歷年物業(yè)管理師考試題庫

歷年物業(yè)管理師職業(yè)技能鑒定技能考試題庫

一、簡答題

1、業(yè)主裝修私拆承重墻，物業(yè)公司怎么力、？

要點(diǎn)：責(zé)令停工；恢復(fù)原狀；賠償損失。

2、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任如何劃分？

要點(diǎn)：（1）業(yè)主作為物業(yè)的所有人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)

護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、

電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。（2）房屋

的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋

面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線

和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維

修。（3）住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有

關(guān)供水、供電、供氣及通訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支

付。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確

定維修責(zé)任。（4）物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)其自用部分和自用

設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主

拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋

安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。人為造成公用設(shè)

施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

3、物業(yè)公司是否有權(quán)以業(yè)主拒簽《物業(yè)公約》為由扣押房屋鑰匙？

要點(diǎn)：（1）業(yè)主購買房屋，就與房屋的開發(fā)商之間形成了種房屋買

賣關(guān)系，房屋買賣合同就是他們之間這種法律關(guān)系的反映。業(yè)主已經(jīng)

按照房屋買賣合同的約定，向開發(fā)商付了全部的購房款，開發(fā)商就應(yīng)

該履行其向業(yè)主交付房屋的義務(wù)。什么是交付房屋，就是給業(yè)主辦理

入住手續(xù)，給業(yè)主鑰匙，使得業(yè)主能夠戰(zhàn)勝、使用該房屋，這樣才是

履行了開發(fā)商的義務(wù)。（2）房屋買賣合同是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的，

購房款也是交給了開發(fā)商，那么開發(fā)商就應(yīng)該自己交付房屋，不能讓

物業(yè)管理或其他機(jī)構(gòu)來履行交付房屋的義務(wù)。如果確實(shí)有困難，可以

讓其他機(jī)構(gòu)代理辦理入住手續(xù)，那么，作為代理人的其他機(jī)構(gòu)不能以

自己的名義出現(xiàn)，而只能以開發(fā)商的名義交付房屋。（3）只要業(yè)主

沒有違約情形，開發(fā)商就應(yīng)該向業(yè)主交付房屋，不能增加業(yè)主的責(zé)任

與義務(wù)；而物業(yè)管理公司作為代理交付房屋的機(jī)構(gòu)，只是替開發(fā)商完

成交房事務(wù)，不能在此過程中加入自己的權(quán)利內(nèi)容，增加業(yè)主的責(zé)任

義務(wù)。（4）從法律角度上講，房屋買賣關(guān)系與物業(yè)管理法律關(guān)系是

兩種獨(dú)立的法律關(guān)系，不應(yīng)該互相混淆。不管業(yè)主與物業(yè)管理公司之

間如何，都是物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，與房屋買賣法律關(guān)系無關(guān)。

作為房屋買賣關(guān)系當(dāng)事人的開發(fā)商，必須向業(yè)主交付房屋，而不能把

物業(yè)管理法律關(guān)系中的內(nèi)容再強(qiáng)加到房屋買賣關(guān)系中來。如果開發(fā)商

以業(yè)主完成物業(yè)管理法律關(guān)系中的義務(wù)作為交付房屋的條件，這就是

變相增加業(yè)主的合同義務(wù)與責(zé)任，是不符合《合同法》等法律的規(guī)定

的。廣大的業(yè)主之所以不滿，往往就在于此。

4、租戶欠交的管理費(fèi)是否應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)？

要點(diǎn)：（1）物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)行業(yè)，誰使用物業(yè)，誰就交管理

費(fèi)。當(dāng)業(yè)主將物業(yè)轉(zhuǎn)租給租戶使用后，管理費(fèi)應(yīng)由租戶承擔(dān)，若租戶

欠交管理費(fèi)，業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)其費(fèi)用。這是因?yàn)椋寒?dāng)業(yè)主將自己名下物

業(yè)出租給租戶后，物業(yè)的所有權(quán)仍屬業(yè)主，租戶擁有的只是使用權(quán)，

況且業(yè)主出租物業(yè)無須經(jīng)過管理公司的同意，管理公司無法知道租賃

的實(shí)際情況，也就無法對租戶進(jìn)行有效的控制。因而租戶未能履行義

務(wù)而欠交管理費(fèi)時(shí)，業(yè)主必須承擔(dān)連帶責(zé)任代租戶交管理費(fèi)。(2)

為了讓租戶明白交管理費(fèi)的義務(wù)，管理公司應(yīng)提醒業(yè)主在與租戶簽訂

租賃合同時(shí)寫明租用物業(yè)后必須承擔(dān)支付管理費(fèi)的義務(wù)這一條款。

(3)為了防止租戶溜之大吉管理費(fèi)無著落，當(dāng)租戶辦入住手續(xù)時(shí)，

管理公司應(yīng)要求業(yè)主出具承諾書，當(dāng)租戶欠交管理費(fèi)時(shí)，由業(yè)主本人

支付欠交的管理費(fèi)。(4)當(dāng)然，若租戶不是故意不交管理費(fèi)，而是

外出或因其他原因未按時(shí)交費(fèi)，管理公司應(yīng)積極與租戶聯(lián)系，要求租

戶設(shè)法盡快交費(fèi)，對逾期交費(fèi)的租戶，除了收回應(yīng)交管理費(fèi)外，還可

按規(guī)定加收1%。的滯納金。這種情況下，管理公司就不應(yīng)急于向業(yè)主

索交管理費(fèi)。

5、公有住房出售后的維修養(yǎng)護(hù)問題如何解決？

要點(diǎn)：(1)住房自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由購房者負(fù)責(zé)；

(2)住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由售房單位負(fù)責(zé)；(3)

住房的承重結(jié)構(gòu)部位的維修養(yǎng)護(hù)，由同幢住房相關(guān)產(chǎn)權(quán)人共同負(fù)責(zé)。

(4)電梯及與住房相配套的市政公用設(shè)施，包括高壓水泵房、供電

班干線、道路、客進(jìn)、上下水管道、綠化等，按照現(xiàn)行規(guī)定的職責(zé)分

工負(fù)責(zé)維修和管理。

6、當(dāng)事人發(fā)住房維修糾紛應(yīng)如何解決？

要點(diǎn)：當(dāng)事人因住房的維修養(yǎng)護(hù)發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不

成的，可以向房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，也可向法院起訴。

異產(chǎn)毗連住房進(jìn)入承重結(jié)構(gòu)部位修繕費(fèi)用分擔(dān)原則？

要點(diǎn)（1）異產(chǎn)毗連房屋主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)、柱、梁、墻體的修繕，有

共有人按建筑面積比例分擔(dān)；（2）共有墻體的修繕（包括因結(jié)構(gòu)需

要而涉及相鄰部位的修繕），按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按

建筑面積分擔(dān)；（3）樓蓋結(jié)構(gòu)部位的修繕，由毗連層上下房屋所有

人按建筑面積比例分擔(dān)；（4）層蓋的修繕：由修繕?biāo)胺秶采w下

各層的房屋所有人按建筑面積比例分擔(dān)。上人屋蓋（包括屋面和周邊

護(hù)欄），如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶鲗拥姆课菟腥税唇ㄖ?/p>

面積比例分擔(dān)；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，

其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下各層房屋所有人按建筑面積比例分

擔(dān)；（5）樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕：各層共用樓梯

由房屋所有人按建筑面積比例分擔(dān)；對某層所專用的樓梯，由其專用

房屋所有人按建筑面積比例分擔(dān)。

7、保安打人違法嗎？

要點(diǎn)：根據(jù)公安部《關(guān)于進(jìn)一步做好保安服務(wù)工作通知》規(guī)定，對于

玩忽職守，濫用保安器械，侮辱毆打他人以及違反合同規(guī)定事項(xiàng)，違

紀(jì)違章的嚴(yán)肅處理，保安人員不得充當(dāng)任何人的貼身保鏢，不得參與

客戶的經(jīng)濟(jì)糾紛和為客戶催款討債。保安售貨員的職責(zé)是對物業(yè)小區(qū)

的防盜、防劫、防兇殺以及防止其他一系列不確定危害因素發(fā)生的綜

合性管理，公民的人身、財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)任何人不得侵犯，這是法律

賦予每個(gè)公民的權(quán)利。保安人員毆打業(yè)主是一種民事侵權(quán)行為，受《治

安管理處罰條例》約束，如果造成業(yè)主人身輕傷以上傷害已構(gòu)成刑事

犯罪，屬故意傷害罪，應(yīng)依法追究其刑事責(zé)任，業(yè)主應(yīng)用法律武器來

維護(hù)自己的合法權(quán)益。

8、買車位停車被撞物業(yè)不管，車位費(fèi)只是地皮費(fèi)？

要點(diǎn)：（1）物業(yè)管理公司在小區(qū)范圍內(nèi)承擔(dān)的是全面管理責(zé)任，包

括小區(qū)居民的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全。小區(qū)居民按照物業(yè)管理合同的規(guī)

定或物業(yè)管理公司的要求將車輛停泊在指定車位上，這咱行為本身已

體現(xiàn)了要約和承諾的吻合，雙方在法律責(zé)任上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系即已形

成。（2）如果僅僅強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理公司收取的停車費(fèi)是“占地費(fèi)”是

沒有道理的。目前在法規(guī)中僅規(guī)定了物業(yè)管理公司對小區(qū)停放車輛的

看護(hù)職責(zé)，但是因物業(yè)管理公司失職而造成的損失如何賠償尚無明文

規(guī)定，物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主或居民應(yīng)簽訂專門的《車輛保管合

