某酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄第一局部工程總論1.1工程背景1.2可行性研究結(jié)論第二局部市場(chǎng)分析2.1工程投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.2市場(chǎng)宏觀背景2.3區(qū)域市場(chǎng)分析第三局部工程分析及評(píng)價(jià)3.1地塊解析3.2工程SWOT分析3.3工程評(píng)價(jià)3.4市場(chǎng)定位及工程評(píng)估3.5工程定位3.6方案評(píng)估意見(jiàn)第四局部銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售收入估算 4.2工程銷(xiāo)售回款方案 4.3資金來(lái)源與運(yùn)用分析4.4銷(xiāo)售利潤(rùn) 第五局部財(cái)務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析 5.2工程不確定性分析 5.3社會(huì)效益和影響分析第六局部可行性研究結(jié)論與建議6.1可行性研究結(jié)論6.2工程主要問(wèn)題的解決方法和建議6.3工程風(fēng)險(xiǎn)及防范建議附表:附表1工程銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表附表2資金來(lái)源與運(yùn)用表附表3損益及利潤(rùn)分配表附表4現(xiàn)金流量表(全部投資)附表5借款歸還期測(cè)算表附表6敏感分析表第一局部工程總論“XX酒店”是某**投資股份投資運(yùn)營(yíng)的豪華商務(wù)旅游酒店工程，主要功能為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂(lè)休閑效勞中心。XX酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)效勞流程的根底上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。1.1工程背景某**投資股份為適應(yīng)時(shí)代開(kāi)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健開(kāi)展的目標(biāo)，擬將原**XX酒店改建成產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。1.1.1工程名稱(chēng)某**XX酒店1.1.2開(kāi)發(fā)公司某**投資股份1.1.3承當(dāng)可行性研究工作的單位某***物業(yè)參謀1.1.4研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考數(shù)》《某產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向2003-2004》《房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》1999《國(guó)家計(jì)委\建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《某住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金管理規(guī)定》《某主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》2004《某旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)》以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、文件、通知等。1.1.5工程的建筑規(guī)模和內(nèi)容某**XX酒店，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，單體29層，總建筑面積：40297㎡〔不包括地下車(chē)庫(kù)〕，配套面積：11741.76㎡，客房面積：21590.56㎡，主體占地面積23000平方米。1.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和深圳經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)2004-2005年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為：■工程的變更是必要的、可行的、合理的；■在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)某產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的；■產(chǎn)權(quán)式酒店更適合工程的整體開(kāi)展與規(guī)劃；■在2004-2006年將該工程投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的；■考慮目前貴司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)藏、企業(yè)開(kāi)展需求等因素，工程的正式運(yùn)營(yíng)條件根本成熟；第二局部市場(chǎng)分析2.1工程投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1.1工程投資環(huán)境分析**鎮(zhèn)是某龍崗區(qū)迅速崛起的一個(gè)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn).自改革開(kāi)放以來(lái)，**鎮(zhèn)抓住開(kāi)展機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個(gè)文明一起抓，促進(jìn)了社會(huì)全面進(jìn)步。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū)18個(gè)，廠房面積達(dá)235萬(wàn)平方米，“三來(lái)一補(bǔ)”、“三資”企業(yè)800余家，自營(yíng)工業(yè)8家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近10億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開(kāi)放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大開(kāi)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康開(kāi)展，人民生活水平顯著提高。1998年，全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)24億，三級(jí)經(jīng)濟(jì)總收入5.6億元，三級(jí)集體純收入22345萬(wàn)元，三級(jí)人均純收入20720元，鎮(zhèn)財(cái)政收入1.43億元。1990年，**鎮(zhèn)以其經(jīng)濟(jì)、文化等方面的輝煌成就被評(píng)為“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”；1995年，又被評(píng)為“全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)最正確投資環(huán)境100強(qiáng)”；1996年，**鎮(zhèn)農(nóng)村三級(jí)股份合作制被評(píng)為“中華之最”。目前，正在進(jìn)行的農(nóng)村股份合作制改革再次使**成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。**鎮(zhèn)經(jīng)過(guò)十多年的開(kāi)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。如今，完善的根底設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)與港、澳、臺(tái)血脈相連的人緣優(yōu)勢(shì)，使這塊熱土為港、澳、臺(tái)工商界及海外投資者所垂青。尤其是近幾年來(lái)，**鎮(zhèn)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政根底設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造外商置業(yè)的底本錢(qián)優(yōu)勢(shì)。龍崗良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶(hù)群，**工業(yè)及商業(yè)未來(lái)的蓬勃開(kāi)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。2.1.2市場(chǎng)研究就地理位置而言，**位于布吉鎮(zhèn)和龍崗鎮(zhèn)之間，而布吉鎮(zhèn)占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)，承接著來(lái)自羅湖、福田的購(gòu)房者，因此先于**開(kāi)展；龍崗鎮(zhèn)也在**之前成為大盤(pán)開(kāi)發(fā)地。正線全長(zhǎng)32.913公里的地鐵3號(hào)線將提前至年內(nèi)開(kāi)工。連接福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)、布吉、**鎮(zhèn)、龍崗中心城的地鐵3號(hào)線建成后，從福田、羅湖到**的距離將大大縮短。深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工、深平快速干道一期明年1月通車(chē)，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，借助WTO、CEPE的有利時(shí)機(jī)，**未來(lái)的外資工業(yè)、商務(wù)、旅游等行業(yè)都有非常大的開(kāi)展空間，從而帶動(dòng)了整個(gè)龍崗區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的急速提升。