SJ公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理分析及對(duì)策

摘要當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀主要為籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。SJ房地產(chǎn)公司的問題表現(xiàn)在：資金融資困難、經(jīng)營活動(dòng)不規(guī)范，盲目開發(fā)樓盤、財(cái)務(wù)人員素質(zhì)低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不足、資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債率高存在缺陷等。提出建立多樣化的融資方式、進(jìn)行市場調(diào)研，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估預(yù)測、把財(cái)務(wù)人員的文化水平和職業(yè)能力提升作為重要任務(wù)、提升公司自身社會(huì)責(zé)任感，獲得更大機(jī)會(huì)、把負(fù)債規(guī)模降低到合理水平、積極銷售樓盤，使現(xiàn)金快速回流等措施。使企業(yè)提高財(cái)務(wù)系數(shù)的安全性，建立完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，才能在如今激烈的房地產(chǎn)行業(yè)競爭中脫穎而出。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)競爭AbstractThecurrentfinancialriskstatusofrealestateenterprisesmainlyincludesfinancingrisk,investmentriskandliquidityrisk.TheproblemsofSJrealestatecompanyareasfollows:capitalfinancingdifficulties,non-standardbusinessactivities,blinddevelopmentofrealestate,lowqualityoffinancialstaff,insufficientawarenessoffinancialriskmanagement,unreasonablecapitalstructure,highdebtratioandotherdefects.Putforwardtoestablishadiversifiedfinancingways,conductingmarketresearch,doagoodjobinriskassessmentprediction,thefinancialpersonnel'sculturallevelandprofessionalabilitytoascendasaimportanttask,improvetheirsocialresponsibility,forgreateropportunity,reducethesheetstoareasonablelevel,activelysellingapartments,fastreturnmeasuressuchascash.Onlybymakingenterprisesimprovethesafetyoffinancialcoefficientandestablishasoundfinancialriskmanagementsystemcantheystandoutfromthefiercecompetitionintherealestateindustry.Keywords:RealestateenterpriseFinancialriskIndustrycompetition目錄TOC\o"1-2"\h\u一、引言 1二、相關(guān)理論概述 1（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)概念 1（二）投資風(fēng)險(xiǎn)概念 1（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 2三、SJ公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題 2（一）SJ公司資金融資困難，融資方式的比重不協(xié)調(diào) 2（二）SJ公司投資經(jīng)營活動(dòng)不規(guī)范，盲目開發(fā)樓盤 4（三）SJ公司財(cái)務(wù)人員素質(zhì)低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不足 5（四）SJ公司資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債率高 5四、加強(qiáng)SJ公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策 7（一）建立多樣化的融資方式，促進(jìn)內(nèi)部融資的結(jié)構(gòu)比例優(yōu)化 7（二）進(jìn)行市場調(diào)研，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估預(yù)測 7（三）把財(cái)務(wù)人員的文化水平和職業(yè)能力提升作為重要任務(wù) 8（四）提升自身社會(huì)責(zé)任感，獲得更大的機(jī)會(huì) 9（五）把負(fù)債規(guī)模降到合理的水平 9（六）積極銷售樓盤，使資金快速回流 10五、結(jié)論 11參考文獻(xiàn) 11致謝 13SJ公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理分析及對(duì)策引言一方面，房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，這些年來發(fā)展非常迅速，對(duì)于促進(jìn)各個(gè)行業(yè)發(fā)展、國家稅收的穩(wěn)定、社會(huì)的安穩(wěn)團(tuán)結(jié)有著非常重的含金量。