項目經(jīng)理手冊內(nèi)測版

寫在最前面的一句雞湯_____在工作;2前，i要找到激發(fā)工⑽力的興趣點138億年前回多元宇宙/我們的宇宙/億萬星系/銀河系/太陽系/地球/生物/人類/歷史/我們/幾十年淘寶搜：土木世家，,微信及QQ:1115955733,用于學習瀏覽，24小時內(nèi)刪除宏觀維度：我們的世界不值一提徹觀維度：認真工作只是一種生活方式，無關對錯只是分享一些個人在頂目經(jīng)理階段的經(jīng)驗方法論?細節(jié)可以自己看辛苦與努力的別-被動OR主動綜合能力=技術能力+溝通能力+應變能力+風控能力甲方施工圖等項目經(jīng)理政府公司主創(chuàng)部門主創(chuàng)建筑師來不及了趕緊出發(fā)去開會甲方太祉淡啊，我又忘了時間太緊張小伙伴太慢啊啊啊???我就要做戶型這個我不會做我才不要幫他擦屁股淘寶搜：土木世家，,微信及QQ:1115955733,用于學習瀏覽，24小時內(nèi)刪除目標只有一個推進項目，提升自己其他消極外因都是成長路上的小沙粒助理/項目經(jīng)理手冊?內(nèi)測版標準?導則?自檢PART1?嚴肅的標準：評價項目經(jīng)理是否合格設計水準/節(jié)奏把控/溝通效率/風險控制技術能力積累必備1，規(guī)劃能力：助理項目經(jīng)理在任命前需完成五次拿地。項目經(jīng)理在任命前需完成十次拿地。2,基本能力：助理項目經(jīng)理在任命前需作為主要建筑師跟完兩個落地項目：基本要求1，規(guī)范層面：熟悉當?shù)匾?guī)范，國家規(guī)范。不盲目以自我印象或自我認知判斷技術問題的做法。2,技術層面：熟練技術總囝的繪制及總囝層面各技術子項。3,單體層面：熟練完成單體提資，地庫繪制。4,對接層面：能與甲方PM在設計層面平等對話。5，反應速度：在設計維度跟上部門主創(chuàng)思路，審圖要求1，對內(nèi)：項目推進過程中為建筑師制定出圖標準，清晰時間節(jié)點，并對最終囝紙質(zhì)量負責，2,對外：方案提資后，提醒甲方及合作設計單位，將深化后的施工圖、幕墻圖、景觀圖等發(fā)我方核對。風險控制1，規(guī)范層面：嚴格執(zhí)行規(guī)范。若甲方有與規(guī)范不一的要求，必須索要郵件形式的指令。2,日照層面：方案階段日照建模一切從嚴，且考慮周邊地塊及現(xiàn)狀建筑。3,技術指標：密度，綠化率，限髙，地庫指標等技術子項，在方案階段均需要留出余量：4,提資質(zhì)量：若出現(xiàn)明顯無法完成的提資節(jié)點，需與甲方及施工囝單位協(xié)商能否分批提資，滿足施工囝單位深化推進，冋時滿足我方提資深度要求。5,內(nèi)部溝通主動性：若項目出現(xiàn)風險點，需知會項目主創(chuàng)。推進能力會議紀要1，快捷版：方便會后快速總結(jié)與工作快速安排。會后半小時左右發(fā)出，將會議內(nèi)容歸類為，規(guī)劃層面，產(chǎn)品層面，立面層面，示范區(qū)層面四個版塊。2,正式哦：存檔鉬，若有甲方需要正式版會議紀要，需備注時間，地點，參會人員9內(nèi)部匯報對于各子項的階段性成杲嗎，主動想項目主創(chuàng)匯，避免出現(xiàn)技術問題與設計失誤，對外溝通1,了解項目各階段甲方需求，2,洧晰知曉各階段修改的主要原因-節(jié)奏控制1,了解項目主要建筑師的各i能力范圍。2,若周末出現(xiàn)大量工作量.建議上午早到公司，避免出現(xiàn)連續(xù)熬夜。3,規(guī)避不必要的辜情。4，若某節(jié)與明顯無法完成.需及時與甲方溝誶并知會項目主創(chuàng)。項目日志每周五或周末，對本周工作進行總結(jié)，對下周工作節(jié)點與人力需求做出預判。若項目在本周有技術層面風險項，需寫進項目日志。