第六章市場法課件

第六章

市場法THEMARKETCOMPARISONAPPROACH1精選課件ppt熟悉市場法的基本原理，搜集交易實(shí)例和建立價格可比基礎(chǔ)。掌握可比實(shí)例的選取、交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正和比準(zhǔn)價格的求取。目標(biāo)：2精選課件ppt第一節(jié)市場法概述一、市場法的含義

市場法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將他們與估價對象進(jìn)行比較，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」烙?jì)對象價值的方法。本質(zhì)：以房地產(chǎn)的交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值二、市場法的理論依據(jù)市場法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。替代原理：通過市場供求和競爭的作用，效用相同或相近的商品之間將產(chǎn)生替代效應(yīng)，并最終使市場上相同或相近的商品之間具有相同的價格或一致的比價關(guān)系。3精選課件ppt類似房地產(chǎn)：是指在同一市場供求圈中，與待估房地產(chǎn)在權(quán)益、用途、區(qū)位、價格類型、建筑結(jié)構(gòu)等方面相似或相近的房地產(chǎn)。交易實(shí)例：已經(jīng)發(fā)生了交易的房地產(chǎn)?？杀葘?shí)例：與待估房地產(chǎn)相類似，并用于與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較的交易實(shí)例房地產(chǎn)。4精選課件ppt三、市場法適用的估價對象和條件（一）適用對象 住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地（二）市場法需要具備的條件 估價時點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易（三）市場法的其他用途 市場租金及成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法中重新構(gòu)建價格、房地產(chǎn)價格構(gòu)成部分、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、、、、、求取。第一節(jié)市場法概述5精選課件ppt[1]搜集交易實(shí)例；[2]選取可比實(shí)例；[3]對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行處理[4]求取比準(zhǔn)價格---交易情況修正；----交易日期修正；---房地產(chǎn)狀況修正。要求：每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。

四.步驟：第一節(jié)市場法概述6精選課件ppt一、收集交易實(shí)例大量、全面、完整性準(zhǔn)確、真實(shí)性累計(jì)性多途徑性第二節(jié)搜集交易實(shí)例7精選課件ppt查閱政府有關(guān)職能部門的房地產(chǎn)交易登記資料；查閱各種報(bào)刊雜志所刊登的房地產(chǎn)租售信息；查訪房地產(chǎn)經(jīng)辦人或交易當(dāng)事人；查閱房地產(chǎn)網(wǎng)頁；同行之間相互提供有關(guān)信息資料；其他。如參加房地產(chǎn)交易展銷會、房地息發(fā)布會等。二、搜集交易實(shí)例的途徑第二節(jié)搜集交易實(shí)例8精選課件ppt9精選課件ppt從搜集的交易實(shí)例中選擇符合一定條件的作為估價中用于參照比較的交易實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例。

一、選取可比實(shí)例的必要性第三節(jié)選取可比實(shí)例10精選課件ppt二、選取可比實(shí)例的要求：（一）數(shù)量要求-——3~10個（二）質(zhì)量要求1、與估價對象是類似房地產(chǎn)同一供求范圍內(nèi)。與待估房地產(chǎn)的用途。規(guī)模相當(dāng)。與待估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同。檔次相同權(quán)屬性質(zhì)相同。2、交易類型與交易目的相近。3、比較案例房地產(chǎn)的交易日期與待估房地產(chǎn)的估價時點(diǎn)接近4、交易案例是正常交易或可修正為正常。第三節(jié)選取可比實(shí)例11精選課件ppt第四節(jié)建立可比基礎(chǔ)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍范圍不同的情況帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)含有非房地產(chǎn)成分房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同統(tǒng)一付款方式

估價中通常以在其成交日期一次性支付的金額為準(zhǔn)例如：一物業(yè)合同總價20萬元，分三期支付，首付30％，半年后支付30％，一年后支付40％，問合同簽訂時一次性付款總價（銀行貸款年利率6％，按月付息）。12精選課件ppt統(tǒng)一價格單位統(tǒng)一價格表示單位統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位；

如：建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積價格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積建筑面積下的價格=使用面積價格×使用面積/建筑面積

