【個(gè)案簡(jiǎn)析】-北大資源紫境東來(lái)

【個(gè)案解析】北大資源紫境東來(lái)四川中原客戶與數(shù)據(jù)研究部區(qū)域解析項(xiàng)目解析營(yíng)銷解析項(xiàng)目總結(jié)北大資源

紫境東來(lái).區(qū)域規(guī)劃：龍泉定位于成都東部副中心，大區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。規(guī)劃構(gòu)建“一山一芯聯(lián)三片”全域空間結(jié)構(gòu)，“一芯”指中央生態(tài)活力芯；借鑒CAZ（中央活動(dòng)區(qū)）等建設(shè)理念，重點(diǎn)培育生態(tài)休閑、科技創(chuàng)新等多元化功能，形成成都獨(dú)具生態(tài)特色的全天候城市活力中心。本案地處龍泉皇冠湖中心，為龍泉的政務(wù)中心，屬于中央生態(tài)活力芯，政策優(yōu)惠力度較強(qiáng)，升值潛力大，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較佳。龍泉驛區(qū)-成都副中心+中央生態(tài)活力芯+政務(wù)中心?區(qū)域規(guī)劃?繞城高速三環(huán)高速驛都大道成龍大道龍都北路2號(hào)線成都行政學(xué)院2.1KM本案書房站4號(hào)線7號(hào)線成都東站火車南站成渝高速地鐵物業(yè)，現(xiàn)有軌道、交通系統(tǒng)發(fā)達(dá).?區(qū)域交通?交通規(guī)劃：項(xiàng)目位于皇冠湖政務(wù)中心板塊，區(qū)域現(xiàn)有交通發(fā)達(dá)，呈現(xiàn)三縱二橫格局。同時(shí)區(qū)域軌道交通便捷，2號(hào)線書房站直達(dá)本項(xiàng)目，屬于地鐵物業(yè)，未來(lái)潛力較大；但本項(xiàng)目屬于地鐵物業(yè)，客流量大，治安存在問(wèn)題。1.3KM3KM5.3KM3.8KM醫(yī)療教育資源較強(qiáng)?醫(yī)療教育?經(jīng)開實(shí)驗(yàn)中學(xué)經(jīng)開實(shí)驗(yàn)小學(xué)龍泉驛婦幼保健院龍泉二小龍泉二中龍泉五小龍泉驛長(zhǎng)興醫(yī)院皇冠湖雙語(yǔ)幼兒園啟元幼兒園向陽(yáng)小學(xué)醫(yī)院公立學(xué)校私立學(xué)校龍泉驛第一人民醫(yī)院名稱評(píng)價(jià)其他經(jīng)開實(shí)驗(yàn)中學(xué)成都市普通高中教育教學(xué)優(yōu)秀學(xué)校2008年建校，教學(xué)一般經(jīng)開實(shí)驗(yàn)小學(xué)—2013年創(chuàng)辦龍泉二小龍泉城區(qū)重點(diǎn)學(xué)校書畫、音樂(lè)等藝術(shù)課成績(jī)斐然龍泉二中龍泉驛區(qū)藝體特色高級(jí)中學(xué)音、體、美、編、播、導(dǎo)等專業(yè)上發(fā)展較好龍泉五小成都市新優(yōu)質(zhì)學(xué)校靈淑生活館、創(chuàng)客體驗(yàn)館、3D打印室、直錄播教室等向陽(yáng)小學(xué)—在建中皇冠湖雙語(yǔ)幼兒園區(qū)域高端幼兒園雙語(yǔ)教學(xué)啟元幼兒園高端幼稚園按照國(guó)家一級(jí)一等園標(biāo)準(zhǔn)打造，采用進(jìn)口教學(xué)設(shè)備醫(yī)療配套評(píng)價(jià)1龍泉驛婦幼保健院區(qū)縣級(jí)婦幼保健院2龍泉驛第一人民醫(yī)院國(guó)家三級(jí)甲等醫(yī)院3龍泉驛長(zhǎng)興醫(yī)院龍泉驛區(qū)3A級(jí)社會(huì)組織醫(yī)療教育：北大資源紫境東來(lái)3公里范圍內(nèi)教育配套主要為師資力量一般的公立院校，醫(yī)療配套主要為綜合型國(guó)家三級(jí)甲等醫(yī)院，醫(yī)療教育資源優(yōu)勢(shì)相對(duì)較強(qiáng)。生態(tài)資源佳，商業(yè)配套較成熟?商業(yè)休閑?商業(yè)休閑：區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套完善，新城吾悅廣場(chǎng)、永輝、世紀(jì)摩爾超市及在建的沃爾瑪大型商超、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將為項(xiàng)目提供生活配套。新城吾悅廣場(chǎng)永輝超市世紀(jì)摩爾超市萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)18年10月26日開業(yè)百工堰公園皇冠湖公園營(yíng)業(yè)中在建中沃爾瑪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新城吾悅改善型住房以2陪的速度增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求量大?住宅市場(chǎng)?住宅市場(chǎng)：近幾年受市場(chǎng)環(huán)境的影響，改善型住房越來(lái)越受客戶青睞，并以2倍的速度增長(zhǎng)，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。目前市場(chǎng)改善型住房需求大、有利于項(xiàng)目入市。數(shù)據(jù)來(lái)源：備案數(shù)據(jù)范圍：大面、世紀(jì)大道、皇冠湖政務(wù)中心板塊。2018年截至?xí)r間：4.15

