酒店建設(shè)項目可行性研究報告

酒店項目可行性研究報告 51.1項目名稱與承辦單位 51.2申請報告編制的依據(jù)和研究范圍 51.3承辦單位概況 61.4項目提出的理由 61.5研究工作概況 71.6建設(shè)條件 81.7建設(shè)內(nèi)容及投資估算 81.8結(jié)論及建議 81.9主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 第二章項目背景及建設(shè)的必要性 2.1項目背景 2.2項目建設(shè)的必要性 3.1地理位置概況 3.2自然條件 3.3區(qū)位交通、通訊條件 3.4基礎(chǔ)設(shè)施條件 3.5項目建設(shè)材料供應(yīng) 3.6政府支持 4.1總體規(guī)劃 4.2空間組合 4.3公建、商業(yè)建筑與公用設(shè)施布置 4.4道路交通組織 4.5綠化與景觀環(huán)境 4.6項目主要建筑規(guī)劃指標(biāo) 酒店項目可行性研究報告第五章公用工程 5.1給排水工程 5.2熱力工程 5.3電氣工程 6.1環(huán)保 6.3節(jié)能 7.1項目管理 7.2項目實施階段 7.3建設(shè)周期 8.1估算說明 8.2估算方法和依據(jù) 8.3總投資估算 8.4資金來源 9.1費用與效益估算依據(jù) 9.2費用與效益估算數(shù)據(jù)選取 9.3運營收入及營業(yè)稅預(yù)測 9.4項目運營成本測算 9.5項目損益分析 9.6貸款償還計劃 9.7盈虧平衡分析 9.8風(fēng)險性分析 10.1就業(yè)效果分析 10.2對區(qū)域資源配置的影響 10.3對環(huán)境保護和生態(tài)平衡的保護 10.4對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的影響 10.5對提高人民物質(zhì)文化生活及社會福利的影響 10.6對遠景發(fā)展的影響 1.某某投資股份有限公司營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、代碼證2.建設(shè)用地規(guī)劃意見3.建設(shè)工程規(guī)劃證4.本項目地塊土地使用權(quán)證書5.環(huán)評意見1.項目地理位置圖2.總平面布置圖第一章總論1.1項目名稱與承辦單位1.1.1項目名稱某假日酒店1.1.2承辦單位承辦單位名稱：某某投資股份有限公司法定代表人：某1.1.3項目擬建地點：“某假日酒店”項目位于某縣XX以北，建設(shè)路以東，。1.2申請報告編制的依據(jù)和研究范圍1.2.1申請報告編制依據(jù)：(1)項目申請報告編制委托合同；(2)項目承辦單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料；(3)專業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場勘察的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)等；(4)國家有關(guān)部門對項目申請報告編制的深度要求。1.2.2申請報告的研究范圍根據(jù)國家有關(guān)部門對申請報告的工作范圍規(guī)定，本報告研究工作的(1)探討項目建設(shè)的意義和必要性；(3)確定建設(shè)規(guī)模與工程方案；(5)研究環(huán)保、消防、安全衛(wèi)生及節(jié)能措施：(6)進行項目投資估計和確定資金籌措方式。(7)對項目的經(jīng)濟效益進行初步分析(8)提出投資建議及研究結(jié)論1.3承辦單位概況某某投資股份有限公司成立于2010年10月，公司注冊資金5000萬元，。公司現(xiàn)有各類工程技術(shù)人員50人，其中具有高、中級職稱的技術(shù)人員38人。公司積極投身于某地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，通過協(xié)商成功取得某縣XX與建設(shè)路交叉口東北角地塊的開發(fā)權(quán)。公司正面向未來，以信譽求發(fā)展，以更高品質(zhì)的工作實現(xiàn)“創(chuàng)造完美，服務(wù)用戶，奉獻社會”的追求。1.4項目提出的理由隨著某縣發(fā)展“特色產(chǎn)業(yè)強縣，旅游強縣”戰(zhàn)略目標(biāo)的實施，政府開發(fā)力度將進一步增強。某縣政府出臺一系列優(yōu)惠政策招商引資，大力開發(fā)新城區(qū)。某縣經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，推動城區(qū)人口規(guī)模急劇膨脹，帶來由此將引發(fā)對住宅和寫字樓及商業(yè)鋪面的極大需求，造成供不應(yīng)求的狀況，某某投資股份有限公司“某假日酒店”商住區(qū)適時的推出，它所提供的住宿服務(wù)、住宅和辦公樓、商業(yè)鋪面等，將極大地緩解這一情況，適應(yīng)了城市發(fā)展的需要，它將按照現(xiàn)代商住模式，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的高品位精品商住社區(qū)。1.5研究工作概況我院在接受某某投資股份有限公司的委托后，即組織有關(guān)專家及技術(shù)人員對某某投資股份有限公司進行了考察和了解，對基地及其周邊環(huán)境進行了實地考察，重點了解該項目建設(shè)條件及某某投資股份有限公司的現(xiàn)狀。在充分、細(xì)致調(diào)查的基礎(chǔ)上，就編制本申請報告的有關(guān)問題與某某投資股份有限公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員進行了交流，充分征詢了項目承辦單位及有關(guān)專家的意見。在反復(fù)論證和研究的基礎(chǔ)上，依據(jù)國家有關(guān)部門對建設(shè)項目申請階段工作范圍和深度的規(guī)定，結(jié)合了某某投資股份有限公司現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃及建設(shè)基地的自然條件和其周邊環(huán)境等因素，對本項目的背景及概況、建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容及方案環(huán)境保護與勞動安全及節(jié)能措施、項目管理及實施計劃安排、投資估計與資金籌措等方面進行了綜合研究和分析。