房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)1

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

銷售部

2015年5月13日?房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)?1前言一個好的置業(yè)顧問不僅僅是銷售更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口，所以要求具備專業(yè)的知識、高超的銷售技巧、強(qiáng)烈的服務(wù)意識、頑強(qiáng)的意志力、行業(yè)要求的職業(yè)精神等。其中具備專業(yè)的知識是排在第一位的，可見專業(yè)知識的重要性。我們只有比客戶更加專業(yè)，才會讓我們的客戶更加信服我們，才會成功的邁出我們走向這個行業(yè)的第一步。?前言一個好的置業(yè)顧問不僅僅是銷售更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口，所以2培訓(xùn)提綱房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)權(quán)屬建筑規(guī)劃基本概念銷售相關(guān)基本概念?培訓(xùn)提綱房地產(chǎn)基本概念?3

房地產(chǎn)基本概念??4房地產(chǎn)含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附著物c)房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。?房地產(chǎn)含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物5地產(chǎn)土地和固著其上不可分割的部分所共同形成的物質(zhì)實體以及依托于物質(zhì)實體的權(quán)益。房產(chǎn)個人或團(tuán)體保有所有權(quán)的房屋連同保有使用權(quán)的地基以及依托于物質(zhì)實體的權(quán)益。?地產(chǎn)?6房地產(chǎn)所有權(quán)

房地產(chǎn)權(quán)屬所有人依照法律、法規(guī)對其所有地產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。?房地產(chǎn)所有權(quán)?7房地產(chǎn)使用權(quán)

依照法律法規(guī)對土地加以利用和對房屋依法占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。?房地產(chǎn)使用權(quán)?8物業(yè)指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)施、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成單宗房地產(chǎn)實體以及依托于該實體的權(quán)益物業(yè)管理指產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)共同利益進(jìn)行維護(hù)的行為。?物業(yè)?9房地產(chǎn)開發(fā)依照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，在國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目或者銷售出租商品房的行為。房地產(chǎn)市場全社會房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。房地產(chǎn)交易土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、典當(dāng)?shù)确康禺a(chǎn)市場行為?房地產(chǎn)開發(fā)?10房地產(chǎn)類型按用途劃分a)居住房地產(chǎn)b)商業(yè)房地產(chǎn)c)旅游房地產(chǎn)d)工業(yè)房地產(chǎn)e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)?房地產(chǎn)類型按用途劃分?11房地產(chǎn)共有權(quán)兩個或兩個以上的權(quán)利主體共有一宗房地產(chǎn)或一宗房地產(chǎn)某一部分的權(quán)益。共有面積為多個房屋產(chǎn)權(quán)人所共同擁有的建筑物面積，不分份額。房地產(chǎn)抵押人在房地產(chǎn)抵押合同依法成立時，房地產(chǎn)權(quán)利人以不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有的方式，向相對人提供債務(wù)擔(dān)保的債務(wù)人。房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押合同依法成立時相對于房地產(chǎn)權(quán)利人的債權(quán)人。?房地產(chǎn)共有權(quán)?12物業(yè)管理相關(guān)知識

??13物業(yè)管理委員會經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會選產(chǎn)生，由產(chǎn)權(quán)人和使用人代表組成，代表和維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人合法權(quán)益的房屋管理自治組織。物業(yè)管理單位依法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理為主業(yè)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。物業(yè)管理接管驗收物業(yè)所有人將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理單位時，雙方就物業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行清點、檢驗、驗收、記錄和交接工作。?物業(yè)管理委員會?14物業(yè)管理收費(fèi)物業(yè)管理單位接收產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對物業(yè)進(jìn)行管理、維護(hù)和提供其他相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理收入物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收費(fèi)、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。維修基金商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共有部位、公有設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。業(yè)主公約業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為準(zhǔn)則。?物業(yè)管理收費(fèi)?15建筑規(guī)劃基本概念??16房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定低層住宅：為1-3層（且建筑高度不大于11米）多層住宅：為4-6層（且建筑高度不大于24米）中高層住宅：為7-9層（且建筑高度不大于30米）（不含6躍7）10層及10層以上為高層住宅超高層：建筑高度大于100米的民用建筑為超高層。習(xí)慣稱呼：7-11層為小高層住宅16層以上為高層住宅40層以上為超高層?房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定低層住宅：為1-3層（且建筑高度不17房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。?房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國土局18

一、基本規(guī)劃術(shù)語住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理間距內(nèi)用地（含宅間綠地和宅間小路）的總稱。配建設(shè)施：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。建筑間距：前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。（成都市規(guī)定：主要朝向大于或等于27米；次要朝向不低于13米）公建用地：是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲蓄所、郵局、居委會、派出所等用地。?一、基本規(guī)劃術(shù)語住宅用地：住宅建筑基底19二、住宅的組成部分

