物業(yè)管理企業(yè)的資金來源

第三章物業(yè)管理企業(yè)的資金來源第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)籌資方式和渠道一

、籌資的動機物業(yè)管理企業(yè)籌資的基本目的是維持自身的生存與發(fā)展，而每一次具體的籌資活動

通常又受到特定動機的驅使。(

一

)新建籌資動機(二)擴張籌資動機(三)調整籌資動機(四)混合籌資動機二

、籌資的渠道資金的籌集渠道是指企業(yè)資金的來源和通道，體現了所籌集資金的性質和特點。(一)政府財政資金(二)金融機構資金(三)其他法人單位資金(四)居民個人資金(五)企業(yè)自留資金(六)外國和港澳臺資金六項。三

、籌資方式籌資方式是指企業(yè)籌集資金所采取的具體形式。按照不

同籌資方式體現的經濟關系，籌集的資金可以分為權益資

金(自有資金)和負債資金(借入資金)。(

一

)吸收直接投資(二)發(fā)行股票(三)留存收益(四)銀行借款(

五

)

發(fā)

行

債

券(

六

)

商

業(yè)

信

用(七)融資租賃■

(八)代管基金前三種方式屬于權益資金，后五種方式屬于負債資金。(

一

)吸收直接投資1.

吸收直接投資的形式(1)吸收貨幣投資(2)吸收實物投資(3)吸收無形資產投資2.吸收宜接投資的優(yōu)缺點(1)優(yōu)點■①能夠增強企業(yè)信譽②

能夠更快地形成生產經營能力。③財務風險

低。(2)缺點①資金成本高②產權不夠清晰(二)發(fā)行股票1.發(fā)行股票的分類(1)普通股股票普通股股票在權利和義務方面的特點是：①

普通股股東對公司享有經營管理權。②

普通股股利分配在優(yōu)先股之后進行，其多少取

決于公司的盈利情況。③

公司解散清算后.普誦股股東對公司剩余財產的請求權在債權人和優(yōu)先股股東之后。④公司增發(fā)新股時，普通股股東具有認購優(yōu)先權。(2)優(yōu)先股股票優(yōu)先權利表現：①

優(yōu)先獲得股利②優(yōu)先分配剩余財產2

.發(fā)行股票的優(yōu)缺點■

(1)優(yōu)點①能提高股份有限公司的信譽②不用償還股本，資金風險?、?/p>

沒有固定的股利負擔(2)缺點①資金成本高②股權比較分散(三)留存收益

留存收益是指對企業(yè)稅后利潤進行分配而形成

的公積金，是企業(yè)從內部籌集資金的主要來源。(

四

)

銀

行

借

款銀行借款是企業(yè)根據借款合同向銀行或其他金

融機構借入的需要還本付息的款項。銀2

行借款的特點(1)籌資速度快。。(2)相對比較靈活。(3)資金成本低。(4)銀行借款的限制性條款比較多。(

五)發(fā)行信券企業(yè)債券是企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在一

定期限內還本付息的有價證券，是持券人擁有公司債權的證書。優(yōu)點：籌資對象廣、市場大缺點：成本高、風險大、限制條件多(

六

)

商

業(yè)

信

用■商業(yè)信用是在交易活動中吸收利用外部資金的

一種行為，是指商品或服務交易以延期付款或預先收款方式進行而形成的借貸關系.是交易雙方之間的直接信用行為。優(yōu)點：籌資便利、限制條件少、有時無籌資成本1.

商業(yè)信用的形式(

1

)

應

付

賬

款(

2

)

應

付

票

據■(3)預收賬款■2.商業(yè)信用籌資的特點商業(yè)信用籌資最大的優(yōu)越性在于容易取得。①商業(yè)信用是一種持續(xù)性的信貸形式，且無須正

式辦理籌資手續(xù)。②

如果沒有現金折扣或使用不帶息票據，籌資不■負擔成本?！錾虡I(yè)信用的缺陷在于期限較短，在放棄現金折扣

時付出的成本較高。(

七

)

融

資

租

賃融資租賃是由租賃公司按承租單位的要求購買

設備，并在契約或合同規(guī)定的較長期限內提供給

承租單位使用的信用業(yè)務。(

八

)

代

管

基

金代管基金是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托代

管的專項用于共用部位和共用設施設備大修理的

專項維修資金。1

.

