中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心可行性研究報(bào)告

專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳!核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資傳!同致行顧問(wèn)核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳!中信“井岡山(梨坪)國(guó)際會(huì)議中心”專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第2頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)投資商：中信深圳(集團(tuán))公司同致行(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司完成時(shí)間：二零零六年三月十七日專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第3頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)《中信“井岡山(梨坪)國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目策劃報(bào)告》中信深圳(集團(tuán))公司：承蒙貴公司信任，委托我司編制《中信“井岡山(梨坪)國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目策劃報(bào)告》。我司項(xiàng)目小組接受任務(wù)后，經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目塊所處市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目自身?xiàng)l件和特點(diǎn)的研究，結(jié)合貴公司實(shí)際情況，提出了本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建《中信“井岡山(梨坪)國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目策劃報(bào)告》是我司項(xiàng)目小組成員通力合作的成果，同時(shí)也是全司人員多年經(jīng)驗(yàn)及集體智慧的結(jié)晶。現(xiàn)提供給貴公司，供貴公司決策參考。謹(jǐn)致商祺!同致行(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司二零零六年三月十七日 1 1二、本報(bào)告的技術(shù)路線 2第一章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 4 4 4 9 9 專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第1頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)第四章井岡山旅游資源特色及前景分析 一、井岡山的旅游資源介紹 二、旅游資源評(píng)價(jià)及分 三、旅游資源特色 28 第五章井岡山旅游設(shè)施分析 39一、旅游設(shè)施 39 43第六章中信深圳(集團(tuán))公司資源條件分析 一、集團(tuán)公司品牌優(yōu)勢(shì) 44二、集團(tuán)公司的資本優(yōu)勢(shì) 第七章項(xiàng)目用地條件分析及評(píng)價(jià) 一、地理位置 47二、氣象條件 五、植被資源 第九章目標(biāo)客戶分析及定位 一、客戶特征 三、旅游度假地產(chǎn)的需求特征 第十章項(xiàng)目綜合定位 一、主題定位 二、功能定位 四、規(guī)模及比例 五、檔次定位 80第十一章項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式 一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 一、銷售目標(biāo) 目標(biāo)客戶 專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第Ⅱ頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)《中信“井岡山(梨坪)國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目策劃報(bào)告》 六、策略問(wèn)題 一、國(guó)內(nèi)典型旅游度假項(xiàng)目案例 三、井岡山市經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)(2001~2004) 項(xiàng)目策劃報(bào)告最終要解決的問(wèn)題集中于兩個(gè)方面，即做什么以及如何做的問(wèn)題。本報(bào)告需要解決的問(wèn)題具體表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：1.本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶；2.本項(xiàng)目的綜合定位；3.本項(xiàng)目的建設(shè)方案；4.本項(xiàng)目的營(yíng)銷戰(zhàn)略方案。本次策劃報(bào)告是可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目自身具體情況和市場(chǎng)背景等方面進(jìn)行深入細(xì)致的分析，旨在為項(xiàng)目提供切實(shí)可行的開(kāi)發(fā)依據(jù)。二、本報(bào)告的技術(shù)路線同致行顧問(wèn)同致行顧問(wèn)第二層次分析最終方案項(xiàng)目目標(biāo)客戶項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目建設(shè)方案項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略參考本司多年的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，本次策2.整合性原則：有效整合必須做到：A)把握好整合資源的技巧；4.可行性原則：貫徹可行性原則必須著眼于：A)策劃方案是否可B)從長(zhǎng)期性出發(fā)，處理好眼前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的關(guān)系；C)從層次上出發(fā)，總攬全局；D)從動(dòng)態(tài)上出發(fā)，關(guān)注全局的動(dòng)6.人文性原則：A)對(duì)項(xiàng)目所在地人文精神的精髓要深入領(lǐng)會(huì)；B)運(yùn)用社會(huì)學(xué)原理，把握好居民需求；C)把文化因素融入項(xiàng)專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第3頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)第一章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景本項(xiàng)目是中共中央政治局常委指定項(xiàng)目，旨在“反哺革命老區(qū)”,扶持“革命老區(qū)”井岡山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有濃厚的政治背景。在次情況下，中信深圳(集團(tuán))公司被委以重任，希望以該項(xiàng)目為契機(jī)，打造一座“井岡新城”,提升現(xiàn)有井岡山市的整體形象。不僅如此，當(dāng)?shù)卣块T(mén)還希望能通過(guò)該項(xiàng)目為井岡山市帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和該項(xiàng)目命名為“中信井岡山(梨坪)國(guó)際會(huì)議中心”,位于江西省吉安市井岡山市(縣級(jí)市)茨坪鎮(zhèn)梨坪?？傉嫉孛娣e113.39萬(wàn)平方米(1,700畝),可建用地面積80萬(wàn)平方米(1,200畝)。紅色的土地上，保存完好的革命舊址遺跡達(dá)100多處，其中21處被列為國(guó)家級(jí)保護(hù)單位，被譽(yù)為“中國(guó)革命成“紅綠”交相輝映的旅游資源，使得絡(luò)繹不絕的中外游客紛至沓來(lái)。2005年，井岡山就接待游客達(dá)218.46萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入11.28億元，同比增長(zhǎng)33.74%和34.93%,井岡山成了名副但是在大力發(fā)展紅色旅游的同時(shí)，井岡山特有的自然資源并沒(méi)有得到充分重視和挖掘。勿庸諱言，紅色旅游具有政治等各方面的優(yōu)勢(shì)，但是在和國(guó)內(nèi)其它度假休閑旅游市場(chǎng)相比仍然有較大差距，井岡山紅色旅游發(fā)展目前面臨著一些亟待解決的問(wèn)題：一方面是紅色旅游展示專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第4頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)手段較為落后，文物的陳列與展示以實(shí)物擺放內(nèi)容居多，游客參與性活動(dòng)較少，對(duì)部分游客特別是青年一代吸引力不足；另一方面是面對(duì)配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)的不完善問(wèn)題凸顯出來(lái)；三是旅游項(xiàng)目缺少文化內(nèi)涵，產(chǎn)品呈現(xiàn)單一等問(wèn)題都不同程度地制約了紅色旅游的發(fā)展。作為井岡山乃至江西省最大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，中信“井岡山國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目可以很好地填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白。項(xiàng)目的建設(shè)一方面可以極大地提升井岡山地區(qū)旅游配套設(shè)施的品質(zhì)，同時(shí)對(duì)于會(huì)議度假市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)又可以盡快轉(zhuǎn)化和提升當(dāng)?shù)刈匀毁Y源優(yōu)勢(shì)，整合井岡山“紅、綠”旅游資源、提升井岡山紅色旅游品質(zhì)，必將在促使紅色旅游和市扶貧一直是我國(guó)的一貫國(guó)策，其間大約經(jīng)歷了如下三個(gè)階段：1.贈(zèng)予消費(fèi)階段直接贈(zèng)予物資和金錢(qián)，希望通過(guò)物質(zhì)上的幫助，讓被扶貧的對(duì)象掉；或是地方政府將扶貧款被挪作他用，其結(jié)果與扶貧目的背道而馳。不僅如此，還引起一些社會(huì)問(wèn)題，如一些人不思進(jìn)取，懶惰成性；而2.福利投資階段在逐漸意識(shí)到初期直接贈(zèng)予方法的弊端之后，扶貧方式逐漸變?yōu)橐氖沁@些地區(qū)缺乏利用這些設(shè)施的技術(shù)手段、管理方法，更缺乏具有改革致富新觀念的人才。這樣導(dǎo)致這些福利設(shè)施不能發(fā)揮其最大效3.項(xiàng)目投資帶動(dòng)階段通過(guò)對(duì)以往扶貧經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，現(xiàn)在出現(xiàn)了一種新型的扶貧模式，這種模式是從發(fā)達(dá)地區(qū)招商引資，在落后地區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。這受益。發(fā)達(dá)地區(qū)的投資商進(jìn)駐內(nèi)地，帶來(lái)的不僅僅是資金，而且還有地增加了很多的就業(yè)就會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且還能培養(yǎng)一批技術(shù)人才和管理人才，給當(dāng)?shù)貛?lái)新的改革發(fā)展觀念。這種模式使得貧困地區(qū)形成“自我造血”機(jī)能，從而保證了其發(fā)展的可持續(xù)性?，F(xiàn)今發(fā)達(dá)地區(qū)要想帶動(dòng)落后地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是發(fā)達(dá)地區(qū)“反哺”革命老區(qū)，最關(guān)鍵的就是要注入先進(jìn)的管理和技術(shù)，注入先進(jìn)的思想和觀念。故投資帶動(dòng)型的“反哺老區(qū)”模式，將能真正解決落后地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展問(wèn)題。本次項(xiàng)目開(kāi)發(fā)正是基于這一開(kāi)發(fā)理念，通過(guò)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)和促進(jìn)井岡山革命老區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。井岡山革命老區(qū)作為中國(guó)革命的發(fā)源地，在中國(guó)革命和中華人民共和國(guó)的歷史篇章中留下不可磨滅的一頁(yè)。井岡山的建設(shè)具有極高的教育意義和政治意義。