發(fā)啟裝飾城升級(jí)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告真實(shí)報(bào)告

發(fā)啟裝飾城升級(jí)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第5頁(yè)發(fā)啟裝飾城升級(jí)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第1頁(yè)發(fā)啟裝飾城升級(jí)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：北京中投信德工程咨詢有限公司高級(jí)工程師：高建目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目概要 11.1.1項(xiàng)目名稱 11.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位 11.1.3項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 11.1.4項(xiàng)目升級(jí)改造地點(diǎn) 11.1.5項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 11.1.6項(xiàng)目投資規(guī)模 11.1.7項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 21.1.8項(xiàng)目資金來(lái)源 21.1.9項(xiàng)目建設(shè)期限 21.2項(xiàng)目承建單位介紹 21.3編制依據(jù) 31.4編制原則 31.5研究范圍 41.6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 41.7綜合評(píng)價(jià) 5第二章項(xiàng)目背景及必要性分析 62.1項(xiàng)目提出背景及發(fā)起緣由 62.2項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 72.2.1加快城市化建設(shè)帶動(dòng)專業(yè)建材市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展的需要 72.2.2擴(kuò)大浦口區(qū)建材裝飾行業(yè)市場(chǎng)范圍的需要 72.2.3發(fā)揮市場(chǎng)集中優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)片區(qū)規(guī)?；l(fā)展的需要 82.2.4集成整合分散商戶打造裝飾材料集散中心的需要 82.2.5改善人居環(huán)境提升城市品味帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展的需要 82.2.6增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的需要 92.2.7帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要 92.3項(xiàng)目建設(shè)可行性分析 92.3.1政策可行性 92.3.2市場(chǎng)可行性 102.3.3管理可行性 102.3.4財(cái)務(wù)可行性 112.4分析結(jié)論 11第三章行業(yè)市場(chǎng)分析 123.1我國(guó)建筑裝飾行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模及需求分析 123.2我國(guó)建筑裝飾行業(yè)市場(chǎng)化程度和競(jìng)爭(zhēng)格局分析 143.3我國(guó)建筑裝飾裝修行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 163.4項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論 18第四章項(xiàng)目建設(shè)條件 194.1項(xiàng)目地理位置選擇 194.2區(qū)域投資環(huán)境 194.2.1地理位置 194.2.2區(qū)域自然氣候 204.2.3區(qū)域自然資源條件 214.2.4區(qū)域交通區(qū)位條件 224.2.5區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 23第五章總體建設(shè)方案 255.1項(xiàng)目規(guī)劃原則 255.2項(xiàng)目功能定位 255.3項(xiàng)目升級(jí)改造目標(biāo)及指導(dǎo)思想 255.4項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路 265.5土建工程方案 265.5.1方案指導(dǎo)原則 265.5.2建筑設(shè)計(jì)主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 265.3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)思路 275.5.4主要建設(shè)內(nèi)容 275.6工程管線布置方案 285.6.1給排水 285.6.2供電 29第六章節(jié)約能源方案 316.1節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù) 316.2主要節(jié)能措施 316.3具體節(jié)能方案 326.4建設(shè)項(xiàng)目能源消耗種類和數(shù)量分析 336.4.1能源消耗種類 336.4.2能源消耗數(shù)量分析 336.5結(jié)論 33第七章環(huán)境保護(hù)與消防措施 347.1設(shè)計(jì)依據(jù)及原則 347.1.1環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù) 347.2環(huán)境保護(hù)目標(biāo)和保護(hù)內(nèi)容 347.3工程分析及管理措施 367.4消防安全 377.4.1設(shè)計(jì)依據(jù) 377.4.2消防措施 377.4.3抗震措施 377.4.4綜合防災(zāi) 387.4.5防洪澇措施 38第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生 398.1編制依據(jù) 398.2概況 398.3勞動(dòng)安全 398.3.1工程消防 398.3.2防火防爆設(shè)計(jì) 408.3.3電力 408.3.4防靜電防雷措施 408.4勞動(dòng)衛(wèi)生 418.4.1防暑降溫 418.4.2衛(wèi)生 418.4.3照明 41第九章企業(yè)組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 429.1組織機(jī)構(gòu) 429.2勞動(dòng)定員 439.3人力資源管理 439.4福利待遇 43第十章項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃 4410.1建設(shè)工期的規(guī)劃 4410.2建設(shè)工期 4410.3實(shí)施進(jìn)度安排 44第十一章投資估算與資金籌措 4511.1投資估算依據(jù) 4511.2固定資產(chǎn)投資估算 4511.3資金籌措 4611.4項(xiàng)目投資總額 4611.6資金使用和管理 49第十二章財(cái)務(wù)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 5012.1總成本費(fèi)用估算 5012.1.1基本數(shù)據(jù)的確立 5012.1.2產(chǎn)品成本 5112.1.3產(chǎn)品利潤(rùn)與銷售稅金 5212.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 5212.2.1項(xiàng)目投資回收期 5212.2.2項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 5212.2.3不確定性分析 5212.3經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)結(jié)論 53第十三章風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避 5513.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素 5513.1.1不可抗力因素風(fēng)險(xiǎn) 5513.1.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 5513.1.3工程風(fēng)險(xiǎn) 5613.1.4資金管理風(fēng)險(xiǎn) 5613.1.5政策風(fēng)險(xiǎn) 5613.2風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 5713.2.1不可抗力因素風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 5713.2.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 5713.2.3工程風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 5813.2.4資金管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 5813.2.5政策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 58第十四章招投標(biāo)方案 5914.1招標(biāo)依據(jù) 5914.2招標(biāo)內(nèi)容 5914.3招標(biāo)程序 59第十五章結(jié)論與建議 6415.1結(jié)論 6415.2建議 64附表 65附表1銷售收入預(yù)測(cè)表 65附表2總成本表 67附表3外購(gòu)原材料表 68附表4外購(gòu)燃料及動(dòng)力費(fèi)表 69附表5工資及福利表 70附表6利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 71附表7流動(dòng)資金估算表 72附表8資產(chǎn)負(fù)債表 73附表9資本金現(xiàn)金流量表 74附表10財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 75附表11項(xiàng)目投資現(xiàn)金量表 77附表12資金來(lái)源與運(yùn)用表 79第一章總論1.1項(xiàng)目概要1.1.1項(xiàng)目名稱發(fā)啟裝飾城升級(jí)改造項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位1.1.3項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)升級(jí)改造項(xiàng)目1.1.4項(xiàng)目升級(jí)改造地點(diǎn)本次項(xiàng)目升級(jí)改造地址XXXX。1.1.5項(xiàng)目負(fù)責(zé)人1.1.6項(xiàng)目投資規(guī)模本次項(xiàng)目建設(shè)的總投資為50000.00萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)投資為48000.00萬(wàn)元（主要建筑工程費(fèi)用為20000.00萬(wàn)元，安裝工程費(fèi)用為11070.00萬(wàn)元，土地費(fèi)用7000.00萬(wàn)元，其他費(fèi)用為1077.33萬(wàn)元，行政規(guī)費(fèi)752.67萬(wàn)元），安置與補(bǔ)償費(fèi)用為2000.00萬(wàn)元。項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)總銷售收入為76000.00萬(wàn)元，利潤(rùn)總額39649.75萬(wàn)元，年均凈利潤(rùn)29737.31萬(wàn)元，上繳營(yíng)業(yè)稅金及附加為11868.28萬(wàn)元，上繳所得稅9912.44萬(wàn)元，可上繳稅金總額21780.72萬(wàn)元；投資利潤(rùn)率為79.30%，投資利稅率103.04%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率48.42%，稅后投資回收期(含建設(shè)期)為1.68年。1.1.7項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目擬將原發(fā)啟裝飾城升級(jí)改造成具有一定規(guī)模和檔次的具有現(xiàn)代建筑美感的建材裝飾貿(mào)易總部基地，促進(jìn)南京建材裝飾行業(yè)的優(yōu)化發(fā)展，有助南京市家居、建材市場(chǎng)的良性發(fā)展，宏觀上對(duì)南京城市建設(shè)和市民家居及建材需求起到促進(jìn)作用，目前發(fā)啟裝飾城具備了升級(jí)改造條件。目前發(fā)啟裝飾城總建筑面積30萬(wàn)平方米：可出租面積20萬(wàn)平方米，空置面積1.6萬(wàn)平方米，投資人自用面積5萬(wàn)平方米，商戶自行加蓋二層面積3.4萬(wàn)平方米；本次升級(jí)改造計(jì)劃總改造面積為26.9萬(wàn)平方米以及建設(shè)配套公用設(shè)施等工程。1.1.8項(xiàng)目資金來(lái)源本次項(xiàng)目總投資資金50000.00萬(wàn)元人民幣，其中：項(xiàng)目企業(yè)自籌資金25000.00萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款25000.00萬(wàn)元。1.1.9項(xiàng)目建設(shè)期限本項(xiàng)目建設(shè)從2019年6月—2021年5月，建設(shè)工期共計(jì)24個(gè)月。1.2項(xiàng)目承建單位介紹1.3編制依據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》；《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》；《江蘇省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（2013年修訂）；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)及使用手冊(cè)》（第三版）；《現(xiàn)代財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》；項(xiàng)目公司提供的發(fā)展規(guī)劃、有關(guān)資料及相關(guān)數(shù)據(jù)；國(guó)家公布的相關(guān)設(shè)備及施工標(biāo)準(zhǔn)。1.4編制原則（1）充分利用企業(yè)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施條件，將該企業(yè)現(xiàn)有條件（設(shè)備、場(chǎng)地等）均納入到設(shè)計(jì)方案，合理調(diào)整，以減少重復(fù)投資。