現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差我國老年人口絕對數(shù)字大，到2040年60歲以上的老人3.74億，而65歲以上達(dá)到2.87億人，增長速度將快于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”觀念在相當(dāng)時間內(nèi)仍占主導(dǎo)地位，“度假養(yǎng)老”觀念沒有形成。人口結(jié)構(gòu)老齡化加劇老年人養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變充分條件經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，社會保障體系完善政府扶持，給予政策與資金的支持必要條件我國處于老齡化初期，市場雖然已經(jīng)開始細(xì)分，但老齡化并未加劇，老年住宅的需求量不大，因此，在沒有具備充分條件和必要條件的已有盈利性老年住宅并不成熟。我國老年住宅生存條件人口開始老齡化，老年客戶細(xì)分市場出現(xiàn)，老年住宅處于初級階段，還不成熟。我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式模式代表案例典型特征模式點(diǎn)評“社區(qū)+醫(yī)院”模式臺灣長庚養(yǎng)生文化村以長庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成了全球最大的銀發(fā)地產(chǎn)社區(qū)1.是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，它開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結(jié)合的嶄新模式；

2.將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；

3.山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨(dú)具中國傳統(tǒng)特色會籍制的養(yǎng)

老俱樂部北京太申祥和山莊采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑，建成的集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)，是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院1.是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，它開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結(jié)合的嶄新模式；

2.將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；

3.山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨(dú)具中國傳統(tǒng)特色以房養(yǎng)老南京湯山留園養(yǎng)老公寓、北京太陽城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”這種模式的最大問題是我國傳統(tǒng)觀念的羈絆，需要隨著時間和社會發(fā)展人們觀念逐漸的改變。我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式（1/3）我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式（2/3）我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式模式代表案例典型特征模式點(diǎn)評異地養(yǎng)老異地購房海南、大連、青島等地部分樓盤、北京銀齡公司以養(yǎng)老為目的的異地購房是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項(xiàng)全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴(kuò)張形式來完成整體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式、全包式的服務(wù)，高性價比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點(diǎn)是針對老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊?！昂蝤B式”養(yǎng)老大連的互動式異地養(yǎng)老服務(wù)中心不同城市老年公寓之間的置換式異地度假養(yǎng)老“季節(jié)性”養(yǎng)老天津的泰達(dá)國際養(yǎng)老院炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中海外華人回國養(yǎng)老新加坡華人、北美的購屋旅游團(tuán)炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式（3/3）我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式模式代表案例典型特征模式點(diǎn)評度假基地連鎖北京金港家苑、江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營模式是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項(xiàng)全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴(kuò)張形式來完成整體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式、全包式的服務(wù)，高性價比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點(diǎn)是針對老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊。分時度假式養(yǎng)老云南臥云仙居、浙江城仙居將分時度假旅游與養(yǎng)老結(jié)合起來，亦可連鎖是借鑒分時度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念。我們認(rèn)為，可以有一些作為，但不具有普遍意義。我國老年住宅機(jī)會預(yù)期未來發(fā)展前景看好，老齡化未加劇，社會保障體系不完善，觀念未轉(zhuǎn)變，市場培育期較長我國80歲以上高齡人口數(shù)量占總數(shù)的10%，每年5%的速度增長世界罕見2030-2040年會面臨人口結(jié)構(gòu)老齡化加劇，因此老年住宅需要較長的市場培育期經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，社會保障機(jī)制將不斷完善未來發(fā)展前景看好，在老年人居住需求量放大的時候，傳統(tǒng)“家庭養(yǎng)老”觀念已經(jīng)轉(zhuǎn)變和“度假養(yǎng)老”習(xí)慣開始形成人口結(jié)構(gòu)老齡化趨勢顯現(xiàn)引發(fā)老年住宅的發(fā)展進(jìn)程社會保障體系不完善阻礙老年住宅的快速發(fā)展服務(wù)、設(shè)施等不完善致使老年住宅處于初級發(fā)展階段傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念將導(dǎo)致老年住宅需要一定的市場培育期缺少政府的扶持及較高的成本投入限制了老年社區(qū)的發(fā)展未來發(fā)展前景看好，但需較長的市場培育期我國老年住宅情況小結(jié)世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展行業(yè)與案例分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析養(yǎng)老園項(xiàng)目建議結(jié)論補(bǔ)貼與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)如何結(jié)合第三步邀請規(guī)劃、土地、環(huán)境方面專家組成評審團(tuán)，評審結(jié)果送市政府批準(zhǔn)，程序復(fù)雜（09年申請34家，合格11家）建設(shè)補(bǔ)貼的使用，與民政局簽訂協(xié)議書，主要條款有：建設(shè)補(bǔ)貼資金按每年5%折舊保證服務(wù)20年，入年限不滿，剩余年限按（n/20*建設(shè)補(bǔ)貼資金歸還政府）第二步發(fā)改委立項(xiàng)、規(guī)劃局審批、國土局獲取土地、獲發(fā)施工許可證開始開工建設(shè)后，按京民福發(fā)（2008）543號文件向民政局申請8000-16000元/床費(fèi)的建設(shè)補(bǔ)貼新建護(hù)養(yǎng)型機(jī)構(gòu)按16000元/床位標(biāo)準(zhǔn)新建普通型機(jī)構(gòu)按12000元/床位標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)建普通型機(jī)構(gòu)按8000元/床位標(biāo)準(zhǔn)第一步具備場所、資金、規(guī)劃設(shè)置和法人，向民政部門提交材料、申請設(shè)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)民政局審批發(fā)放《北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)計批準(zhǔn)書》機(jī)構(gòu)向民政局提請驗(yàn)收申請驗(yàn)收通過后發(fā)放《北京市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》，可開業(yè)民政局批準(zhǔn)設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)施工過程中申請補(bǔ)貼專家評審過程獲取建設(shè)補(bǔ)貼運(yùn)營補(bǔ)貼按收治入住老人的實(shí)際人數(shù)發(fā)放，自理老人每人補(bǔ)貼150元，不能自理老人補(bǔ)貼200元，用于改善機(jī)構(gòu)條件獲取運(yùn)營補(bǔ)貼國內(nèi)代表案例代表案例：北京東方太陽城北京“東方太陽城”老年社區(qū)，國內(nèi)最成功的老年社區(qū)之一；定位——“世界級的高尚退休社”“全新退休生活的領(lǐng)跑者”區(qū)位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽(yù)的北京市順義區(qū)潮白河畔；定位：“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”規(guī)模：規(guī)劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人；物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為78-716平方米不等；區(qū)域概況：項(xiàng)目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認(rèn)知的中央別墅區(qū)板塊。項(xiàng)目主要目標(biāo)客源地為北京。2006年，北京65歲及以上人口超10%，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，人均GDP達(dá)6210美元，目標(biāo)客戶的消費(fèi)力很強(qiáng)；東方太陽城規(guī)劃特點(diǎn)整體規(guī)劃帶狀排布，景觀資源最大化：

傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證了每個組團(tuán)與景觀最大的接觸面。組團(tuán)設(shè)計，功能獨(dú)立：

由于項(xiàng)目各期均體量較大，周期較長，采用組團(tuán)式設(shè)計，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴；老年社區(qū)特色規(guī)劃組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致：

在整體景觀之外，每個組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對居住環(huán)境的需要；多層級交流空間：

組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)置相對較大的活動場所；組團(tuán)帶狀排布最大借景、組團(tuán)設(shè)計體現(xiàn)老年社區(qū)特色——極致景觀與閉合的開放組團(tuán)設(shè)計公司：開發(fā)商請美國SASAKI設(shè)計公司擔(dān)綱，將東方太陽城作為一個城市來整體規(guī)劃，為中國老年人的生活環(huán)境創(chuàng)造一個新型范例；規(guī)劃依據(jù)：目標(biāo)：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂，老有所為東方太陽城成功關(guān)鍵點(diǎn)(1/4)社區(qū)內(nèi)以及周邊大量的綠化保證了療養(yǎng)級空氣質(zhì)量；精心設(shè)計社區(qū)水系和綠化水景觀：社區(qū)整體坐落于高爾夫球場之上，共有近500畝水面分布其間，水域比例達(dá)到3-5%；綠化：周邊有10萬株林木，社區(qū)綠化率高達(dá)80％。每個區(qū)域都有自己獨(dú)特的樹木、灌木及地被植物，形成區(qū)域之間的天然視覺屏障；空氣質(zhì)量：社區(qū)空氣中負(fù)氧離子平均含量高達(dá)2000個/立方米，居住環(huán)境已達(dá)到療養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；良好的自然環(huán)境——精致的社區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境東方太陽城成功關(guān)鍵點(diǎn)(2/4)人性化的規(guī)劃設(shè)計——多樣化交流空間，針對老年人特別定制的無障礙設(shè)計、戶型設(shè)計、環(huán)境設(shè)計無障礙設(shè)計：針對老年人的特殊設(shè)計四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無障礙坡道地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽角抹圓戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng)衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手插座、開關(guān)都相應(yīng)地降低高度感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙采用明亮的顏色，增強(qiáng)環(huán)境的可識別性戶型設(shè)計各有側(cè)重：老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。捍髴粜投嗯P室老人需要照顧：有些戶型設(shè)計了保姆間環(huán)境設(shè)計方便交流：大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間；園林設(shè)計強(qiáng)調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開辟了小型平臺作為隨機(jī)性的交流空間；寬電梯入口，方便進(jìn)入景觀步道加寬以便通行會所東方太陽城成功關(guān)鍵點(diǎn)(3/4)完善的配套服務(wù)設(shè)施——針對老年人的需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等等u主體建筑概況：規(guī)劃面積5萬平米的配套建筑群位于社區(qū)中央，主要以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身；專業(yè)醫(yī)師問診大型公共建筑群u太陽城社區(qū)醫(yī)院：規(guī)模：太陽城醫(yī)院面積1.6萬平米；專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備：醫(yī)護(hù)人員由北京市老年病研究中心選派，設(shè)施和醫(yī)療水平高于國家二級醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)；定期體檢提出保健計劃：醫(yī)院對每位業(yè)主每年進(jìn)行一次免費(fèi)體檢，并存入個人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定做保健方案；全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場所每一角落連接起來；專業(yè)急救中心：與北京紅十字會緊急救援中心合作，在太陽城內(nèi)設(shè)立急救站。專業(yè)的醫(yī)療器械大型康體中心：康體中心接近8000平方米，室內(nèi)、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對老年人特別設(shè)計；開敞空間：通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園；看護(hù)健身中心社區(qū)農(nóng)莊：在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕作的農(nóng)莊，每塊地管理費(fèi)低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺；老年大學(xué):是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué)，開設(shè)多種課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔(dān)當(dāng)教師；健康步道東方太陽城成功關(guān)鍵點(diǎn)(3/4)室外泳池農(nóng)莊苗圃老年大學(xué)東方太陽城成功關(