當代國際花園(房地產(chǎn))投資可行性研究報告

第69頁共69頁目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分項目總論 21.1項目背景 21.2項目概況 31.3可行性研究報告編制依據(jù) 71.4可行性研究結(jié)論及建議 7第二部分市場研究 92.1宏觀環(huán)境分析 92.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 92.3本市房地產(chǎn)市場分析 92.4板塊市場分析 112.5項目擬定位方案 13第三部分項目開發(fā)方案 153.1項目地塊特性與價值分析 153.2規(guī)劃設(shè)計分析 163.3產(chǎn)品設(shè)計建議 173.4項目實施進度 213.5營銷方案 223.6機構(gòu)設(shè)置 233.7合作方式及條件 24第四部分投資估算與融資方案 254.1投資估算 254.2融資方案 33第五部分財務(wù)評價 365.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 365.2財務(wù)評價（方案1） 365.3財務(wù)評價（方案2） 385.4財務(wù)評價結(jié)論 38第六部分不確定性分析 406.1盈虧平衡分析 406.2敏感性分析 416.3風險分析 42第七部分綜合評價 447.1社會評價（定性） 447.2環(huán)境評價（影響及對策） 447.3公司資源匹配分析 44第八部分研究結(jié)論與建議 458.1結(jié)論 458.2建議 45第九部分附錄 469.1附表 469.2附圖： 47項目總論1.1項目背景1.1.1項目名稱：XXXX國際花園1.1.2承辦單位概況承辦單位是XXXX科技產(chǎn)業(yè)集團股份，注冊資本1億元，開發(fā)資質(zhì)為二級。公司經(jīng)營范圍為：高科技產(chǎn)業(yè)投資，投資管理，企業(yè)管理咨詢;生物、化工、化學、醫(yī)學、計算機軟硬件技術(shù)咨詢;房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售。XXXX科技產(chǎn)業(yè)集團股份有限公司成立十幾年來，飛速發(fā)展，已成為具有較大影響的高科技企業(yè)集團，并成功地向外擴張，闖出了一條高科技產(chǎn)業(yè)化、集團化、國際化的發(fā)展道路，并力爭成為全國一流的企業(yè)集團。1.2項目概況：XX國際花園——中國·XX60萬平方米復(fù)合型國際社區(qū)，位于XX市東湖開發(fā)區(qū)內(nèi)，XX大道（原關(guān)山二路）與中環(huán)線交接處，周邊為各類高科技園區(qū)和大學城區(qū)域，項目規(guī)劃用地808畝，總建筑面積約60萬㎡，由東向西分為兩大地塊，分別為總部基地辦公區(qū)及國際花園住宅區(qū)，是目前國際比較流行的復(fù)合型社區(qū)整體規(guī)劃方式。項目定位于“融入自然的都市生活”，基本設(shè)計原則采用“新都市主義”原則：多樣性的功能；尺度親切的空間；有機自由的規(guī)劃結(jié)構(gòu)；混合功能步行街和廣場；邊界明確的鄰里結(jié)構(gòu)；通過以上原則我們力求創(chuàng)造具有城市文化和精神自由的、開放的、生態(tài)的、適靜的生活空間。XX集團，通過10年嚴謹科學地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，切實考量XX中產(chǎn)家庭實際住宅需求，綜合國際人文居住標準，以優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代建筑工藝品質(zhì)，以及花園洋房等人性化住宅產(chǎn)品，引領(lǐng)XX未來品質(zhì)生活！1.3可行性研究報告編制依據(jù)（1）項目建議書及其批復(fù)文件（2）XX及XX市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要（4）XX市2001、2002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）XX市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額（8）《XX市市區(qū)基準地價》（9）XX市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料1.4可行性研究結(jié)論及建議房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，XX為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。我們公司為了響應(yīng)XX的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)XX國際花園。東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披XX高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華XX”的美譽。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀的集產(chǎn)、學、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的XX科技新城的奮斗目標。市場研究2.1宏觀環(huán)境分析2009年以來，在政府推出的系列經(jīng)濟刺激計劃的推動下，中國經(jīng)濟增長在年內(nèi)出現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)，成功實現(xiàn)?！?”任務(wù)。展望2010年，推動經(jīng)濟增長的三駕馬車增速將出現(xiàn)“兩升一降”的趨勢。首先，投資增速會有所放緩，但不會大幅回落。2009年新開工項目的大幅增長確保2010年投資增速保持較快增長；2010年政府投資增速將放慢，而民間投資增速將加快；2010年基礎(chǔ)設(shè)施投資增速將下降，而房地產(chǎn)投資會適度加快；信貸增速放緩并不會導致固定資產(chǎn)投資的增速大幅回落。預(yù)計2010年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速為25%。其次，2010年消費啟動面臨“天時”、“地利”、“人和”的有利條件。所謂“天時”是指全球經(jīng)濟金融危機的沖擊，使我國政府將擴大消費、改善民生作為一攬子刺激經(jīng)濟計劃的政策重點，消費增長面臨難得的歷史機遇。所謂“地利”是指我國城市化發(fā)展進程的加快將釋放出巨大不小的消費潛力。所謂“人和”是指我國人口結(jié)構(gòu)變化將有利于推動消費需求的快速增長。預(yù)計2010年社會消費品零售總額名義增長將達到21%左右。初步預(yù)計2010年國內(nèi)GDP增速有望進一步回升，全年將達到10.4%左右，其中最終消費、貨物和服務(wù)凈出口以及資本形成對GDP的貢獻分別為5、0.2和5.2個百分點。從季度增長率來看，2010年經(jīng)濟很可能呈現(xiàn)前高后低的走勢，初步以大數(shù)估計四個季度經(jīng)濟增長率分別為11%、10%、10%、11%。2010年將成為中國經(jīng)濟又一輪上升周期的開始。