（2）堅(jiān)持技術(shù)、管理的先進(jìn)性、適用性、合理性、經(jīng)濟(jì)性的原則，采用國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的信息系統(tǒng)技術(shù)，設(shè)備選用國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的以達(dá)到企業(yè)的高效益。（3）認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家基本建設(shè)的各項(xiàng)方針、政策和有關(guān)規(guī)定，執(zhí)行國(guó)家及各部委頒發(fā)的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。（4）設(shè)計(jì)中盡一切努力節(jié)能降耗，節(jié)約用水，提高能源重復(fù)利用率。（5）設(shè)計(jì)中注重環(huán)境保護(hù)及節(jié)能降耗，在建設(shè)過(guò)程中采用行之有效的環(huán)境綜合治理措施。（6）注重勞動(dòng)安全和衛(wèi)生，設(shè)計(jì)文件應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)勞動(dòng)安全、勞動(dòng)衛(wèi)生及消防等標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求。1.5研究范圍本研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目公司的現(xiàn)狀和項(xiàng)目建設(shè)的可行性、必要性及承辦條件進(jìn)行了調(diào)查、分析和論證；對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的市場(chǎng)需求情況進(jìn)行了重點(diǎn)分析和預(yù)測(cè)，確定了本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)綱領(lǐng)；對(duì)加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)、節(jié)約能源等方面提出了建設(shè)措施、意見(jiàn)和建議；對(duì)工程投資、項(xiàng)目建設(shè)成本和經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行計(jì)算分析并作出總的評(píng)價(jià)；對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素作出分析，重點(diǎn)闡述規(guī)避對(duì)策。1.6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)據(jù)和指標(biāo)一主要指標(biāo)1規(guī)劃總用地面積畝70.002項(xiàng)目總建筑面積,其中：㎡80000.002.1地上建筑面積㎡60000.002.2地下建筑面積㎡20000.003容積率--1.714建筑密度%42.865總投資資金，其中：萬(wàn)元50000.005.1工程及安裝費(fèi)用萬(wàn)元41000.005.2土地費(fèi)萬(wàn)元7000.005.3安置與補(bǔ)償費(fèi)用萬(wàn)元2000.00二主要數(shù)據(jù)1總銷售收入萬(wàn)元76000.002總開(kāi)發(fā)成本萬(wàn)元24481.983利潤(rùn)總額萬(wàn)元39649.754凈利潤(rùn)萬(wàn)元29737.315營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元11868.286上繳所得稅萬(wàn)元9912.447項(xiàng)目總投資萬(wàn)元50000.008項(xiàng)目定員人659建設(shè)期年2三主要評(píng)價(jià)指標(biāo)1項(xiàng)目投資利潤(rùn)率%79.30%2項(xiàng)目投資利稅率%103.04%3稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%48.42%4稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%64.27%5稅后財(cái)務(wù)靜現(xiàn)值(ic=8%)萬(wàn)元15,844.816稅前財(cái)務(wù)靜現(xiàn)值(ic=8%)萬(wàn)元23,422.197投資回收期(稅后)年1.688投資回收期(稅前)年1.269盈虧平衡點(diǎn)%21.23%1.7綜合評(píng)價(jià)本次“發(fā)啟裝飾城升級(jí)改造項(xiàng)目”的建設(shè)將成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目建成后，將形成裝飾建材商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，對(duì)南京市品牌建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套，可以提高區(qū)域知名度、信譽(yù)度，既可以優(yōu)化提升當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)水平，也是完善城市功能、提升城市品位、改善和發(fā)展民生的重要途徑。項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)將極大帶動(dòng)當(dāng)?shù)匮b飾建材批發(fā)及零售產(chǎn)業(yè)及地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)，加快城市發(fā)展進(jìn)程，項(xiàng)目將成為當(dāng)?shù)匦碌貥?biāo)，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展增創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目建設(shè)條件優(yōu)越，市場(chǎng)潛力較大，發(fā)展前景十分廣闊，項(xiàng)目投資還具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目的建設(shè)不僅能給項(xiàng)目公司帶來(lái)更好的經(jīng)濟(jì)效益和很強(qiáng)的社會(huì)效益，還將有效的促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。所以，本項(xiàng)目建設(shè)十分可行。發(fā)啟裝飾城升級(jí)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第11頁(yè)第二章項(xiàng)目背景及必要性分析2.1項(xiàng)目提出背景及發(fā)起緣由隨著華東地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)有建材裝飾市場(chǎng)交易場(chǎng)所已經(jīng)不能滿足其城市發(fā)展和現(xiàn)代商貿(mào)物流發(fā)展的需要，發(fā)啟裝飾城將順應(yīng)發(fā)展潮流，審時(shí)度勢(shì)地進(jìn)行升級(jí)改造，為贏得消費(fèi)者青睞打下良好基礎(chǔ)，搶占華東建材裝飾市場(chǎng)的“橋頭堡”，奠定華東地區(qū)家居建材裝飾“航母”的領(lǐng)袖地位。為此項(xiàng)目方抓住這一商機(jī)，投資在南京市浦口區(qū)浦泗路288號(hào)對(duì)原有發(fā)啟裝飾城進(jìn)行升級(jí)改造，原有部分建筑物將拆除或改造。原有已建的發(fā)啟裝飾城主營(yíng)家居建材，雖涵蓋建材裝飾種類齊全（是浦口瓷磚的大倉(cāng)庫(kù)），但附加值低，稅收、效益都不理想，且已投入使用多年，且定位偏低，制約了產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展?，F(xiàn)南京市正在快速發(fā)展，其優(yōu)勢(shì)條件正在不斷發(fā)掘強(qiáng)化，居民消費(fèi)水平穩(wěn)步上升，居民的潛在購(gòu)買力很大，需求旺盛，消費(fèi)潛力巨大，目前裝飾城內(nèi)布局不夠合理新市場(chǎng)落后，整體市場(chǎng)亟待擴(kuò)張。本次將此部分納入項(xiàng)目整體考慮進(jìn)行改造。升級(jí)之后的發(fā)啟裝飾城將具有整體性和統(tǒng)一性，在形象、宣傳、促銷、經(jīng)營(yíng)等方面進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化調(diào)整，最大程度提升裝飾城的競(jìng)爭(zhēng)力和行業(yè)地位。項(xiàng)目的建設(shè)將成為華東地區(qū)規(guī)模最大、功能最優(yōu)、檔次最高、品牌最多的新一代多功能“一站式”大型國(guó)際家居裝飾建材集散中心。項(xiàng)目的啟動(dòng)將為加快地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)起到積極作用。該項(xiàng)目也符合當(dāng)?shù)卣猩桃Y產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，享有得天獨(dú)厚的政策優(yōu)勢(shì)，這也為項(xiàng)目的順利的提出提供了便利，項(xiàng)目的提出恰合時(shí)宜且意義重大，將對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展具有積極的意義，該項(xiàng)目建設(shè)具備良好的市場(chǎng)發(fā)展空間，項(xiàng)目的實(shí)施將為項(xiàng)目方帶來(lái)較為可觀的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性分析2.2.1加快城市化建設(shè)帶動(dòng)專業(yè)建材市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展的需要近年來(lái)，隨著城市擴(kuò)張建設(shè)以及交通、通訊等硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展迅猛，帶動(dòng)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、民居改造等建設(shè)的興起。根據(jù)城市規(guī)劃的總體要求，各類大型商貿(mào)服務(wù)、工業(yè)園區(qū)等建設(shè)項(xiàng)目逐步由城市中心向周邊郊區(qū)延伸，以及擴(kuò)張城市框架加快城市化建設(shè)，使建筑材料需求量大大提高。而現(xiàn)有建材市場(chǎng)規(guī)模小，分布零散，不系統(tǒng)規(guī)范，完全不符和發(fā)展的需要。因此，為進(jìn)一步提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，拓寬建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)渠道，本著培育市場(chǎng)、發(fā)展市場(chǎng)，為廣大消費(fèi)者提供更為廣泛的理念和方便，根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求和當(dāng)?shù)卣P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范建材專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)的有關(guān)規(guī)定及有關(guān)優(yōu)惠政策。通過(guò)充分地市場(chǎng)調(diào)查論證后，項(xiàng)目公司將實(shí)施本次發(fā)啟裝飾城升級(jí)改造項(xiàng)目。項(xiàng)目的升級(jí)改造將有效整理零散經(jīng)營(yíng)、散亂布局等現(xiàn)象，建立完善的服務(wù)體系，形成融合的統(tǒng)一的大規(guī)模市場(chǎng)，與周邊專業(yè)市場(chǎng)連動(dòng)發(fā)展，做強(qiáng)做大區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)的規(guī)模，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)的合理化規(guī)劃和科學(xué)化發(fā)展，打造華東地區(qū)建材裝飾市場(chǎng)的主力軍。2.2.2擴(kuò)大浦口區(qū)建材裝飾行業(yè)市場(chǎng)范圍的需要項(xiàng)目的升級(jí)改造是浦口區(qū)現(xiàn)代建材裝飾行業(yè)的積極前導(dǎo)和有益嘗試，將充分發(fā)揮該地域的綜合交通樞紐功能和大市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，為浦口區(qū)建設(shè)現(xiàn)代裝飾市場(chǎng)提供積極的發(fā)展契機(jī)和實(shí)踐空間。該項(xiàng)目有利于大力推進(jìn)工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務(wù)等對(duì)現(xiàn)代技術(shù)的改造重組和社會(huì)化協(xié)作；有利于促進(jìn)發(fā)啟裝飾城的內(nèi)循環(huán)發(fā)展，提升集約化專業(yè)市場(chǎng)能力，促進(jìn)市場(chǎng)更大范圍的轉(zhuǎn)向，提高浦口區(qū)在華東地區(qū)的地位。2.2.3發(fā)揮市場(chǎng)集中優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)片區(qū)規(guī)模化發(fā)展的需要傳統(tǒng)攤位式市場(chǎng)已經(jīng)無(wú)法滿足消費(fèi)者的需求，提升改造是市場(chǎng)發(fā)展的必然要求。業(yè)內(nèi)人士分析稱，隨著消費(fèi)者需求提升，以及市容提升的要求，市區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)建材裝飾市場(chǎng)如果不進(jìn)行轉(zhuǎn)型，最終將面臨淘汰。因此，留在市區(qū)里的傳統(tǒng)攤位式市場(chǎng)——發(fā)啟裝飾城也在積極醞釀轉(zhuǎn)型，向中高端賣場(chǎng)轉(zhuǎn)型。本項(xiàng)目將徹底實(shí)現(xiàn)從“攤位市場(chǎng)”向“總部市場(chǎng)”的新轉(zhuǎn)型，將極大帶動(dòng)項(xiàng)目地檢查市場(chǎng)的發(fā)展。2.2.4集成整合分散商戶打造裝飾材料集散中心的需要項(xiàng)目集成整合分散的專業(yè)建筑裝飾材料商鋪，完善的商業(yè)及生活配套設(shè)施，將以批發(fā)、零售為主的傳統(tǒng)建材市場(chǎng)升級(jí)構(gòu)建成產(chǎn)品交易、商務(wù)辦公、展示、貿(mào)易、居家、倉(cāng)儲(chǔ)為一體的現(xiàn)代交易中心，打造大型裝飾材料集散中心。項(xiàng)目位于南京市浦口區(qū)浦泗路288號(hào)，區(qū)位交通優(yōu)越，充分滿足項(xiàng)目本身巨大的物流、客流、信息流的需求，輻射范圍以南京市為中心，該項(xiàng)目具有交通便利的巨大優(yōu)勢(shì)，另外項(xiàng)目公司具備經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)和信譽(yù)，能夠更好帶動(dòng)市場(chǎng)快速繁榮。