新化世茂城市廣場整體定位及戰(zhàn)略發(fā)展報告

26三月2024新化世茂城市廣場整體定位及戰(zhàn)略發(fā)展報告整體定位及戰(zhàn)略發(fā)展報告巨典世茂城市廣場項目報告框架第一部分新化商業(yè)需求研究第二部分第三部分第六部分第四部分第五部分第七部分新化宏觀經(jīng)濟分析新化商業(yè)市場分析項目研究商業(yè)定位方向商業(yè)定位方案詳解項目開發(fā)建議第一部分：新化宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析

PART1綱要區(qū)位概況城市圈規(guī)劃及新化地位行政區(qū)劃經(jīng)濟指標新化城市規(guī)劃新化水路、陸路交通完善，為湘中最重要的交通樞紐之一。新化縣地處湘中腹地，資水中游，雪峰山東南麓，境內多為山丘盆地，氣候溫和，環(huán)境宜人，歷史人文厚重。新化南接邵陽，東接漣源，西接溆浦縣，北接安化，區(qū)位優(yōu)勢明顯。城市綜述——區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通體系發(fā)達區(qū)位概況區(qū)位概況城市綜述——蚩尤故里，梯田王國，武術之鄉(xiāng)，梅山文化發(fā)源地！新化城市圈最新規(guī)劃地區(qū)生產(chǎn)總值達到195億元，三產(chǎn)業(yè)比重為23：33：44；人均地區(qū)生產(chǎn)總值1.65萬元，全社會消費品零售總額達到90億元，全社會固定資產(chǎn)投資達到143億元，城區(qū)面積達到25平方公里，縣城常住人口達到29萬人，全縣城市化水平達到34%。遠景目標地區(qū)生產(chǎn)總值增長12%，全社會固定資產(chǎn)投資增長22%，社會消費品零售總額增長16%，城市居民人均可支配收入增長10%。城區(qū)面積達16平方公里。2011目標城市圈

以工業(yè)為主導，以立體交通為經(jīng)濟紐帶，五縣聯(lián)創(chuàng)，打造婁底次中心城市■水路多個港口碼頭立項，水運通道容納500噸貨船通行■高鐵滬昆高鐵建成后，從新化至長沙40分鐘，至上海4小時，至昆明3.5小時，形成城際4小時經(jīng)濟圈?！龈咚俾肪W(wǎng)婁新高速、新溆高速、湄瑯高速的相繼建設，形成“兩縱一橫”的高速路網(wǎng)網(wǎng)架，對外形成兩小時交通圈■空中路網(wǎng)婁底民用支線機場落戶新化且納入中南六省規(guī)劃，對改善湘中立體交通具有長遠的意義。新化地位新化縣已納入“3+5”城市群綜合交通體系規(guī)劃，將成為湘中交通樞紐次核心■城市人口新化縣人口共有130多萬，其中城市人口22萬人。■行政區(qū)劃新化縣轄19個鎮(zhèn)、7個鄉(xiāng)，上渡辦事處和大熊山林場、古臺山林場。行政區(qū)劃■GDP指標■固定投資經(jīng)濟指標縣域經(jīng)濟總量穩(wěn)步增長，固定投資持續(xù)增加。數(shù)據(jù)來源：新化縣政府工作報告■社會零售總額■人均可支配收入消費力與消費水平正趨于理性化，增長水平平穩(wěn)。經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)來源：新化縣政府工作報告一江兩岸，東擴南進以火車站為圓心，天華南路為縱軸，資江二橋為橫軸，呈“T”字型發(fā)展。