并重點研究和論述了項目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容及方案、投資及資金籌措等內(nèi)容，為本項目建設(shè)決策提供了參考依據(jù)。1.6建設(shè)條件本項目地點位于某縣XX的北側(cè)，位于XX與建設(shè)路交叉口的東北角，項目總占地77024.55平方米。其中：酒店占地10983.6平方米(約16.5畝)。項目所在位置交通、通訊方便，給排水管網(wǎng)完善，用電由市供電部門雙回路供應(yīng)，項目建設(shè)對自然環(huán)境不會造成污染和破壞，某縣城區(qū)水、電、路、環(huán)保和建設(shè)等政府管理部門將給予大力支持，項目建設(shè)的各方面條件已經(jīng)成熟。1.7建設(shè)內(nèi)容及投資估算本項目由房屋建筑，場地工程和配套公用工程三部分組成，“某假地下室：15800平方米。萬元，資金來源于銀行貸款及企業(yè)自有資金。1.8結(jié)論及建議1.8.1結(jié)論通過對本項目各項設(shè)計內(nèi)容進行分析研究，本報告認(rèn)為此項目是可行的，其中主要理由如下：(1)項目建設(shè)非常必要且具有重要意義?！澳臣偃站频辍表椖拷ㄔO(shè)基地位于某縣建設(shè)路以東、XX北側(cè)，由于其周邊多為行政單位、高檔住宅區(qū)，同時又緊鄰交通要道，人口大量集中，項目的建成，適時的為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供了硬件設(shè)施，避免了各種資源的浪費，它提供的商住空間、商業(yè)用房對吸引外來資金和繁榮周邊經(jīng)濟起到巨大的作用。為提高城市形象，提高人民生活水平，加強城市現(xiàn)代化進程，全面建設(shè)小康社會，“某假日酒店”項目勢在必行。本項目的實施將在該區(qū)域形成一個嶄新的商住中心，對于提高城市形象，改善人民生活水平，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟促進社會繁榮均具有重要意義。(2)項目所處地理位置優(yōu)越本項目位于某市某縣城南部新區(qū)，XX與建設(shè)路交叉口的東北角，項目周邊都是某縣城市交通要道，交通條件非常便利，鬧中取靜，為商住的絕佳場所。(3)建筑條件充足本項目建設(shè)的水文、地質(zhì)、氣象等自然條件，以及用水、用電、用地、交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施條件具備或比較容易達到，加之省市有關(guān)部門和當(dāng)?shù)卣闹С值龋梢源_保項目建設(shè)順利實施。1.8.2建議本項目位于某縣XX沿線，項目的建成對于促進某縣城區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展具有重要意義。為確保項目的順利實施，建議承辦的單位切實抓好項目建設(shè)的組織管理工作，對項目建設(shè)的方針、承建等工作內(nèi)容，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范的設(shè)計、施工、監(jiān)理等程序，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，使項目盡快發(fā)揮應(yīng)有作用。詳見技經(jīng)專業(yè)(第8章)文件。效益指標(biāo)計算表序號單位數(shù)量備注1總投資萬元2資金籌措萬元自籌萬元銀行貸款萬元3正常年收入萬元2(從第4年起)4營業(yè)稅及附加萬元5年總成本費用萬元6所得稅萬元7稅后年利潤總額萬元8投資利潤率%/9借款償還期年5年投資回收期年含2年建設(shè)期財務(wù)內(nèi)部收益率%財務(wù)凈現(xiàn)值萬元第二章一項目背景及建設(shè)的必要性2.1項目背景2.1.1某縣基本建設(shè)的目標(biāo)與規(guī)劃根據(jù)某縣未來發(fā)展十二五計劃，今后五年是某縣城市建設(shè)的關(guān)鍵時期，某縣城市建設(shè)未來五年以建設(shè)一個20萬人口中等城市為目標(biāo)。政府工作要以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實黨的十六大和十六屆三中全會精神，樹立科學(xué)的發(fā)展觀，堅持“五個統(tǒng)籌”圍繞全面建設(shè)小康社會，大力實施“特色產(chǎn)業(yè)興縣，旅游強縣”戰(zhàn)略和科教興洛、推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，做好就業(yè)和社會保障工作，建立服務(wù)型政府，發(fā)展各項社會事業(yè)，保持社會大局穩(wěn)定，不斷提高人民生活水平，促進經(jīng)濟社會全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。要堅持“特色產(chǎn)業(yè)強縣、旅游強縣”戰(zhàn)略，擴大消費需求，努力繁榮第三產(chǎn)業(yè)，要全面推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快某縣城區(qū)改造開發(fā)，爭創(chuàng)國家生態(tài)環(huán)境模范城。憑借雄厚的旅游資源及深厚的文化底蘊，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢、特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，加強流通領(lǐng)域建設(shè)，強化城市職能，帶動經(jīng)濟全面加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，把某縣城建設(shè)成為宜居宜業(yè)的現(xiàn)代化園林城市。2.2項目建設(shè)的必要性按照上述項目背景論述分析，本項目建設(shè)的必要性如下：(1)符合某縣關(guān)于加快城市建設(shè)全面推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，快速推進服務(wù)某縣“打造生態(tài)文化旅游名縣”,繁榮周邊經(jīng)濟，是非常必要的。(2)為實施某縣城鄉(xiāng)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略而進行。