物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理標準-基礎(chǔ)篇

物業(yè)設(shè)備治理標準

標準篇

目錄

1?。前言...............................................(2)

2.0術(shù)語

3-0物業(yè)設(shè)備運行治理....................................(8)

34設(shè)備運行的環(huán)境要求的概................................(8)

3.1.1設(shè)備運行的環(huán)境的標準含義...........................(8)

3.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求...........................(8)

3.1.2.1高低壓配電房......................................(8)

3.1.2.2樓層配電室及其他專用配電邕含配電專用管井).........(8)

3.1.2.3備用發(fā)電機組機房..................................(9)

3.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間.................................(9)

3.13.1中央空調(diào)系統(tǒng)主機房.................................(9)

3.1.3.2新風機房及風柜房.................................(10)

3.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機房.........................(10)

4.1.3.4排風機房..........................................(10)

3.1.3.5露天的加壓送風機及排煙風機........................(10)

3.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間...................................(11)

3.1.4.1生活水泵房......................................(11)

314.2減壓閥房........................................(11)

3.143水表房...........................................(11)

3.144樓層管井房.......................................(12)

3.1.4.5排污泵房.......................................(12)

3.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間....................................（12）

3.1.5.1消防中心........................................（12）

3.152氣體滅火設(shè)備間..................................（13）

3.153樓層設(shè)備間......................................（13）

3.154消防水泵房......................................（14）

3.1.5.5室外消防栓等設(shè)備..............................（14）

3.1.6電梯設(shè)備間.......................................（15）

3.1.6.1電梯機房........................................（15）

3.1.6.2轎廂............................................（15）

3.1.7通信設(shè)備機房.....................................（16）

3.1.7.1通信總機房......................................（16）

3.1.7.2通信管井房......................................（17）

31.8樓宇自控BA添統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間.......（18）

3.1.8.1控制中心機房....................................（18）

3.182樓層設(shè)備房......................................（18）

3.2設(shè)備運行治理........................................（19）

3.2.1運行治理的概念....................................（19）

32.2.1系統(tǒng)標識.；.........................................（19）

3.222高低壓配電運行記錄要求...........................（20）

3.2.2.3設(shè)備完好標準....................................（21）

3.4運行情形分析........................................（21）

3.2.3中央空調(diào)系統(tǒng)......................................（22）

3.2.3.1系統(tǒng)標識..........................................（22）

323.2中央空調(diào)系統(tǒng)運行記錄要求..........................（22）

3.2.3.2.1運行技術(shù)參數(shù)....................................（22）

32322運行狀態(tài)記錄....................................（23）

3.232.3、交接班記錄.......................................（23）

323.3系統(tǒng)運行情形分析..................................（23）

3.2.4給排水系統(tǒng).........................................（24）

3.2.4.1系統(tǒng)標識.........................................（24）

3.2.4.2系統(tǒng)巡檢記錄要求.................................（24）

3.2.4.3系統(tǒng)運行情形分析.................................（25）

3.2.5消防系統(tǒng)..........................................（25）

3.2.5.1系統(tǒng)標識.........................................（25）

3.2.5.2消防中心記錄要求.................................（26）

3.2.5.3系統(tǒng)運行情形分析.................................（27）

3.2.6電梯及提升設(shè)備..................................（28）

3.2.6.1系統(tǒng)標識：（28）

3.2.6.2運行情形分析.....................................（29）

3.2.7通信系統(tǒng)..........................................（30）

3.2.8樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)................（30）

3.2.8.1系統(tǒng)標識.........................................（30）

3.2.8.2樓宇自控系統(tǒng)及CCVT保安監(jiān)控系統(tǒng)運行記錄要求......（30）

3.2.8.3運行情形分析.....................................（32）

4.0系統(tǒng)保養(yǎng).............................................（34）

4系統(tǒng)保養(yǎng)的概念.....................................（34）

4.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項目..................................（34）

4.2.1月度保護保養(yǎng)項目..................................（34）

422季度保護保養(yǎng)項目..................................（34）

4.2.3半年保護保養(yǎng)項目..................................（35）

424年度保護保養(yǎng)項目..................................（35）

4.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項目.....................................（36）

4.3.1月度保護保養(yǎng)項目..................................（36）

4.3.2季度保護保養(yǎng)項目..................................（37）

4.3.3半年保護保養(yǎng)項目..................................（37）

4.3.4年度保護保養(yǎng)項目..................................（38）

4.4中控保護保養(yǎng)項目............（39）

4.4.1月度保護保養(yǎng)項目..................................（39）

4.4.2季度保護保養(yǎng)項目.....................................（39）

4.4.3半年保護保養(yǎng)項目.....................................（39）

4.4.4年度保護保養(yǎng).........................................（40）

4.5空調(diào)系統(tǒng)修理保養(yǎng)項目...................................（40）

4.5.1月度保護保養(yǎng)項目.....................................（40）

4.5.2季度保護保養(yǎng)項目.....................................（41）

4.5.3半年保護保養(yǎng)項目.....................................（42）

4.5.4年度保護保養(yǎng)項目.....................................（42）

4.6給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項目....................................(43)

4.6.1月度保護保養(yǎng)項目.....................................(43)

4.6.2季度保護保養(yǎng)項目.....................................(43)

4.6.3半年保護保養(yǎng)項目.....................................(43)

4.6.4年度保護保養(yǎng)項目.....................................(44)

4.7土、木工保護保養(yǎng)項目...................................(44)

4.7.1月度保護保養(yǎng)項目.....................................(44)

4.7,2季度保護保養(yǎng)項目.....................................(44)

4.7.3半年保護保養(yǎng)項目.....................................(45)

4.7.4年度保護保養(yǎng)項目.....................................(45)