該項(xiàng)目的建成將對(duì)推動(dòng)建筑業(yè)的發(fā)展具有較強(qiáng)的需求導(dǎo)向作用，又為企業(yè)突破性發(fā)展開(kāi)拓了一個(gè)新的空間，其社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益前景廣闊。2.2.5改善人居環(huán)境提升城市品味帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展的需要預(yù)期該項(xiàng)目將對(duì)南京的商貿(mào)流通促進(jìn)、人居環(huán)境改善以及提升城市品味等方面做出突出貢獻(xiàn)，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)也將起到帶動(dòng)作用。該項(xiàng)目屬于城市綜合體地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目以“綠色地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、人文地產(chǎn)”為理念，旨在把該項(xiàng)目打造成為南京建材裝飾經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)跑者，并以綜合態(tài)勢(shì)全面進(jìn)駐當(dāng)?shù)亟ú难b飾商貿(mào)領(lǐng)域，使得建材市場(chǎng)和商貿(mào)、地產(chǎn)相輔相成，相互促進(jìn)，并力爭(zhēng)做大作強(qiáng)，爭(zhēng)創(chuàng)龍頭，該項(xiàng)目作為當(dāng)?shù)刂行膮^(qū)域的標(biāo)志性建筑，將成為商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合部。2.2.6增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的需要本項(xiàng)目除少數(shù)管理人員由項(xiàng)目公司解決外，新增員工均由當(dāng)?shù)卣泄そ鉀Q，本次項(xiàng)目建成后，將為當(dāng)?shù)靥峁┐罅康木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，吸收下崗職工與閑置人口再就業(yè)，可促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和諧發(fā)展；此外，本項(xiàng)目的實(shí)施可帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖ?、建材、商貿(mào)流通等行業(yè)的快速發(fā)展，項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，可為當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)強(qiáng)大的稅收財(cái)政支持，每年將吸引大量客源，能相應(yīng)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟煌ā⒉惋嫷刃袠I(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。為提高中國(guó)綜合國(guó)力產(chǎn)生巨大而深遠(yuǎn)影響，對(duì)于搞活國(guó)民經(jīng)濟(jì)、增加國(guó)民收入、提高國(guó)民生活水平有著非常重要的意義。2.2.7帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)總銷售收入為76000.00萬(wàn)元，利潤(rùn)總額39649.75萬(wàn)元，年均凈利潤(rùn)29737.31萬(wàn)元，上繳營(yíng)業(yè)稅金及附加為11868.28萬(wàn)元，上繳所得稅9912.44萬(wàn)元，可上繳稅金總額21780.72萬(wàn)元；投資利潤(rùn)率為79.30%，投資利稅率103.04%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率48.42%，稅后投資回收期(含建設(shè)期)為1.68年。因此，項(xiàng)目的實(shí)施可有效促進(jìn)西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。2.3項(xiàng)目建設(shè)可行性分析2.3.1政策可行性《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》中指出：調(diào)整優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)布局和結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，改善營(yíng)商環(huán)境，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力，擴(kuò)大就業(yè)容量，把城市打造成為創(chuàng)業(yè)樂(lè)園和創(chuàng)新?lián)u籃。根據(jù)城市資源環(huán)境承載能力、要素稟賦和比較優(yōu)勢(shì)，培育發(fā)展各具特色的城市產(chǎn)業(yè)體系。改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，淘汰落后產(chǎn)能，壯大先進(jìn)制造業(yè)和節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、新能源、新材料、新能源汽車等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。適應(yīng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)要求，推動(dòng)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化發(fā)展，引導(dǎo)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)在中心城市、制造業(yè)密集區(qū)域集聚；適應(yīng)居民消費(fèi)需求多樣化，提升生活性服務(wù)業(yè)水平，擴(kuò)大服務(wù)供給，提高服務(wù)質(zhì)量，推動(dòng)特大城市和大城市形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。強(qiáng)化城市間專業(yè)化分工協(xié)作，增強(qiáng)中小城市產(chǎn)業(yè)承接能力，構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)特色鮮明、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》2013年修正版：本項(xiàng)目屬于：第一類，鼓勵(lì)類：三十三、商貿(mào)服務(wù)業(yè)6、利用信息技術(shù)改造提升傳統(tǒng)商品交易市場(chǎng)。本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。在國(guó)家及項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣叩膬A斜和政府的大力扶持下，資本、土地、人才等資源將得到進(jìn)一步整合，從而為該項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。因此，本項(xiàng)目屬于國(guó)家鼓勵(lì)支持發(fā)展的項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)具備政策可行性。2.3.2市場(chǎng)可行性本項(xiàng)目建成后將為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)、社會(huì)資本效應(yīng)等，并促進(jìn)當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)、配套服務(wù)業(yè)快速興起，有助于實(shí)體市場(chǎng)和商貿(mào)產(chǎn)業(yè)互促共融發(fā)展，還可以提高區(qū)域知名度、信譽(yù)度，促進(jìn)當(dāng)?shù)卣岣叻?wù)質(zhì)量，優(yōu)化商務(wù)環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施跨越式發(fā)展。這也充分說(shuō)明該項(xiàng)目發(fā)展具備市場(chǎng)可行性。2.3.3管理可行性項(xiàng)目公司為了企業(yè)管理水平實(shí)現(xiàn)大的提升，建立權(quán)責(zé)明確、結(jié)構(gòu)合理、人員精干的現(xiàn)代化企業(yè)管理架構(gòu)，建立科學(xué)規(guī)范、運(yùn)行高效的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，公司堅(jiān)持“管理高效”的指導(dǎo)思想，不斷提升公司管理水平。本項(xiàng)目將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要，專門組建機(jī)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍，負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、組織和實(shí)施。在經(jīng)營(yíng)管理方面將制定行之有效的各種企業(yè)管理制度和人才激勵(lì)制度，確保本項(xiàng)目按照現(xiàn)代化方式運(yùn)作。2.3.4財(cái)務(wù)可行性經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)較好；財(cái)務(wù)生存能力分析顯示企業(yè)有一定的財(cái)務(wù)生存能力；不確定性分析顯示本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜合而言，本項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及下游行業(yè)發(fā)展都具有明顯的積極作用，社會(huì)效益明顯，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理、財(cái)務(wù)可行。2.4分析結(jié)論本次“發(fā)啟裝飾城升級(jí)改造項(xiàng)目”屬于國(guó)家及地方鼓勵(lì)項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境顯著。從項(xiàng)目實(shí)施的必要性和建設(shè)可行性分析，項(xiàng)目的建設(shè)符合我國(guó)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，有當(dāng)?shù)卣?、各相關(guān)部門的支持，按國(guó)家基本建設(shè)程序進(jìn)行實(shí)施，項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)布局建設(shè)要求，項(xiàng)目設(shè)計(jì)可靠合理，是一項(xiàng)具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目，可見(jiàn)，本項(xiàng)目的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行。鑒于以上必要性及可行性的預(yù)測(cè)分析得知，本項(xiàng)目的實(shí)施將面臨較為廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間，項(xiàng)目的進(jìn)一步發(fā)展在贏得企業(yè)利潤(rùn)的同時(shí)，也能更好地服務(wù)社會(huì)和增加政府財(cái)稅收入、提高勞動(dòng)就業(yè)率。該項(xiàng)目建設(shè)還將形成建材裝飾總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集群，拉大產(chǎn)業(yè)鏈條，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)不僅會(huì)給項(xiàng)目企業(yè)帶來(lái)更好的經(jīng)濟(jì)效益，還具有很強(qiáng)的社會(huì)效益。綜合以上因素，本項(xiàng)目建設(shè)可行，且十分必要。發(fā)啟裝飾城升級(jí)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第79頁(yè)第三章行業(yè)市場(chǎng)分析3.1我國(guó)建筑裝飾行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模及需求分析近年來(lái)，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化步伐加快，我國(guó)房地產(chǎn)、建筑業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，建筑裝飾行業(yè)顯現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿?。?guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的提高，使得人們對(duì)生活質(zhì)量有了更高的要求，更多的人開(kāi)始關(guān)注家居的裝修和美觀問(wèn)題。2017年受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以及全裝修政策影響，地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始布局裝修市場(chǎng)，“毛坯房”逐漸退出市場(chǎng)，預(yù)計(jì)新房裝修市場(chǎng)需受到較大影響，市場(chǎng)或轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房裝修這一巨大市場(chǎng)。家裝行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，同時(shí)，整個(gè)行業(yè)了進(jìn)入了一個(gè)新的探索周期，對(duì)所有從業(yè)者來(lái)說(shuō)都是機(jī)會(huì)。一、裝修建材行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模