guān)鍵點(diǎn)(4/4)uüüü精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂活動：舉辦過3屆國際風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年音樂會社區(qū)運(yùn)動會、游園會、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動數(shù)不勝數(shù)uü社區(qū)組織的俱樂部：乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部；uü業(yè)主自發(fā)的俱樂部：音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個老人都能找到自己喜愛的活動音樂會老年合唱太極俱樂部活動棋牌俱樂部活動國際風(fēng)箏文化節(jié)多彩的精神文化生活——針對老年人生活組織多種活動和組織上海綠地21城孝賢坊概況總用地面積2萬畝總建筑面積210萬㎡容積率0.6物業(yè)形態(tài)多層，獨(dú)棟別墅，復(fù)式背景全國最早進(jìn)入老齡化項(xiàng)目基礎(chǔ)信息上海綠地21城孝賢坊規(guī)劃情況u21城總體規(guī)劃為13平方公里，包含4大社區(qū)，尊老社區(qū)、國際社區(qū)、度假社區(qū)、商務(wù)社區(qū)u尊老社區(qū)主要指孝賢坊u物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅，新花園洋房、電梯公寓孝賢坊各類配套設(shè)施?規(guī)劃了約19萬平方米的公建配套設(shè)施，其中有面積11萬平方米的香榭里大道，咖啡店、手工藝店、頂級品牌店、特色醫(yī)療服務(wù)：定期體檢；老年保??；老年病專家坐診醫(yī)療配套服務(wù)：建立個人醫(yī)療檔案；上門就診服務(wù)；專業(yè)家庭護(hù)理；急救站休閑走廊無障礙設(shè)計：整個區(qū)域內(nèi)采用無障礙通道、防滑地面園林：栽種樹齡較大的粗壯樹木，做出森林靜謐、幽遠(yuǎn)的感覺，使空氣清新，宜居養(yǎng)老其他：人工湖泊垂釣臺、配木制椅凳廣場石家莊卓達(dá)太陽城養(yǎng)老社區(qū)u卓達(dá)·太陽城，地處石家莊市欒城縣冶河工貿(mào)區(qū)，京珠高速公路欒城縣出口與308國道交匯處。u2000萬平方米盛世遠(yuǎn)景，含水系TOWNHOUSE、漢府中式茗院、花園洋房以及時尚現(xiàn)代的高層組團(tuán)等多種建筑形式。50000平方米超大雙湖水系，120000平方米三可湖公園；u社區(qū)生活以居家養(yǎng)老為基本模式：一不脫離家庭，二不脫離兒女，三不脫離熟悉的生活環(huán)境。社區(qū)規(guī)劃了“兩代居”和“網(wǎng)絡(luò)式家庭共居”等親情戶型；u社區(qū)以60-123平方米的中小戶型為主；u太陽城養(yǎng)老社區(qū)與省會多家專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，邀請醫(yī)療小組進(jìn)駐太陽城。鄭州金秋樂園u中原首座居家養(yǎng)老精品社區(qū),坐落于鄭州市南郊，龍湖圣地,棗林桃源；u七層全電梯/水景花園/觀景平臺u緊急呼救系統(tǒng),廣場、跌泉、密林、幽徑;u老年醫(yī)療保健中心、營養(yǎng)配餐中心、健身康樂中心、會中心、購物超市、老年大學(xué)設(shè)施。u社區(qū)綜合配套服務(wù)設(shè)施：醫(yī)療保健服務(wù)、學(xué)習(xí)教育服務(wù)、文化活動服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、政服務(wù)、洗滌服務(wù)、購物服務(wù)、餐飲服務(wù)、交通服務(wù)等我國養(yǎng)老案例小結(jié)非完善的老年社區(qū)，僅是注重配套，戶型設(shè)計上、戶型排布上有不合理之處在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，僅有個別經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的發(fā)展商開發(fā)了老年社區(qū)，市場上存在空缺雖然目前的老年社區(qū)都不夠成熟，但發(fā)展商已經(jīng)開始具有開發(fā)成熟社區(qū)的意識國外經(jīng)典案例在人口老齡化下，發(fā)達(dá)國家中單一的養(yǎng)老院向系統(tǒng)、多元化養(yǎng)老社區(qū)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)成為一種趨勢美國的太陽城日本的港北新城荷蘭的弗萊德利克斯堡……系統(tǒng)、規(guī)?；睦淆g產(chǎn)業(yè)、聚集性的養(yǎng)老城、異地養(yǎng)老社區(qū)…已經(jīng)成為養(yǎng)老模式發(fā)展的新趨勢。佛羅里達(dá)太陽城uüuüüüüüü戶型構(gòu)成：大多數(shù)是獨(dú)棟住宅，也有雙戶公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓分六大居住社區(qū)：太陽城中心:獨(dú)立家庭別墅國王之殿:連體別墅湖中之塔:輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)庭院阿斯頓花園:出租的獨(dú)立居住公寓自由廣場:輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)ü社區(qū)自1961年開始建設(shè)起，便定位佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)；使老年人精神充實(shí)、身體健康，享受一種不孤獨(dú)、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活年齡段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%社區(qū)現(xiàn)狀人口構(gòu)成：老年人口占絕對多數(shù)美國佛羅里達(dá)太陽城中心老年社區(qū)——聞名世界的最為成熟老年社區(qū)之一?整個社區(qū)功能分區(qū)明確：六大居住社區(qū)，各社區(qū)共享一個郵局，超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂?物業(yè)類型為老年人量身定做：u“太陽城中心”（獨(dú)棟別墅）u“國王之殿”（聯(lián)體別墅）u“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）u“庭院”