1?0術(shù)語：

1-1.技術(shù)責任：在專業(yè)分工確定后，從技術(shù)角度來區(qū)分責任人對該系統(tǒng)的安

全、正常運行所應該承擔的責任。具體描述可以從以下幾個方面懂得；

⑴責任人對自己所負責的專業(yè)系統(tǒng)的情形必須是比較熟悉的，對系統(tǒng)內(nèi)各節(jié)

點的設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)必須是了解的，因而對自己所負責的設(shè)備系統(tǒng)的安全運

行的發(fā)展趨勢應該有自己的技術(shù)判定。

⑵對涉及本系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)改造的方案必須負責地提出自己的技術(shù)意見。

⑶對所管系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)工人的技術(shù)操作負有技術(shù)交底的責任。

⑷對系統(tǒng)設(shè)備的故障、事故提出技術(shù)分析的專業(yè)意見。

1.2系統(tǒng)保養(yǎng)：系統(tǒng)是指按照一定的關(guān)系組成的整體。本文內(nèi)所指的系統(tǒng)是

特指物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)如“中央空調(diào)系統(tǒng)”、“供配電系統(tǒng)”、“消防系統(tǒng)”等。按上

述系統(tǒng)的全部組成，從始端到末端，按一定的設(shè)定周期及不同專業(yè)的技術(shù)

要求，對系統(tǒng)全部構(gòu)成節(jié)點為對象的保養(yǎng)工作。系統(tǒng)保養(yǎng)不是以排除故障為

目的的操作行為，而是為延長設(shè)備壽命、確保設(shè)備正常運行為目的的操作類

型。

1T.運行治理:運行是指設(shè)備周而復此地運轉(zhuǎn)。根據(jù)物業(yè)設(shè)備不同專業(yè)系統(tǒng)的

技術(shù)要求和使用要求，通過對設(shè)備設(shè)施有關(guān)動態(tài)參數(shù)的記錄、觀察、分析、調(diào)

整來實施對系統(tǒng)設(shè)備的具體操作行為的治理。為排除設(shè)備故障而進行的維修

工作、檢修工作也應該納入運行治理的內(nèi)容之中。

1M.保養(yǎng)的工藝要求:在實施物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)的過程中，對每一個保養(yǎng)環(huán)節(jié)

的具體操作要求。

1.修理:修理是在運行治理范疇內(nèi)的一件工作。是指在運行中的設(shè)備顯現(xiàn)

了故障后進行的修理行為。其目的是盡快將設(shè)備故障排除，復原系統(tǒng)運行。

1-6-檢修：是特指一些設(shè)備設(shè)施在一定的運行周期內(nèi)，有計劃地按該設(shè)備

的技術(shù)要求進行解體調(diào)整、修復、更換被磨損件的工作行為。被檢修設(shè)備不

一定是故障狀態(tài)。

1-7-監(jiān)測：通過人工或外表等技術(shù)手段，對在運行的設(shè)備的各類技術(shù)參數(shù)進

行記錄、分析、比較的過程。達到對設(shè)備運行動態(tài)的情形的了解的目的。

1-8-檢測：通過應用技術(shù)的手段和對應的外表，對設(shè)備固有的技術(shù)參數(shù)進行

測量，以達到對被檢設(shè)備的完好程度和性能好壞的判定的目的。

1-9-猜測：通過對設(shè)備系統(tǒng)的大量數(shù)據(jù)的占有和分析，推斷未來的時間段內(nèi)

設(shè)備可能顯現(xiàn)的技術(shù)狀態(tài)和安全運行的可靠程度的工作過程和結(jié)果。

1-10?技術(shù)和諧：當顯現(xiàn)有多專業(yè)系統(tǒng)交叉的問題時，組織有關(guān)專業(yè)工程師進

行技術(shù)討論，解決相關(guān)問題的過程。

2.0物業(yè)設(shè)備的運行治理

2.1設(shè)備運行的環(huán)境標準要求

2.1.1設(shè)備運行的環(huán)境要求的概念

高層建筑的各系統(tǒng)的主要設(shè)備在投入運行后，必須具備一個適合的工作

環(huán)境，從物業(yè)設(shè)備長壽運行的基本要求出發(fā)，為保證各類不同專業(yè)設(shè)備的運

行需要而提出對設(shè)備放置的環(huán)境的具體要求。

2.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求

2.1.2.1高低壓配電房

門：外開，門洞有防鼠防小動物裝置、門扇有通風百葉，門內(nèi)側(cè)裝有防

火自動垂簾（或其他防火隔斷措施）■防火門及金屬門應保持完好，防腐油漆

定期翻新。門外應有明顯的標識：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴禁

入內(nèi)”。

墻身：刷白，無施工遺留痕跡。無明顯的凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象。墻身

只答應掛“系統(tǒng)圖”及“規(guī)章制度”。

天花：刷白，無漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。地板：

可根據(jù)實際情形選以下一種處理方法；A.水泥

地板全部油灰色地板漆。B,鋪防潮、防滑地磚

或作地面漆。C.用阻燃夾板作地板。

上述三種方式都要在距離配電柜50CM處用黃色油漆劃上10-15CM寬的警

戒線。在操作范疇內(nèi)鋪上對應電壓等級的絕緣膠墊。

2.1,2,2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）

墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。

對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。要求具有對

整個配電室阻水的防水門坎。

2.1,2.3備用發(fā)電機組機房

地面應做好防塵處理發(fā)電機臺架應高于地面在距離臺架20CM處應有

黃色的戒備線，發(fā)電機組的槽鋼底座不應有銹蝕現(xiàn)象。對于水冷發(fā)電機組的

臺架四周應有完整的排水溝，其寬度不宜超過15cM。發(fā)電機組的日用油箱應

設(shè)在有門的獨立房間，門外側(cè)應有明顯的警示牌:“嚴禁煙火”。

發(fā)電機組的啟動電池應放置在專用的臺架上。發(fā)電機房的照明、通風、冷

卻、泵油設(shè)備的用電應接入確?；芈?，以保

證發(fā)電機組送電后，能確保這些設(shè)備的運行用電。

2.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間

2.1,3.1中央空調(diào)系統(tǒng)主機房

天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機房，應在門、墻及天

花做好吸音隔噪措施。

地面宜做防塵的油漆處理、并應做好疏水、防水處理。冷卻系統(tǒng)、冷凍水

系統(tǒng)的管道上應噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標

示出其介質(zhì)流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”

