小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理規(guī)章制度

小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理規(guī)章制度目錄第一節(jié)人員管理制度 1一、員工廉潔工作制度 1二、保安人員守則 2三、保潔員人員管理制度 4四、工程維修人員管理制度 4五、綠化養(yǎng)護(hù)員工管理制度 5六、管理員日巡視制度 6第二節(jié)消防管理制度 7一、消防安全檢查制度 7二、消防培訓(xùn)制度 8三、滅火器管理制度 8四、火災(zāi)處理制度 9第三節(jié)車(chē)輛停放管理制度 10一、停車(chē)管理制度 10二、小區(qū)車(chē)輛停放、出入管理制度 10三、出口人工抬閘管理制度 12四、月租卡管理制度 12第四節(jié)公共設(shè)備管理制度 13一、水電管理制度 13二、物業(yè)、設(shè)備設(shè)施的使用、維護(hù)和報(bào)修 13三、電梯維修保養(yǎng)制度 14四、空調(diào)管理制度 15第五節(jié)檔案管理制度 17一、檔案資料的建立 17二、檔案資料的管理 28第一節(jié)人員管理制度一、員工廉潔工作制度1.在工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情。2.自覺(jué)抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)。3.不以權(quán)謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。4.不在上班時(shí)間干私活，不用公司通訊設(shè)備進(jìn)行私人活動(dòng)和聊天等。5.業(yè)余時(shí)間，不利用公司機(jī)具、材料向業(yè)主承攬私活。6.不亂收費(fèi)或收費(fèi)不開(kāi)收據(jù)。7.不利用工作的特殊性質(zhì)，對(duì)流動(dòng)、外來(lái)人員進(jìn)行敲詐勒索。8.不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價(jià)差額。9.維護(hù)公司利益，遵守公司機(jī)密。10.不利用公款拉私人關(guān)系請(qǐng)、吃、喝。11.不挪用、拖欠和侵吞公款。12.不索取或收受賄賂、好處，要潔身自好。13.節(jié)約用水、用電，不浪費(fèi)公司用品，堅(jiān)持勤儉節(jié)約。14.不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供優(yōu)惠服務(wù)和物價(jià)。15.不在報(bào)銷(xiāo)憑據(jù)中作假、謊報(bào)、多報(bào)。16.不利用工作之便和業(yè)主對(duì)公司的信任，私下向業(yè)主推銷(xiāo)產(chǎn)品，賺取外快。二、保安人員守則（一）著裝儀表1.工作或執(zhí)勤時(shí)，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準(zhǔn)混穿；2.制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。（二）行為規(guī)范1.上班時(shí)間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；2.站崗時(shí)姿態(tài)嚴(yán)整，保持立正姿勢(shì)，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書(shū)報(bào)、亂打電話和聽(tīng)收、錄音機(jī)等；3.值班室內(nèi)時(shí)不得躺臥、打盹、看書(shū)報(bào)、吃零食、下棋、玩弄手機(jī)，不得聽(tīng)收、錄音機(jī)，不得兩、三人聊天；4.巡邏中無(wú)情況處理時(shí)不得進(jìn)入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機(jī)，不得聽(tīng)收、錄音機(jī)，不得與無(wú)關(guān)人員閑聊；5.上班人員必須提前十五分鐘達(dá)到各執(zhí)勤點(diǎn)，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開(kāi)崗位；6.值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開(kāi)崗位到快餐店就餐；7.不得脫離崗位，按照規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)站崗；8.不得睡覺(jué)；9.對(duì)住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問(wèn)題，特別是夜間值班，對(duì)住戶提出的問(wèn)題要及時(shí)解決，解決不了的作好登記，（三）日常管理1.不得遲到早退，嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間站崗或巡邏；2.認(rèn)真做好交接班，做好值班記錄和實(shí)物出入登記；3.嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)講機(jī)管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定；4.做好本班崗?fù)さ那鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無(wú)關(guān)的物品；5.門(mén)崗值班室不得會(huì)客。（四）保安人員值班制度1.小區(qū)保安人員實(shí)行24小時(shí)值班室值班制度，定時(shí)或不定時(shí)進(jìn)行巡邏。2.交接班制度為認(rèn)真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。（1）本班相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位交接。（2）接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。