《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》估價(jià)程序與估價(jià)報(bào)告0906省公開(kāi)課一等獎(jiǎng)全國(guó)示范課微課金獎(jiǎng)?wù)n件

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

估價(jià)程序與估價(jià)匯報(bào)湖南志成房地產(chǎn)評(píng)定有限企業(yè)徐志革年8月GB/T50291-1/67一、房地產(chǎn)估價(jià)程序《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-已經(jīng)住房和城鎮(zhèn)建設(shè)部年4月8日以第797號(hào)公告同意、公布，自年12月1日起實(shí)施。制訂本規(guī)范目標(biāo)主要有三個(gè)：一是規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)；二是統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法；三是確保房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量。22/67一、房地產(chǎn)估價(jià)程序3.0.1按照科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、完整估價(jià)程序按部就班地開(kāi)展估價(jià)工作，能夠使估價(jià)工作含有計(jì)劃性并規(guī)范化、精細(xì)化，防止顧此失彼、疏忽遺漏或重復(fù)浪費(fèi)，從而能夠確保估價(jià)工作質(zhì)量，提升估價(jià)工作效率。33/67一、房地產(chǎn)估價(jià)程序推行必要估價(jià)程序是完成任何估價(jià)項(xiàng)目標(biāo)基本要求，也是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、有效保護(hù)自己主要伎倆。完成任何估價(jià)項(xiàng)目，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師都不得隨意簡(jiǎn)化或省略本規(guī)范要求估價(jià)程序。44/67一、房地產(chǎn)估價(jià)程序?qū)σ蛟u(píng)定價(jià)值異議引發(fā)估價(jià)判定，其中一項(xiàng)主要判定內(nèi)容是檢驗(yàn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是否推行了必要估價(jià)程序（包含必要估價(jià)工作步驟和估價(jià)工作內(nèi)容）來(lái)開(kāi)展估價(jià)工作，即檢驗(yàn)在推行估價(jià)程序方面是否存在簡(jiǎn)化、省略等問(wèn)題或疏漏。55/67一、房地產(chǎn)估價(jià)程序比如，是否盡職搜集了估價(jià)所需資料，包含是否要求了估價(jià)委托人如實(shí)提供其知悉估價(jià)所需資料，自己是否努力搜集了其它估價(jià)所需資料，并對(duì)估價(jià)所依據(jù)資料進(jìn)行了審慎檢驗(yàn)；是否對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了認(rèn)真實(shí)地查勘；是否采取了適用估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行了正確、仔細(xì)測(cè)算。除非是有意高估或低估，普通情況下只要估價(jià)程序做到位了，評(píng)定價(jià)值不會(huì)出現(xiàn)太大偏差。所以，房地產(chǎn)估份機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展任何估價(jià)項(xiàng)目，都必須在估價(jià)程序上經(jīng)得起嚴(yán)格檢驗(yàn)。66/67一、房地產(chǎn)估價(jià)程序《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)定法》主席令第四十六號(hào)，于年7月2日經(jīng)過(guò)，自年12月1日起施行。第十三條第二款要求：“評(píng)定專業(yè)人員應(yīng)該推行以下義務(wù)：恪守評(píng)定準(zhǔn)則，推行調(diào)查職責(zé)，獨(dú)立分析估算，勤勉慎重從事業(yè)務(wù)”；第四款要求：“對(duì)評(píng)定活動(dòng)中使用相關(guān)文件、證實(shí)和資料真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證”。77/67一、房地產(chǎn)估價(jià)程序《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)定方法》（建房〔〕77號(hào)）第二十五條評(píng)定教授委員會(huì)應(yīng)該自收到判定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)判定評(píng)定匯報(bào)評(píng)定程序、評(píng)定依據(jù)、評(píng)定假設(shè)、評(píng)定技術(shù)路線、評(píng)定方法選取、參數(shù)選取、評(píng)定結(jié)果確定方式等評(píng)定技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書(shū)面判定意見(jiàn)。88/67一、房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)性很強(qiáng)，需要專門(mén)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，評(píng)定價(jià)值高低直接關(guān)系到相關(guān)單位和個(gè)人切身利益，甚至關(guān)系到公共利益和人民財(cái)產(chǎn)安全?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》要求國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)定制度，并要求房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定應(yīng)按照國(guó)家要求技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)定程序進(jìn)行評(píng)定。本規(guī)范即是國(guó)家要求技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)定程序。99/67一、房地產(chǎn)估價(jià)程序1受理估價(jià)委托2確定估價(jià)基本事項(xiàng)3編制估價(jià)作業(yè)方案4搜集估價(jià)所需資料5實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象6選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算7確定估價(jià)結(jié)果8撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告9審核估價(jià)報(bào)告10交付估價(jià)報(bào)告11保存估價(jià)資料103.0.1房地產(chǎn)估價(jià)工作應(yīng)按以下程序進(jìn)行：10/67一、房地產(chǎn)估價(jià)程序11估價(jià)程序精細(xì)化不但表達(dá)在新增受理估價(jià)委托、審核估價(jià)匯報(bào)、交付估價(jià)匯報(bào)三個(gè)步驟，同時(shí)將內(nèi)部審核流程正式納入房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中，估價(jià)對(duì)象起源和溝通情況統(tǒng)計(jì)、估價(jià)中不一樣意見(jiàn)統(tǒng)計(jì)并納入存檔材料。估價(jià)程序規(guī)范化是為估價(jià)工作科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)展開(kāi)提供指導(dǎo)性方針，確保估價(jià)資料是正當(dāng)、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整。