50以下

50-70

70-90

90-110

110-130

130-150

150-170

170-200

200-250

250-300

300以上銷售新增銷售新增銷售新增銷售新增銷售新增銷售新增銷售新增銷售新增銷售新增銷售新增銷售新增201596090725849304597326531011528781342494812754462200020161505871528513597075786684165110005096111201403312790710020201723032062448326886367512624042063111910782442438742958366112018506014518028884418719836957093102152432620000市場(chǎng)接受度高，入市機(jī)會(huì)好?別墅市場(chǎng)?別墅市場(chǎng)：200-300㎡即有新增又有去化，存在市場(chǎng)契機(jī)；150-170㎡市場(chǎng)接受度最高，本案面積契合區(qū)域市場(chǎng)主流。150-170170-200200-250250-300300以上銷售套數(shù)新增套數(shù)存量套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)銷售套數(shù)新增套數(shù)存量套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)銷售套數(shù)新增套數(shù)存量套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)銷售套數(shù)新增套數(shù)存量套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)銷售套數(shù)新增套數(shù)存量套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)

2015年

00000000300988900300020

2016年

0000000041061893347675190150020

2017年

151833218400002041976619056189020020

2018年

2013218400001032430910046254030020數(shù)據(jù)來(lái)源：備案數(shù)據(jù)范圍：大面、世紀(jì)大道、皇冠湖政務(wù)中心板塊。2018年截至?xí)r間：4.15?土地供應(yīng)?土地供應(yīng)情況：區(qū)域內(nèi)開發(fā)商云集，近兩年僅成交3宗土地。因17年11月《龍泉驛區(qū)分區(qū)詳細(xì)規(guī)劃（2017-2035）（征求意見稿）》中皇冠湖將打造為龍泉驛未來(lái)的城市中心，故樓面起拍價(jià)高達(dá)8800元/㎡，成交價(jià)9000元/㎡，溢價(jià)率為2.27%，目前處于待開發(fā)地塊；本案周邊僅中國(guó)電建地塊還未開發(fā)，其它地塊均已開發(fā)，目前僅商業(yè)在售。僅一待開發(fā)地塊，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力小項(xiàng)目名稱出讓時(shí)間凈用地面積(畝)成交樓面地價(jià)(元/㎡)溢價(jià)率(%)開發(fā)商——2017-12-13152.4490002.27中國(guó)電建北大資源紫境東來(lái)2017-01-10158.116399.9993.94北大資源集團(tuán)中心城2016-05-1142.991769.8747.5興唐房地產(chǎn)合能珍寶玲瓏2015-11-1228.911799.790合能集團(tuán)皇冠湖壹號(hào)2015-07-23134.752000.0437.93綠地集團(tuán)新城吾悅廣場(chǎng)2015-03-27181.051199.990新城萬(wàn)博置業(yè)有限公司海亮彩悅府2015-03-0663.021774.9926.79海亮地產(chǎn)北大資源紫境東來(lái)高層：138-148㎡疊拼：149-166㎡中心城皇冠湖壹號(hào)新城吾悅廣場(chǎng)合能珍寶玲瓏海亮彩悅府中國(guó)電建地塊待售住宅售罄數(shù)據(jù)來(lái)源：皇冠湖政務(wù)中心版塊、住宅兼商業(yè)、純住宅土地拍賣。?競(jìng)品項(xiàng)目?競(jìng)品所在板塊：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)無(wú)住宅在售項(xiàng)目，競(jìng)品主要圈定為于大面、三圣鄉(xiāng)板塊。該板塊品牌開發(fā)商云集，以改善為主，競(jìng)爭(zhēng)激烈。周邊無(wú)競(jìng)品項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)壓力不大首開龍湖天璞臥龍谷玖號(hào)臥龍谷壹號(hào)煒岸城煒岸城藍(lán)光公園華府華潤(rùn)云庭世茂城百悅天鵝湖皇冠湖壹號(hào)項(xiàng)目建筑形態(tài)主力產(chǎn)品面積段（㎡）項(xiàng)目現(xiàn)狀均價(jià)（元/㎡）首開龍湖天璞高層高層：114-143在售15200臥龍谷壹號(hào)高層、別墅高層：156-191別墅：155-387待售——臥龍谷玖號(hào)高層、別墅高層：153-199別墅：158-449待售——藍(lán)光公園華府高層、洋房高層：97-136洋房：136-161待售——華潤(rùn)云庭高層87-167待售——世茂城高層、洋房高層：94-135洋房：131-135待售——皇冠湖壹號(hào)高層、洋房洋房：114-124售罄——百悅城天鵝湖高層88-137待售——?區(qū)域小結(jié)?1-整體規(guī)劃：2-配套設(shè)施：3-區(qū)域現(xiàn)狀：區(qū)域?yàn)橹醒肷鷳B(tài)活力芯，發(fā)展?jié)摿Υ蟠髤^(qū)域內(nèi)配套成熟，生活氛圍較好區(qū)域改善形象加深，改善產(chǎn)品走量客觀，市場(chǎng)需求旺盛5-未來(lái)市場(chǎng)：大面待售項(xiàng)目密集分布，品牌開發(fā)商云集，競(jìng)爭(zhēng)激烈4-區(qū)域市場(chǎng)：目前區(qū)域無(wú)房可售、僅商業(yè)在售，需求量大區(qū)域解析項(xiàng)目解析營(yíng)銷解析項(xiàng)目總結(jié)北大資源.紫境東來(lái)多元化發(fā)展，致力于踐行中國(guó)高端生活方式?品牌解析?品牌解析：1992年于北京成立，是專業(yè)從事于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，物業(yè)管理服務(wù)的綜合性集團(tuán)公司。目前已形成以環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、華中、華西為重點(diǎn)的全國(guó)性業(yè)務(wù)布局。截至2016年底，北大資源在20余個(gè)城市累計(jì)開發(fā)50余個(gè)，總開發(fā)面積超過(guò)2000萬(wàn)方。公園系北大資源公園1898—2015年頤和系北大資源頤和天宸—2017年北大資源頤和天璞—2017年北大資源頤和雅郡—2016年北大資源頤和翡翠府—2016年紫境系北大資源紫境東來(lái)—2017年北大資源紫境府—2017年產(chǎn)品線?品牌解析?四川布局：成都：北大資源頤和翡翠府、北大資源燕楠國(guó)際、北大資源紫境府、北大資源公園1898（售罄）、北大資源紫境東來(lái)；新津：北大資源溪山樾、北大資源頤和雅郡；