由于中國經(jīng)濟下滑趨勢已經(jīng)得到遏制，經(jīng)濟增長重回上升軌道，經(jīng)濟內(nèi)生的動力已經(jīng)足夠維持經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，政策的進一步刺激反而有導致經(jīng)濟過熱的擔憂，因此，刺激性政策可能考慮有選擇性的逐步退出。而未來經(jīng)濟中資產(chǎn)價格過快上漲、通貨膨脹預(yù)期變成現(xiàn)實以及外資加速流入等問題，可能成為2010年我國宏觀經(jīng)濟面臨的三大不確定性，這三個問題的發(fā)展將直接影響甚至在一定程度上決定了2010年中國刺激性政策退出的時間和力度。在國際金融危機繼續(xù)深化和政府經(jīng)濟刺激政策取得顯著成效的背景下，2009年物價經(jīng)歷了一個全年下降、年底回升的起伏過程。2010年物價上行因素遠多于下拉因素?？偣┣蠡久媾c貨幣供應(yīng)是共同決定2010年物價上漲方向和幅度的兩大基礎(chǔ)性要素。中國經(jīng)濟基本面長期向好、當前經(jīng)濟處于加速復(fù)蘇周期以及產(chǎn)出缺口逐步修復(fù)將主導物價上漲趨勢，整體流動性依然較為寬裕支撐物價滯后上揚，而貨幣流通速度的不斷加快則是聯(lián)接“貨幣”和“供求”兩大通脹生成機制的紐帶。2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2009年中國房地產(chǎn)市場低開高走，大起大落。2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控將進一步深化，房地產(chǎn)市場總體將保持平穩(wěn)運行。一、2009年房地產(chǎn)市場低開高走總體來說，2009年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況可以分為兩個階段：第一階段，2008年底到2009年初，在中央政府出臺的一系列旨在恢復(fù)市場信心、刺激經(jīng)濟復(fù)蘇的宏觀調(diào)控措施影響下，交易量開始出現(xiàn)回升，消費者預(yù)期逐步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資等均有所增長，市場復(fù)蘇跡象明顯。第二階段，進入2009年下半年以后，受整個國民經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，市場活力恢復(fù)影響，中國房地產(chǎn)市場無論從開發(fā)量、交易量和成交價格上看，都呈較大幅度的加速增長，其中有些地方的房價甚至達到了金融危機來臨前水平，市場回暖已成定局。二、2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控將進一步深化2009年末以來，政府密集出臺了一系列遏制房價過快上漲的政策，2010年房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控將進一步深化。首先，中央政府繼續(xù)加強和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控。2009年末以來一個月內(nèi)五次中央政府高級別關(guān)于房地產(chǎn)問題的表態(tài)可以看出，房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象、房價過快上漲等問題已經(jīng)引起中央關(guān)注，下一步通過密集調(diào)研和政策醞釀，將會有新的動作出臺。其次，漸進式溫和調(diào)控將成為調(diào)控政策出臺的主要方式。借鑒2004年中央政府抑制經(jīng)濟過熱的宏觀調(diào)控經(jīng)驗，本輪針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施在盡量保持市場穩(wěn)定的前提下，也將以漸進式的溫和調(diào)控出現(xiàn)。再次，“抑制投機和維持穩(wěn)定”將成為2010年市場調(diào)控的兩個主旋律。抑制投機和房價過快上漲將是2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點，確保平穩(wěn)發(fā)展是一切政策出臺的前提。三、2010年中國房地產(chǎn)市場將在調(diào)控中保持平穩(wěn)運行根據(jù)對房地產(chǎn)周期的研究和判斷，2010年中國房地產(chǎn)市場處在新一輪發(fā)展周期中的上升階段，房地產(chǎn)市場總體將繼續(xù)保持平穩(wěn)運行。具體而言，我們預(yù)測2010年中國房地產(chǎn)市場走勢將呈現(xiàn)以下特點。一是房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)增長。從2009年3月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月增長，緩慢復(fù)蘇，目前也正處在繼續(xù)復(fù)蘇階段?；趯ξ覈康禺a(chǎn)所處周期的定位與判斷，并結(jié)合從1998年以來的近10年房地產(chǎn)的發(fā)展情況，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資有望繼續(xù)保持增長勢頭。二是房地產(chǎn)開發(fā)施工面積低位緩慢增長。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積最能反應(yīng)市場供給的變化。進入2008年以來，由于受金融危機影響，開發(fā)企業(yè)普遍施工動力不足，開發(fā)增長率陷入近幾年來的最低值。因此，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)施工面積處于低位緩慢增長階段，還有較大上升空間。三是房地產(chǎn)價格與成交量將出現(xiàn)震蕩盤升。自2009年3月起，全國房價呈現(xiàn)觸底溫和回升，到6月份之后，房價出現(xiàn)“井噴式”暴漲，交易量也不斷攀升。2010年，隨著市場預(yù)期繼續(xù)好轉(zhuǎn)，市場信心持續(xù)恢復(fù)，房地產(chǎn)價格與成交量將呈溫中略升的局面，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的加強，未來房地產(chǎn)價格和交易量有可能出現(xiàn)震蕩調(diào)整。四是一線城市住宅供給需求比例將進一步調(diào)整。這主要表現(xiàn)在三個方面，一是一線城市住宅供應(yīng)類型逐漸中、高端化；二是需求受供給影響成兩級分化狀態(tài)，市場上中、低價位的住房供給偏少；三是一線城市的高房價將在一定程度上進一步被打壓。五是大企業(yè)會繼續(xù)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)走勢。在整體經(jīng)濟好轉(zhuǎn)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的大企業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)市場投資趨勢，受銷售面積、收益及股價上揚帶動，大企業(yè)進一步擴大投資規(guī)模的意圖明顯，這也會帶動全國房地產(chǎn)企業(yè)加大投資力度。