天津萬(wàn)科水晶城可行性研究報(bào)告樣本

可行性研究報(bào)告

天津萬(wàn)科興業(yè)(集團(tuán))有限公司

二零零壹年八月

目錄第一章項(xiàng)目決策背景1.

內(nèi)部因素2.

外部因素第二章項(xiàng)目概述1.

項(xiàng)目區(qū)位及用地2.項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀3.項(xiàng)目周邊社區(qū)配套4.項(xiàng)目周邊環(huán)境5.項(xiàng)目市政配套分析6.土地價(jià)格第三章項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1.項(xiàng)目用地獲得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析2.項(xiàng)目合伙方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3.總體評(píng)價(jià)第四章市場(chǎng)研究1.

區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況2.

區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特性3.

整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素4.

目的客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1.

初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2.

規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性分析第六章項(xiàng)目開發(fā)籌劃1.

開發(fā)機(jī)遇2.

開發(fā)周期安排3.

銷售周期安排第七章投資收益分析1.

成本預(yù)測(cè)2.

稅務(wù)分析3.

經(jīng)濟(jì)效益分析4.

項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)第八章可行性結(jié)論1.

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2.

項(xiàng)目劣勢(shì)3.

結(jié)論及建議

第一章項(xiàng)目決策背景

一.內(nèi)部因素1.天津萬(wàn)科公司項(xiàng)目布局萬(wàn)科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，先后開發(fā)了都市花園、萬(wàn)科中心大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園、萬(wàn)科新城等項(xiàng)目，其中都市花園、萬(wàn)科中心大廈位于都市北部河北區(qū)，總面積約17萬(wàn)平方米，萬(wàn)科新城位于都市北部北辰區(qū)，面積約60萬(wàn)平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于都市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津萬(wàn)科重要項(xiàng)目集中在都市北部。反觀天津總體規(guī)劃和都市發(fā)展方向，都市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由都市行政中心南遷和情誼路沿線開發(fā)便可看出；都市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，當(dāng)前沿津塘路兩側(cè)，新建社區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊聯(lián)在一起。由此看出，萬(wàn)科物業(yè)分布與天津總體規(guī)劃和都市發(fā)展方向不盡相符。萬(wàn)科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公以為天津地產(chǎn)先鋒，在天津人心目中已樹立起第一品牌形象。萬(wàn)科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。因此萬(wàn)科有能力，也應(yīng)當(dāng)去開發(fā)天津其她市場(chǎng)，讓萬(wàn)科物業(yè)進(jìn)一步天津每個(gè)角落。結(jié)合天津總體規(guī)劃和都市發(fā)展方向，咱們應(yīng)在天津西南部、南部、東南部投入更多關(guān)注。當(dāng)前我司在談幾種重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項(xiàng)目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好彌補(bǔ)了萬(wàn)科在都市南部無(wú)項(xiàng)目空白。2.天津萬(wàn)科公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：當(dāng)前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷售項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目當(dāng)前處在前期工作階段。新城項(xiàng)目自98年開盤以來(lái)熱銷天津市，成為天津公司重要利潤(rùn)支柱，但到后新城項(xiàng)目基本開發(fā)完畢，重要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品因素，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不適當(dāng)作為公司近兩年利潤(rùn)支柱，是一種追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目項(xiàng)目。依照集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)籌劃規(guī)定，天津公司必要再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有3-5個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和萬(wàn)科產(chǎn)品在天津市場(chǎng)影響力。在當(dāng)前市場(chǎng)呼喚萬(wàn)科大好形勢(shì)下，天津萬(wàn)科應(yīng)充分運(yùn)用萬(wàn)科天津地產(chǎn)先鋒社會(huì)地位和市場(chǎng)影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓萬(wàn)科品牌進(jìn)一步到每個(gè)天津人心中。玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模恰當(dāng)，發(fā)展前景樂(lè)觀，可作為公司重要利潤(rùn)來(lái)源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目。同步我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改進(jìn)周邊居民生活環(huán)境質(zhì)量，為天津都市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。天津公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布:

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場(chǎng)都市花園

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場(chǎng)都市花園都市花園萬(wàn)科中心玻璃廠項(xiàng)目.天鋼項(xiàng)目津塘路項(xiàng)目張貴莊路項(xiàng)目麗苑項(xiàng)目鐵東路項(xiàng)目梅江南項(xiàng)目西橫堤項(xiàng)目在開發(fā)項(xiàng)目:已完畢項(xiàng)目:在談項(xiàng)目:情誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心南樓市級(jí)商業(yè)中心項(xiàng)目所在地梅江居住區(qū)二.外部因素情誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心南樓市級(jí)商業(yè)中心項(xiàng)目所在地梅江居住區(qū)該項(xiàng)目具備良好外部環(huán)境，其坐落位置處在天津市區(qū)南部，行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì):①依照天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大某些用地規(guī)劃為教誨科研、居住及行政辦公用地。②天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處在天津市上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公以為居住上佳區(qū)域。③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，該項(xiàng)目所在河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕城區(qū)之一，該區(qū)房地產(chǎn)起點(diǎn)始終很高，集中了全市大某些中高檔樓盤。商品房銷售均價(jià)明顯高于除和平區(qū)以外其她各區(qū)。④規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（情誼路兩側(cè)）建設(shè)新市級(jí)行政中心，既有市級(jí)行政中心南遷，南部土地升值潛力大。⑤沿解放南路可以便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂(lè)大型超市等全國(guó)聞名商業(yè)設(shè)施。⑥項(xiàng)目距離規(guī)劃東南半環(huán)黑牛城道段局限性3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中迅速交通體系重要構(gòu)成某些，東南半環(huán)修建對(duì)該項(xiàng)目業(yè)主出行將會(huì)帶來(lái)很大以便。⑦項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)大型安居居住區(qū)，占地面積192公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題高檔居住區(qū)，大大改進(jìn)了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升。

所有以上各種因素，為萬(wàn)科在此地塊建設(shè)一種高檔居住社區(qū)提供一種良好外部環(huán)境。

第二章項(xiàng)目概述

一.宗地區(qū)位及用地1.項(xiàng)目區(qū)位該宗地位于天津市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)東南半環(huán)線約3公里,距離南樓市級(jí)商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃情誼路市級(jí)行政中心約5公里。

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場(chǎng)都市花園都市花園萬(wàn)科中心宗地位置.內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場(chǎng)都市花園都市花園萬(wàn)科中心宗地位置.內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)