各種不同功能的房屋，一般都是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地面、樓梯、屋頂、門、窗等基本部分所組成；此外，還有陽臺、雨篷、臺階、窗臺、雨水管、明溝或散水，以及其它一些構(gòu)配件。1.基礎(chǔ)：

位于墻或柱的最下部，是房屋與地基接觸的部分，起支承建筑物的作用，并把建筑物的全部荷載傳遞給地基2.墻：

外墻起抵御風(fēng)霜雨雪的作用內(nèi)墻起分隔房屋內(nèi)部空間的作用承重墻起傳遞荷載給基礎(chǔ)的承重作用非承重墻起分割作用?二、住宅的組成部分各種不同功能的房屋，一般都是由基礎(chǔ)、203.柱：將上部結(jié)構(gòu)所承受的荷載傳遞給地基的承重構(gòu)件

梁：將支承其上的結(jié)構(gòu)所承受的荷載傳遞給墻或柱的承重構(gòu)件4.樓板層、地面：將房屋的內(nèi)部空間按垂直方向分隔成若干層，并承受作用在其上的荷載，連同自重一起傳給墻或其它承重構(gòu)件。5.樓梯：房屋的垂直交通設(shè)施6.屋頂：位于房屋的最上部，它是承重結(jié)構(gòu)，也是圍護(hù)結(jié)構(gòu)，承受作用在其上的荷載，連同自重一起，傳給墻或其它的承重構(gòu)件，同時起抵御風(fēng)霜雨雪和保溫隔熱等作用7.門窗：門的主要功能是交通和疏散；窗的主要功能是采光和通風(fēng)，還可供眺望之用。?3.柱：?21

三、住宅的建筑結(jié)構(gòu)板樓：在板樓的平面圖上，長度要明顯大于寬度，其外行為規(guī)則的條狀，就像一個長方形，通常采用一梯兩戶布局，戶戶朝陽，南北通透，公攤小。特點：南北通透，便于通風(fēng)采光；而且戶型方正，平面布局合理；面積充裕，戶型容易出精品；均好性強(qiáng)；面積使用率高。不足之處在于戶型格局不宜改造。?三、住宅的建筑結(jié)構(gòu)板樓：在板樓的平面圖上22塔樓：以電梯、樓梯為核心布局，通常為一梯六到八戶，從塔樓平面圖看，它樓的平面長度和寬度大致相同。特點：節(jié)約土地資源空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好均好性差，居住密度高，通風(fēng)采光不能保證面積使用率不高，存在“灰色空間”?塔樓：以電梯、樓梯為核心布局，通常為一梯六到八戶，從塔樓平面231、框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱，再用輕質(zhì)板材填充物（膨脹珍珠巖、浮石等）隔墻分戶裝配而成的住宅。優(yōu)點：可自由分割，組成靈活的使用空間缺點：抗震性能差，不宜家具布置和裝修?1、框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱，再用輕242、剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。特點：剛度大、空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。是高層住宅最為廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式，具有良好的抗震性能，不足之處在于結(jié)構(gòu)自重大?2、剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的253、框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)：框架—剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的需求，同時又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。特點：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間。現(xiàn)在一般二十幾層的住宅樓都是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，相對于全剪力墻結(jié)構(gòu)節(jié)約成本，又方便住戶。不過如果樓層過高，或者當(dāng)?shù)赜刑厥饪拐鹨蟮脑?，就要用全剪力墻結(jié)構(gòu)，或者鋼結(jié)構(gòu)。?3、框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)：框架—剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)26銷售相關(guān)基本概念??27

一、商品房銷售名詞解釋樓花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房產(chǎn)證為止，所出售商品房為期房?，F(xiàn)房：消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已取得商品房竣工驗收備案證明的商品房。標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層。毛坯房：指住宅在交房時未經(jīng)裝飾，僅是完成土建、水電等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房頂僅抹灰層，預(yù)留水、氣管道。復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房（1.2米的夾層）。?一、商品房銷售名詞解釋樓花：最早源于香港28躍層式商品房：由上、下兩層（兩層均為標(biāo)準(zhǔn)層高）樓面、臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。錯層式商品房：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開處有樓梯連接。商住住宅：是soho(小型家庭辦公場所)住宅概念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，居住的同時又能辦公的住宅形式。TOWNHOUSE:聯(lián)排別墅，其原始意義上是鄉(xiāng)村別墅，現(xiàn)指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。會所：以所在業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。（游泳池、網(wǎng)球場、高爾夫球館、保齡球館、健身房、餐廳、酒吧、咖啡廳等服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放）?躍層式商品房：由上、下兩層（兩層均為標(biāo)準(zhǔn)層高）樓面、臥室、客29外飄窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然；通常它的窗臺較低甚至為落地窗。（面積計算方法）中空玻璃：傳統(tǒng)單玻門窗的革新，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”。陽臺：供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物、儲存的空間。露臺：住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積較大，非封閉結(jié)構(gòu)或上面沒有屋頂，所以稱露臺。玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。其作用為功能過渡或增加居室的私密性。?外飄窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面為玻璃，從而30開間：在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離，因為是就一自然間寬度而言，故稱開間。進(jìn)深：住宅的長度即進(jìn)深，指一間獨(dú)立房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。層高：下層地板面到上層樓板上表面之間的豎向尺寸。凈高：下層地板面到上層樓板下表面之間的垂線距離。（凈高＝層高－樓板厚度）?開間：在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線31