另一方面，2020年小康社會(huì)目標(biāo)的全面達(dá)成為SJ房地產(chǎn)公司發(fā)展帶來百年難得一遇的機(jī)遇，更是成為全國高端舒適環(huán)境競爭主戰(zhàn)場，怎樣抓住國家政策紅利帶來的蓬勃春天，如何在多如牛毛的房地產(chǎn)公司中脫穎而出，如何正確合理分配使用公司每一筆資金，成為SJ房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展的首要思考的問題。在新的形勢下，公司的每一步計(jì)劃都幾乎在逆水行舟，不進(jìn)則退。只有認(rèn)真做好準(zhǔn)確細(xì)致的規(guī)劃和判斷，嚴(yán)格把控好SJ公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的，意識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必不可少的條件，才是SJ房地產(chǎn)公司的首要任務(wù)。相關(guān)理論概述籌資風(fēng)險(xiǎn)概念房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)體產(chǎn)業(yè)，對(duì)籌資這一個(gè)方面有很大的要求。房地產(chǎn)籌資是指由于開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)的過程中，自有的資金不足以去完成樓盤的籌劃建設(shè)，需要從流通的的貨幣市場，從各個(gè)方面來獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的貨幣資金。房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)主要有貨幣資金獲取需要繁雜的過程和籌集的資金到期不能清償債務(wù)。資金獲取繁雜是指房地產(chǎn)企業(yè)資金主要是靠銀行資金這個(gè)重要的資金鏈，銀行需要經(jīng)過層層審批，調(diào)查該企業(yè)的是否償還得起等等，過程繁瑣。到期不能清楚債務(wù)其基本主要形成原因是債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中，存在著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這樣就產(chǎn)生了籌資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)概念關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)槭琴Y金密集型產(chǎn)業(yè)，通常一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是很難只是憑借個(gè)人或者單獨(dú)企業(yè)實(shí)現(xiàn)的[2]。房地產(chǎn)公司和大部分企業(yè)公司一樣，需要進(jìn)行各種各樣的投資方式來擴(kuò)大自己的生產(chǎn)規(guī)模和影響力，創(chuàng)造更好的利潤。但是，由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)即為投資風(fēng)險(xiǎn),因此投資風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)概念也出現(xiàn)在了我們的視野當(dāng)中。影響投資風(fēng)險(xiǎn)的如利率水平的變動(dòng)直接影響了房地產(chǎn)公司的收入水平，國家進(jìn)行樓市的調(diào)控導(dǎo)致銀行的貸款率大大上升直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，這些不確定的因素都是房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)的一部分。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)首先，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指以合理的成本獲取資金，用于償還賬務(wù)或增加資產(chǎn)的能力，其基本要素是時(shí)間、成本和資金數(shù)量[3]。對(duì)于企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，我們一般評(píng)價(jià)和分析企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率，但是房地產(chǎn)企業(yè)并不適用于流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。一般來說，其他條件不變的情況下，公司的留存貨物量越高表明流動(dòng)性越好。