國內(nèi)外舊城改造案例分析

基礎(chǔ)研究之：國內(nèi)外舊城改造案例借鑒“他山之石可以攻玉，制勝之道可以互為借取?！薄对娊?jīng)·小雅·鶴鳴》國內(nèi)外舊城改造案例借鑒．英國：倫敦碼頭區(qū)．日本：東京六本木新城．西班牙：畢爾巴鄂(Bilbao)．美國：紐約SOHO區(qū)．上海：上海新天地后北屯的區(qū)位條件與功能特征區(qū)域發(fā)展定位可借鑒案例精選毗鄰城市景觀帶地處城市中心城區(qū)所處城市的第二產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)區(qū)域處于產(chǎn)業(yè)與環(huán)境轉(zhuǎn)型升級期區(qū)域交通條件極為便捷國內(nèi)外舊城改造案例借鑒國外舊城改造案例——倫敦碼頭區(qū)倫敦碼頭區(qū)——一個廢棄的碼頭經(jīng)過17年的城市重建，改造成為全新的金融、商業(yè)業(yè)、商務(wù)區(qū)國內(nèi)外舊城改造案例借鑒改造后國外舊城改造案例——倫敦碼頭區(qū)改造前國內(nèi)外舊城改造案例借鑒昔日的皇家碼頭區(qū)早期概況?倫敦碼頭區(qū)位于倫敦的東部，從倫敦塔橋開始，沿著泰晤士河向東延伸10余公里，總面積為20多平方公里。?倫敦碼頭區(qū)始建于1802年，在隨后的120年里,碼頭區(qū)成為倫敦港口貿(mào)易和相關(guān)加工產(chǎn)業(yè)的聚集地區(qū),是整個倫敦的工業(yè)中心和就業(yè)中心。?20世紀(jì)30年代是倫敦碼頭區(qū)發(fā)展的鼎盛時期，僅港區(qū)本身雇傭的工人就超過了3萬名，與港區(qū)業(yè)務(wù)有關(guān)的工作人員有10萬多人國外舊城改造案例——倫敦碼頭區(qū)國內(nèi)外舊城改造案例借鑒碼頭區(qū)的衰落?1961年至1971年，由于英國制造業(yè)和運輸行業(yè)的衰落，整個大倫敦地區(qū)有50多萬人失業(yè)，直接影響到這些行業(yè)高度依賴的碼頭運輸?1981年，整個20多平方公里的區(qū)域只剩下大大小小1014個企業(yè)，其中70%在從事食品、飲料及煙草行業(yè)；只有15.6%的企業(yè)還繼續(xù)從事原有的金融和專業(yè)服務(wù)行業(yè)?1981年，碼頭區(qū)最后一個老碼頭，也是最大的一個碼頭“皇家碼頭”也正式宣告關(guān)閉了國外舊城改造案例——倫敦碼頭區(qū)國內(nèi)外舊城改造案例借鑒改造歷程1981年，由政府牽頭組成的半官方性質(zhì)的都市綜合體開發(fā)商——倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（LDDC）開始著手進(jìn)行倫敦碼頭區(qū)的改造重建工作。改造分3個階段歷時17年完成。改造內(nèi)容：．產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本變化，主要以金融、貿(mào)易、新聞等為主；其核心辦公區(qū)為加納利碼頭（Canary

