房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化講解

關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)XX產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作的報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的意義房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的目的房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的意義在宏觀調(diào)控不斷深入與加強(qiáng)的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正逐步走向成熟。發(fā)展到成熟階段必然由產(chǎn)品的粗放競(jìng)爭(zhēng)向標(biāo)準(zhǔn)化競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡。于此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式正在發(fā)生變化。房地產(chǎn)企業(yè)的的優(yōu)勝劣汰分化正在加劇，標(biāo)準(zhǔn)化成了品牌地產(chǎn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的利器。標(biāo)準(zhǔn)化是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必然結(jié)果，是企業(yè)發(fā)展壯大，實(shí)現(xiàn)跨越式、可續(xù)續(xù)發(fā)展的必由之路。“第一梯隊(duì)”企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式，并通過(guò)推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線復(fù)制、連鎖開(kāi)發(fā)，在全國(guó)“攻城略地”。例如：萬(wàn)科集團(tuán)——城市花園系列，四季花城系列，金色系列等；綠城集團(tuán)的玫瑰系列，丹桂系列等；金地集團(tuán)的“格林”系列（格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉）；準(zhǔn)化產(chǎn)品線是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提和基礎(chǔ)。世茂集團(tuán)的濱江豪宅系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開(kāi)發(fā)沿江豪宅）；可以說(shuō)，要做大做強(qiáng)，成為“第一梯隊(duì)”企業(yè)，就必須進(jìn)行多項(xiàng)目連鎖開(kāi)發(fā)，而形成標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化是根本上提供效率和效益的基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)企此可持續(xù)、跨越式發(fā)展的必由之路?？傊?，標(biāo)準(zhǔn)化范本是快速提升房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的有效捷徑。隨著地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟，競(jìng)爭(zhēng)不斷深入，標(biāo)準(zhǔn)化已是行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨。3房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的目的?縮短周期，提髙收益率：隨著招排掛土地成本的大幅上升，7090、限價(jià)房政策的不斷深化，房地產(chǎn)的微利時(shí)代不可避免的到來(lái)，縮短周期，提高資金周轉(zhuǎn)率，從而提高收益率是提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。■實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的快速擴(kuò)張：土地成本上升和土地出讓的透明化，房地產(chǎn)準(zhǔn)入門(mén)檻越來(lái)越高，中小企業(yè)越來(lái)越難以生存，在規(guī)?；焖贁U(kuò)張的同時(shí)，必然帶來(lái)管理上和融資上的難度。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化，提高人力資源和資金利用效率，才可能在有限的人力資源和自有資金的前提下實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張?！鼋y(tǒng)一采購(gòu)、降低成本：統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有利于統(tǒng)一招標(biāo)采購(gòu)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，降低建造成本和節(jié)約周期。對(duì)簡(jiǎn)化開(kāi)發(fā)企業(yè)與供方關(guān)系，規(guī)范管理人員行為也很有利。■提高設(shè)計(jì)質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量：一次性設(shè)計(jì)，作坊式生產(chǎn)帶來(lái)了難以克服的設(shè)計(jì)及建造的質(zhì)量通病。好的產(chǎn)品一定是長(zhǎng)時(shí)間反復(fù)推敲得來(lái)的，并經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)，在客戶反饋中不斷完善改進(jìn)。成熟復(fù)制有利于保障設(shè)計(jì)水平，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)成產(chǎn)品線，形成品牌效益:將產(chǎn)品劃分幾種最常見(jiàn)的基本類型，采用相同的案名及營(yíng)銷(xiāo)策略，形成品牌效應(yīng)，增加項(xiàng)目附加值。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)缺失產(chǎn)生的影響（真實(shí)案例）屏山酒店項(xiàng)目：灑店標(biāo)準(zhǔn)層配備了兩臺(tái)客梯和一臺(tái)貨梯，其中一部客梯兼作消防電梯，候梯廳和走廊連接處（圖中紅線框所示部門(mén)）必須砌墻并留防火門(mén)。但影響客梯的使用，客人進(jìn)出候梯廳不方便。但一般設(shè)計(jì)人員考慮不到這些細(xì)節(jié)，在施工過(guò)程中，酒店公司發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，但為時(shí)己晚。項(xiàng)目公司A行把該處全部改成防火卷簾，導(dǎo)致最后消防驗(yàn)收不過(guò)關(guān)，酒店無(wú)法按時(shí)開(kāi)業(yè)。進(jìn)行整改也需耍增加本可以避免的投入。屏山酒店客梯防火門(mén)案例項(xiàng)目后總結(jié)、提交產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化技木委員會(huì)審批論證酒店客梯候梯廳和走廊須貫通，之間不能有防火門(mén)或墻隔斷。酒店客梯設(shè)計(jì)的專項(xiàng)要求房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化與公司戰(zhàn)略房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施的3的是為了更好更快地實(shí)現(xiàn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略。因此制定公司的標(biāo)準(zhǔn)化計(jì)劃也離不開(kāi)公司的戰(zhàn)略。恒大的定位是“中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者’，其核心戰(zhàn)略思想是通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式在國(guó)內(nèi)快速拓展，具體做法是通過(guò)緊密型集團(tuán)化管理，對(duì)全國(guó)各地區(qū)公司實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，包括管理模式、項(xiàng)目選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料使用、招標(biāo)、工程管理以及營(yíng)銷(xiāo)7重標(biāo)準(zhǔn)化，最大限度降低全國(guó)拓展帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，確保成本控制、打造精品產(chǎn)品。