作為房地產(chǎn)企業(yè)，留存的貨物量越多代表就是公司的樓盤量多，那么在資金方面的投入量也越大，進(jìn)行銷售變現(xiàn)沒有那么及時(shí)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的交易金額太過高昂，一般都是進(jìn)行傳統(tǒng)的合同分期付款方式進(jìn)行變現(xiàn)的，大部分都需要很長的時(shí)間才能收回全部的資金，在這個(gè)分期還款的時(shí)間里，造成大量的應(yīng)收賬款在賬目上，會(huì)造成資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問題。 SJ公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題SJ公司秉持著“服務(wù)為先，精益求精”的發(fā)展理念，是一家專門從事于房地產(chǎn)的推廣、開發(fā)以及銷售的一家傳統(tǒng)行業(yè)的企業(yè)。公司目前的主導(dǎo)商品房產(chǎn)品是銷售給個(gè)人使用，與中國的國情政策息息相關(guān)。在“房住不炒”的大方針下，各地政府都出臺(tái)了各種政策，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在總體上運(yùn)行是低迷的，公司商品房銷售面臨艱苦的困難，影響公司的營業(yè)利潤減少。再加上現(xiàn)如今的同行業(yè)的市場爭斗更為激烈，公司為了爭取更多的市場份額從而忽略了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)行一些沒有深思熟慮的決策，公司經(jīng)營正面臨著不利的環(huán)境因素影響。為了完善公司的發(fā)展戰(zhàn)略使公司在激烈的環(huán)境下更好的發(fā)展，從中找出SJ公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題：SJ公司資金融資困難，融資方式的比重不協(xié)調(diào)表1SJ公司2017年-2019年籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流量表籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量（元）2017年2018年2019年吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金3000萬6255萬1.02億取得借款收到的現(xiàn)金32.37億27.25億22.37億發(fā)行債券收到的現(xiàn)金1.38億2.32億3.55億籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)34.05億30.1955億26.94億（數(shù)據(jù)來源：來自SJ公司財(cái)務(wù)報(bào)表）影響SJ公司進(jìn)行融資活動(dòng)的主要有借款的現(xiàn)金流入以及所有者權(quán)益。從表一我們可以看出吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金2017年的數(shù)值是3000萬元；2018年的數(shù)值是6255萬元，增加了3255萬元；2019的數(shù)值是1.82億元，增加了0.3945億元，從總體上來說呈現(xiàn)上漲的趨勢。當(dāng)中的主要原因還是投資者對(duì)于公司的發(fā)展前景保持樂觀積極的態(tài)度，越來越看好公司的能力，但是少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金占籌資活動(dòng)的比例最小，所以對(duì)于融資活動(dòng)也是杯水車薪的。發(fā)行債券收到的現(xiàn)金2017年的數(shù)值是1.38億元；2018年的數(shù)值是2.32億元，增長了0.94億元；2019年的數(shù)值是3.55億元，增長了1.23億元。發(fā)行債券收到的融資資金也是上升的趨勢，增長的量也高。這是由于人們受傳統(tǒng)觀念影響，認(rèn)為房子屬于可以保值甚至投資的一個(gè)產(chǎn)品，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還是有信心的，愿意購買SJ公司發(fā)行的債券。雖然債券收到的現(xiàn)金每年都處于上升的趨勢，且占融資金額總量比值高于股東投資收到現(xiàn)金比值，但是還是處于少數(shù)，對(duì)融資的資金起不了太大作用。借款收到的現(xiàn)金2017年的數(shù)值為34.05億元；2018年的數(shù)值為30.1955億元，減少了3.8545億元；2019年的數(shù)值為26.94億元，減少了3.2555億元。SJ公司借款收到的現(xiàn)金主要是銀行借款為主，這幾年來，國家以及政府方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了政策調(diào)整，抑制房價(jià)過于快速增長。為了響應(yīng)國家政策號(hào)召，銀行減少了對(duì)SJ公司的貸款金額，甚至提高了貸款的利率，增加SJ公司的營業(yè)成本。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的壞賬率水平高，大規(guī)模的開發(fā)，也影響了銀行給SJ公司的貸款，融資顯得十分困難。然而，借款是融資最多的一部分，最高達(dá)到了當(dāng)借款大幅度減少時(shí)，對(duì)SJ公司的影響也顯而易見。SJ公司融資方式的比重不協(xié)調(diào)，太過于依賴借款的水平。