Wharf）,匯豐銀行、花旗銀行、巴克利銀行、每日電訊、獨立報、路透社等著名機構(gòu)均在此落戶

。．建造了大量高檔住宅、商務(wù)公寓，以滿足周邊高檔人群住房需求，期間累計完成三萬余套住房的建設(shè)；．近距離解決高檔人群購物、休閑娛樂問題。加納利地區(qū)建有200多家商店、精品店、專賣店和近百家餐廳、飯店、酒店及健康俱樂部，為日益壯大的上班族提供全方位配套服務(wù)。．基礎(chǔ)設(shè)施擴建。碼頭區(qū)不僅具有與城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)（特別是倫敦金融中心）便捷相連的輕軌和地鐵，還辟建了與西歐各大城市通航的小型機場。解決了原來條塊分割、交通不便的問題。國外舊城改造案例——倫敦碼頭區(qū)國內(nèi)外舊城改造案例借鑒改造效果關(guān)鍵詞：繁華、高樓、街區(qū)、金融中心、商業(yè)中心、?環(huán)境改善：居住、辦公、購物、生活環(huán)境得到徹底改觀，山清水秀、白云藍(lán)天，而且交通便捷。?物業(yè)升值：2001年上半年,隨著加納利地區(qū)金融、貿(mào)易電信、媒體企業(yè)大量進(jìn)駐,高檔商業(yè)區(qū)租金達(dá)到了每平方英尺42英鎊/年的歷史最高水平(1981年租金為25英鎊/平米/年，倫敦市區(qū)租金為65英鎊/平米/年),短短十幾年造就一個世界頂級的核心區(qū)。?產(chǎn)業(yè)置換：碼頭又恢復(fù)了其世界最繁忙的中心地位，所不同的是原來的工業(yè)碼頭不存在了，取而代之的是在大型寫字樓辦公的金融、電信、媒體、高檔商業(yè)等服務(wù)業(yè)。國外舊城改造案例——倫敦碼頭區(qū)．倫敦碼頭區(qū)（尤其是加納利碼頭）提升了倫敦在世界的地位；．成為倫敦新的地標(biāo)。國內(nèi)外舊城改造案例借鑒1981年1998年項目結(jié)束后人口（人）3900084000115000就業(yè)崗位（個）2700084000168000存量住宅單位（個）150003600050000私人住宅比例（%）54452企業(yè)數(shù)量（個）101426005000工作的居民人數(shù)（人）52001050013000碼頭區(qū)主要變化指標(biāo)國外舊城改造案例——倫敦碼頭區(qū)國內(nèi)外舊城改造案例借鑒改造中解決的問題?資金：前期啟動首先提升開發(fā)區(qū)土地商業(yè)價值，并通過分期開發(fā)住宅、商業(yè)物業(yè)等所獲得的收益滾動開發(fā)。在開發(fā)改造過程中，44%用于交通道路設(shè)施建設(shè)；13%用于公屋和社區(qū)設(shè)施的改善；8%用于土地收購；7%用于土地清理和改善環(huán)境；4%用于維護(hù)保養(yǎng)；2%用于宣傳推廣；8%用于行政管理費用。?交通：1998年，交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)為倫敦碼頭區(qū)創(chuàng)造了

20700

個額外工作崗位；同時也方便了企業(yè)的進(jìn)駐、提升了商業(yè)價值。?大規(guī)模辦公面積的消化問題：為了吸引租戶遷入碼頭，開發(fā)區(qū)采取了許多優(yōu)惠策略。包括：如果Jubilee地鐵延線沒有按時開通以及如果在一個特定日期之前，沒有其他大客戶入住，租戶可以取消租賃協(xié)議，不承擔(dān)任何責(zé)任；如果租戶從市區(qū)搬遷過來，租戶因此需要賠償原房主的費用由碼頭集團(tuán)公司承擔(dān)；碼頭集團(tuán)還支付給一些租戶搬遷費用；盡量滿足不同租戶的具體需求；盡管碼頭公司與租戶簽訂25年的租賃協(xié)議，但執(zhí)行起來卻非常靈活。另外，碼頭公司還向一些商業(yè)巨頭拋出一年免收租金的優(yōu)惠。同時，為了使碼頭地區(qū)在夜間也能亮起來，他們不惜代價將媒體企業(yè)拉進(jìn)來，如路透社等，這些24小時運轉(zhuǎn)的單位照亮了碼頭的夜空，使夜間同樣具有活力。國外舊城改造案例——倫敦碼頭區(qū)國內(nèi)外舊城改造案例借鑒東京六本木新城——日本目前規(guī)模最大的都市再開發(fā)成功項目國外舊城改造案例——東京六本木新城國內(nèi)外舊城改造案例借鑒改造前貌?六本木新城(Roppongi

