一級土地開發(fā)的信托創(chuàng)新

一級土地開發(fā)的信托創(chuàng)新

信托產(chǎn)品特性信托術(shù)語信托：委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為委托人：委托信托財產(chǎn)的具有完全民事行為能力的自然人、法人或者依法成立的其他組織受托人：接受、管理、運用及處分信托財產(chǎn)的具有完全民事行為能力的自然人、法人受益人：享有信托受益權(quán)的自然人、法人或者依法成立的其他組織信托財產(chǎn)：受托人因承諾信托而取得的財產(chǎn)《中華人民共和國信托法》規(guī)定：

第五條

信托財產(chǎn)不屬于信托投資公司的固有財產(chǎn)，也不屬于信托投資公司對受益人的負債。信托投資公司終止時，信托財產(chǎn)不屬于其清算財產(chǎn)。第六條

信托不因信托投資公司依法解散、被宣告破產(chǎn)或者被依法撤銷而終止，也不因信托投資公司的辭任而終止。

第三十四條

信托投資公司應(yīng)當為委托人、受益人以及處理信托事務(wù)的情況和資料保密。第三十五條

信托投資公司應(yīng)當將信托財產(chǎn)與其固有財產(chǎn)分別管理、分別記賬，并將不同委托人的信托財產(chǎn)分別管理、分別記賬。

符合法定條件的財產(chǎn)被信托后，就進入了一種破產(chǎn)隔離和債務(wù)隔離的狀態(tài)，具有高度的平安性信托產(chǎn)品除了能為投資者提供正常的投資回報外，實際上還為投資者的這局部財產(chǎn)提供了平安防護債務(wù)追索財富信托平安性防護公益基金、養(yǎng)老金、社會保險等公共資金適合以信托方式管理：通過信托機構(gòu)的專家理財，獲取最大收益使資金免受委托人內(nèi)部和外部因素的干擾而獨立存在，持久發(fā)揮功能，確保社會成員作為受益人的利益，對于社會的穩(wěn)定和開展有重要意義

信托公司功能

《信托公司管理方法》規(guī)定信托投資公司的具體業(yè)務(wù)范圍：資金信托業(yè)務(wù)〔融資〕經(jīng)營動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)投資基金業(yè)務(wù)中介業(yè)務(wù)證券承銷業(yè)務(wù)經(jīng)濟咨詢業(yè)務(wù)以固有財產(chǎn)為他人提供擔(dān)保

中國銀監(jiān)會批準的其他業(yè)務(wù)一級土地開發(fā)信托融資案例北京CBD土地開發(fā)整理資金信托方案廣闊投資者北京國投貸款利息、本金現(xiàn)金信托收益CBD土地整理儲藏中心擔(dān)保措施擔(dān)保貸款交易結(jié)構(gòu)圖土地一級開發(fā)收益權(quán)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓股東將A公司股權(quán)設(shè)立信托增信增信轉(zhuǎn)讓信托優(yōu)先受益權(quán)集合資金信托方案J1購置優(yōu)先受益權(quán)土地一級開發(fā)權(quán)設(shè)立信托A公司獲得土地一級開發(fā)權(quán)資金特定對象受讓次級受益權(quán)第一階段:土地一級開發(fā)前期土地入市交易A公司收回本錢、取得收益回購優(yōu)先受益權(quán)股權(quán)信托終止第二階段:土地一級開發(fā)后期土地交易A公司希望繼續(xù)二級開發(fā)將一級開發(fā)優(yōu)先受益權(quán)與股權(quán)信托受益權(quán)互換，并將相應(yīng)股份轉(zhuǎn)為優(yōu)先股A公司繼續(xù)二級開發(fā)第三階段A模式:二級開發(fā)回購優(yōu)先受益權(quán)土地交易關(guān)聯(lián)公司B取得二級開發(fā)權(quán)A公司收回成本取得收益股權(quán)信托終止資金集合資金信托計劃J2向B公司增資第三階段B模式:二級開發(fā)股權(quán)投資方式社會普通投資人資金P增信集合資金信托計劃J1J1向A增資(P以優(yōu)先股形式)A公司獲得土地一級開發(fā)權(quán)資金特定對象資金T第一階段:一級開發(fā)前期土地入市交易A公司收回成本、取得收益股東回購股權(quán)第二階段:一級開發(fā)后期土地交易A公司希望繼續(xù)二級開發(fā)集合信托計劃繼續(xù)執(zhí)行第三階段:A繼續(xù)二級開發(fā)案例分析：白家莊土地一級開發(fā)收益權(quán)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓開發(fā)商將土地一級開發(fā)收益權(quán)2億元設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托，土地一級開發(fā)受益權(quán)分為優(yōu)先受益權(quán)和次級受益權(quán)。委托信托公司資本市場轉(zhuǎn)讓優(yōu)先受益權(quán)，籌集資金1億元；開發(fā)商或起關(guān)聯(lián)單位購置局部次級受益權(quán)1億元。對土地一級開發(fā)的收益進行分配時，優(yōu)先受益權(quán)按事先約定的收益率優(yōu)先受償，剩余收益歸次級受益權(quán)持有人和開發(fā)商所有轉(zhuǎn)讓期滿，開發(fā)商一次性回購?fù)顿Y人所購置的土地一級開發(fā)優(yōu)先受益權(quán)，或者由開發(fā)商指定單位受讓。開發(fā)商現(xiàn)股東作為委托人，將開發(fā)企業(yè)的絕對控股權(quán)〔80%-95%〕信托給信托公司，受益人為優(yōu)先受益權(quán)投資人，如果受益權(quán)轉(zhuǎn)讓期滿時，開發(fā)商不能按時回購優(yōu)先受益權(quán)，信托公司將處置開發(fā)企業(yè)的股權(quán)，處置所得資金用于歸還優(yōu)先受益權(quán)投資人的本金和收益工程選擇一般原那么土地使用用途明確，權(quán)屬清楚，符合用地規(guī)劃一級開發(fā)