（3）接班班長(zhǎng)在正點(diǎn)時(shí)組織全班人員集合，講明注意事項(xiàng)，然后各保安員到各自崗位換班；（4）本班與下班交接時(shí)，要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，以便下一班開(kāi)展工作；（5）保安人員交接班時(shí)，必須認(rèn)真填寫(xiě)《XX物業(yè)有限公司保安交接班登記表》，并簽名確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，交接雙方必須當(dāng)面說(shuō)明，如果交班人離開(kāi)后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問(wèn)題，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班或部門(mén)負(fù)責(zé)人處理；（6）交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況，不得超時(shí)接班。三、保潔員人員管理制度1.熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域情況，掌握清潔工作必要的標(biāo)準(zhǔn)和要求；2.熟悉掌握各類(lèi)清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類(lèi)建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法；3.嚴(yán)格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設(shè)施、設(shè)備；4.保持分管區(qū)域的清潔水準(zhǔn)，工作次數(shù)每天不少于4次；5.節(jié)約使用清潔原料，愛(ài)護(hù)使用各種清潔用具；6.接受主管、領(lǐng)班的監(jiān)督檢查，不斷改進(jìn)工作；7.對(duì)待小區(qū)住戶要熱情、大方，為我們提供方便；8.文明用語(yǔ)，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。四、工程維修人員管理制度1.工程部門(mén)人員按照規(guī)定進(jìn)行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問(wèn)題，記錄在案，及時(shí)匯報(bào)，以便維修。2.每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責(zé)任，做好解釋工作。3.每一維修工程，工程人員應(yīng)在區(qū)分責(zé)任之后，及時(shí)制定維修方案，指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)，并明確修復(fù)時(shí)間，不得無(wú)故拖延。4.工程人員在確定每件維修工作時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)物業(yè)維修申報(bào)單，做好維修存檔工作。5.每逢中大雨以上，工程部門(mén)人員應(yīng)及時(shí)檢查排水、排污設(shè)施狀況，以防止意外。6.每年汛期期間（XX—XX月），應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行清理檢查，以防堵塞。7.住戶的房屋裝修工作，工程人員要做好施工監(jiān)督，嚴(yán)禁違章裝修行為。8.工程人員應(yīng)在年初做好年度維修預(yù)算、季度維修計(jì)劃及年底維修物業(yè)專(zhuān)題報(bào)告。五、綠化養(yǎng)護(hù)員工管理制度1.嚴(yán)格遵守國(guó)家安全生產(chǎn)的各項(xiàng)規(guī)章制度和勞動(dòng)紀(jì)律，自覺(jué)遵守公司的一切規(guī)章管理制度，維護(hù)集體榮譽(yù)。2.上班時(shí)間不擅自離開(kāi)工作崗位或去工作區(qū)域外做不相干的事情。3.團(tuán)結(jié)協(xié)作，倡導(dǎo)廉潔、誠(chéng)實(shí)的敬業(yè)精神和職業(yè)道德。4.上班必須做到：不遲到、不早退，上班時(shí)間認(rèn)真做好本崗位的本職工作，不得從事與工作無(wú)關(guān)的事情。5.上崗應(yīng)穿公司統(tǒng)一的制服，衣冠整潔、舉止文明、品德端正、不準(zhǔn)損害公司形象。6.服從領(lǐng)導(dǎo)和聽(tīng)從指揮，對(duì)主管或班長(zhǎng)的安排，如無(wú)特別原因，不得無(wú)故不服從。7.發(fā)現(xiàn)綠地管理養(yǎng)護(hù)上的難點(diǎn)、疑點(diǎn)，及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，盡早解決。8.對(duì)上級(jí)傳達(dá)的任務(wù)要及時(shí)落實(shí)，不得拖延。9.不得隨意曠工，有事應(yīng)提前向主管和經(jīng)理請(qǐng)假。經(jīng)批準(zhǔn)后方準(zhǔn)離開(kāi)。曠工者將按公司員工守則的曠工條款處罰。10.不準(zhǔn)打架吵鬧擾亂工作秩序，違者視情節(jié)輕重給予處分或辭退。11.發(fā)現(xiàn)有損害花草樹(shù)木，公共設(shè)施的現(xiàn)象，要及時(shí)制止，并及時(shí)上報(bào)，共同維護(hù)好公共利益。六、管理員日巡視制度1.各管理處必須為每個(gè)管理崗位員工劃分一定范圍的工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)。2.每個(gè)工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無(wú)紀(jì)錄視作未巡視。3.巡視監(jiān)督要求：（1）檢查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無(wú)其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行為）；（2）檢查小區(qū)是否有違章行為（有無(wú)亂搭建、違章裝修、墻面有無(wú)亂涂、亂畫(huà)、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無(wú)亂設(shè)攤及跨門(mén)營(yíng)業(yè)）；（3）小區(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無(wú)可疑人員活動(dòng)）；（4）小區(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹(shù)木花草有無(wú)損壞，公共場(chǎng)所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車(chē)輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）；（5）基礎(chǔ)設(shè)施是否完整（路面有無(wú)破損，室外上下管道是否滲漏，路口和欄桿是否完好）；（6）留意傾聽(tīng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)反映。