同》，或者在雙方簽訂的《物業(yè)管理合同》中專設(shè)車輛保管條款，以

便明確雙方的權(quán)利義務(wù)和不同條件下應(yīng)盡的責(zé)任。

9、物業(yè)管理的委托方有哪些？

要點(diǎn)：按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬和物業(yè)管理委托的時(shí)間，物業(yè)管理的委托方有

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)兩類。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在以下兩種情況下是物業(yè)管理的委托方：①

對建成后以銷售為主的物業(yè)。物業(yè)建成和出售前，其產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)

企業(yè)；②對建成后并不出售或大部分不出售，而以出租經(jīng)營為主的物

業(yè)，故其產(chǎn)權(quán)或大部分產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)。

（2）委員會(huì)。以銷售為主的物業(yè)，當(dāng)業(yè)主達(dá)到一定比例時(shí)，應(yīng)成立

業(yè)主委員會(huì)，它是全體業(yè)主的代表，物業(yè)管理委托方就是業(yè)主委員會(huì)。

10、物業(yè)管理的針對性的專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容有哪些？

要點(diǎn)：針對性專項(xiàng)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工

作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體、單位

的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。它實(shí)際上是一種代理業(yè)務(wù)，它的

內(nèi)容主要有以下幾類：

（1）日常生活類。是指物業(yè)管理企業(yè)為廣大住用人提供的日常生活

中衣、食、住、行各方面的各項(xiàng)家務(wù)服務(wù)工作。（2）商業(yè)服務(wù)類。

這是指物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營活動(dòng)而提供的各種商業(yè)經(jīng)營服務(wù)

項(xiàng)目。（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類。這是指物業(yè)管理企業(yè)在文

化教育、衛(wèi)生、體育4方面開展各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)。（4）金融服務(wù)類。

代辦各種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，開辦信用社等。（5）經(jīng)紀(jì)代

理中介服務(wù)。這是指物業(yè)管理企業(yè)拓展的經(jīng)紀(jì)、代理與終結(jié)服務(wù)工作。

主要有①市場營銷與租賃；②房地產(chǎn)評估、公正；③其他中介代理、

如請家教、請保姆等。（6）社會(huì)福利類。是指物業(yè)管理企業(yè)提供的

帶有社會(huì)福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作。

11、物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段有哪些工作內(nèi)容？

要點(diǎn)：物業(yè)管理的日常運(yùn)作是物業(yè)管理最主要的的工作內(nèi)容，主要有

2個(gè)基本環(huán)節(jié)：

（1）日常綜合服務(wù)與管理。是指用戶入住后，物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施

物業(yè)管理中所做的各項(xiàng)工作。這個(gè)階段主要有以下四個(gè)方面的工作應(yīng)

抓好。①循章遵制，全面履行物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)；②不斷加強(qiáng)隊(duì)伍

的敬業(yè)教育和強(qiáng)化住戶至上、服務(wù)第一的意識；③應(yīng)急措施、特殊情

況處置辦法的制定和貫徹；④巡回和定期檢查相結(jié)合。

(2)系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。物業(yè)管理有特定的、復(fù)雜的系統(tǒng)內(nèi)外部環(huán)境條件。

內(nèi)部環(huán)境條件主要是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的

相互關(guān)系的協(xié)調(diào)；外部環(huán)境條件就是與相關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)。

12、房地產(chǎn)行政部門的職責(zé)是什么？

要點(diǎn)：房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的行業(yè)歸口管理工作，其主

要職能是依法行政，包括：

(1)規(guī)劃、組織和推動(dòng)全國物業(yè)管理工作的實(shí)施：各級房地產(chǎn)行政

主管部門負(fù)責(zé)制定全國性或地方性的有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策及實(shí)

施細(xì)則并貫徹執(zhí)行，制定和貫徹落實(shí)全國性的物業(yè)管理的各種標(biāo)準(zhǔn)或

示范文本。

(2)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的具體工作，

實(shí)行行業(yè)歸口管理。協(xié)調(diào)物業(yè)管理涉及的政府相關(guān)部門與機(jī)構(gòu)的關(guān)

系，創(chuàng)造有利于物業(yè)管理運(yùn)作和發(fā)展好的外部環(huán)境。

13、物業(yè)管理協(xié)會(huì)的作用是什么？

要點(diǎn)：物業(yè)管理協(xié)會(huì)是物業(yè)管理企業(yè)、行業(yè)主管部門和專業(yè)人士依法

自愿組成的行業(yè)性社會(huì)團(tuán)體，是社會(huì)團(tuán)體法人，其合法權(quán)益受國家法

律保護(hù)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)揮以下作用：

(1)在政府主管部門領(lǐng)導(dǎo)下，宣傳關(guān)于本行業(yè)的政策、法規(guī)，協(xié)助

制定本行業(yè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、政策和規(guī)劃，推動(dòng)物業(yè)管理，向政府有

關(guān)部門反映行業(yè)的建議和需求。

(2)在政府和企業(yè)之間起橋梁作用。了解掌握行業(yè)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)

的基本情況，開展行業(yè)調(diào)研、研討，解決行業(yè)管理中出現(xiàn)的新問題。

為會(huì)員企業(yè)的管理和發(fā)展提供多種服務(wù)，收集整理國內(nèi)外管理信息，

提供管理業(yè)務(wù)咨詢，組織參加國內(nèi)外研討會(huì)，促進(jìn)技術(shù)交流，舉辦各

類業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)。推動(dòng)行業(yè)內(nèi)外的橫向聯(lián)合。

(3)加強(qiáng)行業(yè)與國內(nèi)外物業(yè)管理界的聯(lián)系和合作，為本行業(yè)開拓廣

闊的市場創(chuàng)造條件。協(xié)助政府主管部門開展對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行年

檢、資質(zhì)復(fù)審、等級評定及物業(yè)管理評優(yōu)等工作。為社會(huì)提供咨詢服

務(wù)等。

14、物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的參與職責(zé)有哪些？

要點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭。物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從

物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始。物業(yè)管理專業(yè)人員對規(guī)劃的參與職責(zé)為在

全面細(xì)致地反映物業(yè)管理得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理

實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的問題和缺陷，向設(shè)計(jì)單位反映并責(zé)成其在設(shè)計(jì)

中糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)向開發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位提出配套設(shè)施的完

善、水電氣等供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、

消防設(shè)施、建筑材料選取用等建議。

15、物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理主要有哪些內(nèi)容？

要點(diǎn)：物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是加強(qiáng)對建設(shè)工程質(zhì)量的

監(jiān)理，以保證工程質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)參與工程質(zhì)量監(jiān)理主要包括：

應(yīng)選派有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量管理，要盡可能全面收集資

料，熟悉物業(yè)的各部分，為日后管理作準(zhǔn)備。對工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、

施工單位、開發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審。工程施工中按

國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查。

16、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收有何區(qū)別？

要點(diǎn)：竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別是：

(1)性質(zhì)不同。竣工驗(yàn)收是政府行為，是由政府建設(shè)行政主管部門

負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收小組，對施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)

量評定。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合

同，對物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開

發(fā)、建設(shè)、使用的全過程中。

(2)兩者所處的階段和作用不同?？⒐を?yàn)收是施工單位現(xiàn)建設(shè)單位

移交物業(yè)的過程，接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過

程，竣工驗(yàn)收合格后，標(biāo)志物業(yè)可以交付使用，接管驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收

之后再進(jìn)行的驗(yàn)收,接管驗(yàn)收一旦完成，標(biāo)志物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。

(3)在兩者中物業(yè)管理企業(yè)的參與職責(zé)不同?？⒐を?yàn)收時(shí)，物業(yè)管

理企業(yè)只是參加者，接管驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單

位是直接責(zé)任關(guān)系。

17、新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交哪些資料？

要點(diǎn)：新建房屋接管驗(yàn)收就提交的資料有：

(1)產(chǎn)權(quán)資料：包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、拆

遷資料等。

(2)技術(shù)資料：包括竣工圖；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開、竣工

報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單

位；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗(yàn)收證明書；鋼材、水

泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；水、

電、暖、通、衛(wèi)、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；砂漿、混凝土試塊試

壓報(bào)告；供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。

18、原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交哪些資料

要點(diǎn)：原有房屋接管驗(yàn)收的提交資料：：

(1)產(chǎn)權(quán)資料：包括房屋所有權(quán)證；土地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公

證文書和協(xié)議；房屋分戶使用清冊；房屋設(shè)備及固定附著物清冊。

(2)技術(shù)資料：包括房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設(shè)備

技術(shù)資料。

19、在物業(yè)接管驗(yàn)收中交接雙方有哪些責(zé)任？

要點(diǎn)：交接雙方主要有以下五點(diǎn)責(zé)任：

(1)建設(shè)單位應(yīng)提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，并及時(shí)通知接管單位進(jìn)行

接管驗(yàn)收。

(2)接管單位一般應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。

(3)接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，房屋接管交付使

用后，如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織

設(shè)計(jì)、施工等單位共同查明原因，如屬材料、設(shè)計(jì)、施工等原因由建

設(shè)單位處理，如屬使用不當(dāng)、管理不善等應(yīng)由接管單位處理。

(4)新建房屋從驗(yàn)收接管之日起，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修(根據(jù)工程

