上海楊浦舊倉庫改造項目定位分析

楊樹浦路倉庫改造定位分析功能初步定位工程主題定位方向分析工程主題建議業(yè)態(tài)組合及布局建議工程招商策略工程初步財務(wù)分析區(qū)域規(guī)劃

楊樹浦路工程周邊市場上海之光摩天輪〔可能實施〕、猶太人聚居區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)規(guī)劃給區(qū)域帶來旅游契機(jī)提籃橋地區(qū)辦公和商業(yè)市場現(xiàn)狀均不佳；商業(yè)較為集中的區(qū)域為猶太人聚居區(qū)，主要業(yè)態(tài)有服飾商店、美容美發(fā)、餐飲、休閑娛樂等提籃橋歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)及現(xiàn)代商業(yè)區(qū)規(guī)劃將給區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場的開展帶來較多時機(jī)；對于提蘭橋倉庫工程，假設(shè)局部改造為創(chuàng)意商業(yè)市場前景更為看好。楊樹浦路工程價格分析周邊辦公和商業(yè)項目租金現(xiàn)狀項目改造后的價值預(yù)判提籃橋老式商務(wù)樓和老廠房改建辦公工程的租金水平在1.1~1.6元/平方米/天；區(qū)內(nèi)掛牌出租商鋪數(shù)量不多，街鋪主力租金水平在1.5~2元/平方米/天之間。簡單的改造并不能使工程租金水平獲得較大水平的提升；工程改為創(chuàng)意商業(yè)和創(chuàng)意辦公的綜合體，更能獨(dú)立于目前的市場環(huán)境，跳脫目前的區(qū)域價值。楊樹浦路倉庫建筑改造條件

樓層數(shù)：

3~6層為主，各建筑樓層錯落有致，可以規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)較廣，也可多種產(chǎn)品組合。

層高：3.8~4.3米之間，改造產(chǎn)品適應(yīng)性較廣，但目前市場上存在的改造為博物館類展示功能的產(chǎn)品在層高上的要求較高，本案無法滿足。地塊形狀：組團(tuán)狀建筑，由三棟主建筑和幾棟輔助建筑組成。這樣的建筑形態(tài)為產(chǎn)品的規(guī)劃提供了較大的發(fā)揮空間。標(biāo)準(zhǔn)層平面：總建筑面積為16212平方米，由多幢建筑組成，標(biāo)準(zhǔn)層面積各不相同，以1000平方米左右為主。楊樹浦路倉庫功能改造方向研判淮安路倉庫最適合改造為辦公與相關(guān)商鋪相輔相成的綜合產(chǎn)品。主題研究思路“港口文化〞：曾幾何時，遠(yuǎn)渡重洋的哥德堡號古商船已經(jīng)從這里的碼頭把中國的文化傳播到歐洲。港口是每個臨海城市對外交流的窗口，文化的交流在貿(mào)易活動中展現(xiàn)?？偨Y(jié)港口文化旅游契機(jī)規(guī)劃動力核心地位工程定位要表達(dá)：歷史與未來的交錯、傳統(tǒng)與流行的融合、美景與內(nèi)涵的輝映。中華精粹文化創(chuàng)意坊的內(nèi)涵JamesEnglishman給愛人給父親給朋友進(jìn)入中華精粹文化創(chuàng)意坊果然琳瑯滿目的中國精品而這個古董，一定要自己收藏哇，還有更精彩的！懷舊唐裝改進(jìn)唐裝一把裁縫剪刀走遍大江南北，最終把他著名中外的唐裝定制店落戶中華精粹文化創(chuàng)意坊James在王老板店里訂做了這款195CM身高的唐裝，滿意地穿回英國！之后王老板陸續(xù)接到來自英國的訂單。不應(yīng)是簡單地營造一個商業(yè)的經(jīng)營場所PERSPECTIVE3DUnitofmeasure原創(chuàng)設(shè)計培訓(xùn)零售交易展示行業(yè)組合規(guī)劃組合建議4號樓4~6層業(yè)態(tài)：新概念餐飲1號樓新概念餐飲：普羅旺斯的樹、俏江南

