水果湖東湖片區(qū)住宅樓市分析

水果湖東湖片區(qū)住宅樓市分析作者：trewty一．武昌樓市片區(qū)劃分武漢自古有“武漢三鎮(zhèn)”之稱，本節(jié)標(biāo)題中所說的武昌就是指"武漢三鎮(zhèn)"之一的武昌。武昌位于長(zhǎng)江南岸，與漢口、漢陽(yáng)隔江相望，是湖北省重要的政治、文化和信息中心，內(nèi)有省政府，各大知名院校。武昌包括武昌區(qū)，洪山區(qū)，青山區(qū)三個(gè)行政轄區(qū)，其中武昌區(qū)現(xiàn)下轄白沙洲、紫陽(yáng)路、首義路、黃鶴樓、中華路、糧道街、積玉橋、新河街、徐家棚、楊園、中南路、水果湖、珞珈山、石洞街外加?xùn)|湖風(fēng)景區(qū)等十四個(gè)行政街區(qū)。搜房武漢網(wǎng)站按行政轄區(qū)把武昌樓市先分為武昌區(qū)，洪山區(qū)和青山區(qū)三大片。其中武昌區(qū)樓市又分為徐東，中南，中北路，積玉橋，武泰閘，老南湖，新南湖七個(gè)片區(qū)；而洪山區(qū)樓市只包括光谷片區(qū)；青山區(qū)樓市也只有武青三干道一個(gè)片區(qū)?？偟膩碚f，這種片區(qū)分類比較混亂，而且不夠全面，如“一品國(guó)際”投資商鋪項(xiàng)目本在武昌水果湖，卻被歸入洪山區(qū)，而聲名顯赫的東湖天下雖然被歸為武昌區(qū)，卻并不在武昌區(qū)中的任何一個(gè)片區(qū)之內(nèi)。另一個(gè)武漢知名的房地產(chǎn)網(wǎng)站－億房網(wǎng)，沒有先按行政轄區(qū)分類，而是一次性就把武昌樓市分為光谷片區(qū)，南湖片區(qū)，武昌老城區(qū)，水果湖片區(qū)，中南－中北片區(qū)，東湖片區(qū)，徐東片區(qū)，青山片區(qū)等八個(gè)片區(qū)。這種劃分范圍也比較模糊，例如水果湖片區(qū)和東湖相鄰，那該把東湖片區(qū)從哪里分割出來呢？除此之外，幾乎每篇評(píng)價(jià)武昌樓市的文章，都會(huì)按照自己的理解把武昌樓市重新分片一次，如搜房網(wǎng)站中上月28號(hào)的《堅(jiān)實(shí)地向成熟邁進(jìn)——武昌樓市4月總體報(bào)告》一文，概括了四月份光谷片區(qū)，東湖新城，積玉橋片和南湖區(qū)域這四大片的樓市的發(fā)展?fàn)顩r，但是全文至始至終都沒有提及這四大片的劃分方式。由上可見，對(duì)于武昌樓市的片區(qū)劃分，人們至今都沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，這給需要詳細(xì)了解武昌樓市的政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者，無疑帶來了很大的困難。本文并不想另外對(duì)武昌樓市做個(gè)自認(rèn)為合理的劃分，首先武昌地形復(fù)雜，道路交錯(cuò)，想要合理劃分不是件易事，其次即使按自己的理解劃分出來了，也不一定為他人所接受，更關(guān)鍵的是，本文的重點(diǎn)只是在于對(duì)武昌區(qū)水果湖東湖片區(qū)樓市的分析，因此下面僅嘗試對(duì)該片區(qū)的大致范圍給予限定。二．水果湖東湖片區(qū)界定本文把水果湖東湖片區(qū)大致限定為，以水果湖地區(qū)為中心，由中北路、八一路與東湖湖岸線大致圍合成的區(qū)域,。樓盤主要分布：1）水果湖地區(qū)，該行政街區(qū)南以八一路為界，西抵中北路，北至中山北路，東臨珞獅北路，該區(qū)域的樓盤主要有東湖名邸，銀海華庭，銀海山莊和水果湖廣場(chǎng)等等；2）東湖沿線且超出水果湖地區(qū)，如東湖名居、東湖天下、東湖林語(yǔ)、東湖花園、東湖·香榭水岸、水云居和秀水公寓等等，這些樓盤雖然都不屬于水果湖轄區(qū)范圍，但都在東湖沿線上，距離東湖水景僅僅數(shù)步之遙。綜上，本文定義的水果湖東湖片區(qū)樓市不僅包括了所有東湖沿線樓盤，還有中北路以西、八一路以北的水果湖地區(qū)中的樓盤。