中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)課件：投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)本章的結(jié)構(gòu)框架投資性房地產(chǎn)定義、特征、范圍定義與特征范圍投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量確認(rèn)和初始計(jì)量與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性泛地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置轉(zhuǎn)換處置投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或資本增值，或者二者兼有而持有的房地產(chǎn)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物范圍：土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理無形資產(chǎn)自行建造廠房，土地使用權(quán)和廠房單獨(dú)計(jì)量，前者確認(rèn)為無形資產(chǎn)，后者確認(rèn)為固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)賺取租金（已出租的土地使用權(quán)）資本增值（持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)）存貨房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入開發(fā)成本，形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。固定資產(chǎn)企業(yè)外購房屋建筑物所支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)在地上建筑物和土地使用權(quán)之間進(jìn)行合理分配，確實(shí)難以分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)處理。下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)1.自用的房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)）：為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。2.作為存貨的房地產(chǎn)。企業(yè)出租給員工的房屋企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店企業(yè)自用的辦公樓、生產(chǎn)車間廠房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為銷售而開發(fā)的土地和商品房【例4-1·多項(xiàng)選擇題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用權(quán)D.以經(jīng)營方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物【答案】AC【解析】B：自租賃期開始日再確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；

D:以經(jīng)營方式租入的建筑物不屬于企業(yè)持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量外購的投資性房地產(chǎn)成本：購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于資產(chǎn)的其他支出確認(rèn)時(shí)點(diǎn)：開始對(duì)外出租或用于資本增值時(shí)，不一定是購買時(shí)點(diǎn)自行建造的投資性房地產(chǎn)成本：土地開發(fā)費(fèi)用、建筑成本、安裝成本和其他必要支出確認(rèn)時(shí)點(diǎn)：開始對(duì)外出租或用于資本增值時(shí)，不一定是達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)

【例題4-2·單選題】下列項(xiàng)目中，屬于外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的是（

）。A.企業(yè)購入的寫字樓直接出租B.企業(yè)購入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓C.企業(yè)購入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓，之后改為持有以備增值D.企業(yè)購入的寫字樓自用2年后再出租【答案】A【解析】對(duì)于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)?！纠}4-3·判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)開始自用，之后改為對(duì)外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（

）（2010年考題）【答案】×【解析】企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)得先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)等，對(duì)外出租時(shí)，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)?！窘滩睦?-3】20×9年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。20×9年11月，甲公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時(shí)開始起租。20×9年12月5日，兩棟廠房同時(shí)完工。該塊土地使用權(quán)的成本為9000000元，至20×9年12月5日，土地使用權(quán)已攤銷165000元；兩棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為12000000元，能夠單獨(dú)出售。為簡化處理，假設(shè)兩棟廠房分別占用這塊土地的一半面積，并且以占用的土地面積作為土地使用權(quán)的劃分依據(jù)。假設(shè)甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。甲公司的賬務(wù)處理如下：土地使用權(quán)中應(yīng)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)=9000000×1∕2=4500000（元）借：固定資產(chǎn)——廠房12000000

投資性房地產(chǎn)——廠房12000000

貸：在建工程——廠房24000000借：投資性房地產(chǎn)——已出租土地使用權(quán)4500000

累計(jì)攤銷82500

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)4500000（9000000÷2）

投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷82500（165000÷2）與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出資本化的后續(xù)支出（滿足確認(rèn)條件）企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷（投資性房地產(chǎn)——在建）費(fèi)用化的后續(xù)支出（不滿足確認(rèn)條件）應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）如企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的日常維護(hù)費(fèi)用【教材例4-4】20×9年5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價(jià)為50000000元，已計(jì)提折舊10000000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司。20×9年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。20×9年12月31日，該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出5000000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用成本模式計(jì)量。本例中，改擴(kuò)建支出屬于后續(xù)支出，假定符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》第六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。甲公司的賬務(wù)處理如下：（1）20×9年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建40000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊10000000貸：投資性房地產(chǎn)——廠房50000000（2）20×9年5月31日至20×9年12月31日，發(fā)生改擴(kuò)建支出借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建5000000貸：銀行存款5000000（3）20×9年12月31日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)——廠房45000000貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建45000000【教材例4-5】20×9年5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司。20×9年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。20×9年5月31日。該廠房賬面余額為20000000元，其中成本16000000元，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)4000000元。20×9年11月30日該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出3000000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量。甲公司的賬務(wù)處理如下：（1）20×9年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建20000000貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——成本16000000