就房地產(chǎn)開(kāi)展趨勢(shì)而言，**目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場(chǎng)三期、新世界廣場(chǎng)四期名門(mén)世家、水晶之城等大盤(pán)供給。相對(duì)以前，**樓盤(pán)規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌開(kāi)展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積22萬(wàn)平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、振業(yè)地產(chǎn)41.6萬(wàn)平方米的**工程都將加快建設(shè)進(jìn)程。隨著**逐步進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代,**的投資性物業(yè)市場(chǎng)也逐漸從分散的單一型產(chǎn)品慢慢演變成以多種產(chǎn)品為主導(dǎo)的成熟綜合性市場(chǎng),最明顯的例子就是很多個(gè)人投資者在龍崗商鋪的潮起潮落中,深刻體會(huì)到巨大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的存在,從而對(duì)投資性物業(yè)更加謹(jǐn)慎,投資手段變得更加成熟和穩(wěn)重。相對(duì)于前幾年而言，**本地的主力投資客戶(hù)的投資心理已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對(duì)本工程有著非常重要的指導(dǎo)意義。2.2市場(chǎng)宏觀背景某2004年上半年經(jīng)濟(jì)分析從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2004年上半年深圳國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比擬協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。主要表現(xiàn)在：1、生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。某生產(chǎn)總值完成1525.11億元，比去年同期增長(zhǎng)17.4%，高出去年同期增幅1.5個(gè)百分點(diǎn)。本市生產(chǎn)總值的上半年累計(jì)增幅創(chuàng)出了自1996年以來(lái)的新高；2、工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。我市工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成工業(yè)增加值791.30億元，比去年同期增長(zhǎng)24.5%；3、市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成447.14億元，比去年同期增長(zhǎng)16.7%；4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成446.97億元，比去年同期增長(zhǎng)15.9%，累計(jì)增幅與去年同期持平；5、出口逐月上升，增速明顯加快；6、市場(chǎng)物價(jià)微升，職工居民收入有所增加；7、交通、郵電開(kāi)展增快，民航表現(xiàn)突出；8、財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；9、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。某現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析星級(jí)酒店名稱(chēng)銷(xiāo)售價(jià)格(元/㎡)年入住率(2003年〕酒店規(guī)模管理公司4大梅沙海景酒店1200055％6層2萬(wàn)多㎡開(kāi)展商自管4雅蘭酒店1450060％2棟6層，1.2萬(wàn)多㎡開(kāi)展商自管4芭堤雅酒店1000050～60％1棟9層酒店式公寓、開(kāi)展商自管5丹楓·白露1400070％單棟34層三九陽(yáng)光物業(yè)3東方威斯810055%1棟15層1棟6層開(kāi)展商自管1、銷(xiāo)售價(jià)格分析靠近風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式度假酒店售價(jià)普遍較高，甚至是周邊公寓、住宅價(jià)格的2～3倍。在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類(lèi)物業(yè)常規(guī)價(jià)格的20%-30%；2、入住率分析受SARS的影響，2003年某酒店的年入住率仍然達(dá)55％，經(jīng)營(yíng)情況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年入住率也在50～70％之間浮動(dòng)。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對(duì)市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定；3、酒店規(guī)模分析不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)面積不超過(guò)2萬(wàn)平方米，樓層根本上低于10層，尤其是投資性較強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)式酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的產(chǎn)權(quán)式酒店，其經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)樓層有的超過(guò)30層；4、酒店管理公司分析深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的管理企業(yè)分為三種情況：A、開(kāi)展商自管B、聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名酒店管理公司全權(quán)管理C、聘請(qǐng)國(guó)外知名酒店管理公司作參謀，開(kāi)展商自己管理現(xiàn)有的某產(chǎn)權(quán)式酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的國(guó)際酒店管理公司本錢(qián)投入太高。因此，大多采用自管或聘請(qǐng)參謀的形式管理。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步開(kāi)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購(gòu)置信心。某2004年上半年產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析2004年在售產(chǎn)權(quán)式酒店公寓存量工程名稱(chēng)可售面積(萬(wàn)㎡)剩余面積〔萬(wàn)㎡〕東方銀座2.60.26國(guó)際市長(zhǎng)交流中心0.360.14虹樓0.90.63東方威斯酒店0.870.52合計(jì)4.731.55某現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的供給量極少，從2003年開(kāi)始至今，產(chǎn)權(quán)式可售面積的供給量缺乏5萬(wàn)平米，剩余面積約1.5萬(wàn)平米。2004年下半年，將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓工程為我司籌劃代理的羅湖銀漢國(guó)際和**XX酒店工程，在鹽田區(qū)的東方威斯酒店二期在8月下旬公開(kāi)出售，可售面積0.87萬(wàn)平米。另在羅湖區(qū)尚有兩個(gè)地塊將用來(lái)開(kāi)展產(chǎn)權(quán)式酒店公寓工程。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店公寓現(xiàn)有市場(chǎng)存量和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)量來(lái)看，市場(chǎng)開(kāi)展空間還很大。2005年即將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店工程一覽表：工程名稱(chēng)可售面積(萬(wàn)㎡)XX酒店2.01銀漢國(guó)際公寓0.97合計(jì)2.98XX酒店的供給量占未來(lái)深圳產(chǎn)權(quán)式酒店供給總量的67%2.3區(qū)域市場(chǎng)分析2.3.1工程所在區(qū)域**鎮(zhèn)市場(chǎng)分析**位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。距深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。全鎮(zhèn)總面積81.2平均公里，其中7.3平方公里屬于龍崗區(qū)中心城范圍。