此圖來自于規(guī)劃國(guó)土在線網(wǎng)站水果湖東湖片區(qū)在E22,E23,E17,E24和G02板塊組成的區(qū)域之內(nèi)按照這種方式限定片區(qū)范圍，主要考慮到：1）水果湖地區(qū)與東湖沿線緊密相接、無法分割。2）水果湖地區(qū)堪稱武漢的核心文化區(qū)和政治區(qū)，而東湖沿線則是武漢最大風(fēng)景區(qū)，兩地區(qū)相互為鄰，區(qū)域優(yōu)勢(shì)交相輝映，甚至該兩片區(qū)樓盤開發(fā)商在宣傳自己樓盤時(shí)，也往往把兩區(qū)優(yōu)勢(shì)合而為一。因此水果湖東湖片區(qū)的樓盤，在區(qū)域優(yōu)勢(shì)上存在很大的共性。3）武漢市規(guī)劃局嚴(yán)格控制著水果湖和東湖地區(qū)的土地供應(yīng)，因此兩地區(qū)樓盤數(shù)量有限且需求量大，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)普遍較高而且樓盤多以小高層、高層為主?？梢?，兩地區(qū)樓盤在需求、價(jià)格和建筑特征上也極為相似。綜上，即使在評(píng)價(jià)樓市的文章中，有人把東湖片區(qū)和水果湖片區(qū)各自分開，還有人以東湖新城涵蓋長(zhǎng)江與東湖間的大片區(qū)域，但是本文仍然選擇按照自己的分區(qū)依據(jù)，定義出全新的水果湖東湖片區(qū)。三．水果湖東湖片區(qū)住宅樓市分析樓盤資料均來之武漢搜房和億房網(wǎng)站，雖然有些殘缺不全而且不近準(zhǔn)確，但是仍然能依此分析出水果湖東湖片區(qū)樓市的大致特征。建筑類型偏向高層、小高層，規(guī)劃設(shè)計(jì)偏向節(jié)約用地水果湖東湖片區(qū)受到城市規(guī)劃用地限制，因此與武昌的其它片區(qū)相比，樓盤開發(fā)量相對(duì)較少，而資源的稀缺，使大多數(shù)樓盤以節(jié)約用地為目的，盡可能依靠增加樓層、提高容積率和降低綠化率來增加總戶數(shù)。所以該片區(qū)樓盤建筑類型多以小高層、高層為主，只有東湖林語(yǔ)不拘一格，建的是24棟多層，再者，東湖天下在建有高層小高層的同時(shí)，也添加了少數(shù)聯(lián)排別墅。除此外，其它樓盤要么是小高層，要么是高層，要么兩者皆有。該片區(qū)樓盤的容積率也大多在3和6之間，因東湖林語(yǔ)是多層住宅只有1.3，特殊的還有銀海山莊和水果湖廣場(chǎng)，銀海山莊雖為小高層，容積率卻也只有1.2，而30層的商住樓水果湖廣場(chǎng)，容積率竟然達(dá)到了10.26，這兩個(gè)樓盤雖然容積率差別很大，但是銷售情況都不錯(cuò)，資料上顯示兩樓盤現(xiàn)在均已售完。2．戶型設(shè)計(jì)多種多樣，滿足各階層人群需求該片區(qū)的每個(gè)樓盤幾乎都有三四種戶型，甚至一個(gè)戶型還有好幾種設(shè)計(jì)，如東湖林語(yǔ)和秀水公寓除有一般戶型，還在頂層設(shè)有復(fù)試樓，另如東湖花園，一個(gè)三室兩廳戶型竟有四種不同的設(shè)計(jì)?？偟貋碚f，該片區(qū)每一個(gè)樓盤都能滿足好幾個(gè)階段收入人群的需求，所以雖然該片區(qū)是武漢的黃金地區(qū)，但是該區(qū)住宅樓盤卻并非是只有富豪才能入住的高級(jí)社區(qū)，至少在戶型設(shè)計(jì)上，既有四室三廳兩廚兩衛(wèi)的大面積戶型，也有一室一廳的小面積房型。3．車位較多，付款靈活，物業(yè)費(fèi)偏貴正因?yàn)槊總€(gè)樓盤都有一部分房型是為高收入人群設(shè)計(jì)，所以幾乎所有樓盤都設(shè)有停車位，而且停車位占到總戶數(shù)的30%以上，特別的是銀海山莊，共有300多戶，就配有300多個(gè)停車位，不過該樓盤的價(jià)格也是較高的，均價(jià)四千以上，可見該樓盤更多是面向富裕的中產(chǎn)階級(jí)?？傊?，從停車位與戶數(shù)的比值上，我們能夠看出該片區(qū)集中了很大一批白領(lǐng)階層和高管人員。該片區(qū)樓盤除了接受一次性付款外，大都同意購(gòu)房者通過銀行按揭的方式用30年時(shí)間繳付八成的房款，所以該片區(qū)樓盤也適合那些收入很高但積蓄較少的年輕人士。