、鮮墻房傳菜酒家等1~2層：特色酒吧、咖啡吧、茶坊2號樓休閑類餐飲：特色酒吧、咖啡吧、茶坊、甜品店等。業(yè)態(tài)：甜品作坊、面包屋等4號樓5號樓辦公空間：品牌經(jīng)銷〔代理〕公司、原創(chuàng)設(shè)計工作室、文化演藝經(jīng)紀(jì)公司等辦公空間6號樓3號樓室外圍合空間〔7號〕功能：推廣的舞臺、展示的窗口、文藝的領(lǐng)地本工程是一個組團(tuán)狀建筑，產(chǎn)品定位融合了辦公和商業(yè)的兩大功能，其比例分布如下：商業(yè)——1號樓6871㎡+2號樓5243㎡+4、5號樓〔38㎡+31㎡〕=12183㎡辦公——6號樓3305㎡+3號樓416㎡=3721㎡公共空間——7號樓308㎡業(yè)態(tài)組成比例工程的主題定位為“中華精粹文化創(chuàng)意坊〞，其目標(biāo)客戶有別于市場上既有的商戶，需要有其特定的挖掘渠道，但同時也應(yīng)有較豐富的配套業(yè)種，針對這些業(yè)種的商戶選擇也應(yīng)滿足工程的主題定位。配套類目標(biāo)商戶類別目標(biāo)客戶所需面積（平米）物業(yè)要求甜品滿記甜品15-300水（管徑2寸）、電（30KW）排水（150mm）、排污（150mm）許留山100面包房面包新語15-30水(管徑5寸)、電（45KW）山崎面包茶坊耕讀園150-200水(管徑2寸)、電（50KW）唐韻寒舍茶葉、茶具天福茗茶50-100電（30KW）黃山茶葉書屋書吧漢源書屋100-300電（30KW）家居展示允典紅木等200電（30KW）理療養(yǎng)生館思妍麗300