“某假日酒店”項目在設(shè)計時充分地考慮了自身的可持續(xù)發(fā)展，整個項目進行了詳細(xì)的規(guī)劃和建筑設(shè)計，其設(shè)計理念是先進的，最大限度地開發(fā)了土地的利用率，對環(huán)境的影響降到了最低，對提高人民生活質(zhì)量，全面建設(shè)小康社會具有重要意義。(3)符合某縣“打造宜居宜業(yè)示范縣”及未來五年建成20萬人中等城市的規(guī)劃目標(biāo)。促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，推動某縣經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，繁榮經(jīng)濟，實現(xiàn)某由“中國生態(tài)旅游大縣”向經(jīng)濟強縣的轉(zhuǎn)化發(fā)展目標(biāo)是十分迫切和非常必要的。 3.1地理位置概況3.1.1社會概況某縣地處,是典型的山區(qū)農(nóng)業(yè)縣，也是國家扶貧開發(fā)工作重點縣。3.1.2區(qū)域經(jīng)濟某山水秀美，自然景觀和人文景觀眾多。2001年開發(fā)了神靈寨風(fēng)景區(qū)，先后晉升國家森林公園和國家地質(zhì)公園；某淡竹栽植有4000多年歷史，素有“綠竹之鄉(xiāng)”的美譽，全縣現(xiàn)有竹林面積1萬余畝，圍繞綠竹資源開發(fā)了綠竹風(fēng)情旅游，已舉辦兩屆綠竹風(fēng)情節(jié)。此外，還有庫容12億立方米的國家中型水庫——故縣水庫、XX最大的野外狩獵場--樓梯山狩獵場、原始森林全寶山等自然景觀，發(fā)展旅游潛力巨大。某縣委、縣政府認(rèn)真貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，因地制宜，依托資源優(yōu)勢，突出招商引資、民營經(jīng)濟、新農(nóng)村建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施和旅游開發(fā)，全面發(fā)展各項社會事業(yè)，縣域經(jīng)濟呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好勢頭。2010年全年生產(chǎn)總值達到93億元，同比增長13%,財政收入8.3億元，增長59.5%,其中地方財政一般預(yù)算收入3.42億元，增長17.7%;一般預(yù)算支出11.8億元，增長17.3%,財政保障能力顯著增強。全社會固定資產(chǎn)投資141.8億元，增長24.5%,其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資114.4億元，增長21.5%;社會消費品零售總額30.3億元，增長17.9%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13322元、農(nóng)民人均純收入4338元，分別增長12.2%和11%。3.2自然條件某縣氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季分明，季風(fēng)轉(zhuǎn)換明顯，常年主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)和西北風(fēng)，最低海拔為2103米，年平均氣溫13.7℃,日照2217.6小時，年平均無霜期216天，年降水量600---800毫米。適宜多種農(nóng)作物生長?！吨腥A人民共和國地震研究區(qū)劃圖》核定為7度。3.3區(qū)位交通、通訊條件某縣公路四通八達，有省道S323、S249線從縣城通過，某到某城際固話網(wǎng)絡(luò)、移動通訊網(wǎng)絡(luò)已實現(xiàn)城鄉(xiāng)完全覆蓋。3.4基礎(chǔ)設(shè)施條件3.4.1供水供電水電均為市政供應(yīng)，已獲得縣政府主管部門的批準(zhǔn)和支持。3.4.2建設(shè)用地本項目位于某縣XX沿線，建設(shè)用地已完成三通一平，交通條件非常3.4.3環(huán)境保護本項目屬基本建設(shè)工程，項目建設(shè)地點周邊無文物保護區(qū)和風(fēng)景保護區(qū)，在項目建設(shè)過程中和建成后，不會對自然環(huán)境，生態(tài)環(huán)境和社會環(huán)境造成污染和破壞。3.5項目建設(shè)材料供應(yīng)本項目主要建設(shè)材料包括鋼材、水泥、木材等，均非緊俏物質(zhì)或產(chǎn)品，可從當(dāng)?shù)匚镔|(zhì)部門或生產(chǎn)廠家直接購進，能夠保障供應(yīng)。3.6政府支持本項目屬某縣重點工程項目，縣委、縣政府對此非常重視，并出臺相關(guān)文件，要求市政府相關(guān)部門和有關(guān)單位，要積極支持，大力配合建設(shè)工作，政府的支持為項目建設(shè)提供了重要保障。項目運營期，政府提供免稅三年及安排政府接待業(yè)務(wù)的優(yōu)惠政策。第四章建設(shè)方案4.1總體規(guī)劃4.1.1基地概況“某假日酒店”規(guī)劃用地面積：16080.4平方米。該地塊周邊現(xiàn)狀為：東臨某縣檢察院、祥瑞小區(qū)，南臨XX,西臨建設(shè)路，北臨居民區(qū)。項目前期工作已經(jīng)完成，工程已開工建設(shè)，目前已完成基礎(chǔ)部分，正在施工地下室。4.1.2設(shè)計原則充分考慮該項目設(shè)計需要和與周邊地塊的關(guān)系，以及該項目所處地段，結(jié)合城市特征作為設(shè)計思想依據(jù)，確保其在滿足法規(guī)法定的基礎(chǔ)上，符合某縣整體環(huán)境的特點，同時又滿足使用的需要。充分按照設(shè)計任務(wù)書所提供的設(shè)計依據(jù)，結(jié)合某縣地質(zhì)和城市管網(wǎng)及道路規(guī)劃要求，結(jié)合酒店各使用功能的區(qū)別采用適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。同時提升酒店商住品質(zhì)，改善周邊環(huán)境?？紤]到酒店功能性質(zhì)的不同，在空間組織上采用了分開的做法，包括車行交通路線和人行入口空間均分設(shè)處理，其各個功能分區(qū)都通過臨街門廳同外界發(fā)生關(guān)系，居住為主的酒店主體大樓，其功能空間有單獨的出入口與外界產(chǎn)生關(guān)系，鬧靜分設(shè)，互不產(chǎn)生影響。