萬(wàn)科·廣州·報(bào)建驗(yàn)收工作

將專業(yè)進(jìn)行到底！房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建工作概述開發(fā)報(bào)建工作的重要性1開發(fā)報(bào)建工作的核心價(jià)值2開發(fā)報(bào)建人員應(yīng)具備的素質(zhì)3開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4如何提高報(bào)建效率5

目錄開發(fā)報(bào)建工作的重要性1開發(fā)報(bào)建與設(shè)計(jì)、工程一樣，是一門專業(yè)。

開發(fā)報(bào)建工作貫穿于房地開發(fā)的整個(gè)生命周期。

開發(fā)報(bào)建不是一個(gè)只花錢的部門，也是一個(gè)創(chuàng)收的部門。高效的時(shí)間價(jià)值經(jīng)營(yíng)的合法性利益的最大化開發(fā)報(bào)建工作的核心價(jià)值2核心價(jià)值開發(fā)報(bào)建人員應(yīng)具備的素質(zhì)3溝通協(xié)調(diào)能力開發(fā)報(bào)建人員首先要有較高的情商，善于溝通和交流，因?yàn)樗娜粘９ぷ髦写嬖诖罅康臏贤ê蛥f(xié)調(diào)的內(nèi)容：對(duì)外他與規(guī)劃局、國(guó)土局、建設(shè)局、消防局、環(huán)保局、衛(wèi)生局、人防辦等多個(gè)政府部門溝通。對(duì)內(nèi)他還要與設(shè)計(jì)部、工程部、開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部、采購(gòu)部等多個(gè)部門協(xié)作。開發(fā)報(bào)建人員應(yīng)具備的素質(zhì)3報(bào)建相關(guān)專業(yè)能力報(bào)建既然是一門專業(yè)，他同樣需要很扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)，這是我們工作的基礎(chǔ)。而在工作總往往看到我們的報(bào)建人員充當(dāng)?shù)闹皇莻€(gè)二傳手的角色。其實(shí)我們除了掌握所有的報(bào)建流程、各節(jié)點(diǎn)的報(bào)建手續(xù)等知識(shí)外，還需要對(duì)相關(guān)的建筑規(guī)范、消防規(guī)范、人防、環(huán)保、面積測(cè)量等其他專業(yè)知識(shí)有所了解和掌握。開發(fā)報(bào)建人員應(yīng)具備的素質(zhì)3統(tǒng)籌管理能力報(bào)建工作貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程，從頭到尾涉及幾十個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，環(huán)環(huán)相扣，緊密相連。除了能夠完成每個(gè)節(jié)點(diǎn)的報(bào)建工作外，開發(fā)人員還要根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)等要求，進(jìn)行統(tǒng)籌安排，孰先孰后、孰重孰輕、孰緩孰急要了然于胸，游刃有余。對(duì)整體報(bào)建節(jié)奏的把握對(duì)于開發(fā)人員的統(tǒng)籌管理能力是個(gè)很大考驗(yàn)。開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4前期建設(shè)竣工三大階段開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：修建性詳細(xì)規(guī)劃審批是一個(gè)工程整體規(guī)劃確定階段，所以要對(duì)建筑面積、容積率面積、車位比、紅線退讓等進(jìn)行詳細(xì)核對(duì)，并詳細(xì)審核各單體指標(biāo)。最好一次確定，防止日后修改。修建性詳細(xì)規(guī)劃審批：1、經(jīng)辦部門:規(guī)劃局-規(guī)劃科2、辦理?xiàng)l件：建設(shè)用地規(guī)劃許可證更名規(guī)劃方案：1、規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明；2、總平面設(shè)計(jì)圖修建性詳規(guī)：1、規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明書