建設(shè)井岡山，大力發(fā)展井岡山經(jīng)濟(jì)是反哺革命老區(qū)的重要和實(shí)質(zhì)性的舉措。本項(xiàng)目的建設(shè)正是以實(shí)際行動(dòng)支持老區(qū)面，開(kāi)發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目，以反哺革命老區(qū)，為老區(qū)人民謀福利，帶動(dòng)和區(qū)域開(kāi)發(fā)是對(duì)區(qū)域資源進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)和利用，發(fā)掘區(qū)域資源潛力，實(shí)現(xiàn)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。而僅僅依靠開(kāi)發(fā)自然資源已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能尤其是對(duì)于發(fā)展水平高、自然資源相對(duì)缺乏的地區(qū)意義更為重要。2005年，中信(深圳)正式提出“中國(guó)區(qū)域性開(kāi)發(fā)倡導(dǎo)者”的品牌主張和開(kāi)發(fā)模式，意味著中信深圳正式從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商向“城市運(yùn)項(xiàng)目取得了極大的成功，在市場(chǎng)上也引起了巨大的反響。但隨著“中國(guó)區(qū)域性開(kāi)發(fā)倡導(dǎo)者”品牌主張的提出及相應(yīng)開(kāi)發(fā)模式的展開(kāi)，單純中信城市廣場(chǎng)、中信棲湖等單個(gè)項(xiàng)目顯然已不足以支撐中信深圳全新的品牌主張和價(jià)值訴求，中信深圳極需新的品牌聯(lián)想和價(jià)值支撐。中信“井岡山(梨坪)國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目是在“區(qū)域性開(kāi)發(fā)”指導(dǎo)下的又一個(gè)大型項(xiàng)目，并獲得各方的支持。該項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，將驗(yàn)證中信深圳(集團(tuán))公司“區(qū)域性開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略在實(shí)踐中的意義，體現(xiàn)“區(qū)域性開(kāi)發(fā)”思想在內(nèi)地市場(chǎng)的可行性，從而成為區(qū)域性開(kāi)發(fā)專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第7頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)第二章旅游消費(fèi)規(guī)律與趨勢(shì)我國(guó)旅游行業(yè)收入與GDP的相關(guān)性非常強(qiáng)，1994—2004年，二接動(dòng)力，而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)升級(jí)成為必然，旅游消費(fèi)做為一種游的需求增長(zhǎng)期，此時(shí)的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000—3000美元，旅游形態(tài)開(kāi)始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國(guó)旅游的增長(zhǎng)期；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000—5000美元，旅游形態(tài)開(kāi)始向度假旅游升級(jí)；達(dá)到5000美元以上則開(kāi)始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。觀光旅游：觀光旅游是旅游業(yè)發(fā)展初期的主要形式。從心理學(xué)的深度剖析旅游需求，觀光旅游追求的是“刺激”,即通過(guò)“求新求專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第8頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)主要旅游吸引物，以走馬觀花似的消費(fèi)方式來(lái)完成旅游活動(dòng)全過(guò)程。休閑旅游：休閑旅游是觀光旅游向度假旅游的過(guò)度階段，目前對(duì)休閑的定義五花八門(mén)，概括起來(lái)，休閑是在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平與社會(huì)文明發(fā)展到一定階段的前提下，人們擁有了屬于自己的閑暇時(shí)運(yùn)動(dòng)、度假等方式，以此來(lái)達(dá)到恢復(fù)體能和打發(fā)時(shí)間，并獲得一種愉悅的心理體驗(yàn)，產(chǎn)生美好感。相對(duì)觀光旅游而言，休閑旅游是放慢速度假旅游：度假旅游是旅游業(yè)發(fā)展到高級(jí)階段的必然產(chǎn)物。雖然度假旅游是在觀光旅游的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，但與觀光旅游相比，度假旅游具有很大的獨(dú)特的個(gè)性，度假旅游追求的是“放松”,通過(guò)各種方式和活動(dòng)獲得生理和心理的“放松”,從而恢復(fù)正常的生理機(jī)能和心理平衡。相對(duì)休閑旅游活動(dòng)來(lái)說(shuō)，度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此對(duì)住宿及其配套要求較高，是屬于休閑的高級(jí)形式。三種旅游形式的對(duì)比指標(biāo)觀光旅游休閑旅游1000美元2000美元3000美元理念追求體驗(yàn)，獲得刺激追求愉悅，獲得放松追求健康，獲得放松通過(guò)適當(dāng)?shù)耐獠看碳[脫日常生活的枯燥，達(dá)到身通過(guò)各種不同方式的體驗(yàn)通過(guò)各種活動(dòng)使緊張得到放松，恢復(fù)身心平產(chǎn)品形式多個(gè)不同的景點(diǎn)串成的旅游線路多種不同休閑產(chǎn)品的組合依靠單個(gè)旅游度假地的各種產(chǎn)品組合旅游半徑由小到大，越走越遠(yuǎn)不太注重距離的遠(yuǎn)近相對(duì)較近，主要集中在居住地附近幾小時(shí)車程內(nèi)停留時(shí)間在單個(gè)景點(diǎn)或目的地停留時(shí)間較短停留時(shí)間相對(duì)延長(zhǎng)在單個(gè)度假地較長(zhǎng)時(shí)間停留以旅游團(tuán)隊(duì)形式居多團(tuán)隊(duì)較多，但逐漸在減少以散客為主旅游形式要求重點(diǎn)對(duì)景點(diǎn)質(zhì)量、交通便利、導(dǎo)游服務(wù)要求較高對(duì)娛樂(lè)產(chǎn)品的新鮮度、參與性要求較高消費(fèi)特點(diǎn)中低檔為主中檔為主以中高檔為主同致行顧問(wèn)購(gòu)買(mǎi)方式較多選擇旅行社與中間商較多選擇直接購(gòu)買(mǎi)重復(fù)購(gòu)買(mǎi)較少越來(lái)越多較多消費(fèi)心理從眾心理從眾較多從眾較少錯(cuò)誤：引用源未找到從上表可以看出，中國(guó)人均GDP在穩(wěn)步增長(zhǎng)，早在2003年全國(guó)人均GDP已突破1000美元大關(guān)。這與我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量長(zhǎng)期持續(xù)高速增長(zhǎng)是一致的，1978-2003年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量年均增速達(dá)到9.4%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期世界平均水平和發(fā)達(dá)國(guó)家平均增長(zhǎng)水平，展現(xiàn)出在世界經(jīng)濟(jì)中“一枝獨(dú)秀”的明顯特征和勃勃生機(jī)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)占世界經(jīng)濟(jì)的比重也在穩(wěn)步、持續(xù)和顯著的提高。在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期里，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將持續(xù)過(guò)去27年“十一五”規(guī)劃目標(biāo)，人均GDP要翻一番，即按照目前的人口增長(zhǎng)率，到2020年，我國(guó)基本可實(shí)現(xiàn)人均GDP3000美元，開(kāi)始進(jìn)入中等收入國(guó)家行列。考慮到人民幣升值因素，這應(yīng)當(dāng)是保守的估計(jì)。以上所分析的對(duì)象是全國(guó)的平均水平，其中部分省市已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家或中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，例如經(jīng)濟(jì)開(kāi)放程度較高的廣東2004年生產(chǎn)總值達(dá)到16039億元，人均GDP為19707元，約合2380美元，東部沿海城市浙江省2005年人均GDP已經(jīng)達(dá)到3400美元，這意味著部分地區(qū)的旅游消費(fèi)已經(jīng)早于全國(guó)平均水平進(jìn)入休閑度假時(shí)代。(二)旅游消費(fèi)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)分析從上節(jié)對(duì)中國(guó)的人均GDP的分析可以知道，我國(guó)人均GDP已經(jīng)突破1000美元并向2000美元躍進(jìn)，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降到37.7%,居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正從溫飽型轉(zhuǎn)向小康型，消費(fèi)從生存型消費(fèi)向?qū)I(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第10頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)享受型和發(fā)展型方向發(fā)展，旅游消費(fèi)正在以排浪式方式產(chǎn)生，但旅游消費(fèi)依然停留在以觀光旅游為主，向休閑度假過(guò)渡的階段。根據(jù)我國(guó)目前的人均GDP發(fā)展速度與旅游消費(fèi)規(guī)律，到2020年，我國(guó)基本可實(shí)現(xiàn)人均GDP3000美元，屆時(shí)我國(guó)將全面進(jìn)入度假時(shí)代，從觀光到休閑再到度假，這對(duì)我們業(yè)內(nèi)來(lái)說(shuō)是一個(gè)轉(zhuǎn)型期，我們必須抓住這個(gè)機(jī)遇，開(kāi)發(fā)出符合旅游消費(fèi)趨勢(shì)的產(chǎn)品，才能在市場(chǎng)上立于專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第11頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)地產(chǎn)形式，包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游(休閑)培方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有更多的優(yōu)勢(shì)，因而備受開(kāi)發(fā)因?yàn)閲?guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程并不久遠(yuǎn)，故關(guān)于旅游地產(chǎn)的分類，現(xiàn)在市場(chǎng)上較為流行的是按照開(kāi)發(fā)類型分類。按開(kāi)發(fā)類型，旅游1.旅游住宅地產(chǎn)主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。與旅游區(qū)相連接的各類建筑多用于第一居所。依托旅游景觀資源建造發(fā)展起來(lái)的住宅，不論是在城市內(nèi)還是在城市郊區(qū)，都能在一定程度上提高所開(kāi)發(fā)物業(yè)的品質(zhì)和價(jià)值。2.旅游景點(diǎn)地產(chǎn)專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第12頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)3.旅游商務(wù)地產(chǎn)旅游商務(wù)地產(chǎn)可以分為兩大類型：直接參與型(ParticipatoryProjects)和參觀型(SpectatorProjects)。直接參與型是指顧客主動(dòng)參與的項(xiàng)目，如高爾夫、山地運(yùn)動(dòng)等；參觀型則指配有被動(dòng)式設(shè)施的項(xiàng)4.旅游度假地產(chǎn)度假區(qū)是一種短期性的旅游地，在內(nèi)容上有各種休閑活動(dòng)可以選擇，在功能上除了提供住宿、餐飲之外，最主要的是提供娛樂(lè)設(shè)施供度假者使用，其目的在于給消費(fèi)者提供享受各種休閑娛樂(lè)的經(jīng)歷以及制，一年四季都在經(jīng)營(yíng)，并且可以當(dāng)作不動(dòng)產(chǎn)投資，逐漸成為度假別墅(第二居所)。