房地產(chǎn)估價第14章網(wǎng)球場館評估課件

1第十四章 網(wǎng)球場館評估學(xué)習(xí)指導(dǎo) 了解網(wǎng)球場館類房地產(chǎn)的構(gòu)成、特點和價格影響因素，掌握網(wǎng)球場館類房地產(chǎn)的評估方法和技巧，理解網(wǎng)球場館評估參數(shù)測算和選取方法。

214.1 網(wǎng)球運動簡介起源——歐洲傳教士，法國宮廷，英國成為近代網(wǎng)球的起源地緊隨英國之后開展網(wǎng)球運動的國家是美國。世界上第一個全國性網(wǎng)球協(xié)會是1881年成立的美國全國草地網(wǎng)球協(xié)會1878年以來，草地網(wǎng)球已由英國的移民、商人或駐軍等傳至全球1913年3月1日在法國巴黎成立了世界網(wǎng)球的最高組織——國際網(wǎng)球聯(lián)合會20世紀70年代以后，職業(yè)選手與業(yè)余選手的界限被取消。進入20世紀90年代后，網(wǎng)球的發(fā)展呈現(xiàn)出新特點314.2 網(wǎng)球場館14.2.1 網(wǎng)球場館分類從經(jīng)營性角度來劃分 從經(jīng)營角度可以將網(wǎng)球場館分為純經(jīng)營性項目和非純經(jīng)營性項目，純經(jīng)營性項目以盈利為目的，根據(jù)場地或時間收取場地使用費用。非純經(jīng)營性項目帶有服務(wù)性質(zhì)，雖然收費，但不以盈利為目的，主要是為其所屬的項目中的客戶服務(wù)。根據(jù)建筑形式來劃分 根據(jù)建筑形式可以將網(wǎng)球場館劃分為室外網(wǎng)球場和室內(nèi)網(wǎng)球場。這兩類網(wǎng)球場館在場地表面上存在區(qū)別，這主要是由經(jīng)濟因素所決定。室內(nèi)網(wǎng)球場地面多為塑膠，因其不受天候影響，有利于選手發(fā)揮競技能力。而網(wǎng)球運動愛好者相對比較熟悉的是室外網(wǎng)球場，其場地分為草地、塑膠和紅土等。414.2.2 網(wǎng)球場地類型天然草地球場人造草地軟性場地硬地球場合成塑膠場地網(wǎng)球地毯514.2.3 網(wǎng)球場地結(jié)構(gòu)圖614.2.4 標(biāo)準網(wǎng)球場規(guī)格圖714.2.5 網(wǎng)球館建筑形式簡單的網(wǎng)球館：沒有更衣室、淋浴間等公共設(shè)施；附建有公共設(shè)施的網(wǎng)球館；附有更衣室和餐廳等公共設(shè)施的網(wǎng)球中心。814.2.5 網(wǎng)球館裝修程度網(wǎng)球館通常采用遠距離高壓氖光燈照明。地面下層建筑采用混凝土或者瀝青混凝土材料，上面鋪設(shè)地板（松木等）。比較新的網(wǎng)球館的地面還鋪設(shè)混有石英沙或者橡膠顆粒的人造墊層。采用人造材料或者橡膠的硬場地一般較少，因為這種場地對運動員或者運動器材會造成過度磨損。網(wǎng)球館屬于單一用途的特殊房地產(chǎn)，一般不能改建為其他用途。914.2.5 網(wǎng)球館建筑成本網(wǎng)球館內(nèi)的每個比賽場地（包括附屬設(shè)施）的建筑成本一般為180000~280000歐元（1989年的造價，約合人民幣180萬~280萬元）。網(wǎng)球館的使用壽命一般為40~60年。1014.2.5 網(wǎng)球館網(wǎng)球館附屬設(shè)施功能性附屬設(shè)施，主要指為網(wǎng)球館提供附屬功能的相關(guān)設(shè)施，如與活動區(qū)域相鄰近的衛(wèi)生、淋浴、更衣區(qū)域及會員柜等，為場館必備設(shè)施，主要是為打球者提供服務(wù)。該類設(shè)施通常免費使用，或交納較低的使用費。經(jīng)營性附屬設(shè)施，包括咖啡廳、休閑廳、網(wǎng)球精品專賣店等，為打球者提供商務(wù)洽談和休息的場所，同時獲取一定的經(jīng)營收入。1114.3 網(wǎng)球場館的經(jīng)營網(wǎng)球場館的經(jīng)營收入主要有以下幾個方面：場地租用費收入。會費收入。各類網(wǎng)球培訓(xùn)收入。比賽組織收入。網(wǎng)球精品專售和休息廳、咖啡廳服務(wù)銷售收入。網(wǎng)球場館的衍生項目收入。1214.4 網(wǎng)球場館評估方法和特點14.4.1 評估方法選取網(wǎng)球場館多為純經(jīng)營性物業(yè)，按市場標(biāo)準經(jīng)營，因此可按收益性物業(yè)對待，采取收益法評估其價值。非純經(jīng)營性網(wǎng)球場館，如學(xué)校、寫字樓、小區(qū)的附屬網(wǎng)球場館設(shè)施，并非獨立的收益性物業(yè)或按市場原則進行經(jīng)營的物業(yè)，雖有收益，但這種收益并不能完全體現(xiàn)出物業(yè)的價值，所以此時應(yīng)采用成本法評估。1314.4.2 收益法評估的難點客觀凈收益的計算可根據(jù)網(wǎng)球場館的收入類型，結(jié)合待評估對象的實際情況，分類收集整理資料，注意全面性；同時，對不同的球場類型，要進行個性化分析。資本化率的確定需要評估人員平時注意多收集相關(guān)的行業(yè)資料，再結(jié)合經(jīng)驗確定。對于非純經(jīng)營性的網(wǎng)球場，常常會出現(xiàn)收不抵支、凈收益為負的現(xiàn)象，這并不能說明物業(yè)沒有價值，只是該類場館不合適采用收益法進行評估，應(yīng)采用成本法。對于可公開經(jīng)營但受到各種條件限制的網(wǎng)球場館的評估，斷然采用最高最佳使用原則按客觀收益和客觀成本來評估是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