崇州：北大資源頤和天璞7盤齊發(fā)，超70%項(xiàng)目為改善型住宅北大資源公園1898北大資源頤和翡翠府

北大資源溪山樾

北大資源紫境東來(lái)燕楠國(guó)際占地：200畝總規(guī)劃戶數(shù)：3662戶其他：容積率3，面積段為57-122㎡的高層剛需型住宅。公園1898占地：78畝，總規(guī)劃戶數(shù)：3145戶，其他：主力面積為124-136㎡的高層綠色智能住宅項(xiàng)目。頤和翡翠府占地：87.7畝總規(guī)劃戶數(shù)：1074戶其他：容積率為2.5，建面約144-152㎡疊墅和101-151㎡高層的低密墅居產(chǎn)品。紫境府占地：123畝總規(guī)劃戶數(shù)：902戶其他：容積率為3，面積段為116-248的大平層和疊墅改善項(xiàng)目。紫境東來(lái)占地：158畝總規(guī)劃：1756戶（住宅）其他：建面約107-148㎡的高改產(chǎn)品。溪山樾新津花源鎮(zhèn)正公路346號(hào)占地：85.2畝總規(guī)劃戶數(shù)：193戶其他：容積率為1，建面約200-326㎡的別墅項(xiàng)目。頤和雅郡新津興園五路中段占地：35畝（一期）規(guī)劃戶數(shù)：1624戶（一期）其他：容積率為2.99，建面約95-117㎡的改善型住宅。頤和天璞占地：102畝總規(guī)劃戶數(shù)：1628戶其他：容積率3，面積段為99-138㎡的高層改善型住宅。項(xiàng)目地址龍泉驛區(qū)桃都大道以北地鐵2號(hào)線書房站所屬板塊皇冠湖政務(wù)中心開發(fā)商北大資源物管公司北大物業(yè)代理公司高策、金網(wǎng)絡(luò)、中成占地面積（畝）158畝建筑面積（萬(wàn)㎡）46.5㎡物業(yè)類型住宅、公寓、疊拼、商業(yè)建筑類別別墅、高層、多層容積率高層1.9、疊拼0.4綠化率30%總戶數(shù)（戶）1756（住宅）建筑密度30%層高（米）3-3.15m（高層）車位配比1:1.2精裝標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃中龍湖西宸著皇冠湖政務(wù)中心板塊+低密改善+便捷交通?基礎(chǔ)信息??項(xiàng)目四至?周邊無(wú)住宅在售產(chǎn)品，居住氛圍較佳北臨：桃都大道，緊鄰皇冠湖國(guó)際社區(qū)西、南：均是空地東：新城吾悅廣場(chǎng)藝錦灣洋房區(qū)皇冠湖國(guó)際社區(qū)新城吾悅廣場(chǎng)空地安置房區(qū)皇冠湖國(guó)際社區(qū)藝錦灣新城吾悅廣場(chǎng)市政府鉑悅山本案書房站一期三期二期?項(xiàng)目規(guī)劃?東方濱水墅區(qū)分區(qū)治理規(guī)劃信息：整個(gè)項(xiàng)目分三期開發(fā)，整體分東西兩區(qū)布局，打造疊拼、高層和獨(dú)棟商業(yè)；以樹木、長(zhǎng)橋?yàn)榉纸缇€，強(qiáng)調(diào)獨(dú)立空間分布，注重別墅區(qū)的隱私保護(hù)；高層區(qū)以水景為主題，形成水景環(huán)繞景觀。項(xiàng)目共規(guī)劃28棟樓，10棟高層住宅、

