商業(yè)專(zhuān)題計(jì)劃書(shū)數(shù)據(jù)更改版

影劇院城市精品酒店商業(yè)計(jì)劃書(shū)B(niǎo)usinessPlan目錄22691第一章項(xiàng)目總論 325379第二章產(chǎn)品與服務(wù) 433562.1城市精品酒店住宿與客房 488252.2小型會(huì)議服務(wù) 665232.3酒店配備餐廳 631831第三章連鎖酒店與特色主題民宿市場(chǎng)分析 7298343.1市場(chǎng)定位分析 7803.2住宿價(jià)格分析表 8153143.3酒店一站式服務(wù)定制 19309713.3前期投入及裝修資金分析 2035533.5精品酒店投資回報(bào)分析表 2122372第四章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略 22224634.1項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu) 2371494.2營(yíng)銷(xiāo)推廣策略分析 23相關(guān)酒店?duì)I運(yùn)部分想法運(yùn)行模式：“回到過(guò)去”專(zhuān)題式城市精品酒店運(yùn)行特色房型：榻榻米商務(wù)房、和式主房、鮮花電影房等服務(wù)精細(xì)化：“茶點(diǎn)”、“伴手禮”、“一鍵泊車(chē)”等酒店功效性服務(wù)表現(xiàn)：養(yǎng)生精品睡眠服務(wù)：養(yǎng)生茶、養(yǎng)生枕、養(yǎng)生餐等屋頂花園式就餐及會(huì)議服務(wù)復(fù)古影院餐廳配套服務(wù)針對(duì)當(dāng)?shù)丶巴獾貋?lái)客一站式定制化服務(wù)量體裁衣計(jì)劃（包含接送、飲食、旅游等全程安排服務(wù)）一對(duì)一管家式服務(wù)（一鍵叫餐、一鍵泊車(chē)等一對(duì)一式服務(wù)）第一章項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概述1.項(xiàng)目名稱(chēng)影劇院城市精品酒店2.項(xiàng)目定位復(fù)古影劇院特色專(zhuān)題城市精品酒店用戶專(zhuān)屬定制一站式服務(wù)城市精品酒店塑造為品讀舊時(shí)劇院文脈窗口打造小資城市基調(diào)，市民城市情懷3.項(xiàng)目建筑規(guī)模及現(xiàn)實(shí)狀況1088有著58年歷史文化積淀老市政府地塊，改造修繕后總建筑面積3.1萬(wàn)平方米?，F(xiàn)在項(xiàng)目招商進(jìn)度已達(dá)80%，大統(tǒng)華超市、中移鐵通、民生銀行、市民卡企業(yè)等已陸續(xù)進(jìn)駐。未來(lái)東大院將打造為以文化創(chuàng)意、科技孵化、銀行證券、品牌餐飲、教育培訓(xùn)等為中心創(chuàng)意文化街區(qū)。影劇院城市精品酒店建設(shè)也將成為市政改造項(xiàng)目標(biāo)良好配套，不僅包含外立墻體設(shè)計(jì)和整個(gè)運(yùn)行調(diào)性全部和“東大院”濃濃年代感和書(shū)卷味相得益彰。第二章產(chǎn)品和服務(wù)2.1城市精品酒店住宿和客房酒店以復(fù)古特色專(zhuān)題為標(biāo)準(zhǔn)建成，客房面積共1088㎡，將提供客房總數(shù)21間，其中大床房標(biāo)準(zhǔn)型客房：17套，雙人標(biāo)準(zhǔn)型客房：4,可同時(shí)滿足60余人同時(shí)入住。每一個(gè)不一樣風(fēng)格客房全部流露出對(duì)來(lái)賓細(xì)致入微體貼，房間陳設(shè)古樸、別致、韻味，廊間屋宇搭配不一樣花飾配舊電影，享受精巧級(jí)服務(wù)。