房地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目宣揚(yáng)方案1，立項(xiàng)〔1〕、項(xiàng)目狀況〔2〕、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地狀況調(diào)查〔3〕、市場(chǎng)必需求和競(jìng)爭(zhēng)分析?！?〕、成本估算〔5〕、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織結(jié)構(gòu)形式和研究〔6〕、開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售計(jì)劃〔7〕、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析〔8〕、結(jié)論及建議注：市場(chǎng)必需求推測(cè)的方法A、定性推測(cè)法B、定量推測(cè)法初步可行性研究的內(nèi)容初步可行性研究又稱“預(yù)可行性研究〞，內(nèi)容如下〔1〕、初步可行性研究的角度與方法〔2〕、識(shí)別各種限制條件2，規(guī)劃定位——宏觀的和微觀的區(qū)位調(diào)查、分析與選擇；定性——開(kāi)發(fā)內(nèi)容和主題的分析與選擇；定量——開(kāi)發(fā)規(guī)?！步ㄔO(shè)規(guī)模與投資規(guī)模〕的分析與選擇地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃制定委托專業(yè)建筑制定公司是地產(chǎn)專業(yè)化方向的一大進(jìn)步。但由于商業(yè)項(xiàng)目的高度專業(yè)化要求，其建筑的規(guī)劃制定應(yīng)選擇專長(zhǎng)于商業(yè)項(xiàng)目制定的專業(yè)公司。也就好比醫(yī)院都是專業(yè)機(jī)構(gòu)，但牙醫(yī)不會(huì)接生，產(chǎn)科醫(yī)生不會(huì)拔牙一樣，商業(yè)制定公司同體育設(shè)施、酒店設(shè)施的制定一樣，必需有專長(zhǎng)的專業(yè)制定院。在市場(chǎng)不成熟，開(kāi)發(fā)商沒(méi)經(jīng)驗(yàn)的上一代產(chǎn)品制定中，少有追求專業(yè)特長(zhǎng)的制定師篩選，多數(shù)委托一般制定公司。收費(fèi)的優(yōu)惠、制定外觀的新奇成為主要合計(jì)。而商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能開(kāi)發(fā)仍停留在空洞的高適應(yīng)性，及八十年代開(kāi)始的大型百貨店加室內(nèi)步行街的做法。專業(yè)化中的專業(yè)化是整個(gè)建筑行業(yè)的趨勢(shì)。浦東那些超高層、鋼結(jié)構(gòu)、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際公司擔(dān)綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特別結(jié)構(gòu)要求的構(gòu)筑物也必需世界級(jí)的專業(yè)工程公司把關(guān)；高科技類的生態(tài)智能建筑必必需由Transsolar這樣的專業(yè)智能公司來(lái)制定。商業(yè)項(xiàng)目假設(shè)要與國(guó)際接軌，也必必需走專業(yè)化中的專業(yè)化道路。在此次法國(guó)MAPIC上，中國(guó)項(xiàng)目獲獎(jiǎng)?wù)f明中國(guó)項(xiàng)目的專業(yè)水準(zhǔn)開(kāi)始得到國(guó)際業(yè)界的認(rèn)可。功能與形式的平衡大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)疑都是城市的重點(diǎn)項(xiàng)目，除了滿足城市的購(gòu)物必需求外，也必需合計(jì)城市建設(shè)的景觀要求。成為城市地標(biāo)、時(shí)代的名片，不僅僅是政府的要求，也成為了開(kāi)發(fā)商潛意識(shí)的追求目標(biāo)。綜觀這一代大型MALL的開(kāi)發(fā)，在產(chǎn)品形態(tài)中和制定傾向中存在的顯然問(wèn)題就是過(guò)分追求規(guī)模和檔次，項(xiàng)目規(guī)劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過(guò)分注重商業(yè)地產(chǎn)視覺(jué)形象上的標(biāo)新立異。許多項(xiàng)目的規(guī)模之巨、形象上的驚世駭俗可與國(guó)家級(jí)的地標(biāo)項(xiàng)目比美。但國(guó)家項(xiàng)目由政府買單，與項(xiàng)目直接的收益回報(bào)無(wú)關(guān)，有時(shí)長(zhǎng)期的國(guó)家形象與旅游收入更重要，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過(guò)后，理性的思索將使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的功能與形式達(dá)到更合理的平衡。其實(shí)，隨著商業(yè)地產(chǎn)操作的專業(yè)化，商業(yè)項(xiàng)目與體驗(yàn)消費(fèi)的整合化，商業(yè)制定所面臨的復(fù)雜性、挑戰(zhàn)性前所未有地加大。關(guān)于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內(nèi)解決人、車、貨、物流的合理組織，制定師既要以專業(yè)技術(shù)手段滿足不同商家及統(tǒng)一物業(yè)的要求，又必需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面制定?？