Hills)位于東京都會區(qū)的六本木六丁目地區(qū)。許多年來，這個地區(qū)的街道一直非常狹窄，建筑物陳舊且密度極高，連消防隊要通過也非常困難。?六本木一帶原本設(shè)有軍事設(shè)施，二戰(zhàn)日本投降后，設(shè)施被美軍接收，此后附近逐漸開設(shè)了為外國人而設(shè)的商店與飲食店。其后附近又開設(shè)了多間電視臺，如朝日電視臺等，加上外國使館的設(shè)置，六本木遂演變成酒吧、夜總會等夜店林立的繁華地區(qū)。?60年代后半期開始，以外國人與較富裕的日本人為對象的迪斯科舞廳在六本木開業(yè)，吸引不少外國人、演藝與傳媒工作者在此消遣。1980年代后期，泡沫經(jīng)濟高峰時期，迪斯科數(shù)目有數(shù)十家之多，其后經(jīng)濟泡沫爆破，部分迪斯科結(jié)業(yè)。同時，由于特種行業(yè)的聚集，六本木一帶的治安亦逐漸變壞。已拆的朝日電視臺國外舊城改造案例——東京六本木新城國內(nèi)外舊城改造案例借鑒改造歷程?改造規(guī)模：基本數(shù)據(jù)：地塊面積：約11.6公頃；場地用地面積：84,801.02平方米；總建筑面積：724，524.60平方米。其中辦公380，105平方米，住宅149，964平方米；主要用途：辦公、住宅、酒店、商場、美術(shù)館、電影院、電視臺、學(xué)校、寺院等；項目費用：4700億日元（包括土地價值）；建造周期：其開發(fā)、規(guī)劃及建設(shè)周期長達(dá)17年，其中施工只用了3年時間，而對該項目的前期開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計以及與拆遷戶的溝通花了14年。雄偉的森大廈國外舊城改造案例——東京六本木新城國內(nèi)外舊城改造案例借鑒改造歷程?規(guī)劃定位：六本木新城再開發(fā)計劃以打造“城市中的城市”為目的，并以展現(xiàn)其藝術(shù)、景觀、生活獨特的一面為發(fā)展重點。以辦公大樓森大廈(Mori

Tower)為中心，具備了居住、辦公、娛樂、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是一個超大型復(fù)合性都會地區(qū)，約有2萬人在此工作，平均每天出入的人數(shù)達(dá)10萬人。六本木新城里的建筑，包括了朝日電視臺總部(由日本著名建筑師楨文彥設(shè)計)、54層樓高的森大廈、凱悅大酒店、維珍(Virgin)影城、精品店、主題餐廳、日式庭園、辦公大樓、美術(shù)館、戶外劇場、集合住宅、開放空間、街道、公共設(shè)施……幾乎可以滿足都市生活的各種需求。國外舊城改造案例——東京六本木新城六本木新城國內(nèi)外舊城改造案例借鑒改造效果（一）?區(qū)內(nèi)交通體系：將地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)相結(jié)合,

以垂直流動線來思考建筑的構(gòu)成，使整體空間充滿了層次變化感。通過增加大樓的高度來增加更多的綠地和公共空間，并縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離，減少人們的交通時間