二、房屋面積術(shù)語房屋使用面積（套內(nèi)使用面積）：住宅中以戶為單位的分戶門內(nèi)全部可供使用的空間面積，住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算，包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、地下室、夾層、閣樓等面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)者依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋預(yù)測面積：主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個預(yù)先測量計算的行為，是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)（合同約定面積）。房屋實測面積：指商品房竣工驗收后，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)對樓宇進(jìn)行實地勘測、繪圖、計算得出的面積，是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，使業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、物業(yè)費(fèi)的最終依據(jù)（產(chǎn)權(quán)登記面積）。?二、房屋面積術(shù)語房屋使用面積（套內(nèi)使用32套內(nèi)陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在水平面的投影；全封閉陽臺100%計算面積，半封閉陽臺50%計算面積。套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體的面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積分?jǐn)偣妹娣e=建筑面積－套內(nèi)建筑面積建筑面積=商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e?套內(nèi)陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在水平面的投影；全封閉陽33

三、建筑物的各項比例建筑容積率＝總建筑面積÷總用地面積建筑密度（建筑覆蓋率）＝建筑基底總面積÷總用地面積×100%綠化率＝各類綠地總面積÷總用地面積×100%（住宅項目綠化率應(yīng)不低于30%）面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）×100%÷合同約定面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用分?jǐn)偯娣e之和÷套內(nèi)建筑面積之和出房率（得房率）、實用率=套內(nèi)建筑面積÷建筑面積×100%使用率=套內(nèi)使用面積÷建筑面積×100%?三、建筑物的各項比例建筑容積率＝總建筑面34

四、房地產(chǎn)開發(fā)五證二書名詞解釋《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理局申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》：市有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》：是指項目開工前隊伍招標(biāo)到位，施工隊伍具備施工資格，現(xiàn)場具備施工條件的憑證。《商品房銷售（預(yù)售）許可證》：指開發(fā)商在投入方面達(dá)到國家要求，有條件對外銷售房屋的憑證?！蹲≌|(zhì)量保證書》：開發(fā)商對銷售的商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件?！蹲≌褂谜f明書》：對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等加以說明，并提出使用注意事項。?四、房地產(chǎn)開發(fā)五證二書名詞解釋《國有土地35商品房預(yù)售應(yīng)符合什么條件？已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期（現(xiàn)已調(diào)整為20%）?商品房預(yù)售應(yīng)符合什么條件？已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土36商品房現(xiàn)售應(yīng)符合什么條件？現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已落實；供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件；物業(yè)管理方案已落實。?商品房現(xiàn)售應(yīng)符合什么條件？現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有37辦理合同登記備案的時間是怎么規(guī)定的？我國房地產(chǎn)法規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與承購人簽定商品房正式買賣合同后，應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案手續(xù)。?辦理合同登記備案的時間是怎么規(guī)定的？我國房地產(chǎn)法規(guī)定38購買商品房，未成年人能否辦理產(chǎn)權(quán)證？

目前，成都市房地產(chǎn)管理局房地產(chǎn)交易辦證大廳能夠為未成年人辦理房屋所有權(quán)證。但是，由于《民法》明確規(guī)定：18周歲以下公民不具有完全民事行為能力，不能獨(dú)立進(jìn)行民事行為或活動。并且房地產(chǎn)交易行為屬于一項復(fù)雜的民事行為，所以必須有監(jiān)護(hù)人代為辦理。同時規(guī)定，在產(chǎn)權(quán)人未滿18周歲之前，不允許出售所購房屋，但產(chǎn)權(quán)人在重大疾病，出國等爭需大量資金的情況下可以例外。（要辦理交易必須是監(jiān)護(hù)人辦理）?購買商品房，未成年人能否辦理產(chǎn)權(quán)證？目前，成都39謝謝大家！