4.在巡視過(guò)程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，能處理的應(yīng)及時(shí)處理，對(duì)重大問(wèn)題和不能處理的事項(xiàng)應(yīng)向主管匯報(bào)。第二節(jié)消防管理制度一、消防安全檢查制度為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：1.每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評(píng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進(jìn)行安全檢查；2.檢查工作由公司組織，工程、保安、管理處主任參與；3.檢查項(xiàng)目：（1）各部門(mén)（管理處）配備的消防器材、消防栓設(shè)施是否齊全、有效；（2）房間所使用的電器是否符合安全規(guī)定；（3）設(shè)有消防報(bào)警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報(bào)警系統(tǒng)是否正常。3.檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反消防規(guī)定的問(wèn)題，要立即查明原因，及時(shí)處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書(shū)，限期整改。二、消防培訓(xùn)制度為貫徹落實(shí)“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，特制定本制度。1.公司對(duì)在職員工的消防知識(shí)培訓(xùn)每年不少于一次；2.公司對(duì)新入職的員工的消防培訓(xùn)，培訓(xùn)率要達(dá)到100％；3.培訓(xùn)內(nèi)容包括:（1）學(xué)習(xí)消防理論知識(shí)（2）熟悉使用常用滅火器材（3）開(kāi)展消防綜合演練4.公司每年至少對(duì)業(yè)主開(kāi)展消防宣傳教育培訓(xùn)，包括：（1）物業(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定（2）消防應(yīng)急通道的位置及緊急情況的疏散方法三、滅火器管理制度1.滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用；2.安全管理部負(fù)責(zé)滅火器的管理工作；3.員工不得亂動(dòng)、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器；4.滅火器購(gòu)回后，安全管理部應(yīng)滅火器上貼明購(gòu)入時(shí)間或充氣日期；5.在每次的消防檢查中，要滅火器進(jìn)行檢查，及時(shí)更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標(biāo)簽上注明失效日期。四、火災(zāi)處理制度1.發(fā)現(xiàn)初期火警，在場(chǎng)人員應(yīng)該：（1）及時(shí)報(bào)告物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管，報(bào)告內(nèi)容包括火警具體地點(diǎn)、燃燒物性質(zhì)、火勢(shì)蔓延方向；（2）立即利用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢(shì)發(fā)展；2.物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管接到現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告后：（1）帶領(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)；（2）立即指揮在場(chǎng)人員進(jìn)行滅火撲救；（3）指揮火警現(xiàn)場(chǎng)及可能受影響范圍的人員疏散；3.當(dāng)撲救無(wú)效，當(dāng)值主管及時(shí)決定：（1）將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)；（2）立即向上級(jí)匯報(bào)；（3）情況如本部門(mén)或本公司無(wú)法處理，火情失去控制，應(yīng)立即報(bào)告消防部門(mén)。第三節(jié)車(chē)輛停放管理制度一、停車(chē)管理制度1.凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品的車(chē)輛，以及2噸位以上的貨車(chē)，嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)。2.非小區(qū)住戶的車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，門(mén)衛(wèi)應(yīng)嚴(yán)格檢查其證件，問(wèn)清進(jìn)入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。出小區(qū)時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行檢查，并按規(guī)定收取停車(chē)費(fèi)。3.管理人員對(duì)在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴號(hào)、不按指定位置停放的車(chē)輛要及時(shí)糾正。4.提高責(zé)任意識(shí)，加強(qiáng)責(zé)任心。對(duì)出入本小區(qū)的可疑車(chē)輛要進(jìn)行盤(pán)查，防止車(chē)輛的丟失、損壞。對(duì)損壞小區(qū)路面和公共設(shè)施的車(chē)輛要令其賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。對(duì)沖闖大門(mén)的要記下車(chē)牌號(hào)碼，記清去向，及時(shí)報(bào)告上級(jí)。5.