。將都市人的生活流動線由橫向改為豎向，建設(shè)一個“垂直”的而不是“水平”的都市。國外舊城改造案例——東京六本木新城立體交通網(wǎng)絡(luò)國內(nèi)外舊城改造案例借鑒六本木分為北方大廈、地鐵明冠/好萊塢世界、西側(cè)步行區(qū)、庭院步行區(qū)和六本木櫸木坂大道五個區(qū)域，主要建筑有：改造效果（二）．空間組成：六本木新城在規(guī)劃時將地區(qū)發(fā)展與都市整體規(guī)劃相結(jié)合，除了保留六本木新城現(xiàn)存水系和綠化之外，還整合了周邊的公園和廣場空間；將規(guī)劃區(qū)內(nèi)一半以上的區(qū)域作為戶外開放空間，加強地區(qū)與都市之間的融合與協(xié)調(diào)；充分利用地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)，將地區(qū)商業(yè)活動與東京整體觀光旅游相結(jié)合?？傮w規(guī)劃設(shè)計充分考慮到了居住者與游客的多種需求，這使得六本木新城成為當(dāng)今世界上最受關(guān)注的新興都市規(guī)劃區(qū)之一。建筑名稱建筑概況好萊塢美容美發(fā)世界地上12層，地下3層，建筑面積24，800平方米六本木新城森大廈地上54層，地下6層，建筑面積379，500平方米東京君悅大酒店地上21層，地下2層，建筑面積69，000平方米櫸木坂六本木綜合樓地上7層，地下3層，建筑面積23，700平方米朝日電視臺地上8層，地下3層，建筑面積73，700平方米櫸樹坂天臺大廈地上6層，地下1層，建筑面積6，900平方米六本木新城入口大廈地上15層，地下2層，建筑面積30，800平方米A、B、C、D，4棟住宅樓A棟地上6層，B、C棟地上43層，D棟地上18層，各棟地下為2層，總建筑面積149，800平方米，837個住戶，停車位2762個國外舊城改造案例——東京六本木新城國內(nèi)外舊城改造案例借鑒改造效果（三）?良好的營運措施：六本木新城主張“城市既是劇場又是舞臺”的理念，它具有全年度的營銷計劃，每一季度舉辦不同的主題活動，并提前公布下個月的活動計劃，以吸引公眾參與，另外也結(jié)合旅游業(yè)積極開展地區(qū)觀光、藝術(shù)文化及商業(yè)活動。其設(shè)施也體現(xiàn)這種理念，包括六本木露天廣場(RoppongiHills

Arena)與各種媒體及IT資訊設(shè)施，都滿足了人們“看”與“被看”的需求。六本木露天廣場是一處擁有可以任意開放的遮蔽式穹頂露天多功能公共娛樂表演圓形舞臺，能為風(fēng)雨無阻的戶外活動提供場地；配合可變換的噴水設(shè)施，滿足了多樣化的活動場地需求，提供了變化豐富的空間。另外，整個六本木新城內(nèi)的街道、建筑物墻壁和電梯前也分別設(shè)置有大大小小的銀幕，除了顯示各種租賃、活動資訊外，還可以轉(zhuǎn)播表演，播放各種商業(yè)廣告，傳遞信息。國外舊城改造案例——東京六本木新城國內(nèi)外舊城改造案例借鑒六本木LOUISE

BOURGEOIS所設(shè)計的大蜘蛛地標(biāo)MAMAN六本木的藝術(shù)三角改造效果（四）藝術(shù)文化與休憩設(shè)施：擁有大量藝術(shù)文化與休憩設(shè)施，使六本木新城成為東京的文化中心地區(qū)之一。在森大廈的49樓-54樓的森藝術(shù)中心就規(guī)劃集合了以現(xiàn)代藝術(shù)為展覽與館藏主題的森美術(shù)館、觀景臺、會員俱樂部和學(xué)術(shù)研究機構(gòu)等，并且在全區(qū)建設(shè)過程中就充分考慮設(shè)置了公共藝術(shù)作品和景觀休憩設(shè)施。整個地區(qū)內(nèi)的人行道和公共場所中總共設(shè)置有8件公共藝術(shù)作品和11件裝置藝術(shù)街道家具。這些配合整體開放空間的景觀系統(tǒng)規(guī)劃，成為了六本木新城街道景觀構(gòu)成的重要元素。國外舊城改造案例——東京六本木新城國內(nèi)外舊城改造案例借鑒改造亮點(一)?挑戰(zhàn)傳統(tǒng)城市模式：新東京生活方式思想?yún)^(qū)（New

