廣漢房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目可行性分析

廣漢房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及工程可行性分析廣漢市根本情況介紹廣漢市根本情況介紹廣漢歷史悠久，文化燦爛，人杰地靈，

有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位、四川省五大旅游精品之一的4A級(jí)景區(qū)“三星堆古文化遺址〞；還有古雒城、明代古寺龍居寺、文廟等眾多名勝古跡。廣漢城區(qū)內(nèi)古雒城建城已達(dá)2000多年，是省級(jí)歷史文化名城。全國(guó)唯一一所培養(yǎng)民航飛行員的高等院?！袊?guó)民航飛行學(xué)院也坐落廣漢。廣漢也是全國(guó)和四川省的綜合改革試驗(yàn)區(qū)和國(guó)家級(jí)可持續(xù)開(kāi)展試驗(yàn)區(qū)。廣漢1988年撤縣建市，是全省第一批實(shí)現(xiàn)小康的縣市，已連續(xù)13年保持四川省“十強(qiáng)縣〞地位，2007年又被省委、省政府列為27個(gè)擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣改革試點(diǎn)縣之一。廣漢市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展情況近年來(lái)，廣漢市堅(jiān)持以工業(yè)跨越開(kāi)展為重點(diǎn)，全市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，各項(xiàng)建設(shè)有序推進(jìn)。2007年，廣漢全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值突破100億元，到達(dá)110億元；財(cái)政總收入突破10億元，到達(dá)13.2億元，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入3.8億元；農(nóng)民人均純收入突破5000元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10550元；全年招商引資突破20億元，到達(dá)21億元。廣漢市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展情況

一、工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展。廣漢堅(jiān)持把工業(yè)開(kāi)展作為全部工作的重中之重，通過(guò)產(chǎn)權(quán)制度改革，集中力量抓工業(yè)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，工業(yè)取得長(zhǎng)足進(jìn)步，形成了以川油宏華為龍頭的石油機(jī)械制造業(yè)和以蜀中制藥為龍頭的制藥業(yè)兩個(gè)配套的產(chǎn)業(yè)集群，機(jī)械、醫(yī)藥、化工行業(yè)增加值占廣漢市規(guī)模以上工業(yè)的81%，民營(yíng)和股份制經(jīng)濟(jì)占到全市經(jīng)濟(jì)總量的96%以上。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是省級(jí)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。目前，開(kāi)發(fā)區(qū)正在進(jìn)行大規(guī)模的根底設(shè)施建設(shè)。在開(kāi)發(fā)區(qū)的帶動(dòng)下，廣漢全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速增長(zhǎng)，2007年，廣漢全市規(guī)模以上企業(yè)到達(dá)200家，年銷(xiāo)售收入上億元的企業(yè)到達(dá)27家，上5億元的企業(yè)到達(dá)5家，規(guī)模以上企業(yè)完成增加值33.8億元、銷(xiāo)售收入135億元、利潤(rùn)10.8億元、利稅13.9億元。

二、新農(nóng)村建設(shè)步伐加快。廣漢全市現(xiàn)有國(guó)家、省、德陽(yáng)市級(jí)重點(diǎn)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)50多家，形成了優(yōu)質(zhì)糧油、蔬菜、水果、花卉苗木、食用菌和優(yōu)質(zhì)畜禽、水產(chǎn)品、中藥材等生產(chǎn)基地，創(chuàng)立了30多個(gè)農(nóng)產(chǎn)品知名品牌，川糧米業(yè)的“川糧牌〞商標(biāo)。到2021年，廣漢市地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)200億元，城市居民可支配收入達(dá)14000元，農(nóng)民人均純收入達(dá)6500元，廣漢經(jīng)濟(jì)更加開(kāi)展、科教更加進(jìn)步、文化更加繁榮、環(huán)境更加優(yōu)美、旅游更加興旺、社會(huì)更加和諧、人民群眾生活更加殷實(shí)的四川經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。廣漢市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)介紹廣漢市房地產(chǎn)