管理人員必須堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行車(chē)輛出入、停放規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得徇私舞弊，不得利用工作之便與車(chē)主亂拉關(guān)系，收受賄賂，放松管理，違者從嚴(yán)處理。二、小區(qū)車(chē)輛停放、出入管理制度為加強(qiáng)對(duì)出入、停放本小區(qū)車(chē)輛的管理，維護(hù)小區(qū)正常生活秩序，確保住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，特對(duì)出入、停放本小區(qū)的車(chē)輛作如下規(guī)定：1.凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品的車(chē)輛，嚴(yán)禁駛?cè)胄^(qū)。2噸以上的卡車(chē)一律不得進(jìn)入小區(qū)，特殊情況除外。2.本小區(qū)有車(chē)輛的住戶，應(yīng)向本公司申請(qǐng)辦理通行IC卡，憑IC卡通行大門(mén)，及在小區(qū)停放，按規(guī)定收取IC卡工本費(fèi)、停車(chē)費(fèi)。3.本小區(qū)住戶車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)后，有車(chē)庫(kù)的住戶必須將車(chē)停放在車(chē)庫(kù)內(nèi)，無(wú)車(chē)庫(kù)住戶必須將車(chē)停放在指定停車(chē)位置，嚴(yán)禁亂停亂放。4.非本小區(qū)住戶的車(chē)輛，進(jìn)入大門(mén)時(shí)應(yīng)主動(dòng)向門(mén)衛(wèi)出示證件，講明進(jìn)入原因，符合進(jìn)入條件的領(lǐng)取臨時(shí)通行IC卡，并做好登記，方可進(jìn)入小區(qū)，嚴(yán)禁沖闖大門(mén)。出小區(qū)時(shí)收回IC卡，并按停車(chē)時(shí)間收取停車(chē)費(fèi)。遺失、損壞IC卡，照價(jià)賠償（每卡XX元）。5.進(jìn)入本小區(qū)的貨車(chē)，卸完貨物后應(yīng)及時(shí)離開(kāi)小區(qū)，因故不能離開(kāi)的，應(yīng)將車(chē)停放在指定停車(chē)位置。6.進(jìn)出、停放車(chē)輛必須服從小區(qū)管理人員的管理。駛?cè)胄^(qū)的車(chē)輛應(yīng)減速行駛，時(shí)速不得超過(guò)5公里，不得鳴號(hào)。如車(chē)輛損壞路面或公用設(shè)施，應(yīng)照價(jià)賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。7.管理人員必須堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行車(chē)輛出入、停放管理規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告。不得利用工作之便與車(chē)主拉關(guān)系，收受賄賂，放松管理，違者從嚴(yán)處理。8.違反以上規(guī)定者，除按法律規(guī)定處罰外，并按小區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理，情節(jié)特別嚴(yán)重的，移交公安部門(mén)處理。三、出口人工抬閘管理制度1.當(dāng)車(chē)主持月租卡、貴賓卡不能自動(dòng)抬閘時(shí)，收費(fèi)員應(yīng)檢查該卡資料與其車(chē)輛牌號(hào)是否相符，資料相符的人工抬閘放行；持時(shí)租卡不能讀取數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)檢查其駕駛證、身份證，并做好登記后方可人工抬閘放行。2.其他特殊情況需要進(jìn)行人工抬閘時(shí)，須經(jīng)當(dāng)班班長(zhǎng)或管理處負(fù)責(zé)人同意后方可人工抬閘放行。3.出小區(qū)的車(chē)輛無(wú)卡時(shí)應(yīng)詳細(xì)詢問(wèn)原因，如確屬丟失停車(chē)卡的，應(yīng)出示其駕駛證、身份證等相關(guān)證件，登記后方可出小區(qū)，以免造成車(chē)輛丟失。4.每次人工抬閘，須做好《人工抬閘登記表》的記錄。5.未執(zhí)行以上規(guī)定，造成車(chē)輛丟失等事故，將追究當(dāng)事人相關(guān)責(zé)任。四、月租卡管理制度1.月租卡為月租車(chē)輛出入小區(qū)的憑證，持卡人須妥善保存，因持卡人使用或保存不善造成月租卡失效、丟失的，由公司補(bǔ)辦，并由原持有人交納制作工本費(fèi)。2.月租卡僅限本車(chē)使用，不得轉(zhuǎn)借，如發(fā)現(xiàn)使用月租卡的車(chē)號(hào)與登記在冊(cè)的月租車(chē)輛牌號(hào)不符的，公司有權(quán)將IC卡收回，借用IC卡者須按停車(chē)時(shí)長(zhǎng)交納停車(chē)費(fèi)，該月租卡持有者須到管理處申請(qǐng)補(bǔ)辦，并交納制作工本費(fèi)。3.月租卡用戶應(yīng)在月租卡到期前3日內(nèi)到管理處續(xù)交停車(chē)費(fèi)，交回月租卡，發(fā)給臨時(shí)通行卡，月租卡續(xù)費(fèi)發(fā)放時(shí)收回臨時(shí)通行卡。逾期未交，按臨時(shí)停車(chē)收取停車(chē)費(fèi)。4.月租卡在車(chē)輛在出入小區(qū)時(shí)應(yīng)隨身攜帶，因忘記帶月租卡或丟失月租卡而不能出小區(qū)的車(chē)輛應(yīng)提供身份證明材料方可出小區(qū)。不能入場(chǎng)時(shí)，應(yīng)在入場(chǎng)前同管理處聯(lián)系，并服從保安收費(fèi)人員的指揮，不得阻塞車(chē)道。第四節(jié)公共設(shè)備管理制度一、水電管理制度（一）維修部負(fù)責(zé)人是小區(qū)日常水電管理工作的第一責(zé)任人，其所在部門(mén)有違反本制度行為的，負(fù)責(zé)人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。（二）各部門(mén)需要維修或更換水電設(shè)備，須向維修部書(shū)面申請(qǐng)，由維修部報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，方可修改或新增。（三）巡查人員發(fā)現(xiàn)水電故障應(yīng)及時(shí)反映，由維修部專(zhuān)業(yè)人員維修。