平方米下的價格＝畝下的價格÷666.67

平方米下的價格＝公頃下的價格÷10000

平方米下的價格＝平方英尺下的價格÷0.09290304

平方米下的價格＝坪下的價格÷3.30579

13精選課件ppt

例：搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，試進(jìn)行有關(guān)的修正。（假設(shè)人民幣的年利率為8％，假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時的人民幣與美元的市場匯價為1美元＝8.3元人民幣）

1．統(tǒng)一付款方式。以在成交日期時一次付清為基準(zhǔn)，則：

甲總價＝16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）＝76.422（萬元人民幣）乙總價＝15(萬美元)2．統(tǒng)一價格表示單位。

甲單價＝764220÷200＝3821.1(元人民幣／平方米建筑面積)

乙單價＝150000÷2500＝60(美元／平方英尺使用面積)3．統(tǒng)一幣種和貨幣單位。

甲單價：3821．1(元人民幣／平方米建筑面積)

乙單價＝60×8.3＝498(元人民幣／平方英尺使用面積)14精選課件ppt

4．統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積＝０.75平方米使用面積，則：

甲單價＝3821．1(元人民幣／平方米建筑面積)

乙單價＝498×0.75＝373．5(元人民幣／平方英尺建筑面積)5．統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方英尺＝0.09290304平方米，則：

甲單價＝3821．1(元人民幣／平方米建筑面積)

乙單價＝373.5÷0.09290304＝4020．3(元人民幣／平方米建筑面積)

15精選課件ppt例：有倆同類物業(yè)同時交易，A物業(yè)使用面積為100坪，交易價為13萬美金；B物業(yè)建面900平方米，人民幣總價288萬元，一年后付。現(xiàn)價為50萬元的家具隨房屋一并交易，該類物業(yè)建使比為1.3，1美元兌換6.8元人民幣，年利率6％，試建立價格比較基礎(chǔ)。16精選課件ppt一、概念

是指剔除交易行為中的一些特殊因素而造成的價格的偏差。二、交易行為中可能存在的特殊因素比較復(fù)雜，一般有：1、有利害關(guān)系的交易。如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間的交易活動。2、急于出售、急于購買.3、交易雙方或交易一方對市場行情缺乏了解的交易。4、交易雙方或一方有特別的動機(jī)或偏好。5、特殊交易方式的交易。6、未按規(guī)則負(fù)擔(dān)交易稅費(fèi)。7、相鄰房地產(chǎn)的合并交易。8、強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易9、受迷信影響的交易第五節(jié)交易情況影響修正17精選課件ppt三、交易情況修正的方法:一般不選;不得不選必須修正;修正方法為百分率法和差額法。百分率法：可比實(shí)例成交價格×1／（1±s%）＝可比實(shí)例的正常市場價格

交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場價格為基準(zhǔn)來確定差額法：可比實(shí)例的成交價格±交易情況修正額＝可比實(shí)例的正常市場價格第五節(jié)交易情況影響修正18精選課件ppt正常成交價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價格正常成交價格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價格

例：一宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元／平方米，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的7％，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的5％，求賣方實(shí)際得到的價格和買方實(shí)際付出的價格。

解：賣方實(shí)際得到的價格＝2500－2500×7％＝2325(元／平方米)

買方實(shí)際付出的價格＝2500+2500×5％＝2625(元／平方米)

第五節(jié)交易情況影響修正19精選課件ppt例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元／平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的5％。求該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格。

解：正常成交價格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價格正常成交價格＝買方實(shí)際付出的價格／（１＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）

＝２６２５／（１+５％）＝２５００（元／m２）

第五節(jié)交易情況影響修正20精選課件ppt在單獨(dú)考慮交易情況下，比較案例的修正價格為Va=Vc*100/()交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場價格為基準(zhǔn)來確定第五節(jié)交易情況影響修正21精選課件ppt第六節(jié)市場狀況調(diào)整一、概念：是將可比實(shí)例在成交日期時的價格調(diào)整到估價時點(diǎn)時的價格。二、方法：可比實(shí)例在成交日期時的價格×市場狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定。 假設(shè)從成交日期到估價時點(diǎn)時，可比實(shí)例價格漲跌的百分率為±T％(當(dāng)可比實(shí)例的價格上漲的，為+T％；下跌的，為－T％)，則：

