微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)31091881課件

12五月2024微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)31091881統(tǒng)計(jì)局：去年70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲1.5%2010年02月26日03:15京華時(shí)報(bào)本報(bào)訊(記者馬文婷)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天公布的《2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，去年我國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.5%，其中新建住宅價(jià)格上漲1.3%，二手住宅價(jià)格上漲2.4%；房屋租賃價(jià)格則下降0.6%。有關(guān)專家稱，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和居民感受之間總是存在一定差距的，他認(rèn)為，“總體來(lái)說(shuō)數(shù)據(jù)可以接受。”去年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為36232億元，比上年增長(zhǎng)16.1%。其中商品住宅投資25619億元，增長(zhǎng)14.2%；辦公樓投資1378億元，增長(zhǎng)18.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資4172億元，增長(zhǎng)24.4%。新聞視角去年個(gè)人按揭貸款大幅增長(zhǎng)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重要資金來(lái)源。去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源共計(jì)5.7萬(wàn)億元，其中個(gè)人按揭貸款8403億元，同比增長(zhǎng)116.2%。個(gè)人按揭貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總和的15%。在共計(jì)5.7萬(wàn)億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，有1.1萬(wàn)億元是國(guó)內(nèi)貸款，占去年人民幣新增貸款的11%。此外，全國(guó)105個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)比2008年上漲5%，其中居住地價(jià)上漲7.9%。1.5%的數(shù)據(jù)是否合理？鏈家地產(chǎn)研究部主任王志偉認(rèn)為，總體來(lái)說(shuō)數(shù)據(jù)可以接受，他說(shuō)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和居民感受之間總是存在一定差距的。首先，全年數(shù)據(jù)與月度數(shù)據(jù)相比，時(shí)間周期變長(zhǎng)，2008年房?jī)r(jià)在年中達(dá)到高位，此后漲勢(shì)放慢，到2009年初開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，2009年7月起轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，因此，從全年數(shù)據(jù)來(lái)看，月度數(shù)據(jù)被攤平，總體漲勢(shì)肯定不像去年12月與去年1月相比那么強(qiáng)烈。其次，數(shù)據(jù)是70個(gè)大中城市的總體表現(xiàn)，而不單純是北京、上?；蛘吣骋粋€(gè)地區(qū)的數(shù)據(jù)，因此就平均數(shù)而言，各地的數(shù)據(jù)也都被相對(duì)拉平

人口總量持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)住房需求增大收入水平持續(xù)提高房?jī)r(jià)上揚(yáng)的預(yù)期住房貸款刺激房屋成本持續(xù)上揚(yáng)（供給）房?jī)r(jià)上漲的理性解讀1、人口總量持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)住房需求增大

