房地產(chǎn)花園營銷策劃案例樣本

最具影響力樓盤100強郁花園二里營銷策劃細微之處傾注關(guān)愛，品質(zhì)制作締造例恒久

“負風(fēng)險購房”——直面一期滯銷，快速化險為夷

成功密碼之一：“負風(fēng)險購房”北京安廈企業(yè)營銷方案成功實操

成功密碼之二：鑄造本身品質(zhì)，使用戶不愿退房

獎項：中國最具影響力樓盤100強（同時獲案例金獎）

樓盤檔案

物業(yè)類別：一般住宅

建筑類別：多層

開發(fā)商：北京市大興城建開發(fā)集團（國家房增開發(fā)一級企業(yè)）

全案企劃：北京安廈房地產(chǎn)投資咨詢

物來管理：安廈物業(yè)管理企業(yè)

建筑單位：北京市大興城建開發(fā)集團

物業(yè)地址：大興玉泉營立交橋南8公里

經(jīng)濟指標(biāo)

占地面積：120，000平方米

建筑面積：180，000平方米

綠化率：35%

起價：2，630元/平方米

均價：2，900元/平方米

最高價：3，000元/平方米

物管費：1.16元/平方米/月

停車位：充足

項目介紹

周圍配套：

內(nèi)部配套：游泳館、保齡球館、小區(qū)醫(yī)療中心、集貿(mào)市場

中小學(xué)：興濤學(xué)校

幼稚園：有

商場：有

郵局：有

銀行：有

醫(yī)院：有

由大興城建開發(fā)集團企業(yè)開發(fā)建設(shè)郁花園二里，在玉泉營立橋向南8公里，京開高速公路向西500米。其樓盤優(yōu)越地理位置和設(shè)計精美戶型設(shè)計，在猛烈市場競爭中一直保持優(yōu)勢。郁花園二里每一處設(shè)計全部充足考慮了其未來發(fā)展空間，采取50W/平方米高電容電量設(shè)計，使業(yè)主無需再為家電產(chǎn)品日益豐富而擔(dān)憂，而且滿足ISDN網(wǎng)絡(luò)要求單戶雙號電話線入戶，更是符合網(wǎng)絡(luò)時代發(fā)展時尚，郁花園二里三期得到了業(yè)內(nèi)人士普遍好評。

負風(fēng)險購房——郁花園二里營銷策劃方案例

一、

引言

“謀定以后動”之兵說，自古就在中國有著普遍利用?，F(xiàn)在，面對紛繁復(fù)雜樓市，不難發(fā)覺，樓盤要想賣得好，首選之路，便需將營銷策劃做到位。雖說，好品質(zhì)是銷售成功得基礎(chǔ)，但正確切實策劃更是不可忽略制勝之道。

郁花園二里是在北京城南郊區(qū)大興和豐臺交界一個一般住宅項目，開發(fā)商是含有國家一級開發(fā)資質(zhì)老牌房地產(chǎn)開發(fā)商——大興城建開發(fā)集團企業(yè)。項目總占地28萬平方米，總建筑面積35萬平方米。因為歷史原因，整個項目被分為東西兩個項目，即以后郁花園東區(qū)和西區(qū)（西區(qū)又稱之為郁花園二里），其中東區(qū)全部轉(zhuǎn)讓給另外一個開發(fā)商，西區(qū)則由開發(fā)商自己運作。

全部西區(qū)項目計劃分為四期，在運作過程中因為某種原因，又將一期轉(zhuǎn)讓給她人開發(fā)并由被轉(zhuǎn)讓人自行銷售。該企業(yè)代理商為達成其促銷目標(biāo)，對用戶做了大量無法兌現(xiàn)承諾，造成購房者紛紛要求退房，造成極壞影響，造成郁花園二里社會影響極差，口碑不佳。安廈企業(yè)就是在這么一個很不利形勢下接手郁花園二里銷售代理權(quán)。