tokyo

life

stylethink

zone），讓城市“立”起來——垂直花園城市，找回繁忙都市迷失的人文關(guān)懷。?緊臨型城市概念：集成工作、生活、文化娛樂等功能，商業(yè)綜合體的定位改變了東京平面過密、立體過疏的城市結(jié)構(gòu)，推進(jìn)高密度、好環(huán)境的多功能型城市建設(shè)，讓城市空間倍增,也讓六本木開業(yè)兩年就變成為東京又一購物及旅游中心。?混搭主義的建筑群表達(dá)：通過架空走廊、室內(nèi)商業(yè)街、林蔭小道等合理動線將博物館、觀光設(shè)施、綜合影院、露天表演舞臺、商業(yè)和住宅之間進(jìn)行了有機整合。朝日電視臺總部大廈國外舊城改造案例——東京六本木新城國內(nèi)外舊城改造案例借鑒改造亮點(二)?生態(tài)策略：通過工作與居住就近化的緊鄰型街區(qū)建設(shè)，使移動能源得以減少。促進(jìn)占地的統(tǒng)合化和建筑高度的利用，提高公共綠地面積，減小熱島效應(yīng)：六本木山新城種植了68,000棵樹，成為各種動物、昆蟲美麗的家。通過收集雨水來節(jié)約水資源。通過燃燒地下產(chǎn)生的城市煤氣來提供電能，并在熱量發(fā)生的過程中進(jìn)行空氣調(diào)節(jié)和水儲熱循環(huán)。運用再生系統(tǒng)來有效地發(fā)電和產(chǎn)生熱能。立體花園和屋頂綠化：電影院的屋頂種植了稻谷、百合花和菜蔬植物，在四個居住樓頂設(shè)置了帶有綠草坡和少許灌木環(huán)繞的英式花園。屋頂綠化不單為住客提供舒適的居住環(huán)境，解決了高層建筑上面住戶遠(yuǎn)離綠色空間的問題，還利用屋頂創(chuàng)造公共交流空間（據(jù)運作方介紹，每年屋頂?shù)咎锂a(chǎn)出的水稻都制作成年糕等食品，分發(fā)給住戶及作為紀(jì)念性小食品出售）。國外舊城改造案例——東京六本木新城國內(nèi)外舊城改造案例借鑒畢爾巴鄂——以藝術(shù)、文化、旅游為導(dǎo)向的濱水區(qū)更新模式國外舊城改造案例——西班牙畢爾巴鄂(Bilbao)國內(nèi)外舊城改造案例借鑒改造前貌?畢爾巴鄂市(Bilbao)，位于西班牙的北部巴斯克地區(qū)的重工業(yè)區(qū)內(nèi)，主要生產(chǎn)鐵礦，自二十世紀(jì)開始，畢爾巴鄂更是西班牙工業(yè)化的火車頭，是西班牙對外的經(jīng)濟樞紐。然而，畢爾巴鄂在富裕的表象底下也遭受到內(nèi)憂與外患，內(nèi)有巴斯克激進(jìn)分離主義份子的興起，八零年代末期，因為東歐和亞洲低價工資的影響，畢爾巴鄂當(dāng)?shù)氐闹毓I(yè)遭受了最直接的打擊，經(jīng)濟開始走下坡。?20世紀(jì)80

年代，畢爾巴鄂的經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)增長乏力和城市人口減少的現(xiàn)象，同時城市內(nèi)部用地布局混亂、環(huán)境污染和城市交通問題等城市弊病日益嚴(yán)重，尤其是中心區(qū)廢棄碼頭及大量的造船廠，使濱水地區(qū)的城市功能衰退，嚴(yán)重影響了城市形象。國外舊城改造案例——西班牙畢爾巴鄂(Bilbao)國內(nèi)外舊城改造案例借鑒：改造計劃?1991年始,

