第四章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素課件_第1頁
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第四章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述房地產(chǎn)自身因素制度政策因素社會因素心理因素其他因素4/17/20241精選課件ppt第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述一、對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認(rèn)識

P124-127

八個方面4/17/20242精選課件ppt第一種分類(本教材主要按此方法分類)自身因素:區(qū)位因素:位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施實(shí)物因素:土地實(shí)物因素:土地面積、土地形狀、地形地勢、土壤地基、土地開發(fā)程度建筑物實(shí)物因素:建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、防水保溫隔熱噪聲、通風(fēng)采光日照、維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度權(quán)益因素:權(quán)利狀況、使用管制、相鄰關(guān)系二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類4/17/20243精選課件ppt外部因素:人口因素:數(shù)量、素質(zhì)、結(jié)構(gòu)制度政策因素:房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、特殊政策、相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)因素:經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率社會因素:政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)國際因素:世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素:買賣時(shí)的心態(tài)、個人偏好、從眾心理、風(fēng)水或吉祥號碼等其他因素4/17/20244精選課件ppt第二種分類一般因素:經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、貨幣政策、物價(jià)、利率、匯率等區(qū)域因素:所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等個別因素:位置、規(guī)模、土地形狀、地勢、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物新舊程度等4/17/20245精選課件ppt第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素一、區(qū)位因素二、實(shí)物因素三、權(quán)益因素4/17/20246精選課件ppt一、區(qū)位因素區(qū)位因素是一個綜合性因素,可分為以下四個方面:位置交通周圍環(huán)境和景觀外部配套設(shè)施4/17/20247精選課件ppt(一)位置城市內(nèi)不同用途土地競租曲線4/17/20248精選課件ppt(二)交通交通因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響,可分為出入可利用的交通工具、道路狀況、交通管制情況、停車方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。開辟新的交通線路的影響。一般會使站點(diǎn)周圍的相關(guān)房地產(chǎn)升值。從時(shí)間上看,開辟新的交通線路對房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要在立項(xiàng)之后,建成之前、建成之后對房地產(chǎn)的升值作用一般會停止。交通管制情況的影響。交通管制對房地產(chǎn)價(jià)格的影響結(jié)果取決于管制的內(nèi)容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。對不同類型房地產(chǎn)的影響不同。例如,在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行等,會提升住宅房地產(chǎn)價(jià)值。4/17/20249精選課件ppt(三)周圍環(huán)境和景觀指那些對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素。大氣環(huán)境??諝赓|(zhì)量的好壞。水文環(huán)境。地下水、溝渠、河流、湖泊等水體的污染程度。聲覺環(huán)境。噪聲視覺環(huán)境。房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂。標(biāo)示牌廣告牌等樹立狀態(tài)和設(shè)計(jì)是否美觀,建筑物之間是否協(xié)調(diào),公園、綠化等景觀是否賞心悅目衛(wèi)生環(huán)境。人文環(huán)境。該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征(職業(yè)、素質(zhì))、治安狀況(犯罪率)等。4/17/202410精選課件ppt(四)外部配套設(shè)施外部基礎(chǔ)設(shè)施完備狀況對于房地產(chǎn)特別是住宅類房地產(chǎn)影響特別重要。一般情況下,周邊有教育質(zhì)量高的中小學(xué)、醫(yī)療水平高的醫(yī)院以及有購物中心、休閑娛樂場所的,房地產(chǎn)價(jià)格就高。4/17/202411精選課件ppt二、實(shí)物因素包括:土地實(shí)物因素:土地面積、土地形狀、地形、地勢、土壤、地基、土地開發(fā)程度建筑物實(shí)物因素:建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、防水保溫隔熱隔聲通風(fēng)采光日照、維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度4/17/202412精選課件ppt(一)土地面積和形狀一般情況下,土地面積較大的土地價(jià)格優(yōu)于土地面積小的土地,特殊情況除外(如:相鄰地塊的小塊土地、不同地區(qū)、不同消費(fèi)習(xí)慣而導(dǎo)致的特例。)形狀規(guī)則(長方形、正方形)的土地價(jià)格優(yōu)于不規(guī)則地塊。4/17/202413精選課件ppt(二)地形、地勢一般情況下,土地平坦(坡度不低于0.3%,否則不利于地面水的匯集與排除),地價(jià)較高;土地高低不平,地價(jià)較低。若城市發(fā)展受地形地勢影響(例如四面臨山或有河流阻隔),則土地的經(jīng)濟(jì)供給不能隨城市發(fā)展而相應(yīng)增加時(shí),地價(jià)會普遍高漲。4/17/202414精選課件ppt(三)地基一般情況下,地質(zhì)堅(jiān)實(shí)、承載力較大,有利于建筑使用,地價(jià)就高;反之,工程地質(zhì)條件差,地價(jià)則低。