項目接手后，為了改變一期造成不良影響，愈加好地利用開發(fā)商企業(yè)影響，重新樹立項目形象，安廈企業(yè)在對市場進行了大量調(diào)查及分析后，依據(jù)房地產(chǎn)市場即時情況，經(jīng)和開發(fā)商充足協(xié)商，推出了“負風(fēng)險購房”方案。此方案活動一經(jīng)推出就迎來了火爆銷售場面，在業(yè)界引發(fā)了極大震動，開創(chuàng)了《北京青年報》、《北京晚報》、北京電視臺等媒體連續(xù)跟蹤采訪報道先例，郁花園二里銷售業(yè)績也從早期每個月銷售三五套攀升到高峰期間一天銷售27套。月銷售額高達5000萬，入選“北京市30指數(shù)明星樓盤”，重新樹立了項目本身品牌形象。

二、

產(chǎn)業(yè)背景

(一)

因為1994年—1998年北京房地產(chǎn)市場處于低谷階段，百姓住房需求已經(jīng)形成了累積效應(yīng)。1999年政策實施，停止了福利分房，市區(qū)危舊房改造進度也加緊了，購房者購房需求快速提升，百姓購房也產(chǎn)生了“井噴效應(yīng)”。

房地產(chǎn)市場逐步升溫，使房地產(chǎn)開發(fā)商看到了市場需求在不停膨脹，紛紛行動起來，部分優(yōu)異樓盤相繼在市場上出現(xiàn)。它們?yōu)楸本┓康禺a(chǎn)市場帶來生機和活力。但同時少數(shù)不含有資質(zhì)或?qū)嵙椖恳渤霈F(xiàn)了。于是房地產(chǎn)開發(fā)商素質(zhì)、水平及實力良莠不齊現(xiàn)象逐步浮出水面，虛假承諾、豆腐渣工程頻頻出現(xiàn)，多種多樣問題也快速展現(xiàn)了出來，百姓在入住后發(fā)覺，開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)有之、工程不合格者有之、很銷售有之、證件不齊全有之……戶型設(shè)計不合理、工程質(zhì)量不盡如人意，但因為當(dāng)初中國房地產(chǎn)市場法律規(guī)范不健全，市場規(guī)則不夠完善，物業(yè)法在當(dāng)初也沒有出臺，大多數(shù)購房者在此時對房地產(chǎn)市場埋怨連連，在“井噴效應(yīng)”后感到茫然，百姓在撲朔迷離市場面前感到無所適從。房地產(chǎn)商信譽度開始下降，關(guān)鍵表現(xiàn)在：

1．

懷疑開發(fā)商實力

2．

懷疑工程質(zhì)量

3．

懷疑銷售手續(xù)完整性及真實性

4．

懷疑小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)可靠性

5．

懷疑樓盤升值潛力

在這么市場環(huán)境下，樹立項目標(biāo)市場形象，追求產(chǎn)品品質(zhì)，建立市場信譽，推出用戶可信賴產(chǎn)品，建立品牌形象，成為地產(chǎn)商發(fā)展當(dāng)務(wù)之急，同時對開發(fā)商實力、信譽要求也成了用戶考慮首要問題。

郁花園二里二期就是這么產(chǎn)物。

三、

推廣分析

安廈企業(yè)在郁花園二里市場推廣過程中發(fā)覺：在目前市場背景下，購房者本身就對市場樓盤持有懷疑，甚至排斥態(tài)度，加之受到郁花園二里一期遺留問題影響，要打開市場缺口，把產(chǎn)品推向市場難度很大。因為購房用戶無法想信一個市場名聲很差項目，接收就更無從談起。所以從開發(fā)商角度出發(fā)，占領(lǐng)市場所要處理第一個問題就是百姓對開發(fā)商信任，從分析怎樣讓百姓買到“放心房”角度出發(fā)，建立項目品牌形象，重新樹立良好市場形象，借助資深開發(fā)商，讓購房者重新認識郁花園二里，這是項目首要處理一個問題。

其次，給用戶營造一個實實在在房子是郁花園二里項目營銷主旨所在。所以，在策劃該項目標(biāo)推廣方案中，必需以客房實際利益為主，保障用戶正當(dāng)權(quán)益。

四、

區(qū)域競爭

(一)

大區(qū)域競爭

老北京自古以來有著“東富西貴、南貧北賤”之說，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中關(guān)鍵支柱產(chǎn)業(yè)。而經(jīng)濟發(fā)展也同時制約著樓市發(fā)展，尤其在南城，在老北京人眼中，“南城”是下風(fēng)下水之地，不管是安家還是置業(yè)全部不愿往南城考慮，而東、北、西部發(fā)展伴隨環(huán)路建成和地鐵計劃全部有很大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

