房地產(chǎn)行政管理課件

房地產(chǎn)行政管理

第一節(jié)房地產(chǎn)行政管理概述房地產(chǎn)行政管理

指國(guó)家通過(guò)共授權(quán)的房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)，運(yùn)用行政手段，經(jīng)濟(jì)手段和法律手段，按照國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)的方針、政策、法律、法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)全業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行的計(jì)畫、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)等活動(dòng)基本特徵：權(quán)威性、強(qiáng)制性、垂直性一、房地產(chǎn)行政管理的含義（一）產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理這是房地產(chǎn)行政管理的基礎(chǔ)性、經(jīng)營(yíng)性工作（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)管理必須對(duì)市場(chǎng)各種交易活動(dòng)、交易程式的價(jià)格、合同等加強(qiáng)管理。（三）行業(yè)管理具體包括：制定政策、統(tǒng)一規(guī)劃、制定法規(guī)、組織協(xié)調(diào)、資質(zhì)審查、交流資訊、培訓(xùn)人才。二、房地產(chǎn)行政管理的內(nèi)容第二節(jié)

房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理一、產(chǎn)權(quán)的概念與分類房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：

是指房地產(chǎn)的所有權(quán)，也稱物權(quán)，它是產(chǎn)權(quán)人依法對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有的佔(zhàn)有、使用、收益和處分的權(quán)利，具有排它性。我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可分為公有房產(chǎn)、私有房產(chǎn)、其他房產(chǎn)三類。

二、產(chǎn)權(quán)管理的內(nèi)容

產(chǎn)權(quán)的審查確認(rèn)

產(chǎn)權(quán)登記

核發(fā)產(chǎn)權(quán)證其中產(chǎn)權(quán)的審查與確認(rèn)是產(chǎn)權(quán)管理的核心。

初始登記產(chǎn)權(quán)登記分為

轉(zhuǎn)移變更登記其後登記產(chǎn)權(quán)登記程式：登記收件勘文繪圖權(quán)屬調(diào)查審

核繪製房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證收費(fèi)發(fā)證三、產(chǎn)權(quán)登記及程式產(chǎn)籍指在產(chǎn)權(quán)登記中形成的反映產(chǎn)權(quán)及房地產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的資料它主要由各種檔案、地籍圖紙、表卡、簿冊(cè)組成。（二）產(chǎn)籍管理的要求1、必須確保房籍的完整、連續(xù)與新鮮性2、做好產(chǎn)籍資料的保管、利用工作3、抓好產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理人員的培訓(xùn)工作

四、產(chǎn)籍管理第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理1、房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理

具體包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓管理；房屋買賣管理、房屋租賃、轉(zhuǎn)讓管理、房地產(chǎn)抵押管理。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的含義二、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的內(nèi)容

出讓：

a、

出讓的主體必須是縣級(jí)以上的政府b、

出讓必須簽訂出讓合同，在出讓合同中必須對(duì)出讓的期限、面積、用途、容積率及出讓金的支付方式等有明確規(guī)定c、

出讓後一年還未開發(fā)的，根據(jù)出讓金收20％的土地閒置費(fèi)，出讓兩年還未開發(fā)的則可以無(wú)條件收回。

轉(zhuǎn)讓：

轉(zhuǎn)讓原則：

a、認(rèn)地不認(rèn)人原則

b、產(chǎn)權(quán)一致原則

c、必須按原出讓合同開發(fā)的才可以轉(zhuǎn)讓

買賣、租賃、抵押：：

a、買賣不能破除租賃――即租賃權(quán)可以對(duì)抗買賣權(quán)b、抵押權(quán)可以對(duì)抗租賃權(quán)2、價(jià)格管理

它是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的核心，具體包括對(duì)土地價(jià)格、房屋買賣價(jià)格、房屋租賃價(jià)格的管理。3、交易程式的管理4、交易合同的管理5、稅收管理

第四節(jié)稅收管理

一、企業(yè)所得稅

企業(yè)所得額

=經(jīng)營(yíng)收入－成本+營(yíng)業(yè)外收入－（營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅）所得稅