綜上所述，2010年我國房地產(chǎn)市場整將繼續(xù)保持平穩(wěn)運行。但是需要注意的是，一旦未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)劇烈波動，銀行無疑就成為首當其沖的風險承擔者。如果2010年國內(nèi)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅調(diào)整，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)抵押品價值、個人住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款等資產(chǎn)上的損失疊加，將給整個銀行業(yè)造成一定程度的沖擊。2.3本市房地產(chǎn)市場分析據(jù)2009年武房指數(shù)報告顯示:房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為2968.76元/m2,住宅平均價格為2017.31元/m2寫字樓平均價格為4149.16元/m2從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。目前XX市住宅市場供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101--120的占總量的32%,121--140占總量的45%,141--160的占總量的5%,161--180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看,120m2--140m2的住宅面積目前是XX市住宅市場上供應(yīng)的主力,市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,承受總價格在21--30萬之間的占30.5%承受總價格在31--40萬的占24.50%承受總價格在41-50萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,XX市購房者所能承受的價格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在2009年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)住宅價格指數(shù)季度

洪山區(qū)指數(shù)2008第四季度1145.392009第一季度1273.522009第二季度1327.122009第三季度1451.752009第四季度1488.67據(jù)調(diào)查，今年XX市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2009年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動XX市房價繼續(xù)走高。今年XX市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為XX市商品房的銷售提供了契機，這將導致XX市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年XX市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達20%，從原因上看，主要有四：1.在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。2.需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有84.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。3.購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，XX對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導致價格上揚。5.競爭激烈，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐XX以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于XX市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入XX。項目開發(fā)方案3.1規(guī)劃設(shè)計分析自有資金為3000萬元，現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，入住華中XX的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題技術(shù)經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量占地總面積平方米550000總建筑面積平方米594000居住建筑面積平方米536000公共建筑面積平方米58000居住居數(shù)戶3030平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.6容積率1.5綠化率%35停車位個326產(chǎn)品設(shè)計建議：項目定位于“融入自然的都市生活”，基本設(shè)計原則采用“新都市主義”原則：多樣性的功能；尺度親切的空間；有機自由的規(guī)劃結(jié)構(gòu)；混合功能步行街和廣場；邊界明確的鄰里結(jié)構(gòu)；通過以上原則我們力求創(chuàng)造具有城市文化和精神自由的、開放的、生態(tài)的、適靜的生活空間。項目實施進度：為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。時間任務(wù)2010年1月——2011年10月可行性研究項目審批規(guī)劃設(shè)計主體工程一期主體工程二期綠化工程3.3機構(gòu)設(shè)置本公司是股份有限制公司,分為權(quán)力機構(gòu),經(jīng)營管理機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu).最高權(quán)力機構(gòu)是董事會,實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,對股東大會負責.總經(jīng)理受董事會任聘,.各部門分設(shè)經(jīng)理,負責組織公司的經(jīng)營管理活動.高級職員由董事會商議任聘.監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表8人組成.對公司的財務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。組織機構(gòu)圖： 辦公室：1、負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。2、負責內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理。人事部：負責人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。財務(wù)部：負責資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。采購部：負責做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。