在度假區(qū)周圍或度假區(qū)內(nèi)，經(jīng)常有作為第二居所的別墅社區(qū)如雨后春筍般出現(xiàn)。根據(jù)地理位置和環(huán)境特征，可以將旅游度假地產(chǎn)分為海濱度假區(qū)、假區(qū)發(fā)展歷史最為悠久，數(shù)量也最多。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第13頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)表的統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2003年我國(guó)人均GDP首次突破1000美元，達(dá)1090美元。根據(jù)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP達(dá)1000美元時(shí)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將從生存型向享受、發(fā)展型轉(zhuǎn)變；而消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。因此，研究人均GDP突破1000美元后國(guó)外居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其演變，對(duì)我國(guó)旅游度假地產(chǎn)的科學(xué)決策具有一定借鑒意義。1.GDP達(dá)1000美元時(shí)各國(guó)居民平均消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析其人均GDP首次突破1000美元時(shí)的居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，各國(guó)平均食品消費(fèi)約占42.91%,衣著消費(fèi)約占12.97%,用品消費(fèi)約占9.81%,住房消費(fèi)約占9.18%,勞務(wù)消費(fèi)約占21.18%;其中，各項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)差分別為5.17%、1.52%、2.95%、4.35%、5.00%。錯(cuò)誤：引用源未找到這表明除住房消費(fèi)外，各國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)相似度較大。住房消費(fèi)的差異主要是由于東歐國(guó)家當(dāng)時(shí)實(shí)行社會(huì)主義制度，提供住房福利所致。大為英國(guó)13.8%,最小為法國(guó)8.3%,可見(jiàn)其住房消費(fèi)支出比例仍然具2.人均GDP1000美元至3000美元時(shí)各國(guó)居民平均消費(fèi)結(jié)構(gòu)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，人均GDP達(dá)1000美元、3000美元為居民消費(fèi)結(jié)專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第14頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)世界發(fā)展指標(biāo)》為依據(jù)，選取其中人均GDP處于1000美元與3000美元之間的32個(gè)樣本數(shù)據(jù)，對(duì)之進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析顯示，全部食品、服裝和31.72%、6.84%、10.90%、6.88%、12.09%、7.94%、23.66%可見(jiàn)，隨著人均收入的提高，居民用于吃、穿的費(fèi)用占總消費(fèi)支出的比例明顯下降，各國(guó)大體相似；相應(yīng)地，居民用于住、行和文化娛樂(lè)等的消費(fèi)支出比例總體顯著上升。人均GDP突破1000美元后國(guó)外居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其演變規(guī)律對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有如下借鑒意義：人均GDP突破1000美元后，食品、服裝及鞋類等低需求收入彈性商品的消費(fèi)支出比例將明顯下降，服務(wù)類消費(fèi)支出比例將顯著上升。人均GDP在1000美元至3000美元之間時(shí)，食品消費(fèi)支出仍然是居民消費(fèi)支出的重要項(xiàng)目，占居民總消費(fèi)支出的1/3左右；其次為其他消費(fèi)，主要包括住宅及家具、文化娛樂(lè)等，約占1/4左右。這說(shuō)明以住宅以及休閑服務(wù)類的支出在逐步上升。根據(jù)第二章對(duì)旅游消費(fèi)規(guī)律的研究知道，我國(guó)旅游市場(chǎng)正在處于轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)型期的突出特點(diǎn)是旅游產(chǎn)品的升級(jí)，即：觀光旅游→休閑旅游→度假旅游?，F(xiàn)階段，我國(guó)旅游市場(chǎng)正從觀光旅游形態(tài)向休閑旅度假地產(chǎn)作為旅游與地產(chǎn)的交叉點(diǎn)，既是旅游消費(fèi)的重要組成部分，又是房地產(chǎn)消費(fèi)的重要組成部分，因此在發(fā)展規(guī)律上旅游度假地產(chǎn)既遵循旅游消費(fèi)規(guī)律，同樣遵循房地產(chǎn)受GDP影響的規(guī)律，也就是隨著人均GDP的增長(zhǎng)，旅游地產(chǎn)也將隨著旅游消費(fèi)的日漸成熟而發(fā)展，旅游消費(fèi)的升級(jí)給旅游地產(chǎn)帶來(lái)的直接影響就是旅游地產(chǎn)的升級(jí)，即：旅游觀光地產(chǎn)形態(tài)→旅游休閑地產(chǎn)形態(tài)→旅游度假地產(chǎn)形態(tài)。三種旅游地產(chǎn)形態(tài)對(duì)比指標(biāo)觀光地產(chǎn)體閑地產(chǎn)度假地產(chǎn)人均人均GDP1000美元GDP2000美元3000美元產(chǎn)品形態(tài)包括景觀建筑、旅游服務(wù)建筑、普通接待設(shè)施等以休閑為目的的地產(chǎn)，包括主題公園、游樂(lè)園、健身房等以度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店、公寓等形式為主功能包括基本的觀光、購(gòu)物、服務(wù)功能。身等各種休閑活動(dòng)的為游客提供住宿、餐飲等功能或作為第二住所的物業(yè)類型。要求重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)其對(duì)旅游觀光功能的適應(yīng)性。對(duì)其功能的適應(yīng)性要求較高。對(duì)環(huán)境、配套要求較高。經(jīng)營(yíng)方式不出賣(mài)物業(yè)所有權(quán)，只提供觀光、服務(wù)等基本功能。不出賣(mài)物業(yè)所有權(quán)，只為游客提供休閑活動(dòng)的場(chǎng)所。以出售或租賃等其它方式提供給度假游客。旅游度假地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。因?yàn)槁糜味燃俚禺a(chǎn)的客戶群已不是簡(jiǎn)單地為解決住房有無(wú)的客戶群體.而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。而隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)不斷的發(fā)展，會(huì)造就更多的富裕人群，再加上不可抗拒的旅游經(jīng)濟(jì)潮流的到來(lái)，度假地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景樂(lè)觀。同致行顧問(wèn)一、井岡山的旅游資源介紹井岡山是中國(guó)革命的搖籃，是國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，光輝的革命歷史與壯麗的山河交相輝映，構(gòu)成井岡山得天獨(dú)厚的紅綠旅游文化。它集人文景觀和自然景觀于一身，具有極高的生態(tài)旅游價(jià)值和開(kāi)發(fā)利用價(jià)值。巍巍五百里井岡，被譽(yù)為“中國(guó)革命的搖籃”和“中華人民共和國(guó)的奠基石”,成為一個(gè)沒(méi)有圍墻的博物館。在這塊紅色的土地上，中國(guó)革命的一代英豪培育了凝聚中華民族之魂的井岡山精神，江澤民總書(shū)記將它概括為24個(gè)字，即：堅(jiān)定信念、艱苦奮斗；實(shí)事求是、敢闖新路；依靠群眾，勇于勝利。井岡山先后被命名為“江西社會(huì)教育基地”、“首批全國(guó)青少年革命傳統(tǒng)教育十佳基地”、“全國(guó)優(yōu)秀社會(huì)教育基地”,1996年中央宣傳部等六部委又將井岡山命名為“全國(guó)中小學(xué)百個(gè)愛(ài)國(guó)主義教育示范基地”,2004年又被評(píng)為“全國(guó)愛(ài)國(guó)主義教育示范基地先進(jìn)迄今保存完好的100多處井岡山革命斗爭(zhēng)時(shí)期舊居遺址，是全國(guó)革命傳統(tǒng)教育和愛(ài)國(guó)主義教育重要基地，其中21處被列為國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，6處被列為省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，35處被列為市級(jí)由此可見(jiàn)，井岡山的紅色革命歷史賦予井岡山獨(dú)特的紅色文化背景。也使得在全國(guó)范圍內(nèi)，除了韶山、延安、瑞金等地外，少有能與井岡山在“紅色旅游”方面媲美的旅游景區(qū)。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第17頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)井岡山屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，年平均氣溫秋天滿目黃杉紅楓，春天積雪浮云端，山中增暮寒，構(gòu)成了一幅“人井岡山是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市和國(guó)家4A級(jí)旅游區(qū)，風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃面積333平方公里，分為11個(gè)景區(qū)，70余處景點(diǎn)，460多個(gè)景物景觀。這既有氣勢(shì)磅礴的云海、奇妙獨(dú)特的飛瀑、瑰麗璀璨的日出、蜚聲中外的十里杜鵑長(zhǎng)廊，又有享譽(yù)井岡山雖然名聲在外，但井岡山雄奇峻秀的風(fēng)景卻尚未被世人所井岡山環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光綺麗，空氣清新，每立方厘米空氣中含負(fù)氧離子數(shù)超過(guò)80,000個(gè)，有的地方達(dá)到150,000個(gè)，人稱“天然氧吧”。這里無(wú)污染，無(wú)噪音，森林覆蓋率達(dá)86%,生態(tài)環(huán)境極井岡山素有“天然動(dòng)植物專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第18頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng) 《中信“井岡山(梨坪)國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目策劃報(bào)告》園”和“綠色寶庫(kù)”之稱，是多種野生動(dòng)物棲息的場(chǎng)所，也是多種珍貴植物自生自長(zhǎng)的理想場(chǎng)所。現(xiàn)有各類動(dòng)物267科(不含昆蟲(chóng)),鳥(niǎo)類144種，棲息著20余種國(guó)家一、二級(jí)保護(hù)動(dòng)物，其中獸類有46種，兩棲類37種。據(jù)專家考證，井岡山是亞熱帶植物原生地之一，具有全球同緯度迄今保存最完整的次原始森林7,000公頃，還有一片被聯(lián)合國(guó)國(guó)環(huán)境保護(hù)組織譽(yù)為全世界僅有的常綠闊葉林。由于地理位置和氣候條件等因素，井岡山所形成的獨(dú)特地質(zhì)地貌和生態(tài)環(huán)境不僅具有旅游觀光價(jià)值，而且具有很高的科學(xué)考察價(jià)值。井岡山森林資源豐富，有山林面積189.7萬(wàn)畝，其中用材林70.2萬(wàn)畝，經(jīng)濟(jì)林10.7萬(wàn)畝，竹林16.2萬(wàn)畝，其它特用林10.5萬(wàn)畝，防護(hù)林32.4萬(wàn)畝，活立木蓄積量614.6萬(wàn)立方米，毛竹蓄積量2,551.8萬(wàn)余根。全市地勢(shì)起伏落差大，水能資源非常豐富，可開(kāi)發(fā)水能資源4.57萬(wàn)千瓦。占蘊(yùn)藏量的49%。目前，已建小型水電站總裝機(jī)容量2.567萬(wàn)千瓦，人均擁有電量近740度，被評(píng)為“全國(guó)第一批農(nóng)村初級(jí)電氣化上的大理石質(zhì)量上乘，具有極高的開(kāi)采價(jià)值。面積為333平方公里。