市場(chǎng)開(kāi)展概況

一、廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行根本情況發(fā)表年份統(tǒng)計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)投資金額增長(zhǎng)百分比2005年廣漢市3.85億元43.7%2006年廣漢市4.35億元同比增長(zhǎng)12.9%2007年廣漢市4.46億元同比增長(zhǎng)27.3%2005年-2007年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表二、廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)根本特點(diǎn)〔一〕、繁榮經(jīng)濟(jì)強(qiáng)硬支撐經(jīng)濟(jì)保持較快開(kāi)展速度，2007年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和地方財(cái)政一般預(yù)算收入與2003年相比，分別增長(zhǎng)91%和153%，隨著經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，居民生活得到明顯改善，2007全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄以到達(dá)73.2億元，與2003年相比增長(zhǎng)61.6%。〔二〕、城市化進(jìn)程加速開(kāi)展積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，加速?gòu)V漢市人口聚集。2021年全市總?cè)丝谶_(dá)59.4萬(wàn)人，比2003年增長(zhǎng)1.2%，此外，加上近幾年成都等地人仕到廣漢市來(lái)購(gòu)房需求的增加，這無(wú)疑擴(kuò)大廣漢市住房需求?！踩?、居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)品位大大提高居民“一步到位、一房到老〞的住房觀念漸漸淡化，簡(jiǎn)單式住房不再受寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為群眾追求目標(biāo)，也形成了近年席卷全城的換房熱，這給廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了強(qiáng)大的活力。廣漢市樓盤(pán)個(gè)案調(diào)研城南片區(qū)--東泰?帝景國(guó)際開(kāi)發(fā)商：廣漢東泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地址：廣漢中山大道南一段188號(hào)〔客運(yùn)中心對(duì)面〕物業(yè)形態(tài)：3棟18層+2棟10層電梯花園洋房占地面積：26664m2總建筑面積:約12萬(wàn)平方米狀況：一期在售，已售75%均價(jià)：3300元/m2賣(mài)點(diǎn)：底層5.8米架空、同層排水、螺旋降噪排水管、270度觀景陽(yáng)臺(tái)、彩色鋁合金LOE中空玻璃城南片區(qū)--恒泰雅居開(kāi)發(fā)商：四川恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地址：廣漢柳州路三段物業(yè)形態(tài)：電梯花園洋房占地面積：8972m2總建筑面積:約26238萬(wàn)平方米狀況：在售，已售75%均價(jià)：3200元/m2賣(mài)點(diǎn)：區(qū)域開(kāi)展、底層架空、園林、純住宅優(yōu)惠：一次性付款優(yōu)惠4%經(jīng)開(kāi)區(qū)--龍領(lǐng)半島開(kāi)發(fā)商：四川金雁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地址：廣漢兩湖路東段物業(yè)形態(tài)：電梯花園洋房占地面積：26640m2總建面：約8萬(wàn)平方米狀況：待售，約11月底開(kāi)盤(pán)均價(jià)：2800--3300元/m2賣(mài)點(diǎn)：南亞半島度假生活優(yōu)惠：8000元排號(hào)另優(yōu)惠10000元經(jīng)開(kāi)區(qū)—雒城一號(hào)開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