4/17/202415精選課件ppt(四)土壤肥力對于農(nóng)業(yè)用地極其重要,肥力高低與價(jià)格高低成正比。4/17/202416精選課件ppt(五)建筑物本身建筑物的規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面格局、功能、質(zhì)量、外觀形象(建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)等)等因素,對房地產(chǎn)價(jià)格均有較大影響。4/17/202417精選課件ppt(六)日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害向陽、背陽情況對房地產(chǎn)價(jià)格的影響在南部與北部有所不同。一般而言,上風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格較高,下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格較低。在有天然周期性災(zāi)害的地區(qū),一般而言,土地利用價(jià)值低;若有了較好的抗災(zāi)措施,例如較好的防洪防汛工程,則其價(jià)格不僅會逐漸上漲,且由于近江、近海、近湖等特有景觀會使價(jià)格畸高。4/17/202418精選課件ppt三、權(quán)益因素一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度,對其價(jià)值有著重大影響。進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià),應(yīng)充分調(diào)查了解房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內(nèi)容和程度,才能評估出正確的價(jià)值。房地產(chǎn)利用限制包括三方面:房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制房地產(chǎn)使用管制房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制4/17/202419精選課件ppt(一)權(quán)利狀況土地和建筑物的權(quán)利狀況如何,以及這些權(quán)利是否完整、清晰等,價(jià)值會有很大的差異。例如:共有房地產(chǎn)各國對于土地所有權(quán)的規(guī)定,特別是對地下資源的歸屬權(quán)的差異4/17/202420精選課件ppt(二)使用管制對房地產(chǎn)估價(jià)而言,有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑密度、建筑高等等的規(guī)定。土地用途容積率。明確容積率的內(nèi)涵(是否包含地下建筑面積的容積率)4/17/202421精選課件ppt(三)相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律、法規(guī)的規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣,相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。4/17/202422精選課件ppt第三節(jié)人口因素一、人口數(shù)量二、人口素質(zhì)三、人口結(jié)構(gòu)4/17/202423精選課件ppt一、人口數(shù)量人口增長、外來流動人口增加、人口密度等因素都會對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響二、人口素質(zhì)文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度會對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響4/17/202424精選課件ppt三、家庭結(jié)構(gòu)一定時(shí)期內(nèi)人口按照性別、年齡、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成狀況。我國城市家庭存在著從傳統(tǒng)的復(fù)合大家庭向簡單小家庭發(fā)展的趨勢。家庭人口規(guī)模發(fā)生變化。家庭人口規(guī)模是指全社會或某地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。一般而言,隨著家庭人口規(guī)模小型化,家庭數(shù)量增多,住房總量需求增加,房價(jià)上漲。4/17/202425精選課件ppt第四節(jié)制度政策因素一、房地產(chǎn)制度政策二、稅收政策三、金融政策四、相關(guān)特殊政策五、相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃4/17/202426精選課件ppt一、房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價(jià)格影響最大——中國土地使用制度和住房制度改革房地產(chǎn)價(jià)格政策即政府對房價(jià)的干預(yù)方式和措施等。一般而言,平抑房地產(chǎn)價(jià)格的措施有以下幾種:1)制定最高限價(jià);2)制定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格;3)政府在房價(jià)高漲時(shí)拋出一定量房地產(chǎn),特別是增加土地供給;4)征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅;5)建立一套房地產(chǎn)交易管理制度,遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。4/17/202427精選課件ppt二、稅收政策(一)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收一般而言,增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收(大致包括:契稅、耕地占用稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等),會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本,從而會推動房地產(chǎn)價(jià)格上升;相反,減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收,會使房地產(chǎn)價(jià)格下降。但增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降,還要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買房市場。4/17/202428精選課件ppt(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收一般而言,增加房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中賣方的稅收(如土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、印花稅),會使房地產(chǎn)價(jià)格上升;反之,會使房地產(chǎn)價(jià)格下降。