沙掷m(xù)發(fā)展的空間作為郊區(qū)類型的Mall，特別是一站式消費(fèi)的大型商業(yè)，其交通可達(dá)性必以私家車為主。機(jī)動(dòng)車的交通組織和停放成為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。但因整個(gè)中國(guó)處在開(kāi)放的探究與經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)過(guò)程中，缺乏有長(zhǎng)遠(yuǎn)指導(dǎo)意義的規(guī)范。目前的Mall項(xiàng)目普遍缺少適應(yīng)長(zhǎng)期發(fā)展所必需的交通與停車條件。首先，政府的規(guī)范只能滿足目前的消費(fèi)水準(zhǔn)和汽車擁有量水平，中國(guó)的單位平米停車標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐洲商業(yè)設(shè)施停車標(biāo)準(zhǔn)。其次，中國(guó)的機(jī)動(dòng)車擁有量處于一個(gè)急速增長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)過(guò)程中。北京市目前320萬(wàn)輛機(jī)動(dòng)車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠(yuǎn)景規(guī)劃發(fā)展到700萬(wàn)輛機(jī)動(dòng)車的設(shè)想，不但要靠城市擴(kuò)路修橋來(lái)支持，也必需要在商業(yè)設(shè)施的制定中有所體現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在選址方面，應(yīng)盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐，城市快速干道的聯(lián)系也是私家車為主購(gòu)物流的必要條件。而在商業(yè)設(shè)施自身停車的制定中則應(yīng)合計(jì)足夠的發(fā)展空間，在有限的建設(shè)面積控制條件下，機(jī)械化停車也不失為一種可能性，但除層高應(yīng)預(yù)留足夠外，出入口的計(jì)算，停車總量的計(jì)算應(yīng)留有足夠余量。在汽車社會(huì)或郊區(qū)購(gòu)物時(shí)代，交通方式是制約商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。結(jié)合體驗(yàn)消費(fèi)制定隨著體驗(yàn)消費(fèi)的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動(dòng)被融合到商業(yè)設(shè)施的制定中，最為特別的是表演空間與休閑廣場(chǎng)。在目前幾乎所有的大型商業(yè)設(shè)施中，無(wú)論是原有的還是新建的，一項(xiàng)常年不懈的活動(dòng)就是在門前的廣場(chǎng)上或在室內(nèi)的中庭里搞促銷活動(dòng)，形式包括時(shí)裝表演、抽獎(jiǎng)、文藝表演，甚至嘉賓對(duì)話等。這一類型的活動(dòng)已成為商業(yè)活動(dòng)必不可少的一部分，而在建筑的制定中少有合計(jì)，商場(chǎng)主要出入口的人流經(jīng)常為活動(dòng)的人群所困。為適應(yīng)這一趨勢(shì)，有些發(fā)展獨(dú)立設(shè)置了表演區(qū)域和與購(gòu)物人流不在同一水平面。如深圳龍崗商業(yè)中心和北京王府井的富陽(yáng)廣場(chǎng)。另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的必需要，發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)的美國(guó)建筑師Portman提出了共享空間的概念。在引進(jìn)休閑功能的商業(yè)項(xiàng)目中，發(fā)揮這一主題，創(chuàng)造各種各樣的休閑空間成為時(shí)尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣。2.求房產(chǎn)項(xiàng)目推介會(huì)方案謝謝房地產(chǎn)推介會(huì)策劃方案產(chǎn)品推介會(huì)是開(kāi)發(fā)公司和客戶互動(dòng)交流的最好平臺(tái)，在房產(chǎn)銷售過(guò)程非常重要。它對(duì)促進(jìn)樓盤的銷售和擴(kuò)大樓盤的品牌知名度、美譽(yù)度起著不可替代的作用。本次產(chǎn)品推介會(huì)主要基于以下兩點(diǎn)：1.樹(shù)立產(chǎn)品形象；2.產(chǎn)品推案及銷售的必需要；一、活動(dòng)目的1.讓客戶更加深入地了解本案，強(qiáng)化已購(gòu)或已定客戶的信心，消除持幣觀望者的顧慮；2.通過(guò)本次產(chǎn)品推介會(huì)贏得客戶的口碑，促進(jìn)本案的銷售；3.展示和提升本案的品牌知名度和美譽(yù)度；二、活動(dòng)主題城市建設(shè)與生態(tài)住宅發(fā)展研討會(huì)暨產(chǎn)品推介會(huì)三、主辦單位四、活動(dòng)時(shí)間五、活動(dòng)地點(diǎn)外商活動(dòng)中心〔待定〕六、活動(dòng)規(guī)模說(shuō)明：綜合合計(jì)到活動(dòng)的整體效果、費(fèi)用支出、到會(huì)人員數(shù)量、現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造等因素，150—200人規(guī)模較為理想。