根據(jù)中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)裝修建材行業(yè)整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模為4萬(wàn)億，且仍維持在增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。裝修建材市場(chǎng)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、人民生活水平的提高、城鎮(zhèn)化的加速、新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的興起而不斷發(fā)展，在這樣的背景下，裝修建材市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。1、裝修建材市場(chǎng)中，家裝市場(chǎng)占據(jù)了近2億的市場(chǎng)份額。從歷年商品住宅銷售面積來(lái)看，中國(guó)家裝市場(chǎng)規(guī)模龐大且穩(wěn)定。2、基于上游房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和居民消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)，家裝市場(chǎng)將是未來(lái)巨大發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)。3、2017年國(guó)家房產(chǎn)政策和裝修市場(chǎng)的政策，將對(duì)整個(gè)裝修市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。4、傳統(tǒng)家裝市場(chǎng)的份額將會(huì)壓縮，裝修行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇，預(yù)計(jì)存量房市場(chǎng)二手房裝修、局部翻新改造業(yè)務(wù)的家裝公司將越來(lái)越多，同時(shí)一部分企業(yè)會(huì)進(jìn)軍全裝修市場(chǎng)。二、國(guó)家推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶，為建筑裝飾行業(yè)創(chuàng)造了持續(xù)的增量需求。建筑裝飾行業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，我國(guó)快速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)為建筑行業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，不可逆轉(zhuǎn)的城市化進(jìn)程為我國(guó)建筑裝飾行業(yè)創(chuàng)造了持續(xù)的、巨大的市場(chǎng)需求，支撐著建筑裝飾行業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展。2016年9月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》，提出加快實(shí)施戶籍人口城鎮(zhèn)化率，到2020年實(shí)現(xiàn)1億非戶籍人口在城市落戶問(wèn)題，同時(shí)全國(guó)戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到45%。城鎮(zhèn)化過(guò)程中的人口轉(zhuǎn)移將帶來(lái)大量住房需求，假設(shè)人均住房面積為30平方米，那么人口轉(zhuǎn)移將帶來(lái)住房需求量30億平方米。而近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率每年提高近1.3個(gè)百分點(diǎn)，每年新增城鎮(zhèn)人口1800萬(wàn)，直接拉動(dòng)建筑業(yè)需求在7億平方米以上。此外，除了人口轉(zhuǎn)移帶來(lái)的增量需求，城市群發(fā)展作為推動(dòng)未來(lái)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的主體，相配套的生活、交通、商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施和空間的建設(shè)需求廣闊，也必將為建筑裝飾行業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的活力?！笆濉逼陂g建筑裝飾行業(yè)規(guī)模發(fā)展空間預(yù)測(cè)（單位：萬(wàn)億元，%）3.2我國(guó)建筑裝飾行業(yè)市場(chǎng)化程度和競(jìng)爭(zhēng)格局分析

我國(guó)建筑裝飾行業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作較早，民營(yíng)企業(yè)是參與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的主力軍。建筑裝飾行業(yè)企業(yè)自成立起就需要建立同市場(chǎng)機(jī)制相適應(yīng)的管理體制，積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，逐步形成適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展水平的生產(chǎn)關(guān)系格局。因此，建筑裝飾行業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、用人機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、分配機(jī)制等方面已較為市場(chǎng)化。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，建筑裝飾行業(yè)的設(shè)計(jì)水平、材料加工能力和施工技術(shù)水平也不斷提高?？傮w來(lái)看，我國(guó)建筑裝飾行業(yè)處于充分競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，呈現(xiàn)出“大市場(chǎng)、小企業(yè)”特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，集中度相對(duì)較低據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年我國(guó)從事建筑裝飾行業(yè)的企業(yè)總數(shù)在13.2萬(wàn)家左右，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。建筑裝飾行業(yè)雖然總體市場(chǎng)規(guī)模大，但其進(jìn)入門檻相對(duì)較低，市場(chǎng)集中度依然較低，行業(yè)整體呈現(xiàn)出“大行業(yè)，小企業(yè)”的局面。（2）行業(yè)集中度呈上升趨勢(shì)近年來(lái)，我國(guó)建筑裝飾市場(chǎng)日益成熟，下游客戶對(duì)裝飾企業(yè)的資質(zhì)、規(guī)模、項(xiàng)目執(zhí)行能力的要求越來(lái)越高，行業(yè)中競(jìng)爭(zhēng)力較差的小型企業(yè)逐步被市場(chǎng)所淘汰。行業(yè)整體集中度的提升為具有一定規(guī)模和業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。在行業(yè)持續(xù)發(fā)展、市場(chǎng)快速擴(kuò)張的背景下，大型裝飾企業(yè)的發(fā)展速度遠(yuǎn)高于行業(yè)的平均水平，行業(yè)集中度快速提高，龍頭企業(yè)群體逐漸形成。（3）住宅精裝修行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況近年來(lái)由于批量精裝修業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，部分侵占了傳統(tǒng)家庭住宅散裝業(yè)務(wù)，但目前大部分城市住宅精裝修業(yè)務(wù)仍較家庭住宅散裝業(yè)務(wù)的規(guī)模有一定差距。和住宅散裝業(yè)務(wù)不同，批量精裝修業(yè)務(wù)需要裝飾企業(yè)具有很強(qiáng)的過(guò)程控制能力，兩種類型業(yè)務(wù)的施工組織模式和面向的直接客戶均不相同，決定了兩種業(yè)務(wù)類型分別由不同商業(yè)模式類型的裝飾企業(yè)承接，二者通常不形成直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。批量精裝修業(yè)務(wù)目前主要由具有資質(zhì)的大型建筑裝飾企業(yè)承接。目前，部分以公共裝飾為主的裝飾公司也積極開(kāi)展精裝修業(yè)務(wù)。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)以及批量精裝修細(xì)分市場(chǎng)的擴(kuò)大，將會(huì)吸引更多大型裝飾企業(yè)特別是已上市的裝飾企業(yè)投入更多資源發(fā)展此類業(yè)務(wù)，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。3.3我國(guó)建筑裝飾裝修行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 1、據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)2020年人民生活消費(fèi)將提升到36%。人們對(duì)居住環(huán)境的品質(zhì)也會(huì)更高要求，高檔次、個(gè)性化住宅裝飾消費(fèi)需求逐步擴(kuò)大，配套服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)也在不斷提升。作為消費(fèi)主力軍的年輕人具備更強(qiáng)的消費(fèi)傾向，也將由目前多數(shù)家庭主要選擇檔次較低的裝修檔次逐漸向高品位裝修檔次轉(zhuǎn)變，這就為住宅裝飾行業(yè)帶來(lái)了持續(xù)的業(yè)務(wù)需求和增長(zhǎng)空間。2、房屋竣工與新開(kāi)工以及銷售具有很強(qiáng)的相關(guān)性，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，房屋新開(kāi)工一般領(lǐng)先于竣工1.5年-2年。2016年房屋住宅銷售面積同比增長(zhǎng)23%，2016年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的火爆帶動(dòng)了2016-2017年房屋新開(kāi)工面積增速的提升，2016年和2017年房屋住宅新開(kāi)工面積同比分別增長(zhǎng)9%和11%，而2018年竣工面積受益于前期新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)，作為地產(chǎn)后周期的裝飾裝修行業(yè)也將受益于竣工面積的提升。3、地產(chǎn)行業(yè)集中度近幾年提升迅速。從近三年來(lái)看，2017年TOP3、TOP10以及TOP20房企銷售金額集中度分別達(dá)到13%、24%和33%，較2016年分別提升了4個(gè)百分點(diǎn)、5個(gè)百分點(diǎn)和8個(gè)百分點(diǎn)。2017年前三季度TOP3、TOP10以及TOP20房企銷售面積集中度分別達(dá)到9%、16%和20%，較2016年分別提升了2個(gè)百分點(diǎn)、3個(gè)百分點(diǎn)和4個(gè)百分點(diǎn)。隨著地產(chǎn)行業(yè)集中度的逐漸提升，全裝修滲透率也隨之提升，利好全裝修業(yè)務(wù)的開(kāi)展。同時(shí)，全裝修企業(yè)和大型地產(chǎn)商進(jìn)行較好合作有助于自身提升規(guī)模效應(yīng)，對(duì)大樓盤的裝修具備規(guī)模化效應(yīng)，在一定程度上降低了自身的成本。4、近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率每年提高近1.3個(gè)百分點(diǎn)，每年新增城鎮(zhèn)人口平均約1800萬(wàn)。根據(jù)《2016年政府工作報(bào)告》，到2020年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率將到達(dá)60%左右，而城鎮(zhèn)化率每年平均增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，每年將新增城鎮(zhèn)人口1300萬(wàn)，按照全國(guó)城鎮(zhèn)人口人均住房面積30平方米計(jì)算，每年將帶來(lái)3.9億平方米的新建住房需求，這些住房需求將給住宅裝飾行業(yè)帶來(lái)廣闊的市場(chǎng)空間。城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推動(dòng)將對(duì)作為主體項(xiàng)目的城市群形成更大的需求。京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等城市群的快速崛起，引致更大的交通、商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),這將為建筑裝飾行業(yè)市場(chǎng)提供廣闊的發(fā)展空間。2017年我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)到58.52%按照2020年城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%的目標(biāo)進(jìn)行保守估算，2020年城鎮(zhèn)新增住宅面積將達(dá)到5.8億平方米；而根據(jù)建筑業(yè)“十三五”規(guī)劃，2020年新開(kāi)工全裝修成品住宅面積要達(dá)到30%，假設(shè)單位面積的裝修費(fèi)用為1000元/平方米，住宅全裝修的市場(chǎng)空間達(dá)到1740億，約占住宅裝修行業(yè)總產(chǎn)值的9.2%。3.4項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論發(fā)啟裝飾城是主營(yíng)家居裝飾的傳統(tǒng)專業(yè)建材市場(chǎng)。該市場(chǎng)位于成熟建材商圈，當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)培育的裝飾建材集散地，輻射周邊各地市，是浦口目前規(guī)模最大，品種最齊全的家居裝飾大市場(chǎng)，擁有大量穩(wěn)定商戶。本次項(xiàng)目將原發(fā)啟裝飾城改造升級(jí)為集產(chǎn)品交易、商務(wù)辦公、展示、貿(mào)易、居家、倉(cāng)儲(chǔ)為一體的現(xiàn)代交易中心，構(gòu)建發(fā)啟裝飾城，從而吸收各種市場(chǎng)業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)，克服傳統(tǒng)招商制建材裝飾市場(chǎng)的弊端，形成了穩(wěn)定、豐富、便利的三大特點(diǎn)。該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式獨(dú)特，同時(shí)拉動(dòng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。實(shí)施規(guī)模化、規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，有利于整個(gè)裝飾建材行業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展。該項(xiàng)目的建成，將成為地方一個(gè)行業(yè)風(fēng)向標(biāo)。經(jīng)分析，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益顯著，社會(huì)效益明顯，項(xiàng)目可行。綜上，隨著今后我國(guó)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的不斷推出，項(xiàng)目發(fā)展后勁十足，市場(chǎng)前景可觀。因此，項(xiàng)目具備市場(chǎng)可行性。第四章項(xiàng)目建設(shè)條件4.1項(xiàng)目地理位置選擇本項(xiàng)目建設(shè)地址選定在南京市浦口區(qū)浦泗路288號(hào)。項(xiàng)目區(qū)域所在位置圖4.2區(qū)域投資環(huán)境4.2.1地理位置浦口區(qū)位于南京市西北部，是國(guó)家重要醫(yī)藥基地，華東地區(qū)先進(jìn)制造業(yè)基地、科教基地，輻射蘇北、皖東等地區(qū)的重要地區(qū)，與六合區(qū)共同構(gòu)成南京江北新區(qū)。面積913.75平方公里。浦口區(qū)是長(zhǎng)三角地區(qū)向內(nèi)陸腹地輻射的西橋頭堡，是南京沿江開(kāi)發(fā)、兩岸聯(lián)動(dòng)發(fā)展中的江北中心區(qū)域，也是南京跨江聯(lián)動(dòng)發(fā)展和滁州東向發(fā)展、南京都市圈合作的前沿陣地。4.2.2區(qū)域自然氣候地形地貌浦口區(qū)境內(nèi)集低山、丘陵、平原、崗地、大江、大河為一體；區(qū)域?qū)賹帯㈡?zhèn)、揚(yáng)丘陵山地西北邊緣地帶，地勢(shì)中部高，南北低。老山山脈由東向西橫亙中部，制高點(diǎn)大刺山海拔442.1米，平原標(biāo)高7─5米，山地兩側(cè)為崗，臨江、沿滁為低平的沙洲、河谷平原。