SJ公司投資經(jīng)營活動(dòng)不規(guī)范，盲目開發(fā)樓盤表2SJ公司2017年-2019年?duì)I業(yè)性和投資性活動(dòng)的現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表（元）2017年2018年2019年?duì)I業(yè)性現(xiàn)金流入12.25億-6.37億-13.64億投資性現(xiàn)金流入9757萬-0.36億-3.62億現(xiàn)金流總計(jì)13.2257億-6.73億-17.26億（數(shù)據(jù)來源：來自SJ公司財(cái)務(wù)報(bào)表）2017年投資性現(xiàn)金流入數(shù)值為9757萬元；2018年的投資性現(xiàn)金流入為-0.36億元，減少了1.3357億元；2019的投資性現(xiàn)金流入數(shù)值為-3.62億元，減少了3.26億元。主要是SJ公司過于追求業(yè)績的增長，實(shí)行大規(guī)模的盲目開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，沒有進(jìn)行理性的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估投資，在這個(gè)過程中也是需要大量的資金。其次作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，其主營業(yè)務(wù)成本最高的方面是土地。近年來隨著土地的價(jià)格一路上漲，當(dāng)SJ公司需要大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，那么投資方面的支出會(huì)大大增加，所以導(dǎo)致了投資流入的現(xiàn)金每年大幅度的減少，甚至是出現(xiàn)了負(fù)數(shù)的情況。2017年?duì)I業(yè)性現(xiàn)金流入數(shù)值為12.25億元；2018年的營業(yè)現(xiàn)金流入為-6.37億元，減少了18.62億元；2019的投資性現(xiàn)金流入數(shù)值為-13.64億元，減少了7.27億元。如今，隨著我們的生活水平越來越好，我們的老百姓對(duì)于房子的居住要求有很大改變，不再是簡單的比如住房的面積、采光度、環(huán)境。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資以及運(yùn)行之前，企業(yè)要根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行市場調(diào)查8。但是SJ公司盲目的開發(fā)樓盤，過度的追求建設(shè)速度，相對(duì)來說，在房子的設(shè)計(jì)要求方面的水平會(huì)有所下降，百姓對(duì)于SJ公司的住房需求便會(huì)下降。另一方面，SJ公司采取了比較保守消極的營銷方式，沒有靈活的根據(jù)市場需求來制定銷售方案以及在各個(gè)階段使用合理的促銷方式，導(dǎo)致SJ公司的營業(yè)收入大大減少。SJ公司財(cái)務(wù)人員素質(zhì)低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不足在財(cái)務(wù)人員招聘方面,SJ公司財(cái)務(wù)部門招聘一般以人員作業(yè)能力為主，對(duì)人員的財(cái)務(wù)能力要求比較低。在財(cái)務(wù)人員當(dāng)中，能達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)所需的學(xué)歷人數(shù)才占了財(cái)務(wù)人員的五分之一，而且大多數(shù)是沒有專業(yè)系統(tǒng)的學(xué)習(xí)和掌握過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的知識(shí)技能，財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力相對(duì)較差，會(huì)降低對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控，工作質(zhì)量得不到保證，造成不良的影響。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員不是專職負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作的內(nèi)容，還需要去完成非財(cái)務(wù)內(nèi)容的工作，降低財(cái)務(wù)人員的工作積極性和進(jìn)度。在會(huì)計(jì)職務(wù)上，會(huì)計(jì)員和助理會(huì)計(jì)師占了財(cái)務(wù)人員的98%以上，所占的比重非常小。所以，造成了SJ公司財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)水平偏低，只能夠幫助SJ公司處理日常簡單的財(cái)務(wù)問題，無法適應(yīng)當(dāng)前SJ公司的發(fā)展水平以至于相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。在當(dāng)前,建筑企業(yè)普遍存在的問題是,在管理層面很多人都沒有較為深刻的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí),沒有在思想上引起對(duì)這項(xiàng)工作的高度重視[6]。SJ公司管理者對(duì)財(cái)務(wù)功能不能夠深入的了解，他們的思維格式還停留在傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)職能方面，淺略地認(rèn)為財(cái)務(wù)的功能作用是簡單的賬務(wù)處理的方面和核算數(shù)據(jù)的方面，從而忽視了預(yù)測經(jīng)濟(jì)前景職能和參與經(jīng)濟(jì)決策的職能。