**鎮(zhèn)原為惠陽(yáng)地區(qū)的一個(gè)鄉(xiāng)，在改革開(kāi)放前是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，后經(jīng)過(guò)幾次改制于1983年9月改為現(xiàn)在的**鎮(zhèn)。**鎮(zhèn)下轄六約、**、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個(gè)行政村和1個(gè)居委會(huì)，共52個(gè)自然村。1998年底全鎮(zhèn)總?cè)丝?5.3萬(wàn)。1、交通狀況：**鎮(zhèn)是某東部的重要交通樞紐，海、陸、空運(yùn)輸條件十分便利。鎮(zhèn)內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，深〔深圳〕—惠〔惠州〕、深〔深圳〕—汕〔汕頭〕一級(jí)公路貫穿全境，惠〔惠州〕—鹽〔鹽田〕疏港高速公路、機(jī)荷〔機(jī)場(chǎng)—荷坳〕高速公路已建成投入使用，深汕高速公路以及北輔線〔龍崗中心城—深圳〕、南輔線〔坪山—深圳〕公路正在建設(shè)中。平鹽〔平湖—鹽田港〕疏港鐵路穿境而過(guò)。緊鄰國(guó)際大港鹽田港，海上運(yùn)輸也十分便利。一個(gè)縱橫交錯(cuò)、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工、深平快速干道一期明年1月通車(chē)，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，**鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變。2、效勞設(shè)施：**鎮(zhèn)文化娛樂(lè)、酒店效勞、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。目前，全鎮(zhèn)頗具一定規(guī)模的綜合市場(chǎng)和肉菜市場(chǎng)9個(gè)，已形成了以圩鎮(zhèn)第一市場(chǎng)、松柏商業(yè)街為中心的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店5家，龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級(jí)酒店全部在**。鎮(zhèn)村公園多個(gè)，文化廣場(chǎng)多個(gè)，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鎮(zhèn)范圍，鎮(zhèn)村文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。3、投資導(dǎo)向根據(jù)某龍崗區(qū)總體規(guī)劃，龍崗區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和開(kāi)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)開(kāi)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。4、**投資導(dǎo)向工程〔1〕改善根底設(shè)施，改善生活條件的工程〔2〕新材料，零配件，電子元器件等根底工業(yè)工程〔3〕資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)工程〔4〕市場(chǎng)廣闊，附加值高的大型工業(yè)工程〔5〕倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸工程〔6〕旅游觀光農(nóng)業(yè)工程〔7〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程〔8〕供給深、港市場(chǎng)的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工程5、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展成就在城市建設(shè)方面，**鎮(zhèn)近年來(lái)加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建設(shè)，使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫(huà)了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型。以興辦“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極開(kāi)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使**開(kāi)展為一個(gè)擁有900多家企業(yè)、超億元財(cái)政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)，成為深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)--龍崗中心城的“經(jīng)濟(jì)走廊”，經(jīng)過(guò)十多年的開(kāi)展，**鎮(zhèn)已成為外商競(jìng)相投資的“黃金寶地”。**鎮(zhèn)已形成專(zhuān)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融效勞體系。各種金融機(jī)構(gòu)的辦事機(jī)構(gòu)遍布全鎮(zhèn)，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著重要作用。2000年6月底，全鎮(zhèn)銀行存款余額達(dá)24.5億元人民幣。工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)與海關(guān)部門(mén)積極為企業(yè)提供效勞，為企業(yè)的開(kāi)展注入了活力，保持了**鎮(zhèn)良好的經(jīng)濟(jì)秩序。**鎮(zhèn)的各項(xiàng)建設(shè)均取得了顯著成績(jī)，先后被評(píng)為“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”，“全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境100強(qiáng)”和“國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)”，是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。6、房地產(chǎn)開(kāi)展趨勢(shì)**目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場(chǎng)三期、新世界廣場(chǎng)四期名門(mén)世家、水晶之城等大盤(pán)供給。相對(duì)以前，**樓盤(pán)規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌開(kāi)展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積22萬(wàn)平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、振業(yè)地產(chǎn)41.6萬(wàn)平方米的**工程都加快建設(shè)進(jìn)程并相繼出售。至此，提升南山前海、后海形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場(chǎng)。而品牌地產(chǎn)的到來(lái)對(duì)于一個(gè)片區(qū)的帶動(dòng)，無(wú)疑預(yù)示著**房地產(chǎn)開(kāi)展趨勢(shì)向好。**目前正處于房地產(chǎn)開(kāi)展的前夜，樓市的整體崛起之期已經(jīng)指日可待。2.3.2**酒店市場(chǎng)分析**酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查——規(guī)模及入住率酒店名稱(chēng)規(guī)模星級(jí)入住率房型分布客戶(hù)構(gòu)成XX酒店376間四星50%標(biāo)準(zhǔn)房〔48%〕高級(jí)房〔16%〕豪華房〔27%〕豪華套〔4%〕商務(wù)套〔5%〕總統(tǒng)套房〔0%〕以本地各企業(yè)商務(wù)客戶(hù)為主，外籍人士較多，少數(shù)散客圣德堡酒店218間年底批四星80%標(biāo)準(zhǔn)房〔13%〕高級(jí)豪華房〔71%〕豪華套房〔11%〕商務(wù)套〔4%〕總統(tǒng)套〔2%〕往來(lái)深圳商務(wù)人士〔60%〕港澳游客〔30%〕其他〔10%〕龍堡酒店58間無(wú)70%普通單人房〔14%〕豪華單人房〔29%〕豪華雙人房〔57%〕本地各公司客戶(hù)為主，較多外籍客戶(hù)寶麗酒店69間年底批三星60%標(biāo)雙房〔61%〕標(biāo)單房〔16%〕豪單房〔7%〕豪雙房〔17%〕豪華行政套房〔3%〕以深圳、廣州商務(wù)人士為主，香港、本地客源少麗晶中心55間無(wú)試營(yíng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)間〔49%〕豪華單人套房〔38%〕豪華雙人套房〔11%〕**商會(huì)各公司客戶(hù)及局部長(zhǎng)駐**的香港商務(wù)人士小結(jié)：1、區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無(wú)產(chǎn)權(quán)式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有5家。真正具有星級(jí)酒店正式資質(zhì)的只有XX酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書(shū)的酒店。從整個(gè)龍崗區(qū)來(lái)看，酒店業(yè)仍然相對(duì)興旺；2、酒店在規(guī)模上都比擬小，客房數(shù)在200間以上的只有XX酒店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到100間；3、酒店的入住率都比擬高，維持在50%—80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶(hù)為主，另有少量娛樂(lè)消費(fèi)型客戶(hù)；4、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶(hù)型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。**酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查——價(jià)格及配套設(shè)施酒店名稱(chēng)價(jià)格構(gòu)成〔元〕配套設(shè)施備注XX酒店標(biāo)準(zhǔn)房〔330〕高級(jí)房〔348〕豪華房〔464〕豪華套〔600〕商務(wù)套〔868〕總統(tǒng)套房〔4200〕中西餐、桑拿中心、夜總會(huì)、咖啡廳配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營(yíng)一般圣德堡酒店標(biāo)準(zhǔn)房〔268〕高級(jí)豪華房〔288〕豪華套房〔788〕商務(wù)套〔588〕總統(tǒng)套〔4298〕中西餐，夜總會(huì)，桑拿，露天泳池，網(wǎng)球場(chǎng)，健身房，棋牌，桌球，乒乓球配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤(rùn)來(lái)源龍堡酒店普通單人房〔210〕豪華單人房〔230〕豪華雙人房〔230〕美容，桑拿，中西餐配套設(shè)施簡(jiǎn)單寶麗酒店標(biāo)雙房〔221〕標(biāo)單房〔173〕豪單房〔216〕豪雙房〔239〕豪華行政套房〔773〕歌舞廳，西餐，桑拿，中餐配套設(shè)施簡(jiǎn)單麗晶中心標(biāo)準(zhǔn)間〔340〕豪華單人套房〔380〕豪華雙人套房〔390〕銀行，化裝品、藥店，**商會(huì)，公寓、寫(xiě)字樓、中西餐廳。具有公寓和寫(xiě)字樓，是復(fù)合型酒店物業(yè)小結(jié)：1、各酒店客房?jī)r(jià)格一般在對(duì)外公布價(jià)根底上給予很大折扣，一般在4折左右。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格一般在220—330元之間，套房?jī)r(jià)格一般在380—800員之間；2、各酒店都具備根本配套設(shè)施，如：中西餐、桑拿、夜總會(huì)等，但經(jīng)營(yíng)一般，比擬好的有圣德堡酒店的娛樂(lè)、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤(rùn)來(lái)源。結(jié)論：1、深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工、深平快速干道一期明年1月通車(chē)，龍崗區(qū)的交通壓力有望得到緩解，**鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變；2、伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)根底建設(shè)的不斷完善，**目前正處于房地產(chǎn)開(kāi)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；3、龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級(jí)酒店全部在**，產(chǎn)權(quán)式酒店在**乃至整個(gè)龍崗地區(qū)尚無(wú)一家，有絕對(duì)的稀缺性。因此，工程銷(xiāo)售所面臨的是根本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)；4、**鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個(gè)龍崗區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶(hù)構(gòu)成單一等問(wèn)題，相對(duì)于**目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速開(kāi)展已略顯滯后。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在**經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的開(kāi)展將步入良性開(kāi)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。第三局部工程分析及評(píng)價(jià)3.1地塊解析3.1.1工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑面積：40297㎡〔不包括地下車(chē)庫(kù)〕配套面積：11741.76㎡客房面積：21590.56㎡其他面積：6964.68㎡層數(shù)共29層1-4層：商業(yè)配套5層：設(shè)備層6-27層：酒店客房28層：辦公客房總數(shù)：376間標(biāo)準(zhǔn)客房：180套；高級(jí)客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套商務(wù)套房：14套；總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：休閑娛樂(lè)1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬(wàn)壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來(lái)夜總會(huì)3.1.2交通條件及周邊配套分析1、位于**鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；2、工程方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了**鎮(zhèn)政府、規(guī)劃國(guó)土局**所、新亞洲廣場(chǎng)、龍洲百貨等行業(yè)機(jī)構(gòu)；3、緊鄰深惠公路一側(cè)，人流旺盛，工程所在區(qū)域商業(yè)氣氛較濃，并且開(kāi)展空間很大。3.1.3景觀價(jià)值分析工程的景觀資源豐富，坐擁**中心位置，視野開(kāi)闊，中高層單位根本無(wú)遮擋，四周景色秀麗。3.2工程SWOT分析 SWOT分析優(yōu)勢(shì)〔S〕1、工程位于**區(qū)域中心，周邊各類(lèi)市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶(hù)的綜合吸引力較大；3、開(kāi)展商屬于具有政府背景的國(guó)有控股企業(yè)，能給客戶(hù)以堅(jiān)決的購(gòu)置信心；4、工程本身已具有一定的酒店客戶(hù)資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶(hù)群根底。劣勢(shì)〔W〕1、工程入住客戶(hù)類(lèi)型單一化，入住率偏低；2、工程配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐缺乏；3、工程周邊商業(yè)氣氛較弱；4、工程內(nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。時(shí)機(jī)〔O〕1、WTO、CEPA帶來(lái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性開(kāi)展奠定根底；2、深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工、深平快速干道一期明年1月通車(chē)，進(jìn)一步緩解交通壓力，**樓市能量得以釋放；3、中海、振業(yè)、卓越等品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大盤(pán)的步伐日益加快，帶動(dòng)整個(gè)**房地產(chǎn)市場(chǎng)快速開(kāi)展，區(qū)域形象迅速提升；4、產(chǎn)權(quán)式酒店工程在區(qū)域市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷(xiāo)售外部環(huán)境極其優(yōu)越；5、外資企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)；6、本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。威脅〔T〕1、投資型物業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境不樂(lè)觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無(wú)先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性；3、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過(guò)熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開(kāi)征等給工程的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不確定因素。3.2.2應(yīng)對(duì)策略四大SO策略〔強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與時(shí)機(jī)策略〕1、強(qiáng)化工程自身的高檔性和唯一性，將工程與該片區(qū)其他類(lèi)型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝；2、配合工程**地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶(hù)關(guān)注；3、利用酒店本身所具有的豐富客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷(xiāo)策略，盡可能將酒店客戶(hù)轉(zhuǎn)化為購(gòu)置客戶(hù)；4、強(qiáng)化、利用開(kāi)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)置。