根據(jù)《井岡山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》,其景點(diǎn)分布及景源評(píng)價(jià)如下：表三井岡山景點(diǎn)資源評(píng)價(jià)專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第19頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng) 《中信“井岡山(梨坪)國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目策劃報(bào)告》景段名稱序號(hào)景點(diǎn)名稱景點(diǎn)類型級(jí)別茨坪景群1茨坪革命舊居群人文、建筑、民居建筑特級(jí)2中共湘贛邊界特委舊址人文、建筑、民居建筑一級(jí)3井岡山革命博物館人文、建筑、民居建筑一級(jí)4革命烈士陵園人文、園景、陵園二級(jí)5革命烈士紀(jì)念塔園人文、園景、陵園墓園三級(jí)6南山公園人文、園景、紀(jì)念公園二級(jí)7挹翠湖公園人文、園景、現(xiàn)代公園一級(jí)8五馬朝天自然、地景、山景一級(jí)9花果山自然、地景、山景三級(jí)三角塘自然、水景、潭池三級(jí)龍?zhí)毒皡^(qū)小井紅軍醫(yī)院舊址人文、建筑、民居建筑二級(jí)紅軍洞人文、勝跡、遺址遺跡、洞府三級(jí)五龍?zhí)蹲匀?、水景、潭池特?jí)贏嘴巖自然、地景、奇峰二級(jí)攬?jiān)婆_(tái)自然、地景、山景二級(jí)鐵戟關(guān)自然、地景、奇峰一級(jí)龍宮三將自然、地景、山景二級(jí)紫龍守印白然、地景、山景二級(jí)金溪三疊瀑自然、水景、瀑布跌水二級(jí)海螺峰自然、地景、奇峰三級(jí)獅頭峰自然、地景、奇峰三級(jí)主峰景群紅軍游擊洞人文、勝跡、遺址遺跡、洞府三級(jí)雷打石人文、勝跡、遺址遺跡、石景一級(jí)五指峰自然、地景、奇峰特級(jí)集錦峰自然、地景、奇峰一級(jí)繪幣嶺自然、地景、山景三級(jí)群巒湖自然、水景、湖泊一級(jí)錦繡谷自然、地景、峽谷一級(jí)坪水山自然、地景、山景三級(jí)黃洋界景區(qū)黃洋界哨口人文、勝跡、遺址遺跡特級(jí)八面山哨口人文、勝跡、遺址遺跡一級(jí)雙馬石哨口人文、勝跡、遺址遺跡一級(jí)大井革命舊居群人文、建筑、民居建筑一級(jí)紅軍造幣廠人文、建筑、宗教建筑三級(jí)黃洋界奇觀自然、天景、云霧景觀一級(jí)白竹園人文、園景、植物園三級(jí)猴山自然、地景、山峰二級(jí)筆架山景群筆架山自然、地景、山景一級(jí)十里杜鵑林自然、生景、植物生態(tài)類群特級(jí)早禾木自然、生景、植物生態(tài)類群二級(jí)茅坪景群八角樓人文、建筑、民居建筑一級(jí)專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第20頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)紅軍醫(yī)院舊址人文、建筑、民居建筑一級(jí)象山庵人文、建筑、宗教建筑三級(jí)洋橋湖朱德舊居人文、建筑、民居建筑三級(jí)白云寺人文、建筑、宗教建筑三級(jí)張家祠人文、建筑、民居建筑三級(jí)龍市景區(qū)龍江書(shū)院人文、建筑、紀(jì)念建筑一級(jí)紅四軍建軍廣場(chǎng)遺址人文、勝跡、紀(jì)念地一級(jí)井岡山根據(jù)地烈士陵園人文、園景、陵園墓園三級(jí)會(huì)師紀(jì)念碑人文、勝跡、雕塑三級(jí)劉德盛藥店人文、建筑、民居建筑三級(jí)湘洲景群嚴(yán)嶺嶂自然、地景、山景二級(jí)白水寨自然、地景、山景三級(jí)蛤蟆落井自然、地景、山景三級(jí)朱砂沖景群朱砂沖哨口人文、勝跡、遺址遺跡一級(jí)紅軍標(biāo)語(yǔ)群遺址人文、建筑、民居建筑一級(jí)地母宮舊居人文、建筑、民居建筑三級(jí)朱砂河自然、水景、江河三級(jí)桐木嶺景群桐木嶺哨口人文、勝跡、遺址遺跡一級(jí)羅浮水庫(kù)自然、水景、湖泊二級(jí)石燕洞自然、地景、洞府二級(jí)石姬峰自然、地景、山景三級(jí)石姬窩自然、地景、山景二級(jí)鵝嶺景群鵝嶺仙二級(jí)玉帶束腰自然、地景、山景三級(jí)境外景群黃坳革命舊址群人文、建筑、民居宗教建筑三級(jí)牛頭沖自然、水景、瀑布疊水三級(jí)長(zhǎng)坪瀑布自然、水景、瀑布疊水二級(jí)小山峽自然、地景、峽谷、江河三級(jí)高山田園自然、地景、其他地景二級(jí)專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第21頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)天石○湖洋答平水山天石○湖洋答平水山同致行顧問(wèn)臺(tái)潭大坳里觀佛光9量亭五龍勝境一○碧玉潭臺(tái)潭大坳里小升○紅軍醫(yī)院舊址小升○紅軍醫(yī)院舊址大井探花地瀑布毛主席舊居O東山獅子巖土嶺○水口劉家坪石Noo望山樓五馬朝天猴子山瀑布不正下莊瀑布關(guān)軍洞O老龍?zhí)洞笃俨祭淆執(zhí)洞笃俨肌鹕喜鑸@奇絕處小溪洞瀑布圖四井岡山旅游景點(diǎn)分布圖(二)景點(diǎn)與項(xiàng)目的關(guān)系在井岡山旅游總體規(guī)劃中，規(guī)劃井岡山風(fēng)景名勝區(qū)的結(jié)構(gòu)為中心放射狀，以旅游接待服務(wù)鎮(zhèn)為中心(梨坪一茨坪),項(xiàng)目用地正處于梨坪核心景區(qū)范圍內(nèi)。往北為龍?zhí)毒皡^(qū)；往西北和西南為黃洋界景區(qū)、茅坪景區(qū)、龍市景區(qū)；往西南為主峰景區(qū)；往南為筆架山景區(qū)；往東南為朱砂沖景區(qū)；往東為湘洲景區(qū)；往東北為桐木嶺景區(qū)、鵝嶺景區(qū)。由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，將統(tǒng)籌整個(gè)井岡山風(fēng)景區(qū)資源，是井岡山旅游區(qū)的接待中心。同致行顧問(wèn)井岡山旅游業(yè)主要以“紅色旅游+綠色旅游”為主題，在國(guó)際上的宣傳主要以綠色旅游為主，以紅色旅游為輔；在國(guó)內(nèi)主要以紅色旅游為主，綠色旅游為輔。關(guān)于井岡山旅游資源的特點(diǎn)歸納有如下幾點(diǎn)：(一)獨(dú)具歷史特色的“紅色旅游”資源井岡山的“紅色旅游”和延安、韶山、瑞金等地一樣享有盛名，其人文景點(diǎn)30余處，真實(shí)的寫(xiě)照了曾經(jīng)中國(guó)工農(nóng)紅軍在井岡山的革命歷程，其中如黃洋界、八角樓、主峰等景點(diǎn)享譽(yù)全球。并且，井岡山的紅色旅游資源記錄的是中國(guó)工農(nóng)紅軍建立第一塊農(nóng)村革命根據(jù)地，并歷經(jīng)五次反圍剿的一段特殊革命歷程。因?yàn)椤凹t色革命”歷程的關(guān)系使得井岡山成為一座政治、人文名山。與之相比的是廬山，但是廬山現(xiàn)今主要側(cè)重在自然、人文、科考等方面，曾經(jīng)所謂“政治名山”的稱譽(yù)已經(jīng)沒(méi)落。井岡山的這一特點(diǎn)也凸顯了井岡山在中國(guó)的地位。(二)尚待挖掘的、豐厚的“綠色旅游”資源相對(duì)紅色資源，井岡山的綠色資源挖掘度不夠，還處于開(kāi)發(fā)的初級(jí)階段，其資源的優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)沒(méi)有被市場(chǎng)廣泛接受。實(shí)際上，井岡山擁有豐厚的綠色資源。首先，因?yàn)榫畬教赜械牡乩砦恢煤蜌庀髼l件，形成與其他綠色景區(qū)不同的植被，且在井岡山內(nèi)，不同地方植被和氣候也均不同。其次，因?yàn)榫畬降牡刭|(zhì)構(gòu)造屬于前震旦紀(jì)與震旦紀(jì)之前的呂梁運(yùn)動(dòng)興起，使得其地貌主要特征表現(xiàn)為構(gòu)造侵蝕性山地、構(gòu)造剝蝕性丘陵、堆積河谷盆地和河成階地，這些地貌構(gòu)成了井岡山雄奇峻秀的獨(dú)特景觀。第三，獨(dú)特地貌使得井岡山物種多樣，并且具有許多珍貴、稀有、瀕危的動(dòng)植物，這些具有特有的科考價(jià)值。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第23頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)瑞金等地，“綠色旅游”名氣勝于井岡山的就多不勝數(shù)，但是兩者兼?zhèn)淇膳c井岡山相比的幾乎沒(méi)有：要么有“紅色旅游”資源的地方?jīng)]有綠色旅游資源優(yōu)勢(shì)；要么有“綠色旅游”資源優(yōu)勢(shì)的缺乏“紅色旅游”資源；再就是兩者兼?zhèn)涞膭t名氣不足，在地位上無(wú)法與井岡山相旅游業(yè)一向有“無(wú)煙產(chǎn)業(yè)”之稱，是新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，也是很多國(guó)家和地區(qū)大力發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。而旅游觀光是傳統(tǒng)旅游的主要形式，在旅游業(yè)發(fā)展中仍占據(jù)重要的地位。1.全國(guó)旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析我國(guó)旅游業(yè)已經(jīng)完成了由“事業(yè)接待型”向“企業(yè)經(jīng)營(yíng)型”的轉(zhuǎn)據(jù)了解，近十年來(lái)，我國(guó)旅游業(yè)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，已成為發(fā)展速度最快、對(duì)全球旅游業(yè)發(fā)展格局影響最大的國(guó)家。我國(guó)已成為世界上發(fā)展速度最快、最具生機(jī)活力的旅游目的地國(guó)家。2004年，我國(guó)全年入境旅游者人數(shù)達(dá)到1.09億人次，入境過(guò)夜旅游者達(dá)到4,176萬(wàn)人次，旅游外匯收入達(dá)到257.01億美元，分別位居全球第四位和第七位。旅游業(yè)正在成為規(guī)模巨大、前景廣闊、成長(zhǎng)快速的新興行業(yè)?！按汗?jié)”、“五一”和“十一”三個(gè)“黃金周”及其制度化，成為拉動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)需求的重要因素，國(guó)內(nèi)旅游形成了熱點(diǎn)地區(qū)擴(kuò)張，旺季“前2.江西省旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析江西省因?yàn)樘囟ǖ臍v史背景，使得“紅色旅游”成為該省旅游業(yè)的重要組成部分?！凹t色旅游”的迅猛發(fā)展，讓處于后發(fā)位置的江西旅游在國(guó)內(nèi)業(yè)界引起了廣泛關(guān)注。2004年，江西“紅色旅游”接待人次1,350萬(wàn)，總收入77億元(約占當(dāng)年旅游總收入的三分之一)。2005年，專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第24頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng) 《中信“井岡山(梨坪)國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目策劃報(bào)告》井岡山、南昌、瑞金、安源等重點(diǎn)紅色旅游區(qū)異?；鸨蔀樾碌穆糜螣狳c(diǎn)。全省紅色旅游接待人數(shù)達(dá)1,760萬(wàn)人次，綜合收入達(dá)110億元人民幣，分別比上年增長(zhǎng)30.37%和42.86%,占全省旅游總?cè)藬?shù)和總收入的34.54%和34.37%,略相當(dāng)于全省GDP的2.7%?！笆弧秉S金周，“紅色旅游”火爆程度更是令人瞠目：井岡山、瑞金等紅色景區(qū)，無(wú)論接待游客人次還是旅游綜合收入，均為兩位數(shù)增長(zhǎng)，個(gè)別景區(qū)的增長(zhǎng)大開(kāi)放戰(zhàn)略的實(shí)施、基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，“紅色旅游”乘風(fēng)破浪，并隨之產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)——可進(jìn)入性的增強(qiáng)帶來(lái)更多游客，游客增多使景區(qū)間產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)景區(qū)建設(shè)和服務(wù)的不斷完善——江西“紅色旅游”開(kāi)始了由接待型向市場(chǎng)型的嬗變。2004年，江西先后派出了8批旅游促銷團(tuán)，赴英國(guó)、瑞士、澳大利江西全省接待旅游總?cè)藬?shù)達(dá)5,095.18萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá)320.02億元人民幣，分別比上年增長(zhǎng)23.73%和32.89%,比“九五”期末增長(zhǎng)99.52%和137.76%,完成“十五”計(jì)劃目標(biāo)的112.48%和114.29%;旅游總?cè)藬?shù)超過(guò)全省人口總數(shù)800多萬(wàn)，旅游總收入相當(dāng)于全省GDP的8%,比上年提高了1.11個(gè)百分點(diǎn)，比“九五”期末提高了1.28個(gè)百分點(diǎn)，其中，入境旅游人數(shù)37.25萬(wàn)人次，旅游外匯收入1.04億美元，分別比上年增長(zhǎng)29.46%和30.33%,比“九五”期末增長(zhǎng)128.39%和3.井岡山市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r井岡山市是吉安市的一個(gè)縣級(jí)市，現(xiàn)轄21個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處，總?cè)丝?4.97萬(wàn)余人，總面積為1,297.5平方公里。