再匆是醒總圖層面指標層面產(chǎn)品層面立面層面退界/日照/控規(guī)/現(xiàn)狀/綠線/藍線/現(xiàn)狀路/間距計算原則物業(yè)指標/配建指標/學校占地/綠地率/密度消規(guī)/得房率/架空/計容原則/偷面積原則/間距高度認定/外包預判/節(jié)點落地性/材料實施度以上，總圖/指標，在方案前期盡量@出余量案例：(截止到2014.08.28):方案落定，確定九月一號上會，上會所需文本與藍圖均已打印好，等待上會結(jié)果.住宅平面大致確定，初步深化完成。商業(yè)平面方案大致確定，進入與施工圖單位對接、調(diào)整，強化落地性階段。住宅立面大致確定，SU工作基本完成。商業(yè)立面大致確定意向，即將計入立面深化設計階段。本周總結(jié)配合上會結(jié)果，進行調(diào)整。主要是商業(yè)平面，兩點內(nèi)容：1,公共空間梳理（與內(nèi)街立面一起考慮）2,結(jié)合下周一商業(yè)反提的結(jié)構(gòu)與樓梯優(yōu)化商鋪劃分，解決平面與結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)的新問題。住宅立面與節(jié)前完成CAD初稿，并發(fā)給省院。商業(yè)立面與節(jié)前完成SU初稿。要求：前期項目在current里創(chuàng)建項目推進文件夾，由項目經(jīng)理每周五或周末抽十分鐘完成本周工作總結(jié)與下周工作計劃。作為項目經(jīng)理每周必備工作，以便部門主創(chuàng)預判項目主要關注點，統(tǒng)計團隊工作量與人手。(0901-0905):0901-0905主要工作內(nèi)容與時間文排日朗RWQ+XLMQWJ+HWQLL0901周一開始S51E外立面與內(nèi)街立面設計幵始任宅立面CAD工作接收S陜對于商ik平面的臺阮平面的優(yōu)化，繼續(xù)曲北平面氏理工0902周二大粗充成華圖KsuiD?,下班左右進行W論，爭取有定論，方便后面繼讀深化.毎人苑成一凍樓，于下絕后W論,由FB/HK捷出意見,并確定本輪立面充成^度，作為后面三凍核的深化標尺?基本充成-26的銦化工作，并討論找出地上待調(diào)技的地方，0903困三繼續(xù)深化外街與內(nèi)街立面，毎人分-個部分往下深化.以周二討論出的深度標準，深化?下的三棟?S立面?充成地上一g與二e的叨步調(diào)K.并與FB/HK討論捆55,以保證調(diào)S內(nèi)容的準確度0904周四立面深化中…爭取充成本輪平面調(diào)整0905困五充成SU立面叨?充成本輪住宅立面cad初?下周預判人手預判PART2?細致的導則：方法論關于技術/關于效率/關于風控關于技術?總圖部分退界：注意用地周邊的藍線/綠線/道路紅線。兩者取最嚴，若甲方需要我方按有利條件推進設計，必須向甲方索取郵件形式的指令。曰照：項目前期以郵件形式向甲方索要200M范圍內(nèi)現(xiàn)狀樓資料/方案初期階段，建筑日照建模需在建筑真實輪廓基礎上擴大300mm作力曰照計算模型/方案初期，在日照計算時需要將屋頂機房，電梯廳，女兒墻高度均從嚴建模，女兒墻高度不低于1.5M,南立面需建5M高頭部造型/方案初期以線上曰照作力日照滿足的判斷標準，方案定案后，馬上開始計算逐窗曰照（此項也應用于現(xiàn)狀樓的日照計算）密度：方案前期必須留出2%密度余量，必須考慮電站、垃圾站、門衛(wèi)等地面配套小建筑。若甲方在前期要求我方按極限考慮，必須向甲方索取郵件形式的指令。綠地率：方案前期必須留出3%綠地余量，必須考慮電站、垃圾站、門衛(wèi)等地面配套小建筑。若甲方在前期要求我方按極限考慮，必須向甲方索取郵件形式的指令。豎向：以規(guī)劃路高程力依據(jù)考慮豎向設計，若本地塊場地標高高于周邊地地，則日照建模需要考慮豎向高差帶來的相對高度的増高。