綠城的定位是打造“中國(guó)最具完整價(jià)值的房地產(chǎn)公司”，通過(guò)專注于高品質(zhì)物北的開(kāi)發(fā)形成以杭州桂花城、合肥桂花城為代表的多次公寓系列，以杭州綠園、春江花月、上海黃浦灣為代表的高層公寓系列，以杭州桃花源、上海玫瑰園、長(zhǎng)沙青竹園為代表的別墅系列，以北京御園、杭州留莊為代表的平層官邸系列，以杭州藍(lán)色錢(qián)江、溫州鹿城廣場(chǎng)為代表的城市綜合體系列。榮新集團(tuán)的定位是“中國(guó)領(lǐng)先的中小城市綜合運(yùn)營(yíng)商標(biāo)準(zhǔn)化工作，最終形成包括多層住宅、高層住宅、別墅、場(chǎng)的全系列產(chǎn)品，抓住“中小城市為主導(dǎo)的城市化浪潮”展戰(zhàn)略。，通過(guò)不斷的開(kāi)發(fā)實(shí)踐和推進(jìn)商業(yè)綜合體等適應(yīng)中小城市市的戰(zhàn)略機(jī)遇期，實(shí)現(xiàn)公司的發(fā)通過(guò)構(gòu)建和實(shí)施榮新標(biāo)準(zhǔn)化體系，推動(dòng)公司的規(guī)模擴(kuò)張與品牌輻射，實(shí)現(xiàn)公司愿景。房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新?在標(biāo)準(zhǔn)化的過(guò)程中，還會(huì)有一個(gè)創(chuàng)新的問(wèn)題。標(biāo)準(zhǔn)和創(chuàng)新是一個(gè)相互轉(zhuǎn)化相互促進(jìn)的過(guò)程。再好的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)遇到一個(gè)與本土結(jié)合的問(wèn)題，怎樣在基于一定的標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上展現(xiàn)產(chǎn)品的個(gè)性化?這就要求我們?cè)跇?biāo)準(zhǔn)化的過(guò)程中不斷創(chuàng)新，不斷探索本土化與標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)合的有效方式，然后把可以復(fù)制的創(chuàng)新和個(gè)性標(biāo)準(zhǔn)化。所以，標(biāo)準(zhǔn)是在個(gè)性化的積淀后的提升，是一個(gè)不斷往上的過(guò)程。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化不排斥創(chuàng)新。創(chuàng)新是把“雙刃劍”-不創(chuàng)新，產(chǎn)品就沒(méi)有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也就缺乏獨(dú)有賣(mài)點(diǎn)；但創(chuàng)新過(guò)頭了就是創(chuàng)傷。因?yàn)閯?chuàng)新必然以犧牲開(kāi)發(fā)效率、增加時(shí)間成本為代價(jià)。發(fā)展產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新能力，是基于企業(yè)戰(zhàn)略布局方向和對(duì)市場(chǎng)及客戶需求的深入把握，持續(xù)創(chuàng)新設(shè)計(jì)出滿足消費(fèi)者需求和自身能力的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系。產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新需要與每個(gè)項(xiàng)W的市場(chǎng)研究及策劃工作有效聯(lián)動(dòng)起來(lái)，標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線可以指導(dǎo)每個(gè)項(xiàng)段快速的進(jìn)行市場(chǎng)研究及策劃，同時(shí)每個(gè)項(xiàng)的市場(chǎng)研究及策劃工作經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)也要作為產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新的重要輸入，通過(guò)每個(gè)項(xiàng)a經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)的不斷積累完善企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系。在標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系中，針對(duì)不同類型客戶需求的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新理念不同，最終是要做到產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的良性循環(huán)。?簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，就是既要?jiǎng)?chuàng)新，又要講創(chuàng)新產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為標(biāo)桿產(chǎn)品，再將標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為可復(fù)制開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線。構(gòu)建房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化體系產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化體系＞房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化體系包括：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目案例庫(kù)技木標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)成熟產(chǎn)品庫(kù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)人性化建造過(guò)程品質(zhì)化入住精細(xì)化服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是構(gòu)建房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化體系妖基祕(mì)。如何推進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化分階段實(shí)擁確定研宄方向和模式確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作流程實(shí)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化考核和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的推廣應(yīng)用10產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作的三個(gè)階段專項(xiàng)研究案例收集構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線成熟產(chǎn)品庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品庫(kù)全面推廣產(chǎn)品線設(shè)計(jì)卷理標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)操作標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)專項(xiàng)技術(shù)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)模塊應(yīng)用JZU全產(chǎn)品線應(yīng)用產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的研究1、開(kāi)展產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作須明確產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究模式。自主研發(fā)為主，結(jié)合外部合作。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化必須結(jié)合公司自身的特點(diǎn)，因此產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究也應(yīng)堅(jiān)持借鑒行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行自主研發(fā)，系統(tǒng)規(guī)劃并引進(jìn)相關(guān)專業(yè)合作資源。