任何部門(mén)和個(gè)人不得擅自對(duì)水電管線進(jìn)行維修改造。二、物業(yè)、設(shè)備設(shè)施的使用、維護(hù)和報(bào)修（一）全體員工要愛(ài)護(hù)公司物業(yè)、公共設(shè)施，正確使用，規(guī)范操作，延長(zhǎng)物業(yè)、設(shè)施設(shè)備的使用壽命，節(jié)省資源，杜絕浪費(fèi)。（二）工程部門(mén)，要嚴(yán)格安照工作程序、技術(shù)要求，制訂物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)維護(hù)計(jì)劃，做好維修維護(hù)保養(yǎng)工作。設(shè)備運(yùn)行期間，值班人員要按時(shí)巡查，檢查各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，遇到問(wèn)題及時(shí)排除，并做好記錄，確保各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行正常。（三）物業(yè)圖紙、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等由公司辦公室和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)部門(mén)一式二份分別存放保管。（四）物業(yè)及大型公用設(shè)施設(shè)備的維修，由設(shè)備工程管理部門(mén)提出維修方案報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。做到科學(xué)計(jì)劃，周密安排，嚴(yán)格審計(jì)，確保質(zhì)量，厲行節(jié)約。（五）物業(yè)及公用設(shè)施設(shè)備的日常報(bào)修，由各部門(mén)報(bào)公司辦公室，再由辦公室統(tǒng)一填寫(xiě)《維修派工單》，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，安排設(shè)備或維修部門(mén)負(fù)責(zé)維修。三、電梯維修保養(yǎng)制度（一）應(yīng)對(duì)機(jī)房的電器和機(jī)械設(shè)備做定期的巡視檢查，清理轎廂機(jī)房衛(wèi)生檢查司機(jī)交接班記錄。（二）應(yīng)至少每XX日按照國(guó)家安全技術(shù)規(guī)范的要求對(duì)電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。（三）每月對(duì)各種安全防護(hù)裝置和電控部分進(jìn)行詳細(xì)檢查，更換各種易損部件。（四）每季度對(duì)重要的機(jī)械部件和電器設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)檢查，調(diào)整和修復(fù)以下內(nèi)容：曳引機(jī)注油、導(dǎo)軌打蠟、油杯注油、更換門(mén)導(dǎo)靴、轎廂導(dǎo)靴襯板、更換破損燒蝕的安全開(kāi)關(guān)和繼電器等。（五）每年進(jìn)行一次全面的安全技術(shù)檢驗(yàn)，確定電梯運(yùn)行狀態(tài)及不安全因素。制定整改計(jì)劃（更換曳引機(jī)、清洗導(dǎo)軌工作面、控制柜除在檢修安全回路、更換磨損和不可靠機(jī)械電器部件）（六）根據(jù)電梯性能和使用頻率，可在三至五年內(nèi)進(jìn)行一次全面的大修（清潔曳引機(jī)、更換摩擦片、檢修控制柜、更換鋼絲繩、做平衡系數(shù)實(shí)驗(yàn)等）（七）電梯長(zhǎng)時(shí)間停用或發(fā)生火災(zāi)、地震、水淹等情況應(yīng)做好纖細(xì)記錄并報(bào)請(qǐng)?zhí)胤N設(shè)備監(jiān)督檢驗(yàn)合格后方可投入使用。（八）建立《電梯運(yùn)行記錄》并詳細(xì)填寫(xiě)對(duì)故障及原因尤其是安全部件安全裝置維修及調(diào)整后的數(shù)據(jù)記錄在案。為日后的維修保養(yǎng)工作提供可靠的數(shù)據(jù)。四、空調(diào)管理制度為加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)空調(diào)機(jī)組的管理與維護(hù)，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，特制訂如下管理制度：（一）管理責(zé)任1.工程部負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)空調(diào)的運(yùn)行、維護(hù)管理，維修組維修人員負(fù)責(zé)空調(diào)運(yùn)行期內(nèi)的運(yùn)行值班及維修養(yǎng)護(hù)工作。2.維修主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施空調(diào)的維護(hù)管理工作，在空調(diào)使用期內(nèi)，每月匯總運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)情況，負(fù)責(zé)聯(lián)系供應(yīng)商進(jìn)行檢修，確保正常供冷。3.劃分設(shè)備責(zé)任人，明確責(zé)任范圍及管理責(zé)任。4.管理處負(fù)責(zé)中央空調(diào)管理工作的監(jiān)督和檢查。（二）操作要求1.運(yùn)行維護(hù)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)操作規(guī)程及隨機(jī)附帶的《安裝、操作和維護(hù)手冊(cè)》中的各項(xiàng)要求，正確操作，保證設(shè)備安全運(yùn)行?？照{(diào)機(jī)房須加鎖，鎖匙應(yīng)按規(guī)定交接。2.運(yùn)行維護(hù)人員應(yīng)掌握空調(diào)系統(tǒng)各主要設(shè)備及管路系統(tǒng)的工作原理、構(gòu)造特點(diǎn)等。3.掌握所有斷路開(kāi)關(guān)和溫控器的位置，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)的正常值范圍等。4.掌握空調(diào)停、開(kāi)機(jī)要求及在系統(tǒng)所允許的范圍內(nèi)調(diào)節(jié)溫度設(shè)定值等。（三）巡視要求1.運(yùn)行值班人員在空調(diào)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)認(rèn)真觀察熱泵機(jī)組主機(jī)運(yùn)行參數(shù)（油位、油溫、油壓、冷媒、進(jìn)/出水溫度、壓力等）是否在正常范圍。