■十二五規(guī)劃——經(jīng)濟規(guī)劃地區(qū)生產(chǎn)總值達到195億元，三產(chǎn)業(yè)比重為23：33：44，全社會消費品零售總額達到90億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到17700元，農民人均純收入達到3900元。全社會固定資產(chǎn)投資達到143億元，年均增長25%；城區(qū)面積達到25平方公里，縣城常住人口達到29萬人，全縣城市化水平達到34%。城市規(guī)劃城市定位——區(qū)域次中心城市、區(qū)位性綜合交通樞紐新化縣經(jīng)濟正處于高速平穩(wěn)增長期。高鐵、高速與空港組成縣域外部交通體系，與主城區(qū)路網(wǎng)構成湘中核心樞紐?？h政府提出“一江兩岸，東擴南進”的城市戰(zhàn)略，大量舊城改造、路網(wǎng)工程與配套工程正在火熱展開。新化，正進入城市擴容提質期，為縣域房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的平臺與市場環(huán)境。小結第二部分：新化商業(yè)市場分析

PART2綱要大中型商業(yè)市場分析臨街商鋪分析主題專業(yè)市場分析綜合分析樓盤調查中綜述——新化縣城臨街商鋪業(yè)態(tài)繁多，行業(yè)分布相對歸整。臨街商鋪分析天華南路沿街業(yè)態(tài)以五金電器建材為主，餐飲、休閑、服裝為輔。五金電器建材占比達43﹪，租金水平從22元∕㎡～80元∕㎡不等。臨街商鋪分析天華南路沿街業(yè)態(tài)以五金電器建材為主，餐飲、休閑、服裝為輔。五金電器建材占比達43﹪，租金水平從22元∕㎡～80元∕㎡不等。店名經(jīng)營種類面積開間進深層高租金（元/年）亞通管道PUC管道503.3155.61100元／月文武商行煙酒副食533.3154.51400元/月喜洋奶粉羊奶453154.82000元/月臨街商鋪分析天華中路沿街業(yè)態(tài)以服裝為主，五金電器建材、生活日用、日化美容為輔。服裝占比達53﹪，租金水平從70元∕㎡～400元∕㎡不等。臨街商鋪分析店名經(jīng)營種類面積開間進深層高租金（元/年）環(huán)球如通訊通訊產(chǎn)品1033.34.54200元／月步步高手機1033..354500元/月萬家樂水果日雜303.684.87500元/月涼席大世界床上用品303.684.5830元/月皇家寶貝奶粉奶粉303104.5840元/月雅士利奶粉奶粉32484.5830元/月飛炫銀飾精品店1634.84.56000元/月科悅電腦IT755154.81600元/月力天科技IT806134.81700元/月品牌折扣店鞋類24384.52300元／月潮流服飾男裝453154.5830元/月巧女人女裝727.2104.81000元/月潮流前線時尚服飾807.2124.51200元/月Kappa運動服飾806.4154.51600元/月震宇專業(yè)美發(fā)美容7.23.624.5900-1000元/月男人裝服裝423.6124.5900元/月新世界養(yǎng)生美容75423.6124.8900-1000元/月上海脆皮蛋糕面包糕點14.43.644.8800-900/月天華中路沿街業(yè)態(tài)以服裝為主，五金電器建材、生活日用、日化美容為輔。服裝占比達53﹪，租金水平從70元∕㎡～400元∕㎡不等。臨街商鋪分析天華北路沿街業(yè)態(tài)以服裝、生活日用、餐飲為主，家具建材、日化美容為輔。租金水平從40元∕㎡～150元∕㎡不等。臨街商鋪分析店名經(jīng)營種類面積開間進深層高租金（元/年）樂萬家超市日用超市604.5134.5600元／月松松商行煙酒253.674.5600-700元/月雪精靈百貨日雜100-1107.2154.83000元/月日益隆超市超市5000