確保估價(jià)工作能夠保質(zhì)、按時(shí)完成，防止估價(jià)工作疏漏或重復(fù)浪費(fèi)。提升估價(jià)難度與成本，規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，躲避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，從此估價(jià)根本上讓業(yè)務(wù)員消失，進(jìn)入只地不認(rèn)人階段。11/67一、房地產(chǎn)估價(jià)程序3.0.2估價(jià)委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，并應(yīng)符合以下要求：1在接收估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求估價(jià)委托人出具估價(jià)委托書(shū)；2決定受理估價(jià)委托后，應(yīng)與估價(jià)委托人訂立書(shū)面估價(jià)委托協(xié)議；3受理估價(jià)委托后，應(yīng)依據(jù)估價(jià)項(xiàng)目標(biāo)規(guī)模、難度和完成時(shí)間確定參加估價(jià)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量，并最少選派兩名能勝任該估價(jià)工作注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)，且應(yīng)明確其中一人為項(xiàng)目責(zé)任人。4除應(yīng)采取批量估價(jià)項(xiàng)目外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)最少有一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參加受理估價(jià)委托、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、撰寫(xiě)估價(jià)匯報(bào)等估價(jià)工作。1212/67一、房地產(chǎn)估價(jià)程序3.0.2估價(jià)委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)置該分支機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在接收估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求估價(jià)委托人向其出具估價(jià)委托書(shū)，可采取填寫(xiě)估價(jià)委托書(shū)方式。估價(jià)委托書(shū)普通應(yīng)載明估價(jià)委托人名稱或姓名、委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、估價(jià)目標(biāo)、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)要求、委托日期等內(nèi)容。估價(jià)委托書(shū)將作為估價(jià)依據(jù)放入估價(jià)匯報(bào)附件。1313/67一、房地產(chǎn)估價(jià)程序估價(jià)工作應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師完成，其它人員只能幫助或幫助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展相關(guān)工作。為了確保估價(jià)質(zhì)量，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)明確一名能夠勝任其估價(jià)工作注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目責(zé)任人，并應(yīng)有與其估價(jià)工作量和難度相適應(yīng)兩名或兩名以上足夠數(shù)量并能夠勝任其估價(jià)工作注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)。1414/67一、房地產(chǎn)估價(jià)程序3.0.3估價(jià)基本事項(xiàng)包含估價(jià)目標(biāo)、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型,應(yīng)與估價(jià)委托人進(jìn)行溝通及調(diào)查相關(guān)情況和要求基礎(chǔ)上確定，并應(yīng)符合以下要求：1估價(jià)目標(biāo)應(yīng)依據(jù)委托人真實(shí)、詳細(xì)估價(jià)需要以及估價(jià)匯報(bào)預(yù)期用途或預(yù)期使用者確定，對(duì)其表述應(yīng)詳細(xì)、準(zhǔn)確、簡(jiǎn)練。2價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)依據(jù)估價(jià)目確實(shí)定，采取公歷表示，宜詳細(xì)到日?；仡櫺怨纼r(jià)和預(yù)測(cè)性估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)在難以詳細(xì)到日且能滿足估價(jià)目標(biāo)需要情況下，可到周或旬、月、季、六個(gè)月、年等。1515/67一、房地產(chǎn)估價(jià)程序3估價(jià)對(duì)象應(yīng)在估價(jià)委托人指定及提供相關(guān)情況和資料基礎(chǔ)上，依據(jù)估價(jià)目標(biāo)依法確定，并應(yīng)明確界定其財(cái)產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。法律、行政法規(guī)要求不得買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其它活動(dòng)房地產(chǎn)，或征收不予賠償房地產(chǎn)，不應(yīng)作為對(duì)應(yīng)估價(jià)目標(biāo)估價(jià)對(duì)象。對(duì)作為估價(jià)對(duì)象，應(yīng)在估價(jià)匯報(bào)中依據(jù)估價(jià)目標(biāo)分析、說(shuō)明其進(jìn)行對(duì)應(yīng)買(mǎi)賣(mài)或租賃、抵押、作為出資等活動(dòng)正當(dāng)性。4價(jià)值類型應(yīng)依據(jù)估價(jià)目確實(shí)定，并應(yīng)包含價(jià)值或價(jià)格名稱、定義或內(nèi)涵。1616/67一、房地產(chǎn)估價(jià)程序3.0.3房地產(chǎn)估價(jià)關(guān)鍵內(nèi)容是為了特定目標(biāo)，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷。所以，在分析、測(cè)算和判斷特定價(jià)值之前，必須搞清特定目標(biāo)、特定房地產(chǎn)、特定時(shí)間和特定價(jià)值，即要搞清估價(jià)目標(biāo)、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。搞清這四者稱為確定估價(jià)基本事項(xiàng)。在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目標(biāo)、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型之間有著內(nèi)在聯(lián)絡(luò)，其中估價(jià)目標(biāo)是龍頭。因?yàn)橹挥写_定了估價(jià)目標(biāo)，才能確定估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。比如，從確定估價(jià)對(duì)象來(lái)看，法律、行政法規(guī)要求不得買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其它活動(dòng)房地產(chǎn)，或征收不予賠償房地產(chǎn)，就不應(yīng)作為對(duì)應(yīng)估價(jià)目標(biāo)估價(jià)對(duì)象。估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型三者之間，估價(jià)對(duì)象有時(shí)與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相關(guān)，其余普通是相互獨(dú)立。