但在某些必要的功能區(qū)，則通過休息廳產(chǎn)生聯(lián)系。考慮部分功能設(shè)施的特殊性而將這些功能區(qū)設(shè)在較低的樓層，通過豎向交通將上下間功能關(guān)系聯(lián)系在一起。充分理解建筑容積率的高低直接影響業(yè)主對地塊開發(fā)的決策，力爭達到業(yè)主的開發(fā)期望值。退距與間距遵循規(guī)劃要求標(biāo)準(zhǔn)，平衡建筑面積與綠化用地之間的矛盾，努力創(chuàng)造優(yōu)美的城市外環(huán)境及酒店內(nèi)環(huán)境。底層臨街面的綠化相對集中，為工作人員創(chuàng)造一個良好的工作之余的休息環(huán)境，沿街綠化則結(jié)合街道和酒店活動廣場空間需要布置，綠化美化城市，酒店內(nèi)圍繞景觀廣場設(shè)置大片的集中綠化區(qū)為酒店創(chuàng)造一個高雅、奢華的娛樂休息場所。4.1.3平面布局4.1.3.1酒店建設(shè)用地與周邊高層住宅小區(qū)渾然一體，酒店周邊高層住宅環(huán)繞，酒店建筑位于近乎圓形地塊的中間。詳細(xì)的平面布置見4.2空間組合4.2.1規(guī)劃中強調(diào)“方便顧客的設(shè)計理念”,強調(diào)所有的使用功能按使用頻率就近布置。4.2.2項目采用環(huán)狀道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，場地內(nèi)有便捷明確的交通路線，并均按通行汽車考慮。沿建筑物兩端入口處設(shè)地下停車場入口，內(nèi)有環(huán)狀交通路線，沿建筑周邊設(shè)有消防環(huán)路。4.3公建、商業(yè)建筑與公用設(shè)施布置發(fā)揮沿路區(qū)位優(yōu)勢，結(jié)合項目臨街廣場布置綠化，共同形成引人入勝的入口空間，環(huán)境優(yōu)美；項目1～3層為酒店大堂，餐飲、洗浴、娛樂，上部為酒店客房。設(shè)備間設(shè)置在地下；停車場除廣場臨時停車外，地下室設(shè)置停車場。4.4道路交通組織項目環(huán)獨立塔樓設(shè)置道路，項目主干道寬7.0M,次干道寬4.0m。4.5綠化與景觀環(huán)境4.5.1結(jié)合樓前綠化規(guī)劃設(shè)計，采用連片的綠化系統(tǒng)。4.5.2通過綠化，形成綠樹成蔭的沿路景觀。4.6項目主要建筑規(guī)劃指標(biāo)“某假日酒店”主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表單位指標(biāo)備注建設(shè)用地面積總建筑面積其中計容積率建筑面積不計容積率建筑面積容積率綠化率%5.1給排水工程5.1.1設(shè)計依據(jù)甲方提供的設(shè)計原始資料有關(guān)給排水設(shè)計手冊5.1.2設(shè)計范圍本次設(shè)計的范圍包括項目內(nèi)商業(yè)設(shè)施、酒店住宿等建筑的室內(nèi)給排水、消防給水和區(qū)域內(nèi)室外給排水及消防給水等。5.1.3給水設(shè)計5.1.3.1水源：由市政自來水管兩路供水接入。給水系統(tǒng)分區(qū)：六層以下為低區(qū)，由市政管網(wǎng)直接供水；六層以上由屋頂生活水箱及生活水泵聯(lián)合供水。生活水池和消防水池及相應(yīng)增壓設(shè)備等設(shè)于地下設(shè)備間內(nèi)。5.1.4排水系統(tǒng)室內(nèi)排水直接按重力流排出，底層單排。消防電梯排水坑設(shè)于電梯井旁，通過潛污泵提升排出。地下室排水由其它集水坑匯集通過潛污泵提升排出。裙房餐廳及娛樂設(shè)施的廚房污水經(jīng)隔油池處理后排至室外污水管空調(diào)冷凝水廢水自成系統(tǒng)匯集后排至室外雨水系統(tǒng)或散水。室外排水采用雨污分流，雨水排入市政雨水管網(wǎng)。污廢水經(jīng)處理后或直接排至市政污水管網(wǎng)(市政道路設(shè)油污水管道)。5.1.5室外設(shè)施項目內(nèi)設(shè)有環(huán)狀消防給水管網(wǎng)，給水干管DN150～DN100,并在環(huán)狀管網(wǎng)上布置室外地上式消火栓，設(shè)置間距不超過120m,保護平徑不超過5.1.6室內(nèi)設(shè)施酒店客房、商業(yè)建筑、項目公建設(shè)置室內(nèi)消火栓及手提式磷酸銨鹽消防管材，消火栓系統(tǒng)采用球墨石棉水泥接口，承插連接，室內(nèi)部滅火器：每個消火栓處設(shè)置工具手提式磷酸銨鹽干粉滅火器，每只充裝量2kg。5.2熱力工程5.2.1熱力工程(1)規(guī)劃依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GBJ19—87《城市熱力網(wǎng)設(shè)計規(guī)范》CJJ34—2002《某縣城市總體規(guī)劃》(2010—2015)(2)規(guī)劃原則利用城市熱力管網(wǎng)—集中供熱，降低供熱成本，提高環(huán)境質(zhì)量。(3)規(guī)劃熱負(fù)荷熱負(fù)荷指標(biāo)：公建采暖熱指標(biāo)：80w/m;商業(yè)設(shè)施：100W/mz;采暖熱負(fù)荷同時使用系數(shù)：Kn=1.0;管網(wǎng)散熱損失系數(shù)：K1=0.05(已包括在熱指標(biāo)內(nèi));管網(wǎng)漏損系數(shù)：K2=0.03。為保證熱用戶的需要，同時達到節(jié)能的目的，熱力站應(yīng)設(shè)計考慮適當(dāng)?shù)墓豳|(zhì)、量調(diào)節(jié)措施。熱交換站布置在項目內(nèi)靠近熱負(fù)荷中心的位置，熱交換站內(nèi)布置高效智能汽--水波紋管采暖熱交換機組，熱交換站內(nèi)同時配套循環(huán)泵、補水泵、凝結(jié)水箱等附屬設(shè)備。項目內(nèi)熱水管網(wǎng)采用冷安裝無補償直埋敷設(shè)，采暖主干管埋深(指鋼管底部敷土深度)一1.2m左右，自采暖主干管接至每個熱用戶的入戶管標(biāo)高均坡向檢查井，熱水管采用硬質(zhì)聚氨脂直埋保溫管道，外保護管采用聚乙烯管。5.3電氣工程5.3.1供電項目設(shè)10KV配電所，采用兩路高壓10kv電源供電一路由附近降壓站引來。另一路引自附近公用架空線。配電饋線電纜以放射方式向各變壓器供電。負(fù)荷容量按單位指標(biāo)估算。消防用電、備用設(shè)備不計入負(fù)荷計算。消防用電為二級負(fù)荷。其余為三級負(fù)荷。