(二)

小區(qū)域競爭

從區(qū)位分布結(jié)構(gòu)上看，自古至今，因為對“風(fēng)水”等自然條件影響原因陳舊了解，有所謂“上風(fēng)上水”“東富西貴”之說，無形中影響了京城房地產(chǎn)區(qū)位價差。

以長安街延長線來看，東西對稱，南北卻反差顯著，結(jié)果就形成了現(xiàn)在所看到房地產(chǎn)價格上北高南低，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施“北密南疏”，房價上“北貴南賤”。

伴隨南城基礎(chǔ)設(shè)施改善，使南城項目逐步含有了一定優(yōu)勢；一是南城距城區(qū)距離近，空氣質(zhì)量好等，同時因為南二三環(huán)道路建設(shè)較晚，道路設(shè)計更為合理；二是因為城南多年一直堅持道路建設(shè)、拓寬廣安門大街，打通菜市口大街及西二環(huán)、三環(huán)聯(lián)絡(luò)線，修建玉泉營立交橋等項目，大大改善了城南道路交通情況?，F(xiàn)在不少居民已經(jīng)開始厭煩居住在鬧市擁擠、嘈雜環(huán)境里，部分過去規(guī)模很大小區(qū)連停車位全部無法滿足。大家開始尋求離城較近、環(huán)境寧靜地方居住，開始關(guān)注空氣質(zhì)量、綠地面積等環(huán)境問題。所以南城項目逐步增加。有資料顯示，南城房地產(chǎn)市場項目總上市量42個，占北京市房地產(chǎn)總上市量23.3%，對于南城郊區(qū)大興而言，被譽為北京南大門，房地產(chǎn)項目定位基礎(chǔ)以大興區(qū)工薪基層為主。

1．

從地段方面分析

大興區(qū)政府把黃村北區(qū)和豐臺區(qū)交界位置定位為大興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是大興第二商業(yè)。文化中心，整個開發(fā)區(qū)面積5.75平方公里，是一個集商業(yè)、服務(wù)、教育、休閑、娛樂、居住為一體中心地帶，主旨定在中高級小區(qū)。以低層、多層為主，綠化率在401%以上，容積率小于1.2，是一個配套很齊全開發(fā)區(qū)。

在此區(qū)項目有興濤小區(qū)、郁花園一里、郁花園二里等，該地段環(huán)境優(yōu)雅、空氣質(zhì)量好，地理位置優(yōu)越。

興濤小區(qū)定位高級小區(qū)，自開盤以來價格就未低過4000元/平方米。它以完善小區(qū)教育設(shè)施和地采暖享譽京城，基品質(zhì)和超前設(shè)計理念是無可比擬。

郁花園一里等定位中等，關(guān)鍵購置人群為城區(qū)用戶及大興區(qū)工薪階層用戶。

2．

從交通方面分析

即使交通在未來比較通暢，但在當(dāng)初交通情況不甚理想，因為京開高速還在計劃待建中，原有道路常常發(fā)生堵車現(xiàn)象，而公交車線路少也給很多業(yè)主帶來不方便，郁花園二里定位在中高級小區(qū)，多數(shù)用戶沒有私家車，不管是市區(qū)購房者還是大興購房者在交通方面或多或少全部會帶來不便，而從遠景發(fā)展角度分析，隨花園項目所處位置有很大發(fā)展?jié)摿?。首先，京開高速建成通車后，會給京開路兩小區(qū)帶來很大便利，郁花園二里距京開高速500米，既不失外出便捷，同時，還避免了高速路邊粉塵、噪音污染。