u“阿斯頓花園”（出租的獨(dú)立居住公寓）u“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）全美最典型、最好的老年社區(qū)佛羅里達(dá)太陽城uu佛羅里達(dá)太陽城規(guī)劃設(shè)計人性化：針對老年人的無障礙設(shè)計、空間導(dǎo)向設(shè)計，身心健康相關(guān)的社區(qū)設(shè)施

社區(qū)圖書館電梯內(nèi)低按鈕設(shè)計社區(qū)交流大廳防滑坡道設(shè)計佛羅里達(dá)太陽城草地保齡球高爾夫球場

健身室室內(nèi)游泳池多彩的體育運(yùn)動——會所可以滿足大多數(shù)運(yùn)動需求，尤其高爾夫，社區(qū)1/3業(yè)主喜愛，經(jīng)常舉辦相關(guān)賽事。佛羅里達(dá)太陽城超過200種各類俱樂部和組織瓷器收藏俱樂部 藝術(shù)室

木工工坊活動交流中心佛羅里達(dá)太陽城?各社區(qū)均有自己嚴(yán)格的機(jī)構(gòu)、組織和規(guī)劃，許多娛樂性和社會性節(jié)目活動對六個社區(qū)的所有成員開放。??在太陽城中心每人每年享用綜合會所的費(fèi)用為140美元。享受的康樂設(shè)施包括室內(nèi)和室外游泳池，網(wǎng)球和推圓盤游戲場，草地保齡球，健身和娛樂中心，會議室，和一個10000平方英尺的劇場。圖書室桌球室手工制作中心游泳池為老人設(shè)置專業(yè)、完善的配套設(shè)施佛羅里達(dá)太陽城養(yǎng)生和養(yǎng)老本身有功能上的重疊，但養(yǎng)生的概念所跨的年齡段要大于養(yǎng)老養(yǎng)生的產(chǎn)品，會給人一種積極、悠閑和健康的感覺，而養(yǎng)老的產(chǎn)品，會讓人聯(lián)想到悲傷和落寞。如果我要去度假的話，我會選擇生態(tài)環(huán)境好的地方一家人去，如果那是一個養(yǎng)老的地方，我們不會去的，不想跟老年人混在一起。這個地方就是看山，能玩的地方不多，一般2天就可以玩完了，只是空氣質(zhì)量比較好，所以從大概念來看，養(yǎng)生比旅游或養(yǎng)老更能落實(shí)，更可信。如果做養(yǎng)老，會讓項(xiàng)目貶值，也賣不起高價，可能連銷售都成問題。養(yǎng)生與養(yǎng)老的關(guān)系青年中年老年養(yǎng)老概念養(yǎng)生概念國外養(yǎng)生案例借鑒nnnn的泰國濱海度假區(qū)；距曼谷西南281公里，約3小時車程；希拉里、邁克爾、杰克遜、張曼玉等名流指定養(yǎng)生度假中心；世界前三名的Spa健康度假勝地。