等字樣。

所有閥門應掛上用比較耐用的材料做成的標示牌，標示牌內(nèi)應有對應設(shè)備

的有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)和在系統(tǒng)內(nèi)的功能、正常狀態(tài)下的規(guī)定狀態(tài)等內(nèi)容。

主機臺架應高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應有良好的

排水明溝。

屬于冷凍水系統(tǒng)的設(shè)備、管道（含冷凍水泵的泵體>其保溫應該是良好

的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應有專門的排水通道。泵基礎(chǔ)、

泵臺架應保持清潔、干燥。

2.1,3.2新風機房及空氣處理機（風柜）房

設(shè)備房門應外開，門坎應為不低于10cm高的防水地坎基座四周應設(shè)置排水

明溝、地漏完好，新風進口、回風百頁應干凈無塵。

設(shè)備房內(nèi)的修理照明完好，應設(shè)置作為修理用的專用插座。

2.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機房

同中央空調(diào)系統(tǒng)主機房。

2.1.3.4排風機房

方銹漆（對于非鍍鋅機件》風機機座和風管支撐件均要防潮防腐處理用水泥制作的機座墩，應用

專用的地板漆進行覆蓋。應懸掛排風機的標示牌（內(nèi)含包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功

能、

狀態(tài)等內(nèi)容）設(shè)備和設(shè)備附件以及房間的墻身、天花頂保應保持清潔、干

燥。

2.1.3,5露天的加壓送風機及排煙風機

露天的加壓送風機及排煙風機在有條件的情形下，應加裝防雨蓬架。機

身應噴涂防銹漆和外層保護漆（建議銀灰色）對風機機座和風管支撐件均要防

水防腐處理。

在適當?shù)奈恢蒙蠎獞覓鞓耸九疲òǎ杭夹g(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容）設(shè)備

和設(shè)備附件應保持清潔、干燥。帶電、旋轉(zhuǎn)部件、進（出）風口應有安

全警示標志。

2.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間

2.1.4.1生活水泵房

生活水泵房的天花、墻身刷白（如泵房噪聲對外有干擾的情形下，應做

吸音設(shè)施）房內(nèi)不準放置雜物，正常照明良好，并有應急燈裝置。門扇為外

開防火門。地面做好防滑、防水處理。

水泵基座應高于地面，基座周圍應有通至地漏或集水井的排水明溝。泵房

內(nèi)管道應噴上防腐油漆并用箭頭標明水流方向憫門應掛上用耐

用材料做成的標示牌，標示牌應標明該閥門正常工作時的應處狀態(tài)。水泵的泵

體、電機外殼支架和水泵的電源箱（柜）或控制柜的保護油漆

面應保持良好。不應有銹蝕。但對電機的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不

良。

2.1,4.2減壓閥房

減壓閥房的天花、墻身刷白，房內(nèi)不準放置雜物，且照明良好，門扇為

外開門，應設(shè)置不低于10CM的防水門坎。地面做好防滑、防水處理。地面應

有通至地漏的排水明溝。

減壓閥閥體油漆應保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標

示牌。標示牌上要標明閥前壓力和閥后壓力等重要技術(shù)指標。在閥前或閥后

壓力表上應在設(shè)定值的位置上用紅油漆劃上明顯的戒備紅線。

減壓閥房內(nèi)管道應噴上防腐油漆，并標注明水流方向。

2.1.4.3水表房

水表房的天花、墻身刷白，不準放置任何雜物，且照明良好。門扇

完好，門前不應放置障礙物。

水表房內(nèi)所有閥門無漏水現(xiàn)象，水表油漆良好無銹蝕，在干管管道

上應噴有水流流向的箭頭。

水表面板無積塵土，表內(nèi)數(shù)字清楚易讀。

2.1.4.4樓層管井房

管井照明燈具完好。管井門為外開防火門，無破舊，門板油漆保持良

好。門栓、門鎖完好。水管井應設(shè)置不低于10CM的防水門坎。

地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時期遺留的施工垃圾，做

好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的

分色。

各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計顯示清楚、正確。

2.1.4.5排污泵房

排污泵房的集水井應有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應保持油漆覆蓋，

不應有銹蝕。

集水井內(nèi)應無廢膠袋、木塊等雜物。

控制電箱整潔無塵，并能正常工作。

液位控制器上不附著雜物。閥門上應

掛狀態(tài)標識牌。

2.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間

2.1.5.1消防中心

門：外開，金屬門應保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應有明顯的

標識“消防中心”“非值班工作人員嚴禁入內(nèi)”。

墻身：潔白，無施工遺留的痕跡。無明顯凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象，

墻身只答應懸掛“規(guī)章制度”“操作規(guī)程”“緊急事故處理程序”。地板：無垃

圾，積塵。高臺板及地溝：線路敷設(shè)整齊，地板下或地溝內(nèi)無施工遺

留痕跡，

無施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。天花：潔白，無漏水痕跡，

無蜘蛛網(wǎng)。消防中心嚴禁堆放雜物，以保證在緊急情形下有足夠的指

揮人員的

活動空間。報警主機后面的修理通道應保持暢通。所有設(shè)備的柜頂、柜內(nèi)