4.520萬/年康一馨大藥房藥物500弧形弧形4.510000/月臨街商鋪分析天華北路沿街業(yè)態(tài)以服裝、生活日用、餐飲為主，家具建材、日化美容為輔。租金水平從40元∕㎡～150元∕㎡不等。迎賓路沿街業(yè)態(tài)以五金建材、生活日用、餐飲為主，生活配套、日化美容、休閑娛樂為輔。租金水平從30元∕㎡～120元∕㎡不等。臨街商鋪分析迎賓路沿街業(yè)態(tài)以五金建材、生活日用、餐飲為主，生活配套、日化美容、休閑娛樂為輔。租金水平從30元∕㎡～120元∕㎡不等。店名經(jīng)營種類面積開間進深層高租金（元/年）恒興手機超市手機1201584.53000元／月日泰超市水果副食601544.51200元／月昌隆煙酒行煙酒21.83.664.5800元／月滿殿香酒樓60030204.85000元/月江南人民公社餐飲75050154.86600元/月鴻運商行副食煙酒503.3154.51300元/月臨街商鋪分析上梅東路沿街業(yè)態(tài)主要有五金電器建材、生活日用、餐飲、生活配套、奢侈品。業(yè)態(tài)比較均衡。租金水平從20元∕㎡～120元∕㎡不等。臨街商鋪分析店名經(jīng)營種類面積開間進深層高租金（元/年）都市寶貝美容美發(fā)二、三樓80-10031541200元/月尊士堡健身會所健身二、三樓80-10031541300元/月紫東城營銷中心營銷中心40-5041241000元/月親親寶貝專業(yè)攝影攝影1203.6841500元/月老謝建材店建材304841200-1300元/月東方財富街營銷中心204541500元/月鈴木摩托車行200141541200-1500元/月新化門診診所50-607.2841500元/月太陽能太陽雨熱水器507.2841000元/月麻將機連鎖超市麻將機507.2851000元/月固特異輪胎輪胎363.61041200元/月中國聯(lián)通通訊403.61541500元/月旺旺美食餐飲253.684.52000元/月老戴獸藥飼料批發(fā)獸藥。飼料253.684.52000元/月天天批發(fā)部批發(fā)超市70戶型門面

56000元/月正宗向東街牛肉粉餐飲3031051800元/月上梅東路沿街業(yè)態(tài)主要有五金電器建材、生活日用、餐飲、生活配套、奢侈品。業(yè)態(tài)比較均衡。租金水平從20元∕㎡～120元∕㎡不等。臨街商鋪分析上梅東路沿街業(yè)態(tài)主要有五金電器建材、生活日用、餐飲、生活配套、奢侈品。業(yè)態(tài)比較均衡。租金水平從20元∕㎡～120元∕㎡不等。店名經(jīng)營種類面積開間進深層高租金（元/年）九三鴨霸王美食93351800元/月迪吉餐館餐飲3531141100元/月花好月圓花藝4041041100元/月一閣造型美發(fā)453144.51200元/月中通快遞郵遞203.5124.51200元/月零售店煙酒副食20364.5500元/月福利彩票彩票25364.51200元/月品勝電腦IT20364.51800元/月金牌寶貝嬰兒奶粉253.564.51900元/月老蔣飼料批發(fā)部飼料批發(fā)35384.52000元/月譚子汽車玻璃汽車玻璃40394800元/月家家了粉面館餐飲4031441800元/月多喜愛意大利冰激凌冷飲4031441800元/月生活鍋爐配件五金404104.5700元/月沙縣小吃小吃403144.5800元/月福利彩票彩票353114.51000元/月海豚櫥柜櫥柜303104.51800元/月云南過橋米線餐飲303104.51800元/月臨街商鋪分析上梅西路沿街業(yè)態(tài)主要以五金電器建材為主，以生活日用、餐飲、生活配套為輔。租金水平從20元∕㎡～140元∕㎡不等。臨街商鋪分析上梅西路沿街業(yè)態(tài)主要以五金電器建材為主，以生活日用、餐飲、生活配套為輔。租金水平從20元∕㎡～140元∕㎡不等。店名經(jīng)營種類面積開間進深層高租金（元/年）毅乘廣告噴繪543184.51200元/月蒙牛冰激凌冰凍553184.51000元/月聯(lián)通通訊通訊花費264.264.5900元/月旺財家電電磁爐804204.5元1660/月湖南農技水稻王503.3154.53000元/月臨街商鋪分析梅苑路沿街業(yè)態(tài)主要以五金電器建材、生活日用為主，以餐飲、生活配套、婚慶、娛樂為輔。