兩大WT策略〔化解劣勢(shì)與躲避風(fēng)險(xiǎn)〕1、工程進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過(guò)實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶(hù)購(gòu)置；2、針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，我司建議引進(jìn)高品牌度娛樂(lè)餐飲經(jīng)營(yíng)公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)工程進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；4、快打快銷(xiāo)躲避政策風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論：通過(guò)比照分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本工程的各種因素，***認(rèn)為：本工程在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素〔市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)本錢(qián)控制、營(yíng)銷(xiāo)策略等〕，在特色化和配套性上取得最正確差異化特征，本工程的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和躲避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。3.3工程評(píng)價(jià)**XX酒店工程在**片區(qū)目前仍屬于獨(dú)一無(wú)二的房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型，但在整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式酒店工程。由于該工程上市時(shí)機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售壓力不大。另外，從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)本錢(qián)，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高開(kāi)展商的品牌形象。整體來(lái)看，XX酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷(xiāo)售是一種科學(xué)理性的開(kāi)展手段，本工程運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)開(kāi)展總趨勢(shì)及深圳經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本工程前景展望非常良好。3.4市場(chǎng)定位及工程評(píng)估：3.4.1市場(chǎng)定位**作為深圳重要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，一直以來(lái)在深圳的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中都占據(jù)著非常重要的地位。從1999年康樂(lè)花園的推出，**房地產(chǎn)的開(kāi)展就引起了市場(chǎng)的關(guān)注，但從長(zhǎng)期來(lái)看仍處在一個(gè)起步階段，市場(chǎng)上的買(mǎi)家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個(gè)本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌開(kāi)展商的介入，而使到市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)工程不多，個(gè)盤(pán)規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤(pán)價(jià)格每平方米介乎在2500-4000元之間。無(wú)論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來(lái)看，**房地產(chǎn)都是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成局部，目前市場(chǎng)中大局部產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著深惠公路改造方案確實(shí)定和地鐵3號(hào)線的開(kāi)工，中海、振業(yè)等品牌開(kāi)展商的進(jìn)入，**房地產(chǎn)市場(chǎng)的有十分具有開(kāi)展?jié)摿?，未?lái)前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。3.4.2工程評(píng)估在整個(gè)**市場(chǎng)中，XX酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。目前本工程面臨資金和經(jīng)營(yíng)兩大問(wèn)題，工程的最正確出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問(wèn)題。根據(jù)工程目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求：1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、能保持并促進(jìn)對(duì)工程的高效經(jīng)營(yíng)管理根據(jù)本工程情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇：整體出讓抵押貸款產(chǎn)權(quán)式酒店1、酒店整體出讓?zhuān)焊拍睿杭磳ふ业谌绞茏屓?，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的方式。優(yōu)勢(shì)：〔1〕能快速回籠大量資金；〔2〕不存在后續(xù)問(wèn)題。劣勢(shì)：大宗工程轉(zhuǎn)讓難以找到買(mǎi)家；喪失了對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格銷(xiāo)售，難以保證對(duì)前期投資的回收，將造成對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最正確出路的要求。2、工程抵押貸款：概念：即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。優(yōu)勢(shì)：〔1〕能回籠局部資金；〔2〕能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理。劣勢(shì)：〔1〕抵押貸款額度較低，回籠資金少；〔2〕將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；〔3〕嚴(yán)重影響開(kāi)展商社會(huì)形象和地位，對(duì)工程造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。小結(jié)：基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理，但不符合我們對(duì)快速回籠大量資金的要求，且又會(huì)讓開(kāi)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。因此，此種方式仍然不符合我們對(duì)酒店最正確出路的要求。3、產(chǎn)權(quán)式酒店：概念：即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營(yíng)的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，并收取投資回報(bào)的方式。優(yōu)勢(shì)：〔1〕能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金；〔2〕能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理；〔3〕能促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。劣勢(shì)：〔1〕操作方式較為復(fù)雜；〔2〕存在后續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷(xiāo)售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問(wèn)題，而且能夠滿足我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對(duì)酒店最正確出路的要求。3.5工程定位XX酒店為**投資股份全資擁有，是**鎮(zhèn)為改善投資環(huán)境而興建起來(lái)的。該酒店樓高28層，總投資2.5億元。XX酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于深惠公路、水官高速和機(jī)荷高速公路的交匯處。酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)效勞流程的根底上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。因此，工程應(yīng)該定位為：**首個(gè)國(guó)際級(jí)商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。