=所得額*所得稅率房地產(chǎn)開發(fā)的所得稅率一般為33%，在經(jīng)濟(jì)特區(qū)可實(shí)行優(yōu)惠政策，所得稅率最低可降至15%

二、土地增值稅

93年12月〈〈中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例〉〉；土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)率:

增值額未超過(guò)扣除專案金額50%的部分，稅率為30%，超過(guò)額為50—100%的部分，稅率40%;

超過(guò)額為100—200%的部分稅率為50%；超過(guò)額在200%以上的部分，稅率為60%。

三、印花稅

商品房購(gòu)銷合同，依據(jù)合同所載金額的3‰由合同定立人繳納；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或合同，依據(jù)合同所載金額的3‰由合同定立人繳納；建築工程承包合同，按合同所載金額的3‰由合同定立人繳納；銀行貸款合同，按合同所載金額的0.5‰由合同定立人繳納；房地產(chǎn)租賃合同，按合同所載金額的1‰由合同定立人繳納；土地使用證、房地產(chǎn)證，由領(lǐng)導(dǎo)人按每件5元繳納；建築工程勘察設(shè)計(jì)合同，按合同所載金額的5‰由合同定立人繳納；四、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅計(jì)算方法:非出租房屋：將房產(chǎn)值一次扣除10—30%後的餘值作為納稅基數(shù),再乘以相應(yīng)房產(chǎn)稅稅率，稅率為1.2%

出租房屋：依據(jù)房產(chǎn)租金收入的按12%稅率繳納。

五、契稅

契稅的納稅額按如下規(guī)定計(jì)算：

房地產(chǎn)買賣，根據(jù)買賣價(jià)格按6％稅率由主管人繳納；

房地產(chǎn)典當(dāng)，根據(jù)典當(dāng)金額按3％稅率由承典人繳納；

房屋贈(zèng)與，根據(jù)房屋現(xiàn)值按6％稅率由受贈(zèng)人繳納。

六、城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅額按如下規(guī)定計(jì)算：大城市納稅額為0.5－10元/m2·年中等城市納稅額為0.4－8元/m2·年小城市納稅額為0.3－6元/m2·年縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為0.2－4元/m2·年

七、耕地佔(zhàn)用稅

耕地佔(zhàn)用稅的稅率因人均佔(zhàn)有耕地面積而異：人均佔(zhàn)有耕地面積<1畝，2－10元人均佔(zhàn)有耕地面積<1－2畝，1.6－8元人均佔(zhàn)有耕地面積<2－3畝，1.3－6.5元人均佔(zhàn)有耕地面積>3畝，1－5元

八、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加

（兩稅一費(fèi)）

營(yíng)業(yè)稅規(guī)定如下：

從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人，在房地產(chǎn)銷售後，以其銷售額為徵收對(duì)象，稅率3％；出租業(yè)務(wù)的單位和個(gè)人，以租金為徵收對(duì)象，按稅率

5％徵收仲介服務(wù)的以其服務(wù)費(fèi)為徵收對(duì)象，稅率10％

城市維護(hù)建設(shè)稅稅率：

納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率7％；

在縣城，建制鎮(zhèn)的，稅率5％

在農(nóng)村的，稅率1％教育費(fèi)附加：一律按營(yíng)業(yè)稅額的2％徵收

九、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

對(duì)於國(guó)家鼓勵(lì)的能源、交通、城市基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目，稅率為0％，一般商品住宅房開發(fā)投資的稅率為10％，別墅式住宅為30％

包括其他稅款和各種規(guī)費(fèi)

十、其他稅費(fèi)

※小結(jié)：

房產(chǎn)稅：比例稅率土地使用稅：分類分級(jí)的幅度定額稅率土地增值稅：四級(jí)超額累進(jìn)稅率耕地佔(zhàn)用稅：定額稅率契稅：比例稅率

房地產(chǎn)稅

固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：差別稅率城市維護(hù)建設(shè)稅：差別稅率