租金水平從10元∕㎡～100元∕㎡不等。臨街商鋪分析店名經(jīng)營種類面積開間進深層高租金（元/年）廣積水果商行水果1033.34.5830元／月博文文體文體用品405851800元/月鑫源煙酒煙酒24384.81000元/月偉昌鋁材建材303105800元/月鴻光車行車行303104.8800元/月煙花鞭炮煙花453154.5800元／月五羊摩托摩托20014154.51200元／月皇朝發(fā)型美發(fā)30弧形弧形4.82000元/月津市牛肉粉餐飲363.6104.52300元/月司馬烤魚小吃24384.82500元/月大熊山土菜館餐飲353.51052700元/月四方圓酒樓餐飲808104.53000元/月清華批發(fā)部水果日用商品3031052500元/月米老六煙酒煙酒副食703143.53000元/月新美水果超市水果超市607.293.53600元/月三毛打印打印403.5113.5900元/月旺城商行煙酒24384.5500元/月四新書藝日雜453154.5550元/月南門惠康藥店藥物8081053000元/月梅苑路沿街業(yè)態(tài)主要以五金電器建材、生活日用為主，以餐飲、生活配套、婚慶、娛樂為輔。租金水平從10元∕㎡～100元∕㎡不等。臨街商鋪分析臨街商鋪分析上渡路沿街業(yè)態(tài)比較均衡，主要業(yè)態(tài)有生活日用、五金電器建材、服裝、日化美容、餐飲等，租金水平為20元∕㎡～60元∕㎡店名經(jīng)營種類面積開間進深層高租金（元/年）副食炒貨批發(fā)炒貨283.5841600元/月七杯茶飲品364941500元/月紅梅批發(fā)部日雜364941300元/月好好押餐飲7289581800元/月上渡米行副食31.53.5951000元/月金蘋果超市生活用品507.2841200元/月名發(fā)世家美發(fā)283.6841200元/月上渡照相館攝像507.284.5900-1000元/月一中批發(fā)超市507.284.51100元/月紫鵲山泉純凈水12436500元/月津市酸辣粉餐飲12436550元/月上渡路沿街業(yè)態(tài)比較均衡，主要業(yè)態(tài)有生活日用、五金電器建材、服裝、日化美容、餐飲等，租金水平為20元∕㎡～60元∕㎡臨街商鋪分析臨街商鋪分析學府南路沿街業(yè)態(tài)有餐飲、生活日用、五金電器建材、休閑娛樂。商鋪多為私房鋪面，租金水平在25元～40元∕㎡。店名經(jīng)營種類面積開間進深層高租金（元/年）租賃時間莊主酒樓餐飲70015415.270002009.12水果行水果20455.2500元／月2010.3便利店小超市2546.255750元／月2010.5學府南路沿街業(yè)態(tài)有餐飲、生活日用、五金電器建材、休閑娛樂。商鋪多為私房鋪面，租金水平在25元～40元∕㎡。臨街商鋪分析工農河路沿街業(yè)態(tài)有家具婚慶、五金電器建材、服裝、生活日用、日化美容，主要業(yè)態(tài)為婚慶與服裝。租金水平在40元～70元∕㎡。臨街商鋪分析工農河路沿街業(yè)態(tài)有家具婚慶、五金電器建材、服裝、生活日用、日化美容，主要業(yè)態(tài)為婚慶與服裝。租金水平在40元～70元∕㎡。店名經(jīng)營種類面積開間進深層高租金（元/年）香君商行副食煙酒153541000元/月中國福利彩票彩票9334600元/月路路商店日雜商品9334.5800元/月曙光家具家具423144.51700元/月床上用品特價店床上用品4231441800元/月臨街商鋪分析臨街商鋪分析老青石路沿街業(yè)態(tài)有布藝、服裝、床上用品為主，租金水平在40元～100元∕㎡。