3．

從品質(zhì)方面分析

在外立面設(shè)計上郁花園二里含有一定時尚性，尤其戶型設(shè)計更人性化，在當(dāng)初周圍全部項目中鶴立雞群，曾取得“百龍杯”新戶型時代全國精品戶型設(shè)計綜合大獎，有平面、躍層等多個戶型，其中躍進層戶型更為當(dāng)初精品戶型，為眾多用戶追求。在戶型設(shè)計上以人為本，表現(xiàn)動靜分區(qū)、公私分區(qū)，落地采光窗既能夠充足享受陽光又能夠?qū)Υ巴饩吧挥[無遺。單戶獨立采暖更領(lǐng)先于市場，小區(qū)地板采暖在當(dāng)初更是以人為本集中表現(xiàn)。在建筑質(zhì)量上，郁花雷鋒二里也頗有優(yōu)勢。在結(jié)構(gòu)上，采取混凝土內(nèi)澆外框結(jié)構(gòu)，比其它樓盤使用率提升10%。開發(fā)商大興城建系國家房地產(chǎn)資質(zhì)一級、資信一級企業(yè)，綜合實力居北京同行前列，從而使項目標(biāo)品質(zhì)有了確保。

4．

環(huán)境方面分析

（1）

社會環(huán)境：在整個大市場背景下，大興房地產(chǎn)競爭猛烈，但畢竟受到落后市場配套和基礎(chǔ)設(shè)施限制，使得大興區(qū)房地產(chǎn)在一定程度上受抑制。所以，郁花園二里處于當(dāng)初周圍環(huán)境落后，配套設(shè)施不齊全情況下，不過因為其本身在京開高速路邊及五環(huán)計劃帶周圍，所以，從長遠考慮，在一定程度下是有待于改善。

（2）

人文環(huán)境：大興在整個南城環(huán)境中人文環(huán)境落后，但從區(qū)域分析，郁花園二里在黃村北部，該區(qū)被區(qū)政府計劃為大興中高級小區(qū)帶，如興濤小區(qū)，所以，整體用戶群綜合素質(zhì)較高。

（3）

自然環(huán)境：“住宅郊區(qū)化”最大賣點在于環(huán)境優(yōu)雅和清新自然空氣。郁花園二里周圍環(huán)境優(yōu)雅，小區(qū)綠化率高達40%，而且，郁花園二里距京開高速500米，也養(yǎng)活了汽車粉塵污染和噪音。

五、

策略

(一)

存在問題

1．

項目一期造成不良社會影響，口碑差造成銷售情況差。

郁花園二里分四期，在一期由某代理企業(yè)代理期間，為了促銷，該企業(yè)給用戶了很多根本無法兌現(xiàn)承諾，侵害了購房者應(yīng)有權(quán)益，造成嚴(yán)重不良后果；郁花園二里二期自開盤后，多數(shù)購房者認為二里一期和二期是同一代理商所銷售，根本就不想念郁花園二里承諾會兌現(xiàn)，加之在此期間，房地產(chǎn)市場規(guī)范性差，開發(fā)商良莠不齊，購房者對開發(fā)商承諾抱有很大排斥性，所以，該項目群眾口碑極差，業(yè)界影響也不好，造成項目開盤后，每個月銷售不超出10套，每個月在3套或5套之間徘徊。

2．

和郁花園二里組成最大競爭某小區(qū)雖和其在同一地帶，但該小區(qū)確實距京開高速路很近，來訪用戶往往需要先經(jīng)過該小區(qū)才可抵達郁花園二里，所以，有不少用戶將兩個項目混為一談，很多用戶被截留。

(二)

產(chǎn)品策略

1．

超前設(shè)計

“老吾老和人之老，幼吾幼和人之幼”。郁花園二里正是本著這種推已及人思想，在細節(jié)方面真正為住戶著想，使她們生活取得最大舒適。

郁花雷鋒二里摒棄了小區(qū)集中供暖，依據(jù)人體生物學(xué)原理采取新技術(shù)單戶地板電采暖系統(tǒng)，所謂“寒從足起”，該設(shè)計腳下生熱，但頭腦卻能夠保持清涼，實現(xiàn)室內(nèi)溫控自主，方便住戶依據(jù)實際要求調(diào)整溫度，隨意使用，使家人，尤其是老人、兒童更健康、舒適。同時，費用收取依據(jù)實際使用情況，使住戶采暖開支更為經(jīng)濟合理，單戶電采暖系統(tǒng)節(jié)能環(huán)境保護，含有更可靠安全性，為住戶提供了更為健康、舒適、清新房住環(huán)境。在房價不變基礎(chǔ)上，郁花園二里住戶能夠享受到了比很多毫宅更為時尚生活品質(zhì)。