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浦口前臨長(zhǎng)江，后有滁河，老山山脈橫亙中部，西部丘陵起伏。江河沿岸均有沖積洲地，按地形差異和地貌特點(diǎn)，自然形成沿江圩區(qū)、沿滁圩區(qū)、山地和近山丘陵、遠(yuǎn)山丘陵四大片，其中丘陵山區(qū)面積632.7平方公里，圩區(qū)總面積269.3平方公里。氣候特征根據(jù)地理位置，浦口區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，雨量在年際、季節(jié)之間差異較大，豐枯明顯，降雨量分布不均。據(jù)多年的資料統(tǒng)計(jì)，浦口區(qū)多年平均降雨量為1102.2毫米，豐水年高達(dá)1778.3毫米（1991年），枯水年僅有465毫米（1978年），汛期（5月～9月）平均降雨量為712.1毫米，汛期最大降雨量1324.5毫米（1991年），最小降雨量248.8毫米（1978年），最大日降雨量301.9毫米（2003年7月5日）。本地多年平均徑流量約2.62億立方。水文條件浦口區(qū)境內(nèi)分屬長(zhǎng)江與滁河2條水系，以老山山脈自然分隔，以南為長(zhǎng)江水系，以北為滁河水系。長(zhǎng)江在浦口區(qū)境內(nèi)河道長(zhǎng)約49公里，區(qū)內(nèi)注入長(zhǎng)江的小流域河流有駟馬山河、周營(yíng)河、石磧河、高旺河、城南河、七里河、朱家山河、石頭河、馬汊河等。滁河在浦口區(qū)境內(nèi)河道長(zhǎng)42.8公里，滁河的主要支流清流河在浦口區(qū)境內(nèi)河道長(zhǎng)9公里，其它注入滁河的小流域支流有萬(wàn)壽河、陳橋河、永寧河。駟馬山河、朱家山河、馬汊河為滁河的3條通江分洪道。4.2.3區(qū)域自然資源條件水資源浦口區(qū)境水資源較豐富，主要來(lái)自地表水、地下水和過(guò)境水。浦口區(qū)水域面積2.1萬(wàn)公頃，占土地總面積的23.33%，其中長(zhǎng)江、滁河水面占5.3%，內(nèi)河、塘、庫(kù)等水面占18.03%；境內(nèi)長(zhǎng)江段總長(zhǎng)54公里，面寬水深，萬(wàn)噸巨輪常年通航，是一座天然良港，具有廣闊的開(kāi)發(fā)前景。年平均降水量1102.2毫米，地表徑流量約24.62億立方米。過(guò)境水量相當(dāng)充沛，其中長(zhǎng)江大通以上集水面積達(dá)170萬(wàn)平方公里，多年平均過(guò)水量穩(wěn)定在9100億立方米。境內(nèi)地下水資源分淺水層和深水層，水文地質(zhì)分長(zhǎng)江漫灘區(qū)、滁河漫灘區(qū)、老山巖溶水分布區(qū)和丘崗區(qū)。土地資源浦口地貌總體表現(xiàn)為集平原、崗地、丘陵、低山及大江、大河為一體的綜合型，區(qū)境東南部為長(zhǎng)江沙洲平原，面積157平方公里，西北部為河谷平原，面積約125平方公里，平原地區(qū)低平坦蕩，土壤肥沃；中部為東北—西南走向的老山山脈，總面積約90平方公里，山體起伏，植被豐厚；低山與平原之間分布著砂礫丘陵、黃土崗地，總面積530平方公里。地貌單元的多元性，為土地資源開(kāi)發(fā)利用提供了有利的自然基礎(chǔ)。浦口區(qū)土地開(kāi)發(fā)程度較高。2012年，農(nóng)業(yè)用地中耕地面積2.81萬(wàn)公頃，旱澇保收面積占耕地面積的75%以上。實(shí)有林地面積31938公頃。浦口區(qū)后備土地資源少，主要分布于沿江灘涂，還有部分丘陵山地尚未開(kāi)發(fā)利用。礦產(chǎn)資源浦口區(qū)境內(nèi)礦產(chǎn)資源以沉積的非金屬礦產(chǎn)為主，已探明的石灰?guī)r分布于老山西山地段及大孤山至二頂山一線，總儲(chǔ)量達(dá)7.82億噸，其氧化鈣含量高達(dá)55.4%，是生產(chǎn)特種水泥和煉鋼熔劑的最佳原料；石英巖礦分布于龍洞山、二頂山一帶，總儲(chǔ)量達(dá)4.14億噸，據(jù)象山、大馬山、獅子嶺等開(kāi)采礦點(diǎn)分析，其二氧化硅含量高達(dá)94.4%～99.6%，是生產(chǎn)玻璃和冶金硅的優(yōu)質(zhì)石料。在永寧鎮(zhèn)東葛至高麗丘陵地區(qū)及橋林蘭花、星甸龍山、湯泉滴水珠等地有品種齊全的紅砂、黃砂和白砂，儲(chǔ)量大、品位高，是建筑用的優(yōu)質(zhì)礦產(chǎn)。生物資源浦口區(qū)內(nèi)植物起源古老，種類頗多，可分180科800多種，其中木本植物37科330種，銀杏、杜仲、廣玉蘭、喜樹(shù)等珍稀品種均有分布，惠濟(jì)寺3株千年古銀杏樹(shù)，所結(jié)無(wú)芯白果，食之甘美，稱國(guó)內(nèi)一絕，星甸千畝杜仲林，成為國(guó)內(nèi)杜仲培植基地，藥用、樹(shù)脂、樹(shù)膠、纖維、淀粉、油脂及保健飲料等植物資源具有廣闊的開(kāi)發(fā)前景；有蘇中中藥庫(kù)之稱的老山地區(qū)，有野生藥材97科307種，其中165種為國(guó)內(nèi)重點(diǎn)藥材，沙參、丹參、明黨參和柴胡等被醫(yī)界視為上品，多為外商指名求購(gòu)。野生動(dòng)物270多種，其中香獐、穿山甲、中華虎鳳蝶等為國(guó)家二級(jí)保護(hù)動(dòng)物；長(zhǎng)江浦口段為四大家魚魚苗天然捕撈場(chǎng)，年捕量1億尾左右，西江口的刀魚、銀魚等水鮮產(chǎn)品均享有盛譽(yù)。4.2.4區(qū)域交通區(qū)位條件公路截至2017年底，浦口區(qū)境內(nèi)有104國(guó)道、205國(guó)道、312國(guó)道、328國(guó)道、滬寧高速公路、沿江高速公路、寧合高速公路、寧杭高速公路、寧通高速公路、寧淮高速公路、寧鹽高速公路等穿境而過(guò)。此外，南京長(zhǎng)途汽車北站也位于浦口區(qū)境內(nèi)。鐵路截至2017年底，浦口區(qū)境內(nèi)有南京北站（規(guī)劃）、江浦站和林場(chǎng)站，京滬高速鐵路、滬漢蓉高速鐵路、津浦鐵路、寧西鐵路、寧啟鐵路穿境而過(guò)。航運(yùn)截至2017年底，浦口區(qū)境內(nèi)有南京港浦口港區(qū)（即浦口港）和南京港七壩港區(qū)兩個(gè)港區(qū)。南京港是亞洲最大內(nèi)河港口，是中國(guó)沿海的主樞紐港和對(duì)外開(kāi)放一類口岸，也是長(zhǎng)江流域水陸聯(lián)運(yùn)和江海中轉(zhuǎn)的樞紐港，處于鐵路、公路、管道、航空和水運(yùn)的交會(huì)點(diǎn)，是長(zhǎng)三角唯一實(shí)現(xiàn)集裝箱鐵路與水路無(wú)縫對(duì)接的港口，已成為中國(guó)華東地區(qū)及長(zhǎng)江流域江海換裝、水陸中轉(zhuǎn)、貨物集散和對(duì)外開(kāi)放的多功能江海型港口，也是中國(guó)連結(jié)全球的江海轉(zhuǎn)運(yùn)綜合樞紐。4.2.5區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件2017年在區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)下，各部門、各單位緊緊圍繞建設(shè)“四個(gè)生態(tài)”新浦口的目標(biāo)，主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，聚焦民生福祉，積極推進(jìn)穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)等各項(xiàng)工作，確保了區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展平穩(wěn)運(yùn)行。審計(jì)結(jié)果表明，2017年度區(qū)本級(jí)預(yù)算執(zhí)行情況總體較好，財(cái)政保障能力進(jìn)一步增強(qiáng)?！獜?qiáng)化財(cái)政收入管理，財(cái)政收入平穩(wěn)增長(zhǎng)。2017年因江北新區(qū)體制調(diào)整，浦口區(qū)財(cái)力受到很大影響，但區(qū)財(cái)稅部門不斷挖掘區(qū)域收入潛力，克服體制調(diào)整影響，全力組織財(cái)政收入。2017年浦口區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入2718486萬(wàn)元，其中：一般公共預(yù)算收入547141萬(wàn)元，政府性基金預(yù)算收入2084855萬(wàn)元，國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)收入34188萬(wàn)元,社?；鹗杖?2302萬(wàn)元?！Ｕ现攸c(diǎn)民生投入，支出結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。2017年浦口區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政支出2910969萬(wàn)元，其中：一般公共預(yù)算支出709123萬(wàn)元、政府基金預(yù)算支出2128366萬(wàn)元、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)支出27350萬(wàn)元、社?；鹬С?6130萬(wàn)元。浦口區(qū)加大基本公共服務(wù)供給，全力保障民生支出，促進(jìn)服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。一是加大對(duì)重要民生領(lǐng)域的財(cái)政聚焦保障力度。2017年全區(qū)教育、衛(wèi)生、文體等社會(huì)事業(yè)投入共計(jì)224785萬(wàn)元，社會(huì)保障和就業(yè)及住房保障投入130219萬(wàn)元，努力促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展；二是支持創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。2017年安排各類人才、科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等各類科學(xué)技術(shù)支出10160萬(wàn)元，著力推進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變；三是增加農(nóng)業(yè)投入，推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。2017年農(nóng)林水事務(wù)投入71191萬(wàn)元，將支農(nóng)、惠農(nóng)政策落到實(shí)處。第五章總體建設(shè)方案本項(xiàng)目建設(shè)方案是根據(jù)規(guī)劃用地的現(xiàn)狀、地勢(shì)、地形、地貌、周邊發(fā)展要求等方面因素來(lái)分析、擬定的確實(shí)可行的發(fā)啟裝飾城升級(jí)改造項(xiàng)目規(guī)劃。5.1項(xiàng)目規(guī)劃原則維護(hù)原貌，充分利用現(xiàn)有場(chǎng)地，盡可能減少對(duì)地貌的破壞，尊重當(dāng)?shù)匚拿}特征。著力挖掘城市精神文化的深層次內(nèi)涵，為城市物質(zhì)景觀的塑造提供借鑒和內(nèi)涵的支持；節(jié)點(diǎn)式景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭(zhēng)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成為一流的、具有地標(biāo)性特質(zhì)的綜合體建筑。5.2項(xiàng)目功能定位該項(xiàng)目具有獨(dú)特建筑形象、商業(yè)形象，符號(hào)特征強(qiáng)烈，利于商氣的穩(wěn)定和延續(xù)。