保修有關(guān)規(guī)定)，并向接管單位預(yù)付保修保證金。

（5）在接管驗(yàn)收中如有爭議而不能解決時(shí)，可由當(dāng)?shù)乜h級人民政府

房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。

20、物業(yè)管理企業(yè)成立的條件是什么？

要點(diǎn)：物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件是企業(yè)實(shí)力、規(guī)模的標(biāo)志。目前全國

尚未有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但主要從四方面規(guī)定具體條件：

（1）單位名稱與辦公場所；（2）注冊資金；（3）管理章程與相應(yīng)

管理制度；（4）管理機(jī)構(gòu)與專業(yè)管理人員。

21、物業(yè)管理企業(yè)有哪些權(quán)利？

要點(diǎn)：物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利有：（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情

況制定管理辦法；（2）依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實(shí)

施管理（3）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)；（4）有

權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；（5）有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理；

（6）有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；（7）可以實(shí)行多種經(jīng)營,

以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。

22、物業(yè)管理企業(yè)有哪些義務(wù)？

要點(diǎn)：物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是：（1）履行物業(yè)管理委托合同，依法

經(jīng)營；（2）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人監(jiān)督；（3）每六個(gè)月應(yīng)

向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬目；（4）提供優(yōu)良生活工作環(huán)

境，搞好社區(qū)文化；（5）發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)

報(bào)告；（6）物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部

房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，同時(shí)，業(yè)主

委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。

23、物業(yè)管理人員應(yīng)具備哪些基本素質(zhì)和要求？

要點(diǎn)：物業(yè)管理人員應(yīng)具備的基本素質(zhì)和要求：（1）要有“服務(wù)至

上”的服務(wù)意識；（2）要有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德；（3）

要有較寬的知識面，越是高層次的管理人員，要求的知識面就越寬；

（4）要有所從事的專業(yè)崗位的必備知識和相應(yīng)能力。

24、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本內(nèi)容是什么？

要點(diǎn)：財(cái)務(wù)管理是一種組織資金運(yùn)動(dòng)和處理財(cái)務(wù)關(guān)系的管理活動(dòng)。在

物業(yè)經(jīng)營管理過程中，對企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的管理包括：企業(yè)固定資產(chǎn)、

房租和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，各專項(xiàng)基金的籌措和使用的管理；以各項(xiàng)成

本和費(fèi)用管理為主要內(nèi)容的資金耗費(fèi)的管理；與其他多種經(jīng)營活動(dòng)有

關(guān)的資金收和分配管理；與研究各種資金占用形態(tài)、來源渠道及相互

關(guān)系的有關(guān)財(cái)務(wù)收支活動(dòng)的綜合管理。

25、業(yè)主大會(huì)的涵義及內(nèi)容各是什么？

要點(diǎn)：業(yè)主自治是通過業(yè)主大會(huì)來實(shí)現(xiàn)的，業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組

成，決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主大會(huì)須有已住

用業(yè)主中持有50%以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。

業(yè)主大會(huì)的主要議程有：（1）聽取業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告；（2）審議

和通過上一年度財(cái)務(wù)決算報(bào)告和下一年度的財(cái)務(wù)預(yù)算；

（3）審核與修訂《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》等文件；（4）

決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘；（5）業(yè)主委員會(huì)的換屆選

舉與委員的增減；（6）認(rèn)為有必要討論決定的其他重大事項(xiàng)。

26、業(yè)主委員會(huì)有哪些權(quán)利？

要點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)代表著該物業(yè)的全體業(yè)主，其權(quán)利基礎(chǔ)是對物業(yè)的

所有權(quán)，委員會(huì)的權(quán)利有：召集和主持業(yè)主大會(huì)；修訂業(yè)主公約、業(yè)

主委員會(huì)章程；決定聘請物業(yè)管理企業(yè)；審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)

準(zhǔn)及使用辦法；審議年度管理工作計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算；檢查、監(jiān)

督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作。

27、業(yè)主委員會(huì)有哪些義務(wù)？

要點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)具有以下義務(wù)：

（1）籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；（2）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決

議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督；（3）貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理

及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，

對住用戶開展多種形式的宣傳教育；（4）嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理委托合

同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；（5）接受政府行使管理機(jī)構(gòu)

的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求；

（6）本會(huì)作出的決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)

的決定，不得損害業(yè)主公共利益。

28、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)有什么關(guān)系？

要點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合

的管理體制，共同管理一定范圍的物業(yè)，因此兩者有一定的法律關(guān)系

和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

（1）法律關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司是委托者與受委托者，

聘用與受聘的關(guān)系。在法律上，業(yè)主委員會(huì)有委托與不委托，聘用與

不聘用的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)也有接受或不接受委托、受聘與拒聘的

權(quán)利。兩者是平等的。

（2）經(jīng)濟(jì)關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)是有償?shù)?，在提?/p>

一定的服務(wù)同時(shí)，也應(yīng)獲得相應(yīng)的報(bào)酬，同樣，業(yè)主在得到服務(wù)后也

應(yīng)付出相應(yīng)的費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)和廣大業(yè)主負(fù)責(zé)，并

接受監(jiān)督。而業(yè)主委員會(huì)及廣大業(yè)主協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)開展工作，并

交納各項(xiàng)費(fèi)用。雙方在經(jīng)濟(jì)關(guān)系上是平等的。

29、物業(yè)管理委托合同有哪些內(nèi)容？

要點(diǎn)：物業(yè)管理委托合同內(nèi)容：

（1）總則；（2）雙方當(dāng)事人名稱；（3）物業(yè)基本情況等；（4）委

托管理事項(xiàng)；（5）委托管理期限；（6）雙方權(quán)利與義務(wù)；（7）物

業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量；（8）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；（9）違約責(zé)任；（10）

附則。

30、房屋修繕質(zhì)量管理有哪些內(nèi)容？

要點(diǎn)：房屋修繕質(zhì)量管理的內(nèi)容主要有：強(qiáng)化修繕工程質(zhì)量監(jiān)督，中

修以上的房屋修繕工程，必須向房屋所在地質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)辦理質(zhì)監(jiān)手續(xù)；

加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量檢查和驗(yàn)收，對中修以上的房屋修繕工程，應(yīng)先設(shè)

計(jì)查勘，并按設(shè)計(jì)組織施工，修繕工程必須逐項(xiàng)檢查施工質(zhì)量和工程

質(zhì)量，并做竣工驗(yàn)收；完善修繕工程質(zhì)量保修制度。

31、房屋由哪幾部分構(gòu)成及各部分的組成項(xiàng)目？

要點(diǎn)：房屋由下列三部分及其項(xiàng)目構(gòu)成：

（1）結(jié)構(gòu)部分——基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等項(xiàng)

目；（2）裝修部分——門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等

項(xiàng)目；（3）設(shè)備部分——水衛(wèi)、電器照明；（4）特殊設(shè)備，如消防

栓、避雷針裝置等項(xiàng)目。

32、翻修工程適用于哪些范圍？

要點(diǎn)：翻修工作指原有房屋需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造或利用

少數(shù)主體構(gòu)件進(jìn)行改造的工程。主要適用于：

（1）主體部分全部或大部分嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌

危險(xiǎn)的房屋；（2）因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能繼續(xù)使用的房屋；（3）

主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡陋、無修理價(jià)值的房屋；（4）地處陡峭滑坡

地區(qū)的房屋或地勢低洼積水又無法排出地區(qū)的房屋；（5）國家基本

建設(shè)規(guī)范范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。

33、大修工程適用范圍是什么？

要點(diǎn)：大修工程指需改動(dòng)或拆換部分主體和房屋設(shè)備，但不需全部拆

除，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上的工程。主要

適用：

（1）主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞，有倒塌或局部倒塌危險(xiǎn)的房屋；（2）

整幢房屋的公用生活設(shè)備必須進(jìn)行管線更換，需要改善新裝的房屋；

（3）因改善居住條件，需局部改建的房屋；（4）需對主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行

專項(xiàng)抗震加固的房屋。

34、中修工程的適用范圍是什么？

要點(diǎn)：中修工程指需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原房的規(guī)模結(jié)構(gòu)，

一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下的工程，主要適用：

（1）少量構(gòu)件形成危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋；（2）一般損壞房；（3）整幢房

屋的公用生活設(shè)備；（4）需局部進(jìn)行更換或改裝、新裝工程的房屋

及單項(xiàng)維修的房屋。

35、綜合維修的適用范圍是什么？

要點(diǎn)：綜合維修指成片多幢大、中、小修一次性應(yīng)修盡修，其費(fèi)用控

制在該片建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以上的工程。主要用于：

（1）該片大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或一次性損壞需進(jìn)行有計(jì)劃維修的房屋；

（2）需改變該片面貌而進(jìn)行有計(jì)劃維修的工程。

36、裝修安全管理的內(nèi)容是什么？

要點(diǎn)：裝飾裝修已成為房屋修繕管理的一個(gè)重環(huán)節(jié)，因此加強(qiáng)對裝飾

裝修的管理是十分重要的。它的管理要點(diǎn)有：（1）裝飾裝修的申請

與批準(zhǔn)。為使裝飾裝修過程中不破壞房屋結(jié)構(gòu)，讓房屋能安全地使用，

房屋所有權(quán)人、使用人在進(jìn)行裝飾裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)提出申