確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)普通應(yīng)在確定估價(jià)對(duì)象之前，因?yàn)橐恍┕纼r(jià)目標(biāo)要求估價(jià)對(duì)象情況應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)情況，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一樣，估價(jià)對(duì)象情況可能不一樣。1717/67一、房地產(chǎn)評(píng)定程序3.0.4估價(jià)作業(yè)方案應(yīng)在對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行分析基礎(chǔ)上編制，并應(yīng)包含以下內(nèi)容：1估價(jià)工作主要內(nèi)容及質(zhì)量要求，應(yīng)包含擬采取估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線，擬搜集估價(jià)所需資料及其起源渠道等；2估價(jià)工作詳細(xì)步驟及時(shí)間進(jìn)度；3估價(jià)工作人員安排等。編制估價(jià)作業(yè)方案目標(biāo)是為了保質(zhì)、按時(shí)完成估價(jià)項(xiàng)目。估價(jià)作業(yè)方案關(guān)鍵是處理將要做什么、什么時(shí)候做以及由誰(shuí)來(lái)做，是關(guān)于保質(zhì)、按時(shí)完成一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目標(biāo)未來(lái)一系列行動(dòng)計(jì)劃1818/67一、房地產(chǎn)評(píng)定程序3.0.5估價(jià)所需資料應(yīng)針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行搜集，并應(yīng)包含以下資料：1反應(yīng)估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益情況資料2估價(jià)對(duì)象及其同類房地產(chǎn)交易、收益、成本等資料；3對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地域房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響資料；4對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有普遍影響資料。而且在前面受理估價(jià)委托時(shí)就可要求委托人盡可能提供，在后面實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象時(shí)還可深入補(bǔ)充搜集。1919/67（1）房地產(chǎn)評(píng)定資料：①委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照或身份證實(shí)，②國(guó)有土地使用權(quán)證、③房屋全部權(quán)證（或不動(dòng)產(chǎn)登記證）、④房屋租賃協(xié)議、⑤周?chē)康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查案例等。（2）在建工程評(píng)定資料：①委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照，②在建工程項(xiàng)目概況，③國(guó)有土地使用權(quán)證、④土地使用權(quán)出讓協(xié)議，⑤建設(shè)用地規(guī)劃許可證、⑥建設(shè)工程規(guī)劃許可證、⑦施工許可證、⑧預(yù)售許可證、⑨房屋面積測(cè)繪結(jié)果表、⑩在建工程抵押范圍明細(xì)表、?施工總平面圖、?施工進(jìn)度表、?有沒(méi)有拖欠工程款和施工材料款證實(shí)、?樓盤(pán)銷售價(jià)格表、?土地出讓金交付憑證及契稅繳納發(fā)票等。2020/67一、房地產(chǎn)評(píng)定程序3.0.6對(duì)搜集估價(jià)所需資料應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)。當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人時(shí)，應(yīng)查看估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證實(shí)原件，并應(yīng)將復(fù)印與原件查對(duì)，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況。即使估價(jià)委托人應(yīng)該如實(shí)提供其掌握估價(jià)所需資料，并對(duì)其提供資料正當(dāng)性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，但也要對(duì)估價(jià)委托人提供賢料進(jìn)行審慎檢驗(yàn)。對(duì)于估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況，當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，不能僅憑權(quán)屬證實(shí)復(fù)印件作出判斷，應(yīng)與原件查對(duì)。2121/67一、房地產(chǎn)評(píng)定程序3.0.7估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘應(yīng)符合以下要求：1應(yīng)觀察、問(wèn)詢、檢驗(yàn)、查對(duì)估價(jià)對(duì)象區(qū)位情況、實(shí)物情況和權(quán)益情況；2應(yīng)拍攝反應(yīng)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部情況、外部情況和周?chē)h(huán)境情況照片等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價(jià)所需關(guān)于估價(jià)對(duì)象其它資料；3應(yīng)制作實(shí)地查勘統(tǒng)計(jì)，并應(yīng)記載實(shí)地查勘對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員及其署名，記載內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清楚。2222/67一、房地產(chǎn)評(píng)定程序3.0.7房地產(chǎn)含有獨(dú)一無(wú)二特征，且其價(jià)值、價(jià)格與區(qū)位親密相關(guān)，只有身臨其境才能真正了解和認(rèn)識(shí)它，所以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象是做好房地產(chǎn)估價(jià)不可省略工作步驟。任何房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，應(yīng)最少有一名參加該項(xiàng)目標(biāo)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)實(shí)施估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘工作。在實(shí)地查勘時(shí)，普通需要估價(jià)委托人或其代表以及被查勘房地產(chǎn)房屋全部權(quán)人、土地使用權(quán)人等房地產(chǎn)權(quán)利人到場(chǎng)，實(shí)地查勘人員應(yīng)向他們以及房地產(chǎn)使用人、鄰居等知情人員詳細(xì)問(wèn)詢估價(jià)需要搞清問(wèn)題，認(rèn)真聽(tīng)取他們關(guān)于估價(jià)對(duì)象情況介紹，并采取筆記、拍照、錄音、錄像等方式將實(shí)地查勘情況統(tǒng)計(jì)下來(lái)，形成實(shí)地查勘統(tǒng)計(jì)。實(shí)地查勘時(shí)，尤其要注意查對(duì)估價(jià)對(duì)象坐落和空間范圍，預(yù)防搞錯(cuò)估價(jià)對(duì)象。