店名經(jīng)營種類面積開間進深層高租金（元/年）一生緣服裝273941200元/月靚女人服裝273941300元/月多美布壹布藝273941200元/月意城布藝布藝273941200元/月新圓布藝布藝243842200元/月彩虹床上用品床上用品243842300元/月老青石路沿街業(yè)態(tài)有布藝、服裝、床上用品為主，租金水平在40元～100元∕㎡。臨街商鋪分析新化縣大小主題專業(yè)市場12個，主要集中在老城區(qū)。較為現(xiàn)代的有明園購物中心、金三角建材家居城、夢幻神話娛樂廣場、溫州廣場。其中明園購物中心與溫州廣場為本案競爭商業(yè)項目，一層商業(yè)與娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營較好，其他樓層經(jīng)營狀況一般。主題專業(yè)市場分析綜述市場名稱建材大市場位置工農河路與迎賓路的交匯處市場業(yè)態(tài)燈具、門業(yè)、家具、衛(wèi)浴規(guī)模比例經(jīng)營狀況一般品牌舉例盼盼門業(yè)、圣象地板、星港床墊、蒙娜麗莎衛(wèi)浴經(jīng)營特征租金水平第一街30/㎡、二街20/㎡備注五棟、一層為商業(yè)門面雜品牌代理為主、二層主以雜牌家具為主、一樓約160個門面、二樓約15個組合門面主題專業(yè)市場分析市場名稱明園購物公園位置天華中路市場業(yè)態(tài)超市、服裝、童裝、日用品、餐飲、酒店、KTV、影院﹙今典1600㎡﹚規(guī)模比例經(jīng)營狀況一樓超市區(qū)域旁邊生意較好，餐飲、娛樂生意較好、二、三、四樓部分生意差。品牌舉例佳惠超市、餐謀天下、金利萊、柒牌、藍私羽家紡、羅馬皇宮KTV、三間房經(jīng)營特征租金水平一樓145元/㎡·月、二、三樓20元/㎡·月、備注市場培育期、人氣較差、二到四樓更差主題專業(yè)市場分析市場名稱城南個協(xié)服裝步行街、皮鞋城位置環(huán)城西路與上梅西路交匯處市場業(yè)態(tài)衣服、鞋子規(guī)模比例2000㎡經(jīng)營狀況一般品牌舉例雜牌市場經(jīng)營特征個體經(jīng)營戶租金水平單個10㎡,、5000元/年備注搭棚間隔內街門面主題專業(yè)市場分析市場名稱金三角家居建材城位置上梅東路以東市場業(yè)態(tài)家居建材、廚房電器、櫥柜、瓷磚、衛(wèi)浴、窗簾規(guī)模比例經(jīng)營面積2.5萬㎡、家居占70-80%、建材占10%、電器占20%經(jīng)營狀況正在招商、沒有形成商業(yè)規(guī)模品牌舉例馬可波羅陶瓷、揚子衛(wèi)浴經(jīng)營特征商家自營租金水平租金水平還未定備注優(yōu)惠三年免兩年半，分Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四區(qū)主題專業(yè)市場分析市場名稱中藥批發(fā)市場位置立新橋路市場業(yè)態(tài)中藥材人參、田七、天麻、鹿茸規(guī)模比例２０ｍ長、２０多個門面、單個門面４０㎡經(jīng)營狀況一般品牌舉例無品牌經(jīng)營特征散戶經(jīng)營租金水平１．８萬／年備注自發(fā)形成、單面臨街門面主題專業(yè)市場分析市場名稱東盛摩托車市場位置上梅東路以南、加油站旁市場業(yè)態(tài)摩托車經(jīng)營規(guī)模比例二層４０００㎡左右經(jīng)營狀況一般品牌舉例雅馬哈、鈴木、宗申、五羊本田經(jīng)營特征個體經(jīng)營戶租金水平５００元／月、十年租期備注主題專業(yè)市場分析市場名稱新世界家居廣場位置梅苑南路電話：０７３１３２６８６３３市場業(yè)態(tài)陶瓷、衛(wèi)浴、家居、裝飾、家具規(guī)模比例約１．