SJ公司未能全面了解財(cái)務(wù)的功能和作用，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)水平顯然就會(huì)變得很低，促使大多數(shù)財(cái)務(wù)及其管理部門無法充分發(fā)揮出真正的功用，最終財(cái)務(wù)也不再擁有其應(yīng)有的價(jià)值和意義[7]。另一方面，“重視企業(yè)控制，忽視財(cái)務(wù)管理”是不少房地產(chǎn)企業(yè)中所存在的現(xiàn)狀[5]。SJ公司部分高層人員把握住公司權(quán)力和財(cái)產(chǎn)，追求權(quán)力的角逐，忽視的了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的管理，表現(xiàn)得可有可無。公司的財(cái)務(wù)記賬內(nèi)容等是在有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)下敷衍了事，會(huì)計(jì)的準(zhǔn)確性不能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致SJ公司的實(shí)際管理者無法根據(jù)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中得到關(guān)于SJ公司最真實(shí)的數(shù)據(jù)，這樣我們的財(cái)務(wù)決策不能使經(jīng)營活動(dòng)取得最佳的經(jīng)濟(jì)利潤水平，影響SJ公司的有序健康的發(fā)展。SJ公司資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債率高表3SJ公司2017年-2019年資產(chǎn)負(fù)債率變化表資產(chǎn)負(fù)債表（元）2017年2018年2019年資產(chǎn)總額180.36億191.42億191.56億負(fù)債總額110.62億120.6億128.34億資產(chǎn)負(fù)債率61%63%67%（數(shù)據(jù)來源：來自SJ公司財(cái)務(wù)報(bào)表）房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)指的是企業(yè)內(nèi)部自有資本和借入資本之間的比例[11]。根據(jù)表三我們可以看出SJ公司2017年的資產(chǎn)負(fù)債率經(jīng)過計(jì)算數(shù)值約為61%；2018年的資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)值為63%，同比上升2%；2019年的資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)值為63%，同比上升4%。一般來說，公司的資產(chǎn)負(fù)債率合理的區(qū)間范圍是45%—60%，這樣才能充分合理的利用借入的資本來達(dá)到緩解資金緊張的問題，又能把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的問題控制在安全的范圍內(nèi)。SJ公司近三年來都是超出警戒線范圍水平，每年增加的資產(chǎn)負(fù)債率也越來越高，19年甚至達(dá)到了67%,嚴(yán)重影響了公司的正常運(yùn)行協(xié)調(diào)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素增加了變得不可控制。從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的深層次來說可以劃分為以下兩點(diǎn)：首先，SJ公司開發(fā)的項(xiàng)目起步資金需求是很大的，需要滿足自身在獲得土地的開發(fā)利用權(quán)、構(gòu)思設(shè)計(jì)以及需要支付的人工成本等方面的費(fèi)用。SJ公司為了完成超額的任務(wù)指標(biāo)在行業(yè)中占據(jù)一定地位，跟其他同行進(jìn)行“建設(shè)競賽”，沒有經(jīng)過深層次的考慮從銀行機(jī)構(gòu)借款獲得了SJ公司所需要的開發(fā)資金，這是影響SJ公司資產(chǎn)負(fù)債率高的最關(guān)鍵一個(gè)地方。其次，SJ公司的一些管理人員對(duì)資金管理不規(guī)范，不是本著從公司的角度為公司省錢的理念，而是不合理的利用公司的資源滿足自己需要，風(fēng)氣十分的奢侈享受。SJ公司的一些人借著“應(yīng)酬交際”的借口，經(jīng)常使用公司的錢去出入高檔的餐廳，喝著“茅臺(tái)”酒，嘴上抽著“中華”香煙，把公司的錢毫無節(jié)制的使用，這是一筆很大的費(fèi)用，導(dǎo)致公司的資金流出大大增加，需要從外面借的錢也相對(duì)的增加了，也影響資產(chǎn)負(fù)債率的升高。加強(qiáng)SJ公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策建立多樣化的融資方式，促進(jìn)內(nèi)部融資的結(jié)構(gòu)比例優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身特點(diǎn)，繼續(xù)發(fā)展多方式的融資渠道，打破傳統(tǒng)融資渠道的局限，開展多元化的融資渠道為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打下了牢固穩(wěn)定的基礎(chǔ)[9]。