工程部：一.工程前期準備1.技術(shù)準備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4)編制或?qū)徍酥饕牧稀氤善?、設(shè)計計劃。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。2.物資準備3.現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4.其它準備：A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。B辦理開工報告。C辦理質(zhì)監(jiān)委托。D組織設(shè)計交底。E摸清施工現(xiàn)場地下有無XX線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。二.現(xiàn)場工程管理1.前期階段的部分工作：A舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2.施工建設(shè)階段的工作A施工前的各項準備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理B做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。E做好工程決算及項目移交。營銷部：負責商品房的銷售和管理;作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。售后服務(wù)部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對此組織機構(gòu)進行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和XX有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務(wù)等責任。勞動定員部門管理人員營業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室人事部財務(wù)部376376運營管理其中：保安部采購部工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部售后服務(wù)部物業(yè)管理部21711361047合計327213090投資估算與融資方案4.1投資估算一．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量本建設(shè)項目總占地面積約10萬平方米，總建筑面積接近13萬平方米（其中公建面積約1.3萬平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場0.7萬平方米，綠化面積近4.5萬平方米，容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為：a.居民安置費：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。b.房屋拆除費：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積2800平方米共計56萬人民幣。c.其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算，共計65.36萬人民幣。（2）土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400萬人民幣。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由XX宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。電信：本項目預(yù)計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。由此可得項目的主要經(jīng)濟指標如下：項目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.3綠化率%45主要經(jīng)濟指標二．根據(jù)概算定額指標，確定單位工程造價根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得：總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費4082.562建筑工程費5361.703安裝工程費2056.484其他投資費2070.865項目管理費124.206不可遇見費186.317建設(shè)期利息946.568總投資14828.67開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費4082.562建設(shè)工程費7418.18建筑工程費5361.70安裝工程費2056.483其他投資費2070.864項目管理費124.205不可預(yù)見費186.316建設(shè)期利息946.567項目投資總額14828.674.2融資方案現(xiàn)代花園的建設(shè)項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。從工程項目招標開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項目的招標資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費用等。隨著建設(shè)項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。一．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1.籌措和利用自有資金3000萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。2．用銀行貸款5002.61萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險3.房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學集中地區(qū)，估計將會有許多大學教師來購房，由于大學教師條件相對較好，預(yù)計銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。預(yù)計房屋預(yù)售金可達5879.50萬元。二．編制資金流動計劃，確定資金的需求額序號項目建設(shè)期2003200420052006小計1投資1.1分年計劃35%35%30%100%1.2建設(shè)投資4858.744858.744164.6313882.111.3建設(shè)期利息106.69265.57287.15287.15946.56小計14828.672資金籌措2.1自有資金300030002.2貸款1858.742767.86376.015002.612.3銷售款收入2090.883788.625879.50三．資金的任用和管理隨著施工準備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題：1.資金本問題：主要包括以下幾個方面a．由于資金的時間價值形成的利息。b．注意風險的影響，如投資風險、破產(chǎn)的風險、工程風險等。