高爾夫

距球場約30

分鐘車程Chiva-SomInternationalHealthResort泰國Chiva-som是國際性的健康度假目的地療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式陽光浴海水浴在資源浴的基礎(chǔ)上引入傳統(tǒng)中醫(yī)療法實(shí)施健康療養(yǎng)管理溫泉浴泰國Chiva-som主要針對亞健康群體，實(shí)施健康療養(yǎng)管理療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式üüüüüüüChiva-SomExperience(from3nights）FitnessRetreat(from5nights）SpaRetreat(from3nights）PhysicalRemedyRetreat(from3nights）De-StressRetreat(from5nights）DetoxRetreat(from5nights）Anti-AgingRetreat(from5nights）Stop-smokingretreatandsoonChiva-Som普通療程（3晚）減肥療程（5晚）休養(yǎng)療程（3晚） 物理治療療程（3晚） 減壓療程（5晚）排毒療程（5晚）抗衰老療程（5晚）戒煙療程等ü專業(yè)健康團(tuán)隊提供全程健康咨詢和針對性服務(wù)－全程健康療養(yǎng)管理中醫(yī)學(xué)家體檢－心西醫(yī)學(xué)家體檢－身健康綜合評估報告?zhèn)€性化主題健康療程

健康教育健康效果評估泰國Chiva-som（關(guān)鍵舉措1/3）引入全程健康咨詢專業(yè)服務(wù)，咨詢師依據(jù)中西體檢報告制定個性化的健康療程療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式?一流的理療設(shè)施?多套餐組合療程n57間理療房（客房數(shù)量58間）n世界最多樣的健康療法及療程?12種傳統(tǒng)按摩方法?“水果包”現(xiàn)代特色療法?11種面部護(hù)理選擇?20種全身護(hù)理?4種特色水療法?12種手部、足部和修飾護(hù)理方法以最多的健康特色療法和設(shè)施而聞名于世

?有機(jī)蔬菜和水果園

?翡翠高級餐廳、波海濱餐廳理療房：客房=1:1?13項(xiàng)異域補(bǔ)充療法，包括禪道館指壓、虹膜學(xué)(眼部研究)和印度頭部按摩傳統(tǒng)和現(xiàn)代特色療法＋異域療法泰國Chiva-som（關(guān)鍵舉措2/3）打造獨(dú)特的核心設(shè)施及多樣的健康療法，塑造區(qū)域主題和核心競爭力療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式健康主題 度假區(qū)運(yùn)動－體療法居?。】刀燃賷蕵罚w療法

餐飲－營養(yǎng)療法會議蜜月－強(qiáng)調(diào)健康理念

購物－健康概念產(chǎn)品???然后－吃早餐（無油、無鹽、無糖）?然后－做水上有氧運(yùn)動，常規(guī)有氧運(yùn)動，再做一系列普拉提，動態(tài)運(yùn)動，心肺鍛煉課程以及其他課程專業(yè)的健康咨詢師根據(jù)個人的體力、壓力和心理狀況將餐飲、運(yùn)動、娛樂融入日常療程中泰國Chiva-som（關(guān)鍵舉措3/3）深化健康主題，將購物、餐飲、住宿、運(yùn)動圍繞健康平衡主題進(jìn)行配置療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式?區(qū)位：位于德國黑森林西北部的邊緣上的奧斯河谷中。?交通：從法蘭克福的列車總站乘區(qū)間快車，約需1小時45分鐘。從瑞士的巴賽爾出發(fā)，1小時30分鐘之后就能到達(dá)。?聲譽(yù)：天然礦泉結(jié)合的度假區(qū)，素有歐洲的夏都之稱。歐洲最典型的溫泉療養(yǎng)勝地。它的溫泉不但可以透過浸泡的方式達(dá)到舒筋爽骨和袪除風(fēng)濕、腸胃不適等疾病?！聡拇禾鞆倪@里開始，“滿城泉水滿城花”德國巴登巴登療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式陽光浴海水浴巴凳巴凳的傳統(tǒng)淋浴保健及現(xiàn)代