——公允價(jià)值變動(dòng)4000000（2）20×9年5月31日至20×9年11月30日，發(fā)生改建支出借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建3000000貸：銀行存款3000000（3）20×9年11月30日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)——廠房——成本23000000貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建23000000投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量成本模式1.計(jì)提折舊或攤銷時(shí)借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）2.計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備3.取的租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入公允模式1.公允價(jià)值上升借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2.公允價(jià)值下降借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)3.取得租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入營業(yè)稅【教材例4-4】甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)這棟辦公樓的成本為72000000元，按照年限平均法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金400000元。甲公司的賬務(wù)處理如下：（1）每月計(jì)提折舊每月計(jì)提的折舊=（72000000÷20）÷12=300000（元）借：其他業(yè)務(wù)成本——出租寫字樓折舊300000貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊300000（2）每月確認(rèn)租金收入借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）400000貸：其他業(yè)務(wù)收入——出租寫字樓租金收入400000Tips企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷，也不計(jì)提減值準(zhǔn)備。與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的營業(yè)稅計(jì)入“營業(yè)稅及附加”。無形資產(chǎn)的出租和出售的區(qū)別?！窘滩睦?-7】20×9年9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為10年。20×9年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價(jià)為80000000元，公允價(jià)值也為相同金額。該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參照公司所在地產(chǎn)交易市場上平均銷售價(jià)格，結(jié)合周邊市場信息和自有房產(chǎn)的特點(diǎn)。20×9年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為84000000元。甲公司的賬務(wù)處理如下：（1）20×9年12月1日，甲公司出租寫字樓借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本80000000貸：固定資產(chǎn)——寫字樓80000000（2）20×9年12月31日，按照公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——公允價(jià)值變動(dòng)4000000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益——投資性房地產(chǎn)4000000后續(xù)計(jì)量模式的變更（不得隨意變更）借：投資性房地產(chǎn)——成本（變更日公允價(jià)值）

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)（原價(jià)）

利潤分配——未分配利潤（或借）盈余公積（或借）差額賬面價(jià)值公允價(jià)值【例題4-5?單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額會(huì)對(duì)下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的是（

）。A.資本公積

B.營業(yè)外收入C.未分配利潤

D.投資收益【答案】C【解析】投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式變更為公允價(jià)值模式計(jì)量屬于會(huì)計(jì)政策變更，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額應(yīng)調(diào)整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤）?！纠}4-6?多選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有（

）。A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價(jià)值模式B.滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價(jià)值模式D.同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式【答案】ABD【解析】投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?！纠}4-7?單選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（

）。A.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失B.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量C.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入資本公積D.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量【答案】D【解析】投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量的，期末應(yīng)考慮計(jì)提減值準(zhǔn)備；公允價(jià)值模式核算的不能再轉(zhuǎn)為成本模式核算；而成本模式核算的符合一定的條件可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式；采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置存貨或自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)租賃期開始日、資本增值日達(dá)到自用房地產(chǎn)狀態(tài)租賃期滿，企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出決議明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外出售的日期成本模式投資性房地產(chǎn)——固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊——累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備——固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備【例題4-8·單選題】2011年7月1日，甲公司將一項(xiàng)按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價(jià)為4000萬元，已計(jì)提折舊200萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備100萬元，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為3850萬元，假定不考慮其他因素，轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)借記“固定資產(chǎn)”科目的金額為（

）萬元。（2012年）A.3700B.3800C.3850D.4000【答案】D【解析】轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)按轉(zhuǎn)換前投資性房地產(chǎn)原價(jià)4000萬元借記“固定資產(chǎn)”科目。投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)（或借）

公允價(jià)值變動(dòng)損益（或借）轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值原賬面價(jià)值（上一個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值）差額投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）

累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值借方差額借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）

累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)

其他綜合收益——公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸方差額轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，即產(chǎn)生借方差額的，公允價(jià)值變動(dòng)損益（費(fèi)用）