2.每日定時(shí)巡查熱泵空調(diào)機(jī)組是否正常工作，按時(shí)填寫(xiě)《約克風(fēng)冷式熱泵機(jī)組運(yùn)行值班表》，特別注意曲軸箱的油位、視鏡中的冷媒狀況，以及室外風(fēng)冷盤(pán)管表面清潔等。3.每日巡查風(fēng)管式空調(diào)機(jī)組控制器顯示輸出及空氣過(guò)濾網(wǎng)清潔等，并做好相關(guān)記錄。4.巡視中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向維修主管匯報(bào)，會(huì)同相關(guān)人員及時(shí)處理，并做相關(guān)記錄。5.運(yùn)行值班人員停機(jī)后離開(kāi)機(jī)房前，應(yīng)認(rèn)真檢查設(shè)備狀況，曲軸箱加熱電源應(yīng)保持接通（短期停機(jī)時(shí)）?？刂乒耖T(mén)須緊閉，防止雜物、沙?；蛩M(jìn)入控制柜。（四）維修保養(yǎng)1.實(shí)行預(yù)防性維護(hù)，按照《空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程》要求檢查機(jī)組，做好日維護(hù)工作，并在《約克風(fēng)冷式熱泵機(jī)組運(yùn)行值班表》中填寫(xiě)相關(guān)記錄。2.按計(jì)劃完成定期維修保養(yǎng)工作，每年進(jìn)行一次空調(diào)機(jī)柜維修保養(yǎng)，填寫(xiě)《水冷空調(diào)機(jī)柜維修修保養(yǎng)記錄》。（五）質(zhì)量要求1.運(yùn)行值班人員在進(jìn)行運(yùn)行管理時(shí)，要有高度責(zé)任心，按時(shí)查巡，無(wú)遺漏。準(zhǔn)確填寫(xiě)相關(guān)記錄，及時(shí)處理異常情況，不可應(yīng)付了事。2.保證供冷期內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行良好，供冷溫度滿足用戶需求。3.設(shè)備完好率98%以上。第五節(jié)檔案管理制度一、檔案資料的建立住宅小區(qū)物業(yè)管理檔案的建立與管理主要是圍繞執(zhí)行規(guī)章制度而進(jìn)行的。嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度，就需要通過(guò)檔案管理手段對(duì)相關(guān)記錄進(jìn)行規(guī)范、整理、歸檔。做到每一項(xiàng)管理工作都有計(jì)劃、有制度規(guī)范、有工作詳實(shí)記錄，并配備檔案管理人員，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、系統(tǒng)的管理，為整個(gè)管理工作的分析、改進(jìn)、預(yù)防和提高提供可靠的依據(jù)。（一）建立物業(yè)管理檔案資料的重要性1.物業(yè)管理檔案是所做工作地見(jiàn)證。推行質(zhì)量管理體系。對(duì)所開(kāi)展的每一項(xiàng)工作進(jìn)行記錄，作為分析前期工作成效、改進(jìn)后期工作的依據(jù)。2.有利于規(guī)范管理，理順管理關(guān)系。物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，包括房屋主體建筑、配套公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、安全、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等，服務(wù)對(duì)象是物業(yè)使用人，服務(wù)范圍廣泛，管理對(duì)象多而復(fù)雜，監(jiān)督困難。建立一套完善、規(guī)范的物業(yè)管理檔案，既便于有條不紊地開(kāi)展工作，又方便客戶對(duì)管理工作進(jìn)行監(jiān)督，使我們的服務(wù)始終能滿足客戶的要求。這樣，就不僅僅要求我們開(kāi)展實(shí)實(shí)在在的工作，而且要求我們能想客戶之所想，客戶未想到的我們也已想到，客戶想到的我們已做好，真正做到“超前”服務(wù)。在實(shí)際工作開(kāi)展過(guò)程中或之后必須做好記錄，并及時(shí)對(duì)客戶進(jìn)行回訪，根據(jù)客戶反饋的意見(jiàn)不斷完善我們的服務(wù)工作。做到管理規(guī)范化，決策科學(xué)化，工作程序化，最終達(dá)到客戶滿意。3.有利于收集有關(guān)法律、法規(guī)，及時(shí)引進(jìn)管理的新方法、新理念，做好來(lái)往文件、信息、意見(jiàn)的記錄、歸檔和處理工作。使我們的工作做到有法可依、有法必依，并不斷改進(jìn)和提高，始終保持管理的科學(xué)性、規(guī)范性和高效率。綜前所述，檔案資料管理工作作為物業(yè)管理的軟件部分，與硬件的管理同等重要，缺一不可，兩方面的工作必需齊頭并進(jìn)才能達(dá)到規(guī)范化管理的要求。（二）物業(yè)管理檔案資料的建立1.我公司在建立完善檔案資料過(guò)程中，為使其更加科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、高效，已成功導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系，根據(jù)公司的檔案員崗位責(zé)任制度、檔案管理規(guī)定以及質(zhì)量體系中的質(zhì)量記錄控制等程序，使物業(yè)管理檔案的建立有章可循，有據(jù)可查。2.在具體執(zhí)行過(guò)程中，我公司采用三個(gè)層次的檔案資料管理模式。因?yàn)橘|(zhì)量管理體系并不是包羅萬(wàn)象的，許多規(guī)章制度的建立與實(shí)施在管理體系的控制之外（如財(cái)務(wù)管理等）。另外，須接受行業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督，并執(zhí)行相關(guān)法律規(guī)范，結(jié)合這一特點(diǎn)，管理處檔案管理的三個(gè)層次如下：（1）以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的《全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》建立管理檔案框架，整個(gè)公司的檔案資料架構(gòu)都采用統(tǒng)一格式，此為檔案管理的第一層次；（2）結(jié)合住宅小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)公司ISO9000質(zhì)量管理體系文件及公司行政、公共事務(wù)、公眾管理制度進(jìn)行適應(yīng)性修改，并融入到架構(gòu)中形成住宅小區(qū)檔案資料的第二層次；（3）在物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作中，以執(zhí)行質(zhì)量管理體系文件及相關(guān)規(guī)章制度形成的各種現(xiàn)場(chǎng)、實(shí)際記錄為內(nèi)容，補(bǔ)充到管理檔案架構(gòu)中，形成檔案資料管理第三層次。