)興集團(tuán)地址：廣漢市中山大道南三段物業(yè)形態(tài)：電梯花園洋房占地面積：183516m2總建面：約45萬(wàn)平方米狀況：待售，目前排號(hào)約100余個(gè)均價(jià)：約3300元/m2賣(mài)點(diǎn)：歐式園林生活大盤(pán)開(kāi)發(fā)商品牌經(jīng)開(kāi)區(qū)—那維亞半島開(kāi)發(fā)商：四川廣漢恒豐實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司地址：廣漢市深圳路福州路交界處〔馬牧河畔〕物業(yè)形態(tài)：電梯花園洋房占地面積：173316m2總建面：約35萬(wàn)平方米狀況：三期在售,目前排號(hào)150個(gè)排號(hào)費(fèi)2萬(wàn)元均價(jià)：約3300元/m2優(yōu)惠：排號(hào)優(yōu)惠40元/m2賣(mài)點(diǎn)：北歐田園的建筑經(jīng)開(kāi)區(qū)—上美年華開(kāi)發(fā)商：四川萬(wàn)興置業(yè)地址：廣漢市中山大道南四段與臺(tái)北路交界處物業(yè)形態(tài)：西班牙式電梯花園洋房占地面積：33300m2，總建筑面積：約7萬(wàn)m2狀況：在售，已售80%；均價(jià)：約2700元/m2賣(mài)點(diǎn)：原汁原味地中海風(fēng)情；經(jīng)開(kāi)區(qū)—水映城幫開(kāi)發(fā)商：四川鼎信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地址：廣漢市深圳路福州路交界處〔馬牧河畔〕物業(yè)形態(tài)：電梯洋房+多層住宅占地面積：28638m2狀況：還未開(kāi)發(fā)均價(jià)：約元/m2賣(mài)點(diǎn)：區(qū)域前景、園林城東片區(qū)—廣信?拿鐵城開(kāi)發(fā)商：廣漢市廣信置業(yè)地址：廣漢韶山路與衡陽(yáng)路交匯處物業(yè)形態(tài)：小戶(hù)型電梯公寓占地面積：26640m2總建面：約5萬(wàn)平方米狀況：在售，據(jù)說(shuō)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售329套均價(jià)：4000元/m2賣(mài)點(diǎn)：可變空間、智能小區(qū)新風(fēng)系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)優(yōu)惠：一次性付款優(yōu)惠2%老城區(qū)--盛世蜀景開(kāi)發(fā)商：四川豪紳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地址：廣漢大北街物業(yè)形態(tài)：多層住宅占地面積：53485m2狀況：現(xiàn)房尾盤(pán)，已售95%均價(jià)：3900-4500元/m2賣(mài)點(diǎn)：江南中式院落多層城北片區(qū)--怡景花苑開(kāi)發(fā)商：四川三胞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地址：廣漢市城北保定路〔金雁湖公園旁〕物業(yè)形態(tài)：電梯洋房+多層住宅占地面積：68731.2m2狀況：一期在售售價(jià)：多層3500-4000元/m2高層4000-4500元/m2賣(mài)點(diǎn)：城北片區(qū)前景城北片區(qū)—經(jīng)典上城開(kāi)發(fā)商：四川經(jīng)典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地址：廣漢市城北天津路物業(yè)形態(tài)：電梯洋房+多層住宅占地面積：55278m2狀況：三期在售，三期已售60%售價(jià)：3600元/m2賣(mài)點(diǎn)：城北片區(qū)前景廣漢房地產(chǎn)個(gè)案調(diào)研分析市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況：市場(chǎng)上的工程來(lái)看，銷(xiāo)售普遍比較平穩(wěn)，到交房的時(shí)候，工程根本上銷(xiāo)售到80-95%，余房都是多層無(wú)電梯的5、6樓，以及電梯房面積大于120平方米的房源。開(kāi)發(fā)水平上下不齊，有水平較高的雒城一號(hào)和東泰?帝景國(guó)際，也有較差的上美年華和那維亞半島。價(jià)格及價(jià)格走勢(shì)：目前，廣漢房市價(jià)格集中在3000元/m2-4000元/m2間，占整個(gè)上市房產(chǎn)的80%，局部工程的局部樓層和朝向的房屋已超過(guò)4500元/m2，市場(chǎng)也能接受，說(shuō)明，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的接受能力大于開(kāi)發(fā)商的預(yù)計(jì)。另外整體房?jī)r(jià)也處于緩升態(tài)勢(shì)，大致半年上升300元/m2左右。