請；（2）施工單位及人員的管理。進(jìn)行裝飾裝修工程的施工單位必

須具有《建筑企業(yè)資質(zhì)證書》，或具有個(gè)體裝飾從業(yè)者上崗證書；（3）

裝飾裝修工程質(zhì)量與安全管理。裝飾裝修應(yīng)做到安全適用、優(yōu)化環(huán)境、

經(jīng)濟(jì)合理，并符合城市規(guī)劃、消防、供電、環(huán)保等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)；

（4）作業(yè)現(xiàn)場的粉塵、廢氣、噪聲盡量減輕或避免對鄰近居民造成

影響。

37、設(shè)備管理的基本內(nèi)容是什么？

要點(diǎn)：各類房屋設(shè)備盡管組成、構(gòu)造和性能不同，但管理的基本內(nèi)容

相同的，主要有：（1）使用管理。使用管理制度主要有設(shè)備運(yùn)行值

班制度、交換班制度及設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制；（2）維修

養(yǎng)護(hù)管理。維護(hù)養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容包括設(shè)備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制

度，維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和維修人員值班制度等；（3）安全管理。安全管

理。安全管理在房屋設(shè)備管理中占有很重要的位置，為確保設(shè)備的安

全使用，應(yīng)制定相應(yīng)的安全管理規(guī)定；（4）技術(shù)檔案資料管理。房

屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜，對各類設(shè)備都要建立設(shè)備卡片、管理賬冊與技術(shù)檔案。

38、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)是什么？

要點(diǎn)：住宅小區(qū)物業(yè)管理是城市管理的主要內(nèi)容，它與每一個(gè)人都直

接有關(guān)。完善的物業(yè)管理，不僅可以使住宅小區(qū)的各項(xiàng)功能充分發(fā)

揮，還可彌補(bǔ)物業(yè)建造過程中的各種不足和缺陷，確保為廣大住用戶

提供一個(gè)清潔、安全、和諧的居住環(huán)境。

住宅小區(qū)的物業(yè)管理還帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，主要表現(xiàn)在3個(gè)方面。首

先，小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求管理上的權(quán)威性和統(tǒng)一性。其次，

小區(qū)的物業(yè)管理在實(shí)施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事

處等多個(gè)部門和單位，如何協(xié)調(diào)好相互的關(guān)系和利益，明確各自的職

責(zé)和管理范圍，對搞也好小區(qū)物業(yè)管理是至關(guān)重要的。第三是物業(yè)管

理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性。

39、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容是什么？

要點(diǎn)：住宅小區(qū)物業(yè)管理是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備，市

政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維

護(hù)、修繕與整治。它的基本內(nèi)容如下：

（1）住宅小區(qū)內(nèi)房屋及設(shè)備的維護(hù)與修繕管理。（2）住宅小區(qū)環(huán)境

的維護(hù)管理。包括：①違章建筑管理；②公用市政高產(chǎn)的維護(hù)管理；

③環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)管理；④綠化管理；⑤治安管理；⑥消防管理；⑦

車輛道路管理。（3）開展多種形式的便民有償服務(wù)。（4）住宅小區(qū)

的社會(huì)主義精神文明建設(shè)。

40、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源有哪些？

要點(diǎn)：住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源主要有：（1）定期收取物業(yè)管理

費(fèi)；（2）小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金；（3）以業(yè)養(yǎng)業(yè)，以業(yè)為主，多種

經(jīng)營的收入；（4）依靠政府的政策和一定資金的扶持；（5）開發(fā)單

位給予一定的支持。

41、物業(yè)管理工作的評價(jià)應(yīng)考慮哪些方面？

要點(diǎn)：物業(yè)管理工作的評價(jià)應(yīng)著重從以下幾方面考慮：（1）與承租

人有良好的溝通；（2）及時(shí)的收取租金；（3）及時(shí)地處理承租人的

有關(guān)抱怨；（4）較好的達(dá)到出租率的目標(biāo)；（5）物業(yè)維修狀況良好;

（6）物業(yè)管理經(jīng)營費(fèi)用沒突破事先的預(yù)算；（7）及時(shí)提供有關(guān)物業(yè)

的報(bào)告；（8）為業(yè)主的利益能主動(dòng)的提出建議；（8）對業(yè)主的批評

或建議瓜迅速。

42、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要考慮哪些因素？

要點(diǎn)：租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)在

確定寫字樓時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下3方面的因素：

（1）計(jì)算可出租或可使用面積。準(zhǔn)確地測量面積非常重要，它關(guān)系

到能否確保物業(yè)和租金收入和物業(yè)市場價(jià)值的最大化。

（2）基礎(chǔ)租金和市場租金。寫字樓的租金水平主要取決于當(dāng)?shù)胤康?/p>

產(chǎn)市場的狀況，在確定租金時(shí)，一般首先應(yīng)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。當(dāng)基

礎(chǔ)租金高于市場租金時(shí)，寫字樓基礎(chǔ)租金應(yīng)下調(diào)到市場租金水平，在

一般情況下，市場租金高于基礎(chǔ)租金。

(3)出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。物業(yè)管理企業(yè)可通過對出租

單元進(jìn)行面積規(guī)劃，來幫助承租人確定最佳的承租面積，以讓承租人

節(jié)約費(fèi)用，室內(nèi)裝修的標(biāo)準(zhǔn)高與低也影響到租金水平的高低。

43、物業(yè)管理法律規(guī)范有哪幾個(gè)層次？

要點(diǎn)：物業(yè)管理的法律規(guī)范可分以下四個(gè)層次：

(1)憲法。這是我國根本大法，也是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)和指

導(dǎo)思想。

(2)法律。我國目前適用于物業(yè)管理的法律有《民法通則》、《經(jīng)

濟(jì)合同法》、《公司法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》

等法律的有關(guān)內(nèi)容。

(3)行政法規(guī)。物業(yè)管理行政法規(guī)有《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、

《城市綠化條例》、《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》、《房屋修繕

工程施工管理規(guī)定》等。

(4)地方性法規(guī)。這是由省、自治區(qū)、直轄市或全國人大常委會(huì)特

別授權(quán)的市人民代表大會(huì)及其常委會(huì)制定和發(fā)布的，實(shí)施于本地區(qū)的

規(guī)范性文件。

44、房屋租賃合同的主要內(nèi)容？

要點(diǎn)：房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備

以下條款：

(1)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所。(2)房屋的座落、面積、裝修及

設(shè)施狀況；（3）租賃用途；（4）租賃期限；（5）租金及交付方式;

（6）房屋修繕責(zé)任；（7）轉(zhuǎn)租的約定；（8）變更和解除合同的條

件；（9）當(dāng)事人約定的其它條款。

房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止，承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在

租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。

有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同：

（1）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更解除合同條款的；（2）因

不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行時(shí)；（3）當(dāng)事人協(xié)商一致的；（4）

因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除

責(zé)任以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

45、按墻在建筑物所處的位置、方向、受力、材料說明各種類別的

墻

要點(diǎn)：（1）墻可分為外墻（房屋四周）和內(nèi)墻（房屋內(nèi)部）;（2）

房屋長軸方向布置的墻稱縱墻，房屋短軸方向的墻稱橫墻；外橫墻又

稱山墻；（3）墻可分承重墻和非承重墻；非承重墻分自承重墻、框

架填充墻、隔墻。（4）墻體可分磚墻、石墻、砌塊墻、板材墻等。

46、簡述物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理的區(qū)別與聯(lián)系。

要點(diǎn)：經(jīng)營與管理的主要區(qū)別有：（1）經(jīng)營著重于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總體

和長遠(yuǎn)規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；（2）經(jīng)營要在經(jīng)濟(jì)

單位或組織整體、全局之間進(jìn)行縱橫向協(xié)調(diào)，管理只組織經(jīng)濟(jì)單位或

組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)調(diào)；（3）經(jīng)營決定方針、目標(biāo)和要求。

二者的聯(lián)系主要表現(xiàn)：物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資、開發(fā)、生產(chǎn)、銷售

的決策。物業(yè)的管理是提圍繞以物業(yè)養(yǎng)護(hù)維護(hù)及保值增值為核心的計(jì)

劃、組織、指揮等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

47、物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營有什么影響？

要點(diǎn)：（1）有利于房地產(chǎn)的銷售推廣；（2）有利于物業(yè)的保值增值;

（3）有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展完善；（4）有利于房地產(chǎn)綜合開發(fā)企

業(yè)聲譽(yù)的提高；（5）有利于推動(dòng)外向型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

48、簡述物業(yè)管理服務(wù)的定價(jià)原則？

要點(diǎn)：物業(yè)管理公司應(yīng)遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以馬克思勞動(dòng)價(jià)值論為基

礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)的特征，來確定物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。物業(yè)管理

服務(wù)的定價(jià)原則：（1）權(quán)利與義務(wù)相結(jié)合的原則；（2）依法定價(jià)的

原則；（3）符合業(yè)主或用戶消費(fèi)規(guī)律的原則。

49、簡述決定物業(yè)管理市場供求的主要因素？

要點(diǎn)：決定物業(yè)管理服務(wù)供給量的主要因素：（1）人力資源狀況；

（2）國家經(jīng)濟(jì)政策；（3）相關(guān)服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)。

決定物業(yè)管理服務(wù)需求量的主要因素：（1）消費(fèi)者的貨幣收入水平；

（2）消費(fèi)者偏好；（3）房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。

50、簡述物業(yè)管理公司資質(zhì)條件的內(nèi)容？

要點(diǎn)：（1）公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)；（2）一定數(shù)