打造浦口地區(qū)最完整產(chǎn)業(yè)、最科學(xué)規(guī)劃、最齊全業(yè)態(tài)、最完善配套、最具經(jīng)營(yíng)前景的專業(yè)市場(chǎng)。5.3項(xiàng)目升級(jí)改造目標(biāo)及指導(dǎo)思想從家居裝飾行業(yè)來(lái)看，本項(xiàng)目的升級(jí)改造目標(biāo)，是可以設(shè)定為具有一定規(guī)模和檔次的裝飾建材城。從硬件設(shè)施上看，該升級(jí)改造項(xiàng)目可以充分體現(xiàn)其外形的現(xiàn)代建筑美感，且在功能布局上符合裝飾城的特殊需求，從而吸收各種市場(chǎng)業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)，克服傳統(tǒng)招商制建材市場(chǎng)的弊端，形成了穩(wěn)定、豐富、便利的三大特點(diǎn)。按照“產(chǎn)業(yè)集群、企業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)”原則，實(shí)現(xiàn)浦口區(qū)優(yōu)勢(shì)資源的產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化、市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)變，把發(fā)啟裝飾城建成經(jīng)濟(jì)效益高、生態(tài)環(huán)境好，最具競(jìng)爭(zhēng)力的新型裝飾建材城。5.4項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路科學(xué)規(guī)劃和管理?？傮w規(guī)劃，分步實(shí)施，使子項(xiàng)目區(qū)塊之間相互促進(jìn)，相互完善形成一個(gè)有機(jī)整體。成立開(kāi)發(fā)領(lǐng)導(dǎo)管理機(jī)構(gòu)，要對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)加強(qiáng)管理。項(xiàng)目建設(shè)積極爭(zhēng)取政策扶持，在良好的投資環(huán)境下積極爭(zhēng)取上級(jí)支持，充分利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展的扶持政策，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程。從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理上來(lái)看，側(cè)重“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的營(yíng)銷模式，努力達(dá)到銷售與購(gòu)買者共同期待的雙贏；擁有一個(gè)管理規(guī)范、商業(yè)氛圍濃郁的現(xiàn)代化專業(yè)交易大市場(chǎng)，同時(shí)又能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)達(dá)到資本變效益的終極目的。5.5土建工程方案5.5.1方案指導(dǎo)原則在滿足經(jīng)營(yíng)需要的前提下，貫徹建筑物輕型化、公用工程社會(huì)化等原則，做到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用、確保質(zhì)量。項(xiàng)目的建設(shè)充分考慮了場(chǎng)地面積，要使建筑平面規(guī)整緊湊，注重實(shí)用性。在保證工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)的前提下，盡量節(jié)省投資。5.5.2建筑設(shè)計(jì)主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》[GB50009-2012]《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB_50007-2011]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50010-2010]《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50011-2010]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》[JGJ94-2008]《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》[GB50108-2008]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50003-2011]《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》[JGJ79-2012]《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50038-2005]5.3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容：Ⅰ使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。Ⅱ具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)。防止地震等地質(zhì)災(zāi)害隱患事故發(fā)生，建筑物設(shè)計(jì)建設(shè)要求達(dá)到6度抗震設(shè)防要求的設(shè)防指標(biāo)。5.5.4主要建設(shè)內(nèi)容目前發(fā)啟裝飾城總建筑面積30萬(wàn)平方米：可出租面積20萬(wàn)平方米，空置面積1.6萬(wàn)平方米，投資人自用面積5萬(wàn)平方米，商戶自行加蓋二層面積3.4萬(wàn)平方米；本次升級(jí)改造計(jì)劃總改造面積為26.9萬(wàn)平方米以及建設(shè)配套公用設(shè)施等工程。5.6工程管線布置方案5.6.1給排水一、設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003（2009年版）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013一2006《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范[2014年版]》GB50014一2006《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范[2018版]》GB50016-2014《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-2005《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2017二、給水設(shè)計(jì)A、水源本項(xiàng)目工程水源為當(dāng)?shù)刈詠?lái)水公司供水。引入管采用管徑DN150。B、室內(nèi)給水系統(tǒng)生活給水系統(tǒng)由當(dāng)?shù)刈詠?lái)水公司直接供水。給水管道采用PP一R給水管，熱熔連接。消防給水系統(tǒng)設(shè)有室內(nèi)消火栓。消火栓間距不大于30米，確保同層任何部位都有兩股水柱同時(shí)到達(dá)滅火點(diǎn)。消火栓采用SG24/65型室內(nèi)自救式消火栓，消火栓口徑為DN65，水龍帶長(zhǎng)25米，水槍噴嘴為DN19。消防給水管采用熱鍍鋼管。C、室外給水系統(tǒng)室外給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生活、消防合用給水系統(tǒng)，水源為當(dāng)?shù)刈詠?lái)水公司供水。給水管網(wǎng)系統(tǒng)布置成環(huán)狀，主要管徑由DN150組成，室外設(shè)有地上式消火栓。三、排水設(shè)計(jì)室內(nèi)排水室內(nèi)排水采用糞便污水與生活洗滌廢水合流管道，排水管采用PVC芯層發(fā)泡管道。室外排水室外排水采用雨、污分流制，生活污水排至當(dāng)?shù)匚鬯芫W(wǎng)，雨水經(jīng)雨水管道匯集，進(jìn)入雨水回排放系統(tǒng)。四、消防固定滅火系統(tǒng)采用干粉滅火器，充裝量為6L，滅火級(jí)別為5A。5.6.2供電一、電氣設(shè)計(jì)依據(jù)①《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ16-2008）；②《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057-2010）；③《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034–2013）；④《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）⑤《綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50311-2016）；⑥《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50311-2007）。二、電源、負(fù)荷強(qiáng)電部分：380V/220V配電系統(tǒng)、防雷、接地保護(hù)。弱電部分：包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、日常和緊急廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)（PDS）、呼叫對(duì)講系統(tǒng)、安保監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、智能卡系統(tǒng)、多媒體引導(dǎo)系統(tǒng)等。其中電話、網(wǎng)絡(luò)信息、有線電視綜合布線穿管預(yù)埋系統(tǒng)。三、接地保護(hù)及防雷保護(hù)1、本工程采用綜合接地方式，接地主要有防雷接地，變電所工作接地，弱電接地，保護(hù)接地，共享基礎(chǔ)鋼筋作為接地裝置，接地電阻不大于1歐姆，露出屋面的所有金屬管道及構(gòu)筑物均接入接地系統(tǒng)。2、電氣接地裝置與防雷接地裝置共享，低壓饋線距離超過(guò)50米時(shí)設(shè)重復(fù)接地裝置，接地電阻不大于10歐姆。3、所有正常時(shí)不帶電的電氣設(shè)備的金屬外殼均應(yīng)與PE線可靠連接，末級(jí)配電箱插座設(shè)漏電開(kāi)關(guān)保護(hù)。4、構(gòu)筑物均設(shè)防雷裝置，利用建筑物的柱、地梁、樁基等內(nèi)部的主筋作接地體，屋頂設(shè)避雷帶。第六章節(jié)約能源方案6.1節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)（一）《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（二）《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》（國(guó)發(fā)[2006]28號(hào)）（三）國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2015）（四）《節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃》（五）《商業(yè)建筑空調(diào)節(jié)能改造技術(shù)指南》（六）《建筑節(jié)能技術(shù)指南》（七）《節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃》（八）《工程建筑標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》6.2主要節(jié)能措施改革開(kāi)放40年來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肓丝燔嚨?，?shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，小康社會(huì)建設(shè)取得了輝煌的成就。然而，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在某種程度上是以消耗能源做代價(jià)的，發(fā)展越快消耗的能源就越多。因而，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，能源狀況不斷地向我們發(fā)出警報(bào)。節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境已經(jīng)成為是國(guó)家發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針。在當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)的新形勢(shì)下，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要全面加強(qiáng)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和資源綜合利用工作，突出抓好節(jié)能減排、生態(tài)環(huán)境保護(hù)重點(diǎn)工程建設(shè)。在國(guó)家出臺(tái)的擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施中，支持重點(diǎn)節(jié)能減排工程建設(shè)也列入其中。項(xiàng)目方將積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)發(fā)展和節(jié)能環(huán)保同步進(jìn)行，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益相結(jié)合的發(fā)展道路。為此，本項(xiàng)目將采用以下節(jié)能措施：1.新建建筑全面嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。采用節(jié)能建材、節(jié)能設(shè)施，建設(shè)低能耗的綠色建筑。建筑的節(jié)能從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工圖審查及施工、監(jiān)理、驗(yàn)收等全過(guò)程實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)管。選用先進(jìn)的技術(shù)工藝和設(shè)備，避免施工過(guò)程中對(duì)資源的浪費(fèi)。2.合理安排工程進(jìn)程，減少物流往返，從而減少潔凈面積，節(jié)省空氣凈化能耗。3.項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格遵循總體規(guī)劃，力求緊湊，提高項(xiàng)目用地的綜合利用效率。項(xiàng)目建設(shè)將充分考慮物流、人流、施工、經(jīng)營(yíng)、維修等因素，合理規(guī)劃，節(jié)約土地資源。4.合理利用水資源。為了當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，保證各行業(yè)用水需求，必須節(jié)約用水，提高水資源的利用效率。利用循環(huán)水成為綠化，道路清洗用水的資源，從而有效提高水資源的利用效率。6.3具體節(jié)能方案1.電氣工程：根據(jù)設(shè)計(jì)要求的照明要求，選用節(jié)能燈具，同時(shí)在建筑使用說(shuō)明書及節(jié)能標(biāo)識(shí)中標(biāo)示節(jié)能操作方法。2.給排水系統(tǒng)：根據(jù)設(shè)計(jì)要求，采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，同時(shí)在建筑使用說(shuō)明書及節(jié)能標(biāo)識(shí)中標(biāo)示節(jié)能操作方法。3.通風(fēng)空調(diào)工程：根據(jù)設(shè)計(jì)要求，不同的場(chǎng)所采用不同的通風(fēng)及制冷空調(diào)系統(tǒng)，同時(shí)在建筑使用說(shuō)明書及節(jié)能標(biāo)識(shí)中標(biāo)示節(jié)能操作方法。4.能源利用：根據(jù)建筑所在地的各項(xiàng)風(fēng)能、太陽(yáng)能和地?zé)崮艿瓤衫媚茉吹奶攸c(diǎn)，響應(yīng)國(guó)家節(jié)能要求，選用合適的節(jié)能設(shè)備，盡量采用自然能源系統(tǒng)，降低建筑使用成本。5.此外，項(xiàng)目單位還將從管理措施著手，制定相應(yīng)的節(jié)能管理制度，培養(yǎng)施工人員良好的節(jié)能意識(shí)，使節(jié)能變?yōu)槊總€(gè)員工的自覺(jué)行動(dòng)。加強(qiáng)施工中水、電、汽的計(jì)量管理，合理調(diào)度、分配各工序能耗。制定合理的用能消耗定額，并實(shí)行考核。6.4建設(shè)項(xiàng)目能源消耗種類和數(shù)量分析6.4.1能源消耗種類1)、動(dòng)力主要?jiǎng)恿殡娏Α?)、其他能源項(xiàng)目使用其他能源為生活用水。6.4.2能源消耗數(shù)量分析1)、用電量：根據(jù)動(dòng)力及照明需求測(cè)算年用量為252.00萬(wàn)度。2)、用水量：年用量17.52萬(wàn)噸。6.5結(jié)論經(jīng)過(guò)分析比較，企業(yè)針對(duì)本項(xiàng)目的具體情況，制定了利用能源及節(jié)能技術(shù)措施，有效的降低了各類能源的消耗指標(biāo)，本項(xiàng)目可以達(dá)到節(jié)能型標(biāo)準(zhǔn)。