項(xiàng)目所在地項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)目所在地

2.項(xiàng)目用地該項(xiàng)目宗地為國(guó)有土地，毛地面積約525畝,當(dāng)前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制控規(guī)規(guī)定，用地分析見下表：名稱面積(萬(wàn)平米)折算成畝數(shù)毛地面積35.02525其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地)6.2794可建設(shè)用地面積28.75431其中區(qū)內(nèi)配套用地（含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地）2.7041凈住宅用地面積26.05391可建設(shè)用地用地率82%凈住宅用地率74%住宅地塊住宅地塊2住宅地塊1住宅地塊3住宅地塊4教誨用地配套公建用地

3.項(xiàng)目地塊內(nèi)各種用地政府控制性規(guī)劃指標(biāo):序號(hào)用地性質(zhì)用地面積(萬(wàn)平米)容積率建筑密度(%)建筑限高(M)綠地率(%)1住宅地塊19.891.43050402住宅地塊23.172.03080403住宅地塊37.41.63050404住宅地塊44.541.0303040524班小學(xué)及15班幼兒園用地1.790.82525406儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地0.911.8505020二.宗地現(xiàn)狀1.四至范疇:東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。2.地勢(shì)狀況項(xiàng)目用地重要為天津玻璃廠廠區(qū),地勢(shì)平坦,場(chǎng)地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。3.地上物現(xiàn)狀地上物重要為玻璃廠生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可依照規(guī)劃規(guī)定進(jìn)行拆除或保存）。4.空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等狀況（有無(wú)變電站、換熱站等設(shè)施？）（1）項(xiàng)目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒(méi)有橫穿廠區(qū)市政管線。（2）項(xiàng)目用地內(nèi)沒(méi)有需要保存文物等設(shè)施。（3）項(xiàng)目用地內(nèi)鐵路為玻璃廠自用鐵路專用線，可依照規(guī)劃規(guī)定拆除。（4）項(xiàng)目用地西側(cè)有一種40平方米人防設(shè)施，處在規(guī)劃衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)無(wú)影響。（5）項(xiàng)目用地內(nèi)有玻璃廠自己打2口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度50℃右,可依照規(guī)劃予以保存,可為項(xiàng)目提供一某些熱水。5.地質(zhì)狀況場(chǎng)地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。廠內(nèi)植被玻璃廠正門

廠區(qū)正門廠區(qū)植被

廠區(qū)車間廠區(qū)鐵路衛(wèi)津河和南部水面照片？三.項(xiàng)目周邊社區(qū)配套1.周邊3000米范疇內(nèi)社區(qū)配套配套設(shè)施分類名稱教誨設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無(wú)商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無(wú)市場(chǎng)珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設(shè)施門前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有96、954路終點(diǎn)站文化設(shè)施無(wú)體育設(shè)施無(wú)總來(lái)說(shuō)，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，局限性覺(jué)得項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)行時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量生活配套設(shè)施。2.宗地周邊3000米外可輻射到重要公共設(shè)施如下(重要指南樓商業(yè)片區(qū)和情誼路沿線):公用設(shè)施種類公用設(shè)施名稱教誨設(shè)施大學(xué)：天津財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大天津附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）醫(yī)療設(shè)施天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級(jí)甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場(chǎng)、南樓商場(chǎng)、南樓家樂(lè)購(gòu)物中心一店及二店、河西商場(chǎng)、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施天津日?qǐng)?bào)大廈、河西圖書大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國(guó)展中心、天津禮堂體育設(shè)施河西體育場(chǎng)大型公園天津樂(lè)園大型賓館天津賓館（三星）、迎賓館、樂(lè)園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長(zhǎng)青溫泉賓館、大型商住樓

鋼管大廈、萬(wàn)順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日?qǐng)?bào)大廈綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車20分鐘內(nèi)可以便到達(dá)如下二個(gè)中心，一是南樓市級(jí)商業(yè)中心，二是規(guī)劃情誼路市級(jí)行政中心，這些中心設(shè)施能輻射為該項(xiàng)目服務(wù)。

四.項(xiàng)目周邊環(huán)境1.

現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境由于歷史因素，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū),公路兩側(cè)工廠林立，90年代后期，隨著都市房地產(chǎn)發(fā)展，本來(lái)某些工廠公司,由于工業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)因素，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu)件廠等公司；建成了如今順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅社區(qū)等新型住宅社區(qū)，逐漸帶動(dòng)了該區(qū)域住宅市場(chǎng)；市級(jí)迎賓線情誼南路建成通車和梅江居住區(qū)開發(fā)建設(shè)，拆遷了本來(lái)許多工廠和老舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題高檔居住區(qū)，大大改進(jìn)了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。正開發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地但就本項(xiàng)目當(dāng)前重要出行方向解放南路兩側(cè)來(lái)看，仍有天津油氈廠、天津無(wú)縫鋼管廠等工廠公司，同步道路兩側(cè)房屋均較老舊，同情誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢(shì)所在，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造都市建設(shè)發(fā)展不久得到解決。正開發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地已建成住宅區(qū)宗地南樓市級(jí)商業(yè)中心情誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心梅江居住區(qū)項(xiàng)目所在地

已建成住宅區(qū)宗地南樓市級(jí)商業(yè)中心情誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心梅江居住區(qū)項(xiàng)目所在地

2.

項(xiàng)目宗地周邊狀況該項(xiàng)目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司養(yǎng)殖場(chǎng)，有大量水面，擬規(guī)劃為保存水域，對(duì)該項(xiàng)目環(huán)境有一定積極影響。項(xiàng)目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司養(yǎng)殖場(chǎng),規(guī)劃為居住用地,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開發(fā)合同。項(xiàng)目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉(cāng)庫(kù)和天津津洋置業(yè)公司養(yǎng)殖場(chǎng)某些用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā),屬于梅江南居住區(qū)一某些,該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔----衛(wèi)津河,基本上形成一種大居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由本來(lái)臭水河改造為環(huán)境幽雅景觀河道，使得該項(xiàng)目周邊環(huán)境有了主線性改進(jìn)。項(xiàng)目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附近村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。西側(cè)衛(wèi)津河北側(cè)順馳開發(fā)地塊

廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢衛(wèi)津河南側(cè)在建道路梅江南開發(fā)用地3.周邊近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃對(duì)周邊環(huán)境重要影響（1）該項(xiàng)目距離規(guī)劃東南半環(huán)黑牛城道段局限性3公里，東南半環(huán)修建對(duì)該項(xiàng)目出行將會(huì)帶來(lái)很大以便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中迅速交通體系重要構(gòu)成某些，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸交通，同步起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流作用，東南半環(huán)建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，當(dāng)前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完畢，跨海河大橋籌劃開始修建，年終通車。（2）解放南路規(guī)劃為60米寬都市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保存現(xiàn)狀水面，在項(xiàng)目周邊有大量綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)好處可謂多多。（3）本項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題高檔居住區(qū)，大大改進(jìn)了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，為該項(xiàng)目定位和提高檔次會(huì)有非常積極意義。（4）當(dāng)前項(xiàng)目門前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有96、954路終點(diǎn)站，項(xiàng)目開發(fā)后，該2路公交線會(huì)很以便延伸到項(xiàng)目門前設(shè)立站點(diǎn)，并可引進(jìn)其她線路，以便項(xiàng)目業(yè)主出行。五.市政配套1.道路狀況現(xiàn)狀狀況：當(dāng)前本項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀市政道路只有一條----解放南路,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬30米。項(xiàng)目南側(cè)40米寬浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項(xiàng)目又多了一條出行路線。規(guī)劃狀況：解放南路規(guī)劃為60米寬都市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。項(xiàng)目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30米道路，通過(guò)譚江道將該項(xiàng)目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。2.市政管線配套狀況總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基我市政配套條件，詳細(xì)分析如下：給水：在解放南路有φ800輸水管，可從中引出配水管為該項(xiàng)目提供水源。排水：在該項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，社區(qū)內(nèi)雨水通過(guò)該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過(guò)廠區(qū)內(nèi)既有DN500入珠江道干管,遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，社區(qū)內(nèi)污水通過(guò)污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水解決廠。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，既有容量局限性以滿足項(xiàng)目需要,還需通過(guò)上述電站提供增容。通訊：該項(xiàng)目為梅江電話局服務(wù)范疇，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。燃?xì)猓簹庠礊樘烊粴猓诮夥拍下酚笑?00中壓天然氣管道，為項(xiàng)目氣源源頭。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位時(shí)由政府供熱部門提供暫時(shí)鍋爐房供熱。六.土地價(jià)格1.補(bǔ)償費(fèi)用:①與土地方補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相似?？山ㄔO(shè)用地中,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相似,即總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬(wàn)元（以42.8萬(wàn)元/畝價(jià)格計(jì)算，最后以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等拆遷補(bǔ)償費(fèi)。②另補(bǔ)償原開發(fā)商1000萬(wàn)元作為退出補(bǔ)償。③共計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為23470萬(wàn)元，即45萬(wàn)元/畝，折到住宅用地為60萬(wàn)元/畝。2.土地出讓金:①出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬(wàn)M2出讓面積,實(shí)際成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬(wàn)M2出讓面積(含學(xué)校等非營(yíng)業(yè)性公建用地面積)。兩者相差10萬(wàn)M2。②出讓金總額:污染公司外遷項(xiàng)目可享有按土地評(píng)估值7%收取出讓金，本項(xiàng)目成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為1960萬(wàn)元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬(wàn)元,可節(jié)約560萬(wàn)元。（列表闡明上述問(wèn)題）3．周邊地價(jià)比較：①與梅江地價(jià)比較：梅江拍賣價(jià)為1248元/平方米（樓面地價(jià)），該地價(jià)中為含市政配套熟地價(jià)，容積率在0.93左右，推算其可用地地價(jià)為89.51萬(wàn)元/畝。玻璃廠項(xiàng)目可用地地價(jià)（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）為72.86萬(wàn)元/畝。兩者同比，梅江高出16.65萬(wàn)元/畝，同步，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。②與項(xiàng)目用地北側(cè)順馳地塊比較：據(jù)初步調(diào)查順馳地塊毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為53萬(wàn)元，折到住宅用地為66萬(wàn)元/畝，玻璃廠項(xiàng)目毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為45萬(wàn)元，折到住宅用地為60萬(wàn)元/畝。綜合分析該項(xiàng)目地價(jià)比較接近市場(chǎng)價(jià)位，能為我方接受。第三章法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

一.項(xiàng)目用地獲得土地使用權(quán)法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1.

項(xiàng)目用地現(xiàn)狀①土地所有權(quán)歸屬:國(guó)有用地②土地使用權(quán)歸屬：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司③土地她項(xiàng)權(quán)益:沒(méi)有④土地用途:工業(yè)用地⑤項(xiàng)目用地現(xiàn)狀文獻(xiàn):天津市津南區(qū)核發(fā)津南國(guó)用(97更1)字第101號(hào)國(guó)有土地使用證2.

項(xiàng)目用地規(guī)劃①

項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地②

規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制（10-01-01）控制性詳細(xì)規(guī)劃3.已獲得政府文獻(xiàn)：當(dāng)前尚未辦理項(xiàng)目任何手續(xù)。3.

項(xiàng)目用地獲得土地使用權(quán)程序評(píng)估（1）

獲得土地使用權(quán)程序①

萬(wàn)科與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償合同。②

去市工業(yè)調(diào)節(jié)辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)節(jié)為居住用地批文。③

去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。（2）獲得土地使用權(quán)需要工作日普通向市土地局報(bào)土地出讓文獻(xiàn)后60個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同，在交納所有土地出讓金后可辦理國(guó)有土地使用證。詳細(xì)闡明（3）獲得土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)及控制土地方新廠址剛選定，尚未開工建設(shè)，其能否準(zhǔn)時(shí)搬遷，起決于新廠建設(shè)進(jìn)度，這是風(fēng)險(xiǎn)所在。風(fēng)險(xiǎn)控制：土地方保證準(zhǔn)時(shí)交地，同步在合同中商定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同步商定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方損失。4.

政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（1）

項(xiàng)目周邊梅江居住區(qū)剛開始啟動(dòng)，新開工面積在30萬(wàn)平米左右，是由政府組織實(shí)行項(xiàng)目，該項(xiàng)目上馬一定會(huì)對(duì)梅江居住區(qū)導(dǎo)致很大壓力，政府出于地方保護(hù)因素，會(huì)控制該區(qū)域商品房上市量，這樣該項(xiàng)目會(huì)被推遲立項(xiàng)，不能立即開發(fā)，由于政府政策因素，該項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇到較大阻力，但咱們分析，依照天津公司與本地政府良好關(guān)系，通過(guò)多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問(wèn)題。（2）