專項維修資金的來源■專項維修資金由業(yè)主按照國家有關規(guī)定以一定的

比例交納2.

專頃維修資金的管理專項維修資金應當在銀行專戶存儲、?？顚Ｓ?。第二節(jié)貨幣時間價值■一、貨幣時問價值的概念一般認為，貨幣時間價值是貨幣資金在周轉運用中由于時間因索而形成的差額價值，

即將資金轉化為資本，投入到生產經營中去而帶來的增值額。其中最初的貨幣價值稱為現值，最后體現了增值額的貨幣價值

稱為終值。二貨幣時間價值的計算(一)單利終值和現值的計算1.

單利終值單利終值是采用單利計息方式，在既定利率下一

筆貨幣資金若干期以后包括本金和利息在內的最

后總價值，即本利和。■

如現在存1元錢，年利率為10

%

.

經過3年，各年年末的單利終值計算如下：1年后的單利終值=1

M(1*10%

M1)=1.1

(元)2年后的單利終值=1M(1*10%M2)=1.2(元)3年后的單利終價值=1

X(1410

%x3)=1.3(元)單利終值的一般計算公式為：·FV=PV×(1+iXn)=PV+PVXiXn■

=PV+I式

中：

FV———

終值；PV一現值(本金)j——利率n—

計息期數I—-利

息【例3-1】某物業(yè)管理企業(yè)現在將1000

元存人銀行，若年利率為6%,按單利計算，到第3年末能取出多少錢?解：FV=PV×(1+i×n)=1000×(1+6%×3)=1180(元)2.

單利現值單利現值是在既定利率下，若干期后收到或付

出的某筆貨幣資金按照單利計算，相當于現在的價值，即最初

價值。單利現值的一般計算公式可由單利終值的計算

公式導出：PV=FV÷(1+i×n)式

中：PV---現值FV

一

終值i—-

利率n—-

計息期數[

例3—23

]某物業(yè)管理企業(yè)將一筆款項存

人銀行，到第3年末取出時為1150

元，若

年利率為5%,按單利計算，該企業(yè)最初存入了多少錢?解：PV=FV÷(1+iXn)■

=1150÷(1+5%×3)=1000(二)復利終值和現值的計算■

復利是計算貨幣時間價值的另一種方式，是指

某筆貨幣資金每期除了本金計算利息，本金所派生出來的利息也要計人本金，隨同本金一起計算利息，即本能生利，利也能生利。1.

復利終值復利終值是采用復利計息方式，在既定利率下某本金和復利利息在內和包即本期以后總價幣資金的筆復利終值的一般計算公式為：■

FV=PVX(1+i)n(1+1)n--復利終值系數，表達式為FVIFn·公式可改為：

FV=PV×FVIF(n[

例3—31

]某物業(yè)管理企業(yè)將10000

元投資于一項目，利率為8%

,投資期為3年，請問該項目最

終可以連本帶利收回多少錢?。解：

FV=PV×FVIF,

n

PV--現值i--利率n--計息期數

(1+i)n--

復利終值系數；■

FVIF?n復利終值系數式中：FV--

終值=1000×FVIF8

%,3=126002.

復利現值復利現值是指在既定利率下，若干期以后收到或

付出的某筆貨幣資金按照復利計算，相當于現在的價值，即最初價值。由終值求現值通稱貼現，在貼現時所用的利息率也叫貼現率?！?/p>

計算公式：PV=FV×1/(1+i)n1/(1+i)n--

復利現值系數簡略表達形式為FVIF

.·

公式可以改寫為：PV=FV×FVIF,

nPV一現值FV—終值ai

一利率n—

計息期數1/(1+i)--

復利現值系數FVIF

.n-

復利現值系數簡略表達式【例3-4】某物業(yè)管理企業(yè)準備通過投資在3年后得到50000

元，若年利率為9%,那么該企業(yè)現在應該投資的金額是多少?解：

PV=FV×PVIF;=50000×PVIF9%

,3=50000×0.772=38600(元)。[三]年金終值和現值的計算■(一)定義：年金是指一定期限內，每隔一段相問的期間，收入或者付出相等金額的款項。年金的時間價值計