5.3.3電話由市話局引入電話電纜至項目控制中心設(shè)備間的電話交接箱，自電話交接箱用鎧裝電纜引至各樓后經(jīng)電話分線箱引至各層用戶。5.3.4有線電視同軸電纜引自縣城有線電視網(wǎng)絡(luò)及自建衛(wèi)星接收裝置。有線電視前端設(shè)在項目控制中心設(shè)備間。由前端箱引至各樓后經(jīng)樓內(nèi)放大器，分配器引至各層用戶。5.3.5閉路監(jiān)控控制主機設(shè)在物業(yè)控制中心。對所有進入酒店出入口、公共通道和院區(qū)主干道的人員車輛進行實時監(jiān)控，以保證顧客消費安全。攝像機與報警裝置、錄像機聯(lián)鎖，進行圖像跟蹤及記錄，當(dāng)有警情時，監(jiān)控屏上立即彈出相關(guān)的圖像信號，并錄取所視察到的現(xiàn)場信息?？刂浦鳈C帶矩陣切換、單頻輸出、報警聯(lián)動輸入功能，設(shè)多功能多畫面分割器，實施定格顯示以及循環(huán)切換，設(shè)長時間錄像機。5.3.6火災(zāi)報警及消防聯(lián)動控制給排水專業(yè)設(shè)置消火栓，消火拴按鈕動作后，聯(lián)鎖啟動消防泵，在消防控制中心手動可直接啟動消防泵。在消防控制中心設(shè)置直通市內(nèi)5.3.7寬帶網(wǎng)本項目寬帶網(wǎng)擬采用光纖從附近引入，終端交接設(shè)備設(shè)在項目控制中心，然后以放射方式至各房間。第六章環(huán)保、消防、節(jié)能6.1.1影響環(huán)境的因素本項目屬于對環(huán)境不會造成嚴(yán)重污染和破壞的基本建設(shè)工程，能夠?qū)Νh(huán)境產(chǎn)生一些影響的主要因素包括廢水和固體廢物，即生活污水和生6.1.2治理措施(1)廢水處理廢水主要是生活廢水，其排放采取雨污分流制。糞便污水及其它少量含有有害物質(zhì)的廢水經(jīng)達標(biāo)處理后排入市政污水管網(wǎng)；由市政污水處理廠統(tǒng)一處理，不產(chǎn)生環(huán)境污染。盥洗用水經(jīng)處理后澆灑綠地或農(nóng)田。要規(guī)范廢水排污口，并設(shè)立明顯標(biāo)志。(2)固體廢物由物業(yè)保潔員定時收集清運處理，納入垃圾收集外運系統(tǒng)，運至城市的生活垃圾處理場，實行無公害處理，減少環(huán)境污染。(3)綠化綠化是改善和治理環(huán)境的重要措施。本項目應(yīng)注意綠化和美化環(huán)境，花草樹木應(yīng)以全新的景觀設(shè)計理念合理種植，營造一個環(huán)境幽雅、清新美觀生機盎然的情景化環(huán)境。本項目建筑物為高層建筑，建筑規(guī)模較大。在工程設(shè)計階段嚴(yán)格遵照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》,在消防車道、消防間距、耐火等級、防火分區(qū)、安全疏散、防火構(gòu)造等各方面滿足規(guī)范要求。并根據(jù)規(guī)范要求配備必要的防火滅火設(shè)施。某縣屬夏熱冬冷地區(qū)，熱工設(shè)計要求滿足夏季防熱要求，同時，兼顧冬季保濕，基本滿足節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。6.3.1圍護結(jié)構(gòu)及填充墻，均采用加氣混凝土等保溫性好的輕質(zhì)建材，外墻采用聚苯板保溫，在主要環(huán)節(jié)上控制能源損耗。6.3.2建筑設(shè)計采用適宜的房屋進深，門窗均采用塑鋼窗及隱框玻璃窗，有良好的封閉性和隔熱性，開窗的形式有利于室內(nèi)組織自然通6.3.3部分外窗設(shè)有遮陽設(shè)施。6.3.4屋頂采用150厚加氣混凝土砌塊保溫隔熱，厚度滿足了最小的隔熱要求。6.3.5生活、公建及商業(yè)建筑，室內(nèi)采用下行上給的給水方式，設(shè)計時建議使用節(jié)水衛(wèi)生器具如陶瓷閥芯水龍頭、延時自閉水龍頭、光電控制水龍頭和節(jié)水大便器等，達到節(jié)約用水的目的。6.3.6室內(nèi)選用節(jié)能燈，對日光燈采用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器，以改善功率因數(shù)，節(jié)約能源。變壓器選用節(jié)能型變壓器S9型。按供電部門高供高計原則采用高壓專用計量柜。6.3.7熱力管道及設(shè)備采取良好的保溫及防水措施，以降低散熱損失，采用先進、可靠的閥門等附件，以減少漏損。第七章項目管理及建筑進度7.1項目管理為確保本項目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)地按進度計劃安排的工期完成。特制定以下管理措施。7.1.1實行項目設(shè)計和項目建設(shè)招投標(biāo)制(詳見招投標(biāo)方案)。7.1.2實行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。對項目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接負(fù)責(zé)人，實行工程質(zhì)量終身追究制7.1.3實行工程監(jiān)理制。項目建設(shè)過程中，聘請有資質(zhì)的監(jiān)理單位和人員，對項目建設(shè)進行監(jiān)理，抓好工程進度，提高工程質(zhì)量，降低7.1.4嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過程中，接受建設(shè)主管部門和社會監(jiān)督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進行嚴(yán)格的竣工驗收。7.1.5嚴(yán)格項目資金管理。對項目資金實行專帳管理、?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪用和擠占。7.2項目實施階段項目實施分為以下三個階段：準(zhǔn)備工作：編制項目申請報告及審查、批復(fù)；準(zhǔn)備設(shè)計資料、方案勘察設(shè)計：場區(qū)測量勘察、總體方案設(shè)計；初步設(shè)計及審批；施工施工：根據(jù)規(guī)劃對基地內(nèi)原附屬物拆除，同時要落實好協(xié)作關(guān)系，土建招標(biāo)與施工、設(shè)備安裝與調(diào)試等。為加快建設(shè)進度，縮短建設(shè)時間，各階段的工作應(yīng)盡量提前進行，允許有一定的交叉。7.3建設(shè)周期由于項目較大，計劃分期實施，工程建設(shè)周期初步計劃為2年。