11棟疊墅、2棟公寓、3棟商業(yè)、12個(gè)班幼兒園及紫境薈。一期：高層住宅（8棟），疊墅（11棟），獨(dú)棟商業(yè)（1棟）、幼兒園及紫境薈；二期：公寓（2棟），獨(dú)棟商業(yè)（2棟）三期：高層住宅（2棟）紫境薈商業(yè)商業(yè)商業(yè)?產(chǎn)品配比?目前僅高層部分建面約107-148㎡的產(chǎn)品，其余產(chǎn)品均在規(guī)劃中預(yù)計(jì)推售樓棟：預(yù)計(jì)6月將加推6、7棟高層，預(yù)計(jì)價(jià)格約1.5萬(wàn)/㎡，建面約107-148㎡，2T4戶，每棟樓層高32F，1F為挑高6m的入戶大堂。樓棟單元墅套型建筑面積套數(shù)623室2廳1衛(wèi)107㎡1244室2廳2衛(wèi)142㎡124714室2廳2衛(wèi)138㎡624室2廳2衛(wèi)148㎡62合計(jì)————372建筑面積套型所在樓棟套數(shù)合計(jì)107㎡3室2廳1衛(wèi)6、1棟2481236142㎡4室2廳2衛(wèi)248138㎡4室2廳2衛(wèi)2-5、7、10棟370148㎡4室2廳2衛(wèi)37032層32層備注：8棟、9棟、疊拼、商業(yè)產(chǎn)品還在規(guī)劃中。預(yù)計(jì)推售產(chǎn)品配比產(chǎn)品配比：目前僅部分高層的戶型配比，疊墅區(qū)、高層8、9棟樓王產(chǎn)品、商業(yè)等還在規(guī)劃中。商業(yè)商業(yè)紫境薈風(fēng)車型拼接，戶戶觀景最大?項(xiàng)目設(shè)計(jì)?產(chǎn)品設(shè)計(jì)：風(fēng)車型拼接方式；闊尺陽(yáng)臺(tái)；1F架空，6m挑高入戶；定制尊貴服務(wù)的紫境薈以及疊墅區(qū)坐東北朝西南的方位設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目增加價(jià)值點(diǎn)。樓棟：以風(fēng)車型的拼接方式，確保每個(gè)戶型戶戶朝中庭，觀景最大化。戶型：橫廳、入戶玄關(guān)、超大觀景面，約20㎡的贈(zèng)送面積，戶型設(shè)計(jì)較好。紫境薈：約3000㎡紫境薈，集合運(yùn)動(dòng)健身空間、休閑娛樂(lè)空間、親子互動(dòng)空間等精品家庭俱樂(lè)部。朝向：疊墅區(qū)整體坐東北朝西南、采光和通透性較好。兒童游樂(lè)區(qū)紫境薈?產(chǎn)品分析?峯境E：148㎡（4-2-2），贈(zèng)送約20㎡，層高3.1m，陽(yáng)臺(tái)對(duì)準(zhǔn)中庭、觀景佳。7.2m1.8m橫廳入戶玄關(guān)1、坐北朝南、橫廳設(shè)計(jì)、通透性強(qiáng)3、7.2m*1.8m景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，觀景佳戶型優(yōu)勢(shì)戶型劣勢(shì)2、拐角式玄關(guān)設(shè)計(jì)，美觀實(shí)用1、廚房通風(fēng)相對(duì)較差廚房?產(chǎn)品分析?云境A：107㎡（3-2-2），層高3.1m，動(dòng)靜分區(qū)、入戶玄關(guān)設(shè)置，即可剛需、又可改善，受關(guān)注度較高。1、戶型方正、坐北朝南、通透性強(qiáng)3、入戶玄關(guān)設(shè)置，人性化設(shè)置戶型優(yōu)勢(shì)戶型劣勢(shì)2、動(dòng)靜分區(qū)玄關(guān)1、過(guò)道較長(zhǎng)，面積存在浪費(fèi)?