2323/67一、房地產(chǎn)評(píng)定程序負(fù)責(zé)實(shí)施實(shí)地查勘注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該在實(shí)地查勘統(tǒng)計(jì)上署名，陪同實(shí)地查勘估價(jià)委托人或者其代表和被查勘房地產(chǎn)權(quán)利人宜在實(shí)地查勘統(tǒng)計(jì)上署名或者蓋章。對(duì)被征收房屋價(jià)值評(píng)定，房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該在被征收房屋實(shí)地查勘統(tǒng)計(jì)上署名或者蓋章。被征收人拒絕署名或者蓋章，應(yīng)該由房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證，并應(yīng)該在被征收房屋實(shí)地查勘統(tǒng)計(jì)上署名或者蓋章，相關(guān)情況應(yīng)該在估價(jià)匯報(bào)中說(shuō)明。2424/67一、房地產(chǎn)評(píng)定程序3.0.8當(dāng)無(wú)法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象外部情況和區(qū)位情況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在估價(jià)匯報(bào)中說(shuō)明未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其詳細(xì)原因。對(duì)未進(jìn)行實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象內(nèi)部情況，應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中依據(jù)不足假設(shè)在估價(jià)匯報(bào)中說(shuō)明。無(wú)法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘情形，是指因征收、司法拍賣(mài)等強(qiáng)制取得或者強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，房地產(chǎn)占有些人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)人估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘；或者因估價(jià)對(duì)象包括國(guó)家秘密，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得進(jìn)入其內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘。假如有上述無(wú)法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘情形，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師能夠不進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘，但應(yīng)該對(duì)估價(jià)對(duì)象外部情況和區(qū)位情況進(jìn)符實(shí)地查勘。2525/67一、房地產(chǎn)評(píng)定程序3.0.9在估價(jià)中遇有難以處理復(fù)雜、疑難、特殊估價(jià)技術(shù)問(wèn)題時(shí)，應(yīng)尋求相關(guān)估價(jià)教授或單位提供專業(yè)幫助，并應(yīng)在估價(jià)匯報(bào)中說(shuō)明。3.0.10對(duì)估價(jià)對(duì)象房屋安全、質(zhì)量缺點(diǎn)、環(huán)境污染、建筑面積、財(cái)務(wù)情況等估價(jià)專業(yè)以外專業(yè)問(wèn)題，經(jīng)實(shí)地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域教授咨詢后，仍難以作出常規(guī)判斷及對(duì)應(yīng)假設(shè)，應(yīng)提議估價(jià)委托人聘請(qǐng)含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)資格專業(yè)機(jī)構(gòu)或教授先行判定或檢測(cè)、測(cè)量、審計(jì)等，再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或教授出具專業(yè)意見(jiàn)為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)，并應(yīng)在估價(jià)匯報(bào)中說(shuō)明。2626/67一、房地產(chǎn)評(píng)定程序房地產(chǎn)估價(jià)中碰到專業(yè)問(wèn)題可分為兩類：一是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)；二是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域外。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，首先是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力估價(jià)業(yè)務(wù)；其次是對(duì)于承接估價(jià)業(yè)務(wù)中有部分超出自己專業(yè)勝任能力，應(yīng)聘請(qǐng)含有對(duì)應(yīng)專業(yè)勝任能力教授或單位提供專業(yè)幫助。2727/67一、房地產(chǎn)評(píng)定程序3.0.11估價(jià)匯報(bào)在交付估價(jià)委托人前，應(yīng)對(duì)其內(nèi)容和形式等進(jìn)行審查核定，并應(yīng)形成審核統(tǒng)計(jì)，記載審核意見(jiàn)、結(jié)論、日期和人員及其署名。對(duì)撰寫(xiě)完成而還未向估價(jià)委托人出具估價(jià)匯報(bào)進(jìn)行審核，類似于對(duì)生產(chǎn)出產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最終一道防線。為了確保出具每份估價(jià)匯報(bào)都是合格，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全估價(jià)匯報(bào)內(nèi)部審核等估價(jià)匯報(bào)質(zhì)量管理制度，選派本機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)師或外聘房地產(chǎn)估價(jià)教授擔(dān)任審核人員，按房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)要求，對(duì)估價(jià)匯報(bào)內(nèi)容和形式等進(jìn)行審核，確保估價(jià)匯報(bào)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清楚、規(guī)范。2828/67一、房地產(chǎn)評(píng)定程序3.0.12每份房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)應(yīng)右不少于兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師署名，并有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋公章。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得以蓋執(zhí)業(yè)專用章等個(gè)人印章代替署名；能夠只署名不蓋個(gè)人印章，也能夠既署名又蓋個(gè)人印章。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得以蓋估價(jià)匯報(bào)專用章等其它印章代替蓋公章。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)置該分支機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名義出具估價(jià)匯報(bào)，并加蓋該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。