第八章投資估算及資金籌措8.1估算說明本估算為某某投資股份有限公司“某假日酒店”項目的投資估算。投資估算范圍包括該項目土建工程、公用工程、室外工程，相關(guān)的土地費用、前期費用等其它費用。本項目估算投資額21225.6萬元，由企業(yè)自籌部分資金，銀行貸款一部分資金。8.2估算方法和依據(jù)8.2.1工程費用土建工程根據(jù)其建筑面積和建筑結(jié)構(gòu)特點，參照類似工程的造價水平估算。項目估價包括一般基本裝修，不含高檔裝修與衛(wèi)生潔具、公用管線支管等。公用安裝工程包括房間內(nèi)的給排水、采暖工程、照明配電工程等，按其建筑面積套用類似工程概算指標(biāo)估算。場區(qū)道路廣場、綠化、公用管線根據(jù)占地面積指標(biāo)估算。工程費用估算表序號數(shù)量(m2)單價(元/m2)合價(萬元)1酒店大樓建安費用2酒店后期裝修及設(shè)備采購安裝3道路及廣場4綠化5室外管網(wǎng)6變配電及室外照明合計8.2.2其它費用建設(shè)項目“其他費用”包括土地費用及出讓金、建設(shè)單位管理費、考古勘探費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、消防設(shè)施配套費、環(huán)境影響咨詢費、工程招標(biāo)費用、預(yù)備費等。(1)土地費用及出讓金：征地費：本項目建設(shè)用地通過招拍掛取得，土地出讓金及拆遷賠償費用估算：21萬元/畝×16080.4÷667=507萬元。(2)考古勘探費：按79萬元估算；(3)勘察設(shè)計費：依據(jù)計價格[2002]10號進行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮，按2%進行估算；(4)工程監(jiān)理費：依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)價格[2007]670進行估算項目前期工作咨詢費，計價格[1999]1283號，并結(jié)合項目實際情況考慮，按工程費用的0.8%估算；(5)消防設(shè)施配套費：按每平方米建筑面積2元計算：(6)建設(shè)單位管理費：依據(jù)財建[2002]394號文進行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮，按工程費用的1%計算。(7)工程招標(biāo)費用：按國家發(fā)改委計價格[2002]1980號進行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮；(8)環(huán)境影響咨詢費：依據(jù)國家計委、國家環(huán)?？偩钟媰r格[2002]125號進行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮；(9)預(yù)備費：基本預(yù)備費：按工程費用的4%估算?？紤]到本項目建設(shè)周期較長，漲價預(yù)備費按6%計。其他費用估算表序號估算價(萬元)備注1土地費用2考古勘探費3勘察設(shè)計費4工程監(jiān)理費5消防設(shè)施配套費6建設(shè)單位管理費7工程招投標(biāo)費用8環(huán)境影響咨詢費9預(yù)備費基本預(yù)備費漲價預(yù)備費建設(shè)期利息合訐本項目總投資估算為21225.6萬元。其中：工程費用17099.9萬元，其它費用4125.72萬元(其中包括1102.83萬元建設(shè)期利息)。總投資估算表序號單位金額占總投資比例一工程費用萬元1酒店大樓建安費2酒店后期裝修及設(shè)備采購安裝3道路及廣場4綠化5室外管網(wǎng)6變配電及室外照—其它費用萬元1土地費用2考古勘探費3勘察設(shè)計費4工程監(jiān)理費5消防設(shè)施配套費6建設(shè)單位管理費7工程招投標(biāo)費用8環(huán)境影響咨詢費9預(yù)備費基本預(yù)備費漲價預(yù)備費建設(shè)期利息三合計萬元8.4資金來源企業(yè)自籌資金21225.6萬元，來源于企業(yè)自有資金、銀行貸款等。第九章財務(wù)評價9.1費用與效益估算依據(jù)(1)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)(2)《中華人民共和國公司法》及其實施條例(3)《中華人民共和國營業(yè)稅法》及其實施細(xì)則(4)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例(6)國家及某市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)勞動工資管理和社會保障等有關(guān)規(guī)定9.2費用與效益估算數(shù)據(jù)選取(1)項目計算期：項目計算期定為5年，其中2012年、2013年為2年建設(shè)期，經(jīng)營期從2014年開始，前三年的經(jīng)營效率分別為0%、70%、80%,從2017年以后正常滿負(fù)荷運營，經(jīng)營期0年。(2)項目用以測算財務(wù)效益的總投資估算為21225.6萬元。(3)財務(wù)基準(zhǔn)收益率的設(shè)定：目前全國社會財務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%,參照國家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%,因此本項目的財務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為8%。有關(guān)稅法規(guī)定，本項目所得稅率為5%、營業(yè)稅率5%、城建稅率為7%,教育附加費率3%(營業(yè)稅及附加按5.5%計征)。9.3運營收入及營業(yè)稅預(yù)測項目建成后的營業(yè)內(nèi)容較多，主要為：餐飲收入、住宿收入、娛樂項目收入、會務(wù)會展收入、商品銷售收入。A.餐飲收入項目建成后平均每年可接待10萬人就餐，參照某市同類高檔賓館餐飲收費標(biāo)準(zhǔn)，平均收費標(biāo)準(zhǔn)暫定位在400元/位。按上述的收費標(biāo)準(zhǔn)、B.住宿收入?yún)⒄漳呈型愘e館收費標(biāo)準(zhǔn)，年營業(yè)天數(shù)按365天測算，預(yù)計年均出租率70%—80%。