2004年底井岡山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7,150元，比上年增加611元；農(nóng)民人均純收入2,704元，比上年增加了520元。轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有四星級(jí)酒店2家，三星專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第25頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng) 《中信“井岡山(梨坪)國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目策劃報(bào)告》級(jí)酒店10家，二星級(jí)酒店7家。2000年，井岡山旅游招商引資額僅僅1,335萬(wàn)元；到2004年，引進(jìn)資金迅速增到3.59億元。資金大量涌入，大大加快了井岡山旅游產(chǎn)竹山景區(qū)……來(lái)井岡山的游客，不再跟在講解員背后亦步亦趨——除了傳統(tǒng)紅色景點(diǎn)，他們還可以購(gòu)物休閑，可以探幽覽勝，可以漂流歷年全市旅游總收入8.36億元，同比增長(zhǎng)30.3%,年接待游客達(dá)162.94萬(wàn)人次，旅游門(mén)票收入5,815.3萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)72.3%。2005年全市旅游總收入為11.28億元，游客達(dá)到218.46萬(wàn)人次，門(mén)票收入為1.14億指標(biāo)2000年2004年2005年招商引資額(萬(wàn)招商引資額(億全市旅游總收入(億元)年接待游客(萬(wàn)人旅游門(mén)票收入(萬(wàn)元)全市旅游總收入(億元)游客(萬(wàn)人門(mén)票收入(億數(shù)值4.結(jié)論通過(guò)對(duì)我國(guó)旅游業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況和江西省旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析，以及對(duì)井岡山市經(jīng)濟(jì)狀況和旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析可知，目前國(guó)內(nèi)旅游而具有“紅色旅游”這一特點(diǎn)的江西省，旅游觀光特別是“紅色旅游”已經(jīng)給井岡山市帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，其旅游業(yè)有很大的發(fā)展專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第26頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)《中信“井岡山(梨坪)國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目策劃報(bào)告》(1)一流旅游度假勝地特征井岡山國(guó)際會(huì)中心的定位是以會(huì)議、度假為主，旅游觀光為輔的旅游度假中心，那么作為一個(gè)綜合性的旅游度假中心怎樣在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中制勝呢?我們參考了一些國(guó)內(nèi)和區(qū)域一流旅游度假中心案例進(jìn)行了總結(jié)，得出了以下結(jié)論：類型典型案例資源客戶與主要市場(chǎng)距離所用交通工具停留時(shí)間光顧率全國(guó)知名旅游度假中心博鰲、九寨天堂、三亞非常強(qiáng)勢(shì)的資源如海灘、山水全國(guó)乃至跨國(guó)客戶幾百公里或者更遠(yuǎn)飛機(jī)一到兩周或者更長(zhǎng)時(shí)間每年去1次區(qū)域知名旅游度假中心廬山、黃山、北戴河一線景觀資源或者人文資源比較分散但區(qū)域客戶占多數(shù)100-300公里、1.5-4小時(shí)車程多數(shù)自駕車2-7天每半年去1-2次國(guó)內(nèi)一流旅游度假中心經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，都在謀求進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展。形成具有深度競(jìng)爭(zhēng)力的旅游市場(chǎng)。其主要特征如下：A)在特有的強(qiáng)勢(shì)旅游資源條件下，根據(jù)市場(chǎng)需求提供多種旅游度假活動(dòng)組合，力求延長(zhǎng)旅客逗留時(shí)間，增加消費(fèi)以及光顧率。B)靈活運(yùn)用不同旅游產(chǎn)品吸引多層面游客，減低季節(jié)性以及波動(dòng)C)定期更新旅游項(xiàng)目，保持新鮮度。D)圍繞旅游業(yè)形成特色旅游產(chǎn)業(yè)群。E)常住和暫住人口逐步增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)居民生活和收入水平F)通過(guò)旅游資源發(fā)展，開(kāi)發(fā)主體最終實(shí)現(xiàn)利益體現(xiàn)。(2)一流旅游度假中心發(fā)展趨勢(shì)目前國(guó)內(nèi)知名旅游度假中心都在不斷的提升環(huán)境資源及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，功能逐漸復(fù)合，發(fā)展市場(chǎng)空間逐漸擴(kuò)大。而所謂的功能復(fù)合其實(shí)并專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第27頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng) 《中信“井岡山(梨坪)國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目策劃報(bào)告》不是其旅游資源功能的簡(jiǎn)單疊加，而是通過(guò)滿足不同角度的需求，實(shí)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力的飛躍。井岡山依托良好的自然資源以及特有紅色旅游資源，具有發(fā)展成國(guó)內(nèi)一流度假中心的潛力，但在目前階段它必須整合現(xiàn)有資源有效保護(hù)、有效利用并進(jìn)行有效推廣，這樣才能在全國(guó)眾多知名旅游度假中心2.區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)(1)井岡山與全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域聯(lián)系井岡山所在的江西省是唯一一個(gè)與長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和閩南三角區(qū)三個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)都毗鄰的省份，在我國(guó)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局中具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。洼地效應(yīng)所形成的區(qū)域價(jià)值已被上述城市群(2)市場(chǎng)供給與競(jìng)爭(zhēng)研判隨著國(guó)內(nèi)旅游度假、會(huì)議市場(chǎng)需求的逐漸升溫，國(guó)內(nèi)各一流景區(qū)紛紛投資興建以會(huì)議、度假旅游為主的度假中心，按供給區(qū)域我們列舉以競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目來(lái)源區(qū)域：長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、全國(guó)典型案例發(fā)展現(xiàn)狀主要功能客戶特色杭州宋城傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代技術(shù)相結(jié)合休閑、娛樂(lè)杭州及周邊客戶仿宋建筑、主題公園杭州樂(lè)園城市化的人造主題公園休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物杭州及周邊客戶主題公園上海崇明東灘國(guó)際會(huì)議中心以會(huì)議、度假接待為主的商務(wù)旅游接待基地會(huì)議、度假長(zhǎng)三角客戶、國(guó)內(nèi)商務(wù)客戶濱海上海太陽(yáng)島高爾夫溫泉度假中心亞洲五大高爾夫球場(chǎng)、以高爾夫著稱、承辦賽事運(yùn)動(dòng)、休閑、保健長(zhǎng)三角客戶、國(guó)內(nèi)客戶濱海、高爾夫?qū)I(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第28頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)黃山大眾休閑度假地、接待設(shè)施簡(jiǎn)易觀光、休閑國(guó)內(nèi)客戶人文、地貌長(zhǎng)江三角洲渡假中心項(xiàng)目在景觀資源和市場(chǎng)覆蓋范圍來(lái)并不具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，此類市場(chǎng)供給僅供本區(qū)域市場(chǎng)需求，輻射范圍有限。但是在市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、有效推廣以及市場(chǎng)運(yùn)作方面走在了行業(yè)前列。發(fā)展現(xiàn)狀主要功能客戶特色深圳觀瀾高爾夫以高爾夫著稱，并延伸其他休閑活動(dòng)運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂(lè)國(guó)內(nèi)外客戶高爾夫珠海御溫泉傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科技有效結(jié)合，將溫泉概念發(fā)揮極致休閑、保健、會(huì)議珠三角客戶溫泉珠海海泉灣海洋溫泉及神秘主題樂(lè)園休閑、娛樂(lè)、度假珠三角客戶溫泉、濱海韶關(guān)丹霞山佛教圣地、大眾旅游觀光、功能單一觀光、休閑珠三角客戶地貌、人文深圳華僑城以人造主題樂(lè)園為主、功能多樣觀光國(guó)內(nèi)客戶主題公園湖南韶山偉人故居，紅色勝地、接待設(shè)施簡(jiǎn)易、功能單一觀光國(guó)內(nèi)客戶人文張家界江埡溫泉度假村娛樂(lè)項(xiàng)目較少、健康療養(yǎng)為主休閑、保健長(zhǎng)三角、韓國(guó)客戶溫泉、地貌珠江三角洲旅游度假中心項(xiàng)目種類繁多，主題樂(lè)園度假項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但山林度假類項(xiàng)目市場(chǎng)匱乏優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。多數(shù)項(xiàng)目只能滿足短期個(gè)人度假需求，在會(huì)議度假、個(gè)人長(zhǎng)期休閑度假方面市場(chǎng)緊缺。發(fā)展現(xiàn)狀主要功能客戶特色專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第29頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)《中信“井岡山(梨坪)國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目策劃報(bào)告》廬山國(guó)內(nèi)知名度假、會(huì)議勝地、國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人接待基地休閑、會(huì)議、度假國(guó)內(nèi)外客戶人文、地貌九寨天堂國(guó)內(nèi)知名景區(qū)、自然景觀資源優(yōu)越、現(xiàn)代與自然完美結(jié)合休閑、保健、會(huì)議、度假國(guó)內(nèi)外客戶溫泉海南博鰲完美生態(tài)景觀、會(huì)議、度假、高爾夫功能復(fù)合休閑、會(huì)議娛樂(lè)、度假國(guó)內(nèi)外客戶高爾夫、濱海三亞國(guó)際會(huì)中心優(yōu)質(zhì)海景資源、現(xiàn)代海濱度假勝地休閑、會(huì)議、度假國(guó)內(nèi)外客戶濱海北戴河國(guó)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)人接待基地、季節(jié)性較強(qiáng)度假、會(huì)議、休閑國(guó)內(nèi)外客戶濱海延安紅色革命圣地、旅游市場(chǎng)化程度不高觀光、旅游國(guó)內(nèi)客戶人文上述國(guó)內(nèi)旅游度假勝地均占有強(qiáng)勢(shì)的自然資源或者人文資源，自然的生態(tài)和人性化的服務(wù)無(wú)形中提高了景區(qū)的舒適度，不僅滿足了對(duì)日益富裕起來(lái)的游客對(duì)生活品質(zhì)的要求更加強(qiáng)了景區(qū)的持續(xù)發(fā)展和競(jìng)3.