2、總平面設(shè)計(jì)圖

3、道路規(guī)劃設(shè)計(jì)圖

4、綠地規(guī)劃設(shè)計(jì)圖

5、豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)圖

6、“修詳通”電子版3、辦理時(shí)限:45個(gè)工作日；開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：該節(jié)點(diǎn)是規(guī)劃報(bào)建中問題最多的一個(gè)點(diǎn)，為了防止反復(fù)，首先需要與設(shè)計(jì)部充分溝通，對(duì)于面積指標(biāo)、間距、退讓等常見問題要提前核查，如有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要在入案前與相關(guān)審核人員充分溝通，以提高審核通過(guò)率。建筑方案審批：1、經(jīng)辦部門:規(guī)劃局-規(guī)劃科2、辦理?xiàng)l件：修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)打印在現(xiàn)狀地形圖上的總圖二套建筑方案設(shè)計(jì)圖二套建筑方案設(shè)計(jì)說(shuō)明建筑方案效果圖圖紙電子光盤3、辦理時(shí)限:30個(gè)工作日；開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：2010年10月1日開始實(shí)施新的備案制度。但如果“地下單體建筑和建筑高度超過(guò)五十米的居住建筑建設(shè)工程仍需審核和驗(yàn)收”。這對(duì)圖紙的質(zhì)量要求就更為嚴(yán)格，消防間距、消防門的開啟方向、最短逃生距離等常見問題要盡量防止。1、經(jīng)辦部門:消防局-建審科2、辦理?xiàng)l件：修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)各專業(yè)意見審批——消防專項(xiàng)審批：工程總平面圖；建筑平立剖面圖；消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)圖紙；建筑、消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)專篇說(shuō)明；需要標(biāo)示清楚各分區(qū)功能。3、辦理時(shí)限:25個(gè)工作日〔如備案需10個(gè)工作日〕；開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：人防審批一般請(qǐng)人防設(shè)計(jì)單位協(xié)助辦理，他們與人防辦都有較好的業(yè)務(wù)關(guān)系，關(guān)于是否異地建設(shè)需要提前確定，如異地建設(shè)需提前辦理異地建設(shè)費(fèi)的繳納1800元/㎡。各專業(yè)意見審批——人防專項(xiàng)審批：1、經(jīng)辦部門:人防辦2、辦理?xiàng)l件：修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)地下室結(jié)構(gòu)施工圖三套地下室水電、通風(fēng)施工圖三套地下室人防設(shè)計(jì)施工圖三套3、辦理時(shí)限:15個(gè)工作日開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：環(huán)保審批一般連同環(huán)評(píng)報(bào)告一起外包給與環(huán)保單位有較好業(yè)務(wù)關(guān)系的專業(yè)單位辦理。而且在合同中要約定包通過(guò)，并協(xié)助驗(yàn)收。審批中注意關(guān)于設(shè)立排污站等要求，如有餐飲商業(yè)需在其中進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。環(huán)評(píng)報(bào)告編寫需2個(gè)月，務(wù)必提前安排，防止影響后續(xù)工作。各專業(yè)意見審批——環(huán)保專項(xiàng)審批：1、經(jīng)辦部門:市環(huán)保局2、辦理?xiàng)l件：修建性詳規(guī)批復(fù)建筑施工圖二套規(guī)劃總平面圖建筑專篇說(shuō)明一套標(biāo)示清楚各分區(qū)功能標(biāo)示發(fā)電機(jī)房位置、功率。3、辦理時(shí)限:30個(gè)工作日開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：該環(huán)節(jié)與環(huán)保審批一并考慮，圖紙中標(biāo)示清楚各分區(qū)功能。如有餐飲、廚房開業(yè)需要進(jìn)行二次報(bào)審。