水(管徑大于2寸)、電（45KW）美麗田園新概念中式穹六餐廳500水(管徑大于5寸)、電（150KW-350KW）、煤（50立方/小時-100立方/小時）、煙道、排水（150mm）、隔油池（1200*1800*1500mm）普羅旺斯300伍京堂150便利店羅森80-100水（管徑2寸）、電（30KW）喜士多類別目標(biāo)客戶所需面積（平米）物業(yè)要求提供免租期是為了盡快地吸引意向客戶進(jìn)駐，待工程2~3年經(jīng)營成熟、穩(wěn)定以后，租金和商戶都可作進(jìn)一步調(diào)整。商鋪面積優(yōu)惠政策100平米以內(nèi)：3個月免租期100-300平米以內(nèi)：5個月免租期300-500平米以內(nèi)：6個月免租期500-1000平米以內(nèi)：8個月免租期創(chuàng)意類目標(biāo)商戶——本工程的第一亮點(diǎn)客戶群目標(biāo)商戶策源招商渠道藝術(shù)裝飾品、原創(chuàng)設(shè)計工作室、民間藝術(shù)家原創(chuàng)作品、民族舞蹈培訓(xùn)學(xué)校、中式服飾設(shè)計、針織、刺繡、瓷器、玉器等等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。以上這類行業(yè)經(jīng)營客戶基本無固定的工作場所，故需通過各種特殊的渠道，來進(jìn)行廣泛而又深入的挖掘。中式服裝設(shè)計、針織、刺繡、瓷器、玉器等可以利用豫園股份有限公司龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)，向本項目所需要的目標(biāo)客戶，進(jìn)行有針對性地項目推廣。民間藝術(shù)家、原創(chuàng)工作室、廣告設(shè)計策源可通過上海商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)合會、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心，向業(yè)內(nèi)發(fā)布招商信息，同時邀請滬上知名藝術(shù)家、成功人士等，開展項目推薦會，擴(kuò)大項目在滬上的影響力。舞蹈學(xué)校、模特培訓(xùn)、藝術(shù)等我司與上海戲劇學(xué)院有著緊密的合作關(guān)系，還可以通過浙商會等向業(yè)內(nèi)發(fā)布招商信息。復(fù)星復(fù)地豫園商業(yè)資源浙商協(xié)會商房聯(lián)平臺資源創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心舉例——商房聯(lián)資源創(chuàng)意類目標(biāo)商戶——招商提供有吸引力的優(yōu)惠條件前期承租能力低——？行業(yè)不聚集，客戶相對分散策源的招商手法不管是創(chuàng)意商家還是創(chuàng)意辦公客戶都是小眾人群，因此一般商辦工程選擇群眾媒體廣告的方式事倍功半，策源建議您采納我司“筑巢引鳳〞的成功經(jīng)驗——即通過特色活動營造創(chuàng)意氣氛，吸引創(chuàng)意商家主動上門。復(fù)城國際SP活動簡介：識珠擁翠ESPRIT活動留舊·創(chuàng)新城市對話周大?；顒覧SPRIT秋冬時裝發(fā)布會巡演活動地點(diǎn)：復(fù)城國際品質(zhì)體驗館〔原八一電影機(jī)械廠廠房舊址〕“周大福〞新品發(fā)布會活動名稱：“留舊·創(chuàng)新城市對話〞——社會各界專家學(xué)者品鑒滬上首個國際BLOCK活動地點(diǎn)：復(fù)城國際品質(zhì)體驗館〔原八一電影機(jī)械廠廠房舊址〕活動日期：2004年7月11日活動亮點(diǎn)：“海上海〞創(chuàng)意中心啟用典禮活動影響：上海實業(yè)開展股份主要領(lǐng)導(dǎo)，首都企業(yè)形象研究會會長，“海上海〞命名者、?新地產(chǎn)?上海地區(qū)主編及各界媒體參加了此次活動。2004ADC創(chuàng)意作品世界巡展活動日期：2005年6月活動亮點(diǎn)：充分地表達(dá)創(chuàng)意LOFT的另類空間活動影響：LOFT顛覆性創(chuàng)意“海上海LOFT·空間想象〞酒會收購本錢財務(wù)測算測算方法為了比較準(zhǔn)確的把握可以承受的收購本錢，將利用剩余法來模擬本案工程通過改造并獲得價值提升的過程中發(fā)生的現(xiàn)金流，反算本案工程可以接受的收購本錢。其中，根據(jù)本案工程改造后的招商情況等的預(yù)期不同，可以分為樂觀與謹(jǐn)慎兩種情況，根據(jù)這兩種預(yù)期分別進(jìn)行財務(wù)測算，將得到一個可接受本錢范圍。辦公物業(yè)租金上漲水平比較保守地將增長率設(shè)定在3%,商業(yè)局部的租金在經(jīng)過3年的培養(yǎng)期后翻倍,之后年增長5%左右；這里采用的是模擬工程在重建后的樂觀情況下的收益水平，所使用的折現(xiàn)率相當(dāng)于銀行現(xiàn)期貸款基準(zhǔn)利率，即5.85%。在不同的收益水平下，主要財務(wù)指標(biāo)如下：通過剩余法模型計算得出的主要財務(wù)指標(biāo)如下：參數(shù)設(shè)定

樂觀預(yù)期下財務(wù)測算

本案項目1號樓本案項目2號樓本案項目4號樓底本案項目5號樓底本案項目3號樓本案項目6號樓本案項目7號樓底層租金4.13.93.73.9---平均租金1.981.891.923.23.2-成本收益率收購總成本元收購單位面積成本元/平米相當(dāng)于單位面積租金元/平米/天0%276,252,48017,0402.3310%249,826,92015,4102.1120%227,940,72014,0601.9330%209,621,16012,9301.77謹(jǐn)慎預(yù)期下財務(wù)測算參數(shù)設(shè)定