這里遠(yuǎn)離城市喧囂，在家庭瑣碎和公務(wù)繁瑣中擁有舒適睡眠，能夠褪去一天勞頓和倦意，在城市中享受一片自然隱市。影劇院城市精品酒店?duì)I造完美睡眠環(huán)境給每一位在此下榻尊貴客人舒適級(jí)體驗(yàn)。我們同時(shí)也準(zhǔn)備了打開(kāi)時(shí)光記憶舊電影令每一位客人疲憊身體得到良好放松，返璞歸真，快速進(jìn)入夢(mèng)鄉(xiāng)。不管是商務(wù)出行還是休閑旅游，選擇入住影劇院城市精品酒店，全部會(huì)給你不一樣住宿生活體驗(yàn)。1.“一枕日紅”——養(yǎng)生舒適睡眠服務(wù)我們根椐客人不一樣喜好提供不一樣種類(lèi)養(yǎng)生枕頭可供選擇，為來(lái)自不一樣地域不一樣睡眠習(xí)慣客人提供更細(xì)致服務(wù)。除了每間客房床墊全部經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)人士精心挑選，軟硬適度外，還配置了如羽絨枕、養(yǎng)生護(hù)頸枕、中藥蕎麥皮枕等八種類(lèi)型枕頭可供選則。2.“一芹之微”——精巧伴手禮相送用戶每次入住以后，在辦理退房手續(xù)時(shí)全部會(huì)送上酒店定制伴手禮一份，為立即出行客人帶來(lái)一份驚喜和絲絲暖意。全部這一切，全部將為用戶旅途住宿留下了美好回想。3.“一鍵泊車(chē)”——無(wú)償泊車(chē)服務(wù)針對(duì)自駕用戶，開(kāi)展一鍵無(wú)償泊車(chē)服務(wù)，一定程度上也緩解了酒店停車(chē)難問(wèn)題。2.2小型會(huì)議服務(wù)——（由屋頂花園和餐廳場(chǎng)所兼顧）酒店三樓屋頂花園，建筑面積㎡和影劇院改造餐廳，建筑面積㎡，除作為日常餐飲場(chǎng)所外，也可衍生為會(huì)議場(chǎng)所，滿足不一樣小型會(huì)議模式需要。應(yīng)各類(lèi)會(huì)議需求，配置了電腦設(shè)備、音響設(shè)備、光控設(shè)備等可提供企業(yè)小中型會(huì)議項(xiàng)目或企業(yè)外出探討會(huì)議等場(chǎng)地服務(wù)。2.3酒店配置餐廳1、影劇院改造復(fù)古餐廳（假設(shè)可運(yùn)行）餐廳在影劇院一樓前廳南側(cè)，建筑面積330㎡，和酒店一條小道之隔，可同時(shí)容納88人就餐，可兼顧酒店餐飲服務(wù)，其中酒店早餐可提供叫鈴服務(wù)，一鍵送餐。用戶在享受完咖啡餐點(diǎn)悠閑后可選擇于影劇院看上一部老劇，和復(fù)古情調(diào)相得益彰。2、茶吧茶吧在酒店1層?xùn)|側(cè)，每一位到廳客人我們?nèi)繉槠湔迳弦槐B(yǎng)生茶，在這里吃茶品茗，談天說(shuō)地，細(xì)細(xì)感受茶文化。茶吧里有種遠(yuǎn)離凡塵清雅，享受片刻愜意，臨時(shí)遠(yuǎn)離喧囂和忙碌。3、屋頂花園在三層屋頂陽(yáng)光花園餐廳，面積㎡，這里獨(dú)具特色，匠心獨(dú)運(yùn)，用戶在就餐同時(shí)能融入這老城府大院情懷之中。清晨可在這里享受愜意早餐，晚間可在這里，三五好友把酒言歡。不管公事私事，陽(yáng)光餐廳受外界打攪小，為用戶提供一個(gè)平靜、舒適環(huán)境。第三章連鎖酒店和特色專(zhuān)題民宿市場(chǎng)分析3.1市場(chǎng)定位分析1、連鎖酒店市場(chǎng)定位有別于專(zhuān)題精品酒店特色定位，適宜價(jià)位和全方面服務(wù)是連鎖酒店宗旨。連鎖酒店定位為清潔，快捷，安全，方便，時(shí)尚，舒適，人性化住宿服務(wù)來(lái)滿足通常大眾需求。