房地產(chǎn)估價(jià)考試題

1、某宗土地總面積1000㎡，容積率為3，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為450元/㎡，現(xiàn)將容積率增加到5，求應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。2、為評(píng)估某商品住宅2002年10月24日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類(lèi)似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：A的成交價(jià)格：3700（元/平方米）B的成交價(jià)格：4200（元/平方米）C的成交價(jià)格：3900（元/平方米）A的成交日期：2002年5月24日B的成交日期：2002年8月24日C的成交日期：2002年9月24日A的交易情況：－2；B的交易情況：0；C的交易情況：＋1；A的交易情況：－3；B的交易情況：－1；；C的交易情況：＋2；該類(lèi)商品住宅2002年4月至10月的價(jià)格指數(shù)為（定基價(jià)格指數(shù)）：100，92.4，98.3，98.6，100.3，109.0，106.8用上述資料估算該商品住宅2002年10月24日的正常市場(chǎng)價(jià)格。3、某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開(kāi)發(fā)期為3年，貸款年利率為10%，銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的5.5%和8.5%，開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的價(jià)格。4、某商店的土地使用權(quán)年限為40年，從1997年5月31日起計(jì)。該商店共兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于1998年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租面積正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為20%。該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為9%。試估算該商場(chǎng)2002年5月31日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。5、有一成片荒地需要評(píng)估，獲知該荒地的面積為2平方公里。適宜進(jìn)行“五通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)豢赊D(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元每平方米；開(kāi)發(fā)期需要3年；將該片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本，管理費(fèi)用等估計(jì)為每平方公里2.5億元；貸款年利率為10%；投資利潤(rùn)率為15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。（1）試用傳統(tǒng)方法估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。（2）用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該宗土地的價(jià)格（折現(xiàn)率12%）。6、某臨街深度3