c．當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。d．銀行借款的成本率。風險因素和風險程度分析表序號風險因素名稱風險程度災(zāi)難性嚴重性較大一般1市場風險▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲2.優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問題：具體優(yōu)化方法如下：a.分期分年度辦理銀行保函和保險費。b.將工程初期準備費用單列項目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。c.根據(jù)工程進度，有選擇地租賃施工用機械設(shè)備。d.材料設(shè)備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。e.向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。3.及時回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。財務(wù)評價5.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1.銷售收入、銷售稅金及附加估算表項目合計計算期20032004200520062007銷售（營業(yè)）收入23185.92402090.883788.62154251881.084A房型銷售收入1719.586801.96917.63單價（含稅）25.70426.73226.98925.704銷售量（套）3034B房型銷售收入1755.724818.82936.9單價（含稅）26.24427.29427.55626.244銷售量（套）3034C房型銷售收入1472.781292.6180.16單價（含稅）18.01618.46618.46618.016銷售量（套）7010D房型銷售收入2812.922476336.88單價（含稅）33.68835.03635.37233.688銷售量（套）7010E房型銷售收入3572.69781.3797.541993.9單價（含稅）39.06539.87739.87737.702銷售量（套）202050F房型銷售收入3250.04696.44729.61824單價（含稅）34.82236.4836.4834.491銷售量（套）202050G房型銷售收入4419.668323.22337.743039.7719.048單價（含稅）16.16116.88716.88716.342銷售量（套）202018044H房型銷售收入3964.516289.92302.962726.6644.996單價（含稅）14.49615.14815.14814.659銷售量（套）202018044入口商店門面88單價（含稅）0.22銷售量（㎡）400集貿(mào)市場130單價（含稅）0.13銷售量（㎡）1000銷售稅金及附加1247.5379113.953206.48826.34100.7697營業(yè)稅1159.2962104.544189.431771.2794.0542消費稅（不考慮）城市維護建設(shè)稅81.1507347.3180813.260253.9896.583794教育費附加7.09094972.090883.788621.07980.1316762.損益和利潤分配表（新設(shè)項目法人項目）3.財務(wù)指標1）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=5701.73萬元財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=27.50%經(jīng)過表中計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務(wù)上，經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）>8%且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。2）項目投資利潤率投資利稅率投資回收期借款償還期項目總投資額為14828.67萬元，總銷售收入為23185.92萬元，總銷售利潤額為7109.72萬元（見損益和利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額×100％＝47.95％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入×100％＝30.66％投資回收期＝4.27年（根據(jù)現(xiàn)金流量表）3）流動資金流動資金估算表序號項目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計算期20032004200520061流動資產(chǎn)1119.762090.883788.6215425.31.1應(yīng)收賬款01254.531894.316170.141.2存貨546.78627.2641136.591542.531.2.1原材料273.39439.085795.61925.521.2.2在產(chǎn)品164.03462.7264113.659154.2531.2.3產(chǎn)成品109.356125.453227.317462.761.3現(xiàn)金572.98209.088757.7247712.672流動負債148.7370.13768.153368.542.1應(yīng)付賬款148.7370.13768.153368.543流動資金（1-2）971.061720.753020.4712056.85.2財務(wù)評價1.編制敏感性分析表序號不確定因素變化率（%）內(nèi)部收益率（%）變化幅度（%）敏感系數(shù)基本方案27.50392591產(chǎn)品價格10%5628.49607412.84960741-10%-8-35.50392593.550392592建設(shè)投資10%8-19.5039259-1.950392592.繪制敏感性分析圖5.3財務(wù)分析結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。不確定分析6.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（BEP）分析項目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種不確定因素（如投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價格、項目壽命期等）的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，即盈虧平衡點(BEP)，判斷投資方案對不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。6.2敏感性分析1.編制敏感性分析表序號不確定因素變化率（%）內(nèi)部收益率（%）變化幅度（%）敏感系數(shù)基本方案27.50392591產(chǎn)品價格10%5628.49607412.84960741-10%-8-35.50392593.550392592建設(shè)投資10%8-19.5039259-1.950392592.繪制敏感性分析圖6.3風險分析1.