小于貸，其他綜合收益（所有者權(quán)益）“自用房地產(chǎn)或存貨”與“投資性房地產(chǎn)”之間的相互轉(zhuǎn)化，差額的計(jì)量問題，一般是計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，除了一種情況：自用房地產(chǎn)——投資性房地產(chǎn)原因是目前我國的實(shí)際情況自用的房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其公允價(jià)值，那么自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，其差額肯定是正數(shù)而且數(shù)額巨大，如果這部分差額記入損益也就是“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，會(huì)使得當(dāng)年的利潤暴增，所以很多人會(huì)利用這個(gè)空子虛調(diào)利潤，國家為了避免這種情況，所以規(guī)定這個(gè)差額記入資產(chǎn)負(fù)債表中所有者權(quán)益科目“其他綜合收益”，以防止企業(yè)虛調(diào)利潤?！纠}4-9·多選題】關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值的確定，下列說法中正確的有（）在成本模式下轉(zhuǎn)換，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的賬面價(jià)值采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值和賬面價(jià)值的差額計(jì)入資本公積自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的賬面價(jià)值【答案】AB【例題4-10·單選題】長江公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，于2014年1月1日將一幢商品房對(duì)外出租并采用公允價(jià)值模式計(jì)量，租期為3年，每年12月31日收取租金100萬元，出租時(shí)，該幢商品房的成本為2000萬元，公允價(jià)值為2200萬元，2014年12月31日，該幢商品房的公允價(jià)值為2150萬元。長江公司2014年應(yīng)確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益為（）損失50收益150損失150損失100【答案】A【解析】出租時(shí)公允價(jià)值大于成本的差額應(yīng)計(jì)入其他綜合收益，期末公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。長江公司2014年應(yīng)確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益為2150-2200=-50【例題4-11?單選題】自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，正確的會(huì)計(jì)處理是（

）。A.計(jì)入其他綜合收益B.計(jì)入期初留存收益C.計(jì)入營業(yè)外收入D.計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益【答案】A【解析】自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額記入“其他綜合收益”科目。成本模式1.確認(rèn)收入借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入2.結(jié)轉(zhuǎn)成本借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式1.確認(rèn)收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入2.結(jié)轉(zhuǎn)成本借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)借：其他綜合收益

貸：其他業(yè)務(wù)成本借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：其他業(yè)務(wù)成本（或相反）

投資性房地產(chǎn)的處置營業(yè)稅計(jì)入營業(yè)稅金及附加

【單選題】甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)按照公允價(jià)值模式計(jì)量，2008年1月取得用于經(jīng)營性出租的房產(chǎn)，初始成本6000萬元，2008年12月31日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值為6400萬元，甲公司確認(rèn)了該公允價(jià)值變動(dòng)，2009年12月31日該投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值為6300萬元，不考慮其他因素，則甲公司2009年12月31日該投資性房地產(chǎn)的“公允價(jià)值變動(dòng)”的余額以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)2009年損益的影響金額分別是（）萬元。A、300，300

B、100，－100

C、100，300

D、300，－100

【正確答案】D2009年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的“公允價(jià)值變動(dòng)”余額＝6300－6000＝300(萬元)，對(duì)損益的影響＝300－400＝－100(萬元)。

【例4-12·單選題】2013年6月30日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，合同規(guī)定甲公司將一棟自用辦公樓出租給乙公司，租賃期為1年，年租金為200萬元。當(dāng)日，出租辦公樓的公允價(jià)值為8000萬元，大于其賬面價(jià)值5500萬元。2013年12月31日，該辦公大樓的公允價(jià)值為9000萬元。2014年6月30日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對(duì)外出售，取得價(jià)款9500萬元。甲公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不考慮其他因素。上述交易或事項(xiàng)對(duì)甲公司2014年度營業(yè)利潤的影響金額是（）500B.6000C.3100D.7000【正確答案】C處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，需要將自用辦公樓轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)計(jì)入資本公積的金額2500萬元（8000-5500）轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本的貸方，則上述交易或事項(xiàng)對(duì)甲公司2013年度損益的影響金額=9500-9000+2500+100=3100（萬元）?！纠}4-13·單項(xiàng)選擇】某企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2013年7月1日購入一幢建筑物用于出租。該建筑物的成本為510萬元，用銀行存款支付，預(yù)計(jì)使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為10萬元。2013年12月31日，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為500萬元。2014年4月30日該企業(yè)將此項(xiàng)投資性房地產(chǎn)出售，售價(jià)為600萬元，應(yīng)交營業(yè)稅30萬元，該企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)時(shí)對(duì)營業(yè)利潤的影響金額為（）萬元。A.100