(客房)住宿年均收入預(yù)測明細(xì)表單位：萬元房間類型房價(元/入住人數(shù)單位(套)天數(shù)入住率收入小計1標(biāo)準(zhǔn)間2人7間2商務(wù)間2人/間3豪華商務(wù)間2人/間合計C.娛樂收入娛樂旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡廳等收入(按酒店住宿收入的40%估算)。D.會務(wù)收入項目建成后，將形成大、中、小型會議室。收費標(biāo)準(zhǔn)將參照同類級別會務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)計算(按酒店住宿收入的20%估算)。E.旅游商品銷售收入項目建成后平均每年可接待15萬游客，參照某市同類酒店旅游商品銷售收入水平，平均標(biāo)準(zhǔn)暫定位在100元/人。F.營業(yè)收入測算根據(jù)上述計算，預(yù)計項目建成后年均營業(yè)收入約為12613.12萬元，運營收入估算表序號收入估算(萬元)滿負(fù)荷運營(70%入住率)備注A餐飲B酒店住宿均價580元/間C洗浴、娛樂服務(wù)D會務(wù)收入E旅游商品銷售收入F合計G.營業(yè)稅及附加測算營業(yè)稅及附加按營業(yè)收入的5.5%計算為693.72萬元9.4項目運營成本測算(1)經(jīng)營成本和總成本費用估算根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營業(yè)成本及管理費用、財務(wù)費用、制造費用等期間費用計算。為便于本項目的財務(wù)測算及評價，本報告依據(jù)《投資項目可行性研究指南》及《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》的方法，將上述費用中的相同各項費用歸并后，本項目總成本費用按直接成本、工資及福利、折舊費、修理費、財務(wù)費用及其他費用等成本要素進行測算?？偝杀举M用估算表詳見附表：總成本費用估算表。A.直接成本項目的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、洗浴項目直接成本、娛樂項目直接成本、會務(wù)會展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。據(jù)目前某市同類項目的成本統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，餐飲業(yè)務(wù)的平均直接成本分別為其營業(yè)收入的60%;客房業(yè)務(wù)、娛樂業(yè)務(wù)、會務(wù)會展業(yè)務(wù)的平均直接成本分別均為其營業(yè)收入的50%估算；B.工資及福利項目勞動定員220人，工資按人均年收入1.5萬元測算，福利費按工資的14%提取，預(yù)計年均工資及福利費為376.2萬元。C.固定資產(chǎn)折舊費根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，建筑物折舊年限40年，殘值率率5%。折舊費從項目經(jīng)營期第一年開始計提每年計提折舊費為504.1萬元維修費按固定資產(chǎn)原值按0.5%計算，每年計提106.13萬元。E.其他費用其他費用包括除工資及福利費、固定資產(chǎn)折舊、維修費后公司其他管理費用等。F.總成本費用總成本構(gòu)成：根據(jù)財務(wù)分析和可行性研究的需要，總成本費用按其性態(tài)可劃分為固定成本及變動成本；按項目評價則采用經(jīng)營成本。(1)固定成本固定成本是指在一定的經(jīng)營規(guī)模限度內(nèi)，不隨住宿客流量等其他因素財務(wù)費用、部分直接成本等。(2)變動成本變動成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費用包括部分直接成本等。(3)經(jīng)營成本按項目評價原則，經(jīng)營成本是從經(jīng)濟分析角度，將其從總成本費用分離出來的一部分成本，其計算表達式為：經(jīng)營成本=總成本費用-折舊費-攤銷費-財務(wù)費用。預(yù)計本項目年均經(jīng)營成本為7873.61萬元，見附表：總成本費用估(4)流動資金：按500萬元考慮流動資金?？偝杀举M用估算表序號項目名稱運營期第1年第2年第3年第5年及以后1經(jīng)營成本工資福利直接成本維修費管理費用2折舊費3其他運營費用4總成本費用固定成本可變成本9.5項目損益分析序號項目名稱運營期第3年第5年及以后1營業(yè)收入運營收入2經(jīng)營成本工資福利直接成本維修費營業(yè)稅及附加3折舊費4其他運營費用5總成本費用6所得稅計算基數(shù)7所得稅8年收入9年總成本費用利稅總額稅后利潤企業(yè)發(fā)展基金職工獎勵及福利基金應(yīng)付利潤未分配利潤9.6貸款償還計劃項目計劃向銀行貸款10000萬元，建設(shè)期第一年借款7000萬元，第二年借款3000萬元，貸款利息按銀行三～五年貸款利率6.9%執(zhí)行，還款期五還款付息計劃表單位：萬元序號建設(shè)期運營期2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1年初累計借款2還本付息額本期借款本期利息本期還本3借款償還資金來源年收入年總成本費用所得稅貸款總額10000萬元，并在年中均勻發(fā)放，貸款年利率6.9%。按照等額還本付息5年還清由以上貸款償還計劃可以看出本項目有足夠的資金償還貸酒店項目可行性研究報告序號項目名稱建設(shè)期運營期第6年第10年第11年1現(xiàn)金流入營業(yè)收入回收固定資產(chǎn)余值0回收流動資產(chǎn)02現(xiàn)金流出建設(shè)投資流動資金稅金及附加經(jīng)營成本3稅前凈現(xiàn)金流量4稅前累計凈現(xiàn)金流量5所得稅稅后凈現(xiàn)金流量稅后累計凈現(xiàn)金流量4折現(xiàn)系數(shù)i=8%5稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6稅前折現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量7財務(wù)凈現(xiàn)值(i=8%)8投資回收期(靜態(tài))9項目財務(wù)內(nèi)部收益率由以上現(xiàn)金流量分析可知當(dāng)折現(xiàn)系數(shù)為社會基準(zhǔn)折現(xiàn)率8%時，項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為5840.11萬元；投資回收期(靜態(tài))