自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災(zāi)風險、風暴風險、洪水風險、雪災(zāi)風險、氣溫風險。2.政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。3.經(jīng)濟風險經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風險、財務(wù)風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。4.技術(shù)風險房地產(chǎn)技術(shù)風險是指由于科學技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風險、設(shè)備故障或損壞的風險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。5.社會風險社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預(yù)風險、住客干預(yù)風險、治安風險。6.內(nèi)部決策和管理風險內(nèi)部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。綜合評價7.1社會評價（定性）一．項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量XX居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達到45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。可見，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。二．項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處大學城附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對于居民子女的上學問題也是人們比較關(guān)心的問題。該地區(qū)的教學環(huán)境還是相當不錯，在小區(qū)附近有關(guān)山中學，華中理工附屬中學，華中科技大學等。居民子女在這兒能享受很好的學習環(huán)境。三．社會評價結(jié)論總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對XX的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響無無無7.2環(huán)境分析（影響及對策）一．環(huán)境條件調(diào)查現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。二．施工期環(huán)境影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅卦肼曋饕鞘┕C械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據(jù)100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運輸車輛聲級(2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。三．項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析(1)地下車庫廢氣現(xiàn)代花園建有240個停車位的停車場，地下車庫面積4820，層高約3.9m。停車場設(shè)有兩個進出口。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為2.5米，排氣量約7000立方米/h(2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為1.8立方米/h，平均燃氣量為1.4立方米/h，996戶居民共用天然氣2420000立方米。2.水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四．公眾參與現(xiàn)代花園環(huán)境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設(shè)方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。7.3公司資源匹配分析一．組織機構(gòu)設(shè)置本公司是股份有限制公司,分為權(quán)力機構(gòu),經(jīng)營管理機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu).最高權(quán)力機構(gòu)是董事會,實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,對股東大會負責.總經(jīng)理受董事會任聘,.各部門分設(shè)經(jīng)理,負責組織公司的經(jīng)營管理活動.高級職員由董事會商議任聘.監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表8人組成.對公司的財務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。組織機構(gòu)圖： 董事會監(jiān)理會 總經(jīng)理 專家委員會 行政副總運營副總銷售副總 辦人財保采工營售物公事務(wù)安購程后業(yè)室部部部部部銷服管務(wù)理部部部辦公室：1、負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。2、負責內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理。人事部：負責人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。財務(wù)部：負責資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。采購部：負責做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。工程部：一.工程前期準備1.技術(shù)準備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計計劃。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。2.物資準備3.現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4.其它準備：A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。B辦理開工報告。C辦理質(zhì)監(jiān)委托。D組織設(shè)計交底。E摸清施工現(xiàn)場地下有無XX線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。二.現(xiàn)場工程管理1.前期階段的部分工作：A舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2.