SJ公司通過融資獲得的資金多寡可能會(huì)直接影響了該公司的戰(zhàn)略發(fā)展。作為一個(gè)房地產(chǎn)公司，在融資這方面關(guān)鍵點(diǎn)做得全面、穩(wěn)定，SJ公司跟其他同行的企業(yè)相比能夠建設(shè)開發(fā)的樓盤也就越大。SJ公司的融資渠道相對(duì)來說還是少。俗話說得好“人無信不立,業(yè)無信不興”，SJ公司首先要做到的是不要總是拖欠著欠款，著重提升自己的公司實(shí)力，改善公司“老賴”等負(fù)面的消息，這樣才能夠擴(kuò)寬我們?nèi)谫Y渠道的首要條件。在當(dāng)今發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，SJ公司還可以與時(shí)俱進(jìn)地利用新興的第三方交易支付平臺(tái)渠道來融資，不能用單純的眼光去看待新興的事物。比如支付寶，這個(gè)機(jī)構(gòu)具有完備的金融杠桿能力，實(shí)力雄厚。SJ公司還可以在保密原則的協(xié)議下把公司的策劃書去與當(dāng)?shù)氐牡胤秸疁贤ǎ@得政府的財(cái)政融資，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)還本付息給回政府。政府注資不僅具有高度的保障性，還會(huì)作為一個(gè)信仰事物吸引更多的投資者。在內(nèi)部融資這方面SJ公司可以進(jìn)行內(nèi)部融資結(jié)構(gòu)的改革，建立健全相關(guān)的融資制度，把股東等投資者的利益落實(shí)到位，激發(fā)投資者的積極性，這樣才能讓投資者把注資資金一步步擴(kuò)大。其次，在合適的范圍內(nèi)進(jìn)行稀釋股權(quán)，雖然原始股東的真實(shí)利益減少了，但是能獲得更多的資金去發(fā)展公司，只是換了一個(gè)方向前進(jìn)罷了。進(jìn)行市場調(diào)研，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估預(yù)測作為一個(gè)合格和走在時(shí)代前沿的公司和企業(yè)，投資前需要先做好市場調(diào)研,要把握好不同用戶的需求和偏好[4]，并且根據(jù)市場的情況做出精確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是一門必修課程。SJ公司想要走向一個(gè)高端的企業(yè)，拉開和其他同行的距離，必須把眼光放得長遠(yuǎn)，提前做好優(yōu)質(zhì)的市場調(diào)研的布局，對(duì)各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)問題做一個(gè)定位，要做到以下幾點(diǎn)：第一點(diǎn)，SJ公司是一個(gè)房地產(chǎn)公司，首先關(guān)注的點(diǎn)就是土地方面的問題，運(yùn)用發(fā)展的眼光，收集整理有關(guān)于土地行業(yè)的情況，對(duì)土地行業(yè)的現(xiàn)狀和未來有一個(gè)大概的了解。通過直觀的調(diào)查方法對(duì)該地方的交易商人、下游需求商人以及交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行訪問和交流溝通，獲得最初始的數(shù)據(jù)資料。還有關(guān)注同行業(yè)其他房地產(chǎn)公司在市場上的所擁有的土地份額多少，做一個(gè)詳細(xì)的對(duì)比分析表，定位好土地方面的市場風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，才能立足于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)。第二點(diǎn)，歸根到底大部分公司的服務(wù)對(duì)象是“人民”，SJ公司也是如此，要把百姓的消費(fèi)需求放在重要位置，調(diào)查好當(dāng)?shù)匕傩盏馁彿克枷胗^念，向他們派發(fā)問卷調(diào)查，了解百姓們對(duì)于各種房子裝修風(fēng)格、小區(qū)的綠化以及物業(yè)的安全保衛(wèi)系數(shù)的要求等等。根據(jù)這些大數(shù)據(jù)，SJ公司做出一個(gè)大概的百姓關(guān)注的點(diǎn)是什么，做一個(gè)定位市場產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，能更好的實(shí)施公司有針對(duì)性地實(shí)施戰(zhàn)略決策。第三點(diǎn)，做好政策的市場調(diào)研，跟著國家和黨的步伐走。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)跟政策因素息息相關(guān)的企業(yè)，SJ公司可以要求業(yè)務(wù)人員每天都要觀看央視新聞，央視新聞往往隱藏一些政策的因素；在中央全會(huì)和黨的全國人民代表大會(huì)召開的時(shí)候集中關(guān)注有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的信息，這些會(huì)議直接體現(xiàn)了國家政策的意志；還要和項(xiàng)目所在的片區(qū)、城區(qū)甚至省廳的政府保持友好的關(guān)系，掌握當(dāng)?shù)亟诘氖袌鲂畔?，緊緊圍繞著“以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展”為主，從政府處獲得真實(shí)的政策信息，定位一個(gè)正確的政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告是SJ公司抓住機(jī)遇和在風(fēng)險(xiǎn)中迎難而上的動(dòng)力支柱。