第七章環(huán)境保護(hù)與消防措施7.1設(shè)計(jì)依據(jù)及原則7.1.1環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)環(huán)境保護(hù)堅(jiān)持“以預(yù)防為主，防治結(jié)合，綜合治理”的原則，各部門共同采取措施，對(duì)污染進(jìn)行聯(lián)合防治，以達(dá)到國(guó)家及地方有關(guān)環(huán)境保護(hù)方面的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。（87）國(guó)環(huán)字第002號(hào)文件《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)劃》《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978—96《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-2008《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297—1996《水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》DB11/307—2013《中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法》7.2環(huán)境保護(hù)目標(biāo)和保護(hù)內(nèi)容1、保護(hù)目標(biāo)環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)是：保護(hù)和利用自然環(huán)境，遵重當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化，項(xiàng)目建成后生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美。并要求大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到政府要求標(biāo)準(zhǔn)，水環(huán)境質(zhì)量達(dá)到市環(huán)保部門要求，無(wú)其它污染情況。該項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊環(huán)境影響較小，但在該項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中會(huì)破壞生態(tài)植被，要注重環(huán)境綠化工程，對(duì)已被破壞的植被及時(shí)進(jìn)行保護(hù)和恢復(fù)。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中要嚴(yán)格按照環(huán)境保護(hù)部門批復(fù)的“環(huán)評(píng)報(bào)告書”執(zhí)行，工程完工后經(jīng)環(huán)保部門驗(yàn)收合格后投入運(yùn)營(yíng)。2、保護(hù)內(nèi)容（1）綠色技術(shù)的推廣應(yīng)用。綠色技術(shù)就是指有利改善環(huán)境質(zhì)量的環(huán)?？煽啃约夹g(shù)，也就是根據(jù)價(jià)值，并利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的全部潛力的無(wú)污染技術(shù)。綠色技術(shù)的要求是：①能源最小化②廢棄物最小化③避免資源浪費(fèi)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，項(xiàng)目方將更多使用綠色技術(shù)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)原有地塊的生態(tài)資源的保護(hù)和本次項(xiàng)目的環(huán)保建設(shè)：相關(guān)設(shè)施將使用如：太陽(yáng)能、雨水收集使用、自然風(fēng)代替空調(diào)、沼氣利用、循環(huán)利用技術(shù)等。清潔生產(chǎn)化：使用清潔能源，整個(gè)旅游過(guò)程清潔化（如生態(tài)廁所等）使用清潔產(chǎn)品（如不用一次性產(chǎn)品）服務(wù)生態(tài)化：使用綠色材料裝飾、家具、供應(yīng)綠色食品。節(jié)約資源：減少垃圾，進(jìn)行垃圾分類處理，資源重復(fù)循環(huán)利用（如循環(huán)水澆園區(qū)植被等）。綠色交通：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部交通主要采用電力車、徒步等方式。綠色商品：綠色商品主要注意四性，即地方性、環(huán)保性、實(shí)用性、方便性。綠色休閑：休閑方式多采用生態(tài)型設(shè)計(jì)等。7.3工程分析及管理措施1、施工期1）合理布設(shè)施工便道與施工生活區(qū)，對(duì)環(huán)境可能造成的影響配套相應(yīng)措施，確保污水、固體垃圾等合理處置；2）施工料場(chǎng)設(shè)在景區(qū)外下風(fēng)向，完工后進(jìn)行恢復(fù)；3）加強(qiáng)施工管理，施工面設(shè)施工圍欄和增濕措施，在重點(diǎn)區(qū)域限制機(jī)械操作；4）合理安排工期，盡量縮短工期，盡可能減少施工期的影響；5）在施工過(guò)程中，不允許有任何損害文物的行為發(fā)生，不允許破壞植被、毀壞農(nóng)田，若有少量農(nóng)田被毀，在工程結(jié)束后，必須及時(shí)恢復(fù)到原樣，為工程運(yùn)行和環(huán)境美化創(chuàng)造良好的外部條件。6）規(guī)劃區(qū)內(nèi)不設(shè)垃圾處理場(chǎng)，所有垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站統(tǒng)一運(yùn)到垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行處理。生活垃圾收集點(diǎn)的服務(wù)半徑一般不應(yīng)超過(guò)70米。生活垃圾的收集逐步實(shí)現(xiàn)容器化、密閉化，以減少對(duì)環(huán)境的污染。并針對(duì)人流密度，合理增加垃圾箱數(shù)量，遠(yuǎn)期應(yīng)逐步實(shí)現(xiàn)袋裝分類收集。2、營(yíng)運(yùn)期1）項(xiàng)目建成后，將實(shí)施更多合理可行的環(huán)保措施加以治理，避免游人的增加給環(huán)境帶來(lái)的壓力和對(duì)景觀環(huán)境的破壞。2）項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的垃圾堅(jiān)持每天清理外運(yùn)處理，加強(qiáng)綠化樹(shù)木花草的維護(hù)，保護(hù)環(huán)境。3）規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)置小型生活污水回收池，收集除沖廁用水以外較潔凈的生活污水，經(jīng)簡(jiǎn)單處理用于自身的沖廁和綠地澆灌。規(guī)劃區(qū)內(nèi)單體住宅建筑可考慮設(shè)置源分離排水系統(tǒng)，提高污水再生利用效率。7.4消防安全7.4.1設(shè)計(jì)依據(jù)設(shè)計(jì)遵照的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)：《消防法》《機(jī)械工業(yè)職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ18—2001）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2010）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(OB50116-2013)7.4.2消防措施項(xiàng)目方將堅(jiān)持“防消合一”的原則，建設(shè)城市、森林消防體系，整合報(bào)警和通訊網(wǎng)絡(luò)，合理設(shè)置消防站點(diǎn)，加強(qiáng)消防水源建設(shè)和管理，各項(xiàng)建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家頒布的防火規(guī)范,努力提高綜合消防能力。按照《中華人民共和國(guó)消防法》的規(guī)定，進(jìn)行消防安全布局。各項(xiàng)建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家頒布的防火規(guī)范，確定防火等級(jí)，健全消防設(shè)施，保證消防通道。加大消防水源管理力度。充分利用配水管網(wǎng)、再生中水等多種水源，結(jié)合各項(xiàng)建設(shè)、水系整治、避難場(chǎng)所設(shè)置消火栓、吸水井、蓄水池等消防取水設(shè)施，確保森林火災(zāi)撲救的需要。加強(qiáng)對(duì)對(duì)自然災(zāi)害和險(xiǎn)情的監(jiān)測(cè)、各種人為破壞的監(jiān)測(cè)等。7.4.3抗震措施規(guī)劃區(qū)工程建設(shè)場(chǎng)地抗震設(shè)防要求：根據(jù)國(guó)家頒布《中國(guó)地震參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2015），規(guī)劃區(qū)按6度設(shè)防，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g，建設(shè)應(yīng)急避難所，配套建設(shè)區(qū)級(jí)地震應(yīng)急物資儲(chǔ)備庫(kù)。7.4.4綜合防災(zāi)項(xiàng)目方將采取強(qiáng)有力的措施，切實(shí)加強(qiáng)災(zāi)時(shí)救濟(jì)和災(zāi)后恢復(fù)重建工作，提高備災(zāi)物資儲(chǔ)備能力。建立安全可靠高效的交通、水、電、熱、通信等生命線系統(tǒng)，提高抵御災(zāi)害的能力，保障社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。建立快捷、暢通的本區(qū)災(zāi)情信息管理系統(tǒng)，制定和完善救災(zāi)預(yù)案。7.4.5防洪澇措施繼續(xù)貫徹“全面規(guī)劃、綜合治理、防治結(jié)合、以防為主”的防洪減災(zāi)方針，防洪工程的規(guī)劃建設(shè)應(yīng)與流域規(guī)劃相協(xié)調(diào)，科學(xué)合理確定防洪標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)防洪減災(zāi)設(shè)施的建設(shè)和保護(hù)，健全蓄滯洪區(qū)和雨洪利用設(shè)施，保證規(guī)劃區(qū)防洪安全。規(guī)劃區(qū)防洪要求較高，防洪標(biāo)準(zhǔn)確定為50年一遇重現(xiàn)期。第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生8.1編制依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目(工程)勞動(dòng)安全衛(wèi)生預(yù)評(píng)價(jià)管理辦法》；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016-2014)；《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-2006）；《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2015）。8.2概況公司認(rèn)真貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)部門頒布的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和規(guī)定，以保證工程安全和操作人員身體健康。本項(xiàng)目凡涉及勞動(dòng)安全、衛(wèi)生的各個(gè)環(huán)節(jié)，如防火防爆、電氣安全、防靜電防雷措施、防機(jī)械傷害以及防暑降溫等方面將根據(jù)生產(chǎn)特性的具體情況均采取相應(yīng)的預(yù)防措施。此外，公司還將加強(qiáng)安全衛(wèi)生教育和相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，增強(qiáng)員工的安全衛(wèi)生生產(chǎn)的意識(shí)。制定本企業(yè)操作規(guī)程和安全技術(shù)規(guī)程，定期進(jìn)行培訓(xùn)和考核，依法搞好安全工作。8.3勞動(dòng)安全8.3.1工程消防項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程消防工作將本著“以防為主，防消結(jié)合”的原則，在工程建設(shè)中嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)，把好消防系統(tǒng)、設(shè)備、設(shè)計(jì)關(guān)，建立經(jīng)常性的消防檢查制度，會(huì)同消防管理部門對(duì)工程消防的設(shè)施進(jìn)行嚴(yán)格檢查，并定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)行安全教育。8.3.2防火防爆設(shè)計(jì)本項(xiàng)目區(qū)設(shè)置兩個(gè)直通園區(qū)外的消防及運(yùn)輸出入口，園區(qū)內(nèi)設(shè)置消防車通道，整個(gè)園區(qū)的布局，嚴(yán)格按照消防規(guī)定與規(guī)范的要求進(jìn)行。本工程的建筑物耐火籌備組均不低于二級(jí)，主要建筑物的耐火等級(jí)達(dá)到一級(jí)。建筑物內(nèi)按照國(guó)家頒布的消防規(guī)范的要求設(shè)置室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，并配備足夠的移動(dòng)滅火器材。8.3.3電力本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，需要接入電力，支持設(shè)備的工作。所有插座回路均裝設(shè)漏電保護(hù)裝置；所有帶電設(shè)備正常不帶電的金屬部分均應(yīng)設(shè)可靠接地；不含變電所的建筑物在其電源進(jìn)線外令線應(yīng)進(jìn)行重復(fù)接地；戶外路燈燈桿就近打一根接地極；在建筑物內(nèi)應(yīng)將PE干線、接地極的接地干線、公用管道、建筑物金屬構(gòu)件等可導(dǎo)電體在進(jìn)入建筑處做總等電位連接。設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)部分均加防護(hù)罩。電源中心線進(jìn)戶重復(fù)接地，并采取防雷措施。消防電源獨(dú)立于其它供電線路并設(shè)兩路供電。8.3.4防靜電防雷措施建筑物均按第三類防雷建筑物設(shè)置防雷，避雷帶采用明敷，引下線及接地極分別利用柱內(nèi)及基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋，與電源中心線重復(fù)接地構(gòu)成聯(lián)合接地，接地電阻≦1Ω。