２萬㎡、共５個賣場、６樓辦公經(jīng)營狀況一般（人氣不旺、價格較高、有專門的運營管理部門）品牌舉例東鵬、恒潔經(jīng)營特征品牌較齊全、展廳賣場租金水平免一年半租金、一樓３０－３５元／㎡，二樓２０－２５元／㎡，三、四樓１０－１２元／㎡，五樓裝修公司備注一樓：陶瓷、衛(wèi)浴、二樓：燈飾、窗簾、木地板、三樓；木門、櫥柜、衣柜、廚電、四樓：家居、沙發(fā)、五樓：裝飾公司主題專業(yè)市場分析市場名稱溫州廣場位置天華南路市場業(yè)態(tài)服裝服飾、皮具、美容、窗簾、ＫＴＶ規(guī)模比例三、四層為商業(yè)裙樓、兩條圓形內街、約１００家門店經(jīng)營狀況外街生意較好、內街不好品牌舉例耐克、特步、森馬、金利來、利郎、魅力四射ＫＴＶ經(jīng)營特征臨街服飾生意好、內街１－３－４樓生意不好、娛樂業(yè)生意較好租金水平臨街：１８０－４００元/㎡·月、內街一樓：２０－３０元/㎡·月、二、三樓：１０－１５元/㎡·月備注主題專業(yè)市場分析新化縣大中型業(yè)態(tài)主要以酒吧、KTV、足浴、餐飲、影樓、綜合超市等業(yè)態(tài)為主，而且經(jīng)營狀況良好。從側面說明新化百姓的消費取向。他們愛玩，懂得享受生活。大中型商業(yè)市場分析綜述店名位置經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模（㎡）經(jīng)營狀態(tài)裝修檔次備注西苑超市天華南路日用生活用品、小電器4000好一般金源電器天華南路生活家用電器2800好一般0738酒吧天華南路酒吧3000好高檔千禧食府天華南路餐飲5000一般中檔巴蜀鑫源天華南路足浴2000好中檔假日酒店天華南路酒店5000好中檔三星鴻遠足浴天華南路足浴、洗浴2500一般中檔新世界家具廣場梅苑南路家居建材12000一般高檔1F：50元/月2F：20元/月3F：18元/月。免第二年10個月租金大中型商業(yè)市場分析店名位置經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模（㎡）經(jīng)營狀態(tài)裝修檔次備注九龍賓館梅苑路酒店良好中低玉樓春梅苑路旁邊小區(qū)餐飲500中檔裝修未營業(yè)日益隆超市上梅東路生活用品600-700不好中低商品打特價怡宇賓館上梅東路酒店500-600一般低檔鴻豐足浴上梅東路休閑足浴700-800可以中檔白天50；晚上58白洋超市上梅東路生活用品1000一般中檔優(yōu)惠特價商品多億客隆服裝超市天華中路服裝1200一般中檔海天大酒店天華中路餐飲、酒店3000100多套客房一般中檔大中型商業(yè)市場分析店名位置經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模（㎡）經(jīng)營狀態(tài)裝修檔次備注紅豆鞋城天華中路服裝、鞋1200一般中低心連心藥店天華中路藥品一般中檔梅山風情天華北路餐飲500一般中檔鴻遠足浴迎賓東路足浴1000好中高老客戶居多亞博足浴迎賓東路足浴1200一般中高怡爾康迎賓東路足浴1000差中低和一大酒店梅苑北路酒店高皇家一號梅苑北路酒吧5000高大中型商業(yè)市場分析新化縣房地產(chǎn)開發(fā)集中在老城區(qū)，開發(fā)體量不大，開發(fā)理念落后。政府確定“一江兩岸”的城市戰(zhàn)略后，隨著政府的搬遷，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目增多，開發(fā)理念有所提升。局限于新城的配套不完善，銷售價格比老城略低。樓盤調查綜述北京城開發(fā)商湖南鳳翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積72036總建筑面積160000方容積率2.00綠化率30%戶型面積90㎡～200㎡銷售均價1920元∕㎡項目地址新化縣新洋路，原華新瓷廠內神龍賓館斜純多層洋房社區(qū)，新西蘭風格園林樓盤分析紫東城開發(fā)商湖南裕豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積