關于技術?總圖部分地庫：若項目分期交付，則一期需設置地庫出入口/各住宅單元的地庫大堂設計/地庫單車指標/方案初期，地庫車位數(shù)需要力施工圖與人防預留50-100輛余量，不能以極限的方案車位數(shù)作力地庫面積是否滿足的判斷依據(jù)/自行檢查地庫國標與當?shù)匾?guī)范中對地庫出入口數(shù)量，車位配比的要求/注意車庫出入口與建筑在當?shù)厥欠裼虚g距要求地面停車：機動車，注意車位及車道與建筑間距要求。非機動車，車道設計在消極界面。以上車道與車位均不能計算力園區(qū)綠地面積。配套：物業(yè)設置盡量集中/老人用房需滿足日照/電站尺度咨詢當?shù)卦?注意出讓條件中有無規(guī)定社區(qū)用房有自己的占地面積要求登高面：清晰項目所在城市對登高面的尺度要求/登高面設置盡量方便，減少因登高面位置類型較多，出現(xiàn)較多變異戶型的情況消防流線：住區(qū)至少兩個消防出入口，可借用主要出入口，但要注意不能破壞中心景觀/隱形消防口可設置在小區(qū)圍墻/消防路不計入綠地面積/消防道路寬度注意檢核有無當?shù)鼐唧w寬度要求/消防道路盡量方便，不占用花園面積關于技術?總圖部分產(chǎn)品部分：較大的戶型出現(xiàn)在景觀資源較好的位置/注意凸窗、陽臺等突出物是否計算間距間距：一切間距都要考慮外包與保溫厚度，留出至少600mm間距余量/與現(xiàn)狀樓間距，需留出余量關于技術?單體部分前期階段：規(guī)劃模式、產(chǎn)品定案、立面定方向若營銷面積出現(xiàn)面積梯隊不合理，或不專業(yè)的營綃條件（如，110平米1T2戶大高層）需及時提醒甲方/產(chǎn)品設計階段，需清晰產(chǎn)品級差表/考慮產(chǎn)品計容面積與銷售面積差值/考慮門廳與屋頂機房等，并計入公攤/考慮因造型原因?qū)е碌恼嫉孛娣e與間距的影響/提醒甲方在產(chǎn)品偷送方式、單體立面風格等方面及早與政府溝通/嚴格執(zhí)行規(guī)范計容面積規(guī)則中期階段：總圖深化、各層平面、立面深化及提資檢核門廳，機房等是否計入得房率/檢核建筑師戶型面積計算表/產(chǎn)品首層平面設計/空調(diào)機位與設備平臺等位置及尺寸梳理/注意平立面中建筑有無自遮擋，若有，需計算日照/與施工圖，幕墻，景觀等合作單位溝通，清晰傳遞我方設計意圖，并對合作單位圖紙進行審核校對/再次提醒甲方確認規(guī)劃局對于面積計算的認定/提資階段明確時間節(jié)點與對標深度/建筑師提資過程中，先定好出圖標準，且在過程中頻繁審圖，避免出現(xiàn)最后一晚審圖導致大量修改的情況。關于技術?單體部分后期階段：控制手冊、材料選樣、現(xiàn)場巡檢控制手冊必備：所有節(jié)點須提供，施工圖須已檢核且修改至我方認可，立面分縫原則與主創(chuàng)確認/選材須在陽光下對材料的顏色進行評判，各款材料對標案例盡量明確且有落地性/巡檢時帶齊各層平立面與墻身，打印好帶至現(xiàn)場。關于效率1,清晰時間，深度，案例，思路2,主動與甲方及建筑師溝通3,優(yōu)先處理自己拿不準的工作4,發(fā)揮自己的優(yōu)勢，正視自己的短板5,以解決問題為目標，不比糾結(jié)過程中的爭論與相互填坑6,會議結(jié)束半小時內(nèi)完成會議紀要并發(fā)甲方確認7,與甲方電話長時間溝通討論多個子項時，錄音，以免過時忘記8,冗長的會議，盡量錄音淘寶搜：土木世家，,微信及QQ:1115955733,用于學習瀏覽，24小時內(nèi)刪除快捷會議紀要?會議版0O□④十單體層面：商鋪預留餐飲條件，戶型無意見，東側(cè)小區(qū)出入口的二層的商業(yè)用配電站或加大商業(yè)進深的方法取消入口之上的商業(yè)。