郁花園二里超前設(shè)計還表現(xiàn)在50瓦每平米高電容量及滿足ISDN網(wǎng)絡(luò)要求單戶雙號電話線入戶，符合網(wǎng)絡(luò)時代發(fā)展要求。

(三)

促銷策略

因為項目本身在戶型設(shè)計、建筑品質(zhì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計上含有很大優(yōu)勢，從目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況及用戶群心理上分析，安廈企業(yè)認為此時最關(guān)鍵問題在于重新建立市場形象，展現(xiàn)開發(fā)商實力，讓更多用戶相信開發(fā)商承諾，信任郁花園二里。

于是，安廈企業(yè)市場部、策劃部全體人員對全市房地產(chǎn)市場進行了大量調(diào)查分析。同時，又?jǐn)?shù)次走訪了郁花園二里一期眾多老用戶，聽取她們意見。經(jīng)過反復(fù)論證和篩選，最終在眾多策劃方案中把“負風(fēng)險購房”方案作為首選方案展現(xiàn)在開發(fā)商案前。

開發(fā)商考慮到郁花園二里項目從設(shè)計到產(chǎn)品品質(zhì)，每一步驟全部是以住戶為本，為其營造一個真真正正、實實在在房子。這是企業(yè)初衷。最終，此案推出能夠充足展現(xiàn)企業(yè)實力、樹立企業(yè)形象，堅定用戶信心。故此，安廈企業(yè)經(jīng)和開發(fā)商協(xié)商后一致同意并推出了“負風(fēng)險購房方案”，原因表現(xiàn)在：

大興城建集團系國家房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)一級，資信一級企業(yè)，實力雄厚。企業(yè)自1983年成立以來，前后開發(fā)了六個累計150萬平米房地產(chǎn)住宅項目。長久以來完全遵照以用戶為本宗旨，所以，在處理退房問題上從早期富強西里到棗園，包含郁花園等多個項目全部一直采取“無條件退款”，即不管何種原因，只要所購房屋沒有裝修、進住，全部能夠按購房原價退房款。這種“零風(fēng)險購房”在大興城建已經(jīng)購見慣不怪了，為了重新樹立郁花園二里項目形象，大興城建盛大推出“負風(fēng)險”購房方案，將“零風(fēng)險”購房近一步升華，意在深入取得購房者信任。

六、

實施

(一)

爭議

“負風(fēng)險購房”一舉出擊，讓不少購房者怦然心動，但也讓業(yè)界媒體、同行眾說紛紜，是真還是假，是促銷亦或是炒作。

一個說法認為“負風(fēng)險購房”是房地產(chǎn)界內(nèi)一大進步，是值得借鑒。假如開發(fā)商對自己項目標(biāo)質(zhì)量沒有足夠信心，是不敢做出這么承諾，這種方法實質(zhì)上也給開發(fā)商很大程度上壓力，加強了房地產(chǎn)開發(fā)商自我約束機制，假如這么形式在京城普遍開來，對購房者來說是再實惠不過了。

另一個說法則認為：“負風(fēng)險購房”完全是開發(fā)商自我炒作假如項目本身品質(zhì)一向無可挑剔，根本沒有必需用這種手段來吸引消費者，下所謂“好酒不怕巷子深”，好項目應(yīng)該是以高品質(zhì)和規(guī)范運作來表現(xiàn)在用戶面前，再者，“原房價+1萬”中這1萬元風(fēng)險賠償金，會不會出現(xiàn)套利風(fēng)險呢？

(二)

解釋

開發(fā)商對“負風(fēng)險購房”注解是：作為房地產(chǎn)開發(fā)一級企業(yè)，首先，要建立起和用戶之間信任，確保項目品質(zhì)，對用戶負責(zé)。其次，購房是一個投資，投資就應(yīng)該有收益保障。如說退房承諾是為了建立買賣雙方一個誠信協(xié)作，再加1萬是對購房人有切實收益保障。同時，開發(fā)商對郁花園二里品質(zhì)和升值潛力有足夠信心，而且期望更多用戶能夠仔細去發(fā)覺郁花園二里優(yōu)勢和特色。