謹(jǐn)慎預(yù)期情況下，考慮到工程招商情況可能沒有預(yù)想的那么順利，導(dǎo)致商業(yè)及辦公物業(yè)的租金水平下調(diào)：

本案項目1號樓本案項目2號樓本案項目4號樓底本案項目5號樓底本案項目3號樓本案項目6號樓本案項目7號樓底層租金2.92.72.62.7---平均租金1.401.312.62.72.72.7-成本收益率收購總成本元收購單位面積成本元/平米相當(dāng)于單位面積租金元/平米/天0%203,217,42012,5351.7210%183,844,08011,3401.5520%167,794,20010,3501.4230%154,338,2409,5201.30租金增長/調(diào)整情況以及折現(xiàn)率與樂觀預(yù)期的設(shè)定相同，主要的財務(wù)指標(biāo)如下：主要結(jié)論這里將樂觀預(yù)期與謹(jǐn)慎預(yù)期兩種情況下的財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行比照：從上表可以看到，在樂觀預(yù)期及謹(jǐn)慎預(yù)期的情況下，假設(shè)能以元/平米/天的租金水平購入本案工程，那么工程改造后的收益率水平能到達(dá)10-20%。成本收益率收購總成本元收購單位面積成本元/平米相當(dāng)于單位面積租金元/平米/天樂觀預(yù)期謹(jǐn)慎預(yù)期樂觀預(yù)期謹(jǐn)慎預(yù)期樂觀預(yù)期謹(jǐn)慎預(yù)期0%276,252,480203,217,42017,04012,5352.331.7210%249,826,920183,844,08015,41011,3402.111.5520%227,940,720167,794,20014,06010,3501.931.4230%209,621,160154,338,24012,9309,5201.771.30錦聯(lián)·經(jīng)典生活商業(yè)戰(zhàn)略

沈陽精誠置業(yè)參謀2007年5月16日寫在最初

工程各物業(yè)銷售合同額一覽表:錦聯(lián)經(jīng)典生活商業(yè)比重情況看,說明商業(yè)占工程總值的32%，是工程重中之重，按照方案，在熱銷住宅，形成人氣后，利用慣性原理，下一步的工作重點(diǎn)是銷售商業(yè)。項目面積（㎡）成交均價（元/㎡）銷售合同額（萬元）占配比住宅951394,720449,056,08035%商鋪長江街1402416,007224,482,16818%寧山路1424710,022142,783,43411%金沙江街27818,00022,248,0002%恒山路3450.87,50325,891,3522%合計34502.812,040415,404,95432%寫字間215005,500118,250,0009%沿長江街公寓（精裝）430006,000258,000,00020%半地下車庫39個20萬/個7,800,0001%地下車位340個10萬/個34,000,0003%合計194141.86,6061,282,511,034100%

長江街商業(yè)分析市場長江街商業(yè)街關(guān)鍵詞:中低檔商業(yè)街商圈輻射范圍較小業(yè)態(tài)雜亂無序開展空間較大競品周邊競品

水木清華：銷售率20%左右，僅面積小、總價低商鋪銷售。

建賞歐洲：銷售體量小、銷售期限長。沈房銷售情況2007年存量商業(yè)面積33.85萬平方米

2007年商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅89%2007年商業(yè)銷售價格呈下降趨勢，下降為19.29%商業(yè)關(guān)鍵詞：供大于求、價格下降積累客戶分析截止2007年5月11日，經(jīng)典生活商鋪來電客戶155組，到訪客戶72組，前期走訪商家客戶24組，共計251組。經(jīng)統(tǒng)計，誠意客戶達(dá)34組。

通過對客戶需求分析，客戶普遍對商網(wǎng)的需求為一、二層結(jié)構(gòu)；面積200㎡-300㎡居多；心理價位長江街14000元/㎡、寧山路9000元/㎡、

通過對客戶進(jìn)行裝戶情況分析,需求長江街位置的占70%,其次是需求寧山路及恒山路，金沙江街客戶需求較少。關(guān)鍵詞：需求集中在長江街南側(cè)位置；價格高；在這樣的市場狀況下，我們要創(chuàng)造什么樣的價值？

至2007年底，力爭實現(xiàn)銷售合同額人民幣117，960，000元！銷售原那么整體銷售、快速回籠資金實施途徑改變原社區(qū)商鋪為區(qū)域商業(yè)中心結(jié)合市場情況和我們的目標(biāo)錦聯(lián)·經(jīng)典生活應(yīng)該具備什么樣的定位？位置恒山路金沙江街寧山路長江街分區(qū)休閑健身區(qū)、文化區(qū)、學(xué)生快餐區(qū)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)區(qū)餐飲娛樂區(qū)品牌店區(qū)業(yè)態(tài)大型健身機(jī)構(gòu)、文具用品、學(xué)生快餐、圖書城特色語種、知名培訓(xùn)中心餐飲機(jī)構(gòu)、商業(yè)機(jī)構(gòu)名牌服飾、國際美