公司質(zhì)量管理部根據(jù)這三個(gè)層次建立出一套檔案資料范本（包括目錄和具體內(nèi)容樣本），然后由各部門(mén)依此范本完善本部門(mén)整個(gè)管理檔案體系。3.按資料載體的類(lèi)型采用恰當(dāng)且安全的保存方式，其資料的涉及面既多且廣，因此許多原始文件資料必須以分類(lèi)別、分層次并以保密方式保存，對(duì)經(jīng)常使用的日常管理檔案采用定期歸檔方式保存，嚴(yán)格按檔案管理相關(guān)制度進(jìn)行。4.所有資料實(shí)行“雙檔”（電腦檔案、文本檔案）管理。（三）檔案資料的建立流程1.檔案的建立執(zhí)行以下流程：收集—整理—分類(lèi)—編號(hào)—登記—輸入電腦—入柜—利用—檢查2.明確建檔內(nèi)容，實(shí)行系統(tǒng)收集、集中管理。（1）設(shè)施、設(shè)備檔案：建筑工程資料、圖紙，公用設(shè)施資料、圖紙，室外管網(wǎng)資料、圖紙，安裝、維修、運(yùn)行、改造、擴(kuò)建等項(xiàng)目資料、圖紙。（2）住戶檔案：業(yè)主登記表，購(gòu)（租）房合同，入住通知書(shū)、證件、業(yè)主公約、裝修申請(qǐng)表等資料。（3）管理檔案：文秘檔案、人事檔案、財(cái)務(wù)檔案和榮譽(yù)檔案。（4）其他檔案3.建檔要求：電腦化、集中化、有序化、信息化。竣工驗(yàn)收資料，接管驗(yàn)收資料，維修、改造資料，日常巡視維護(hù)記錄運(yùn)行記錄，投訴與回訪記錄，各種活動(dòng)記錄及客戶有關(guān)檔案資料。依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》建立檔案管理資料。保存資料，按分類(lèi)順序編號(hào)、登記造冊(cè)，形成文件目錄，為方便管理工作，除部分保密文件、永久性文件外，檔案實(shí)行開(kāi)架管理。按規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類(lèi)文件整理，定期輸入資料并維護(hù)。根據(jù)管理?xiàng)l例分類(lèi)保存：（1）定期性管理檔案；（2）保密、永久性管理檔案。（四）檔案資料的分類(lèi)1.接管移交的資料接管移交的資料列表資料分類(lèi)序號(hào)資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料1規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文2建筑許可證、投資許可證、開(kāi)工許可證工程技術(shù)資料3紅線圖、總平面圖4地質(zhì)勘察報(bào)告、開(kāi)竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告5工程合同、工程預(yù)決算6工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單7竣工圖：1.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；2.消防、燃?xì)猓悄芑裙こ碳暗叵鹿芾砭W(wǎng)竣工圖；88房屋、消防、燃?xì)狻⒅悄芑到y(tǒng)竣工驗(yàn)收證明書(shū)；99鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；1010新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證明書(shū)；11供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)。供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的技術(shù)資料。1212砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告；1313綠化工程竣工圖；1414其他技術(shù)資料接管驗(yàn)收資料1515接管驗(yàn)收手續(xù)1616接管驗(yàn)收設(shè)備確認(rèn)憑證1717接管驗(yàn)收物業(yè)本體確認(rèn)憑證2.基礎(chǔ)管理資料類(lèi)別序號(hào)內(nèi)容計(jì)算機(jī)管理資料1計(jì)算機(jī)管理軟件及使用說(shuō)明計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理及記錄2物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心組織大事記及工作計(jì)劃、總結(jié)3物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心會(huì)議紀(jì)要、會(huì)議記錄4質(zhì)量體系文件、內(nèi)部制度5印章管理記錄、涉及用公司公章的各類(lèi)文書(shū)6物業(yè)管理的請(qǐng)示、批復(fù)、報(bào)告、通知等各類(lèi)公文7物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心值班及檢查記錄行政文件資料8政府部門(mén)及主管領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)文件9本公司、客戶相關(guān)文件10規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件11接待來(lái)訪參觀記錄表12固定資產(chǎn)登記表、固定資產(chǎn)購(gòu)置報(bào)告、報(bào)廢審批表13突發(fā)事件處理記錄14辦公樓設(shè)施、辦公用房及辦公用品管理記錄15客戶管理資料、裝修申請(qǐng)等16客戶檔案客戶資料17客戶維修檔案18名單、通訊資料、車(chē)牌號(hào)碼19部門(mén)架構(gòu)、職責(zé)20服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表客戶反饋資料21客戶意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄客戶投訴及回訪處理記錄22維修申報(bào)表維修資料23維修服務(wù)派工單維修回訪記錄表3.