競(jìng)爭(zhēng)研判通過(guò)案例我們發(fā)現(xiàn)如果要成為旅游度假勝地，該景區(qū)須有以下特作為定位于以會(huì)議、度假為主，旅游、觀光為輔的旅游接待基地的井岡山國(guó)際會(huì)議中心，由于其特有的紅色旅游資源以及紅、綠結(jié)合的旅游產(chǎn)品、規(guī)劃中的高爾夫球場(chǎng)使其初步具備了成為旅游度假勝地的潛力。但是在游客質(zhì)量、發(fā)展規(guī)劃以及不太具備競(jìng)爭(zhēng)力的山林度假資源和國(guó)內(nèi)專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第30頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng) 《中信“井岡山(梨坪)國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目策劃報(bào)告》一流度假勝地之間仍然存在著較大差距。目前長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲均面臨一流區(qū)域級(jí)山林會(huì)議、度假勝地的市場(chǎng)空缺，龐大的度假及會(huì)議市場(chǎng)需求要求市場(chǎng)供應(yīng)極具競(jìng)爭(zhēng)力的旅游產(chǎn)品。井岡山國(guó)際會(huì)中心應(yīng)當(dāng)充分利用好這一市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有效利用各種優(yōu)勢(shì)資源，改善旅游接待水平，提高服務(wù)水平，有效引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)，打造全國(guó)乃至世界享譽(yù)世界的旅游、度假勝地。由以上分析可知，中國(guó)的旅游業(yè)日益興旺，并且旅游業(yè)的形態(tài)逐漸向高端市場(chǎng)(休閑、度假等)發(fā)展。在旅游業(yè)大的市場(chǎng)環(huán)境和政府政策的導(dǎo)向下，中國(guó)現(xiàn)今的紅色旅游也得到快速的發(fā)展。井岡山同時(shí)具備了紅色旅游和綠色旅游兩種資源，并且在全國(guó)市場(chǎng)上少有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，井岡山的旅游業(yè)發(fā)展十分迅速，與旅游業(yè)相關(guān)的行業(yè)也會(huì)快速發(fā)展。從全國(guó)的區(qū)域上看，井岡山所屬地江西省處于珠三角、長(zhǎng)三角、閩三角的銜接處，并且屬于泛珠三角范圍內(nèi)。但是現(xiàn)今江西省的經(jīng)濟(jì)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于周邊發(fā)達(dá)省市，在經(jīng)濟(jì)上是一個(gè)洼地，故將受到發(fā)達(dá)省市井岡山市是江西省西南部的門(mén)戶，在區(qū)位上更占據(jù)優(yōu)勢(shì)，加上自身獨(dú)特的旅游資源和政府政策的支持，其經(jīng)濟(jì)必將得到巨大飛躍。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第31頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)第五章井岡山旅游設(shè)施分析井岡山風(fēng)景名勝區(qū)接待中心、次中心及新城區(qū)2004年賓館、旅館共120家，總床位數(shù)為13,715床。其中茨坪108家，12,360床位；龍市鎮(zhèn)9家736床位；新城區(qū)5家，620床位。床位總體年平均利用率為2005年井岡山市已定星級(jí)的賓館有19家，其中四星級(jí)的有2家，映山紅賓館和黃洋界賓館，三星級(jí)的有10家，二星級(jí)的有7家。提出申報(bào)星級(jí)的有5家，在建的約八家(三星級(jí)以上)。風(fēng)景名勝區(qū)的賓館床位年均利用率達(dá)61.29%。27■三星級(jí)口二星級(jí)但是這些賓館和旅館基本上都沒(méi)有齊全的配套設(shè)施，有的甚至僅僅只有住宿的功能。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考察情況來(lái)看，井岡山的星級(jí)賓館大多或農(nóng)家的小飯館。前者無(wú)論從服務(wù)上還是從飲食質(zhì)量上均不能達(dá)到星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，而且提供的飲食服務(wù)種類單一；后者提供的飲食一般以井岡專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第32頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)山土特產(chǎn)為主，風(fēng)格和口味基本一致，檔次較低但是價(jià)格不菲。此外，少數(shù)外地人在井岡山開(kāi)設(shè)了小型飲食店，以及在“天街”內(nèi)有少數(shù)幾總體來(lái)說(shuō)，井岡山的飲食服務(wù)設(shè)施檔次偏低，飲食口味單一，服務(wù)質(zhì)量較差，且在旅游旺季時(shí)存在接待能力不足的問(wèn)題。因此，不能形成不同檔次，風(fēng)格迥異的特色飲食場(chǎng)所，不能凸現(xiàn)井岡山獨(dú)有的飲購(gòu)物集中場(chǎng)所主要在茨坪，規(guī)模最大的是處于紅軍北路旁的天街購(gòu)物中心，占地2公頃，商業(yè)建筑三層為主，傳統(tǒng)風(fēng)格，物品以根雕、各景區(qū)出入口也有小規(guī)模的便利店。的商業(yè)形態(tài)少見(jiàn)。同時(shí)商業(yè)業(yè)態(tài)單一，商業(yè)氣氛不濃，來(lái)山的游客購(gòu)在茨坪的部分賓館內(nèi)和挹翠湖公園旁有少數(shù)簡(jiǎn)單的娛樂(lè)保健項(xiàng)目?？傮w上井岡山的娛樂(lè)設(shè)施配套奇缺，現(xiàn)有休閑娛樂(lè)項(xiàng)目的檔次極低。故這方面需要加快建設(shè)，以彌補(bǔ)旅游接待功能上的不足。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第33頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)圖三井岡山市交通示意圖(1)井吉線：從茨坪通向泰和至井岡山火車站；從茨坪通往吉(2)井遂線：從茨坪往遂川至贛州，與廣東連平或南雄連接；從茨坪往橫店至湖南桂東，與郴州連接。(3)井新線：從茨坪經(jīng)龍市至永新火車站，與浙贛鐵路連接；從茨坪經(jīng)龍市與湖南炎陵縣至茶陵火車站，與京廣、浙贛鐵專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第34頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)2005年1月22日，我國(guó)首條通達(dá)國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)和革命圣地的高速公路——泰井高速公路通車試運(yùn)營(yíng)，起于泰和縣南源垅，止于井岡山廈坪鎮(zhèn)，設(shè)連接線至茨坪，主線全長(zhǎng)約62公里，連接線長(zhǎng)約20.6公里。如今，從泰和驅(qū)車到井岡山茨坪，只需短短1小時(shí)。泰井高速東接贛粵高速公路(贛粵高速于2005年12月全線貫通)。主要依托京九鐵路井岡山站(泰和站)和吉安站，從分文鐵路接轉(zhuǎn)浙贛線或京廣線的永新站也可以成為輔助依托。茨坪距離井岡山站114公里，離吉安站130公里，離永新站110公里。規(guī)劃中的株(州)吉(安)鐵路橫穿境內(nèi)，并將在新城區(qū)廈坪鎮(zhèn)設(shè)站。隨著吉衡鐵路在井岡山境內(nèi)路段的即將建成，井岡山的交通狀況將更為便利。從這些地方出發(fā)到井岡山都很方便。1.南昌機(jī)場(chǎng)：距離井岡山約300公里，可由南昌乘公共汽車或乘火車至吉安換公共汽車上井岡山。2.贛州機(jī)場(chǎng)：距離井岡山約180公里，可由贛州乘公共汽車上井岡山。3.井岡山機(jī)場(chǎng)(泰和境內(nèi)):距離井岡山約80公里，可由泰和乘公共汽車上井岡山，但目前僅開(kāi)通北京一泰和線。井岡山目前的旅游接待設(shè)施配套極不完善，接待能力不足，旅游產(chǎn)品亟待升級(jí)，景區(qū)形象需要提升。由于景區(qū)目前交通主要依托公路和鐵路，整體上仍然不太便利，一定程度上影響了井岡山市的旅游業(yè)發(fā)展。有利因素則是，交通的改善得到當(dāng)?shù)卣臉O大重視，交通狀專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第35頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)況很快將得到改善。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第36頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)中信公司是中國(guó)在實(shí)行對(duì)外開(kāi)放中的一個(gè)窗口。中信公司自成立以來(lái)，按照國(guó)家的法律法規(guī)和方針政策，堅(jiān)持開(kāi)拓創(chuàng)新，通過(guò)吸收和運(yùn)用外資，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，采用國(guó)際上先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)方式和管理方法，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域中進(jìn)行了卓有成效的探索，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益，在國(guó)內(nèi)外樹(shù)立了良好的信譽(yù)，為國(guó)家的改革開(kāi)放事業(yè)作出了重大貢獻(xiàn)。因此，中信集團(tuán)介入本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，可以其已有的強(qiáng)大品牌影響力，給投資者帶動(dòng)極大的信心和鼓勵(lì)。中信公司現(xiàn)已成為具有較大規(guī)模的國(guó)際化大型跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)。中信公司目前擁有44家子公司(銀行),其中包括設(shè)在香港、美國(guó)、加2004年底，中信公司的總資產(chǎn)為7,014.11億元；當(dāng)年凈利潤(rùn)為17.82作為中國(guó)中信集團(tuán)公司的全資子公司——中信深圳(集團(tuán))公司目前總資產(chǎn)逾60億元，是深圳市的AAA企業(yè)和深圳市文明單位。由于本項(xiàng)目為一投資多達(dá)二十億之多的大型項(xiàng)目，強(qiáng)大的資金優(yōu)勢(shì)是其專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第37頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)自2000年起，中信深圳集團(tuán)根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的需要，高科技為先導(dǎo)”的發(fā)展戰(zhàn)略，形成了多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。通過(guò)近兩年來(lái)在泛珠江三角洲區(qū)域性開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)建設(shè)的實(shí)踐，中信深圳集團(tuán)投資56億元打造長(zhǎng)沙城市名片——長(zhǎng)沙中信新城，投資20億元建成的中信城市廣場(chǎng)成為華南地區(qū)規(guī)模最大、品位最高的購(gòu)物中心，投資10的項(xiàng)目，成功突破了傳統(tǒng)的項(xiàng)目建設(shè)模式，探索出區(qū)域連片開(kāi)發(fā)的新多年來(lái)中信(深圳)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、休閑產(chǎn)業(yè)等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于產(chǎn)業(yè)資源的整合、營(yíng)運(yùn)和管理可謂游刃有余，而這些經(jīng)驗(yàn)對(duì)于區(qū)域性的整體開(kāi)發(fā)和城市運(yùn)營(yíng)無(wú)疑是最有價(jià)值的無(wú)形資產(chǎn)。本項(xiàng)目正是帶有區(qū)域開(kāi)發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目，中信集團(tuán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目成功的重要保障。中國(guó)中信集團(tuán)公司(簡(jiǎn)稱中信公司)是中國(guó)改革開(kāi)放的總設(shè)計(jì)師鄧小平親自倡導(dǎo)和批準(zhǔn)，由前國(guó)家副主席榮毅仁于1979年10月4日創(chuàng)信公司目前擁有44家子公司(銀行),其中包括設(shè)在香港、美國(guó)、加表處。中信公司的業(yè)務(wù)主要集中在金融、實(shí)業(yè)和其它服務(wù)業(yè)領(lǐng)域。