估價(jià)匯報(bào)應(yīng)是在其上署名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和蓋章房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)親自完成。在估價(jià)匯報(bào)上署名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和蓋章房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)匯報(bào)內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)并依法負(fù)擔(dān)責(zé)任。2929/67一、房地產(chǎn)評(píng)定程序3.0.13估價(jià)匯報(bào)交付估價(jià)委托人后，不得私自改動(dòng)、更換、刪除或銷毀以下估價(jià)資料：1估價(jià)匯報(bào)；2估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托協(xié)議;3估價(jià)所依據(jù)估價(jià)委托人提供資料；4估價(jià)項(xiàng)目起源和溝通情況統(tǒng)計(jì)；5估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘統(tǒng)計(jì)；6估價(jià)匯報(bào)內(nèi)部審核統(tǒng)計(jì)；7估價(jià)中不一樣意見(jiàn)統(tǒng)計(jì)；8外部專業(yè)幫助專業(yè)意見(jiàn)。①評(píng)定委托書(shū)、②現(xiàn)場(chǎng)照片，③位置圖，④評(píng)定人員現(xiàn)場(chǎng)查勘照片、⑤查勘統(tǒng)計(jì)表，⑥評(píng)定交易案例、⑦工作流程表等。3030/67一、房地產(chǎn)估價(jià)程序3.0.14房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)整理和保留估價(jià)資料，并應(yīng)保留到估價(jià)服務(wù)行為結(jié)束且不得少于10年。保留期限應(yīng)自估價(jià)匯報(bào)出具之日起計(jì)算。保留估價(jià)資料目標(biāo)是建立估價(jià)檔案和估價(jià)資料庫(kù)，為今后相關(guān)估價(jià)及管理工作奠定基礎(chǔ)，同時(shí)有利于處理日后可能發(fā)生估價(jià)爭(zhēng)議，有利于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師展現(xiàn)估價(jià)業(yè)績(jī)，有利于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門(mén)和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展相關(guān)檢驗(yàn)和考評(píng)等。3131/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)1封面；2致估價(jià)委托人函；3目錄；4估價(jià)師聲明；5估價(jià)假設(shè)和限制條件；6估價(jià)結(jié)果報(bào)告；7估價(jià)技術(shù)報(bào)告；8附件。327.0.1估價(jià)匯報(bào)應(yīng)采取書(shū)面形式，并應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清楚、規(guī)范。7.0.2敘述式估價(jià)匯報(bào)應(yīng)包含以下部分：32/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)7.0.3房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)匯報(bào)，應(yīng)包含估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提醒。7.0.4依據(jù)估價(jià)委托人需要或相關(guān)要求，可在完整估價(jià)匯報(bào)基礎(chǔ)上形成估價(jià)匯報(bào)摘要。3333/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)7.0.5估價(jià)匯報(bào)可分為估價(jià)結(jié)果匯報(bào)和估價(jià)技術(shù)匯報(bào)。估價(jià)結(jié)果匯報(bào)應(yīng)向估價(jià)委托人提供，但估價(jià)技術(shù)匯報(bào)是否向估價(jià)委托人提供，應(yīng)在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托人訂立書(shū)面估價(jià)委托協(xié)議中約定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不能單方面決定不向估價(jià)委托人提供。估價(jià)委托協(xié)議中對(duì)是否向估價(jià)委托人提供估價(jià)技術(shù)匯報(bào)未作約定或約定不明確，假如估價(jià)委托人要求提供估價(jià)技術(shù)匯報(bào)，則房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)向其提供估價(jià)技術(shù)匯報(bào)。3434/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)7.0.6封面應(yīng)包含以下內(nèi)容：1結(jié)合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目標(biāo)給估價(jià)匯報(bào)命名，如:房地產(chǎn)抵押估價(jià)匯報(bào)、房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)匯報(bào)、被征收房屋價(jià)值評(píng)定匯報(bào)、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)定匯報(bào)、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)定匯報(bào)、因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)定匯報(bào)、房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)定匯報(bào)等。3535/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)2估價(jià)匯報(bào)編號(hào)，應(yīng)反應(yīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱、估價(jià)匯報(bào)出具年份，并應(yīng)按次序編號(hào)數(shù)，不得重復(fù)、遺漏、跳號(hào)；3估價(jià)項(xiàng)目名稱，應(yīng)依據(jù)估價(jià)對(duì)象名稱或位置和估價(jià)目標(biāo)，提煉出簡(jiǎn)練名稱；4估價(jià)委托人，當(dāng)為單位時(shí)，應(yīng)寫(xiě)明其名稱；當(dāng)為個(gè)人時(shí)，應(yīng)寫(xiě)明其姓名；5房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)寫(xiě)明其名稱；6注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)寫(xiě)明全部參加估價(jià)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名和注冊(cè)號(hào)；7估價(jià)匯報(bào)出具日期，應(yīng)與致估價(jià)委托人函中致函日期一致。