算一般也采用復利方式。(

二

)

特

征

：■

1、不是收付款項，而是連續(xù)的多筆收付款項?！?、每相鄰兩次收付款的時間間隔都是相等的。3、每次收付款的金額都是相等的。4、每次收付款的收付方向都是相同的。(三)分類：1、

后付年金2、

先付年金■3、遞延年眾■4、永續(xù)年金(四)應用1、

平均年限法的折舊2、

租金■3、利息■4、保險金5

、

養(yǎng)

老

金6、分期付款賒購7、

分期支付工程款1.后付年金絡值和現值的計算后付年金是指一定時期內每期期末等額

收付的系列款項。(1)后付年金終值■

后付年金終值是一定時期內每期期末等額

系列收付的每一筆款項的復利終值之和?！纠?-5】某物業(yè)管理企業(yè)出租一物業(yè)，租期為5年，每年年末可取得租金10000元，如果對方選擇在第5年末一次性付

款，在年利率為8%的情況下，該企業(yè)最后能夠收到多少租金?解：

V。=A×FVIFA;a=10000×FVIFAg%,s=10000×5.867=58670(元)(2)后付年金現值。后付年金現值是一定時期內每期期末等

額系列收付的每一筆款項的復利現值之和?！纠?-6】某物業(yè)管理企業(yè)租用一設備，租期為5年，每年年末需要支付租金10000元，如果對方要求在第1年初一次性支付，在年利率為8%的情況下，該企業(yè)需要支付多少租金?解

：V?=A×PVIFA,=10000×PVIFAg%,s=10000×3.993=39930(元)2、先付年金終值和現值的計算先付年金是指一定時期內每期期初等額收付的系列款項，又稱預付年金。計算公式：V?=A×FVIFA?×(1+i)或V=A×FVIFA,x+i-A式中：

V?——年金終值；A——年金；i——利率(利息率，可以年、月、日等為單位);n——計息期數(可以年、月、日等為單位);FVIFA,,——年金終值系數的簡略表達形式?！纠?-7】某物業(yè)管理企業(yè)投資一項目，投資期為5年，每年年初需要投資10000元，年利率為8%,如果該企業(yè)在最后能

夠一次性回收全部款項，請問能夠回收多少錢?解：V?=A×FVIFA;×(1+i)=10000×FVIFAg%,?×(1+8%)=10000×5.867×1.08=63363.6(元)或

V?=A×FVIFA;ai-A=10000×FVIFAg,s-10000=10000×7.336-10000=63360(元)V?=A×PVIFA?m×(1+i)或

V?=A×PVIFA,-?+A式中：

V?——年金現值；A——年金；i——利率(利息率，可以年、月、日等為單位);

n——計息期數(可以年、月、日等為單位);PVIFA,——年金現值系數的簡略表達形式。(2)先付年金現值先付年金現值是一定時期內每期期初等額

系列收付的每一筆款項的復利現值之和。計算公式：【例3-8】某物業(yè)管理企業(yè)投資一項目，投資期為5年，每年年初需要投資10000元，年利率為8%,如果該企業(yè)在開始一

次性提供全部投資款，請問應該準備多少錢?解：V?=A×PVIFA;×(1+i)=10000×PVIFAgs,s×(1+8%)=10000×3.993×1.08=43124.4(元)或

V?=A×PVIFA,m-1+A=10000×PVIFAg%,?

+10000=10000×3.312+10000=43120(元)3.