由國家及地區(qū)兩級政府共同組成的委員會負(fù)責(zé)實施該

城核心區(qū)域濱水區(qū)的重建計劃。計劃涉及的投資有三分之二來自私人投資商。為了明確濱水區(qū)的改造目標(biāo)，方便對投資項目的選擇，委員會確立了一些優(yōu)先投資項目，這些項目包括：新興的服務(wù)業(yè)項目，城市交通體系改進(jìn)項目，城市環(huán)境整治項目，城市文化品位提升項目及其它社會行動。濱水區(qū)重建計劃的最主要推動力包括優(yōu)秀的公共設(shè)施，一流交通設(shè)施，和新產(chǎn)業(yè)門類的注入。城市標(biāo)志性建筑——古根海姆博物館國外舊城改造案例——西班牙畢爾巴鄂(Bilbao)國內(nèi)外舊城改造案例借鑒改造措施?城市總體發(fā)展計劃建設(shè)國際性的文化藝術(shù)中心。通過在重點地段建設(shè)一系列精品建筑來提升城市形象；舉辦一系列地方或國際性的文化交流活動來刺激城市經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)升級。?城市交通發(fā)展計劃建設(shè)長達(dá)40公里的城市地鐵系統(tǒng)，聯(lián)系城市地區(qū)各主要交通節(jié)點；建設(shè)一條現(xiàn)代化的輕軌線路，聯(lián)系舊城與新的文化、藝術(shù)、休閑中心及商貿(mào)區(qū)。重建中央火車站，使之成為一個可滿足各種交通方式（方式公共巴士、地鐵、高速列車等）換乘需要的綜合交通樞紐。重新設(shè)計建設(shè)機場，使之成為航線覆蓋整個歐洲的國際一流機場。?濱水區(qū)發(fā)展計劃充分利用城市中部Nersion

和濱水區(qū)的景觀資源，鞏固并推動文化、娛樂等第三方產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改造和重建的濱水區(qū)主要設(shè)施包括：港口和物流設(shè)施、國際性博覽和會議中心、歐洲計算機軟件研究中心、大型商務(wù)文化中心、辦公和商業(yè)建筑、賓館、一個大學(xué)分部，以及600

套公寓及超過20

公頃的綠地。城市有軌電車Campo

Volantin

步行天橋國外舊城改造案例——西班牙畢爾巴鄂(Bilbao)國內(nèi)外舊城改造案例借鑒改造成果及啟示?畢爾鄂市城市復(fù)興成果斐然，創(chuàng)造了世界城市建設(shè)史上赫赫有名的“畢爾巴鄂效應(yīng)”，每年為城市帶來了大批的參觀和旅游者，同時帶動了以藝術(shù)、文化和旅游發(fā)展為導(dǎo)向的城市第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，尤其是濱水區(qū)的改造整治獲得了巨大成功，成為城市的標(biāo)志。?城市區(qū)域更新和升級可以通過文化藝術(shù)設(shè)施等標(biāo)志性建筑（如古根海姆博物館）的建設(shè)來推動。通過建設(shè)公共設(shè)施、改善交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和積極注入新產(chǎn)業(yè)等具體措施，畢爾巴鄂市獲得了舊城更新改造的巨大成功。另外，由公共及私人機構(gòu)組成的合作伙伴組織也是計劃成功實施的重要保障。?畢爾巴鄂古根海姆博物館斥資一億美金動工興建，1997年正式落成啟用。這項文化名勝已經(jīng)吸引許多人前來畢爾巴鄂參觀，每年參觀人數(shù)從26萬增加到100萬人。博物館活化了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟（巴斯克省的工業(yè)產(chǎn)品凈值因此成長了五倍這多），也為該市帶來新生。古根海姆博物館畢爾巴鄂地鐵站入口國外舊城改造案例——西班牙畢爾巴鄂(Bilbao)國內(nèi)外舊城改造案例借鑒紐約SOHO區(qū)——從廢棄工廠到以藝術(shù)為主導(dǎo)的后工業(yè)文明的華麗轉(zhuǎn)身國外舊城改造案例——紐約SOHO區(qū)國內(nèi)外舊城改造案例借鑒改造前貌?蘇荷（SOHO