各專業(yè)意見審批——衛(wèi)生專項(xiàng)審批：1、經(jīng)辦部門:疾病控制中心、衛(wèi)生管理所2、辦理?xiàng)l件：修建性詳規(guī)批復(fù)工程總平面圖一套建筑平立剖面圖一套建筑專篇說(shuō)明一套3、辦理時(shí)限:15個(gè)工作日開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：放線冊(cè)是規(guī)劃許可證申報(bào)的重要資料之一，日照間距、消防間距、各種退讓都將明確標(biāo)注，作為日后驗(yàn)收的依據(jù)，而建筑面積確實(shí)定也是這個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵。申報(bào)放線冊(cè)：1、經(jīng)辦部門:廣州市勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院2、辦理?xiàng)l件：建筑方案批復(fù)意見打印在現(xiàn)狀地形圖上的總圖二套建筑施工設(shè)計(jì)圖二套建筑方案設(shè)計(jì)說(shuō)明建筑方案效果圖圖紙電子光盤〔報(bào)建通處理〕3、辦理時(shí)限:10個(gè)工作日開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：放線圖和“報(bào)建通”審核是同一份圖紙。報(bào)建通需設(shè)計(jì)院提前準(zhǔn)備，并按規(guī)定格式要求進(jìn)行自審，防止反復(fù)出現(xiàn)問題修改。申報(bào)報(bào)建通：1、經(jīng)辦部門:規(guī)劃局自動(dòng)化中心2、辦理?xiàng)l件：建筑方案批復(fù)意見打印在現(xiàn)狀地形圖上的總圖二套建筑施工設(shè)計(jì)圖二套圖紙電子光盤〔報(bào)建通處理〕3、辦理時(shí)限:5個(gè)工作日開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：確保方案審批意見的問題都已經(jīng)整改完畢，并與審批人提前溝通，務(wù)必確保圖紙的準(zhǔn)確性，一旦出現(xiàn)問題，前面大量工作都將重做。申報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：1、經(jīng)辦部門:規(guī)劃局建筑工程管理處2、辦理?xiàng)l件：建筑方案批復(fù)意見放線冊(cè)專業(yè)意見〔消防、環(huán)保、人防、衛(wèi)生...打印在現(xiàn)狀地形圖上的總圖二套建筑施工設(shè)計(jì)圖二套〔放線、報(bào)建通審核后〕建筑方案設(shè)計(jì)說(shuō)明建筑方案效果圖圖紙電子光盤〔報(bào)建通處理〕3、辦理時(shí)限:10個(gè)工作日開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：此環(huán)節(jié)盡量防止，是一個(gè)耗時(shí)長(zhǎng)，程序復(fù)雜的工作。設(shè)計(jì)部要提前與設(shè)計(jì)院溝通，是否存在超高、深基坑、高制模、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換等問題。如此環(huán)節(jié)無(wú)法防止，那么要提前安排好專業(yè)會(huì)審。初步設(shè)計(jì)審查：1、經(jīng)辦部門:市建委設(shè)計(jì)處2、辦理?xiàng)l件：建筑審核意見專業(yè)意見〔消防、環(huán)保、人防、衛(wèi)生..全套資料〔所有設(shè)計(jì)說(shuō)明及設(shè)計(jì)圖〕：小型工程8份；大型工程20份?！踩踪Y料裝訂成A3文本〕全套人防初步設(shè)計(jì)資料〔無(wú)人防地下室的工程除外〕：5份。概算書：2份?！部裳b訂在設(shè)計(jì)說(shuō)明中，但須在文本的封面注明“含概算”全套設(shè)計(jì)〔含人防〕說(shuō)明、設(shè)計(jì)圖〔含效果圖〕及概算書的電子文件：1份3、辦理時(shí)限:2個(gè)月開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：施工圖審查資料要是最終版的施工報(bào)建圖，盡可能的提前送入預(yù)審，防止出現(xiàn)大的問題而影響后續(xù)工作的辦理。施工圖審查：1、經(jīng)辦部門:市建委設(shè)計(jì)處2、辦理?xiàng)l件：建設(shè)工程規(guī)劃許可證各專業(yè)意見3、辦理時(shí)限:15個(gè)工作日建筑施工設(shè)計(jì)圖四套水、電、風(fēng)各專業(yè)設(shè)計(jì)圖四套設(shè)計(jì)說(shuō)明四套開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：該環(huán)節(jié)需設(shè)計(jì)院提前準(zhǔn)備好相關(guān)技術(shù)資料，與施工圖審查環(huán)節(jié)無(wú)縫連接。