遞延年金現值的計算遞延年金是指第一次收付發(fā)生在第二期或第二期之后的年金，即最初若干期沒有

收付款項，而隨后若干期才等額系列收付

的款項。a

計算公式一：V?=A×PVIFA?×PVIF,m式中：

V?——遞延年金現值；A——年金；i—

利率(利息率，可以年、月、日等為單位);n——

收付期計息期數(可以年、月、日等為單位);m——遞延期計息期數(可以年、月、日等為單位);

PVIFA,——年金現值系數的簡略表達形式；PVIF;——復利現值系數的簡略表達形式。V?=A×PVIFA?n+m-A×PVIFA;=A×(PVIFA,a+m-PVIFA,m)式中：

V?——遞延年金現值；A——年金；i——利率(利息率，可以年、月、日等為單位);n—

收付期計息期數(可以年、月、日等為單位);m——遞延期計息期數(可以年、月、日等為單位);

PVIFA,?——年金現值系數的簡略表達形式。計算公式二：【例3-9】某物業(yè)管理企業(yè)向銀行借入一筆款項，年利率為5%,銀行同意前幾年不用還本付息，但從第4年起至第10年止

每年年末需償還本息6萬元，請問這筆借款是多少錢?解

：V?=A×PVIFA,×PVIF=6×PVIFA?%,?×PVIF3%,3=6×5.7864×0.8638=29.99(萬元)或

V?=A×(PVIFA?-PVIFA,)=6×(PVIFA?,?+?-PVIFAss,?)=6×(7.7217-2.7232)=29.99(萬元)4.

永續(xù)華金現值的計算永續(xù)年金是指沒有最后到期日的無限期

年金?，F實中優(yōu)先的股息可以視為永續(xù)年金的一個例子。永續(xù)年金沒有終止的時間，也就沒有終值。計算公式：V?=A×[1-1/(1+i)/當

n→…時，1/(1+i)”的極限為零，則V?=A×1/i式中：

V?——永續(xù)年金現值；A-—

年金；i——利率(利息率，可以年、月、日等為單位)。第三節(jié)

資金成本一

、資金成本的概述(

一)資金成本的概念定義：資金成本是指企業(yè)為了籌集和使用資金而

付出的代價。構成：資金籌集費用

資金使用費用(二)資金成本的作用用于籌資決策和投資決策

1、

資金成本是比較、選擇籌資方案的依據2、

資金成本是評價投資項目可行性的主要經濟標準。3、

資金成本可以用來評價企業(yè)的經營業(yè)

績。(三)決定資金成本高低的因素1、

總體經濟環(huán)境2、

證券市場條件3、企業(yè)內部的經營和融資狀況■4、項目融資規(guī)模二

、資金成本的計算資金成本通常用相對數表示，即資金成本串，是企業(yè)使用資金需支付的費用與實際式中：

K——資金成本率；D——資金使用費用；P——籌資數額；F——資金籌集費用；f---籌資費用率(籌集費用占籌資數額的比率)?；I得的資金之間的比率。計算公式：K=p或(

一

)個別資金成本個別資金成本是指使用各種長期資金的成本。1、

長期借款資金成本計算公式：式中：

K?——長期借款資金成本率；

I——長期借款年利息；T——企業(yè)所得稅率；P——

長期借款籌資數額；

f——

長期借款籌資費用率；

i——

長期借款年利率。式中：

K?——債券資金成本率；I——債券年利息(按面值和票面利率確定);

T——企業(yè)所得稅率；P——債券籌資數額(按發(fā)行價格確定);

f——

債券籌資費用率。2、

債券資金成本債券資金成本指發(fā)行債券后需要支付的債券利息。計算公式：3、

優(yōu)先股資金成本優(yōu)先股資金成本是指發(fā)行優(yōu)先股后需要支

付的優(yōu)先股股利。計算公式：式中；Kp——優(yōu)先股資金成本率；D——優(yōu)先股年股利(按面值和規(guī)定利率確定);P——優(yōu)先股籌資數額(按發(fā)行價格確定);f—

優(yōu)先股籌資費用率。4、普通股資金成本普通股資金成本是指發(fā)行普通股后需要分

配給普通股股東的紅利。計算公式：式中：

K?！胀ü少Y金成本率；D——普通股年股利；P——

普通股籌資數額；f——普通股籌資費用率；G——普通股股利年增長率。5、留成收益資金成本留存收益是企業(yè)稅后凈利潤形成的，其所有權仍然屬于投資者，相當于投資者對企業(yè)的追加投資。計算公式：式中：K,——留存收益資金成本率；(二)綜合資金成本綜合資金成本也稱加權平均資本成本。計算公式：式中：K?——綜合資金成本率；K,——