3636/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)7.0.7致估價(jià)委托人函應(yīng)包含以下內(nèi)容：1致函對(duì)象，應(yīng)寫(xiě)明估價(jià)委托人名稱或姓名；2估價(jià)目標(biāo)，應(yīng)寫(xiě)明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)匯報(bào)預(yù)期用途，或估價(jià)是為了滿足估價(jià)委托人何種需要；3估價(jià)對(duì)象，應(yīng)寫(xiě)明估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本情況；4價(jià)值時(shí)點(diǎn)，應(yīng)寫(xiě)明所評(píng)定估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)時(shí)間；5價(jià)值類型，應(yīng)寫(xiě)明所評(píng)定估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格名稱；當(dāng)所評(píng)定估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格無(wú)規(guī)范名稱時(shí)，應(yīng)寫(xiě)明其定義或內(nèi)涵；3737/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)6估價(jià)方法，應(yīng)寫(xiě)明所采取估價(jià)方法名稱；7估價(jià)結(jié)果，應(yīng)寫(xiě)明最終評(píng)定價(jià)值總價(jià)，并應(yīng)注明其大寫(xiě)金額；除估價(jià)對(duì)象無(wú)法用單價(jià)表示外，還應(yīng)寫(xiě)明最終評(píng)定價(jià)值單價(jià)；8尤其提醒，應(yīng)寫(xiě)明與評(píng)定價(jià)值和使用估價(jià)匯報(bào)、估價(jià)結(jié)果相關(guān)引發(fā)估價(jià)委托人和估價(jià)匯報(bào)使用者注意事項(xiàng)；9致函日期，應(yīng)注明致函年、月、日。3838/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)7.0.8致估價(jià)委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得以其它印章代替；法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合作人宜在其上署名或蓋章。7.0.9目錄應(yīng)按前后次序列出以下估價(jià)匯報(bào)各個(gè)組成部分名稱及對(duì)應(yīng)頁(yè)碼：1估價(jià)師申明；2估價(jià)假設(shè)和限制條件；3估價(jià)結(jié)果匯報(bào)；4估價(jià)技術(shù)匯報(bào)；5附件。3939/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)7.0.10估價(jià)結(jié)果匯報(bào)、估價(jià)技術(shù)匯報(bào)和附件各個(gè)組成部分，應(yīng)在估價(jià)匯報(bào)目錄中按前后次序列出其名稱及對(duì)應(yīng)頁(yè)碼。7.0.11當(dāng)按估價(jià)委托協(xié)議約定不向估價(jià)委托人提供估價(jià)技術(shù)匯報(bào)時(shí)，估價(jià)匯報(bào)目錄中可不列出估價(jià)技術(shù)匯報(bào)及其各個(gè)組成部分，但在估價(jià)技術(shù)匯報(bào)中應(yīng)有單獨(dú)目錄，且該目錄中應(yīng)按前后次序列出估價(jià)技術(shù)匯報(bào)各個(gè)組成部分名稱及對(duì)應(yīng)頁(yè)碼。4040/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)7.0.12估價(jià)師申明應(yīng)寫(xiě)明全部參加估價(jià)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)承諾和確保。不得將估價(jià)師申明內(nèi)容與估價(jià)假設(shè)和限制條件內(nèi)容相混同，或把估價(jià)師申明變成注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)免責(zé)申明。4141/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)7.0.13鑒證性估價(jià)匯報(bào)估價(jià)師申明應(yīng)包含以下內(nèi)容：1注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)匯報(bào)中對(duì)事實(shí)說(shuō)明是真實(shí)和準(zhǔn)確，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳說(shuō)和重大遺漏；2估價(jià)匯報(bào)中分析、意見(jiàn)和結(jié)論是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到估價(jià)匯報(bào)中已說(shuō)明估價(jià)假設(shè)和限制條件限制；3注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)匯報(bào)中估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在利益，與估價(jià)委托人及估份利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見(jiàn)；4注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是按照相關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫(xiě)估價(jià)匯報(bào)。4242/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)7.0.14非鑒證性估價(jià)匯報(bào)估價(jià)師申明內(nèi)容，可依據(jù)實(shí)際情況對(duì)鑒證性估價(jià)匯報(bào)估價(jià)師申明內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)增減。7.0.15估價(jià)假設(shè)應(yīng)針對(duì)估價(jià)對(duì)象情況等估價(jià)前提，作出必要、合理且有依據(jù)假定，不得為了躲避應(yīng)盡檢驗(yàn)資料、調(diào)查情況等勤勉盡責(zé)估價(jià)義務(wù)或?yàn)榱烁吖?、低估估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格而濫用估價(jià)假設(shè)。4343/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)7.0.16估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)說(shuō)明以下內(nèi)容：1普通假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明對(duì)估價(jià)所依據(jù)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了檢驗(yàn)，在無(wú)理由懷疑其正當(dāng)性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性且未給予核實(shí)情況下，對(duì)其正當(dāng)、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整合理假定；對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格重大原因給予了關(guān)注，在無(wú)理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無(wú)對(duì)應(yīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行判定、檢測(cè)情況下，對(duì)其安全合理假定等。2未定事項(xiàng)假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明對(duì)估價(jià)所必需還未明確或不夠明確土地用途、容積率等事項(xiàng)所做合理、最可能假定。當(dāng)估價(jià)對(duì)象無(wú)未定事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)無(wú)未定事項(xiàng)假設(shè)。