AREA），位于美國紐約市曼哈頓島的西南端，是一個占地不足0．17平方英里，居民人口約為6541人的社區(qū)，一直被認(rèn)為是Loft生活方式的發(fā)源地，也一直成為國內(nèi)諸多創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)競相效仿的對象。?蘇荷區(qū)曾是19世紀(jì)中葉工業(yè)化時代興起的一個工業(yè)區(qū)，曾經(jīng)興建了大量的以

鑄鐵為建筑材料的廠房。二戰(zhàn)后，紐約市的制造業(yè)衰退，蘇荷區(qū)的制造商也紛紛搬離，留下的大車間因不適合居住而大多空閑，房租也極低。?當(dāng)市政府為低稅收而傷腦筋時，滿腦子有理想才華但還不名一文的青年藝術(shù)家發(fā)現(xiàn)了這片凈土，鑄鐵建筑租金低且有足夠大的空間，正好適合自己的工作，于是把它們變成生活空間和藝術(shù)工作室，俗稱“統(tǒng)樓房”（Loft）。國外舊城改造案例——紐約SOHO區(qū)國內(nèi)外舊城改造案例借鑒、改造計劃?20世紀(jì)五六十年代的美國處于經(jīng)濟高速發(fā)展過程中，壟斷資本空間的擴張往往要求占據(jù)城市中心的優(yōu)越地段。1959年紐約市決定在蘇荷區(qū)修筑一條高速公路，快速路的修建將途經(jīng)蘇荷區(qū)、“小意大利”街區(qū)、中國城、格林威治村等。?在多方的反對聲中，1969年市政府放棄此計劃，決定對ＳＯＨＯ區(qū)進(jìn)行舊城改造。?紐約市政府與規(guī)劃、立法部門制定了一系列的法規(guī)，在社區(qū)居民的直接參與下，出臺了“以舊整舊”改造的政策，其整體思想是充分利用蘇荷區(qū)原有的文化氛圍，做到高雅藝術(shù)與大眾消費的結(jié)合，做到政府主導(dǎo)與企業(yè)參與的協(xié)調(diào)合作。?此計劃要達(dá)到的目標(biāo)有：達(dá)到經(jīng)濟的發(fā)展、照顧居民的安居樂業(yè)和社會公平保護(hù)城市文化遺產(chǎn)不受破壞國外舊城改造案例——紐約SOHO區(qū)國內(nèi)外舊城改造案例借鑒改造措施?修改現(xiàn)行法律，允許藝術(shù)家們在蘇荷區(qū)統(tǒng)樓房里合法居住，允許藝術(shù)家們自籌一部分資金與開發(fā)商一起建合作公寓，在統(tǒng)樓房的底層只能用于商業(yè)用途；

此舉取得了很好的社會效益。?市政府有關(guān)部門取消了對蘇荷區(qū)改造的地點、區(qū)域、樓層等一些具體限制，從而吸引了房地產(chǎn)商來蘇荷投資。

取得了很好的經(jīng)濟效益。?在規(guī)劃改造蘇荷區(qū)時，采用“以舊做舊”的改造方案，不破壞樓房的外在面貌，改造的只是其內(nèi)部的設(shè)施；?改造的同時輔之以餐飲業(yè)、酒吧業(yè)、旅游業(yè)和時裝業(yè)等。許多著名服裝品牌在這里開了分店。國外舊城改造案例——紐約SOHO區(qū)國內(nèi)外舊城改造案例借鑒改造啟示?SOHO的原生態(tài)——低租金大面積的城市舊廠房吸引了大批藝術(shù)創(chuàng)作者?SOHO的發(fā)展——城市化進(jìn)程的推動政府選擇了既保持原有藝術(shù)氛圍，同時也滿足紐約城市化改造需要的整改方案。改建后此區(qū)域地價大幅上漲，也提升了蘇荷區(qū)的商業(yè)價值。?SOHO的成熟——創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的升級“以舊整舊”的方案推出后，蘇荷區(qū)的租金出現(xiàn)了差不多三倍的漲幅，顯然原先的“低租金大空間”的“藝術(shù)給養(yǎng)”已不復(fù)存在，許多不太富裕的藝術(shù)家們被迫搬離。但是，改造后的蘇荷又給創(chuàng)意帶來了新的“給養(yǎng)”。國外舊城改造案例——紐約SOHO區(qū)國內(nèi)外舊城改造案例借鑒上海新天地——國內(nèi)新舊融合的舊城改造典范國外舊城改造案例——上海新天地國內(nèi)外舊城改造案例借鑒位置上海新天地是太平橋地區(qū)重建項目的首期開發(fā)項目，位于整個項目的西側(cè)，主要商業(yè)街淮海中路正南方以“新舊融合”為設(shè)計理念，保留了老上海傳統(tǒng)建筑石庫門的特色，并注項目概念入現(xiàn)代元素和設(shè)施，是一個具有上海歷史文化風(fēng)貌、創(chuàng)造前沿生活體驗的時尚中心土地面積約3公頃總建面約5.7萬平方米規(guī)劃顧問本杰明?伍德（Wood