3.6方案評(píng)估意見(jiàn)綜合3.4.2工程評(píng)估三種方案的比擬分析，我們認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對(duì)本工程最正確出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義：■快速回籠大量資金，緩解資金壓力■由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)工程的增值■產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對(duì)工程的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)■促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)開(kāi)展第四局部銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售收入估算 4.1.1酒店客房局部?jī)r(jià)格定位定位理論依據(jù)：1、由于工程周邊沒(méi)有類(lèi)似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比擬法定價(jià)；2、工程屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式：V=[1－1/〔1＋r〕n]a/rV——工程現(xiàn)今總價(jià)n——工程的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即工程投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8％；a——工程的年凈收益價(jià)格求取1、本工程作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營(yíng)年限一般為20年，故收益年限n＝202、本工程作為酒店的凈收益a根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：〔根據(jù)工程酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)〕＝210元/套/天入住率〔參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)〕＝50％總套數(shù)〔根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)〕＝372套年收益租金a＝365天×平均租金×客房總套數(shù)×入住率＝365×210×372×50％=14256900元故依公式求得，工程現(xiàn)今總價(jià)值V=[1－1/〔1＋r〕n]a/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S＝20215.19㎡產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價(jià)＝V/S=7052.27元/㎡價(jià)風(fēng)格整1、由于產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)于業(yè)主而言，只需交首期，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)年限過(guò)后完全歸業(yè)主所有，所以?xún)r(jià)格超出周邊公寓、寫(xiě)字樓等回報(bào)率相對(duì)較低的物業(yè)而言是正常的。同時(shí)，該價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)理論上講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率〔投資回報(bào)率〕8％來(lái)計(jì)算的，意即是客戶(hù)能承受的最高價(jià)格。2、某區(qū)〔羅湖、福田〕同類(lèi)型產(chǎn)權(quán)式酒店的售價(jià)普遍在10000—13000之間，可作為本工程的價(jià)格參考；鹽田區(qū)同類(lèi)型產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格在6500—7500元之間，可作為本工程主要參考依據(jù)?！蚕橐?jiàn)市場(chǎng)篇〕3、考慮到市場(chǎng)的接受度，以及降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)低，以低價(jià)入市。由以上分析，我們?cè)诔浞挚紤]市場(chǎng)接受度、開(kāi)發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問(wèn)題，經(jīng)過(guò)屢次嘗試，將初步均價(jià)定為：7000元/㎡〔±2％〕結(jié)論：通過(guò)以上對(duì)價(jià)格的技術(shù)性和市場(chǎng)接受度的分析，我們最終得出本工程的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為7000元/㎡。4.1.2酒店商業(yè)效勞局部?jī)r(jià)格定位本工程為龍崗區(qū)唯一四星級(jí)酒店，通過(guò)對(duì)類(lèi)似酒店工程及**片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認(rèn)為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化裝品、珠寶首飾等。按照周邊商業(yè)鋪位的售價(jià)水平、租售情況，結(jié)合本工程商業(yè)效勞局部的獨(dú)特性，我司建議商業(yè)局部?jī)r(jià)格定為12000元/㎡〔±5％〕4.1.3酒店總銷(xiāo)售收入估算條件：酒店可售面積S1＝20215.19㎡產(chǎn)權(quán)式酒店客房局部?jī)r(jià)格P1=7000元/㎡酒店首層商業(yè)局部面積S2≈500㎡酒店首層商業(yè)局部?jī)r(jià)格P2==12000元/㎡酒店總銷(xiāo)售收入V=S1×P1+S2×P2=20215.19×7000+500×12000=147506330元所以，酒店客房和首層商業(yè)局部銷(xiāo)售總收入約為：1.475億元〔人民幣〕。4.2工程銷(xiāo)售回款方案 工程銷(xiāo)售回款詳見(jiàn)附表1：《工程銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》。4.3資金來(lái)源和運(yùn)用分析 工程總投資由工程已支付工程款及銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成，資金來(lái)源包括自籌資金、銀行融資和本工程銷(xiāo)售回款。工程資金來(lái)源構(gòu)成情況如下表：工程資金來(lái)源表項(xiàng)目資金(萬(wàn)元)比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷(xiāo)售收入1772.37%總投資24372.3100.0%1、工程已投入資金來(lái)源渠道工程目前已全部完工并已投入使用，截至2004年4月底，共投入工程款22027萬(wàn)元，其中企業(yè)自籌資金10000萬(wàn)元，銀行貸款12600萬(wàn)元。2、工程尚需投入的資金來(lái)源渠道工程尚需投入的資金為酒店經(jīng)營(yíng)本錢(qián)及每月返還業(yè)主的款項(xiàng)，工程后續(xù)資金來(lái)源于銷(xiāo)售收入和酒店的經(jīng)營(yíng)收益。經(jīng)分析測(cè)算，工程銷(xiāo)售收入和酒店的經(jīng)營(yíng)收益可保證工程后續(xù)資金的投入。工程的資金來(lái)源與運(yùn)用情況詳見(jiàn)附表2：《資金來(lái)源與運(yùn)用表》。4.4銷(xiāo)售利潤(rùn) 根據(jù)測(cè)算，工程銷(xiāo)售凈收入約為：1.399億元，工程銷(xiāo)售凈收入詳見(jiàn)附表1：《工程銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》。第五局部財(cái)務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析 5.1.1目前產(chǎn)權(quán)式酒店的三種主要經(jīng)營(yíng)方式1、固定回報(bào)模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)10—20年。開(kāi)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受18～84天〔分淡、旺季〕免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余局部收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營(yíng)期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類(lèi)方式適合被地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、銷(xiāo)售價(jià)格低、酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作本錢(qián)較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，如鹽田的東方威斯酒店、惠州湯泉高爾夫度假公寓等采用。因?yàn)榛貓?bào)明確簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類(lèi)型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報(bào)模式。2、利潤(rùn)分成模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)15—20年。