無積浮塵，不得在機柜內(nèi)放置一切與運行設(shè)備無關(guān)的雜物。

各分類末端設(shè)備的電源插座應安裝為永久的、容量足夠的固定

插座。不宜采用電源拖板代替，更不得一個電源拖板帶三個以上的末

端設(shè)備。電池組表面應保持清潔，箱體完好，無生銹。

照明：電源應接入確保回路，應急燈齊備完好，室內(nèi)照明應保持足

夠光照度。

2.1.5.2氣體滅火設(shè)備間

氣瓶間嚴禁堆放雜物。門：門較無松動，門鎖完好，門外應有明顯標

識（'BTM氣瓶間'》墻身：潔白，無掛塵現(xiàn)象，只答應懸掛“操作規(guī)程”。

地板：應無施工時期留下的垃圾、積塵，并應保持清潔無塵。天花：

潔白，無蜘蛛網(wǎng)。氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清楚，

抄讀方便，管網(wǎng)

上不得掛其他不相關(guān)物件。管道及其支架油漆無剝落、生銹，對應的瓶

體上的適當位置應懸掛該氣體瓶“保護范疇”的標示牌。

照明：電源應接入確保回路，應急燈齊備完好，室內(nèi)照明無故障。附

屬設(shè)備:報警主機、聯(lián)動屏、緊急廣播控制屏、供電設(shè)備電源箱，

箱頂、箱內(nèi)無積塵，箱體完好，無生銹。箱內(nèi)走線有序、不凌亂。

2.1.5.3消防水泵房

加壓水泵、氣壓罐、濕式報警閥底座無松動，無泄漏，泵體、氣壓罐

身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。懸掛標有技術(shù)參數(shù)的標示牌。

閘閥：明桿加黃油，無滲漏，無生銹。閘閥懸掛標有“功能、狀態(tài)、技

術(shù)參數(shù)、上級閥門位置”等內(nèi)容的標示牌。

管道：油漆無剝落，標有工作介質(zhì)流向指示?？刂葡洌簾o積塵，外表

無缺陷，無生銹。功能標識清楚，指示燈、

電流表、壓力表無故障，表面清楚便于抄讀。箱內(nèi)走線有序，不凌亂。

2.1,5.4室外消防栓等設(shè)備

水泵接合器房:門：無破舊，門較無松動，門鎖完好，門外有“消

防水泵接合器”標示牌。

水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水

樓層范疇標示牌，設(shè)備房內(nèi)嚴禁堆放雜物。

室外栓：防腐油漆無剝落，配件齊全，四周3米范疇內(nèi)不應有阻擋物

和障礙物。

2.1.6電梯設(shè)備間

2.1,6.1電梯機房

電梯機房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現(xiàn)象，地面采用專用地

板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚?？刂乒瘛⒅鳈C周圍劃分黃色警

戒線。

門外開，并有鎖緊裝置，門上應有明顯標志:“電梯機房”、“機房重

地，閑人免進”。

機房內(nèi)不應存放無關(guān)的設(shè)備、雜物和易燃性液體，并應設(shè)置手提滅

火裝置。

機房內(nèi)應有良好通風，保證室內(nèi)最高溫度不超過40℃。當使用排風

扇通風時，如安裝高度較低時，應設(shè)防護網(wǎng)。曳引繩、限速器鋼絲繩、

選層器鋼帶穿過樓板孔四周應筑有不低于10CM的永久性防水圍攔。

主機上方的承重吊鉤不應有銹蝕現(xiàn)象，漆黃色油漆，并在吊鉤所在

的承重梁上用永久的方式標明最大答應載荷。

盤車工具齊全，并應掛在對應主機鄰近的墻上，便于取用。在盤車

的手輪或電機的后端蓋易于看到的位置，用明顯的箭頭標出盤車輪的轉(zhuǎn)

動方向與轎廂運動方向一致的標識。

電梯機房內(nèi)應設(shè)有詳細說明，指出當電梯發(fā)生故障時應遵循的挽救

操作規(guī)程，包括電梯困人的解救的步驟。

當同一機房內(nèi)設(shè)置有數(shù)臺曳引機時，各主開關(guān)與照明開關(guān)均應設(shè)置標

明各開關(guān)所對應的電梯編號及對應控制設(shè)備名稱的標牌。

2.1.6.2轎廂

轎廂照明正常，天花及地板清潔無破舊。風扇運行可靠且無噪聲和

非常振動，操作面板、電話、對講機、CCTV監(jiān)視器、應急燈、警鈴、超

載報警等均使用良好。

轎廂內(nèi)應有標有本梯限載的標識牌、安全使用電梯規(guī)則，并有質(zhì)量

技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。廳門和轎門地坎的

導槽應保持清潔、無雜物、無沙礫。

2.1.7通信設(shè)備機房

2.1.7.1通信總機房

(1)通信交換機機房

機房內(nèi)應該設(shè)有二扇對外出入的門。如其中一扇門在正常情形下關(guān)