量的注冊資金；（3）有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程；（4）有固

定的辦公場地和設(shè)施；（5）有必要的管理機(jī)構(gòu)和人員；（6）有符合

國家政策法規(guī)的經(jīng)營范圍；（7）能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

51、簡述物業(yè)管理公司申請成立的程序？

要點(diǎn)：（1）根據(jù)成立條件的要求，準(zhǔn)備材料和文件；（2）向所在地

房地產(chǎn)行政主管部門提出申請；（3）向所在地工商行政管理部門申

請企業(yè)名稱登記、法人注冊登記和開業(yè)登記；（4）到稅務(wù)部門進(jìn)行

稅務(wù)登記；（5）到公安部門（或授權(quán)單位）進(jìn)行公章登記和刻制。

52、簡述物業(yè)管理公司的基本業(yè)務(wù)？

要點(diǎn)：（1）前期的物業(yè)管理；（2）物業(yè)的使用管理；（3）環(huán)境養(yǎng)

護(hù)與管理；（4）物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理；（5）全方位、多層次的后勤服

務(wù)。

53、簡述物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務(wù)？

要點(diǎn)：（1）人才的選用與培訓(xùn)；（2）勞動(dòng)與分配管理；（3）設(shè)備

維修管理；（4）服務(wù)質(zhì)量管理；（5）多種經(jīng)營管理。

54、簡述按管理與服務(wù)內(nèi)容劃分的物業(yè)管理者的類型？

要點(diǎn)：行政管理人員、工程管理人員、事務(wù)管理人員、保安管理人員、

財(cái)務(wù)管理人員、人事管理人員、其他管理人員。

55、簡述物業(yè)管理的基本程序？

要點(diǎn)：（1）物業(yè)管理的前期介入；（2）籌建物業(yè)管理組織；（3）

物業(yè)的驗(yàn)收與接管；（4）住戶入住與裝修管理；（5）管理運(yùn)作與系

統(tǒng)協(xié)調(diào)。

56、簡述物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)的關(guān)系。

要點(diǎn)：（1）社區(qū)文化建設(shè)對物業(yè)管理的作用。物業(yè)管理公司的管理

目標(biāo)，就是充分優(yōu)化人、財(cái)、物等經(jīng)營要素，盡可能減少或節(jié)約勞務(wù)

量的輸出，實(shí)現(xiàn)最大化的效益和效率。減少相對勞務(wù)量的一個(gè)最主要

渠道，是得到業(yè)主的大力配合與深層理解。因此社區(qū)文化建設(shè)是十分

重要的手段。

(2)物業(yè)管理對社區(qū)文化建設(shè)的作用。當(dāng)物業(yè)管理同質(zhì)化以后，文

化的競爭將是最激烈的競爭，文化服務(wù)水平將最能體現(xiàn)物業(yè)管理公司

的水平，物業(yè)管理公司將會(huì)把社區(qū)文化建設(shè)提高到重要層次而予以重

視。物業(yè)管理作為城市管理的重要組成部分，也要求物業(yè)管理公司擔(dān)

負(fù)社區(qū)文化建設(shè)責(zé)任，起到教育人、提高人的作用。

57、簡述物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益評估指標(biāo)

要點(diǎn)：全年總收益和單位面積收益率、勞動(dòng)生產(chǎn)率、物化勞動(dòng)消耗率、

單位面積勞動(dòng)成本、專業(yè)化程度。

58、簡述業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

要點(diǎn)：業(yè)主的權(quán)利包括兩方面：業(yè)主的基本權(quán)利、通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)

主委員會(huì)行使的職權(quán)。

(1)業(yè)主的基本權(quán)利主要包括：參加業(yè)主大會(huì)；業(yè)主委員會(huì)的選舉

權(quán)和被選舉權(quán)；表決通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程；決定有關(guān)業(yè)主

利益的重大事項(xiàng)；監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的管理工作。

(2)業(yè)主的基本義務(wù)主要包括：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)

決議、決定；遵守業(yè)主公約；遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；按時(shí)

交付分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理、維修等費(fèi)用。

59、簡述辦公大樓的日常管理規(guī)范

要點(diǎn)：營銷方面即經(jīng)營租賃；前臺服務(wù)；安全保衛(wèi)服務(wù)；設(shè)備管理；

清潔衛(wèi)生服務(wù)。

60、簡述購物中心的日常管理規(guī)范

要點(diǎn)：選配承租客商；做好安全保衛(wèi)工作；做好消防工作；做好設(shè)備

設(shè)施的管理工作；做好環(huán)境衛(wèi)生和車輛管理工作。

61、簡述物業(yè)綜合管理的內(nèi)容與規(guī)范

要點(diǎn)：（1）物業(yè)環(huán)境管理，物業(yè)環(huán)境指物業(yè)的公共使用的地方，物

業(yè)環(huán)境管理是指在這一特定范圍、區(qū)域內(nèi)的清掃保潔和綠化等管理服

務(wù)。主要包括：環(huán)境清潔；環(huán)境綠化。

（2）物業(yè)消防管理規(guī)范。就是要消除和預(yù)防火災(zāi)，對火災(zāi)隱患進(jìn)行

整改和治理，確保物業(yè)使用者的生命和財(cái)產(chǎn)安全。

（3）物業(yè)治安管理規(guī)范。就是維護(hù)樓宇建筑和住宅小區(qū)正常的生產(chǎn)、

工作和生活秩序及社會(huì)安定。具體是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、

防流氓活動(dòng)、防意外人為突發(fā)事故等而開展的管理活動(dòng)。

62、簡述物業(yè)轉(zhuǎn)讓程序

要點(diǎn)：申請；評估價(jià)格；簽訂買賣合同；繳納契稅和補(bǔ)交地價(jià)；登記

發(fā)證。

63、簡述物業(yè)管理公司申報(bào)經(jīng)營資質(zhì)審批必須提供的資料

要點(diǎn)：（1）主管單位提請對物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)進(jìn)行的審批報(bào)告;

（2）設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性研究報(bào)告和上級主管單位的批準(zhǔn)文

件；（3）擁有或受托管理物業(yè)的證明材料；（4）驗(yàn)資證明；（5）

具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件；（6）公司法

定代表人任命書或聘任書；（7）管理章程或管理辦法；（8）注冊及

經(jīng)營地點(diǎn)證明；（9）其他有關(guān)資料。

64、簡述物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別

要點(diǎn)：(1)傳統(tǒng)房屋管理是行政福利型管理，物業(yè)管理是企業(yè)經(jīng)營

型管理。傳統(tǒng)房屋管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下政府、企事業(yè)單位用行政手

段直接進(jìn)行的封閉式管理，政企不分；物業(yè)管理是專業(yè)化企業(yè)通過市

場，用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行社會(huì)化管理的有償服務(wù)。

(2)傳統(tǒng)房屋管理實(shí)行簡單的以租養(yǎng)房，缺乏造血功能；物業(yè)管理

實(shí)行全方位有償服務(wù)，形成造血功能。傳統(tǒng)房屋管理需要政府大量補(bǔ)

貼，物業(yè)管理實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營，無需政府補(bǔ)貼。

(3)傳統(tǒng)房屋管理是房管單位管理住戶，住戶無法選擇房管單位，

雙方地位不平等，物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人通過市場選聘物業(yè)管理

企業(yè)，雙方在平等原則下雙向選擇，自愿訂立物業(yè)管理合同。

(4)傳統(tǒng)房屋管理其產(chǎn)權(quán)是國家所有，物業(yè)管理其產(chǎn)權(quán)是多樣的，

形成國家、集體、個(gè)人所有等多元化格局。

65、簡述物業(yè)管理合同訂立的原則

要點(diǎn)：訂立物業(yè)管理合同，除了應(yīng)遵守《合同法》規(guī)定的一般原則

外，還要特別注意其委托關(guān)系的特點(diǎn)。因此，應(yīng)明確以下原則：(1)

委托權(quán)的主體屬于業(yè)主的原則，業(yè)主是物業(yè)的權(quán)利主體。業(yè)主入住前，

開發(fā)商可以代為委托管理公司進(jìn)行管理，當(dāng)業(yè)主正式入住并達(dá)到一定

規(guī)模而成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，則物業(yè)委托權(quán)應(yīng)回歸業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委

員會(huì)可以中止原合同，另聘管理公司。

(2)產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)分離的原則。產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)的分離，反映了產(chǎn)權(quán)

人通過授權(quán)管理對自己行為的一種約束，這體現(xiàn)了物業(yè)管理公司保護(hù)

業(yè)主財(cái)產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)人尊重專業(yè)化管理的良好精神。這種精神是物業(yè)管理

合同得以締結(jié)并正常履行的重要前提。

(3)管理競爭的原則。業(yè)主和管理公司是一種雙向選擇的關(guān)系，一

個(gè)小區(qū)可以向數(shù)家管理公司招標(biāo)，一家管理公司也可以投票數(shù)個(gè)小

區(qū)，通過競爭取得合同，不但可以促進(jìn)管理公司提高經(jīng)營管理水平，

并在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)降低成本，更可以保障業(yè)主的權(quán)益。只有這樣，

物業(yè)管理合同才是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)范的合同。

(4)資質(zhì)審查的原則。物業(yè)管理委托合同是房地產(chǎn)服務(wù)合同的一種,

當(dāng)事人的主體資格是否合法，是影響合同效力的首要因素，從管理者

來講，物業(yè)管理人員必須隸屬于合潔成立的物業(yè)管理公司，該公司經(jīng)