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供貸款。業(yè)主每年可以享受20～40天〔分淡、旺季〕免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營(yíng)稅后純利的分紅。此類(lèi)方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作本錢(qián)相對(duì)較高，酒店經(jīng)營(yíng)受淡旺季影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用，如大梅沙海景酒店、雅蘭酒店等。但從后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可操作性角度來(lái)看涉及問(wèn)題比擬復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。3、單純免月供模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)20年。業(yè)主交付1.5～3成首期，月供貸款由開(kāi)展商代繳外，不在享受額外經(jīng)營(yíng)分紅或回報(bào)；同時(shí)每年享受免費(fèi)入住20—36天。此類(lèi)方式因?yàn)槌兄Z投資回報(bào)低，因此后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，對(duì)開(kāi)展商和酒店管理公司的壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷(xiāo)售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作本錢(qián)也較高，同時(shí)出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。小結(jié)：工程經(jīng)營(yíng)方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，也是工程可持續(xù)開(kāi)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過(guò)以上三種經(jīng)營(yíng)模式的比照分析及本工程的具體情況，我司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年7%固定回報(bào)模式比擬切合實(shí)際。5.1.2本工程現(xiàn)有客房經(jīng)營(yíng)情況分析客房經(jīng)營(yíng)情況表房間類(lèi)型入住率折實(shí)房?jī)r(jià)戶(hù)型比例標(biāo)準(zhǔn)房60%33048%高級(jí)房21%34816%豪華房36%46427%豪華套房8%6004%商務(wù)套房2%8685%總統(tǒng)套房1.7%42000%注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店?duì)I業(yè)數(shù)字，不代表整個(gè)營(yíng)業(yè)期水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：XX酒店客房銷(xiāo)售部小結(jié)：1、根據(jù)上表數(shù)據(jù)計(jì)算：酒店現(xiàn)有客房入住率約為42.3%；2、平均房?jī)r(jià)約為379元/間/天。酒店經(jīng)營(yíng)收入分析：〔以2004年6月數(shù)據(jù)為例〕工程金額〔元〕比例客房部1566763.7679%前廳部5857.000.3%餐飲部223336.0011%租金14000.000.7%管理費(fèi)174618.809%合計(jì)1984575.56100%小結(jié)：1、從酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，客房出租率仍然偏低，約為40%。2、酒店餐飲、娛樂(lè)局部因?yàn)橐讶砍鲎?，因此每月只能收取租金與管理費(fèi)用，對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)收入奉獻(xiàn)不大。3、客房局部收入是酒店的主要利潤(rùn)來(lái)源，按照酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營(yíng)收益嚴(yán)重偏低。5.1.3本工程固定經(jīng)營(yíng)本錢(qián)分析：1、某酒店正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成：A、能源費(fèi)用主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)本錢(qián)約占總收入的17%；B、員工費(fèi)用主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營(yíng)業(yè)時(shí)約需200人，按某酒店員工人均工資2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員工費(fèi)用每年大約為480萬(wàn)元；C、維修費(fèi)用主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需100萬(wàn)元；E、保險(xiǎn)費(fèi)主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、員工社會(huì)保險(xiǎn)等，每年約需10萬(wàn)元；F、管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需100萬(wàn)；G、租賃管理費(fèi)主要是指出租時(shí)上交給政府部門(mén)的管理費(fèi)用，占租金的2%；H、管理公司酬金管理公司酬金為營(yíng)業(yè)收入的2-5%；I、大修費(fèi)用為營(yíng)業(yè)收入的2%。2、行業(yè)正常經(jīng)營(yíng)本錢(qián)與本工程本錢(qián)比擬：類(lèi)別行業(yè)平均本錢(qián)工程實(shí)際本錢(qián)備注比例金額〔萬(wàn)〕能源費(fèi)用17%27%60水、電、燃油等能源消耗工資保險(xiǎn)福利18%22%49經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用15%19%41維修、管理、物料消耗等合計(jì)50%68%150注：上述指標(biāo)為整個(gè)酒店運(yùn)作所需本錢(qián)，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)所需費(fèi)用。小結(jié)：1、根據(jù)調(diào)查，維持一個(gè)四星級(jí)酒店正常經(jīng)營(yíng)所需要的本錢(qián)約占總營(yíng)業(yè)額的50%—60%，客房經(jīng)營(yíng)所需本錢(qián)一般占總本錢(qián)的30%—40%；2、從上表可知，本工程維持酒店經(jīng)營(yíng)所需本錢(qián)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，能源費(fèi)用高出行業(yè)平均水平10個(gè)百分點(diǎn)，人員工資高出4個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用高出4個(gè)百分點(diǎn)，使總本錢(qián)率到達(dá)68%，因此工程現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)狀況欠佳，利潤(rùn)空間狹??；3、如何控制酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作本錢(qián)已成為本工程的當(dāng)務(wù)之急，在努力提高酒店入住率的同時(shí)，必須嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)本錢(qián)，逐漸將本錢(qián)率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否那么，將會(huì)對(duì)酒店的后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)極大影響。5.1.4本工程經(jīng)營(yíng)測(cè)算1、按照行業(yè)平均本錢(qián)率50%，入住率45%測(cè)算：經(jīng)營(yíng)測(cè)算表〔一〕類(lèi)別ABCDE合計(jì)客房種類(lèi)豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級(jí)房商務(wù)套房豪華套房客戶(hù)數(shù)量〔間〕98180602014372月出租率〔%〕406030101045實(shí)收房?jī)r(jià)〔元/間/天〕464338348600868379實(shí)際客房月收入〔元〕545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他營(yíng)業(yè)收入316，336月經(jīng)營(yíng)本錢(qián)〔元〕按行業(yè)平均本錢(qián)50%計(jì)算1，108，748月預(yù)期收益〔元〕1，108，748回報(bào)方式一月按揭供款〔元〕銷(xiāo)售均價(jià)7000元/平方米，銷(xiāo)售總面積為20215.19平方米，銷(xiāo)售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元655，909預(yù)期贏余〔元〕452，839回報(bào)方式二7%固定回報(bào)〔元〕銷(xiāo)售均價(jià)7000元/平方米，銷(xiāo)售總面積為20215.19平方米，銷(xiāo)售總額為141506330元，按7%固定回報(bào)，每月還款為825453.59元825，454預(yù)期贏余〔元〕283，294注：〔1〕酒店現(xiàn)有實(shí)際用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)的客房數(shù)為372間〔不包括兩套總統(tǒng)套房和用做其他用途的兩套豪華套房〕；根據(jù)372套房面積計(jì)算，實(shí)際可銷(xiāo)售面積為20215.19平米；〔2〕根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營(yíng)開(kāi)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)酒店客房出租率在短期內(nèi)有望到達(dá)50%左右的水平，因此，將現(xiàn)有42.06%的出租率調(diào)高到45%的水平進(jìn)行計(jì)算。