閉不經(jīng)常使用，另一扇門上方應有明顯的標識「'通信交換機房”、“機

房重地，閑人免進”或“非值班工作人員嚴禁入內(nèi)”，交換機房內(nèi)應懸

掛“室內(nèi)禁止吸煙”等標示牌及“交換機機房治理規(guī)定”。進入機房應

換穿機房配備的專用拖鞋。

地板應為專用的防靜電地板防靜電地板下應無施工遺留的痕跡，并

保持干燥，地板下敷設(shè)的管線應整潔有序。

應安裝專用空調(diào)，確保室內(nèi)全天候在一定的溫度及濕度范疇之內(nèi)，

并保持良好的通風狀態(tài)。

室內(nèi)的墻身及天花板上，無滲漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。機房在

地下室內(nèi)的，墻身及地板上，應無滲水現(xiàn)象。機房內(nèi)的照明

要求接入確?；芈分畠?nèi)，并保持良好狀態(tài)。機房內(nèi)不應堆放

無關(guān)的雜物。但應按要求配備滅火器。

(2)通信機房內(nèi)的電源室門外應標示“通信機房

電源室”室內(nèi)要保持干燥，并在規(guī)定的溫濕度范

疇之內(nèi)。

墻身及地面、天花無滲漏水現(xiàn)象。

電池組應放置在專用的電源架上，并保持清潔。室內(nèi)禁止堆放任何

雜物。

按要求配備手提消防滅火器。

2.1.7.2通信管井房

門洞應有不低于15cm的防水門檻，門向外開，使用防火門，門外

應標“通信管井房”。

地板應用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應用白色涂料

刷白。通過樓板的管線孔洞應采用柔性填充材料進行密封。

通信電纜應固定在管井內(nèi)的支架上，每一樓層的管井房內(nèi)如有配線

架。在該配線架應標明每對線的編號。

井房內(nèi)應有足夠的照明并應配置有修理用插座。

2.1,8樓宇自控（BA）系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間

CCTV控制間宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜設(shè)置在設(shè)備

治理部門合適的位置。

2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）機房

門外應有“控制中心機房”或“非值班人員，嚴禁入內(nèi)”等標

示牌，室內(nèi)應有“室內(nèi)禁止吸煙”或禁煙標示牌。防火門應向外開，

定期使用專用油漆刷新。

使用專用防靜電地板的機房，地板下應無施工時期遺留的痕跡，并

且無滲水、潮濕等現(xiàn)象；地板下敷設(shè)的管線應分別用標牌標識標明，線

管內(nèi)的各類信號線、電源線應整潔有序。

墻身及天花無滲水、漏水的痕跡。

室內(nèi)應使用專用的空調(diào)，確保室內(nèi)全天候保持在一定的溫濕度范疇

之內(nèi)，并保持良好的通風狀態(tài)。

墻上應懸掛BA自動控制的模擬屏或相關(guān)系統(tǒng)的系統(tǒng)圖。

UPS不間斷電源的電池表面清潔、無灰塵。現(xiàn)場應有有關(guān)電池電量的

測量記錄。

自控系統(tǒng)用的電腦寸丁印機，應保持良好的狀態(tài)機內(nèi)外整潔干凈，無

浮塵。

CCTV的主機設(shè)備，保持良好的狀態(tài)，設(shè)備上無灰塵，電源線、信號線

整齊，并做好分類。

室內(nèi)及所有機柜內(nèi)禁止放置無關(guān)的雜物。

室內(nèi)按規(guī)定配備消防滅火器。

3.2設(shè)備運行治理

3.2.1運行治理的概念

為負責設(shè)備系統(tǒng)正常運行而設(shè)置具體操作要求,并規(guī)范在設(shè)備系

統(tǒng)運行過程中對數(shù)據(jù)采集、歸類、分析、運行方案設(shè)定、調(diào)整等具體

操作內(nèi)容。以這些規(guī)定和要求來指導治理者和操作者的過程。

3.2.2供配電系統(tǒng)

3.2.2.1系統(tǒng)標識：

(1)高低壓配電室主要出入門外應有“高壓配電室”、“低壓配電室”、

“非值班操作人員嚴禁入內(nèi)”等白底紅字的標志牌。

(2)高壓進線如敷設(shè)在配電室內(nèi)或外，且是開放式安裝的，要在

護欄上或?qū)Ь€上掛上“高壓危險”的標識牌。

(3)在高壓配電柜的進線柜的正面和背面，要在適當?shù)奈恢蒙?/p>

標上進線回路的名稱。例：“時代F9”“天驕F4”等，并與系統(tǒng)圖上

的標注一致。

(4)對已經(jīng)送電的高壓開關(guān)及已退出運行的高壓開關(guān)，要掛上統(tǒng)

一的有“投入”“正在工作、嚴禁合閘”的標示牌。

(5)高低壓配電柜的頂部應明確標示該柜在系統(tǒng)中的編號，并

必須和竣工圖上的標號相一致。有條件的情形下還應標明該柜的功能

和用途，例如:“聯(lián)絡(luò)柜”“計量柜”“饋電柜”等。

(6)在低壓配電柜的所有送電開關(guān)的面板上應該用統(tǒng)一的字樣表

示該路開關(guān)的回路名稱。

(7)在低壓配電送電的“母線槽”“電纜”上應可靠地扎上已經(jīng)標注上

回路名稱的金屬牌子在同一回路不同的適當位置扎上同一標示。

(8)樓層配電室及專用管井應該有明確的標示牌。

(9高低壓配電室及其他獨立的配電室內(nèi)的接地點應有明確統(tǒng)一的“接地

點#號”的標識。

(10)對于高壓配電的直流操作電源的電池組的表面，應保持清潔，電

池水保持在規(guī)定的范疇內(nèi)(干式免保護電池應定期檢查)發(fā)電機房的照明、

通風、冷卻、泵油設(shè)備的用電應接入確保回路，以保證發(fā)電機組送電后，能

確保這些設(shè)備的運行用電。

3.2.2.2高低壓配電運行記錄要求

(1)運行技術(shù)參數(shù)：

高壓側(cè)（以高壓供電回路為記錄項）每小時記錄電壓（KV＞電流（A）

國：充電電壓、電流、直流電壓。低壓側(cè)受電端總開關(guān)、各饋電回路（屏、柜）的每小時記錄

電壓（V）電流（A）功率因素（COSw）每天固定時間記錄主要回路的電能

耗用情形。

（2）運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計電能耗用統(tǒng)計表

（附表）月總負荷變化情形曲線表

（附表）

xx回路月負荷情形變化曲線表（附表）

變壓器投入運行情形統(tǒng)計表（附表）

（3）交接班記錄與檢查當班運行人員要對其記錄負責，認真簽名，每

月由項目工程修理主

管對其運行記錄、各類統(tǒng)計表格進行審核并簽字。

3.2,2.3設(shè)備完好標準

（1）設(shè)備外觀干凈完整，各類標示清楚，各類指示燈完好無缺，各

類外表完好、指示正確。

（2）各級開關(guān)工作正常，高低壓開關(guān)柜的前后門鎖完好無損。直

流屏工作正常，電池保養(yǎng)正確。補嘗電容柜能正常投入運行，各電容

器組完好無損。高壓操作工具齊全，且有檢驗合格證。

（3）配電間內(nèi)照明燈具齊全，防小動物的措施完好。

（4）配電間內(nèi)的滅火設(shè)備處在有效期內(nèi)，火災報警設(shè)備有效。

（5）變壓器房干凈，無浮塵，變壓器無過載、超溫，設(shè)備房內(nèi)照明

燈具完整，通風設(shè)備完好。

3.2.2.4運行情形分析

每年年末到次年一月前，由項目工程修理主管對本年度的系統(tǒng)運行

情形進行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運行分析報告。系統(tǒng)運行情形分析報告必