戶(hù)型：從個(gè)案市調(diào)來(lái)看，戶(hù)型區(qū)間大多在60-140m2，暢銷(xiāo)戶(hù)型集中在80-120m2區(qū)間，少于80m2或大于120m2就難銷(xiāo)一點(diǎn)，特別是市面上尾盤(pán)大多集中在130m2以上，只有那鐵城是以90以下的小戶(hù)型設(shè)計(jì)的，市場(chǎng)反響還可以。銷(xiāo)售手段，大多采用預(yù)售客戶(hù)誠(chéng)意金，分期分批次推盤(pán)的形式來(lái)銷(xiāo)售，一批次的數(shù)量多少，各個(gè)樓盤(pán)不一，有按棟來(lái)分的；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，幾乎全部收取誠(chéng)意金，收取時(shí)間在取得預(yù)售證后，金額在8000元-2萬(wàn)元間，以開(kāi)盤(pán)額外優(yōu)惠1-2%和按內(nèi)部認(rèn)購(gòu)順序優(yōu)先選房權(quán)來(lái)吸引客戶(hù)。位置對(duì)銷(xiāo)售的影響就不是很大，在廣漢東、南、西、北調(diào)查來(lái)看，客戶(hù)對(duì)方位無(wú)明顯喜好，但對(duì)政府規(guī)劃很有信心，城北片區(qū)—經(jīng)典上城買(mǎi)的即好價(jià)格還高就是明證，其他方位的工程也很受歡送。園林綠化：小區(qū)綠化是一個(gè)大賣(mài)點(diǎn)，也是各樓盤(pán)的個(gè)性所在，水景也是一大特色，用來(lái)提高樓盤(pán)價(jià)格，但大多品質(zhì)不佳。配套設(shè)施：大多數(shù)樓盤(pán)主要配套就是花園，運(yùn)動(dòng)設(shè)施小區(qū)內(nèi)也有表達(dá)，泳池那么沒(méi)有，會(huì)所也是按商鋪茶樓標(biāo)準(zhǔn)配置。消費(fèi)者分布：從調(diào)查來(lái)看，廣漢房地產(chǎn)的消費(fèi)主力是本地人群及小局部外地人，比例約在85：15。物業(yè)形態(tài)：以多層、12層和16層電梯洋房為主，層高全部是3米，很少建有地下車(chē)位。接待中心：樓盤(pán)銷(xiāo)售接待中心多設(shè)置在工程附近靠路邊，容易被客戶(hù)看到的地方，都有導(dǎo)示系統(tǒng)，接待的置業(yè)參謀著統(tǒng)一的服裝，數(shù)量多少不一，視工程推廣狀況；接待中心裝飾上下不等，有的很簡(jiǎn)陋，但銷(xiāo)售也很好，也有的的豪華典雅，風(fēng)格與工程定位相融合，內(nèi)部有接待臺(tái)；還有資料架放置工程資料〔宣傳單張、戶(hù)型圖等〕；中心位置設(shè)置客戶(hù)接待區(qū)放置4-8套接待桌椅；展示區(qū)沙盤(pán)有總體的、也有單獨(dú)戶(hù)型的，實(shí)際做法各不相同，周邊還懸掛展板或吊旗襯托氣氛；還設(shè)置休息區(qū)放置沙發(fā)等物品。目標(biāo)地塊地塊位置目標(biāo)地塊分析目標(biāo)地塊評(píng)估地塊面積：190畝預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)：3000元/m2預(yù)計(jì)本錢(qián)〔涵蓋建安、報(bào)建、推廣等費(fèi)用，不含土地費(fèi)用〕：1800元/m2拍賣(mài)地價(jià)對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)拍賣(mài)地價(jià)（萬(wàn)元/畝）5060708090樓面地價(jià)（元/m2）容積率2.5300360420480540容積率2.0376450525600675土地成本（萬(wàn)元）950011400133001520017100利潤(rùn)（萬(wàn)元）容積率2.528,462.0026,562.0024,662.0022,762.0020,862.00容積率2.020,869.6018,969.6017,069.6015,169.6013,269.60容積率比較容積率2.502.00總建筑面積（m2）316,350.00253,080.00成本（萬(wàn)元）56,943.0045,554.40銷(xiāo)售總計(jì)（萬(wàn)元）94,905.0075,924.00開(kāi)發(fā)建議綜上所述：此地塊具有開(kāi)發(fā)價(jià)值，從前表來(lái)看，地價(jià)在90萬(wàn)元/畝以?xún)?nèi)都能接受，如超過(guò)90萬(wàn)元/畝，風(fēng)險(xiǎn)加大，利潤(rùn)較薄，開(kāi)發(fā)意義就不太大；如能控制在70萬(wàn)元/畝，就比較理想；最好結(jié)果是價(jià)格降低和容積率高，地價(jià)在60萬(wàn)元/畝以下，雖然品質(zhì)無(wú)法做到最好，但利潤(rùn)能做到最大。開(kāi)發(fā)思路建議：開(kāi)發(fā)周期：3-5年物業(yè)形態(tài)：以多層+小高層結(jié)合，盡力搞好園林設(shè)施提高工程品質(zhì)，形成獨(dú)有