B.70C.90

D.60【正確答案】B處置投資性房地產(chǎn)影響營業(yè)利潤的金額=600-500-30=70（萬元），處置時(shí)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本不影響營業(yè)利潤?！纠}4-14·單項(xiàng)選擇】甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。自2013年12月31日起，甲公司將一棟建筑物出租給某單位，租期為4年，每年收取租金650萬元。該投資性房地產(chǎn)原價(jià)為12000萬元，預(yù)計(jì)使用年限為40年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用年限平均法計(jì)提折舊；至2013年12月31日已使用10年。2014年12月31日，甲公司在對(duì)該投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測試時(shí)，發(fā)現(xiàn)該投資性房地產(chǎn)的可收回金額為8800萬元。假定不考慮相關(guān)稅費(fèi)，該投資性房地產(chǎn)對(duì)甲公司2014年利潤總額的影響金額為（）萬元。A.250

B.350C.450

D.650【正確答案】B

2015年計(jì)提折舊（其他業(yè)務(wù)成本）=12000/40=300（萬元），2015年租金收入650萬元（其他業(yè)務(wù)收入），故該投資性房地產(chǎn)對(duì)甲公司2015年利潤總額的影響金額=650-300=350（萬元）?！纠}?計(jì)算分析題】2010年12月16日，甲公司與乙公司簽訂了一項(xiàng)租賃協(xié)議，將一棟經(jīng)營管理用寫字樓出租給乙公司，租賃期為3年，租賃期開始日為2011年1月1日，年租金為240萬元，于每年年初收取。相關(guān)資料如下：（1）2010年12月31日，甲公司將該寫字樓停止自用，準(zhǔn)備出租給乙公司，擬采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，預(yù)計(jì)尚可使用46年，預(yù)計(jì)凈殘值為20萬元，采用年限平均法計(jì)提折舊，不存在減值跡象。該寫字樓于2006年12月31日達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)的賬面原價(jià)為1970萬元，預(yù)計(jì)使用年限為50年，預(yù)計(jì)凈殘值為20萬元，采用年限平均法計(jì)提折舊。（2）2011年1月1日，預(yù)收當(dāng)年租金240萬元，款項(xiàng)已收存銀行。甲公司按月將租金收入確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)成本。（3）2012年12月31日，甲公司考慮到所在城市存在活躍的房地產(chǎn)市場，并且能夠合理估計(jì)該寫字樓的公允價(jià)值，為提供更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息，將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，當(dāng)日，該寫字樓的公允價(jià)值為2000萬元。（4）2013年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為2150萬元。（5）2014年1月1日，租賃合同到期，甲公司為解決資金周轉(zhuǎn)困難，將該寫字樓出售給丙企業(yè)，價(jià)款為2100萬元，款項(xiàng)收存銀行。甲公司按凈利潤的10%提取法定盈余公積，不考慮其他因素。要求：（1）編制甲公司2010年12月31日將該寫字樓轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄。（2）編制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日確認(rèn)租金收入和結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)成本的會(huì)計(jì)分錄。（3）編制甲公司2012年12月31日將該投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。（4）編制甲公司2013年12月31日確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。（5）編制甲公司2014年1月1日處置該投資性房地產(chǎn)時(shí)的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。（采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)應(yīng)寫出必要的明細(xì)科目；答案中的金額單位用萬元表示）（1）2010年12月31日借：投資性房地產(chǎn)1970累計(jì)折舊156[（1970-20）/50×4]貸：固定資產(chǎn)1970投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊156（2）2011年1月1日預(yù)收租金借：銀行存款240貸：預(yù)收賬款2402011年1月31日每月確認(rèn)租金收入=240/12=20（萬元）每月計(jì)提的折舊額=（1970-156-20）/46/12=3.25（萬元）借：預(yù)收賬款20貸：其他業(yè)務(wù)收入20（240/12）借：其他業(yè)務(wù)成本3.25貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊3.25（3）2012年12月31日借：投資性房地產(chǎn)——成本2000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊234[156+（1970-156-20）/46×2]貸：投資性房地產(chǎn)1970盈余公積