該片區(qū)樓盤物業(yè)費(fèi)都在1元以上，就是說，住在100平米的房子里，每月就要上交100多的物業(yè)管理費(fèi)，這應(yīng)該算是偏貴的，但是既然身處武漢的最佳風(fēng)景區(qū)，在社區(qū)維護(hù)保養(yǎng)上肯定要有更多的花費(fèi)，所以物業(yè)費(fèi)偏高也是理所當(dāng)然的。4．樓盤開發(fā)商多是本土企業(yè)或單位除向發(fā)房地產(chǎn)建筑開發(fā)（武漢）有限公司之外，該片區(qū)樓盤的開發(fā)商大多是本土企業(yè)或單位，如開發(fā)東湖花園的是湖北省直屬單位經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心，開發(fā)銀海華庭和銀海山莊的是武漢銀海置業(yè)有限公司等等，而象萬科，金地，順馳，瑞安這樣的大型外來開發(fā)商卻并沒有進(jìn)入這片黃金寶地。這里的原因應(yīng)該是出在土地拍賣階段，因?yàn)橘Y料不足，無法深究，但是這一現(xiàn)象卻非常值得關(guān)注。5．房?jī)r(jià)偏高，且價(jià)格逐月提升本片區(qū)擁有上佳的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是廣大武漢市民心中向往的“第一居所”。因此購(gòu)房需求非常旺盛，再者，土地供給受規(guī)劃限制，兩大因素共同作用，導(dǎo)致該片區(qū)樓盤市場(chǎng)價(jià)格普遍較高。目前，整個(gè)武漢市的平均房?jī)r(jià)只有兩千七左右，但是水果湖東湖片區(qū)樓盤均價(jià)普遍在4000以上，前幾年的樓盤均價(jià)雖未超過4000，也大都保持在3500以上，如03年的秀水公寓均價(jià)為3800，01年的廣苑大廈、天永公寓、天永大廈和舒心苑均價(jià)分別為3900、3700、3700和3600。目前只有東湖花園和水云居均價(jià)較低，前者均價(jià)3000，不過在經(jīng)濟(jì)適用房中應(yīng)該還屬偏高的，后者均價(jià)3500左右，可能因?yàn)樵摌潜P處在中北路車家?guī)X，受地理位置限制，不比其它樓盤有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但水云居的銷售狀況還是不錯(cuò)的，去年八月份開盤的一期，現(xiàn)在就已經(jīng)全部賣完，由此可知該片區(qū)住宅需求量之大。另外，東湖天下現(xiàn)在以均價(jià)6500在該片區(qū)名列第一，然而過高的定價(jià)也引起購(gòu)房者眾多非議，大多數(shù)人認(rèn)為，即使評(píng)價(jià)很高的多層住宅東湖林語(yǔ)均價(jià)也只有4200，而東湖天下除了少量別墅，更多是小高層和高層，何以狂升至6500，但我們也不該忽略該樓盤部分別墅的存在，在一定程度上拔高了該樓盤的整體價(jià)位。該片區(qū)樓盤價(jià)格還有一個(gè)特征就是，均價(jià)提升非?？?，如低價(jià)樓盤水云居由今年四月的3200漲到了3600，經(jīng)濟(jì)適用房東湖花園去年五月至六月間從2500漲至3000。最典型的還是東湖名居，去年三月均價(jià)是3000，11月份是3850，而到今年3月份升到了5000，一年時(shí)間里漲了兩千，估計(jì)在武漢樓盤中已屬奇跡了，不過也要考慮到該樓盤不僅離東湖僅20步，戶戶都可觀景，而且臨近主干道武珞路，因此無論是交通還是生活?yuàn)蕵范挤浅７奖恪^(qū)位優(yōu)勢(shì)決定價(jià)格走勢(shì)，這個(gè)原理在東湖名居上得到了最好的驗(yàn)證，也在東湖水果湖片區(qū)樓市中得到了最好的證明。附：水果湖東湖片區(qū)住宅樓盤資料（包括商住樓和別墅）依照本文劃分，利用武漢搜房網(wǎng)站和億房網(wǎng)站上的樓盤資料，可總結(jié)出該片區(qū)各樓盤的大致資料如下：1．水果湖廣場(chǎng)（商住樓）（已售完）項(xiàng)目地址：