特殊設(shè)備按規(guī)范要求設(shè)置防雷裝置及防靜電裝置。建筑物內(nèi)電氣設(shè)計(jì)采用TN—C—S接地系統(tǒng)，電源中心線進(jìn)戶處重復(fù)接地，在低壓線路引入點(diǎn)作等電位聯(lián)接。8.4勞動(dòng)衛(wèi)生8.4.1防暑降溫工人休息室、辦公室等到均設(shè)電扇或空調(diào)。8.4.2衛(wèi)生項(xiàng)目區(qū)設(shè)有浴池，設(shè)有專人負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生。建立浴室，分設(shè)男、女職工更衣室，并建立定期體檢制度。項(xiàng)目區(qū)設(shè)有足夠的衛(wèi)生間和休息室。8.4.3照明要求項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的照明情況符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，保護(hù)員工的視力。第九章企業(yè)組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員9.1組織機(jī)構(gòu)該項(xiàng)目建成后，實(shí)行管理所領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理職責(zé)為主持日常經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的正常、安全運(yùn)營(yíng)，組織實(shí)施管理所決議，并將實(shí)施情況向管理所報(bào)告，擬定設(shè)置、調(diào)整或撤銷內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的具體方案等。副總經(jīng)理職責(zé)為按工作分工負(fù)責(zé)有關(guān)分管工作，副總經(jīng)理將根據(jù)需要設(shè)置。辦公室職責(zé)為執(zhí)行總經(jīng)理和副總經(jīng)理交辦的一切事務(wù)。財(cái)務(wù)部職責(zé)為按規(guī)定辦理會(huì)計(jì)事務(wù)，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算、實(shí)行會(huì)計(jì)監(jiān)督；參與擬訂經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、業(yè)務(wù)計(jì)劃、考核、分析預(yù)算、財(cái)務(wù)計(jì)劃的執(zhí)行情況。招商部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣及招商工作。工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)景觀及設(shè)施的綜合管理。人事部負(fù)責(zé)員工的招聘、培訓(xùn)與管理，以及社保福利工作。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置如下圖：組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖人事部人事部董事會(huì)監(jiān)事會(huì)總經(jīng)理副總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)部招商部工程部9.2勞動(dòng)定員根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)際要求操作，所有崗位均執(zhí)行一班制，工作時(shí)間為8小時(shí)。項(xiàng)目全部建成后勞動(dòng)定員65人，其中管理人員7人，工作人員40人，技術(shù)人員8人，后勤人員10人。9.3人力資源管理項(xiàng)目建成后將堅(jiān)持以崗定員，減少一切不必要冗員存在，科學(xué)管理，尊重知識(shí)，尊重勞動(dòng)法規(guī)，認(rèn)真搞好崗前培訓(xùn)，并在實(shí)際工作中運(yùn)用績(jī)效管理法獎(jiǎng)懲嚴(yán)明，提高人員的素質(zhì)，培養(yǎng)一批有能力、有技術(shù)、有文化，求上進(jìn)的技術(shù)及管理人員，帶動(dòng)公司全體職工共同前進(jìn)，成為企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力之一。所有需要憑證上崗的人員，均按有關(guān)規(guī)定，參加有關(guān)主管部門組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗。9.4福利待遇根據(jù)國(guó)務(wù)院“關(guān)于深化企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的通知”，公司將按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，保障員工享有生活福利、勞動(dòng)保護(hù)和待業(yè)保險(xiǎn)待遇。按國(guó)家有關(guān)規(guī)定定期向社保局繳納各項(xiàng)統(tǒng)籌基金。同時(shí)，依照《勞動(dòng)法》的規(guī)定對(duì)安全生產(chǎn)、勞動(dòng)保護(hù)采取統(tǒng)一管理，分級(jí)負(fù)責(zé)，加強(qiáng)對(duì)職工勞動(dòng)保護(hù)知識(shí)的教育，按期發(fā)放勞動(dòng)保護(hù)用品，努力改善職工勞動(dòng)條件。第11頁(yè)第十章項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃10.1建設(shè)工期的規(guī)劃該項(xiàng)目立項(xiàng)后，應(yīng)立即著手項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)編制及施工前的準(zhǔn)備工作。初設(shè)批復(fù)后，設(shè)計(jì)單位立即組織施工圖設(shè)計(jì)，通過(guò)招標(biāo)，選定施工隊(duì)伍和設(shè)備采購(gòu)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成項(xiàng)目的建設(shè)，發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。10.2建設(shè)工期本項(xiàng)目建設(shè)從2019年6月—2021年5月，建設(shè)工期共計(jì)24個(gè)月。10.3實(shí)施進(jìn)度安排各階段實(shí)施進(jìn)度安排如下：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表年份項(xiàng)目名稱2019年2020年2021年項(xiàng)目審批工程設(shè)計(jì)建筑工程施工配套工程施工設(shè)備購(gòu)置及安裝工程其他輔助工程人員培訓(xùn)項(xiàng)目竣工運(yùn)營(yíng)★第11頁(yè)第十一章投資估算與資金籌措11.1投資估算依據(jù)本項(xiàng)目投資估算是根據(jù)可行性研究報(bào)告的編制方案和各專業(yè)提供的建設(shè)內(nèi)容而編制的。A、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；B、建筑工程費(fèi)：參考南京市目前同類工程造價(jià)估算；C、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)：設(shè)備價(jià)格，參考廠家提供的目前市場(chǎng)價(jià)格估算；D、其它費(fèi)用，參考企業(yè)擬發(fā)生的投資內(nèi)容估算。11.2固定資產(chǎn)投資估算項(xiàng)目的總投資為50000.00萬(wàn)元，項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資為48000.00萬(wàn)元，安置與補(bǔ)償費(fèi)用為2000.00萬(wàn)元。固定資產(chǎn)投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱估算價(jià)值占總投資的比例建筑工程設(shè)備購(gòu)置安裝工程其它費(fèi)用合計(jì)一建筑工程費(fèi)用20000.0011070.001830.0041000.0082.00%1.1主要建筑工程20000.0020000.0040.00%1.1.1地上建筑面積18000.0018000.0036.00%1.1.2地下建筑面積2000.002000.004.00%1.2安裝工程11070.0011070.0022.14%1.2.1給排水安裝1200.001200.002.40%1.2.2動(dòng)力及照明安裝800.00800.001.60%1.2.3消防安裝640.00640.001.28%1.2.4安防系統(tǒng)250.00250.000.50%1.2.5其他輔助工程80.0080.000.16%1.2.6建筑裝修工程8100.008100.0016.20%1.3其他費(fèi)用1077.331077.332.15%1.3.1設(shè)計(jì)費(fèi)80.0080.000.16%1.3.2地質(zhì)評(píng)價(jià)費(fèi)37.3337.330.07%1.3.3項(xiàng)目管理費(fèi)160.00160.000.32%1.3.4項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)200.00200.000.40%1.3.5銷售費(fèi)用400.00400.000.80%1.3.6預(yù)備費(fèi)用200.00200.000.40%1.4行政規(guī)費(fèi)752.67752.671.51%1.4.1規(guī)劃280.00280.000.56%1.4.2墻改240.00240.000.48%1.4.3人防232.67232.670.47%二土地費(fèi)7000.007000.0014.00%2.1土地費(fèi)7000.007000.0014.00%固定資產(chǎn)投資小計(jì)（一+二）20000.000.0011070.008830.0048000.0096.00%11.3資金籌措本次項(xiàng)目總投資資金50000.00萬(wàn)元人民幣，其中：項(xiàng)目企業(yè)自籌資金25000.00萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款25000.00萬(wàn)元。11.4項(xiàng)目投資總額本項(xiàng)目總投資50000.00萬(wàn)元，具體資金投向如下表：總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱估算價(jià)值占總投資的比例技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注建筑工程設(shè)備購(gòu)置安裝工程其它費(fèi)用合計(jì)單位工程量指標(biāo)(元）一建筑工程費(fèi)用20000.0011070.001830.0041000.0082.00%㎡80000.001.1主要建筑工程20000.0020000.0040.00%㎡80000.001.1.1地上建筑面積18000.0018000.0036.00%㎡60000.003000.001.1.2地下建筑面積2000.002000.004.00%20000.001000.001.2安裝工程11070.0011070.0022.14%㎡1.2.1給排水安裝1200.001200.002.40%㎡80000.00150.001.2.2動(dòng)力及照明安裝800.00800.001.60%㎡80000.00100.001.2.3消防安裝640.00640.001.28%㎡80000.0080.001.2.4安防系統(tǒng)250.00250.000.50%套50.0050000.001.2.5其他輔助工程80.0080.000.16%套10.0080000.001.2.6建筑裝修工程8100.008100.0016.20%㎡60000.001350.001.3其他費(fèi)用1077.331077.332.15%1.3.1設(shè)計(jì)費(fèi)80.0080.000.16%m280000.0010.001.3.2地質(zhì)評(píng)價(jià)費(fèi)37.3337.330.07%m246666.908.001.3.3項(xiàng)目管理費(fèi)160.00160.000.32%萬(wàn)元20000.000.80%1.3.4項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)200.00200.000.40%萬(wàn)元20000.001.00%1.3.5銷售費(fèi)用400.00400.000.80%萬(wàn)元20000.002.00%1.3.6預(yù)備費(fèi)用200.00200.000.40%萬(wàn)元20000.001.00%1.4行政規(guī)費(fèi)752.67752.671.51%1.4.1規(guī)劃280.00280.000.56%m280000.0035.001.4.2墻改240.00240.000.48%m280000.0030.001.4.3人防232.67232.670.47%m280000.0029.00二土地費(fèi)7000.007000.0014.00%2.1土地費(fèi)7000.007000.0014.00%畝70.00100萬(wàn)元/畝固定資產(chǎn)投資小計(jì)（一+二）20000.000.0011070.008830.0048000.0096.00%三安置與補(bǔ)償費(fèi)用2000.002000.004.00%3.1安置費(fèi)用0.000.000.00%m2466670.003.2建設(shè)期商業(yè)補(bǔ)償0.000.000.00%3.3其他補(bǔ)償2000.002000.004.00%四項(xiàng)目總投資20000.000.0011070.0010830.0050000.00100.00%11.6資金使用和管理本項(xiàng)目建設(shè)從2016年5月—2018年4月，建設(shè)工期共計(jì)24個(gè)月。項(xiàng)目資金的管理使用，設(shè)立專賬核算，?？顚Ｓ?，并嚴(yán)格項(xiàng)目資金管理、使用、審計(jì)和監(jiān)督，最大限度地發(fā)揮項(xiàng)目資金使用效益。第11頁(yè)第十二章財(cái)務(wù)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)12.1總成本費(fèi)用估算12.1.1基本數(shù)據(jù)的確立1、產(chǎn)品價(jià)格產(chǎn)品銷售確定原則：參考當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷售價(jià)格以及項(xiàng)目方提供的參考報(bào)價(jià)，確定本項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售價(jià)格。本項(xiàng)目主要收入來(lái)源：序號(hào)名稱數(shù)量單位均價(jià)單位1地上建筑銷售收入60,000.00平方米10,000.00元/平米2地下建筑銷售收入2,000.00平方米8.00元/平米2、項(xiàng)目負(fù)荷本項(xiàng)目建設(shè)從2016年5月—2018年4月，建設(shè)工期共計(jì)24個(gè)月。關(guān)于負(fù)