增加買方的稅收(如契稅),會抑制房地產(chǎn)需求,從而使房地產(chǎn)價(jià)格下降;反之,會使房地產(chǎn)價(jià)格上升。但增加或減少房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降,還要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買房市場。4/17/202429精選課件ppt(三)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收(如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅(尚未開征)),會增加房地產(chǎn)使用成本,會使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn),并會抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求,從而會使房地產(chǎn)需求減少,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。4/17/202430精選課件ppt三、金融政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策,包括嚴(yán)格控制或適度放松房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購房貸款,上調(diào)或下調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率,提高或降低最低購房首付款比例,提高或降低最高房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù),延長或縮短最長購房貸款期限等。4/17/202431精選課件ppt四、相關(guān)特殊政策國家對特殊地區(qū)實(shí)行特殊的政策、特殊的體制機(jī)制、特殊的對外開放措施、國家給予必要的支持等,意味著會吸引投資,經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展,對房地產(chǎn)需求相應(yīng)會增加,從而會提高這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)老工業(yè)基地、中部崛起等深圳、海南、上海浦東、重慶、成都4/17/202432精選課件ppt五、相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃(一)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。例如,《十一五綱要》提出:“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房,嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房?!睆墓┣蠓治錾峡矗膶?shí)施將會抑制普通商品住房價(jià)格過快上漲,而會使大戶型高檔商品住房價(jià)格上升。4/17/202433精選課件ppt(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃主要體現(xiàn)在城市規(guī)劃的影響。例如城市發(fā)展方向、土地使用性質(zhì)(用途)、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定(三)土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃中確定的建設(shè)用地總量、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量以及國有建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局等,決定了房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)狀況,從而對房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房價(jià)格有很大的影響。4/17/202434精選課件ppt第五節(jié)經(jīng)濟(jì)因素一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r二、居民收入水平三、物價(jià)水平四、利率五、匯率4/17/202435精選課件ppt一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一般而言,經(jīng)濟(jì)發(fā)展,房價(jià)上漲。例如日、新、韓等國,當(dāng)前我國。二、居民收入水平低、中、高收入階層收入的增加對房價(jià)的影響各不相同。提高低收入者收入,對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大;提高中等收入者的收入,會增加他們的購房需求,房地產(chǎn)價(jià)格急速上升;提高高收入者的收入,對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大4/17/202436精選課件ppt三、物價(jià)水平一般而言,物價(jià)上漲,房價(jià)隨之上漲(各類建材、人工上漲,房地產(chǎn)開發(fā)成本上升)。四、利率從開發(fā)建設(shè)看,利率上升或下降會增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本,從而使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本上升或下降,進(jìn)而使房地產(chǎn)價(jià)格上升或下降。從房地產(chǎn)需求看,現(xiàn)行購房普遍借助房貸,利率上升或下降,會增加或降低購房者還貸負(fù)擔(dān),會減少或增加房地產(chǎn)需求,導(dǎo)致房價(jià)下降或上升??傮w而言:利率與房價(jià)負(fù)相關(guān),利率下降,房價(jià)上升;利率上升,房價(jià)下降4/17/202437精選課件ppt五、匯率匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率,或者說,一種貨幣以另一種貨幣表示的價(jià)格。如果國外投資者在房地產(chǎn)所在國投資了一套房地產(chǎn),若該房地產(chǎn)所在國的貨幣發(fā)生了升值,即使相對于當(dāng)?shù)厥袌龇康禺a(chǎn)沒有升值,但相對于國際交易也會獲得較好的房地產(chǎn)投資收益。因此,當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時(shí),就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn),從而會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反,會使房地產(chǎn)價(jià)格下跌。4/17/202438精選課件ppt第六節(jié)社會因素一、政治安定狀況二、社會治安狀況三、城市化四、房地產(chǎn)投機(jī)4/17/202439精選課件ppt一、政治安定狀況二、社會治安狀況三、房地產(chǎn)投機(jī)引起三種情

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