政府對(duì)污染公司外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對(duì)運(yùn)用污染公司原土地進(jìn)行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值5-7%收取，但該項(xiàng)目能否順利按7%執(zhí)行，是一種待定因素。咱們分析，如果沒(méi)有大政策變化，應(yīng)能實(shí)行，同步在與土地方合同中商定，土地方必要保證土地出讓金降到7%如下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超過(guò)7%某些費(fèi)用。二.項(xiàng)目合伙方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.合伙方簡(jiǎn)介：土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國(guó)營(yíng)公司，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營(yíng)業(yè)務(wù)，全廠職工3000余人。合伙方為香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司，為一家合資公司，其退出該項(xiàng)目后必要協(xié)助萬(wàn)科公司與土地方合伙并保證萬(wàn)科按其原有合伙條件與土地方合伙。2.合伙方式（1）合伙方式萬(wàn)科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開發(fā)。（2）操作方式萬(wàn)科與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償合同，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。萬(wàn)科公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償合同。3.重要合伙條件（1）與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司土地價(jià)款及付款進(jìn)度①土地價(jià)款：總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬(wàn)元（以42.8萬(wàn)元/畝價(jià)格計(jì)算，最后以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等拆遷補(bǔ)償費(fèi)。②付款籌劃：a.雙方訂立合同后一周內(nèi)萬(wàn)科公司支付給土地方5000萬(wàn)元，并打入雙方共同指定公證處帳戶。然后萬(wàn)科公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng),如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成,該筆款如數(shù)退回給萬(wàn)科公司。b.萬(wàn)科公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同后，由公證處將5000萬(wàn)元存入土地方指定帳戶，如果此時(shí)一期約300畝開發(fā)用地尚未提供應(yīng)萬(wàn)科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。c.在萬(wàn)科公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同后一年內(nèi)分四次支付10000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)，每3個(gè)月付四分之一（即2500萬(wàn)元）。d.在土地方將所有開發(fā)用地按規(guī)定交給萬(wàn)科公司后一年內(nèi)分兩次付清余款，每6個(gè)月付余款50%，萬(wàn)元。③土地方重要工作a.負(fù)責(zé)在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，別的用地在6月底前提供應(yīng)萬(wàn)科公司使用。b.拆遷內(nèi)容涉及：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基本，架空線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項(xiàng)目開發(fā)因素，辦理關(guān)于手續(xù)交納關(guān)于所有稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地平整。c.負(fù)責(zé)出具辦理項(xiàng)目手續(xù)所有文獻(xiàn)、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)提供該項(xiàng)目暫時(shí)用水、暫時(shí)用電。e.配合萬(wàn)科公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、訂立土地出讓合同、獲得國(guó)有土地使用證所有事宜。f.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決關(guān)于該地塊遺留問(wèn)題，在保證萬(wàn)科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程中不受因土地方責(zé)任干擾。g.積極協(xié)助萬(wàn)科公司辦理各種關(guān)于稅費(fèi)減免，協(xié)助萬(wàn)科公司享有公司外遷優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額減少到宗地評(píng)估值7%如下，低于7%節(jié)約某些由雙方三七提成，土地方拿七成,萬(wàn)科拿三成）（2）與合伙方香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司補(bǔ)償價(jià)款和付款籌劃①補(bǔ)償價(jià)款：總額為1000萬(wàn)元，補(bǔ)償價(jià)款涉及合伙方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開發(fā)損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜補(bǔ)償。②付款籌劃：a.在項(xiàng)目立項(xiàng)后同步土地方將首期約300畝地按規(guī)定拆遷完畢交給萬(wàn)科公司使用后一周內(nèi)，萬(wàn)科公司支付300萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)。b.在萬(wàn)科公司與市土地局訂立國(guó)有土地出讓合同及同步土地出讓金總額降到宗地評(píng)估值7%如下后一周內(nèi)，萬(wàn)科公司支付300萬(wàn)元。c.在土地方將別的剩余土地所有按規(guī)定拆遷完后交給萬(wàn)科公司使用后一周內(nèi)支付200萬(wàn)元。d.余額200萬(wàn)元在上述第三次付款后1年內(nèi)分兩次付清。③合伙方重要工作：a.負(fù)責(zé)與土地方訂立一份解除雙方合同合同，并保證萬(wàn)科公司與土地方按照其本來(lái)與土地方簽定條款順利簽定土地開發(fā)合同。b.負(fù)責(zé)規(guī)定和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，別的用地在6月底前提供應(yīng)萬(wàn)科公司使用。c.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬(wàn)科公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、訂立土地出讓合同、獲得國(guó)有土地使用證所有事宜。d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決關(guān)于該地塊遺留問(wèn)題，在保證萬(wàn)科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程中不受干擾。e.積極協(xié)助萬(wàn)科公司辦理各種關(guān)于稅費(fèi)減免，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬(wàn)科公司享有公司外遷優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額減少到宗地評(píng)估值7%如下。4.合伙風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（1）

合伙背景：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染公司,其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同步該公司也想通過(guò)建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造,增長(zhǎng)公司競(jìng)爭(zhēng)力,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書,通過(guò)談判，香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司批準(zhǔn)退出該項(xiàng)目,前提是我司承諾1000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)，在此狀況下,萬(wàn)科直接與土地方進(jìn)行合伙。（2）

土地使用年限：原為行政劃撥土地，無(wú)使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。（3）

土地權(quán)屬狀況：依照土地方提供土地證件，土地權(quán)屬明確，無(wú)法律糾紛。（4）

土地方信任狀況：土地方為經(jīng)營(yíng)良好國(guó)營(yíng)公司，信任級(jí)別較高，我方直接與土地方訂立合同，最大限度避免土地風(fēng)險(xiǎn)。（5）

付款進(jìn)度與土地手續(xù)配合：從前面與合伙方付款籌劃可看出，基本每筆付款都相應(yīng)合伙方相應(yīng)工作完畢，最大限度避免合伙風(fēng)險(xiǎn)。（6）其她與土地政策有關(guān)規(guī)定：a.工業(yè)東移公司及污染公司搬遷征用農(nóng)田，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地收入，采用即征即返形式，免征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，作為國(guó)有資本金投入。b.是為支持污染公司工業(yè)東移，加快公司建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)公司土地變既有特殊困難，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可依照公司詳細(xì)狀況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或商定價(jià)格，由市財(cái)政局予以資金墊付支持，待公司土地變現(xiàn)后再予歸還。c.運(yùn)用原污染公司用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值5-7%收取。三.總體評(píng)價(jià)該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡(jiǎn)樸，我司與土地方直接訂立土地開發(fā)合同，然后在市土地局辦理合同出讓，合伙風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。

第四章市場(chǎng)研究

一.區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況：1.區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)述：圖一：區(qū)域市場(chǎng)范疇界定(紫色板塊)該項(xiàng)目行政從屬河西區(qū)，位于解放南路和情誼南路之間，距離外環(huán)線1.2公里。區(qū)域市場(chǎng)范疇界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)行較早地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，當(dāng)前人口總數(shù)為79.14萬(wàn)人，比90年增長(zhǎng)了13.14萬(wàn)人。該區(qū)域市場(chǎng)住宅合計(jì)供應(yīng)量為113.87萬(wàn)平米，當(dāng)年銷量92.76萬(wàn)平米，市場(chǎng)基本處在平衡狀態(tài)。圖一：區(qū)域市場(chǎng)范疇界定(紫色板塊)河西區(qū)

河西區(qū)

該區(qū)域市場(chǎng)基本特性體現(xiàn)如下：1）由于政府大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)當(dāng)前正處在迅速增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯提高。2）