施工建設(shè)階段的工作A施工前的各項準備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理B做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。E做好工程決算及項目移交。營銷部：負責商品房的銷售和管理;作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。售后服務(wù)部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對此組織機構(gòu)進行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和XX有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務(wù)等責任。二．勞動定員部門管理人員營業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室人事部財務(wù)部376376運營管理其中：保安部采購部工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部售后服務(wù)部物業(yè)管理部21711361047合計327213090研究結(jié)論與建議8.1結(jié)論從經(jīng)濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設(shè)前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為XX的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力的推動了XX的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟的作用。從社會效益來說：現(xiàn)代花園建成后，可提供住宅996套，將切實解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)又一個亮點，為XX地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了XX市的安居工程，使XX人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表，使XX人民能夠更好的感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。因此社會效益極為可觀。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化XX的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響?？v觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。8.2建議強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。（1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風險。（2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。（3）要做精品。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設(shè)計出來的標志性、有品位的產(chǎn)品。（4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。（5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。附錄9.1附圖附圖1《場址位置圖》附圖2《小區(qū)規(guī)劃簡圖》附圖3《各樓型單元平面圖》附圖4《各年銷售情況圖》附圖5《敏感性分析圖》附圖3:各樓型單元平面圖①號樓單元平面圖（A、B型）②號樓單元平面圖（C、D型）③號樓單元平面圖（E、F型）④號樓單元平面圖（G、H型）附圖4各年銷售情況圖附圖5敏感性分析圖9.2附表附表2《國內(nèi)設(shè)備購置費估算表》附表3《安裝工程費用估算表》附表4《項目投入總資金估算匯總表》附表5《流動資金估算表》附表6《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》附表7《損益和利潤分配表》附表8《項目財務(wù)現(xiàn)金流量表》附表9《主要單項工程投資估算表》附表10《資金來源與運用表》附表11《分年資金投入計劃表》附表12《借款償還計劃表》附表13《敏感性分析表》附表2 國內(nèi)設(shè)備購置費估算表 單位：萬元序號設(shè)備名稱設(shè)備購置費出廠價運雜費總價1人工天然氣9.830.786410.61642供電供熱系統(tǒng)483.9638.7168522.67683智能系統(tǒng)163.5813.0864176.66644合計657.3752.5896709.9596附表3安裝工程費用估算表序號安裝工程名稱指標（費率）安裝費用（萬元）1人工天然氣0.01495352730.751629072供電供熱系統(tǒng)0.7362063981513.9937343智能系統(tǒng)0.248840075511.73463714合計2056.48附表4 項目投入總資金估算匯總表 單位：萬元序號費用名稱投資額占項目投入總資金的比例估算說明合計其中：外匯1建設(shè)投資11413.8700.9869747951.1建設(shè)投資靜態(tài)部分10401.2100.8994087071.1.1建筑工程費5443.703700.4707253231.1.2設(shè)備及工器具購置費709.959600.0613912851.1.3安裝工程費2056.4800.1778269491.1.4工程建設(shè)其他費用2070.8600.1790704091.1.5基本預(yù)備費120.2100.0103947411.2建設(shè)投資動態(tài)部分1012.65800.0875660881.2.1漲價預(yù)備費66.100.0057157671.2.2建設(shè)期利息946.5581400.081850322流動資金150.6300.0130252053項目投入總資金（1+2）11564.501附表5 流動資金估算表 單位：萬元序號項目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計算期20032004200520061流動資產(chǎn)1119.762090.883788.6215425.31.1應(yīng)收賬款01254.531894.316170.141.2存貨546.78627.2641136.591542.531.2.1原材料273.39439.085795.61925.521.2.2在產(chǎn)品164.03462.7264113.659154.2531.2.3產(chǎn)成品109.356125.453227.317462.761.3現(xiàn)金572.98209.088757.7247712.672流動負債148.7370.13768.153368.542.1應(yīng)付賬款148.7370.13768.153368.543流動資金（1-2）971.061720.753020.4712056.8附表6 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表 單位：萬元項目合計計