2、按照工程實(shí)際本錢(qián)率68%，入住率45%測(cè)算：經(jīng)營(yíng)測(cè)算表〔二〕類(lèi)別ABCDE合計(jì)客房種類(lèi)豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級(jí)房商務(wù)套房豪華套房客戶(hù)數(shù)量〔間〕98180602014372月出租率〔%〕406030101045實(shí)收房?jī)r(jià)〔元/間/天〕464338348600868379實(shí)際客房月收入〔元〕545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他營(yíng)業(yè)收入316，336月經(jīng)營(yíng)本錢(qián)〔元〕按工程實(shí)際本錢(qián)率68%計(jì)算1，500，000月預(yù)期收益〔元〕717，496回報(bào)方式一月按揭供款〔元〕銷(xiāo)售均價(jià)7000元/平方米，銷(xiāo)售總面積為20215.19平方米，銷(xiāo)售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元655，909預(yù)期贏余〔元〕61，587回報(bào)方式二7%固定回報(bào)〔元〕銷(xiāo)售均價(jià)7000元/平方米，銷(xiāo)售總面積為20215.19平方米，銷(xiāo)售總額為141506330元，按7%固定回報(bào)，每月還款為825454元825，454預(yù)期贏余〔元〕-107，958小結(jié)：從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營(yíng)本錢(qián)率50%核算，無(wú)論選擇單純免月供回報(bào)模式還是固定7%經(jīng)營(yíng)回報(bào)模式都有一定利潤(rùn)空間，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較??；從表二可知：依據(jù)本工程現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)本錢(qián)率68%核算，如果選擇單純免月供回報(bào)模式根本能做到收支平衡，每月有61587元的盈余；如果選擇固定7%經(jīng)營(yíng)回報(bào)模式，那么根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)收入情況會(huì)出現(xiàn)一定虧損，每月有10萬(wàn)元左右資金將用于補(bǔ)貼給業(yè)主的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。按照20年計(jì)算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為2400萬(wàn)。5.1.5本工程收益測(cè)算分析1、按照工程本錢(qián)率50%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益：按照4.1.4本工程經(jīng)營(yíng)測(cè)算所得如果以免月供回報(bào)模式，那么每月回報(bào)本錢(qián)為：655909元如果以7%固定回報(bào)模式，那么每月回報(bào)本錢(qián)為：825454元下表分別以?xún)煞N回報(bào)模式計(jì)算：開(kāi)房率月客房收入月客房本錢(qián)回報(bào)方式回報(bào)本錢(qián)利潤(rùn)20年利潤(rùn)〔萬(wàn)元〕40%1691856元約845928元免月供65590919001945607%回報(bào)8254542047449150%2114820元約1057410元免月供65590940150196367%回報(bào)825454231956556760%2537784元約1268892元免月供655909612983147127%回報(bào)8254544434381064370%2960748元約1480374元免月供655909824465197877%回報(bào)8254546549201571880%3383712元約1691856元免月供6559091035947248637%回報(bào)8254548664022079490%3806676元約1903338元免月供6559091247429299387%回報(bào)8254541077884258692、按照工程本錢(qián)率60%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益：開(kāi)房率月客房收入月客房本錢(qián)回報(bào)方式回報(bào)本錢(qián)利潤(rùn)20年利潤(rùn)〔萬(wàn)元〕40%1691856元約1015114元免月供655909208335007%回報(bào)825454-148712-356950%2114820元約1268892元免月供65590919001945607%回報(bào)8254542047449160%2537784元約1522670元免月供65590935920586217%回報(bào)825454189660455270%2960748元約1776449元免月供655909528390126817%回報(bào)825454358845861280%3383712元約2030227元免月供655909697576167427%回報(bào)8254545280311267390%3806676元約2284006元免月供655909866761208027%回報(bào)825454697216167333、按照工程現(xiàn)有本錢(qián)率68%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益：開(kāi)房率月客房收入月客房本錢(qián)回報(bào)方式回報(bào)本錢(qián)利潤(rùn)20年利潤(rùn)〔萬(wàn)元〕40%1691856元約1150462元免月供655909-114515-27487%回報(bào)825454-284060-681750%2114820元約1438078元免月供655909208335007%回報(bào)825454-148712-356960%2537784元約1725693元免月供65590915618237487%回報(bào)825454-13363-32170%2960748元約2013309元免月供65590929153069977%回報(bào)825454121985292880%3383712元約2300924元免月供655909426879102457%回報(bào)825454257334617690%3806676元約2588540元免月供655909562227134937%回報(bào)8254543926829424小結(jié)：針對(duì)工程本錢(qián)率從50%到68%的經(jīng)營(yíng)測(cè)算，我們可以明顯看出：酒店運(yùn)營(yíng)本錢(qián)的上下已成為本工程實(shí)施投資回報(bào)方式的決定因素。***認(rèn)為：工程酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式的開(kāi)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好本錢(qián)控制工作，那么工程的后續(xù)經(jīng)營(yíng)及開(kāi)展都不存在問(wèn)題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，那么后期利潤(rùn)空間仍然很大。5.2工程不確定性分析 本工程的經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售收入和經(jīng)營(yíng)本錢(qián)三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)工程效益均會(huì)產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果如下：敏感性分析因素變化測(cè)算結(jié)果根本方案凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)2,992.0內(nèi)部收益率7.51%動(dòng)態(tài)投資回收期〔年〕31.51當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降5%凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)1,309.3內(nèi)部收益率6.66%動(dòng)態(tài)投資回收期〔年〕41.90當(dāng)經(jīng)營(yíng)本錢(qián)上升5%凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)1,812.5內(nèi)部收益率6.91%動(dòng)態(tài)投資回收期〔年〕37.90當(dāng)售價(jià)收入下降5%凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)2,474.0內(nèi)部收益率7.21%動(dòng)態(tài)投資回收期〔年〕34.30經(jīng)測(cè)算可知：1、本工程