2、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究成果的形成產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化成果的編制：由產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究組負(fù)責(zé)，按照標(biāo)準(zhǔn)的模板編制完成；成果的審批和論證：由產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委M會(huì)負(fù)責(zé)審批和論證；成果的頒布實(shí)施：最后由產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)頒布實(shí)施；成果文檔入庫(kù)：建技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)，便于成果的調(diào)閱和管理。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化考核和激勵(lì)機(jī)制＞制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作的考核制度考核本質(zhì)上是一種過(guò)程管理，不斷督促參與者實(shí)現(xiàn)過(guò)程9標(biāo)，有助于實(shí)現(xiàn)最終EJ標(biāo)。＞制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作的激勵(lì)機(jī)制設(shè)立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化專項(xiàng)基金，作為產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作的經(jīng)費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)金；依據(jù)考核指標(biāo)和定期的成果輸出情況實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)參與人員的工作積極性。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化推廣應(yīng)用實(shí)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是為了達(dá)到預(yù)設(shè)的目標(biāo)，因此產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化形成的成果最終需要落實(shí)到成果的推廣應(yīng)用。應(yīng)采用多種渠道來(lái)推廣標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品：1、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理委M會(huì)名義頒布實(shí)施，具有強(qiáng)制性；未按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施的，必須追究責(zé)任。如對(duì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施有困難的，可通過(guò)報(bào)告形式報(bào)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)批準(zhǔn)，可按報(bào)告實(shí)施。2、在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)下設(shè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化督查組，監(jiān)督檢查標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施情況，督促標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的推廣實(shí)施。3、標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品頒布后，由產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)安排，通過(guò)進(jìn)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化專項(xiàng)培訓(xùn)推廣實(shí)施。4、通過(guò)視頻、函件等多種形式，組織交流學(xué)習(xí)來(lái)推廣應(yīng)用。5、建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)，設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)、項(xiàng)9案例庫(kù)等，并實(shí)行動(dòng)態(tài)更新，各相關(guān)部門(mén)和單位可通過(guò)平臺(tái)查閱，便于標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的推廣應(yīng)用。14總結(jié)和推進(jìn)上一階段產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作為什么要進(jìn)一步加強(qiáng)和推進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作?■1、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)工作已經(jīng)進(jìn)行了一年，經(jīng)歷了從無(wú)到有的過(guò)程，取得了一些成果。建立了覆蓋各專業(yè)的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（51項(xiàng)）、材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（43項(xiàng)）、做法標(biāo)準(zhǔn)（41項(xiàng)）、園林景觀標(biāo)準(zhǔn)（93項(xiàng)）；設(shè)計(jì)管理部堅(jiān)持以這些標(biāo)準(zhǔn)為原則指導(dǎo)設(shè)計(jì)工作：包括與營(yíng)銷(xiāo)部溝通戶型、撰寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、對(duì)設(shè)計(jì)院提出指導(dǎo)要求、與成本部門(mén)確定日標(biāo)成本、與招標(biāo)采購(gòu)部門(mén)確定技術(shù)參數(shù)、與工程部門(mén)確定具體做法?！?、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)還存在一些不足。首先，去年的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作做的大而全，深度不夠。第一次建設(shè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)時(shí)參照了恒大的模式，大而全；實(shí)際上公司還做不到像恒大那樣的整盤(pán)復(fù)制；另外對(duì)技術(shù)專題研究不夠深入（可以學(xué)萬(wàn)科），和公司現(xiàn)狀結(jié)合不緊密，對(duì)具體工作指導(dǎo)針對(duì)性差;其次，相關(guān)部門(mén)參與少;制定過(guò)程參與少，執(zhí)行過(guò)程質(zhì)疑多;再次，公司高層參與少;沒(méi)能在戰(zhàn)略層面，為產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作指明方向;下一階段產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作策略:■長(zhǎng)期堅(jiān)持，制度保障。標(biāo)準(zhǔn)化絕不是一蹴而就的，而是一項(xiàng)需要長(zhǎng)期堅(jiān)持的系統(tǒng)工程。因此，建立健全相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化制度和流程，并成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)來(lái)組織標(biāo)準(zhǔn)化工作，使標(biāo)準(zhǔn)化工作成為一種常態(tài)化工作至關(guān)重要?！稣w規(guī)劃、分步實(shí)施。房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化包括產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化。按照標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容的內(nèi)在聯(lián)系，安排標(biāo)準(zhǔn)化推進(jìn)計(jì)劃，按計(jì)劃逐步推進(jìn)。■深入研究，單項(xiàng)