從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購(gòu)買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)集中區(qū)域，中高檔市場(chǎng)發(fā)展較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。3）

區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差別性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃物業(yè)普通都為全市性定位，市場(chǎng)空間較為遼闊。4)開發(fā)時(shí)間較早區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購(gòu)買力強(qiáng)，改進(jìn)需求愿望強(qiáng)，對(duì)于區(qū)外市場(chǎng)輻射力強(qiáng)。宗地5)梅江生態(tài)社區(qū)成為今年整個(gè)天津地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)熱點(diǎn)，同步也增進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提高。宗地2.區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況

銷售量：該區(qū)域市場(chǎng)銷售量始終穩(wěn)步增長(zhǎng)，特別是增長(zhǎng)幅度最大，與99年同比增長(zhǎng)了61%。

銷售量與上市量比較：當(dāng)前河西區(qū)區(qū)域市場(chǎng)基本處在供銷平衡狀態(tài)。

平均單價(jià)走勢(shì)：河西區(qū)平均單價(jià)始終在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)集中區(qū)域。

二.區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特性：

區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況：價(jià)格空間重要產(chǎn)品類型供應(yīng)比例2500如下多層25%2500—3500多層、小高層50%3500—4000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%

各檔次產(chǎn)品上半年需求狀況：由上述可見，如忽視記錄誤差，河西市場(chǎng)基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未浮現(xiàn)明顯供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)不大于需求量良好投資空間?！魠^(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品集合特性：河西市場(chǎng)產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無(wú)明顯檔次分布區(qū)域。根據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為如下幾類：(1)低于2500元/平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離都市中心位置，地區(qū)分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本環(huán)境、配套規(guī)定。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全面減少成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱外遷戶需求。建筑形式基本為多層。具備代表性項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱規(guī)模（m2）建筑形式綠化率均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）瑞江花園（一期）整體40萬(wàn)多層35%240070-90（兩室）金海灣20萬(wàn)多層30%248090-100（兩室）榮華園3萬(wàn)多層36%230080-90（兩室）(2)2500—3500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處在絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布都市中心外位置，但此類物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地區(qū)優(yōu)勢(shì)局限性。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模開發(fā)，產(chǎn)品重要以多層開發(fā)為主，輔以某些小高層。具備代表性項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源建筑形式容積率均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率順馳名都15萬(wàn)15萬(wàn)多層小高層1.32800100-120基本售磬

名都新園10萬(wàn)10萬(wàn)多層1.2250090-100（兩室）120-125（三室）75%(3)3500—4000元/平米該檔次產(chǎn)品開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依仗地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng)；另一類為：跳出局部區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢(shì)，積極拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。項(xiàng)目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）建筑形式容積率均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率世紀(jì)城22萬(wàn)20萬(wàn)多層小高層1．293600100（兩室）140（三室）70%芳水園11.9萬(wàn)約2萬(wàn)多層小高層0.93800120-15015%藍(lán)水假期12.8萬(wàn)內(nèi)認(rèn)期12.8萬(wàn)多層小高層0．93900140-16020%(4)

4000元/平米此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)，同步，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類產(chǎn)品由于受地區(qū)限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，社區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域中高檔項(xiàng)目。

項(xiàng)目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）產(chǎn)品形式均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率泰達(dá)園9萬(wàn)9萬(wàn)多層高層4200110120-13075%羅馬花園5萬(wàn)2萬(wàn)多小高層高層5300150(兩室)

70%世紀(jì)城3.區(qū)域內(nèi)個(gè)案狀況：世紀(jì)城名都新園藍(lán)水假期個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖：名都新園藍(lán)水假期云水園宗地云水園宗地該項(xiàng)目由多層、小高層構(gòu)成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140（平米）三室。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)相應(yīng)表格內(nèi)容）該項(xiàng)目始終極其注重產(chǎn)品宣傳，在宣傳力度、空間運(yùn)用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司手筆。該項(xiàng)目始終以高科技“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目的客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求’H’一族”?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目重要依托科技運(yùn)用后“八大優(yōu)勢(shì)”為重要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，同步，今年6月，美國(guó)易道打造社區(qū)環(huán)境落成，又新添了賣點(diǎn)，增進(jìn)了銷售。3．2梅江-藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層(9-12層)、多層（4-5層）、別墅建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)舒服性同步，最大限度運(yùn)用了景觀資源觀賞價(jià)值。該項(xiàng)目70%住戶可看到水景，且每戶窗外均有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140-160之間，戶型并無(wú)創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用情誼商場(chǎng)門前形象推廣、發(fā)售享有特惠認(rèn)購(gòu)卡、以及高密度立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶消費(fèi)趨向?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，重要依托生態(tài)、科技運(yùn)用為重要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做很熱，但項(xiàng)目開發(fā)、策劃方面并無(wú)突破性拓展。3．3云水園：該項(xiàng)目由多層及少某些小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國(guó)際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢(shì)，特別是別墅區(qū)環(huán)境，更是與高檔建筑形式不相稱。別墅分為240、280平方米兩種，均價(jià)約在5300元/平米左右。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)相應(yīng)表格內(nèi)容）該項(xiàng)目于99年11月即開盤發(fā)售，宣傳上始終不溫不火，雖該項(xiàng)目不從屬于梅江社區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”廣告語(yǔ)吸引客戶，但其銷售業(yè)績(jī)不佳，通過(guò)1年多推廣周期，80套別墅剛售出過(guò)半，公寓銷售更是僅售出60%?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故始終以購(gòu)房升值為主導(dǎo)賣點(diǎn)，并盼望借助梅江建設(shè)來(lái)完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢(shì)推小勢(shì)做法。3．4明都新園：該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相稱到位，項(xiàng)目性能比達(dá)到了較佳效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及某些改進(jìn)型需求客戶。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)相應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

三、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響因素：受政府啟動(dòng)“梅江”生態(tài)居住區(qū)刺激，現(xiàn)黑牛城道以南廣大區(qū)域已經(jīng)形成一種大片熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，涉及：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)將起到不可代替主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈輻射范疇內(nèi)，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，梅江及梅江南發(fā)展對(duì)天玻項(xiàng)目影響將是至關(guān)重要和不容忽視。

梅江生態(tài)居住區(qū)（一）梅江總體狀況分析：1、總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地191.98公頃，總建筑面積178.24萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積15612萬(wàn)平方米，公建22.12萬(wàn)平方米。整個(gè)居住區(qū)共劃分為15個(gè)居住社區(qū)和2個(gè)公建區(qū)?？?cè)莘e率為0.928，綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地11%，有水面社區(qū)湖景綠化率達(dá)到40%以上。