醫(yī)學(xué)的康復(fù)管理溫泉浴

主要針對各類非傳染性慢性 病、運(yùn)動創(chuàng)傷群體進(jìn)行各種物理療法促進(jìn)康復(fù)已經(jīng)有8家私人康復(fù)診所或醫(yī)院進(jìn)駐德國巴登巴登療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式

專家醫(yī)師物理治療師 體育教師營養(yǎng)師職業(yè)治療師 心理學(xué)家 外部專家健康康復(fù)服務(wù)團(tuán)隊

健康體檢與評估（專家及尖端設(shè)備）健康恢復(fù)與促進(jìn)健康康復(fù)與治療健康教育與咨詢以專家醫(yī)師為核心的多種健康管理服務(wù)團(tuán)隊，提供專家服務(wù)和一攬子健康管理計劃，讓人信賴

按摩治療師健康數(shù)據(jù)管理

7種甚至更多的專家和治療師組成康復(fù)中心核心團(tuán)隊德國巴登巴登（關(guān)鍵舉措1/4）實(shí)施全程健康專家服務(wù)，提供一攬子健康管理計劃，讓人信賴療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式關(guān)鍵設(shè)施－水療中心↑關(guān)鍵設(shè)施－診所或醫(yī)院↑－通常與大中心醫(yī)院保持合作關(guān)鍵設(shè)施－先進(jìn)醫(yī)療設(shè)備↑－通常與醫(yī)療設(shè)備公司保持合作德國巴登巴登（關(guān)鍵舉措2/4）打造關(guān)鍵設(shè)施－水療中心和專業(yè)私人康復(fù)診所或醫(yī)院，塑造區(qū)域磁場關(guān)鍵設(shè)施－水療中心↑療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式在水療中心進(jìn)行多樣的健康平衡療法Thalasso海水浴療法溫泉熱療法物理療法體療療法－排毒養(yǎng)顏減壓療程在診所中享受專業(yè)的康復(fù)物理醫(yī)學(xué)治療心臟

、血管和循環(huán)系統(tǒng)疾病行為和運(yùn)動器官疾病風(fēng)濕病婦科病神經(jīng)系統(tǒng)疾?。缰酗L(fēng)身心疲憊、一般的虛弱狀況病后康復(fù)德國巴登巴登（關(guān)鍵舉措2/4）突出現(xiàn)代醫(yī)學(xué)療法，結(jié)合傳統(tǒng)水療，提高康復(fù)效果和附加值療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式登格勒診所H?henblick康復(fù)診所

醫(yī)院氛圍度假化－在度假中平衡健康， 享受輕松的康復(fù)生活

醫(yī)院功能酒店化－滿足多功能度假需求，如餐飲、購物、運(yùn)動等德國巴登巴登（關(guān)鍵舉措3/4）將醫(yī)院度假化和酒店化，在度假中平衡健康，享受康復(fù)醫(yī)院大堂如一個酒店大堂，周邊設(shè)置餐飲和購物店獨(dú)立淋浴和衛(wèi)生間，電話，陽臺花園式醫(yī)院，多種度假設(shè)施和療養(yǎng)設(shè)施，以及隊中體療活動，提供完美的健康度假生活療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式德國巴登巴登（關(guān)鍵舉措4/4）深化健康主題，將餐飲、住宿、運(yùn)動圍繞康復(fù)主題進(jìn)行配置療養(yǎng)管理模式康復(fù)管理模式發(fā)展理念專業(yè)服務(wù)核心設(shè)施療法療程主題深化財務(wù)投入療養(yǎng)管理模式健康狀況尚未危害身體康復(fù)管理模式健康狀況已經(jīng)危害身體不同的健康發(fā)展模式取得成功的關(guān)鍵因素呈現(xiàn)一定差異，財務(wù)投入要求也有不同管理模式小結(jié)世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展行業(yè)與市場分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析養(yǎng)老園項(xiàng)目建議結(jié)論國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式

國內(nèi)盈利模式小結(jié)

價格定位解析

特色營銷模式老年公寓租售方式比普通住宅更為復(fù)雜。老年公寓需根據(jù)老年人的市場需求采取靈活多變的銷售模式，如租、售結(jié)合的方式。開發(fā)商可將一定比例的住宅面積進(jìn)行銷售，另一部分則用來滿足老年人租用、度假等需求。會員制盈利型模式及中國式創(chuàng)新國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式逆抵押貸款購房逆抵押貸款購房：這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴(yán)格的審核，一般規(guī)定老年人的年齡在55周歲以上。轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式在項(xiàng)目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售的實(shí)際條件下，堅持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式也是資金快速回籠和項(xiàng)目運(yùn)營的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使用權(quán)在使用權(quán)人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費(fèi)的近親屬繼續(xù)使用，但應(yīng)重新簽訂使用合同，所有權(quán)人也可以調(diào)整使用權(quán)人。分散租賃模式即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，且非一次性付清的經(jīng)營模式，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的經(jīng)營模式。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式盈利模式小結(jié)價格定位解析在價格定位上，針對項(xiàng)目客觀條件，按照各盈利模式的盈利水平和可比樓盤量化定價法方法進(jìn)行價格定位。