總建筑面積70000方容積率綠化率37%戶型面積91㎡～155㎡銷售均價2350元∕㎡項目地址新化縣經(jīng)開區(qū)上梅東路與清鋒路交匯處純正地中海式花園格調洋房樓盤分析康城豪苑開發(fā)商湖南新康建設集團公司占地面積13580總建筑面積12萬方容積率8.8綠化率戶型面積平層97㎡～157㎡;復式165㎡～278㎡銷售均價2580元∕㎡項目地址新化縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)清水塘路雙核新領地，宜居宜商樓盤分析輝映江岸開發(fā)商湖南仁師房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積38000總建筑面積20萬方容積率5.2綠化率37%戶型面積130㎡～140㎡銷售均價2500元∕㎡項目地址新化梅苑開發(fā)區(qū)橋東街156號一醫(yī)院、一中配套優(yōu)勢樓盤分析御龍花園開發(fā)商眾業(yè)地產(chǎn)占地面積總建筑面積容積率3.76綠化率50%戶型面積90㎡～200㎡銷售均價1900元∕㎡項目地址新化縣上梅東路農業(yè)發(fā)展銀行5000平新古典皇家園林樓盤分析匯豐時代廣場開發(fā)商湖南新康園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積3407總建筑面積27190平，商業(yè)10300平容積率8.0綠化率戶型面積130㎡～150㎡銷售均價2480元∕㎡項目地址新化縣上梅中路（原大橋電影院）城市核心地段，黃金碼頭樓盤分析新化縣城一江兩岸，雙城聯(lián)動。河西為老城區(qū)，人流量較大，商業(yè)氛圍濃厚。河東為新城，生活配套不完善，人流量小，商業(yè)氛圍不濃，集中式商業(yè)缺乏，商圈聚集效應差。隨著政府規(guī)劃實施與城市建設的提速，新城將吸引越來越多的新化人來生活，來投資。河東的居住價值與商業(yè)價值將會得到市場的認可與追捧。綜合分析第三部分：新化商業(yè)需求研究

PART3綱要綜合分析消費者訪談市場問卷分析經(jīng)營者訪談姓名劉先生年齡38職業(yè)經(jīng)商新化生活時長38現(xiàn)居住地新化現(xiàn)有物業(yè)是否與家人同住否置業(yè)需求暫無意向居住地/意向物業(yè)/面積/新置業(yè)后是否與家人同住/意向總價/對購房需求——可考慮門面投資對新化市場看法——新化的消費很高，茶樓、休閑、酒吧等生意火暴；開發(fā)商品牌很重要；新化老城區(qū)目前已經(jīng)沒什么地了；新化缺乏大型的購物場所，聽說沃爾瑪已經(jīng)考慮在新縣政府那開店，在那附近做生意的機遇應該還是比較大；對梅苑開發(fā)區(qū)的看法——1、目前形象不是很好，沒有什么配套；2、周邊幾條道路規(guī)劃目前還不是很清楚；3、政府在大力開發(fā)梅苑開發(fā)區(qū)，未來的發(fā)展前景應該是很大的；消費者訪談姓名李小姐年齡28職業(yè)經(jīng)商新化生活時長28現(xiàn)居住地新化現(xiàn)有物業(yè)1套是否與家人同住是置業(yè)需求有意向居住地/意向物業(yè)/面積門面、30㎡新置業(yè)后是否與家人同住/意向總價/對購房需求——會考慮買門面，一般自營，不會作為投資；購房首先考慮到經(jīng)營成本，比如商業(yè)氛圍，其次是周邊配套，還有就是周邊的人員情況；對區(qū)域的選擇現(xiàn)在暫不考慮梅苑開發(fā)區(qū)，因為那邊正在開發(fā)過程中；門面買了就要經(jīng)營，目前開發(fā)區(qū)沒有人氣，不適合做生意。