房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)資料房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)資料類(lèi)別序號(hào)名稱(chēng)標(biāo)識(shí)、導(dǎo)示資料1樓層、疏散示意圖2建筑物平面圖房屋安全管理類(lèi)34裝修驗(yàn)收記錄4房屋安全檢查記錄4.公用設(shè)施設(shè)備檔案資料（部分）公用設(shè)施設(shè)備檔案資料列表類(lèi)別序號(hào)內(nèi)容供電系統(tǒng)1設(shè)備安全運(yùn)行規(guī)程2設(shè)備機(jī)房管理規(guī)定3各設(shè)備運(yùn)行崗位責(zé)任制度4相關(guān)崗位技術(shù)人員資質(zhì)證書(shū)5定期巡回檢查記錄6維護(hù)保養(yǎng)記錄7運(yùn)行記錄8設(shè)備維修檔案9送電、停電通知及記錄10臨時(shí)用電管理措施11停電應(yīng)急處理措施弱電系統(tǒng)12智能化設(shè)施運(yùn)行記錄13智能化設(shè)施定期保養(yǎng)記錄14電梯準(zhǔn)用證電梯系統(tǒng)15年檢合格證16電梯操作及保養(yǎng)人員資質(zhì)證書(shū)5.秩序維護(hù)及車(chē)輛管理資料秩序維護(hù)及車(chē)輛管理類(lèi)別秩序維護(hù)管理資料序號(hào)內(nèi)容1日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄2秩序維護(hù)訓(xùn)練計(jì)劃和考核記錄3安全防范措施4查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶5緊急事件處理記錄車(chē)輛及停車(chē)場(chǎng)管6停車(chē)場(chǎng)出入登記記錄7交通疏導(dǎo)圖管理資料8停車(chē)場(chǎng)安全防范措施及設(shè)施記錄9車(chē)輛管理記錄、車(chē)輛詳細(xì)資料6.環(huán)境衛(wèi)生管理資料衛(wèi)生環(huán)境管理資料類(lèi)別序號(hào)內(nèi)容環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料1環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計(jì)表2環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄3清潔衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄清潔衛(wèi)生管理資4國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：排煙、排污、噪音7.綠化管理資料綠化管理資料類(lèi)別序號(hào)內(nèi)容綠化1綠化規(guī)劃圖紙2綠化設(shè)施統(tǒng)計(jì)表3綠化保養(yǎng)計(jì)劃及記錄4綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄8.精神文明建設(shè)資料精神文明建設(shè)資料類(lèi)別序號(hào)內(nèi)容社區(qū)文化資料1活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄2社區(qū)文化活動(dòng)圖片及錄像記錄3傳媒報(bào)導(dǎo)4文化活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施使用情況9.管理效益資料管理效益資料類(lèi)別序號(hào)內(nèi)容經(jīng)濟(jì)效益1有償經(jīng)營(yíng)服務(wù)統(tǒng)計(jì)表2物業(yè)管理整體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)表社會(huì)效益3本物業(yè)管理項(xiàng)目所獲取的榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)4輿論相關(guān)報(bào)導(dǎo)二、檔案資料的管理（一）檔案資料管理的原則和方法1.做到全而細(xì)的原則：“全”指全面，包括物業(yè)管理工作的各個(gè)方面，不能有漏項(xiàng)；“細(xì)”指細(xì)致，細(xì)心，檔案資料的收集、檢查、整理、歸檔等各個(gè)環(huán)節(jié)工作要細(xì)心。2.切合實(shí)際的原則：所有記錄是我們實(shí)實(shí)在在開(kāi)展的工作，與實(shí)際要對(duì)應(yīng)一致。3.連續(xù)性原則：要求檔案資料管理工作要堅(jiān)持不懈，要注意工作中各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)聯(lián)性，中途不能脫節(jié)，否則，就不符合切合實(shí)際的原則。4.按崗位進(jìn)行分工，落實(shí)各項(xiàng)工作的責(zé)任人并開(kāi)展培訓(xùn)。5.各部門(mén)根據(jù)公司質(zhì)量管理部的范本建立出整套檔案后，根據(jù)公司質(zhì)量管理體系中編制的質(zhì)量記錄控制等程序定期并及時(shí)對(duì)本部門(mén)的檔案進(jìn)行收集、檢查，做到項(xiàng)項(xiàng)工作有計(jì)劃，實(shí)施及時(shí)，監(jiān)督有力，最后有反饋意見(jiàn)，如果某一個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施不好，就必須重新制定措施，并實(shí)施、監(jiān)督、反饋，使每一個(gè)環(huán)節(jié)都在一個(gè)閉環(huán)的控制中。（二）檔案資料的管理方式管理處檔案管理室保存檔案措施制度化管理電腦化管理經(jīng)常性檢查多媒體信息查詢檔案分類(lèi)管理收集檔案資料保密措施管理處檔案管理室保存檔案措施制度化管理電腦化管理經(jīng)常性檢查多媒體信息查詢檔案分類(lèi)管理收集檔案資料保密措施（三）檔案資料的管理措施1.檔案資料歸檔。大體分為兩類(lèi)：ISO9000質(zhì)量體系受控范圍的檔案資料、公司內(nèi)部管理相關(guān)檔案資料（非受控范圍）