須具有如下內(nèi)容：

（1）全年平均荷載（KW＞各臺變壓器的運行時數(shù)（H）總用電量、

重點用電回路的用電總量（KMO全年低壓端平均線電壓（V）全年平均

氣溫（℃＞全年高低壓配電設(shè)備的故障率（％X從高壓進線開始到低

壓配電柜出線端止的設(shè)備）

（2）分析系統(tǒng)運行的主要技術(shù)特點

（3）分析顯現(xiàn)故障的主要原因

（4）對全年系統(tǒng)運行的評判

（5）根據(jù)今年的系統(tǒng)運行情形提出來年運行治理的猜測性意見。

3.2.3中央空調(diào)系統(tǒng)

3.2.3.1系統(tǒng)標識

（1）在空調(diào)設(shè)備地應有“主機原冷凍站F二次熱交換機房”、“新風機房”、

“空調(diào)機房”、“空調(diào)系統(tǒng)配電房（柜'）等功能標示牌。

（2）機房設(shè)備的主供電導線上應有分相標準（紅色、黃色、綠

色）的色彩識別。安全區(qū)域邊緣應有黃色的安全戒備線。對于旋轉(zhuǎn)部

件、易觸電位置等必須懸掛警示牌。

（3）冷凍（卻）水管路系統(tǒng)必須在明顯、關(guān)鍵位置設(shè)置有水流方向

和供水區(qū)域的標志（注）

（4）冷凍（卻）水管路系統(tǒng)管路控制閥必須懸掛包括系統(tǒng)唯獨編號

和功能的標識牌（隸屬系統(tǒng)、型號、功能等）及懸掛啟閉狀態(tài)標識牌。

（5）空調(diào)配電柜在相關(guān)回路懸掛其運行狀態(tài)和警示牌。

3.2.3.2、中央空調(diào)系統(tǒng)運行記錄要求

（一）運行技術(shù)參數(shù)

（1）制冷主機、冷卻（凍）水泵、冷卻塔等設(shè)備的運行電流（A）電壓

（V助率因數(shù)C0S9泠卻（凍謎出水溫度（℃旺力（MP而流量（M3/H）等。

（2）冷壓縮機運行中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度。

（3）主機電能消耗數(shù)量（KWH）

（4）室外溫度、濕度、氣候情形（晴、陰等）

（5）空調(diào)風機的進出冷凍水溫度、送（回）風溫度、新風溫度、一次混

合溫度（在自動化條件許可的情形時》

（6）變頻系統(tǒng)的檢測變頻器的溫度、運行頻率、機柜溫度（對具有變頻

系統(tǒng)部分》

（二）運行狀態(tài)記錄

通過固定表格對如下情形進行記錄：

（1）主機（含二次熱交換系統(tǒng)）冷凍（卻）水泵、冷卻塔、空調(diào)風

機、新風機開停機時間。

（2）空調(diào)配電系統(tǒng)各回路運行狀態(tài)。

（3）各控制閥門啟閉狀態(tài)。

（4）對有變頻系統(tǒng)的檢測變頻器運行和非常狀態(tài)。

（三）交接班記錄

(1)當班運行中所發(fā)生的非常情形的原因及處理情形。

(2)當班的設(shè)備操作記錄(操作設(shè)備、時間等)

(3)運行中遺留問題，需下一班處理的事項(包括上級的指令、運

行調(diào)度情形等》

(4)當班系統(tǒng)運行狀況的綜合評判。

(5)簽名。

3.2.3.3、系統(tǒng)運行情形分析

(1)能源統(tǒng)計分析空調(diào)主機(條件許可時，按空調(diào)系統(tǒng)進行統(tǒng)計)的

日、月、年的用

電、用水情形進行統(tǒng)計并與往年同期(含氣溫、物業(yè)的入住率等約束條

件)進行比較。

(2)運行指標分析(成本核算)指單位能耗成本運算。

(3)系統(tǒng)故障、事故統(tǒng)計分析。

(4)溫、濕度統(tǒng)計(室內(nèi)、外)對本年度的日、月、年的溫濕度進

行統(tǒng)計，為能源統(tǒng)計分析、運行指標分析提供基礎(chǔ)依據(jù)。

(5)負荷運行統(tǒng)計與猜測分析根據(jù)各年度的能源統(tǒng)計、運行指標、溫

濕度統(tǒng)計、使用率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)提出來年的空調(diào)系統(tǒng)運行方式和運行曲

線。

(6)系統(tǒng)運行綜合評判

3.2.4給排水系統(tǒng)