節(jié)能備案、施工圖審查備案：…….1、經(jīng)辦部門:節(jié)能辦、建委設(shè)計(jì)處2、辦理?xiàng)l件：建設(shè)工程規(guī)劃許可證各專業(yè)意見施工圖審查意見節(jié)能審查備案意見3、辦理時(shí)限:5個(gè)工作日開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：此環(huán)節(jié)關(guān)節(jié)是施工現(xiàn)場(chǎng)，一般由工程部負(fù)責(zé)辦理。提前安排各單位做好現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，并政府部門提前做好溝通。申報(bào)質(zhì)監(jiān)安檢登記：1、經(jīng)辦部門:質(zhì)監(jiān)站2、辦理?xiàng)l件：建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖審查意見總包單位資料監(jiān)理單位資料中標(biāo)通知書開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：施工許可證的辦理沒有什么特別的技術(shù)含量，關(guān)鍵是提前準(zhǔn)備，對(duì)資料進(jìn)行嚴(yán)格審核，包括合同內(nèi)容、面積指標(biāo)、總包單位與分包的用章、工程經(jīng)理證、安檢員、質(zhì)檢員證等。涉及的各項(xiàng)繳費(fèi)需提前交納。如涉及合證辦理的，需注意合同，申請(qǐng)表的面積與規(guī)劃證是否一致。為了防止錯(cuò)誤修改，最好讓施工單位把公章帶在身上。申報(bào)《建設(shè)工程施工許可證》：1、經(jīng)辦部門:市建委建筑業(yè)管理處2、辦理?xiàng)l件：建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理完畢質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)登記辦理完畢現(xiàn)場(chǎng)查勘表施工圖審查備案完畢3、辦理時(shí)限:5個(gè)工作日開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：預(yù)售查丈辦理前需提前辦理門牌審批，查丈報(bào)告地址需與門牌地址一致。關(guān)于是否計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積是這個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵，設(shè)計(jì)部一定要對(duì)測(cè)量單位的勾線圖進(jìn)行復(fù)核，防止出錯(cuò)。預(yù)售查丈：1、經(jīng)辦部門:房地產(chǎn)測(cè)繪所指定的測(cè)繪單位2、辦理?xiàng)l件：建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖一定以建設(shè)工程規(guī)劃證的附圖作為查丈根底3、辦理時(shí)限:30個(gè)工作日開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：預(yù)售許可證的辦理需與銷售方案配合，尤其是現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度的要求需提前溝通，如達(dá)不到要求，需要工程部配合搭建腳手架，同時(shí)做好公關(guān)鋪墊。在錄入數(shù)據(jù)時(shí)要注意門牌號(hào)與樓棟號(hào)是否一致，防止買錯(cuò)樓的現(xiàn)象出現(xiàn)。預(yù)售許可證：1、經(jīng)辦部門:房地產(chǎn)市場(chǎng)處2、辦理?xiàng)l件：建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證預(yù)售查丈報(bào)告工程概況審核網(wǎng)上輸入數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度：6層以下封頂、高層2/33、辦理時(shí)限:30個(gè)工作日開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：驗(yàn)線冊(cè)是規(guī)劃驗(yàn)收的主要依據(jù)，這個(gè)環(huán)節(jié)最容易出現(xiàn)的問題是竣工圖的質(zhì)量和現(xiàn)場(chǎng)條件。