把財(cái)務(wù)人員的文化水平和職業(yè)能力提升作為重要任務(wù)招聘財(cái)務(wù)人員以技能素質(zhì)為主在對(duì)外招聘財(cái)務(wù)人員的時(shí)候，要協(xié)調(diào)好高級(jí)會(huì)計(jì)師與低級(jí)財(cái)務(wù)人員之間的比例，高級(jí)會(huì)計(jì)師的比例不能低于行業(yè)平均水平。面試的時(shí)候，要準(zhǔn)備一些財(cái)務(wù)技能方面的內(nèi)容和房地產(chǎn)行業(yè)的一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題去考察應(yīng)聘者的技能水平。著重提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)能力重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容，及知曉財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為企業(yè)帶來的影響[1]，所以SJ公司的財(cái)務(wù)人員要具備一種“學(xué)無止境”的學(xué)習(xí)，改變“麻木”的傳統(tǒng)學(xué)習(xí)思維方式。一方面，財(cái)務(wù)人員在空閑之余多去看一些財(cái)經(jīng)雜志，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭的財(cái)務(wù)報(bào)表，閱讀一些財(cái)經(jīng)網(wǎng)上的經(jīng)典文章。另一方面，公司還應(yīng)該專門派遣財(cái)務(wù)人員外出去馳名的注冊會(huì)計(jì)師公司去交流學(xué)習(xí)，提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平。建立財(cái)務(wù)素質(zhì)考核評(píng)比制度財(cái)務(wù)部門建立一個(gè)完善的財(cái)務(wù)素質(zhì)評(píng)比制度，毎個(gè)月都需要進(jìn)行一次評(píng)比考核，奉行“公平、公正、公開”的準(zhǔn)則?？己酥饕獙?shí)行百分比分?jǐn)?shù)分層制，以筆試財(cái)務(wù)知識(shí)和現(xiàn)場問答相結(jié)合的的方式去檢驗(yàn)財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)知識(shí)是否過關(guān)，這一部分的分值設(shè)計(jì)要占比比重大，為70%。另一方面，要財(cái)務(wù)人員平時(shí)的工作表現(xiàn)做一個(gè)考核，采取加減分制，分值為30%。在財(cái)務(wù)工作上認(rèn)真負(fù)責(zé)，超額完成任務(wù)的，對(duì)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提出獨(dú)特見解的預(yù)測等等按貢獻(xiàn)大小來進(jìn)行加分。對(duì)于敷衍了事，懶懶散散不按時(shí)完成公司任務(wù)的財(cái)務(wù)人員要及時(shí)的進(jìn)行扣分。按照這兩種方法進(jìn)行考核得出最后的考核結(jié)果，優(yōu)秀的人員可以升級(jí)加薪，進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)；對(duì)于分值很低的人，財(cái)務(wù)部管理人員要對(duì)其進(jìn)行一次口頭上的警告，達(dá)到三次進(jìn)行開除。提升自身社會(huì)責(zé)任感，獲得更大的機(jī)會(huì)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感就是熱心社會(huì)公益事業(yè)，在國家需要時(shí)能夠伸出援助之手。SJ公司應(yīng)該在不影響自身發(fā)展的前提下積極履行社會(huì)責(zé)任感。SJ公司可以給員工們弘揚(yáng)社會(huì)責(zé)任感的積極意義，在放假的時(shí)候組織和號(hào)召員工們?nèi)ゾ蠢显簬c(diǎn)水果慰問老人，陪同老人們聊聊天，打掃一下衛(wèi)生；企業(yè)主要是以向社會(huì)提供產(chǎn)品和服務(wù)為生存的前提條件，公司要保證好項(xiàng)目按質(zhì)按量的完成，不能夠使用一些劣質(zhì)的材料去建造房子，做出高規(guī)格高品質(zhì)的住房對(duì)消費(fèi)者有一個(gè)保證，讓消費(fèi)者放心?！凹?xì)微見形象”雖然做的是一些小事，但是是實(shí)實(shí)在在的履行了社會(huì)責(zé)任感，樹立了企業(yè)形象，形成了一些無形的競爭優(yōu)勢。在國家和人民面臨危難之時(shí)，要積極的伸出馳援之手，在條件允許條件下可以援助一些生活物資和資金，組織員工做一些力所能及的事情，聽從政府的安排和領(lǐng)導(dǎo)，比如2020年發(fā)生的疫情很多企業(yè)都為抗疫的戰(zhàn)爭從方方面面去履行社會(huì)責(zé)任感?！按笫嘛@格局”在大事上SJ公司要不留余力，有國才有SJ公司這個(gè)“小家”，雖然當(dāng)前公司的利益會(huì)受到損失，但是擴(kuò)大了商業(yè)的格局，贏得了百姓的口碑和政府的稅收優(yōu)惠支持，長遠(yuǎn)來看利大于弊。