2、開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)別兩步建設(shè)，正在建設(shè)為1#－6#地，規(guī)劃占地78.3公頃，總建筑面積71.1萬(wàn)平方米，其中住宅61.32萬(wàn)平方米，公建9.8萬(wàn)平方米今年起步建設(shè)70.12萬(wàn)建筑平方米，年終竣工30萬(wàn)建筑平方米，預(yù)測(cè)來(lái)年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)起步區(qū)和二期工程將所有建成竣工。3、配套：

智能化：1）專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。2）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來(lái)水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過(guò)梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。3）通過(guò)梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全面信息服務(wù)。4）安防系統(tǒng)涉及社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過(guò)門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動(dòng)和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安全報(bào)警。

高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料

新技術(shù)：中水、直飲水、自來(lái)水三水直接入戶，垃圾無(wú)害化解決，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。（二）重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析：1、梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比：優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻規(guī)劃用地13．6萬(wàn)m12．53萬(wàn)m235．02萬(wàn)m總建筑面積12．9萬(wàn)m11．9萬(wàn)m25．01萬(wàn)m樓面地價(jià)1248元/m21248元/m2

地點(diǎn)情誼路延長(zhǎng)線情誼路延長(zhǎng)線解放南路開發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟(jì)房萬(wàn)科籌劃投資交通路況好,出行便利路況好,出行便利

配套公建小學(xué)、派出所-小學(xué)配套設(shè)施三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)

容積率0．9（含水面）0．95（含水面）0.96水面2.85公頃2.65公頃

綠化率58．5湖景綠化率31．55%53%湖景綠化率

工程進(jìn)度10月底交工8月底交工可售面積79-205m70-240m

主力面積130-160m120-150m

主力總價(jià)50-62萬(wàn)元45-57萬(wàn)元

熱銷面積130（小三室）120-產(chǎn)品對(duì)比：優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻平均單價(jià)3900元/m23800元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：65%高層(9-12層)：30%別墅（未開發(fā)）：5%

多層；70%高層：30%多層：小高層：聯(lián)排別墅：面積配比多層（4層半）：高層(9-12層)：別墅（未開發(fā)）：

多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià)3400小高層、高層：起價(jià)3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：主力戶型130-160120-150

2、梅江南：梅江南規(guī)劃可用地是215.6公頃，規(guī)劃保存水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不不不大于22%，其中建筑面積約在130萬(wàn)平方米，4層左右多層住宅將占總住宅規(guī)劃75%左右，每戶平均面積約為規(guī)劃部門對(duì)梅江南社區(qū)發(fā)展定位是面向中高收入家庭中高檔商品房開發(fā)一種生態(tài)、超前型和智能化21世紀(jì)康居社區(qū)?，F(xiàn)階段梅江南地區(qū)內(nèi)僅有一種開盤項(xiàng)目即云水園，國(guó)際老人村就坐落于該項(xiàng)目。優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)云水園天玻規(guī)劃用地8.1萬(wàn)m235．02萬(wàn)m總建筑面積5.8萬(wàn)m225．01萬(wàn)m樓面地價(jià)

地點(diǎn)情誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)

交通距離外環(huán)線局限性1公里,有上外環(huán)出入口

配套公建國(guó)際康體中心（國(guó)際老人村）小學(xué)配套設(shè)施地?zé)釡厝⑷霊?、安防系統(tǒng)

容積率1

綠化率38%

工程進(jìn)度12月底交工可售面積118-280m

主力面積118m

主力總價(jià)41萬(wàn)元（公寓）110萬(wàn)元（別墅）

熱銷面積118m-產(chǎn)品對(duì)比：優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)云水園天玻平均單價(jià)2450元/m22950元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：70%高層(9層)：20%別墅（2.5層）：10%

多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118高層(9-12層)：160別墅（未開發(fā)）：220m

多層：小高層：聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià)3120小高層：起價(jià)3400別墅：起價(jià)5000元/平方米多層：3800起價(jià)小高層：3300起價(jià)聯(lián)排別墅：4800起價(jià)主力戶型118m

3、梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析:（1）上述居住區(qū)位于情誼路延長(zhǎng)線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對(duì)天玻項(xiàng)目所在解放南路要熱多，更容易吸引有效客群。（2）梅江社區(qū)整體規(guī)模大，政府極其注重和支持，在政府和商家雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注熱點(diǎn)和商家開發(fā)熱點(diǎn)，致使項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場(chǎng)圈子，形成了自身價(jià)格發(fā)展體系。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念提出，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。梅江居住區(qū)作為第一種大型生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技運(yùn)用，使得購(gòu)房者觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品更新?lián)Q代又促使市場(chǎng)培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活實(shí)力客群，同步，大戶型產(chǎn)品集中開發(fā)，又形成了改進(jìn)型消費(fèi)較為集中市場(chǎng)特性。（4）加劇了該區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在沒(méi)有強(qiáng)大外因刺激狀況下，市場(chǎng)各檔次需求量基本是相對(duì)恒定，而占地192公頃梅江居住區(qū)陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費(fèi)個(gè)體。

四.區(qū)域目的市場(chǎng)客層研究和市場(chǎng)定位1.目的市場(chǎng)客層特性：該區(qū)域客戶基本分為三類：

追求高檔物業(yè)多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改進(jìn)型住房，故具備對(duì)住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔資本，特別注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對(duì)都不多項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一種明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一某些人群購(gòu)房為投資目。

追求高品質(zhì)生活質(zhì)量改進(jìn)型客戶：此類客戶以購(gòu)買第一居所為主，以全面改進(jìn)既有住房條件為重要購(gòu)房目，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同步又追求居住環(huán)境改進(jìn)、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。

留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置安居型客戶：此類客戶購(gòu)買力較弱，同步又對(duì)河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活條件。此類人群購(gòu)房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件容許狀況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其他因素。2.本案目的人群特性本案目的人群來(lái)源于全市各個(gè)區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。在職業(yè)特點(diǎn)上重要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定人群，她們追求高品質(zhì)生活質(zhì)量，對(duì)社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等規(guī)定比區(qū)域內(nèi)既有社區(qū)要提高一種檔次。3.擬定目的客戶客戶主體：追求高檔物業(yè)多次置業(yè)人士。客戶輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量改進(jìn)型客戶。4.產(chǎn)品及價(jià)格定位：綜合上述分析，建議本項(xiàng)目建筑形式為多層，住宅容積率建議定在1.0左右。第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

一.初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1.

總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路擬借鑒萬(wàn)科新城歐美小鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在天津市南部地區(qū)建設(shè)一種高檔次居住社區(qū)。并注意從如下幾方面著手，以達(dá)到完善規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。

主題鮮明、立意豐富社區(qū)內(nèi)涵

暢通有效交通組織及交通工具停放設(shè)立

先進(jìn)住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特立面設(shè)計(jì)

經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新社區(qū)配套

充分運(yùn)用現(xiàn)狀植物保存，點(diǎn)、線、面景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)相結(jié)合

合理市政設(shè)施配套

規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間有機(jī)結(jié)合詳細(xì)反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園都市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具備完整配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”居住理念。2.