七、與會(huì)部門、機(jī)構(gòu)和人員八、活動(dòng)內(nèi)容九、活動(dòng)流程十、活動(dòng)氣氛的營(yíng)造1.橫幅：活動(dòng)地點(diǎn)及售樓處四周拉橫幅，引起關(guān)注。2.高空氣球：活動(dòng)地點(diǎn)周邊布高空氣球。3.彩虹門：活動(dòng)地點(diǎn)周邊布彩虹門。4.報(bào)紙稿：在11月下旬的報(bào)紙上公布消息。5.邀請(qǐng)函：發(fā)函邀請(qǐng)已認(rèn)購(gòu)客戶和留下聯(lián)系方式的潛在客戶，以及華客會(huì)會(huì)員。十一、宣揚(yáng)媒體的配合(1)具體要求：盡可能吸引顧客的眼球，并告知說(shuō)明會(huì)的具體時(shí)間、地點(diǎn)以及活動(dòng)內(nèi)容，最大限度的激發(fā)受眾的參加熱情。(2)媒介策略：①媒介選擇②公布時(shí)機(jī)③投放頻次(3)具體投放計(jì)劃公布時(shí)間公布媒體版面主訴求(4)其他形式媒介宣揚(yáng)：①售樓處周邊橫幅等的懸掛。②DM或聯(lián)系既有客戶及有聯(lián)系方式的客戶。(1)具體要求：要盡量營(yíng)造出活動(dòng)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的熱烈氣氛，(2)媒介策略：3.經(jīng)費(fèi)預(yù)算：品名預(yù)算〔元〕品名預(yù)算〔元〕會(huì)場(chǎng)租用邀請(qǐng)函抽獎(jiǎng)券、抽獎(jiǎng)箱彩虹門禮儀小姐8人1600盆花現(xiàn)場(chǎng)簽約優(yōu)惠獎(jiǎng)5個(gè)條幅政府要員禮品4份高空氣球媒體單位電子臺(tái)歷/文具套裝主持人出場(chǎng)費(fèi)十三、前期準(zhǔn)備工作1.活動(dòng)方案建議。2.所有平面表現(xiàn)的制定方案。3.會(huì)場(chǎng)布置的制定方案。4.禮品制定方案建議。5.抽獎(jiǎng)券及抽獎(jiǎng)箱方案建議。6.主持人選定邀請(qǐng)、禮儀小姐邀請(qǐng)。7.邀請(qǐng)嘉賓及當(dāng)?shù)匦侣劽襟w記者。8.確定禮儀人員及服裝。9.活動(dòng)物/禮品的購(gòu)買。10.活動(dòng)拍照/攝像。11.邀請(qǐng)函的寄發(fā)。12.所有媒體的預(yù)訂。13.抽獎(jiǎng)券、抽獎(jiǎng)箱的制作。14.預(yù)約客戶邀請(qǐng)及現(xiàn)場(chǎng)簽約儀式客戶的指定。十四、活動(dòng)注意事項(xiàng)：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：〔一〕市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議〔二〕目標(biāo)客戶分析經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、〔三〕價(jià)格定位理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略〔四〕入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)〔五〕廣告策略廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控〔六〕媒介策略房策網(wǎng)媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算〔七〕推廣費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝〔營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等〕、印刷品〔銷售文件、售樓書等〕、媒介投放二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：〔一〕銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備〔二〕銷售代表培訓(xùn)〔三〕銷售現(xiàn)場(chǎng)管理〔四〕房號(hào)銷控管理〔四〕銷售階段總結(jié)〔五〕銷售廣告評(píng)估〔六〕客戶跟進(jìn)服務(wù)〔七〕階段性營(yíng)銷方案調(diào)整第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究，具體分析項(xiàng)目的銷售狀況、購(gòu)買人群、接受價(jià)位、購(gòu)買理由等。二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的具體了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆〞。三：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：項(xiàng)目再定位：依據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，依據(jù)市場(chǎng)必需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。五：項(xiàng)目銷售思路：〔一〕銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)?！捕持黝}思想的統(tǒng)一性。在廣告宣揚(yáng)上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。