過工商登記并取得了建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書。從

委托人來講，必須是有委托權(quán)的業(yè)主大會(huì)或合法成立的業(yè)主委員會(huì)。

二、案例題

1、云南省昆明市的程某一家怎么也沒想到，花20多萬在西壩新村

買了套房子，卻在安裝太陽能時(shí)遭遇尷尬：屋頂被賣給了7樓住戶，

自己已沒地方安裝太陽能了。對于這件尷尬事，程家怎么也想不通，

他們認(rèn)為：世上哪有沒屋頂?shù)姆课莩鍪?？屋頂是樓下住戶的公用建?/p>

面積，在上面安裝太陽能是天經(jīng)地義的事，可由于屋頂被賣給了7樓

住戶做屋頂花園。10月10日，他們無奈地把太陽能裝在了頂樓側(cè)面，

兩邊分別搭著701及703兩家的挑梁，然而幾天后，物業(yè)公司管理處

一紙“請自行拆除”的通知送到了他們手上。701住戶蔣先生也有自

己的想法：自己花了15000元以每平方米200元的價(jià)格買了屋頂，并

與昆明市五華區(qū)房管局簽訂了“集資建房協(xié)議”，那就擁有了屋頂?shù)?/p>

產(chǎn)權(quán)，程家未經(jīng)允許就把太陽能裝在雖人的挑梁上，侵犯別人的私有

領(lǐng)地，于是蔣家找到了管理處，強(qiáng)烈要求程家拆掉太陽能。對此，程

家則說：太陽能搭在側(cè)面的確存在安全隱患，但實(shí)屬無奈，屋頂是公

用面積，701住戶購買屋頂時(shí)，同樣也沒經(jīng)樓下住戶許可。請問：屋

頂能不能賣，請說明理由，你該怎樣處理本問題？

要點(diǎn)：雖然國家還沒有明確的規(guī)定，但通常屋頂都是不允許買賣的，

消費(fèi)者買一套房子的價(jià)格就包括公用建筑面積部分，不讓其使用屋

頂，就侵犯了他的使用權(quán)。準(zhǔn)確地說，房地產(chǎn)商所公用建筑面積作為

銷售條件寫進(jìn)合同，是無效的，這種銷售行為本身就帶有侵占別人公

用建筑面積使用權(quán)的性質(zhì)。

2、張先生剛剛在某高檔住宅小區(qū)買了一套商品房，該小區(qū)有一個(gè)停

車場，有200個(gè)停車位。張先生入住后即把車停放在該停車場，但物

業(yè)管理公司讓他按月交納停車費(fèi)，他認(rèn)為不合理，因?yàn)殚_發(fā)商在售樓

廣告中明確稱有提供停車的配套服務(wù)，且停車場是小區(qū)的共用部分，

歸全體業(yè)主所有，既然是業(yè)主自己的理應(yīng)不該收費(fèi)，若是外來車輛則

可收費(fèi)，您認(rèn)為他的觀點(diǎn)合理嗎？他該怎樣處理這個(gè)問題？

要點(diǎn)：關(guān)于住宅小區(qū)停車場所有權(quán)的性質(zhì)，目前我國法律尚無十分明

確的規(guī)定。根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的一般原理，一棟建筑物的不同部

分或不同單元，可以分別由不同的所有人所有，各所有人就其專有部

分享有單獨(dú)所有權(quán)，就建筑物及附屬物的共同部分可按專用部分的比

例享有共有權(quán)。按照一理論，停車場作為住宅小區(qū)配套的險(xiǎn)情物應(yīng)該

屬于全體業(yè)主共有，所以全體業(yè)主對停車場具有共同的使用權(quán)是沒有

問題的。不過，業(yè)主在享有共同使用權(quán)的同時(shí)，也必須承擔(dān)相應(yīng)的使

用義務(wù)，這種義務(wù)即包括：分擔(dān)停車場的管理、維護(hù)、修繕費(fèi)用。實(shí)

踐中，居住小區(qū)《業(yè)主公約》應(yīng)當(dāng)就停車場的使用與交費(fèi)規(guī)則作出規(guī)

定，業(yè)主使用停車場應(yīng)當(dāng)遵守這種規(guī)定。目前居住小區(qū)停車場收費(fèi)一

般都由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，該項(xiàng)收費(fèi)主要用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不

足，此項(xiàng)收費(fèi)最終體現(xiàn)在物業(yè)管理公司對停車場的日常管理、維護(hù)等

支出上，是為保持物業(yè)的正常使用功能的必要支出，所以使用停車場

的業(yè)主應(yīng)當(dāng)付費(fèi)。另外，從公平原則的角度來看，一個(gè)住宅小區(qū)的業(yè)

主未必都有車輛，如果具有車輛的人和不具有車輛的人承擔(dān)相同的停

車場管理、維護(hù)、修繕費(fèi)用，對不具有車輛的人來說是不公平的，按

照誰受益誰付費(fèi)的原則，具有車輛的業(yè)主也應(yīng)該承擔(dān)付費(fèi)的義務(wù)。外

來車輛交綱停車費(fèi)是沒有問題的，但物業(yè)管理公司收取的外來車輛停

車費(fèi)未能夠彌補(bǔ)停車場管理、維護(hù)、修繕的費(fèi)用，所以具有車輛的業(yè)

主仍然要交納停車費(fèi)。通過以上分析，我個(gè)人認(rèn)為，您應(yīng)該按照《業(yè)

主公約》和物業(yè)管理公司的規(guī)定，積極與物業(yè)管理公司配合，按月交

納停車費(fèi)。

3、一天，某花園管理處進(jìn)來一位滿臉怒氣的中年男子，沖著管理員

說：“我住A座八樓，我樓上的業(yè)主老是把大量的澆花水灑到我家陽

臺上，而且還夾著一些泥土，跟他說幾次了也不起作用，這樣的事你

們管理處應(yīng)該重罰一下。”請問物業(yè)公司該怎樣處理此事？

要點(diǎn)：這是一個(gè)典型的業(yè)主對物業(yè)管理概念理解不清導(dǎo)致的片面投訴

（當(dāng)然，業(yè)主要求管理處調(diào)解鄰里之間的糾紛是對的）。首先應(yīng)明確

管理處是物業(yè)公司在小區(qū)設(shè)立的專門從事物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)，它是企

業(yè)，不是行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)。管理處所從事的一切正常的服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)都

是企業(yè)行為，是沒有權(quán)力對業(yè)主進(jìn)行罰款的。其次，管理處有責(zé)任調(diào)

解小區(qū)內(nèi)業(yè)主之間的矛盾糾紛，并依照相應(yīng)的法律、法規(guī)采取相應(yīng)的

措施。管理上應(yīng)該把以上道理向來投訴的業(yè)主說清楚，使他激動(dòng)的情

緒得以平復(fù)。

接下來，管理員應(yīng)馬上去九樓與被投訴的業(yè)主進(jìn)行必要的溝通，并做

記錄，闡明其行為既有礙鄰里之間的和睦相處，又有違《深圳經(jīng)濟(jì)特

區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，如果這種行為繼續(xù)下去，可能會(huì)導(dǎo)致鄰里

關(guān)系的進(jìn)一步惡化，讓該業(yè)主意識到問題的嚴(yán)重性，通過管理員曉之

以理動(dòng)之以情的說服，一般情況下業(yè)主是會(huì)注意自己的行為的。

另外，管理處還應(yīng)從治本上著手杜絕此類事件的發(fā)生，那就是在平時(shí)

的社區(qū)文化宣傳中，加大對此類事件的宣傳力度，使業(yè)主在潛移默化

中得到提醒、教育。

4、北京朝陽某住宅區(qū)張先生夫婦在凌晨被室內(nèi)的響動(dòng)驚醒，立即起

床并打開臥室的門，發(fā)現(xiàn)有人已走到客廳和臥室過道處，這個(gè)人自稱

是物業(yè)公司的保安，于是張先生夫婦把物業(yè)公司告上法庭，并要求賠

償每人精神損失費(fèi)各5萬元。此案件在北京各界，尤其是在居民和物

業(yè)管理界引起了強(qiáng)烈震動(dòng)和激烈爭論，最后的焦點(diǎn)集中在物業(yè)保安的

素質(zhì)和持續(xù)教育問題上。

問題：（1）物業(yè)公司保安進(jìn)入居民住宅，是否屬于違紀(jì)？

(2)遇到保安進(jìn)入居民住宅問題，物業(yè)

公司如何處理?