把負(fù)債規(guī)模降到合理的水平1、加強(qiáng)與銀行合作，妥善解決企業(yè)的銀行債務(wù)主動(dòng)積極與銀行進(jìn)行溝通，在SJ公司現(xiàn)金流不足以支撐欠銀行的資金的時(shí)候，可以把公司獲得的“土地使用權(quán)”的價(jià)值來抵押所欠的資金，降低SJ公司的資產(chǎn)負(fù)債率，等到銷售商品獲得資金歸還欠款和利息的時(shí)候作廢合約。2、財(cái)務(wù)管理過程的預(yù)算化全面預(yù)算的編制是預(yù)算管理的核心環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)際，對(duì)照行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，制定自己的全面預(yù)算管理目標(biāo)[10]。在項(xiàng)目預(yù)算上，SJ公司第一要?jiǎng)?wù)是建立并且實(shí)施一個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)算制度，對(duì)物料費(fèi)用的成本、人工的成本、設(shè)計(jì)的費(fèi)用以及完成項(xiàng)目帶來的收益等方面的預(yù)算工作落實(shí)到位，減少因?yàn)橥顿Y決策所帶來的經(jīng)濟(jì)利益受損，企業(yè)能夠獲得更多的資金，從隱性方面減少了SJ公司的資產(chǎn)負(fù)債率。資金預(yù)算方面，建立合適的資金預(yù)算指標(biāo)，結(jié)合SJ公司的實(shí)際情況，大筆資金預(yù)算必須有詳細(xì)的規(guī)劃書和大多決策層的同意，做好資金用途的規(guī)劃。3、完善資金支出使用管理的制度保證公司每一筆資金都要合理的利用，每筆資金都要經(jīng)過嚴(yán)格的審核批準(zhǔn)，以符合公司的利益為前提條件才能夠報(bào)銷費(fèi)用。對(duì)于不合理的獲取公司的資金用于滿足個(gè)人的娛樂行為一律不報(bào)銷，而且還要以此為戒。這樣能夠從源頭上增加了資金，減少不必要的浪費(fèi)，降低資產(chǎn)負(fù)債率。積極銷售樓盤，使資金快速回流 SJ公司的主營業(yè)務(wù)收入便是銷售住房為主，現(xiàn)如今SJ公司面臨眾多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，銷售住房獲得現(xiàn)金的回流能改善大部分的問題，怎么快捷高效的銷售變成了SJ公司目前的一個(gè)攻堅(jiān)點(diǎn)。1、深層次定位客戶需要進(jìn)行銷售SJ公司要根據(jù)收集到的大數(shù)據(jù)對(duì)客戶進(jìn)行深層次的研究分類，根據(jù)背景資料劃分、傾向選擇產(chǎn)品特征劃分等方法去營銷。從事政要的消費(fèi)者比較關(guān)注的點(diǎn)是仕途上升和順利，根據(jù)“七上八下”“六六大順”等有關(guān)觀念去專門銷售第六層和第七層等樓房；從事于生意運(yùn)作的消費(fèi)者關(guān)注的點(diǎn)是發(fā)財(cái)，根據(jù)中國的傳統(tǒng)吉利數(shù)字“8”寓意于發(fā)，去定位銷售給做生意的消費(fèi)者；利用傾向選擇產(chǎn)品特征，對(duì)一些四層和十八層不太吉利的樓層，可以對(duì)這些樓層進(jìn)行改名的方式，如改為“3+”層“17+層”，改觀消費(fèi)者對(duì)這些房子的態(tài)度。2、提高SJ公司的營銷能力和服務(wù)態(tài)度營銷人員是SJ公司營銷戰(zhàn)略的具體實(shí)施者，直接面對(duì)客戶的聯(lián)絡(luò)者。全面提升一線營銷人員分析市場和消費(fèi)者的營銷能力，從而把握工作方向，明確工作職責(zé)，做到學(xué)以致用；營銷人員要掌握多方面的溝通能力和抗壓能力。在溝通前要調(diào)整好自己的儀容，一直保持著職業(yè)微笑的面容，即使遇到煩人的客戶也要注意好客戶的情緒；營銷頭目每天要利用空閑的時(shí)間召開一次營銷會(huì)議，進(jìn)行內(nèi)部的探討交流和對(duì)工作的不足之處進(jìn)行總結(jié)。結(jié)論綜上所述，在如今房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的背景下，鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，以SJ公司為例，以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論為基礎(chǔ)依據(jù)，就SJ公司現(xiàn)如今的發(fā)展戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)制度措施發(fā)現(xiàn)公司在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的不足之處，為了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能更加完備，應(yīng)該從結(jié)構(gòu)改革、財(cái)務(wù)制度改革、自我形象的升華、營銷方式等方面實(shí)行保障措施。房地產(chǎn)行業(yè)改造升級(jí)是我們國家全面步入小康社會(huì)，升華百姓居家條件的重要條件，SJ公司要把握主線，科學(xué)的改革煥新，提升格局，立足于當(dāng)代房地產(chǎn)的提供高質(zhì)量住房和服務(wù)的發(fā)展變化。TOC\o"1-2"\h\u參考文獻(xiàn)楊軍平.淺談財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的企業(yè)內(nèi)控體系構(gòu)建[J],中外企業(yè)家,2020(03):64-65曹海