武昌區(qū)東湖路10號(hào)（E17板塊內(nèi)，屬水果湖地區(qū)）開盤日期2004-10交房日期：2005-10建筑類別：高層

2棟30層戶型戶數(shù)：兩室兩廳、三室兩廳和四室三廳三種

共372戶項(xiàng)目規(guī)劃：占地面積為7799.51平方米建筑面積為80000平方米容積率為10.26綠化率為23%物業(yè)管理：停車位有160個(gè)物業(yè)費(fèi)為1.6元每平方米每月付款方式：按揭八成三十年一次性付款

開發(fā)單位：

湖北鄂康房地產(chǎn)開發(fā)公司價(jià)格水平：2003-11-26均價(jià)是3900元/平方米起價(jià)是3400元/平方米最高價(jià)是4500元/平方米2004-3-244000340045002004-6-24至今40002．銀海山莊（已售完）項(xiàng)目地址：

武昌區(qū)水果湖洪山側(cè)路（E17板塊內(nèi)，屬水果湖地區(qū)）建筑類別：小高層

戶型戶數(shù)：一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳和四室兩廳四種共300多戶規(guī)劃狀況：占地面積為

249457平方米建筑面積為300000平方米容積率為1.20綠化率為40%物業(yè)管理：停車位有300多個(gè)物業(yè)費(fèi)位1.6元每平方米每月付款方式：按揭八成三十年一次性付款開發(fā)單位：

武漢銀海置業(yè)有限公司價(jià)格水平：2003-11-26至今均價(jià)是3850元/平方米起價(jià)是3130元/平方米最高價(jià)是4200元/平方米3．東湖名邸(銷售率70%)項(xiàng)目地址：武昌東湖省博物館對(duì)面,湖北日?qǐng)?bào)社三號(hào)門對(duì)面（E17板塊內(nèi)，屬水果湖地區(qū)）建筑類別：小高層

3棟戶型戶數(shù)：兩室兩廳、三室兩廳和四室兩廳三種共188戶規(guī)劃狀況：占地面積為8000平方米建筑面積為

30000平方米容積率為3.75

綠化率為

50%物業(yè)管理：停車位有100個(gè)物業(yè)費(fèi)位1元每平方米每月付款方式：按揭八成三十年開發(fā)單位：武漢林澤實(shí)業(yè)價(jià)格水平：2004-3-12均價(jià)是3600元/平方米起價(jià)是3300元/平方米最高價(jià)是3800元/平方米44004000450045002005-3-11至今5000

4．銀海華庭(銷售率80%)項(xiàng)目地址：

武昌區(qū)水果湖八一路87號(hào)（E17板塊內(nèi)，屬水果湖地區(qū)）開盤日期2003-5-31交房日期：2004-6建筑類別：高層

5棟26-31層

戶型戶數(shù)：兩室兩廳、三室兩廳和四室兩廳三種共930戶規(guī)劃狀況：占地面積為

22397.87平方米建筑面積為

132480.60平方米容積率為5.91綠化率為42%物業(yè)管理：停車位有340多個(gè)物業(yè)費(fèi)位1.6元每平方米每月付款方式：按揭八成三十年開發(fā)單位：

武漢銀海置業(yè)有限公司價(jià)格水平：2003-12-10均價(jià)是3850元/平方米起價(jià)是3130元/平方米最高價(jià)是6200元/平方米2004-3-23375031102004-7-143980339063002004-8-2340002004-10-94100349063002004-11-17至今42005．東湖天下項(xiàng)目地址：