郁花園二里二期工程自1999年年底開盤以來，廣告做得極少。所謂“羊毛出在羊身上”，開發(fā)商認為廣告費用投入勢必增加購房用戶負擔(dān)，既然郁花園二里有這么多優(yōu)勢，不愁賣，不愿也不想購房用戶在房價中負擔(dān)過多廣告費。

英國歷史學(xué)家和菜文家托馬斯?麥考利說過：“廣告對于商業(yè)如同蒸氣對于工業(yè)，是唯一推進力”。既然開發(fā)商選擇了降低消費開支，不讓消費者間接在廣告上投入。那么，項目本身肯定在宣傳廣度和深度上肯定有著很大限制。過于保守宣傳思緒也在一定程度上也影響了郁花園二里應(yīng)有著名度，和小區(qū)品質(zhì)和實力是不相當(dāng)?！白尭嘤脩魜砜捶?，了解郁花園二里，讓新老用戶共同關(guān)注郁花園二里成長”，這就是開發(fā)商此次活動目標(biāo)。

對于“套利”問題解釋，開發(fā)商認為問題不大，首先，在促銷過程中，開發(fā)商只選擇了一棟住宅作為促銷，即便是有“套利”風(fēng)險發(fā)生，也能夠?qū)⒅磷畹?。同時，推出“負風(fēng)險購房計劃”更關(guān)鍵目標(biāo)是給消費者一個信心，也為了企業(yè)品牌效應(yīng)。

其次，郁花園二里做此次“負風(fēng)險購房”方案是有雄厚實力作為后盾。大興城建集團是國家房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)一級、資信一級企業(yè)，北京市“重協(xié)議守信譽”企業(yè)，開發(fā)商想念郁花園二里在位置、戶型、環(huán)境保護、配套上全部含有較強優(yōu)勢：

其三，郁花園二里有位置優(yōu)勢，它在玉泉營立交橋南8公里，京開高速路西500米，各線公交車經(jīng)過該小區(qū)，地理位置得天獨厚。

基四，郁花園二里有戶型優(yōu)勢，它最吸引人特色是戶型新而全。秉承以人為本設(shè)計理念，采取全新設(shè)計，擁有一居、二居、三居、四居、復(fù)式、躍進層、錯層等多款精巧戶型，同時，郁花園二里建筑結(jié)構(gòu)有磚混和內(nèi)澆處框兩種，用戶選擇空間極大。

其五，郁花園二里環(huán)境保護優(yōu)勢，它采取單戶電采暖系統(tǒng)獨立供暖，室內(nèi)溫控自主，隨心所欲，同時相對于燃氣采暖更具安全、節(jié)能、環(huán)境保護之優(yōu)勢，尤其適合老人和兒童家庭，居住變得健康、舒適、隨意，任意拓展主人個性空間，這種供暖方法將逐步替換傳統(tǒng)集中供暖已漸為大家所接收。

其六，郁花園二里有配置優(yōu)勢，它充足考慮未來發(fā)展空間，采取50W/平方米高電容量電路設(shè)計，單戶雙號電話線設(shè)計滿足ISDN網(wǎng)絡(luò)要求，實現(xiàn)輕松上網(wǎng)，快速上網(wǎng)。

所以，認為“負風(fēng)險購房”方案僅僅是炒作說法是不符合實際。郁花園地里不管人開發(fā)商資質(zhì)、信譽，還是項目標(biāo)品質(zhì)、特色，老師無可挑剔。

(三)

結(jié)果

1．

銷售現(xiàn)場

自“負風(fēng)險購房”上市后，銷售現(xiàn)場曾一度火爆，售樓處用戶絡(luò)繹不絕。郁花園二里在一夜之間成了明星樓盤，各大媒體況相報道，《北京青年報》、《北京晚報》、北京電視臺等多家媒體還進行了跟蹤報道。售僂處天天全部擠滿了人，售樓處十幾名銷售人員應(yīng)接不暇。而此時，數(shù)次出現(xiàn)了從多用戶在售樓處外等候銷售人員情景，最高統(tǒng)計中一個銷售人員同時率領(lǐng)10批用戶去現(xiàn)場看房，而售樓處外最少還有多批用戶在排隊等候。在促銷期間，售樓處停車