(3)張先生夫婦把物業(yè)公司告上法庭，

法庭如何判決？

(4)保安素質(zhì)教育，需要常抓不懈嗎？

要點(diǎn)：張先生夫婦身為業(yè)主(住戶)，與物業(yè)管理公司間形成了委托

管理關(guān)系。保護(hù)業(yè)主的安全，維護(hù)業(yè)主的利益是物業(yè)管理公司的職責(zé)，

但在履行職責(zé)時(shí)應(yīng)注意采取適當(dāng)合理的方式，如果措施不當(dāng)侵害了業(yè)

主的權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)公司保安員在值班時(shí)進(jìn)入張

先生夫婦房間，其自稱因?yàn)榉块T虛掩，為張先生夫婦的安全和利益而

入室檢查。而按照《住戶手冊》規(guī)定，遇此緊急情況其既不與業(yè)主家

電話聯(lián)系，又未請公安人員見證，該行為是不符合有關(guān)規(guī)定的，侵害

了公民住宅不受侵犯的權(quán)利。而且其是在張先生夫婦深夜熟睡之機(jī)闖

入，給張先生夫婦帶來了一定的精神刺激，影響了生活，應(yīng)該就此不

當(dāng)行為承擔(dān)責(zé)任。因該保安員是在履行職務(wù)中侵害了張先生夫婦的權(quán)

利，故由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。

關(guān)于賠禮道歉的方式，因該事實(shí)僅發(fā)生在原、被告之間，口頭方式已

經(jīng)足夠消除影響，因此法院對張先生夫婦要求書面道歉的請求不予支

持。對物業(yè)公司做的口頭致歉行為予以認(rèn)可。

關(guān)于賠償損失問題，因?yàn)楸桓婀ぷ魅藛T深夜入室給熟睡中的張先生夫

婦帶來一定的精神恐懼，因此應(yīng)給予適當(dāng)?shù)木駬嵛俊?/p>

對于保安這一群體，我們除了呼吁社會(huì)的公正和理解外，最主要的是

要把保安素質(zhì)的持續(xù)教育落到實(shí)處，既要關(guān)心他們的待遇和生活，更

要抓好他們的政治思想教育，樹立全心全意為人民服務(wù)的思想，而且

要常抓不懈，堅(jiān)持一貫。

5、上月某日，某物業(yè)管理公司值勤保安員接到住戶聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警器信

號，值勤保安隨即趕赴現(xiàn)場。在樓道內(nèi)，值勤保安聽到住戶家中有響

動(dòng)，卻敲不開門，于是值勤保安就用工具將門強(qiáng)行破開，門破開后，

發(fā)現(xiàn)家中有一位發(fā)發(fā)蒼蒼的老太太，而報(bào)警信號則屬于報(bào)警器誤報(bào)。

作為公司領(lǐng)導(dǎo)，我聞?dòng)嵑罅⒖腾s到住戶家中賠禮道歉，并安排人修理

好損壞的房門。但該業(yè)主仍向我公司提出賠償要求，您認(rèn)為此種要求

合理嗎？

要點(diǎn)：這個(gè)案例很有典型性，案件涉及到保安的職責(zé)、報(bào)警器的功能

等問題。關(guān)于物業(yè)管理公司保安的職責(zé)，目前我國尚無統(tǒng)一的法律規(guī)

定，從各地方法規(guī)的規(guī)定來看，其職責(zé)主要是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全

防范。

本案中，物業(yè)管理公司保安接到報(bào)警信號，說明管理區(qū)域內(nèi)已經(jīng)發(fā)生

了緊急情況，依保安的職責(zé)，保安應(yīng)當(dāng)立即采取行動(dòng)消除危險(xiǎn)。當(dāng)值

勤保安隨即趕赴現(xiàn)場，在樓道內(nèi)聽到住戶家中有響動(dòng)，但卻敲不開門，

說明情況更加危急，在此危急情況下保安應(yīng)不應(yīng)該破門而入？如果保

安破門而入可能遇到兩個(gè)問題：一是是否侵犯居民的住宅安全權(quán)；二

是由于破門造成的財(cái)產(chǎn)損害應(yīng)該由誰來承擔(dān)。

關(guān)于第一個(gè)問題，答案應(yīng)是否定的。警報(bào)信號是居民家發(fā)出的，說明

居民家中已經(jīng)發(fā)生危險(xiǎn)，并且希望物業(yè)管理公司給予幫助，這種希望

即包括同意進(jìn)入住宅內(nèi)實(shí)施幫助行為。在緊急情況下，門打不開可能

是其它原因，并不必然說明業(yè)主不同意進(jìn)入。所以此種情況保安有權(quán)

破門實(shí)施幫助行為。關(guān)于第二個(gè)問題，此種財(cái)產(chǎn)損害應(yīng)屬于實(shí)施幫助

行為而造成的損害，只要這種損害是實(shí)施幫助行為所必須采取，且在

合理的范圍之內(nèi)，應(yīng)當(dāng)由被幫助人承擔(dān)。

本案的實(shí)際情況是報(bào)警器誤報(bào)，這就存在侵權(quán)問題（物業(yè)管理公司實(shí)

施了假想幫助行為）。這種情況下，應(yīng)當(dāng)分清報(bào)警器誤報(bào)的原因。如

果報(bào)警器是物業(yè)管理公司安裝并負(fù)責(zé)管理的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)

侵權(quán)的民事責(zé)任，如果報(bào)警器是屬于業(yè)主所有并由業(yè)主來管理的，業(yè)

主應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)財(cái)產(chǎn)損害的責(zé)任。

6、內(nèi)地城市某居住小區(qū)。有一天，李先生到該小區(qū)去訪友。進(jìn)門時(shí)

按規(guī)定進(jìn)行登記后，就要往里走?！罢埌涯愕纳矸葑C押在這里?！睗M

臉嚴(yán)肅的保安伸手?jǐn)r住了他。李先生很意外，不收質(zhì)問保安員：“你

有什么權(quán)利扣我的證件？”保安告訴李先生：“這是我們管理處的規(guī)

定，此舉是為了保證小區(qū)的安全，要是不把證件留下，就不能進(jìn)入小

區(qū)?！币髞碓L人員把把證件留下，才能進(jìn)小區(qū)，這從法律上來講是

不妥當(dāng)?shù)?。物業(yè)管理公司不是執(zhí)法機(jī)構(gòu)，它是沒有權(quán)利的。）爭執(zhí)半

天，李先生認(rèn)為把身份證留下自己不放心，但保安毫不松動(dòng)，無奈之

下李先生只得掏出身份證交了過去。請問管理處能扣押來訪者的證件

嗎？

要點(diǎn)：管理處的初衷是好的，但本身不具備扣押身份證的條件，所以

做出這樣的規(guī)定是不合法的。條條道路通羅馬。其實(shí)，要控制好來訪

人員的辦法有多種。例如：規(guī)定來訪人員必須能說出被訪者的姓名及

單元樓號，才予以登記進(jìn)入；還可以通過對講系統(tǒng)與被訪者取得聯(lián)系，

讓被訪者自已來確認(rèn)；如有疑問，可呼巡邏隊(duì)員跟隨至被訪者家進(jìn)行

確認(rèn)。將三者結(jié)合起來運(yùn)作，定能把住來訪人員這一關(guān)。

7、1998年初，某開發(fā)建設(shè)單位就其開發(fā)投資建設(shè)的北方公寓的物

業(yè)管理與某物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)管理合同》。該合同約定：開

發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理公司一次性交納300萬元人民幣，作為北方公

寓的維修基金，專款專用，使用情況定期向北方公寓業(yè)主公布，接受

業(yè)主監(jiān)督。去年7月，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管

理合同》到期，同時(shí)北方公寓召開業(yè)主大會(huì)，成文了業(yè)主委員會(huì)，并

以業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的名義與該物業(yè)管理公司重新簽訂了新的

《物業(yè)管理合同》。在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)

建設(shè)單位沒有按照合同約定將北方公寓的維修基金交納給物業(yè)管理

公司。于是，業(yè)主委員會(huì)在多次向開發(fā)建設(shè)單位追討未果的情況下，

向人民法院提起訴訟，請求開發(fā)建設(shè)單位限期支付300萬元人民幣的

北方公寓維修基金以及延期付款違約金43.5萬元。建設(shè)單位辨稱：

其與物業(yè)管理公司所簽訂的物業(yè)管理合同期限已經(jīng)屆滿，物業(yè)管理公

司也已經(jīng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂了新的物業(yè)管理合同，原合同已經(jīng)自動(dòng)解

除。既然合同已經(jīng)解除，就不存在要履行合同義務(wù)的責(zé)任，業(yè)主委員

會(huì)不能按照已經(jīng)解除了的合同的約定要求支付300萬元的維修基金，

更不能以此要建設(shè)單位承擔(dān)延期付款違約金的合同責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)

提出要求交納北方公寓的維修基金，作為開發(fā)建設(shè)單位只能按照現(xiàn)行

有關(guān)規(guī)定的規(guī)定交納。請問：開發(fā)商的說法有道理嗎？如果你是法官

該怎么判？

要點(diǎn)：開發(fā)建設(shè)單位在自己所簽訂的物業(yè)管理合同中既然已經(jīng)承諾支

付300萬元的維修基金，這個(gè)合同不僅約束了開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管

理公司，同時(shí)合同約定的內(nèi)容對于北方公寓的全體業(yè)主也有約束力，

業(yè)主亦有權(quán)利和義務(wù)信賴并遵從物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主、物業(yè)管

理公司、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)都有監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位遵守物業(yè)管理

合同約定義務(wù)的權(quán)利。自然開了建設(shè)單位就有按其承諾交納300萬元

維修基金的合同約定義務(wù)。故人民法院對業(yè)主委員會(huì)主張要求開發(fā)建

設(shè)單位按照合同承諾的交付300萬元的請求應(yīng)予以支持。物業(yè)管理基

金的交納標(biāo)準(zhǔn)，在有關(guān)法律、法規(guī)尚無相應(yīng)規(guī)定的情況之下，權(quán)利人

自行確定并無不當(dāng)，開發(fā)建設(shè)單位認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)

交納的請求不能成立，開發(fā)建設(shè)單位的這項(xiàng)請求法院不予以支持。在

物業(yè)管理合同中開發(fā)建設(shè)單位只承諾交納300萬元作為北方公寓維

修基金，未明確何時(shí)予以交納，故法院對業(yè)主委員會(huì)要求開發(fā)建設(shè)單

位支付43.5萬元的延期付款違約金的請求不予以支持，延期付款違

約金只能以合同期滿為最后期限計(jì)算利息，利息應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)居民存