產(chǎn)品分析?1、坐北朝南、大飄窗設(shè)計(jì)戶型優(yōu)勢(shì)戶型劣勢(shì)2、陽(yáng)臺(tái)連接臥室和客廳，采光面大瓏境B：138㎡（4-2-2），層高3.1m，次廁屬于暗衛(wèi)，通風(fēng)、采光較差。7.2m1.8m1、次廁屬于暗衛(wèi)，采光較差次衛(wèi)近60000㎡中庭景觀，雙島四橋水景?園林規(guī)劃?景觀設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目以新中式園林風(fēng)格為主，規(guī)劃近60000㎡的超大中庭水景花園，營(yíng)造6大形態(tài)游園生活；以雙島四橋?yàn)楹诵木皡^(qū)，引用活水，并形成高差水景，促進(jìn)水的循環(huán)，打造水景獨(dú)立高層環(huán)繞、戶戶可觀水景。濱水中庭設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：二大世界知名團(tuán)隊(duì)，融合東西方建筑經(jīng)驗(yàn)與技藝，匠心規(guī)劃百畝精工大盤，實(shí)現(xiàn)中西文化的激情碰撞和融貫。拉里凱勒美國(guó)建筑師協(xié)會(huì)終身院長(zhǎng)將所有的商業(yè)置于外部，隱秘而安靜；同時(shí)大量使用玻璃，為住戶提供內(nèi)外融于一體的開闊視野。代表作品：里根國(guó)際機(jī)場(chǎng)B-2轟炸機(jī)技術(shù)中心中部尤金菲爾德小學(xué)李寶章代表作品：金茂府系泰禾大院系國(guó)內(nèi)“新中式”景觀設(shè)計(jì)的領(lǐng)頭者融合東、西方文化的精髓，締造天人合一的完美格局建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)KLP.凱勒建筑設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)：L&A上海奧雅景觀設(shè)計(jì)?設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)?二大知名團(tuán)隊(duì)，中西文化交融約來(lái)訪1萬(wàn)組，平均每天約30組?現(xiàn)狀、客戶?現(xiàn)狀、客戶：項(xiàng)目目前處于前期蓄客期，住宅預(yù)售正在準(zhǔn)備資料中；除周末外平均每天的到訪量約30組，以朋友介紹和自然來(lái)訪為主。前期蓄客：平均每天到訪約30組以自住為主來(lái)自區(qū)域客戶來(lái)源整體為龍泉驛地緣性客戶，但主要來(lái)自皇冠湖政務(wù)中心，部分大面、三圣鄉(xiāng)和錦江區(qū)客戶。職業(yè)與看中點(diǎn)以個(gè)體戶、企業(yè)高管等中高層為主，部分其它客戶。項(xiàng)目周邊配套、本身產(chǎn)品打造以及區(qū)域潛力。數(shù)據(jù)來(lái)源：項(xiàng)目策劃提供?項(xiàng)目小結(jié)?3-客戶來(lái)訪：1-設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：兩大知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，產(chǎn)品認(rèn)可度較高2-產(chǎn)品本身：風(fēng)車型拼接方式、闊尺陽(yáng)臺(tái)，景觀最大化平均每天約30組，維持高人氣來(lái)訪、客戶認(rèn)知度高4-