1、

采取會員制盈利模式的價格定位

會員卡20萬元，90平米，年交費(fèi)2萬元（年費(fèi)交款期限為10年）；65平米，年交費(fèi)0.8萬元（交款期限為8年）；45平米（不需交年費(fèi)），此卡可繼承可轉(zhuǎn)讓（不可退還本金），但與具體物業(yè)不掛鉤，會員卡發(fā)行數(shù)量以可售房屋數(shù)量為上限。

2、

采取逆抵押貸款購房的價格定位

參照項(xiàng)目周邊未來一年內(nèi)可預(yù)期的市場價格5000元/平米的價格水準(zhǔn)，項(xiàng)目價格定位在4280/平米的水準(zhǔn)，入駐者需滿足40周歲以上的條件，按照50年期限標(biāo)準(zhǔn)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，所居住期間按照房產(chǎn)總額的整存一年的利息模式每月發(fā)放生活費(fèi)，45平米的業(yè)主每月發(fā)放600元左右生活費(fèi)；65平米的業(yè)主每月發(fā)放750元左右生活費(fèi)；90平米的業(yè)主每月發(fā)放1050元左右生活費(fèi)；（剩余房款＝購房總款*(90-去世年齡)/50）3、

采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價格定位

參照項(xiàng)目周邊未來一年內(nèi)可預(yù)期的市場價格5000元/平米的價格水準(zhǔn)，根據(jù)其它項(xiàng)目70年使用年限和有產(chǎn)權(quán)可升值的實(shí)際情況，以項(xiàng)目的使用年限為50年的標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目在采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價格應(yīng)定位在3980元/平米左右。

4、

采取分散租賃模式的價格定位

參照目前租賃市場的價格水準(zhǔn)，在高品質(zhì)配套服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的分散租賃價格應(yīng)放在30元/平米/月的水準(zhǔn)上，在加上經(jīng)常性和特殊性收費(fèi)的盈利，整體的盈利水平可達(dá)到35元平米/月左右。（交房標(biāo)準(zhǔn)為市場價500元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置）價格定位解析特色營銷模式“民族特色”營銷模式“終身監(jiān)護(hù)制”營銷模式“購—銷—裝”一站式營銷模式“特色服務(wù)，以舊換新”營銷模式房屋管家營銷模式“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”營銷模式靈活的營銷方式

在一些少數(shù)民族聚居地居住生活的許多老年人家鄉(xiāng)都在邊遠(yuǎn)山區(qū)，這一部分老人畢生愿望便是能夠葉落歸根。然而因?yàn)檫呥h(yuǎn)山區(qū)的經(jīng)濟(jì)、飲食、衛(wèi)生、交通等條件與老年人的身體條件不能相適應(yīng)，所以這一想法大多時候未能實(shí)現(xiàn)。為此，公司可開發(fā)出一部分具備少數(shù)民族建筑風(fēng)格與現(xiàn)代化設(shè)施的出售型公寓來滿足有條件的老年人的居住要求，形成一個小型的民族村落。在滿足老年人居住要求的同時也做出了區(qū)別與其他省分，具有當(dāng)?shù)靥厣睦夏旯㈦r形。此類公寓應(yīng)有很好的銷售市場?！懊褡逄厣睜I銷模式“終身監(jiān)護(hù)制”營銷模式“購—銷—裝”一站式營銷模式“特色服務(wù)，以舊換新”營銷模式房屋管家營銷模式“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”營銷模式靈活的營銷方式特色營銷模式“民族特色”營銷模式“終身監(jiān)護(hù)制”營銷模式“購—銷—裝”一站式營銷模式“特色服務(wù)，以舊換新”營銷模式房屋管家營銷模式“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”營銷模式靈活的營銷方式特色營銷模式“民族特色”營銷模式“終身監(jiān)護(hù)制”營銷模式“購—銷—裝”一站式營銷模式“特色服務(wù)，以舊換新”營銷模式房屋管家營銷模式“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”營銷模式靈活的營銷方式