款利率計(jì)算。合同期限雖然已經(jīng)屆滿，但是由于合同所約定的義務(wù)沒

有完全履行，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)

事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼

續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！狈ㄔ号袥Q開發(fā)建

設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在判決生效之日起10內(nèi)，按照合同約定支付300萬元的

維修基金，并按照銀行同期城鄉(xiāng)居民存款利率支付利息，利息從合同

屆滿的2000年的2月起計(jì)算至本判決生效之日止。上述款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)存

入北方公寓業(yè)主委員會(huì)在金融機(jī)構(gòu)開設(shè)的物業(yè)管理基金的帳戶之下。

啟示：這是一起事實(shí)與責(zé)任比較清楚的涉及物業(yè)管理維修基金的糾紛

案。目前，開發(fā)建設(shè)單位不按照物業(yè)務(wù)管理辦法規(guī)定交納物定管理維

修基金的問題比較普遍。有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理

行業(yè)的健康發(fā)展。遇到開發(fā)建設(shè)單位不按合同約定或法規(guī)規(guī)定交納維

修基金的問題，許多業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)往往錯(cuò)誤地將物業(yè)管理公司作

為追討對象，使物業(yè)管理公司代人受過，而不清楚交納物業(yè)管理維修

基金是開發(fā)建設(shè)單位的一項(xiàng)應(yīng)盡的法定義務(wù)。開發(fā)建設(shè)單位不履行應(yīng)

盡的法定義務(wù)，作為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)都可以直接通過法

律途徑向法院起訴開發(fā)建設(shè)單位，要求開發(fā)建設(shè)單位履行自己的法定

義務(wù)，交納物業(yè)管理維修基金，履行物業(yè)管理活動(dòng)中的法定義務(wù)。

8、2001年5月一天，劉某因病到某醫(yī)院住院治療，把奔馳轎車停

放在該醫(yī)院住院處樓下的停車位。在停放期間，住院處7樓上的一塊

玻璃自行脫落，將奔馳車砸壞。事后雙方就賠償問題沒能達(dá)成協(xié)議，

劉某遂告到法院，要求這家醫(yī)院賠償各種損失46000元。針對劉某的

起訴，醫(yī)院提出了異議，醫(yī)院拿出了氣象局檔案的氣象公證，證明事

發(fā)時(shí)，該區(qū)域最大風(fēng)力達(dá)到8級以上，事件的發(fā)生是由當(dāng)時(shí)大風(fēng)吹壞

了玻璃，屬于不可預(yù)測和不可避免的“天災(zāi)”。鑒于此，醫(yī)院只同意

對被砸壞的恢復(fù)原狀，但是同意賠償。請問：醫(yī)院的觀點(diǎn)有理嗎？

要點(diǎn)：不管事發(fā)時(shí)是否有大風(fēng)，玻璃脫落都與被告某醫(yī)院管護(hù)不力有

關(guān)，因此，對于劉某的損失，醫(yī)院有不可推卸的責(zé)任，理應(yīng)賠償。經(jīng)

法院審理，某醫(yī)院被判賠償劉某的修車費(fèi)、保全費(fèi)、和公證費(fèi)總計(jì)

44000元。

9、地下車庫的產(chǎn)權(quán)究竟屬于誰？

有的業(yè)主認(rèn)為，地下車庫的成本已攤?cè)敕课輧r(jià)款，其所支付的價(jià)款已

包含了購買地下車庫的價(jià)款，因此購買了房屋就當(dāng)然享有車庫產(chǎn)權(quán)。

有的業(yè)主認(rèn)為，地下車庫在規(guī)劃設(shè)計(jì)中就作為配套設(shè)施之一，既然是

配套設(shè)施就應(yīng)當(dāng)像道路、管線一樣是房屋的從物，在買賣合同中沒有

特別約定的情況下，從物應(yīng)當(dāng)依從主物房屋一并出售、轉(zhuǎn)移。你的觀

點(diǎn)如何？

要點(diǎn)：地下車庫是相對獨(dú)立的建筑物，有獨(dú)立的價(jià)值。配套設(shè)施與主

建筑物之間的關(guān)系多種多樣：有房屋與花園土地之間的關(guān)系，有房屋

與水電設(shè)施之間的主從關(guān)系，也有房屋與會(huì)所之間的主次關(guān)系。在法

律上，認(rèn)定物與物之間的關(guān)系類型與性質(zhì)主要是審查其實(shí)質(zhì)關(guān)系，而

其名義則不是根本。按照社區(qū)規(guī)劃，我們習(xí)慣將地下車庫稱為配套設(shè)

施，是為小區(qū)房屋的居住目的而建設(shè)的，但是地下車庫絕非一套房屋

必須，如現(xiàn)代城市之于水電、高層樓宇之于電梯。地下車庫是相對獨(dú)

立的建筑物，與房屋是主次關(guān)系，而不是法律上的主物與從物之間的

關(guān)系。在法律上地下車庫是一個(gè)獨(dú)立存在的有獨(dú)立價(jià)值的物，在房屋

買賣合同中如無特別的約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉(zhuǎn)讓的法

律效力。地下車庫與空間權(quán)無關(guān)，地下車庫的所有權(quán)在未轉(zhuǎn)讓前屬于

開發(fā)商。地下車庫如地上房屋一樣，都是發(fā)展商經(jīng)過投資建造形成的，

不同的是存置于地上與地下。因此，地下房屋即地下車庫與地上房屋

一切從實(shí)際出發(fā)樣存在所有權(quán)，所有權(quán)在未轉(zhuǎn)讓前屬于項(xiàng)目投資人，

即屬于發(fā)展商。

10、發(fā)展商對地下車庫的權(quán)利是否是無限制的？

要點(diǎn)：發(fā)展商對地下車庫享有如同房屋一樣的所有權(quán)，也就享有自己

使用、出租、出借、出賣、贈(zèng)與、拋棄等權(quán)利，對這些權(quán)利的行使是

否像對房屋一樣自由，不受拘束呢？在下列條件下，開發(fā)商對地下車

庫的權(quán)利行使受到限制：在銷售過程中雙方有不同形式的約定則應(yīng)遵

守約定。在開發(fā)商銷售房屋時(shí)，如在合同中約定保證購房人有承租、

購買車位的權(quán)利，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)采取合理的方式向該剛購房人提供承

租或購買車位的機(jī)會(huì)。但如果開發(fā)商提供了可承租可購買的車位，業(yè)

主長期既不購買也不租，讓車位長期空置，就可以根據(jù)《合同法》的

規(guī)定，經(jīng)過一段合理的時(shí)間后，在合同中沒有對履行這一義務(wù)的期限

作明確約定的前提下，則視為開發(fā)商已經(jīng)履行了義務(wù)，而業(yè)主放棄了

自己的權(quán)利。開發(fā)商出租、出售車位的價(jià)格不能明顯高于市場標(biāo)準(zhǔn)？

雖然雙方在訂立房屋買賣合同時(shí)對車位的價(jià)格并不約定，但是可以推

定雙方的真實(shí)意思是與市場水平相當(dāng)?shù)膬r(jià)格，依照誠實(shí)信用的原則與

公平的原則，開發(fā)商不能利用自己的優(yōu)勢地位對自然壟斷性商品制定

過高的價(jià)格。遵守小區(qū)合法、公平的管理規(guī)則，開發(fā)商作為車庫的產(chǎn)

權(quán)人，是小區(qū)產(chǎn)權(quán)人之一，應(yīng)當(dāng)遵守社區(qū)的公共規(guī)約及相應(yīng)的管理規(guī)

則。但是，小區(qū)管理人或產(chǎn)權(quán)人大會(huì)也不能肆意制定旨在限制甚至剝

奪他人財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)則，也不能制定明顯有利于一部分產(chǎn)權(quán)人而不利于

開發(fā)商的不平等的規(guī)則?？偠灾^(qū)地下車庫雖然是社區(qū)配套設(shè)

施之一，但是他的性質(zhì)、地位與地上房屋相當(dāng)，開發(fā)商在一般情況下

作為車庫的產(chǎn)權(quán)人唐朝有與房屋相等的所有權(quán)，在某些情形下開發(fā)商

對車庫的權(quán)利又有報(bào)限制，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)合理行使自己的權(quán)利，并同時(shí)

保障業(yè)主的權(quán)利。只有明確了這一點(diǎn)，才能在平等、公平的原則下進(jìn)

行車位的后續(xù)管理。

11、據(jù)某小區(qū)有電梯樓宇的低層住戶反映，他們使用電梯的次數(shù)甚

少，或者根本不使用，是否在綜合管理費(fèi)的設(shè)備維護(hù)項(xiàng)目費(fèi)用中予以

減免。問：你的處理意見？

要點(diǎn)：綜合管理費(fèi)是為公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)所設(shè)立的，其項(xiàng)目費(fèi)用

是有機(jī)地互補(bǔ)組合的，每幢樓［于的高低層住宅在功能設(shè)置上，都有

設(shè)備輔助提供正常使用的功能3,不能因?yàn)闃菍硬煌鄳?yīng)減少輔助

功能設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用，相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)條文對共有財(cái)產(chǎn)的維護(hù)保

養(yǎng)亦作了明確的規(guī)定，綜觀境外有電梯的樓宇物業(yè)管理，不