武昌東湖路189號(hào)（E22板塊內(nèi)，屬東湖沿線）開盤日期2005-4建筑類別：

小高層12層、高層20層、聯(lián)排別墅

戶型戶數(shù)：三室兩廳和四室兩廳和別墅三種規(guī)劃狀況：建筑面積為218083平方米綠化率為

46.32%付款方式：一次性付款,銀行按揭開發(fā)單位：

武漢天時(shí)物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司

價(jià)格水平：2005-5-1至今均價(jià)是6500元/平方米6.水云居（二期）項(xiàng)目地址：

武昌區(qū)中北路車家?guī)X（E23板塊內(nèi)，屬東湖沿線）開盤日期

2004-12-11交房日期：2006-12-31建筑類別：2棟小高層，1棟高層

戶型戶數(shù)：兩室、三室和四室共242戶規(guī)劃狀況：占地面積為7337平方米建筑面積為38700平方米容積率為5.7綠化率為

37.70%物業(yè)管理：停車位有80個(gè)物業(yè)費(fèi)位1元每平方米每月付款方式：按揭八成30年開發(fā)單位：

向發(fā)房地產(chǎn)建筑開發(fā)（武漢）有限公司價(jià)格水平：2005-2-25均價(jià)是3400元/平方米起價(jià)是2888元/平方米最高價(jià)是5300元/平方米2005-4-3032002005-5-9至今36007．水云居（一期）（已售完）項(xiàng)目地址：

武昌區(qū)中北路車家?guī)X（E23板塊內(nèi)，屬東湖沿線）開盤日期

2004-8-18建筑類別：兩棟小高層，一棟高層

戶型戶數(shù)：兩室、三室和四室共210戶規(guī)劃狀況：占地面積為7000平方米建筑面積為40000平方米容積率為5.7綠化率為

37.70%物業(yè)管理：停車位有80個(gè)物業(yè)費(fèi)位1元每平方米每月付款方式：

按揭八成30年開發(fā)單位：

向發(fā)房地產(chǎn)建筑開發(fā)（武漢）有限公司價(jià)格水平：2005-8-20均價(jià)是3400元/平方米起價(jià)是2848元/平方米最高價(jià)是4228元/平方米2005-1-11至今350028888．東湖·香榭水岸(銷售率60%)項(xiàng)目地址：武昌東湖路329號(hào)（E22板塊內(nèi)，屬東湖沿線）開盤日期：2004-6（二期）交房日期：2005-4建筑類別：高層21-23層6棟戶型戶數(shù)：兩室兩廳、三室兩廳和四室兩廳三種共480戶規(guī)劃狀況：占地面積為24136.82平方米建筑面積為78414.77平方米容積率為3.10綠化率為50%物業(yè)管理：停車位有400個(gè)物業(yè)費(fèi)為2元每平方米每月付款方式：按揭八成30年開發(fā)單位：湖北新長(zhǎng)江置業(yè)有限公司價(jià)格水平：2004-3-13均價(jià)是4500元/平方米起價(jià)是3800元/平方米最高價(jià)是10800元/平方米2004-6-22至今50009．東湖花園（二期）(銷售率80%)項(xiàng)目地址：武昌徐東路岳家嘴（E23板塊內(nèi)，中北路延長(zhǎng)線以東，屬東湖沿線）開盤日期：2003-11-8交房日期：2004-6建筑類別：小高層14層4棟,16層2棟戶型戶數(shù)：三室兩廳，有四種房型共462戶規(guī)劃狀況：占地面積為20132平方米建筑面積為68823平方米容積率為3.40綠化率為35.8%物業(yè)管理：停車位有145個(gè)物業(yè)費(fèi)為1.20元每平方米每月付款方式：銀行按揭開發(fā)單位：湖北省直屬單位經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心價(jià)格水平：2004-5-21均價(jià)是2500元/平方米起價(jià)是2210元/平方米最高價(jià)是2930元/平方米2004-6-22至今300010．東湖名居（商住樓）(銷售率88%)項(xiàng)目地址：

洪山區(qū)珞喻路333號(hào)（G02板塊內(nèi)，八一路以南，在洪山區(qū)，但仍屬東湖沿線）開盤日期2003-3交房日期：2004-3建筑類別：小高層

二棟12層，一棟18層

戶型戶數(shù)：三室兩廳和四室兩廳兩種共256戶規(guī)劃狀況：占地面積為

46700平方米建筑面積為

140000平方米容積率為

3.0綠化率為39%物業(yè)管理：停車位有150個(gè)物業(yè)費(fèi)位1元每平方米每月付款方式：銀行按揭開發(fā)單位：

湖北天馬置業(yè)有限責(zé)任公司價(jià)格水平：2003-11-26均價(jià)是3000元/平方米起價(jià)是2650元/平方米最高價(jià)是3800元/平方米2004-3-2430002004-6-1034503050-2004-6-3036402004-7-1535002004-8-193700