酒店目標(biāo)用戶是中小企業(yè)商務(wù)散客，社會(huì)中等收入休閑旅游者年輕人，長(zhǎng)久駐外商務(wù)人士，其它異地有需求消費(fèi)者和企業(yè)白領(lǐng)，貼合通常大眾消費(fèi)能力和水平。2、城市精品酒店市場(chǎng)定位走特色化路線，價(jià)格和服務(wù)全部要高于一般連鎖酒店，精品酒店定位為愜意休閑生活之所，更多特色表現(xiàn)在作為販賣(mài)當(dāng)?shù)匾粋€(gè)文化生活載體，針對(duì)不一樣住宿人群設(shè)計(jì)不一樣住宿專(zhuān)題。抑或多么符適用戶需求，全部需要一個(gè)文化作為底蘊(yùn)并需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)平臺(tái)來(lái)進(jìn)行運(yùn)行、推廣?，F(xiàn)在鎮(zhèn)江地域精品酒店項(xiàng)目稀缺，影劇院作為一個(gè)文化傳承，加之文廣全媒體公信力，為酒店建立提供了良好平臺(tái)。3.2住宿價(jià)格分析表1、周?chē)B鎖酒店價(jià)格（價(jià)格數(shù)據(jù)起源于攜程網(wǎng)）價(jià)格（元）品牌標(biāo)準(zhǔn)大床房標(biāo)準(zhǔn)雙床間商務(wù)大床房商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間如家快捷酒店127127135137京城飯店161161288168錦江之星149146205180速8快捷酒店108129169137格林豪泰161138157166漢庭快捷酒店170168180199怡萊酒店1321231401512、鎮(zhèn)江精品客棧酒店價(jià)格西津客棧房型價(jià)格雅居雙人床388帷幔景致房488雅居大床房3833、南京及浙江部分精品酒店價(jià)格（1）南京秦淮人家專(zhuān)題酒店房型床型早餐無(wú)線房?jī)r(jià)一般單間大床雙早無(wú)償520秦淮雅致河景房大床雙早無(wú)償572一般標(biāo)間雙床雙早無(wú)償639商務(wù)單間大床雙早無(wú)償644商務(wù)套房大床雙早無(wú)償799河景特色套間大床雙早無(wú)償1166街景豪華單間大床雙早無(wú)償789南京離線小院房型床型早餐無(wú)線房?jī)r(jià)東豆川大床雙早無(wú)償649素可泰大床雙早無(wú)償649富良野大床雙早無(wú)償749珀塔蘭大床雙早無(wú)償849（3）南京花跡酒店房型床型早餐寬帶房?jī)r(jià)花街大床雙早無(wú)償768花間大床雙早無(wú)償960花景大床雙早無(wú)償1060花院套房大床雙早無(wú)償1560花院雙床無(wú)早無(wú)償1999杭州吳山居房型床型早餐寬帶房?jī)r(jià)品茗大床房大床房無(wú)早無(wú)償399雅致大床房大床房雙早無(wú)償589懷臼大床房大床房無(wú)早/雙早無(wú)償609/659雅致雙床房雙床房雙早無(wú)償639頂層套房多床無(wú)早無(wú)償986杭州野有蔓草精品酒店房型床型早餐寬帶房?jī)r(jià)梅見(jiàn)大床無(wú)早無(wú)償389茗紫大床無(wú)早無(wú)償479席茶雙床榻榻米雙床無(wú)早無(wú)償498淺草大床榻榻米大床無(wú)早無(wú)償605桂雨豪華山景房大床無(wú)早無(wú)償969蔓草露臺(tái)山景房大床雙早無(wú)償1275間鶯露臺(tái)家庭房大床雙早無(wú)償649杭州九色縵精品酒店房型床型早餐無(wú)線房?jī)r(jià)海棠大床無(wú)早無(wú)償449玄墨大床無(wú)早無(wú)償449朱丹大床無(wú)早無(wú)償559丁香大床無(wú)早無(wú)償759櫻草（閣樓）大床無(wú)早無