3背離事實(shí)假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明因估價(jià)目標(biāo)特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象情況所做與估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況不一致合理假定。當(dāng)估價(jià)設(shè)定估價(jià)對(duì)象情況與估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況無(wú)不一致時(shí)，應(yīng)無(wú)背離事實(shí)假設(shè)。4444/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)4不相一致假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明在估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證實(shí)上權(quán)利人之間不一致，估價(jià)對(duì)象名稱或地址不一敢等情況下，對(duì)估價(jià)所依據(jù)用途或權(quán)利人、名稱、地址等合理假定。當(dāng)估價(jià)對(duì)象情況之間無(wú)不一致時(shí)，應(yīng)無(wú)不相一致假設(shè)。5依據(jù)不足假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需反應(yīng)估價(jià)對(duì)象情況資料及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查依然難以取得該資料情況下，缺乏該資料及對(duì)對(duì)應(yīng)估價(jià)對(duì)象情況合理假定。當(dāng)無(wú)依據(jù)不足時(shí)，應(yīng)無(wú)依據(jù)不足假設(shè)。6估價(jià)匯報(bào)使用限制，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)匯報(bào)和估價(jià)結(jié)果用途、使用者、使用期限等使用范圍及在使用估價(jià)匯報(bào)和估價(jià)結(jié)果時(shí)需要注意其它事項(xiàng)。其中估價(jià)匯報(bào)使用期限應(yīng)自估價(jià)匯報(bào)出具之日起計(jì)算，依據(jù)估價(jià)目標(biāo)和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格改變程度確定，不宜超出一年。4545/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)7.0.17估價(jià)結(jié)果匯報(bào)應(yīng)包含以下內(nèi)容：1估價(jià)委托人，當(dāng)為單位時(shí)，應(yīng)寫(xiě)明其名稱、住所和法定代表人姓名；當(dāng)為個(gè)人時(shí)，應(yīng)寫(xiě)明其姓名和住址。2房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)寫(xiě)明房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合作人姓名、資質(zhì)等級(jí)和資質(zhì)證書(shū)編號(hào)。3估價(jià)目標(biāo)，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)匯報(bào)預(yù)期用途，或估價(jià)是為了滿足估價(jià)委托人何種需要。4估價(jià)對(duì)象，應(yīng)概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本情況；對(duì)土地基本情況說(shuō)明，還應(yīng)包含四至、形狀、開(kāi)發(fā)程度、土地使用期限；對(duì)建筑物基本情況說(shuō)明，還應(yīng)包含建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、新舊程度。4646/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)5價(jià)值時(shí)點(diǎn)，應(yīng)說(shuō)明所評(píng)定估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)時(shí)間及其確定簡(jiǎn)明理由。6價(jià)值類型，應(yīng)說(shuō)明所評(píng)定估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格名稱、定義或內(nèi)涵。7估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)說(shuō)明所遵照估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)名稱、定義或內(nèi)涵。8估價(jià)依據(jù)，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)所依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和政策，相關(guān)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)委托協(xié)議、估價(jià)委托人提供估價(jià)所需資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集估價(jià)所需資科。9估價(jià)方法，應(yīng)說(shuō)明所采取估價(jià)方法名稱和定義。當(dāng)按估價(jià)委托協(xié)議約定不向估價(jià)委托人提供估價(jià)技術(shù)匯報(bào)時(shí)，還應(yīng)說(shuō)明估價(jià)測(cè)算簡(jiǎn)明內(nèi)容。4747/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)4810估價(jià)結(jié)果，應(yīng)符合以下要求：1)除房地產(chǎn)抵押估價(jià)外，當(dāng)估價(jià)對(duì)象為單宗房地產(chǎn)時(shí)，可按表7.0.17-1說(shuō)明不一樣估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果和最終評(píng)定價(jià)值；48/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)492)除房地產(chǎn)抵押估價(jià)外，當(dāng)估價(jià)對(duì)象為多宗房地產(chǎn)時(shí)，可按表7.0.17-2說(shuō)明不一樣估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果和最終評(píng)定價(jià)值；49/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)504)房地產(chǎn)抵押評(píng)定結(jié)果，可按表7.0.17-3說(shuō)明最終評(píng)定價(jià)值；50/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)5)當(dāng)估價(jià)對(duì)象無(wú)法用單價(jià)表示時(shí)，最終評(píng)定價(jià)值可不注明單價(jià)，除此之外最終評(píng)定價(jià)值均應(yīng)注明單價(jià)和總價(jià)，且總價(jià)應(yīng)注明大寫(xiě)金額；6)當(dāng)最終評(píng)定價(jià)值幣種為外幣時(shí)，應(yīng)說(shuō)明國(guó)務(wù)院金融主管部門(mén)公布價(jià)值時(shí)點(diǎn)人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并應(yīng)注明最終評(píng)定價(jià)值單價(jià)和總價(jià)所折合人民幣價(jià)值。