一個(gè)大主題可以分解為假設(shè)干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的?！踩巢僮魇址ǖ倪B貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣揚(yáng)間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。六：項(xiàng)目銷售策略：〔一〕項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指依據(jù)自身狀況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣還是等到封頂再開(kāi)始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是忙忙、倉(cāng)促上馬；是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說(shuō)等等。依據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：1、開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；3、你知道你的價(jià)格合適的目標(biāo)客戶；4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；7、已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略；8、制定合理的銷控表；9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；10、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；11、盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍；12、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市；13、其他外部條件也很合適?！捕稠?xiàng)目廣告宣揚(yáng)計(jì)劃當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)依據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采納不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！〔三〕銷售布暑房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售布暑應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期、開(kāi)盤期、強(qiáng)銷期、保溫期；防范銷售階段性問(wèn)題——如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。第四節(jié)：銷售策劃的原則。首先你要對(duì)全市的樓盤進(jìn)行調(diào)查、研究、取證，確定最終向北京、天津等城市推廣的項(xiàng)目是什么項(xiàng)目，比如說(shuō)是商業(yè)地產(chǎn)你就可以到這些城市去尋找異地代理商，然后支付代理費(fèi)就可以了，至于外地的投資客到你們縣城投資你可以利用政府當(dāng)?shù)氐恼邇?yōu)勢(shì)來(lái)吸引大批的房產(chǎn)投資客，比如政府有什么樣的免稅政策，開(kāi)發(fā)商有什么重大優(yōu)惠政策，購(gòu)房能不能執(zhí)行帶回報(bào)的方式等等，因?yàn)楫惖赝顿Y如果有回報(bào)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商等這樣對(duì)他們的投資更放心點(diǎn)，至于具體的方案細(xì)節(jié)的制定我們可以一起探討，我也是一名房產(chǎn)公司的策劃人員，我在上海修改了銷售方案得到了很好的效果了，希望個(gè)人一點(diǎn)看法對(duì)你有幫助。一、項(xiàng)目概要二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及資金構(gòu)成三、建設(shè)單位概況四、項(xiàng)目背景資源1〕綜述2〕宏觀背景3〕行業(yè)背景五、市場(chǎng)空間概述六、項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析七、項(xiàng)目STOW分析八、策略發(fā)展總定位1〕總體定位2〕項(xiàng)目主體功能定位3〕市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)板塊分析九、營(yíng)銷策略建議營(yíng)銷總策略促銷策略營(yíng)銷價(jià)格策略受眾策略目標(biāo)受眾分析項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位十、活動(dòng)宣揚(yáng)方案及預(yù)算依據(jù)前一階段的市場(chǎng)研究分析和工作總結(jié)，對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)作以下分析：〔一〕優(yōu)勢(shì)1、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)依據(jù)前期的客戶統(tǒng)計(jì)資料，客戶對(duì)項(xiàng)目的地段、戶型等認(rèn)知度較高，