可比實(shí)例在成交日期時的價格×（1±T%）＝可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格22精選課件ppt價格指數(shù)法價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數(shù)；如果是以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。23精選課件ppt例：某宗房地產(chǎn)2005年6月的價格為1500元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2005年9月。所在區(qū)域類似房地產(chǎn)2005年4月至10月的價格指數(shù)為79.6，76.7，74.7，89.2，85，92.5，98.1（以2003年12月為100）。計(jì)算該宗房地產(chǎn)2005年9月的價格。解：1500×（92.5/74.7）=1857.4（元/m2）例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年4月至10月的價格指數(shù)分別為99．6，94．7，96．7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上個月為100)。其中某宗房地產(chǎn)在2002年6月的價格為2000元／m2，計(jì)算該房地產(chǎn)2002年10月的價格。

解：2000×1.05×1.092×1.125×1.181＝3046.8(元／㎡)

24精選課件ppt價格變動率法采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：

可比實(shí)例在成交日期時的價格×（1±價格變動率）期數(shù)＝在估價時點(diǎn)時的價格

采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：

可比實(shí)例在成交日期時的價格×（l±價格變動率×期數(shù)）＝在估價時點(diǎn)時的價格

25精選課件ppt例：評估某宗房地產(chǎn)2002年9月末的價格，選取了下列可比實(shí)例：成交價格3000元／㎡，成交日期2001年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上漲1.5％，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上漲2％。對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。解：3000×(1+1.5％)４×(1+2％)７＝3658(元／㎡)

26精選課件ppt

例：某個可比實(shí)例房地產(chǎn)2005年2月1日的價格為1000美元／㎡，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動，平均每月比上月上漲0.2％。假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2005年2月1日為1美元=8.26元人民幣，2005年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對該可比實(shí)例修正到2005年10月1日的價格為：

解：1000×8.26×(1+0.2％)8＝8393(元人民幣／㎡)例：某個可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價格為1000美元／m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動，平均每月比上月下降0．5％。假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2002年2月1日為1美元＝8.26元人民幣，2002年10月1日為1美元＝8.29元人民幣。對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價格為：

解：1000×(1－0.5％)8×8.29＝7964(元人民幣／㎡)27精選課件ppt一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。（２）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容區(qū)位狀況修正權(quán)益狀況修正實(shí)物狀況修正在這三個方面的修正中，還可進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的修正。第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整28精選課件ppt三、房地產(chǎn)狀況修正的思路列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；判定估價對象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度；根據(jù)價格差異程度對可比實(shí)例的價格進(jìn)行調(diào)整。

如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價對象房地產(chǎn)，則應(yīng)對可比實(shí)例的價格做減價調(diào)整；反之，則應(yīng)做增價調(diào)整。

29精選課件ppt四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法

百分率法：

可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)＝在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

差額法：

可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況修正額＝在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

在百分率法中，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)應(yīng)以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定?？杀葘?shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×1／（1±R%）＝可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下價格30精選課件ppt直接比較修正確定影響房地產(chǎn)狀況的因素確定權(quán)重以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況逐個因素評分累計(jì)所的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率利用比率對可比實(shí)例價格進(jìn)行調(diào)整

31精選課件ppt房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1f1100因素2f2100因素3f3100…….…..……因素n-1fn-1100因素nfn100綜合1100表達(dá)式：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×100/（）

=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格32精選課件ppt間接比較修正

設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價對象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分，然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率。33精選課件ppt34精選課件ppt房地產(chǎn)狀況修正注意的問題

可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況應(yīng)是成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)在其成交日期時的狀況，而不是在估價時點(diǎn)或其他時候的狀況。不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較修正時，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。