(wú)償449（7）杭州山舍專(zhuān)題酒店房型床型早餐無(wú)線房?jī)r(jià)簡(jiǎn)約榻榻米大床雙早無(wú)償510溫馨大床房大床雙早無(wú)償607山景大床房大床雙早無(wú)償709精巧榻榻米大床雙早無(wú)償704觀景大床房大床雙早無(wú)償820露臺(tái)榻榻米大床雙早無(wú)償920（8）杭州木和堂尚品精品客棧房型床型早餐無(wú)線房?jī)r(jià)B區(qū)紫來(lái)大床雙早無(wú)償349B區(qū)石屋大床雙早無(wú)償379A區(qū)斷橋殘雪大床雙早無(wú)償390A區(qū)蘇堤春晚雙床雙早無(wú)償499C區(qū)云棲竹徑雙床雙早無(wú)償620B區(qū)黃龍?zhí)追看蟠搽p早無(wú)償779*4、總結(jié)：劇院城市精品酒店定價(jià)數(shù)據(jù)起源分析（以下表）（1）各類(lèi)型酒店不一樣房型估算均價(jià)表（表一）酒店類(lèi)型標(biāo)準(zhǔn)大床房標(biāo)準(zhǔn)雙人間專(zhuān)題房（特色、商務(wù)等）精品房大眾連鎖酒店144141162208鎮(zhèn)江精品客棧383388428488南京精品酒店584694746824浙江精品酒店553641768991①鎮(zhèn)江已經(jīng)有精品客棧價(jià)格定位在300-400左右南京已經(jīng)有精品酒店價(jià)格定位在600-800左右浙江已經(jīng)有精品酒店價(jià)格定位在500-700左右②有沒(méi)有早餐（雙人份），定價(jià)區(qū)分在38-60元左右③優(yōu)惠套餐為：預(yù)定5間以上，立減20-30元左右/間長(zhǎng)住10晚以上，立減30-40元左右/間1+2套餐（一晚+旅游景點(diǎn)2張票）（2）鎮(zhèn)江影劇院精品酒店預(yù)估定價(jià)表以下（表二）床型早餐寬帶房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)大床房雙早無(wú)線無(wú)償418標(biāo)準(zhǔn)雙人床房雙早無(wú)線無(wú)償428懷舊專(zhuān)題房雙早無(wú)線無(wú)償468電影鮮花專(zhuān)題房雙早無(wú)線無(wú)償488和式商務(wù)房雙早無(wú)線無(wú)償448備注：每一周推出兩間288一口特價(jià)房（含雙早）預(yù)定5間以上，立減17元/間長(zhǎng)住10晚以上，立減24元/間優(yōu)惠套餐：預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)雙人房一晚+送鎮(zhèn)江**旅游景點(diǎn)門(mén)票兩張或遇大型演出季時(shí)送演出套票一組（3張）3酒店一站式服務(wù)定制——量體裁衣計(jì)劃（按房?jī)r(jià)15%~20%收取服務(wù)費(fèi)）（1）針對(duì)外地來(lái)客：（可依據(jù)不一樣用戶要求做對(duì)應(yīng)調(diào)整針對(duì)當(dāng)?shù)赜脩簦孩僖绘I叫餐服務(wù)（餐飲定制：依據(jù)用戶口味喜好定制美食餐飲）②當(dāng)?shù)赜脩艚哟獾貋?lái)客可適用量體裁衣計(jì)劃3.4前期投入及裝修資金分析（硬裝、軟裝）1.連鎖酒店投入資金品牌規(guī)模要求前期項(xiàng)目投資總額備注如家快捷建筑面積3000－6000最少595萬(wàn)元調(diào)研面積3000平米左右錦江之星建筑面積5000㎡750萬(wàn)～1250萬(wàn)元莫泰168120個(gè)以上房間約800～1000萬(wàn)元速860－200個(gè)房間，建筑面積3000－10000300～538萬(wàn)元間（以100間房，每間房改造費(fèi)用3～5萬(wàn)元計(jì)算，加上38萬(wàn)元加盟費(fèi)）格林豪泰80－150個(gè)房間，建筑面積大約在4000－6000900～1100萬(wàn)元2.