住宅疏散連廊改造版注意留出開啟扇。規(guī)劃層面：鳥瞰圖更新，東側(cè)入口上提。立面層面：售樓處版本無意見，幼兒園版本先用改造置少的形式溝通，幼兒園北立面無意見，幼兒園南側(cè)跳色取消，配套用房廊架不拆除作為圍墻，配套用房屋頂假層也不拆除。住宅立面，建議南入戶大堂采用溫州版本構(gòu)成。小區(qū)南側(cè)出入口線腳簡化，保安亭改成石材，文字用漢字。?總結(jié)?交圈?判斷?安排快捷會議紀要?看地版各位領導及同仁。今天我們現(xiàn)場勘察之后，柳T結(jié)論與I'腿。來與各位探討。周邊利好:環(huán)境優(yōu)美，地塊西側(cè)千島路是一條南北交接舟山市區(qū)與舟山風景區(qū)的干道。區(qū)域可達性高。周邊已建樓盤:風格為三大類，紅磚，米黃色新古典，米黃色西班牙。本項目我們建議色調(diào)整體為淺米白色，與周邊有差異化。周邊在售競品:禹州地產(chǎn)金宸府，現(xiàn)代風格高層。面積段89-105-128-140o每戶均偷設備平臺，明天開盤，均價1.8萬。周邊消極因素:1，東側(cè)有在建高層住區(qū)，煩請甲方提供該項目資料，以便我們測算日照對我們影響。2,④@十周邊消極因素，東側(cè)有在建高層住區(qū)，煩請甲方提供該項目資料，以便我們測算日照對我們影響。2,紅線內(nèi)存在大量高壓線，煩請明確是否全部視作可拆除，若電信局有需要避讓高壓線的需求，請及早溝通。3,地塊后為碧桂園新土地，煩請明確我方設計中，是否需要考慮對北側(cè)碧桂園地塊的曰照影響？4,地塊目前唯有北側(cè)有一條小路可到達本地塊，出于快速開發(fā)考慮，本項目售樓處是否可以考慮用住宅的配套指標。在地塊北側(cè)住宅陰影區(qū)內(nèi)做一棟兩層售樓處。5,本地塊的商業(yè)機會減弱，地塊位于一片農(nóng)田內(nèi)，商業(yè)面積4940平米，存在難到達難展示的問題，是否考慮一層為商業(yè)，二層以上為loft?若有新的商業(yè)定位，煩請?zhí)峁?。以上，請各位知悉。④@十?總結(jié)?判斷?溝通0O□<]O□關于風控1,有風險的甲方指令均保存郵件或聊天記錄作為自我保護。2,嚴格按規(guī)范執(zhí)行設計，若甲方或施工圖意見與規(guī)范沖突，需向甲方索要郵件形式的明確指令。3,各技術子項在方案前期均留出合理余量。4,主動索要施工圖，幕墻圖等，并審核，若有問題及時提醒5,項目初期提醒甲方提供以下信息：控規(guī)/周邊200M內(nèi)現(xiàn)狀樓信息/道路設計施工圖/出讓條件/當?shù)匾?guī)范/有無高壓線退界，地鉄退界等非常見要求管理方法?項目管理M(V)工風(T)?助(H)??(E)M(v)I?(T)W助⑻文賊___________術st?：賊360?網(wǎng)珞?

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003后期評宙會2018/2/1118:03文條f^^QIX004內(nèi)部挪2018/5/2915:32文觸嵐LAN005立面g理2018/2/1118:03文條承良UANG006優(yōu)秀項目評選2018/2/1118:03文條畐殼HANG007iStHb^2018/6/1415:49文件夾如果你想學習的是更多的方法論，以下鏈接可能可以幫到你CKIKli1f置nnmionrakBlVTM舞1KXAJl?M^N?<QWN?LM?X<*1?????WUkT)Qmnx^msan*?淘寶搜：土木世家，,微信及QQ:1115955733,用于學習瀏覽，24小時內(nèi)刪除如果你想回顧往期柏向堂，以下鏈接可能可以幫到你server?桕問?怕Pl事業(yè)部k目＞ffT^research?000交芭與＞005桕向犖h?S(E)M(v)IM(T)