產(chǎn)品特性以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等各種類型住宅產(chǎn)品。并以小高層來(lái)提高項(xiàng)目容積率。3.

充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料應(yīng)用，并達(dá)到國(guó)家二級(jí)節(jié)能原則。4.

本項(xiàng)目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具備較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。但在現(xiàn)階段也存在著熱點(diǎn)開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一弊端。基于梅江及梅江南區(qū)域外部環(huán)境和市場(chǎng)狀況，以及萬(wàn)科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面優(yōu)勢(shì)，考慮借鑒萬(wàn)科新城成功經(jīng)驗(yàn)，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率聯(lián)排別墅為主玻璃廠項(xiàng)目，具備良好市場(chǎng)前景。5.

玻璃廠項(xiàng)目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河——衛(wèi)津河，北側(cè)為都市規(guī)劃道路，東臨都市主干道——解放南路，交通十分便利。由于臨近將來(lái)大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套規(guī)劃配備較為完備，在本項(xiàng)目社區(qū)配套規(guī)劃中只需配備小學(xué)校、幼兒園。某些配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃配套資源共享，但周邊地區(qū)當(dāng)前可運(yùn)用配套資源較為缺少。該項(xiàng)目用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保存了大量高大樹木，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)對(duì)完善該區(qū)域自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為萬(wàn)科占領(lǐng)天津市區(qū)重要住宅市場(chǎng)——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)影響。二.規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性分析1.項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃有一小學(xué),該小學(xué)不單純?yōu)樵擁?xiàng)目服務(wù),而是為總個(gè)控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù),由于項(xiàng)目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大國(guó)際學(xué)校距離本項(xiàng)目較近,本項(xiàng)目?jī)?nèi)小學(xué)就有也許不必要建設(shè),我司但愿規(guī)劃調(diào)節(jié)掉該學(xué)校,但當(dāng)前未擬定,在規(guī)劃時(shí)仍考慮建設(shè),同步合伙方表達(dá)她們出面來(lái)調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校,我司按規(guī)定交納關(guān)于教誨建設(shè)費(fèi)用。2.該項(xiàng)目當(dāng)前只有政府做控制性規(guī)劃，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行恰當(dāng)調(diào)節(jié)，普通來(lái)說(shuō)項(xiàng)目周邊市政道路是不能調(diào)節(jié)，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)節(jié)，容積率也可進(jìn)行調(diào)節(jié)，但不能超過(guò)政府規(guī)劃上限。3.我司擬規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：①總用地面積：35.02萬(wàn)平方米其中：市政待征地：6.27萬(wàn)平方米居住用地：28.75萬(wàn)平方米②總建筑面積：26.81萬(wàn)平方米居住用地容積率：0.87其中:非營(yíng)業(yè)性公建：1.5萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)性公建：0.3萬(wàn)平方米住宅總建筑面積：25.01萬(wàn)平方米住宅容積率：0.96③住宅建設(shè)用地：26.05萬(wàn)平方米。產(chǎn)品：四層---五層半花園洋房50%聯(lián)排別墅40%小高層10%4.我司擬定住宅容積率為1.0左右，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)崇高社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。5.項(xiàng)目宗地比較規(guī)整，朝向南偏東15。左右，屬黃金朝向。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢(shì)平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符?？傮w來(lái)講場(chǎng)地狀況良好，適于完畢我司規(guī)劃設(shè)想。6.居住區(qū)重要出入口沿規(guī)劃路和紅旗南路設(shè)立,以便交通及與既有居住區(qū)溝通聯(lián)系。7.由于該項(xiàng)目周邊開發(fā)緩慢，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，規(guī)劃配套公建面積約1.5萬(wàn)平米，并考慮某些與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施資源共享，周邊地區(qū)可運(yùn)用大商業(yè)、醫(yī)療、教誨、文化、體育以及娛樂(lè)設(shè)施完備，以便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營(yíng)業(yè)性公建。8.通過(guò)對(duì)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)及梅江、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對(duì)照分析，表白我司擬在玻璃廠項(xiàng)目推出多層住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺少標(biāo)志性高品質(zhì)住宅市場(chǎng)迎合點(diǎn)，具備很強(qiáng)可操作性。

第六章項(xiàng)目開發(fā)籌劃

一.開發(fā)機(jī)遇：1.依照天津公司經(jīng)營(yíng)籌劃，需要有新項(xiàng)目上馬，提供利潤(rùn)支持，以保證完成集團(tuán)下達(dá)經(jīng)營(yíng)籌劃。2.該項(xiàng)目重要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目梅江生態(tài)居住區(qū)已經(jīng)開始建設(shè)，但大氣候尚未形成，該項(xiàng)目如果今年開發(fā)將具備優(yōu)勢(shì)。3.該項(xiàng)目地價(jià)支付壓力較大，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。鑒于以上幾點(diǎn)，籌劃開發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)測(cè)可在初開工。

二.開發(fā)周期安排：玻璃廠項(xiàng)目如果按我司規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)節(jié)后，項(xiàng)目總建筑面積為26.81萬(wàn)平米,其中住宅面積約25.01萬(wàn)平米，配套非營(yíng)業(yè)性公建面積1.5萬(wàn)平米，考慮配套學(xué)校約1萬(wàn)平米由合伙方建設(shè),我司建設(shè)約0.5萬(wàn)平米非營(yíng)業(yè)性公建,可銷售住宅面積約25.01萬(wàn)平米。營(yíng)業(yè)性公建0.3萬(wàn)平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)籌劃中體現(xiàn),該項(xiàng)目擬分四年開發(fā)：1、開發(fā)7萬(wàn)平米。2、開發(fā)7萬(wàn)平米。3、開發(fā)7萬(wàn)平米。4、開發(fā)4.51萬(wàn)平米。

三.銷售周期安排：銷售6萬(wàn)平米，結(jié)算6萬(wàn)平米；銷售8萬(wàn)平米，結(jié)算8萬(wàn)平米；銷售7萬(wàn)平米，結(jié)算7萬(wàn)平米銷售4萬(wàn)平米，結(jié)算4萬(wàn)平米。

第七章

投資收益分析

一.

