2022年上海萬科海上傳奇-開盤清盤戰(zhàn)報

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價值傳奇演繹萬科海上傳奇——開盤清盤戰(zhàn)報

目次：

一.項目2022推廣所遇到的問題二.推廣方案

三.開盤方案四.結(jié)果及成果

(一)宏觀政策：2022年我國土地供應(yīng)政策基調(diào)是堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策方向不轉(zhuǎn)變、立場不動搖、力度不放松，在促進房價合理回來同時努力保持土地市場平穩(wěn)運行，避開土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價格大起大落。

(二)市場低迷：2022年房地產(chǎn)業(yè)還是受到宏觀政策面影響，整個市場仍處于低迷狀態(tài)，成交狀況總體較差，觀望的態(tài)勢主導(dǎo)這一時期的購買行為，消費者脅迫式降價達成少量的成交數(shù)據(jù)。

2022年中環(huán)走勢回顧

中環(huán)同品類市場全市月均去化400套，主力單價保持在2.8-3.2萬/㎡近期中環(huán)四周項目漲價續(xù)銷，單價超3.0萬/㎡后，月成交量放緩多依靠開盤(120-150套/月)+穩(wěn)定續(xù)銷(30-50套/月)實現(xiàn)高流量單次開盤高成交量爆破的難度較大2022年供應(yīng)量集中在個案上，戶型同質(zhì)化較為嚴(yán)峻，其中105-125㎡存量競爭激烈本案年中斷檔期長，年底集中供應(yīng)，呈現(xiàn)“年中缺、年底密”的供應(yīng)特征

2022年中環(huán)市場去化分析

中環(huán)競爭格局分析

以上總結(jié):1.調(diào)控常態(tài)化，估計明年市場維持當(dāng)前大環(huán)境2.中環(huán)市場漲價，但超3.0萬/㎡后，整體去化放緩;3.0萬/㎡為區(qū)域次主力市場3.將來項目面臨嚴(yán)峻的戶型同質(zhì)化競爭4.本案全年推案量超過市場容量;年底壓力積聚

(三)項目價值誤會：一開始我們的定位是新海派國際都會實踐社區(qū)，但慢慢的我們發(fā)覺這個說法過于賣點。于是，我們決斷放棄以往定義式的傳播口吻，遠離類似“海派、國際”等說教性詞匯，而是用真正的文化視角和生活情感的角度，并加上現(xiàn)代的正向家庭價值觀、生活觀來與客戶進行溝通，軟化硬性賣點。從而我們有了新的定位：讓我們更癡迷這都市萬科海上傳奇

目次：一.項目2022推廣所遇到的問題

二.推廣方案三.開盤方案四.結(jié)果及成果

(一)價值梳理：地杰B沿承傳奇之根傳神之作

梳理一

地杰B現(xiàn)狀

梳理二

地杰國際城——2022年——荒原之上構(gòu)建想象萬科金色城市——2022年——想象之上構(gòu)建理想萬科地杰D——2022年——現(xiàn)實之上描述理想

不再是空無一物說抱負(fù)

優(yōu)勢價值

金色城市作品升級難點阻礙機遇影響

優(yōu)勢價值城市級配套區(qū)域成熟價值品質(zhì)幼兒園，新規(guī)劃學(xué)校、御橋?qū)W校、建平試驗中學(xué)世紀(jì)聯(lián)華御橋購物廣場、浦東菜市場、康橋明珠大酒店建行康橋支行

內(nèi)環(huán)級的中環(huán)

都市級商業(yè)配套：紅星美凱龍、宜家都市級地鐵配套：11、13、18號地鐵線都市級通勤配套：2

1條公交線都市級環(huán)線配套：中環(huán)、近外環(huán)

城市級教育配套：區(qū)域級生活配套：

金色城市作品升級建筑形態(tài)升級

萬科產(chǎn)品

萬科作品

金色城市作品升級空間產(chǎn)品升級

85平米，三南向空間

難點阻礙區(qū)域進展1、規(guī)劃主見不明確——區(qū)域主題不明2、區(qū)域等級不足——聯(lián)洋、碧云連續(xù)板塊

城市界面1、城市高壓線、熱電廠——輻射影響2、浦東汽車城——交通安全影響

機遇影響遠期展望機會1、區(qū)域利好落實2、地鐵通勤3、將來區(qū)域進展利好消息

威逼1、整體地產(chǎn)走勢下行2、競品價格動作3、政策持續(xù)影響

機遇影響SWOT分析結(jié)論1、建立在7年開發(fā)基礎(chǔ)之上的成熟作品2、前期承諾逐步落實，區(qū)域信心及描述更具現(xiàn)實性3、項目劣勢無從轉(zhuǎn)變或決斷了客戶對區(qū)域價值的認(rèn)知

就已知提升將來價值、就客戶需求帶動項目賣點

這不是一次簡約的住宅+配套而是基于本土文化之上

萬科對于海派新國際都市社區(qū)的實踐

(一)價值梳理：地杰B沿承