因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更，竣工圖往往與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際有出入，所以開發(fā)部與設(shè)計(jì)部要提前與施工單位對(duì)竣工圖進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，確保一致。對(duì)于不想計(jì)入容積率面積的部位，如地下車庫(kù)和架空層改用物業(yè)用房等，需在測(cè)量后進(jìn)行修建，或提前公關(guān)解決。申報(bào)驗(yàn)線冊(cè)：1、經(jīng)辦部門:勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院2、辦理?xiàng)l件：建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證打印在現(xiàn)狀地形圖上的總圖二套建筑工程竣工圖二套3、辦理時(shí)限:15個(gè)工作日開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：規(guī)劃驗(yàn)收環(huán)節(jié)需要注意的是現(xiàn)場(chǎng)是否到達(dá)驗(yàn)收條件及驗(yàn)線冊(cè)中的各項(xiàng)間距、建筑指標(biāo)是否符合之前的規(guī)劃批文。如現(xiàn)場(chǎng)立面、道路、綠化等達(dá)不到要求，需要提前準(zhǔn)備。對(duì)于間距、指標(biāo)出現(xiàn)問題的，一定要在驗(yàn)線冊(cè)階段解決。規(guī)劃驗(yàn)收：1、經(jīng)辦部門:市規(guī)劃局-建管科2、辦理?xiàng)l件：驗(yàn)線冊(cè)、現(xiàn)場(chǎng)條件3、辦理時(shí)限:15個(gè)工作日驗(yàn)線蓋章的竣工圖兩套驗(yàn)線冊(cè)兩份開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：竣工備案是商品房交付的條件之一，該項(xiàng)工作一般由工程部負(fù)責(zé)，類似于施工證的辦理，資料的提前審核尤為重要，再就是工程部要將專業(yè)驗(yàn)收和質(zhì)檢驗(yàn)收統(tǒng)籌安排?？⒐浒福?、經(jīng)辦部門:廣州市建設(shè)局2、辦理?xiàng)l件：竣工驗(yàn)收合格竣工備案資料有18項(xiàng)之多，涉及施工單位、監(jiān)理單位、規(guī)劃局、建設(shè)局、環(huán)保局、消防局、檔案館、煤氣公司等十幾家單位。3、辦理時(shí)限:5個(gè)工作日開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：竣工查丈報(bào)告的數(shù)據(jù)時(shí)大確權(quán)的根底，即未來(lái)業(yè)主房產(chǎn)證的面積。此環(huán)節(jié)要注意施工工程中的變更給面積造成的影響，同時(shí)要與預(yù)售查丈面積進(jìn)行核對(duì)，防止誤差超出3%，設(shè)計(jì)部和設(shè)計(jì)院要給予配合符合勾線圖?？⒐げ檎桑?、經(jīng)辦部門:房地產(chǎn)測(cè)繪所指定的測(cè)繪單位2、辦理?xiàng)l件：規(guī)劃驗(yàn)收或竣工備案一定以建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證的附圖作為查丈根底3、辦理時(shí)限:30個(gè)工作日開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：產(chǎn)權(quán)初始登記辦理前要提前安排好產(chǎn)權(quán)查丈工作。因該時(shí)間涉及到銷售合同中的承諾，所以要把握好入案和出案時(shí)間。登記地址一定要與預(yù)售的門牌地址一致。產(chǎn)權(quán)初始登記：1、經(jīng)辦部門:市國(guó)土局2、辦理?xiàng)l件：規(guī)劃驗(yàn)收或竣工備案竣工查丈報(bào)告驗(yàn)線冊(cè)兩份3、辦理時(shí)限:30個(gè)工作日開發(fā)報(bào)建工作的流程簡(jiǎn)述4本卷須知：房產(chǎn)證的辦理有開發(fā)商自行辦理的，也有客戶自行辦理的，如是代辦，需要注意契稅的繳納及承諾辦證時(shí)間，防止群訴和索賠問題。小房產(chǎn)證的辦理：1、經(jīng)辦部門:廣州市國(guó)土局2、辦理?xiàng)l件：產(chǎn)權(quán)初始登記完成如何提高報(bào)建效率5A我們每天疲于救火，到處是地雷我們經(jīng)常在一個(gè)地方反復(fù)跌倒，卻渾然不知BD上下游工作質(zhì)量差，配合不到位，接口脫節(jié)，爭(zhēng)吵不斷即使解了以上報(bào)建工作，工作中我們依然有很