成本預(yù)測(cè)根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費(fèi)原則及其她政策性收費(fèi)原則、新城東區(qū)實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套狀況下，估算該項(xiàng)目總投資8.68億元，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：項(xiàng)目總成本(萬(wàn)元）單位成本說(shuō)明一、土地成本31,3941,046

土地方補(bǔ)償費(fèi)22,470749總用地525畝，每畝42.8萬(wàn)元;地價(jià)中包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線\設(shè)施拆遷

合伙方補(bǔ)償費(fèi)1,00033與合伙方初步擬定。

出讓金1,96065出讓面積525畝(35萬(wàn)平米)，評(píng)估價(jià)約800元/平米,應(yīng)按17%計(jì)算，應(yīng)為136元/平米，污染公司外遷可優(yōu)惠到7%，計(jì)56元/平米

大市政配套費(fèi)5,033168建筑面積18萬(wàn)平米*165元/平米,其中含污水26、雨水39、煤氣30、自來(lái)水25、道路及其她45元/平米

交易費(fèi)472評(píng)估值0.21%

契稅88429土地補(bǔ)償費(fèi)/出讓金/大配套之和3%二、開發(fā)前期費(fèi)5,205173

勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1,19040

報(bào)批報(bào)建費(fèi)3,752125

三通一平費(fèi)1224場(chǎng)地具備道路\場(chǎng)地平整，按新城原則考慮臨水31萬(wàn)元\臨電92萬(wàn)元.

暫時(shí)設(shè)施費(fèi)1425暫時(shí)圍墻31萬(wàn)/暫時(shí)辦公室50(裝修)/暫時(shí)圍板61萬(wàn)三、主體工程費(fèi)28,500950新城東區(qū)多層簽約價(jià)827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項(xiàng)目按860元/平米考慮;另考慮20套樣板間500萬(wàn)、考慮提高建造檔次2200萬(wàn),折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)11,943398

給排水系統(tǒng)費(fèi)1,89163

供暖系統(tǒng)費(fèi)3,416114含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi)25元/平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi)40元/平米、鍋爐房征地費(fèi)17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為40元/平米；

室外燃?xì)庀到y(tǒng)1,55652含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi)28元/平米、灶表費(fèi)3元/平米；

室外高低壓3,353112

室外消防系統(tǒng)923

室外智能系統(tǒng)67122

道路及廣場(chǎng)76325新城此項(xiàng)造價(jià)約為45.27元/平方米.

綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)2037工程費(fèi)2%。五、園林環(huán)境1,77059依設(shè)計(jì)方案不同而不同

環(huán)境設(shè)計(jì)1615環(huán)境工程總造價(jià)*10%

綠化建設(shè)費(fèi)1,22041區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米

建筑小品923新城此項(xiàng)造價(jià)約為5.6元/平方米

圍墻建造費(fèi)1154涉及永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項(xiàng)目圍墻約為2300米

室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,新城此項(xiàng)造價(jià)約為6.54元/平方米

室外零星設(shè)施923各種批示牌、標(biāo)記牌、示意圖等,新城此項(xiàng)造價(jià)約為3.15元/平方米六、公建配套費(fèi)1,49550

幼兒園2809按平米考慮，每平米土建1200元，配備費(fèi)200元/平米

游泳池45015

網(wǎng)球場(chǎng)753建導(dǎo)致本及配套物品購(gòu)買,一種原則尺寸網(wǎng)球場(chǎng)為40萬(wàn)

小朋友游樂(lè)設(shè)施2408土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施,

非營(yíng)業(yè)性公建45015會(huì)所、居委會(huì)等3000平米，土建1200元/平米，設(shè)備及裝修300元/平米七、直接費(fèi)共計(jì)80,3062,677

八、不可預(yù)見費(fèi)80827直接成本*1%九、開發(fā)間接費(fèi)1,66455監(jiān)理費(fèi)214萬(wàn)(7元/平)/行政管理費(fèi)960萬(wàn)(20萬(wàn)每月)/利息730萬(wàn)十、開發(fā)成本82,7782,759

十一、營(yíng)銷費(fèi)用3,990133銷售收入*3.5%十二、總投資86,7682,892

二.稅務(wù)分析天津地區(qū)通過(guò)公司爭(zhēng)取，普通可從政府獲得靈活優(yōu)惠稅收政策，當(dāng)前興業(yè)發(fā)展公司享有所得稅50%、營(yíng)業(yè)稅20%(區(qū)外項(xiàng)目均為50%)優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享有營(yíng)業(yè)稅及所得稅50%優(yōu)惠，當(dāng)前初步籌劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項(xiàng)目，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定不擬定性，保守測(cè)算，按國(guó)家法定稅率考慮：1、

營(yíng)業(yè)稅及附加：銷售收入5.05%；2、

所得稅：稅前利潤(rùn)33%；3、

土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）3%；雖然按法定所得稅率，因天津公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用存在，實(shí)際稅付也許遠(yuǎn)低于33%，但從項(xiàng)目評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素。三.經(jīng)濟(jì)效益分析1.項(xiàng)目總體收益狀況：依照上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測(cè)算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)狀況如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）銷售收入3800

114,000直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤(rùn)71621,475稅后利潤(rùn)48014,388內(nèi)部收益率51.53%

銷售凈利率12.62%

總投資回報(bào)率16．58%

銷售毛利率22.34%

獲利指數(shù)1.12

資金峰值比例0.06

地價(jià)支付貼現(xiàn)比0.88

啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)1.68

項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年利潤(rùn)體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)共計(jì)結(jié)算面積（m2）100,000100,000100,000300,000單位利潤(rùn)(元/m2)480480480480利潤(rùn)(萬(wàn)元)47964796479614,3882.敏感性分析，參照如下內(nèi)容及表格，可依照實(shí)際狀況增減變動(dòng)比率。1）

成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響：

估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本

（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）單位成本(元/m2)2,759.272,621.302,483.342,897.233,035.19總投資86,767.9582,429.5678,091.1691,106.3595,444.75項(xiàng)目利潤(rùn)25,465.0529,803.4434,141.8421,126.6516,788.25稅后利潤(rùn)14,388.2817,295.0120,201.7311,481.558,574.83銷售凈利率%12.62%15.17%17.72%10.07%7.52%內(nèi)部收益率%51.53%54.24%57.26%49.08%46.85%2）

售價(jià)變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響：一、售價(jià)影響預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)敏感系數(shù)（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）銷售均價(jià)(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180營(yíng)業(yè)收入114,000108,300102,600119,700125,400項(xiàng)目利潤(rùn)25,46520,05314,64130,87736,289稅后利潤(rùn)14,38810,7627,13618,01421,641銷售凈利率%12.62%9.94%6.96%15.05%17.26%內(nèi)部收益率%51.53%48.95%46.38%48.70%56.68%3）

容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)變化重要指標(biāo)容積率（1.2）容積率（1.0）容積率（1.1）容積率（1.3）容積率（1.4）可售面積（m2）300,000.00300,000.00300,000.00300,000.00300,000.00營(yíng)業(yè)收入114,000.0097,500.00105,875.00117,000.00122,500.00總投資86,767.9578,412.0082,436.0093,641.00