13.78年(含兩年建設(shè)期),項目全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率12.84%,大于社會基準(zhǔn)折現(xiàn)率8%,從財務(wù)角度分析項9.7盈虧平衡分析按項目經(jīng)營期第4年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營能力利用率表示的BEP(經(jīng)營能力利用率)=年總固定成本/(年運營收入-年總可變成本-年營業(yè)稅金及附加)×100%=1934.61/(12613.12-7073盈虧平衡分析以項目生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點總收益總成本年總運營收入年總固定費用年可變成本營業(yè)稅金及附加計算表明，項目正常生產(chǎn)年份的經(jīng)營能力利用率達39.92%,可實現(xiàn)盈虧平衡。9.8風(fēng)險性分析9.8.1市場風(fēng)險(1)可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險客源市場受消費心理和消費欲望等影響，任何一個因素的改變都可能影響到客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，從而影響到酒店業(yè)的發(fā)展。這些影響因素中，消費者收入變化所帶來的風(fēng)險是全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險，屬系統(tǒng)風(fēng)險。(2)市場風(fēng)險的應(yīng)對措施系統(tǒng)風(fēng)險屬于全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險，市場競爭十分激烈，同質(zhì)產(chǎn)品可能會分流相當(dāng)一部分客源。為盡量避免市場風(fēng)險的出現(xiàn)，應(yīng)著力加快項目建設(shè)進度，加大宣傳促銷力度，提高市場競爭力和占有率，促使客源穩(wěn)步增長，并不斷研究市場變化，根據(jù)旅游者的消費要求推陳出新，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實施精品名牌戰(zhàn)略，形成“唯我獨有，經(jīng)久不衰”的特色飲食文化，從而降低市場風(fēng)險。9.8.2生態(tài)維護及項目建設(shè)風(fēng)險本項目生態(tài)系統(tǒng)完整，自然景觀優(yōu)美。(1)生態(tài)環(huán)境保護風(fēng)險項目建設(shè)會造成區(qū)域內(nèi)局部地表變化，;建筑風(fēng)格設(shè)計不當(dāng)會產(chǎn)生與自然環(huán)境不協(xié)調(diào)；建筑垃圾處理不當(dāng)會產(chǎn)生生態(tài)環(huán)境污染等問題，都應(yīng)引起項目建設(shè)單位高度重視，并按各項環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?，嚴(yán)格實行“誰開發(fā)、誰保護、誰建設(shè)、誰負(fù)責(zé)”的制度，堅決避免“建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。(2)建設(shè)過程中的風(fēng)險項目投資較大，建設(shè)內(nèi)容多，周期短，環(huán)保要求高，技術(shù)設(shè)計涉及多個專業(yè)和不同技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，牽涉多個行業(yè)、部門和單位。因此，要成立項目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室，嚴(yán)格實行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加大配套資金落實力度和各項建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進度和工程質(zhì)(3)環(huán)保和建設(shè)風(fēng)險的應(yīng)對措施針對環(huán)境保護和生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險，只要項目建設(shè)單位嚴(yán)格按項目建設(shè)設(shè)計規(guī)劃要求進行同時按本報告中所提出的各種環(huán)保措施來操作，完全可以避免出現(xiàn)上述風(fēng)險；建設(shè)過程中的技術(shù)風(fēng)險和成本控制風(fēng)險只要建立和健全領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)、組織體制和各項規(guī)章制度，引入現(xiàn)代工程管理技術(shù)，加強系統(tǒng)管理，也是完全可以避免的。9.8.3政策風(fēng)險國家宏觀政策以及地方政府有關(guān)規(guī)定對本項目的影響較大，(1)影響資金來源從目前社會經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境來看，酒店業(yè)已經(jīng)成為勢在必行的產(chǎn)業(yè)，無論從消費需求，還是國家旅游開發(fā)政策與消費導(dǎo)向，酒店業(yè)發(fā)展都具備了宏觀政策條件，未來一定階段內(nèi)，國家政策對旅游、酒店開發(fā)投資的影響主要是積極層面(2)影響居民收入與消費方式從目前國家政策來看，進一步提高居民的收入水平，提倡積極而健康的消費，是國家的既定方針。從經(jīng)濟發(fā)展階段看，發(fā)展水平越高的階段，對酒店產(chǎn)品的需求也越豐富，這些都將對本項目開發(fā)產(chǎn)生積極的影響。9.8.4經(jīng)營管理風(fēng)險項目實施后要時刻注意分析客源市場的需求變化趨勢，按客源的結(jié)構(gòu)性變化和功能轉(zhuǎn)型及時改造產(chǎn)品組合，創(chuàng)新服務(wù)。只有項目運營的經(jīng)營管理水平不斷提高，項目的社會、生態(tài)和經(jīng)濟效益才能充分發(fā)揮，才能在激烈的市場競爭中立經(jīng)過對某酒店業(yè)的綜合調(diào)查及對國家政策的研究和社會發(fā)展的預(yù)測，本項目屬高級餐飲娛樂住宿