在中信公司成立5周年時(shí)，鄧小平為中信公司題詞：“勇于創(chuàng)新專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第38頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)多作貢獻(xiàn)”;中信公司成立20周年時(shí)，中共中央總書(shū)記、國(guó)家主席江澤民為中信公司題詞：“開(kāi)拓創(chuàng)新勤勉奮發(fā)辦好中信”。因此，中信集團(tuán)顯赫的品牌和信用效應(yīng)、健全成熟的資本運(yùn)作體系、以及國(guó)內(nèi)外強(qiáng)大的政、企關(guān)系資源，對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)、無(wú)疑專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第39頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)第七章項(xiàng)目用地條件分析及評(píng)價(jià)井岡山市位于江西省西南部，地處湘贛兩省交界的羅宵山脈中段。東連泰和縣，南臨遂川縣，西靠湖南省炎陵縣和茶陵縣，北接永新縣，是江西省西南部的門(mén)戶。井岡山風(fēng)景名勝區(qū)分布于井岡山市域中部，以茨坪為中心。面積333平方公里。319國(guó)道貫穿于風(fēng)景區(qū)，至南昌370公里，至吉安130公里，至泰和114公里，至遂川88公里，至炎陵100公里，至茶陵185公里。該項(xiàng)目位于井岡山市茨坪鎮(zhèn)梨坪，處于整個(gè)風(fēng)景區(qū)的中心地帶。井岡山屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)偏西，夏季為東南風(fēng)。由于多山和地形變化復(fù)雜，降水和光照差異較大，形成“同山不同季，十里不同天”的氣候特征。溫℃年平均日照1500小時(shí)平均霧日霜期降水日度80%左右氣溫年度變化呈單峰型，以夏季最高，冬季最低，秋季略高于春季，最熱月平均氣溫在30℃以下。但受海拔高度的影響，山上上下差坪(海拔848米)為例，歷年7月平均氣溫為24.0℃,比遂川、泰和、25℃的機(jī)率為30%,80%的年份最熱月的平均溫度在24.5℃以下，極端最高氣溫僅34.8℃。所以，井岡山夏季涼爽，是理想的避暑勝地。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第40頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)河流源頭注入地市域境內(nèi)長(zhǎng)集水面積河面平均平均年流名稱度(公里)(平方公里)(米)量(m3/拿山河黃洋界、金獅面贛江行洲河五指山、平水山仙水河湖南省白沙江遂川縣右江大旺水嚴(yán)嶺嶂、梨坪龍江河黃洋界西麓拐湖西北永新縣鄭溪黃洋界風(fēng)車口東麓永新縣中一條源頭支線橫穿本項(xiàng)目地塊，起于水口，止于蛤蟆落井。1.井岡沖水庫(kù)中型水庫(kù)，位于主峰北下。集雨面積48平方公里，總庫(kù)容18702.羅浮水庫(kù)中型水庫(kù)，位于羅浮西北面的峽谷中。上游集雨面積54平方公里，總庫(kù)容1336萬(wàn)立方米。3.南山水庫(kù)小(二)型水庫(kù)，位于茨坪南山南面。集雨面積7.14平方公里，總庫(kù)容44萬(wàn)立方米。井岡山地勢(shì)西高東低，西南至東面走向。山體中上部亙連著數(shù)座峰巒，大部分海拔在千米以上，最高峰為江西坳，海拔1841米。茨坪鎮(zhèn)海拔842米。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第41頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)山體的地質(zhì)構(gòu)造屬于前震旦紀(jì)與震旦紀(jì)之前的呂梁運(yùn)動(dòng)興起，距今有32億年。主要地層構(gòu)成為古生代前泥盆紀(jì)變質(zhì)巖。中上泥盆紀(jì)陸石炭紀(jì)的海陸交替砂石巖。砂泥質(zhì)的不純石炭巖和中生代侏羅紀(jì)的湖谷盆地和河成階地。構(gòu)造侵蝕性中低山，主要集中在風(fēng)景區(qū)中部偏西南地區(qū)，海拔多在1200米以上，一般切割顯著,巖壁陡峭，山嶺疊嶂，山勢(shì)雄險(xiǎn)。構(gòu)造剝蝕性丘陵，主要分布在單斜坡的基部地帶與盆丘陵，丘陵地相對(duì)高度在50~80米，坡度在15~30度之間。堆積河谷盆地和河成階地，分布在侵蝕性中低山和丘陵之間，山間盆地主要集沿。一級(jí)階地距現(xiàn)河床約3~5米，二級(jí)階地距現(xiàn)河床約10~25米。階地該項(xiàng)目所處地塊四周以構(gòu)造侵蝕性山地為主，最高海拔有1001.44米。規(guī)劃開(kāi)發(fā)地塊主要以構(gòu)造剝蝕性丘陵、堆積河谷盆地和河成階地為主，海拔均在850米以上，落差達(dá)50米以上。因此項(xiàng)目平整土地的土方工程量巨大。井岡山所處自然地理環(huán)境優(yōu)越，植物資源豐富。但是項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)地塊因?yàn)橹氨桓脑鞛椴鑸@，所以整個(gè)項(xiàng)目地塊的植被除四周高山被毛竹覆蓋之外，其它的地方都是現(xiàn)有的茶樹(shù)。針對(duì)井岡山風(fēng)景名勝區(qū)的保護(hù)開(kāi)發(fā)，井岡山市規(guī)劃局特根據(jù)井岡山的具體情況制定了《井岡山市風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》,其中涉及本項(xiàng)(一)規(guī)劃指導(dǎo)思想和規(guī)劃原則1.規(guī)劃指導(dǎo)思想深入分析和掌握風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的景觀內(nèi)涵和結(jié)構(gòu)特征，揭示其社專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第42頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)展示；重點(diǎn)突出“中國(guó)革命的搖籃”與“自然山水風(fēng)光”相融合的綜合性景觀資源特征；在全面保護(hù)風(fēng)景名勝區(qū)人文和自然景觀的基礎(chǔ)上，全面發(fā)揮風(fēng)景名勝區(qū)的功能和作用；最總實(shí)現(xiàn)風(fēng)景名勝區(qū)的環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。2.規(guī)劃原則(1)樹(shù)立保護(hù)第一的思想。(2)突出景觀主體。(3)保持人文景點(diǎn)的固有風(fēng)貌。(4)豐富游覽方式及游覽信息量。(5)科學(xué)界定風(fēng)景名勝區(qū)范圍，合理分區(qū)。(6)進(jìn)一步完善風(fēng)景名勝區(qū)各職能系統(tǒng)。(7)注重生態(tài)環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)協(xié)調(diào)。3.規(guī)劃年限(1)近期：2005～2010年(2)遠(yuǎn)期：2011～2020年1.規(guī)劃目標(biāo)成為一流水準(zhǔn)、高品味的國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，并積極申報(bào)世界2.游人容量(1)風(fēng)景區(qū)的日游人容量為25000人次。(2)風(fēng)景區(qū)的年游人容量為825萬(wàn)人次。3.風(fēng)景區(qū)人口規(guī)模預(yù)測(cè)(1)游人規(guī)模預(yù)測(cè)2010年的年游人規(guī)模為200萬(wàn)人次；2020年的年游人規(guī)模為325(2)服務(wù)職工規(guī)模預(yù)測(cè)近期服務(wù)職工規(guī)模為4100人，遠(yuǎn)期為6670人。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第43頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)(3)居民人口規(guī)模預(yù)測(cè)風(fēng)景區(qū)現(xiàn)有居民人口總數(shù)為11092人，居住人口密度小于50人/平方公里，因此按規(guī)范不測(cè)定風(fēng)景區(qū)的居民容量。4.生態(tài)分區(qū)(Ⅱ)生態(tài)不利區(qū)：風(fēng)景區(qū)的幾個(gè)主要的居民聚居地和新城區(qū)至茨坪的一級(jí)公路區(qū)段。(梨坪屬于生態(tài)不利區(qū))(2)生態(tài)穩(wěn)定區(qū)：風(fēng)景區(qū)的其他游人所及地帶。(圖)生態(tài)有利區(qū)：風(fēng)景區(qū)內(nèi)高路險(xiǎn)、人跡罕至地帶。5.生態(tài)措施(1)生態(tài)不利區(qū)：應(yīng)盡快恢復(fù)周邊的植被；居民的生活污水應(yīng)通過(guò)合理的污水處理設(shè)施進(jìn)行處理，徹底杜絕污染源的產(chǎn)生。(2)生態(tài)穩(wěn)定區(qū)：風(fēng)景區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施建設(shè)必須經(jīng)過(guò)詳細(xì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)，(3)生態(tài)有利區(qū)：以保證現(xiàn)有自然生態(tài)為主。1.風(fēng)景區(qū)分區(qū)及結(jié)構(gòu)規(guī)劃井岡山風(fēng)景名勝區(qū)劃分為“十一區(qū)”——十一大景區(qū)、“一中心”——接待服務(wù)中心。各大景區(qū)圍繞接待服務(wù)中心呈序號(hào)景區(qū)名稱面積(平方公里1.十一大景區(qū)茨坪中心景區(qū)黃洋界景區(qū)龍?zhí)毒皡^(qū)茅坪景區(qū)主峰景區(qū)湘洲景區(qū)筆架山景區(qū)桐木嶺景區(qū)龍市景區(qū)朱砂沖景區(qū)鵝嶺景區(qū)專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第44頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)2.接待服務(wù)中心茨坪一梨坪旅游鎮(zhèn)2.風(fēng)景區(qū)布局(1)對(duì)外交通風(fēng)景區(qū)有三個(gè)出入口：從東北方向經(jīng)井岡山市新城區(qū)進(jìn)入是風(fēng)景區(qū)的主要出入口；從西北方向的龍市鎮(zhèn)進(jìn)入為輔助出入口；從東南方(2)內(nèi)部交通風(fēng)景區(qū)的內(nèi)部交通主要以游覽公路為骨架，以局部的游覽步道以即319國(guó)道(茨坪至新城)、井隧省級(jí)公路(茨坪至黃地),以及其(3)景觀布局風(fēng)景區(qū)以茨坪中心景區(qū)為景觀核心，以五個(gè)重要景區(qū)(黃洋界景個(gè)輔助景區(qū)(湘洲景區(qū)、桐木嶺景區(qū)、龍市景區(qū)、朱砂沖景區(qū)、鵝嶺景區(qū))為輔助游覽區(qū)。(4)游覽設(shè)施配置風(fēng)景區(qū)的游覽設(shè)施以茨坪-梨坪旅游鎮(zhèn)為接待服務(wù)中心，在風(fēng)景區(qū)內(nèi)另設(shè)一處旅游村(茅坪)、兩處旅游點(diǎn)(白竹園、行洲)作為補(bǔ)充。村莊建設(shè)改造，按旅游村規(guī)模建設(shè)一定的游覽設(shè)施。在仙口小三峽則結(jié)合水電站建設(shè)形成一定規(guī)模的旅游度假村。(5)居民布局風(fēng)景區(qū)內(nèi)的居民布局形式以維持現(xiàn)狀為主。對(duì)于茨坪-梨坪兩地，因?yàn)樽鳛槁糜捂?zhèn)用地，加上井岡山市行政中心外遷，因而可適當(dāng)考慮搬遷部分居民到井岡山市新城區(qū)。茨坪-梨坪旅游鎮(zhèn)屬于三級(jí)保護(hù)區(qū)。《井岡山市風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)1.企事業(yè)單位、游覽設(shè)施、交通設(shè)施基礎(chǔ)工程設(shè)施均須進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃和設(shè)計(jì)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后嚴(yán)格按照規(guī)劃實(shí)施。2.詳細(xì)規(guī)劃必須符合總體規(guī)劃精神，建設(shè)風(fēng)貌必須與風(fēng)景環(huán)境相協(xié)調(diào)，基礎(chǔ)工程設(shè)施必須符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范和滿足環(huán)保要求。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第45頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)1.嚴(yán)格保護(hù)現(xiàn)有的歷史文物建筑，定期修繕，保持原有的風(fēng)貌。2.保護(hù)有特點(diǎn)的民居、村寨和鄉(xiāng)土建筑及其風(fēng)貌，尤其是客家建筑。3.