3.2,4.1系統(tǒng)標識

(1)所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門口應有房間

功能標識牌。

(2)水泵房內(nèi)應有系統(tǒng)圖懸掛墻上。

(3)系統(tǒng)內(nèi)所有水泵、閥門、管道要掛上或標上標識。

3.2,4.2系統(tǒng)巡檢記錄要求

給排水系統(tǒng)的運行治理的內(nèi)容主要是進行巡檢治理。

(1)運轉(zhuǎn)檢查：系統(tǒng)內(nèi)所有的水泵運轉(zhuǎn)情形，包括有無雜聲，有無

漏水現(xiàn)象。

(2)電氣檢查：所有水泵控制箱的自動手動投入情形是否正常。電

氣接線端口有無松脫。液位控制器是否正常工作。

(3)閥門檢查：所有閥門的狀態(tài)情形，是否按標識牌標識所示狀態(tài)。

(4)管道檢查：特別是供水壓力管道，要定期檢測管壁厚度，排水

管保持暢通，不漏水，特別地漏位置。

(5)用水量記錄：每月對用水量做好記錄，并以圖表形式顯現(xiàn)與以

往幾年同期用水量作對比(附用水記錄表》

(6)對以上檢查作好記錄，并由檢查人員簽上姓名、日期、每月由

項目工程修理主管對其運行記錄及統(tǒng)計表格進行審核并簽定。

3.2,4,3系統(tǒng)運行情形分析

每年年末到次年一月前，由項目工程修理主管對本年度的系統(tǒng)運行

情形進行分析，提交系統(tǒng)運行分析報告。系統(tǒng)運行情形分析報告必須具

有如下內(nèi)容：

(1)全年用水量統(tǒng)計，各分表用水量統(tǒng)計，與以往年作比較，采用

了何種節(jié)水措施>成效如何。

(2)全年顯現(xiàn)故障的主要原因分析。

(3)對壓力管道壁的測厚要每年對比，作出管道壁厚度變化的趨勢

分析。

(4)對全年系統(tǒng)運行的評判。

(5)根據(jù)全年的系統(tǒng)運行情形提出來年運行治理的猜測性意見。

3.2.5消防系統(tǒng)

3.2.5.1系統(tǒng)標識

(1)消防中心：門外應有“消防中心”“非值班工作人員不禁入內(nèi)”

白底紅字的標示牌。

(2)BTM氣瓶間：門外應有氣瓶間”標示牌，氣瓶應懸掛氣體

“保護區(qū)域”的標示牌。

(3)泵接合器應標有“送水樓層范疇”的標示牌。

(4)濕式報警閥應標有“送水樓層范疇”的標示牌。

(5)消防管道主管應全部為紅色油漆，并標有“工作介質(zhì)流向”的

指示。

(6)閥門應有標注內(nèi)容包括“系統(tǒng)、狀態(tài)、上一級閥門位置”的標

示牌。

(7)報警主機應標有“探測區(qū)域”的標示牌。

(8)減壓閥應標有“供水范疇”標示牌。

(9)防火卷簾應標有“防火卷簾下嚴禁堆放雜物”的標示牌。

(10)消防泵應在適當位置上掛有標注內(nèi)容包括“功能、技術(shù)參數(shù)、保

護范疇”的標示牌，電機運轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。

(H)防、排煙風機在適當位置上掛有標注內(nèi)容包括有“保護范疇、

功能”標示牌，電機運轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。

(12)室內(nèi)消防栓箱應在適當位置上掛有標注內(nèi)容包括‘消防栓”“請愛

護消防設(shè)施僅供滅火時使用”的標示牌。

(13)消防主管應標有“工作介質(zhì)流向”指示。

3.2,5.2消防中心記錄要求

(一)報警主機運行記錄：

1'記錄探測器報警的確切時間，相應的地址碼，通知保安員的時間

與保安員到達現(xiàn)場信息反饋的時間若是屬于誤報應記錄處理結(jié)果。

2、記錄水流指示器、破玻按鈕報警的確切時間，相應的地址

碼，通知保安的時間與保安到達現(xiàn)場信息反饋的時間。若是屬于誤

報，應記錄處理結(jié)果。

3、記錄探測器的屏蔽時間、相應的地址碼和解封的時間，操作人

員的姓名(附屏蔽煙、溫感探測器申請表》

4、記錄工程人員保護保養(yǎng)檢測的時間、人員名單，保養(yǎng)設(shè)備的名

稱和范疇。

5、記錄工程人員修理的時間、人員名單，修理設(shè)備的名稱和結(jié)果。

6'記錄當值人員姓名和交接班時的運行狀態(tài)。

(二)消防聯(lián)動系統(tǒng)設(shè)備運行記錄：

記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運行時間，通知保安員的時間

與保安員到達現(xiàn)場后信息反饋的時間。若是誤報，應記錄處理結(jié)果。

記錄防、排煙閥的動作時間、相應樓層和處理結(jié)果。

記錄BTM氣體系統(tǒng)探測器報警的確切時間、相應地點，通知保安到

達現(xiàn)場信息反饋的時間氣體放氣的時間若是誤報，應記錄處理結(jié)果。記

錄所有聯(lián)動設(shè)備(防、排煙風機、停非消防電、防火卷簾、緊急

消防廣播)的動作時間和相應的地點。

記錄其他特別情形的故障。

3.2.5,3系統(tǒng)運行情形分析

系統(tǒng)基本情形的數(shù)據(jù)采集；每月對消防系統(tǒng)進行測試，具體測試項

目如下：

(1)報警主機正常工作與故障情形的對比記錄。電源電壓、備用電

源電壓測試(標準:220V'24V)

(2)聯(lián)動柜電源電壓、備用電源電壓測試(標準：220V、24V)

(3)自動報警系統(tǒng)主線樓層工作電壓的測試、巡檢脈沖電壓測試，

對地電阻測試。

(4)聯(lián)動柜控制設(shè)備樓層端子箱24V繼電器工作電源電壓測試。

(5)水泵、防、排煙風機、防火卷簾電機的電源測試(檢查電源是

否缺失和電壓是否符合要求)和對地絕緣電阻測試。

(6)自動報警系統(tǒng)探測器觸發(fā)報警、設(shè)備故障誤報與探測器總數(shù)的

誤報率分析。

(7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓閥水壓的測試。起泵、停泵的

手/自動測試。各種聯(lián)動設(shè)備的測試。

每年12月到次年1月由項目工程修理主管應根據(jù)以上數(shù)據(jù)的信息反

饋，對系統(tǒng)的全年工作情形進行評定運行狀況。評定的內(nèi)容應有:

1、根據(jù)系統(tǒng)主機的正常運行與故障情形的對比，評定系統(tǒng)的可靠

性。

2、根據(jù)所測的電源電壓是否符合系統(tǒng)要求。

3、根據(jù)所測的絕緣電阻評定設(shè)備正常與否。

4、根據(jù)自動報警主機的打印報告，評定探測器報警的百分率及其

故障誤報次數(shù)來評定探測器的正常與否。

5、根據(jù)所測的水壓評定系統(tǒng)正常與否。

6'根據(jù)各種聯(lián)動設(shè)備手/自動的檢測結(jié)果，評定系統(tǒng)正常與否。

3.2.6電梯及提升設(shè)備

3?2?6?1系統(tǒng)標識:

電梯機房主要出入門外應有“電梯機房”、“機房重地，閑人免進”

的標志。首層電梯廳門外應有電梯的編號。轎廂內(nèi)掛有表示電梯載重量的

標

示牌、電梯安全使用規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合

格證。

對于外墻用的提升設(shè)備多于一臺的應做好編號。在其電源箱或控制

箱的表面，應有“非操作人員嚴禁開啟”的警示。

3.2.6.2電梯設(shè)備運行記錄要求：

電梯設(shè)備以巡檢為主。

（一）運行技術(shù)參數(shù)：記錄每天巡檢電梯的運行狀況，包括電梯運行

的舒服感、電源、空

調(diào)、照明、對講、回降控制功能。

（二）運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計及其表格：

電梯月巡檢表（應參照各品牌電梯公司的相關(guān)要求）

電梯故障停梯記錄表

電梯保養(yǎng)停梯記錄表電梯保養(yǎng)報告表（由

電梯保養(yǎng)公司提供）

其他提升設(shè)備的記錄與檢查（如外墻吊船，應每使用一次，做好一

次的記錄）

當班運行人員要對其記錄負責，認真簽名，每月由項目工程修理主管

對其運行記錄、各類統(tǒng)計表格進行審核并簽字。

3.2.6.2運行情形分析

每個季度及每年，要求由電梯保養(yǎng)公司提交對大廈電梯本年度的系

統(tǒng)運行情形進行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運行分析報告。系統(tǒng)運行情形分析

報告必須具有如下內(nèi)容：

1.全年電梯運行的故障率（%）故障率=故障停梯時間/

必須確保正常運行時間xlOO%

2.分析該時段系統(tǒng)運行的主要技術(shù)特點。

3,分析該時段顯現(xiàn)故障的主要原因。

4.對全年系統(tǒng)運行的評判。

5.根據(jù)今年的系統(tǒng)運行情形提出來年運行治理的猜測性意見。

3.2.7通信系統(tǒng)

3.2.7.1系統(tǒng)標識：

3.2,7.2設(shè)備運行記錄要求

3.2.7.3運行情形分析

電池組應放置在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規(guī)定

的范疇之內(nèi)，若為干式電池組，應定期檢查電池的電壓，要按該類電池

的技術(shù)要求作定期的充、放電。

3.2.8樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)。

3.2.8,1系統(tǒng)標識

(1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應有“中央控制室”，“中央

監(jiān)控室”，“自控設(shè)備房”，“非值班人員，嚴禁入內(nèi)”、“室內(nèi)禁止吸煙”等白

底紅字的標志牌。

(2)在控制中心室內(nèi)的進線線槽的適當位置上應標明“CCTV保安監(jiān)控

系統(tǒng)信號線”，“自動控制信號線”、“電源線”等。

(3)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的各個監(jiān)視器上要標明樓層攝像槍的位置，如

“大堂南，“21F/南”等。

(4)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的視頻信號線在出線口，在每路信號線上標明

攝像槍所處位置，如28F/中筒，31F/北面。

(5)樓層的設(shè)備間及專用管井應有明確的標示牌。

3.2.8.2樓宇自控系統(tǒng)及CCVT保安監(jiān)控系統(tǒng)運行記錄要求。

(一)運行技術(shù)參數(shù)記錄

1'自控中心電腦，每年應對自控系統(tǒng)所監(jiān)測的供配電系統(tǒng)，中央

空調(diào)系統(tǒng)的電流、電壓、水溫等指標，使用刻錄光盤進行記錄備份。

2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)，一樣部位使用矩陣切換器每路信號，每3

秒1次進行切換顯示，重要監(jiān)測部位直接使用獨立的監(jiān)視器不間斷進行

監(jiān)視及錄像，一樣部位通過分割器進行每隔5秒進行連續(xù)錄像。采用數(shù)

字錄象的除外。

3、自控系統(tǒng)監(jiān)測到的供配電及中央空調(diào)系統(tǒng)的有關(guān)數(shù)據(jù)交到相對

應系統(tǒng)部門進行歸檔。

4、CCTV系統(tǒng)監(jiān)控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印

機打印出來，交由保安部門處理。

（二）運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計

1、每月空調(diào)運行時間統(tǒng)計

2、每月每臺空調(diào)主機負載情形變化曲線表。

3'每月自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)故障率統(tǒng)計表。

（三）運行記錄與備份

1'自控系統(tǒng)當班運行人員要認真做好運行資料的記錄或在電腦上做

備份，備份

資料必須在兩種不同的物理記錄介質(zhì)上，例如備份資料與原始記錄在兩

個不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記

和簽名，每天由控制中心負責人對其運行記錄各類統(tǒng)計表格進行審核，

再交給項目工程修理主管及部門領(lǐng)導簽字后，歸檔。

2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)當班值班人員要認真觀察每路攝像槍傳回的圖

像是