and

Zapata

Inc.）．由高檔餐廳、咖啡店、時裝專賣店、時尚零售店及服務(wù)式公寓等組成．改造了大片的石庫門里弄（石庫門為上海獨有的建筑，融合了傳統(tǒng)三合院和西方建筑的風(fēng)格，門框采用厚實花崗巖，因而稱之為「石庫特點門」，是上海二十世紀(jì)初最具代表性的住宅建筑）．北里以改造的石庫門傳統(tǒng)建筑為主，南里則以亮麗的現(xiàn)代化建筑為主．上海新天地北里榮獲2003年度Urban

Land

Institute

(ULI)

Awardfor

Excellence大獎，為歷來首度獲此殊榮的中國內(nèi)地項目項目情況國內(nèi)舊城改造案例——上海新天地（1）開發(fā)背景：

“瘋狂”的開發(fā)理念．1996

年，上海盧灣區(qū)政府決心大力改造太平橋地區(qū)52公頃的舊城，在規(guī)劃地塊開發(fā)程序時，其一反先開發(fā)住宅再開發(fā)商業(yè)設(shè)施的一貫做法先期啟動了新天地廣場商業(yè)項目。．種種限制下，新天地廣場的設(shè)計方案定為將舊的上海石庫門房子外貌保留，內(nèi)部全部翻新。這一過程需要付出比新建一個從無到有的建筑高一倍的成本，達(dá)到每平方公尺2

萬人民幣的費用。而當(dāng)時，由于受到亞洲金融風(fēng)暴的沖擊，開發(fā)商貸款受限，全新概念的“新天地”

，引起了同行的爭執(zhí)，眾多同行紛紛表示出對“新天地”的不看好。．但是，開發(fā)商的瘋狂是源于其抓住了即將發(fā)生的歷史性事件：2001

年上海有兩個非常重要的活動，一個是亞太經(jīng)合組織10

月份在上海開年會，另一個是中共八十周年的黨慶。所以太平橋開發(fā)的第一期應(yīng)先做好“中共一大會址”周邊的舊區(qū)翻新項目，讓出席慶典的江澤民主席和其它國家領(lǐng)導(dǎo)人看到上海的發(fā)展成績。追溯歷史國內(nèi)舊城改造案例——上海新天地國內(nèi)外舊城改造案例借鑒國內(nèi)外舊城改造案例借鑒（2）設(shè)計開發(fā)：

“痛苦”的蛻變．專家手筆從保護(hù)歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度作多方面考慮，在整體規(guī)劃上保留北部地塊大部分石庫門建筑，穿插部分現(xiàn)代建筑。．讓歷史重見天日考慮未來經(jīng)營場所的需要和功能后，新天地對這些原來是住宅的建筑，像修剪大叔的枝葉似的作出有條理的改動。讓被保留下來的舊建筑各呈特色，仿佛一座座歷史建筑陳列館。．“新”不如“舊”對于部分由于歷史較長，加之過渡使用，缺乏保養(yǎng)，已面目全非的石庫門建筑