1414.4.3 成本法評估采用成本法評估網(wǎng)球場館時，建筑重置價格可以參照市場近期新建同檔次的網(wǎng)球場的建筑成本并進行修正取得，也可按工程預(yù)算的程序進行計算，即先計算出工程量，再套用相應(yīng)的定額累加取得。估價師可以從建設(shè)部門或開發(fā)公司獲得相關(guān)建筑成本資料。1514.5 網(wǎng)球場館收益分析14.5.1 網(wǎng)球館收益分析合同形式 網(wǎng)球館的租賃合同一般包含全部網(wǎng)球運動設(shè)施，有時也包含網(wǎng)球館外的露天網(wǎng)球場。評價或者計算網(wǎng)球場館的相應(yīng)租金一般需要依賴于一定的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。1614.5.1 網(wǎng)球館收益分析租金圖1714.5.1 網(wǎng)球館收益分析盈利網(wǎng)球館的盈利主要來自場地使用費以及餐飲、出租房屋、體育商店、游戲機、廣告和其他服務(wù)性收入。從全部的盈利中還需要扣除經(jīng)營成本和經(jīng)營者的盈利。具體而言，這些成本包括：(1)能源成本；(2)維護成本（如果由經(jīng)營者承擔(dān)）；(3)運營成本；(4)人員成本；(5)企業(yè)經(jīng)營毛收益。需要從盈利中扣除的經(jīng)營成本一般占盈利的40%～50%，因此，年凈冷租金一般為年盈利的55%。對于一個經(jīng)營正常的網(wǎng)球館而言，普遍性的月租金為每平方米3~4歐元（德國1989年時的租金水平），相當(dāng)于20~30元人民幣。在此基礎(chǔ)上還需要考慮所有者20%~25%的經(jīng)營成本。1814.5.2 露天網(wǎng)球場收益分析露天網(wǎng)球場一般與網(wǎng)球館共同出租給網(wǎng)球運動經(jīng)營企業(yè)用于經(jīng)營。露天網(wǎng)球場由粗砂（磚粉）、混凝土、瀝青或者人造材料構(gòu)成。露天網(wǎng)球場的建造成本（包含地表下、場地表面、球網(wǎng)支柱、球網(wǎng)、圍欄和籬笆等附屬設(shè)施）為每塊場地25000~40000歐元（德國1989年的成本關(guān)系），而我國開發(fā)建設(shè)一塊網(wǎng)球場的成本為25萬~30萬元。如同網(wǎng)球館場地一樣，露天場地的盈利必須根據(jù)不同時段不同的場地租金進行估算。露天場地的租金一般為5~8歐元/小時，這與北京商業(yè)性的網(wǎng)球場的租金相當(dāng)。如果網(wǎng)球協(xié)會租賃露天場地，則每周每塊場地租金為250~500歐元，這相當(dāng)于普通個人使用場地費用（100%場地使用率）的40%~70%。露天場地的使用率（每年25周）一般為30%~50%。露天場地的年凈冷租金一般占盈利的60%。

1914.6 網(wǎng)球場館評估案例14.6.1 網(wǎng)球場館評估網(wǎng)球場館描述估價過程2014.6 網(wǎng)球場館評估案例14.6.2 中國人民大學(xué)卡帝樂露天網(wǎng)球場評估21關(guān)鍵術(shù)語網(wǎng)球場館網(wǎng)球場館租金場地使用率夏季賽季冬季賽