5151/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)11注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)按表7.0.17-4寫(xiě)明全部參加估價(jià)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名和注冊(cè)號(hào)；并應(yīng)由本人署名及注明署名日期，不得以個(gè)人印章代替署名。5252/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)12實(shí)地查勘期，應(yīng)說(shuō)明實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象起止日期，詳細(xì)為自進(jìn)入估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)之日起至完成實(shí)地查勘之日止。13估價(jià)作業(yè)期，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)工作起止日期，詳細(xì)為自受理估價(jià)委托之日起至估價(jià)匯報(bào)出具之日止。5353/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)7.0.17本規(guī)范將原規(guī)范中“估價(jià)人員”明確為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師。非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師只能作為“參加估價(jià)人員”幫助或幫助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展相關(guān)工作，而且其工作質(zhì)量和后果均由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)擔(dān)。5454/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)這么要求，一是為了防止現(xiàn)實(shí)中認(rèn)為參加估價(jià)工作人員都是估價(jià)人員誤解，用普通人員代替注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；二是杜絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不親自估價(jià)現(xiàn)象；三是加大注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師責(zé)任，同時(shí)提升其地位。5555/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)7.0.18不論估價(jià)委托協(xié)議中約定是否向估價(jià)委托人提供估價(jià)技術(shù)匯報(bào)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都應(yīng)嚴(yán)格按照本條要求完成估價(jià)技術(shù)匯報(bào)，并將其存檔，方便于處理日后可能出現(xiàn)估價(jià)糾紛，以及供房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門(mén)和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢驗(yàn)等。5656/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)7.0.18估價(jià)技術(shù)匯報(bào)應(yīng)包含以下內(nèi)容：1估價(jià)對(duì)象描述與分析，應(yīng)有針對(duì)性地較詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益情況。區(qū)位情況應(yīng)包含位置、交通、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境等情況，單套住宅區(qū)位情況還應(yīng)包含所處樓幢、樓層和朝向。土地實(shí)物情況應(yīng)包含土地面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開(kāi)發(fā)程度等；建筑物實(shí)物情況應(yīng)包含建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功效、外觀、新舊程度等。權(quán)益情況應(yīng)包含用途、規(guī)劃條件、全部權(quán)、土地使用權(quán)、共有情況、用益物權(quán)設(shè)置情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)置情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清楚情況等。5757/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)2市場(chǎng)背景描述與分析，應(yīng)簡(jiǎn)明說(shuō)明估價(jià)對(duì)象所在地域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況，并應(yīng)有針對(duì)性地較詳細(xì)說(shuō)明、分析過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)未來(lái)同類房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。5858/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)3估價(jià)對(duì)象最高最正確利用分析，應(yīng)說(shuō)明以估價(jià)對(duì)象最高最正確利用情況為估價(jià)前提，并應(yīng)有針對(duì)性地較詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象最高最正確利用情況。當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種利用時(shí)，應(yīng)從維持現(xiàn)實(shí)狀況、更新改造、改變用途、改變規(guī)模、重新開(kāi)發(fā)及它們某種組合或其它特殊利用中分析、判斷何種利用為最高最正確利用。當(dāng)依據(jù)估價(jià)目標(biāo)不以最高最正確利用情況為估價(jià)前提時(shí)，可不進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最正確利用分析。5959/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)4估價(jià)方法適用性分析，應(yīng)逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象適用性。對(duì)理論上不適用而不選取，應(yīng)簡(jiǎn)述不選取理由；對(duì)理論上適用但客觀條件不具備而不選取，應(yīng)充分陳說(shuō)不選取理由；對(duì)選取估價(jià)方法，應(yīng)簡(jiǎn)述選取理由并說(shuō)明其估價(jià)技術(shù)路線。5估價(jià)測(cè)算過(guò)程，應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明所選取估價(jià)方法測(cè)算步驟、計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程及其中估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價(jià)參數(shù)起源或確定依據(jù)等。6估價(jià)結(jié)果確定，應(yīng)說(shuō)明不一樣估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果和最終評(píng)定價(jià)值，并應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明最終評(píng)定價(jià)值確定方法和理由。6060/67二、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)7.0.19附件是估價(jià)匯報(bào)主要組成部分，不是可有可無(wú)，其中一