風(fēng)景區(qū)內(nèi)的各類新建筑，應(yīng)服從風(fēng)景環(huán)境的整體需求，不得與大自然爭(zhēng)高低，在人工與自然協(xié)調(diào)融合的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造建筑景觀和景點(diǎn)。4.建筑布局與相地立基，均應(yīng)因地制宜，充分順應(yīng)和利用原有地形，盡量減少對(duì)原有地物與環(huán)境的損傷與改造。5.嚴(yán)禁建造與風(fēng)景游覽無(wú)關(guān)的建筑。不準(zhǔn)使用缺少自然氣息的建筑以2~3層為主，茨坪最高不超過(guò)5層，其他景區(qū)不得超過(guò)4層。風(fēng)景區(qū)內(nèi)近期承擔(dān)15000張旅宿床位設(shè)置，遠(yuǎn)期承擔(dān)17000張旅游覽設(shè)施名稱近期床位數(shù)遠(yuǎn)期床位數(shù)茨坪-梨坪旅游鎮(zhèn)茨坪片區(qū)梨坪片區(qū)茅坪旅游村白竹園旅游點(diǎn)行洲旅游點(diǎn)其中，旅游鎮(zhèn)梨坪片區(qū)的設(shè)施配置有：車站、停車場(chǎng)、修理站、加油站、各級(jí)餐廳、商業(yè)設(shè)施、娛樂(lè)保健設(shè)施、旅宿設(shè)施等。1.道路交通促成泰井鐵路的快速建成，形成連接京九線的交通主結(jié)構(gòu)。規(guī)劃將319國(guó)道北移至廈白公路，打通連至湖南炎陵地二級(jí)公路，提升景勢(shì)。規(guī)劃在梨坪設(shè)置旅游汽車站，在各處景點(diǎn)位置設(shè)置停車場(chǎng)，其中在梨坪設(shè)置15000平方米的停車場(chǎng)。2.梨坪基礎(chǔ)工程規(guī)劃專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第46頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)單位額度用水量預(yù)測(cè)污水量預(yù)測(cè)M3/日消防系統(tǒng)污水處理站規(guī)模M3/日供電負(fù)荷預(yù)測(cè)3.經(jīng)濟(jì)發(fā)展引導(dǎo)規(guī)劃茨坪-梨坪旅游鎮(zhèn)主營(yíng)第三產(chǎn)業(yè)，配營(yíng)第二產(chǎn)業(yè)，限營(yíng)第一產(chǎn)業(yè)。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第47頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)帶，便于接受這三大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射，同時(shí)也利于三大區(qū)域給井岡山發(fā)展帶來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇。因此，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)占有“天時(shí)、井岡山是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市和國(guó)家4A級(jí)旅游區(qū)。其中黃洋界、茅坪八角樓以及被載入百元人民幣背景圖案的井岡山主峰享譽(yù)全球，龍樹(shù)種、棲息林海的珍禽異獸，這一切使這塊紅土地更具魅力。井岡山是中國(guó)革命的搖籃，是國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，光輝的革命歷史與壯麗的山河交相輝映，構(gòu)成井岡山得天獨(dú)厚的紅綠旅游文化。它集人文景觀和自然景觀于一身，具有極高的生態(tài)旅游價(jià)值和開(kāi)發(fā)利用價(jià)值，目前已形成國(guó)內(nèi)著名的“政治名山”。項(xiàng)目用地規(guī)模較大，面積達(dá)113.39萬(wàn)平方米，有利于整體規(guī)劃開(kāi)發(fā)，有助于打造項(xiàng)目精品，樹(shù)立企業(yè)品牌。同時(shí)也使得該項(xiàng)目在區(qū)域根據(jù)《井岡山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》,梨坪屬于茨坪-梨坪旅游接待鎮(zhèn)，處于整個(gè)風(fēng)景區(qū)的核心位置。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目主要以專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第48頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)規(guī)劃背景下，擬將建成具有國(guó)際水準(zhǔn)的國(guó)內(nèi)一流旅游接待基地、會(huì)議本項(xiàng)目的建成將提高井岡山旅游接待設(shè)施的檔次，提升井岡山市決定了本項(xiàng)目必將成為全國(guó)最具影響力和示范作用的標(biāo)志性紅色旅游該項(xiàng)目的政策優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：1.我國(guó)關(guān)于大力發(fā)展紅色旅游的相關(guān)政策使得近幾年紅色旅游發(fā)展迅速，全國(guó)著名的紅色旅游景區(qū)客流量急劇上漲，井岡山是其中的代表之一。2.中央關(guān)于“反哺革命老區(qū)”的政策使得該項(xiàng)目聚集各方利好因素，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了巨大的便利。中信深圳(集團(tuán))公司集聚了人才、資金、技術(shù)、公共關(guān)系等優(yōu)勢(shì)和豐富的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)。中信的品牌效應(yīng)是本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。井岡山市的交通目前主要依托公路交通。過(guò)境的鐵路尚未建成開(kāi)通，最近的火車站距離茨坪130公里，而最近的井岡山機(jī)場(chǎng)距離茨坪有80公里，且僅開(kāi)通北京——泰和一條航線。雖然國(guó)家政策的扶持使得井岡山的交通狀況日益改善，但是目前的交通狀況是影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的因素之一。井岡山市目前的配套設(shè)施及其落后，不能滿足游客的需要。而梨坪基本上是一片荒蕪之地，故該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)還得從最基本的設(shè)施配套著手，從無(wú)到有，建立一座“井岡新城”,難度很大。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第49頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)不夠等原因，是提高該項(xiàng)目認(rèn)知度的主要障礙。雖然隨著井岡山的發(fā)展，上述情況能夠得到逐步緩解，但是人們對(duì)該項(xiàng)目整體形象的認(rèn)識(shí)就目前而言，井岡山市場(chǎng)甚至整個(gè)江西省顯然都不能支撐該項(xiàng)目，其目標(biāo)市場(chǎng)瞄準(zhǔn)了周邊發(fā)達(dá)省市乃至國(guó)內(nèi)外的高端市場(chǎng)。因此，該片區(qū)的前期推廣難度較大、成本較高，市場(chǎng)有待培育和引導(dǎo)。近年來(lái)，我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展迅速，而“紅色旅游”因?yàn)榈玫絿?guó)家政策的支持，其發(fā)展更是迅猛。全國(guó)旅游業(yè)的大好形式帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的突飛猛進(jìn)，而旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的旅游地產(chǎn)雖然在我國(guó)是新興產(chǎn)業(yè)，卻也得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。目前，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)還處于完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)下，勢(shì)力雄厚的企業(yè)乘機(jī)可以迅速發(fā)展占領(lǐng)市場(chǎng)。(二)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為項(xiàng)目培養(yǎng)了可觀的潛在需求我國(guó)在2003年人均GDP跨越了1000美元門(mén)檻，2005年超過(guò)了國(guó)旅游市場(chǎng)形態(tài)也從低端的觀光旅游向休閑度假市場(chǎng)發(fā)展。這意味著該項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)日漸活躍，其需求市場(chǎng)潛力可觀。該項(xiàng)目不能類同于普通項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，也不能與發(fā)達(dá)城市的綜合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相比。該項(xiàng)目與瑞士達(dá)沃斯以及國(guó)內(nèi)海南博鰲等案例有相似之處，均屬于引導(dǎo)型的區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，具有高度前瞻性。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第50頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)(一)國(guó)內(nèi)紅色旅游產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)與井岡山齊名的國(guó)內(nèi)紅色旅游景區(qū)還有如延安、韶山、瑞金等地，這些地方均有可能開(kāi)發(fā)出具有自身特色的紅色旅游產(chǎn)品，則在市場(chǎng)上引起了相互競(jìng)爭(zhēng)。(二)國(guó)內(nèi)相同功能產(chǎn)品的分流運(yùn)動(dòng)五大功能均能在國(guó)內(nèi)找到相似產(chǎn)品，而且存在市場(chǎng)背景和產(chǎn)品比該項(xiàng)目更成熟的可能。因此，在單項(xiàng)功能產(chǎn)品上引起的客源分流則是項(xiàng)目的潛在挑戰(zhàn)。專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第51頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)第九章目標(biāo)客戶分析及定位市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一切投資行為都是以滿足特定目標(biāo)客戶為前提的，只有找到相應(yīng)的目標(biāo)客戶群，并深入的研究目標(biāo)客戶的個(gè)人屬性、此本章節(jié)的主要任務(wù)在于準(zhǔn)確的掌握井岡山目標(biāo)客戶的需求信息，把握游客的消費(fèi)特點(diǎn)與消費(fèi)趨勢(shì)，為產(chǎn)品的綜合定位、目標(biāo)市場(chǎng)的篩選、功能結(jié)構(gòu)的確定等提供詳細(xì)準(zhǔn)確的依據(jù)。以下是我們對(duì)井岡山旅游局提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選、分析后，得到的對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有利的信息，并通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的分析去掌握需求市場(chǎng)的特點(diǎn)并預(yù)測(cè)需求市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，以便為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供依據(jù)。錯(cuò)誤：引用源未找到>分析：隨著受高等教育的人口比例不斷增加，在不斷接受外來(lái)文化的影響下，人們對(duì)產(chǎn)品的品位和檔次要求也越來(lái)越高。特別是對(duì)具有深厚文化內(nèi)涵與革命搖籃的井岡山風(fēng)景區(qū)更需要一定的知識(shí)結(jié)構(gòu)與文化水平才能體會(huì)到其中的樂(lè)趣，這就要求我們?cè)诋a(chǎn)品的設(shè)計(jì)方面要推出更具匠心、更具有特色、更具高品位的產(chǎn)品。(二)年齡：中老年人憶苦思甜、不忘過(guò)去；青少年學(xué)習(xí)歷史，展望未來(lái)錯(cuò)誤：引用源未找到專業(yè)+服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第52頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)同致行顧問(wèn)>分析：年齡在36—55歲之間的市民出游的比例最高，因此在本項(xiàng)目未來(lái)的設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)考慮到年齡層次的受重