為滿足一些購房款不足的老人入住的愿望，公司將特別推出在業(yè)內(nèi)獨(dú)創(chuàng)的“棄舊換新”的全新服務(wù)方式。這項(xiàng)服務(wù)的主要內(nèi)容是：在老年公寓購房的老年人，可先交納保證金后將現(xiàn)有的舊房交給公司的下屬銷售公司，經(jīng)過價格評估后并由業(yè)主確認(rèn)。此時，購房人便可與銷售公司簽訂《房屋委托代售協(xié)議》，同時再簽訂新房的購房合同。手續(xù)齊全后，銷售公司便可將此舊房上市交易，舊房房款用以沖抵客戶購買新房的房款。這種購房方式可以在很大程度上減輕老年人為購新房而帶來的付款壓力，免去相應(yīng)的風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)讓老年人放心、省心、安心的輕松喬遷目標(biāo)。如暫未售出的房，公司可將此房收購。特色營銷模式“民族特色”營銷模式“終身監(jiān)護(hù)制”營銷模式“購—銷—裝”一站式營銷模式“特色服務(wù)，以舊換新”營銷模式

房屋管家營銷模式“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”營銷模式靈活的營銷方式房屋管家——新型運(yùn)作模式,即業(yè)主將自己空余的房屋委托給物管公司對外出租，由物管公司直接收取承租方的租金。不管此房屋出租與否，物管公司都要定期向產(chǎn)權(quán)人支付租金，同時物管公司收取相應(yīng)傭金。房屋管家的優(yōu)勢首先在于簡便，只要將房子委托給物管公司，無論出租與否，業(yè)主都可以在委托期內(nèi)定期收取收益，輕松簡便；物管公司可以為業(yè)主提供最穩(wěn)定的收益，合同期內(nèi)的租金支付不受外界影響。期間財務(wù)流動手續(xù)由引進(jìn)銀行代辦，加強(qiáng)了資金的安全管理，無形中銀行起著名譽(yù)擔(dān)保功能。特色營銷模式“民族特色”營銷模式“終身監(jiān)護(hù)制”營銷模式“購—銷—裝”一站式營銷模式“特色服務(wù)，以舊換新”營銷模式房屋管家營銷模式“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”營銷模式靈活的營銷方式特色營銷模式“民族特色”營銷模式“終身監(jiān)護(hù)制”營銷模式“購—銷—裝”一站式營銷模式“特色服務(wù)，以舊換新”營銷模式房屋管家營銷模式“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”營銷模式靈活的營銷方式

對于一些不想購房的老年人可入住管理型公寓，每年向管理中心交納一定的房屋租金及管理費(fèi)用。管理中心為其提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)。國際交流型公寓引進(jìn)一些愿在當(dāng)?shù)鼐幼〉膰H老年朋友。使我們的公寓成為真正上品質(zhì)的國際老年公寓。特色營銷模式世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展行業(yè)與市場分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析打造養(yǎng)老社區(qū)建議外部環(huán)境要求

內(nèi)部環(huán)境建議

老年住宅設(shè)計規(guī)范

養(yǎng)老社區(qū)選址建議

養(yǎng)老社區(qū)功能建議

養(yǎng)老社區(qū)配套建議

養(yǎng)老社區(qū)營銷建議

如何打造具備中國特色的養(yǎng)老社區(qū)外部環(huán)境要求

必要條件－老年人口達(dá)到一定數(shù)量－人口老齡化加劇－改變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念

充分條件外部環(huán)境要求內(nèi)部環(huán)境建議打造的老年社區(qū)指標(biāo)1.樓梯踏步尺寸?對于老年人、及其他肢體靈活性受損的人，踏步高應(yīng)該在16cm以下，踏步頂面寬應(yīng)在30cm以上。?踏步立面縮進(jìn)尺寸應(yīng)在2mm以下，否則容易絆倒老人。2.樓梯照明?注意隱藏光源，不能直射人眼。?照明光源應(yīng)該采用多燈形式，以防止踏步表面出現(xiàn)陰影或自身的投影。?最理想情況是設(shè)置地?zé)?。?jié)選老年住宅設(shè)計規(guī)范(無障礙通道設(shè)計)3.樓梯扶手?在樓梯起始處，扶手端部應(yīng)該延長200mm以上，否則易發(fā)生危險。?扶手的端部應(yīng)向墻壁或下方彎曲，以防止老人勾住衣袖絆倒。節(jié)選老年住宅設(shè)計規(guī)范(無障礙通道設(shè)計)4.輪椅使用?從大廈入口到升降機(jī)、住宅單位、睡房、廚房和浴室各處的入口和通道，必須全無障礙，當(dāng)使用步行輔助器或輪椅時仍能使用?所有地面若有不同高度，必須加設(shè)斜道、升降臺或升降機(jī)等?門坎的設(shè)計，亦要以輪椅通過時不會翻側(cè)為原則?體驗(yàn)者通過在不同材質(zhì)的地面上操縱輪椅來體會輪椅使用