中國(guó)是當(dāng)今世界人口規(guī)模最大和增長(zhǎng)慣性最強(qiáng)的發(fā)展中國(guó)家，盡管人口增長(zhǎng)源主要在農(nóng)村，但城市人口也在持續(xù)增長(zhǎng)，住房需求是人們的基本需求，人口的增長(zhǎng)必會(huì)推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)。因此會(huì)有：人口總量增長(zhǎng)城市人口增長(zhǎng)住房需求擴(kuò)張城市價(jià)上升房?jī)r(jià)自然上漲需求增大，引起需求曲線的向上移動(dòng)，進(jìn)而引起市場(chǎng)均衡的變動(dòng)，使均衡價(jià)格提高，均衡數(shù)量增加。（圖像變動(dòng)如圖）PQOD。E。D1P1Q1P。Q。2、收入水平持續(xù)升高：中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng),導(dǎo)致人們收入水平的持續(xù)提高,盡管收入水平差距在逐漸拉大,但并沒(méi)有異向兩極分化的現(xiàn)象產(chǎn)生.因?yàn)閮蓸O分化是指富的越來(lái)越富,而窮的則越來(lái)越窮,收入水平向兩個(gè)相反的方向發(fā)展,中國(guó)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況是人們的生活水平都在不斷改善,有差別的僅僅在于收入水平同向度的提高速率和提升幅度。城市人口的收入水平比鄉(xiāng)村人口提高得更快，從而構(gòu)成對(duì)商品房有效需求及其房?jī)r(jià)的重要拉動(dòng)力量?？v觀橫覽所有發(fā)達(dá)國(guó)家產(chǎn)業(yè)革命以來(lái)的演進(jìn)歷程，收入持續(xù)提高與房?jī)r(jià)持續(xù)上升之間的市場(chǎng)互動(dòng)，均構(gòu)成了發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)代化演進(jìn)的自然歷史進(jìn)程，有著顯著的普適性特征。.3、房?jī)r(jià)上揚(yáng)預(yù)期：經(jīng)驗(yàn)告訴人們，一旦某種物品的價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)了一段時(shí)間，進(jìn)入了通脹的軌道，該物品的價(jià)格就將會(huì)持續(xù)地上揚(yáng)起來(lái)，起碼還會(huì)再上揚(yáng)一段時(shí)間。這種心理預(yù)期必定會(huì)刺激人們對(duì)該物品的購(gòu)買欲望，房?jī)r(jià)的道理也是這樣，人們會(huì)這樣想：“盡管現(xiàn)在的房?jī)r(jià)較高，但將來(lái)的房?jī)r(jià)將會(huì)比現(xiàn)在更高，如果有錢現(xiàn)在不買房，將來(lái)會(huì)非常后悔不已?！币I房的人不僅因?yàn)樗I得起而且需要住房，更因?yàn)槲磥?lái)的房?jī)r(jià)看漲；買完房的都期望未來(lái)的房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，因?yàn)樗姆慨a(chǎn)會(huì)增值。因?yàn)榉績(jī)r(jià)現(xiàn)在上漲而對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)看漲，又因?yàn)閷?duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期上漲，而使房?jī)r(jià)上漲具有行為預(yù)期支撐的可持續(xù)性。消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期可用收斂型蛛網(wǎng)模型進(jìn)行分析：消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)市場(chǎng)供不應(yīng)求，需求大于供給，因而房?jī)r(jià)會(huì)上漲。4、住房貸款刺激：

銀行等金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，總是具有規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的行為傾向，而將金融資產(chǎn)借給購(gòu)房者，則是收入穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)很低的選擇。因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)抵押以及其他貸款條件審查，已將金融風(fēng)險(xiǎn)降低到最小化，最起碼是跑了和尚跑不了廟。因而住房貸款幾乎是沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)的金融交易項(xiàng)目。而國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況劣化和私營(yíng)企業(yè)信譽(yù)不佳，則使銀行的貸款項(xiàng)目頻頻進(jìn)入“呆壞死”的不良陷阱。如果政府對(duì)住房貸款不進(jìn)行過(guò)多的濫加干預(yù)，從而減少而不是出臺(tái)更多的壞制度約束，該領(lǐng)域的金融活動(dòng)將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)和擴(kuò)張，并會(huì)成為啟動(dòng)內(nèi)需和優(yōu)化民生的重大發(fā)展項(xiàng)目。5、房屋成本持續(xù)上揚(yáng)：

房子必須建在土地上，而土地總量是給定的，隨著城市化提速、工業(yè)化加速和市場(chǎng)化提升等諸多因素，可用于建房的土地將會(huì)日益減少，政府也加強(qiáng)了對(duì)土地征用的政策約束和法律保護(hù)。土地價(jià)格構(gòu)成房屋成本的重要因素，土地稀缺性加劇，導(dǎo)致地價(jià)呈加速和持續(xù)上升的趨勢(shì)，這將會(huì)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的重要因素。自從城市化、工業(yè)化和市場(chǎng)化以來(lái)，全世界所有國(guó)家的地價(jià)都在快速上升，并表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的急速攀升。此外,各種建材和工資等成本也在上升，地價(jià)和建材兩大因素直接地推動(dòng)了房?jī)r(jià)上升，其他一些消費(fèi)品價(jià)格上升也會(huì)通過(guò)工資而間接推動(dòng)著房?jī)r(jià)提高。成本增加導(dǎo)致生產(chǎn)者利潤(rùn)減少，縮小生產(chǎn)規(guī)模，供給減少，以致供不應(yīng)