影劇院城市精品酒店（假設(shè)總投入300萬(wàn)）（1）硬裝（占比20%）：主材費(fèi)用、施工費(fèi)用（地面、墻體、水電安裝、直接工程費(fèi)用、管理費(fèi)用）等，累計(jì)預(yù)算54.4萬(wàn)。（2）軟裝（占比35%）：專(zhuān)題裝飾、家俱擺件等，累計(jì)預(yù)算95.2萬(wàn)（3）照明（占比10%）：預(yù)算27.2萬(wàn)（4）設(shè)備（占比25%）：預(yù)算68萬(wàn)（5）其它（占比10%）：預(yù)算27.2萬(wàn)（可變動(dòng)費(fèi)用）（6）設(shè)計(jì)費(fèi)：預(yù)算28萬(wàn)3.5精品酒店投資回報(bào)分析表（入住率按70%，標(biāo)價(jià)按428元計(jì)算）項(xiàng)目關(guān)鍵費(fèi)用（萬(wàn)元/年）年均銷(xiāo)售收入21間客房×70％×428元×360天=226.5年均經(jīng)營(yíng)毛利率（假設(shè)）55％（已包含占比47.7%營(yíng)運(yùn)成本）裝潢維修費(fèi)（攤消）（54.4+95.2+27.2）萬(wàn)/＝17.7萬(wàn)元/年設(shè)備購(gòu)置費(fèi)（按5年攤銷(xiāo)）68萬(wàn)/5年＝13.6萬(wàn)元/年?duì)I業(yè)利潤(rùn)226.6×55%－17.7－13.6＝93.3營(yíng)業(yè)所得稅金93.3×25％＝23.3稅后利潤(rùn)93.3－23.3萬(wàn)元＝70萬(wàn)元年投資利潤(rùn)率70/256.5＝27.3％項(xiàng)目單位數(shù)量天/月金額（萬(wàn)元）一人員成本人員成本費(fèi)用按每十二個(gè)月5萬(wàn)/人累計(jì)（8人）人員成本費(fèi)用預(yù)算累計(jì)：40萬(wàn)/年固定成本總經(jīng)辦客房部財(cái)務(wù)部餐飲部變動(dòng)成本——以下費(fèi)用按70%入住率計(jì)算項(xiàng)目單位（元）數(shù)量天/月金額（萬(wàn)元）備注二洗滌費(fèi)用48元/份2136525.7變動(dòng)成本易耗品16.5元/份213658.8拖鞋、鞋擦、垃圾袋、衛(wèi)生紙、牙具、梳子、房卡套等水費(fèi)5.5元/噸213651.5水費(fèi)價(jià)，按天天每間房消耗0.5噸水電費(fèi)1.1元/度213655.9電費(fèi)價(jià)，天天每間房消耗10度電電話費(fèi)120元/間21122.1通常100間客房（含通訊補(bǔ)助）月均電話費(fèi)1.2萬(wàn)左右，管理費(fèi)用100001212交通費(fèi)、招待費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)、招聘、廣告、印刷、促銷(xiāo)等其它開(kāi)支100001212公共用水用電、清潔工具及耗材、辦公耗材、工裝、勞保用具、物業(yè)管理等全部成本累計(jì)108占營(yíng)運(yùn)總收入47.7%營(yíng)銷(xiāo)策略4.1項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)4.2營(yíng)銷(xiāo)推廣策略分析宣傳關(guān)鍵——產(chǎn)品特點(diǎn)化私人化定制服務(wù)一對(duì)一管家服務(wù)含有影劇