35精選課件ppt第八節(jié)計(jì)算比準(zhǔn)價格

一、求取可比實(shí)例的比準(zhǔn)價格36精選課件ppt直接比較修正37精選課件ppt間接比較修正38精選課件ppt（2）最終比準(zhǔn)價格算術(shù)平均法將多個修正價格的算術(shù)平均值作為比準(zhǔn)價格。一般要求各比較案例與待估房地產(chǎn)之間的相似程度較接近，沒有大的區(qū)別。其計(jì)算公式為V=∑Vi/n加權(quán)平均比較案例與待估房地產(chǎn)有較大差異，則需賦予各比較案例的修正價格以不同的權(quán)重，然后加權(quán)平均，計(jì)算比準(zhǔn)價格。V=∑Vi*fi∑fi=139精選課件ppt中位數(shù)中位數(shù)是把修正出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時，位于正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時，位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個價格。

眾數(shù)

眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。

其他方法

還可以采用其他的方法將修正出的多個價格綜合成一個價格，如分別去掉一個最高的價格和一個最低的價格，將余下的簡單算術(shù)平均。

40精選課件ppt三、方法運(yùn)用舉例41精選課件ppt例：為評估某寫字樓2005年10月1日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表：

可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價格5000元人民幣/m2650美元/m25500元人民幣/m2成交日期2005年1月1日2005年3月1日2005年7月1日交易情況+2%+5%-3%房地產(chǎn)狀況-8%-4%+6%42精選課件ppt另假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2005年3月1日為1：8.5，2005年10月1日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格2005年1月1日至2005年２月1日基本保持不變，2005年2月1日至2005年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2005年10月1日的正常市場價格。

解：1、計(jì)算公式：

比準(zhǔn)價格＝可比實(shí)例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

2、比準(zhǔn)價格VA：

5000×100/（100+2）×（1-1%）3×（1+0.5%）5×100/（100-8）=5300.51（元人民幣/m2）43精選課件ppt3、比準(zhǔn)價格VB：650×8.4×100/（100+5）×（1-1%）2×（1+0.5%）5×100/（100-4）=5442.93（元人民幣/m2）4、比準(zhǔn)價格VC：

5500×100/（100-3）×（1+0.5%）3×100/（100+6）=5429.79（元人民幣/m2）5、估價對象單價（5300.51+5442.93+5429.79）／3=5391（元人民幣/m2）44精選課件ppt例：估價對象是城市規(guī)劃為住宅區(qū)的一塊空地，土地面積為45900m2，評估該土地在2004年7月的市場價值?？杀葘?shí)例的有關(guān)資料如下：1.可比實(shí)例成交價格和成交日期可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價格2400元/m22040元/m22900元/m2成交日期2004.42004.32004.5

2.交易情況分析：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況0-2%+1%45精選課件ppt

3.2004年3月至7月的價格指數(shù)月份34567價格指數(shù)100.392.4106.898.6109.04.房地產(chǎn)狀況比較結(jié)果：房地產(chǎn)狀況權(quán)重可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素10.580100105因素20.3120110100因素30.210010012046精選課件pptA首付15萬，時隔半年再付15萬，余款1年后付清，利率5%。B，C為一次性付款。市場價格2003年逐月上漲1.5%，2004年逐月上漲0.8%。評估房地產(chǎn)于2004年5月1日的價格。項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C建筑面積101.1m2120.3m2968.8平方英尺成交價格48.5萬4980元/m248.6萬成交日期2003.10.12003.8.12004.3.1交易情況-5%0%+2%房地產(chǎn)狀況+2%0%+2%47精選課件ppt例：基本情況與項(xiàng)目修正情況待估房地產(chǎn)A為一住宅。今在同一地區(qū)或鄰近地區(qū)搜集了四宗類似房地產(chǎn)作為比較案例（B、C、D、E），待估房地產(chǎn)與四宗比較案例房地產(chǎn)的基本情況及有關(guān)項(xiàng)目修正情況見表1。48精選課件ppt價格指數(shù)自１９９９年１０月以來，每月平均上漲１％。房地產(chǎn)資本化率為7.5％求Ａ宗房地產(chǎn)在２０００年１０月的比準(zhǔn)價格。容積率12345修正系數(shù)1.01.82.02.22.549精選課件ppt

解：⑴項(xiàng)目修正①交易情況修正各交易案例均為正常交易，故不作修正，各比較案例交易情況條件指數(shù)均為１００％。②時間差異修正