對新化市場看法——新化目前開發(fā)很快，老城區(qū)生活非常方便，但是梅苑開發(fā)區(qū)政府正在開發(fā)的過程中，相信那邊的發(fā)展?jié)摿撘矔艽螅遣恢朗裁磿r候開發(fā)區(qū)的市場才能夠成熟。對梅苑開發(fā)區(qū)的看法——目前沒什么配套，購物不方便。如果有大型點的購物中心認為可以考慮。消費者訪談姓名戴先生年齡32經(jīng)營項目KTV經(jīng)營面積1200經(jīng)營狀況良好租金水平要求越便宜越好有無開分店想法有建筑要求考慮消防對新化市場的看法——目前新化的零售商業(yè)主要還是集中在天華中路，新化人對消費的態(tài)度是，你的店越大就越有人來消費。新化沒有大型的綜合性休閑購物中心，新城開發(fā)區(qū)如有這類型的休閑購物中心，前景應該是有的，但是對于目前新城區(qū)的人氣來說還是需要多觀望，畢竟做生意是要賺錢的。經(jīng)營者訪談姓名姚先生年齡32經(jīng)營項目酒吧經(jīng)營面積1200經(jīng)營狀況良好租金水平要求10元有無開分店想法有建筑要求規(guī)劃、消防通過即可對新化市場的看法——新化需要一個大型的能帶動城市發(fā)展的綜合性市場，目前的老城區(qū)受到區(qū)域的影響已不能有太大的發(fā)展?，F(xiàn)在唯一能發(fā)展的地方就是梅苑開發(fā)區(qū)，但是開發(fā)是需要時間的，尤其是現(xiàn)在是開發(fā)速度，周邊的人口居住程度等等。經(jīng)營者訪談職業(yè)構成受訪人群因項目性質，多選擇為經(jīng)商人士；家庭結構以二代同堂為主；年家庭收入在30000-60000元的客戶中占55%，60000元以上的占38%。家庭構成家庭年收入基本特征——受訪者多為經(jīng)商客戶，經(jīng)濟實力尚可，這類人群將成為置業(yè)生力軍。市場調查分析受訪者購房意向受訪者業(yè)態(tài)選擇67%的受訪者選擇在兩年內考慮買房，反映出新化當?shù)氐氖袌鲂枨蟆Ｉ啼伵c住宅選擇相差比例不大，反映出新化人對不動產(chǎn)投資的熱度。置業(yè)意向——剛需客戶充足，購房類型目的明確市場調查分析面積選擇戶型選擇戶型選擇：四成受訪者首選三房二廳的舒適型戶型，其次舒適型兩房二廳也較受喜愛，占23%。還有部分受訪者選擇用于投資型的一房一廳一衛(wèi)，占5%。面積區(qū)間選擇：超過六成受訪者首選90-120㎡及120-150㎡的房屋面積，反應出受訪者自住的購買動機，其次對于50-90㎡以及50㎡以下的面積區(qū)間也有不少擁護者，分別占25%和8%，體現(xiàn)出投資的消費熱度。產(chǎn)品需求——三房二廳二衛(wèi)的舒適戶型仍是客戶首選，90-120㎡、120-150㎡的住宅面積較受客戶喜歡市場調查分析喜歡的物業(yè)類型物業(yè)類型：受訪者對電梯房及多層房選擇均為43%。區(qū)域選擇：受訪者多數(shù)愿在開發(fā)區(qū)安家置業(yè)，占受訪人數(shù)90%。區(qū)域選擇投資意向——多數(shù)新化受訪者對開發(fā)區(qū)未來前景十分看好市場調查分析付款方式七成受訪者選擇按揭貸款方式；近四成成受訪者接受10-15萬元首付，近三成接受5-10萬元首付；32%的受訪者認為單價在2200-2800元/㎡較為合理，26%認為單價應保持在1800-2200元/㎡之間，而42%的受訪者認為應該降到1800元/㎡以下，2800元/㎡以上單價沒人接受。接受首付額度接受的單價置業(yè)意向——經(jīng)濟承受能力不高，大多選擇按揭付款市場調查分析面積選擇商鋪類型選擇63%的受訪者選擇30-60㎡；23%的受訪者選擇60-80㎡；30㎡以下及80㎡以上的分別占到9%和5%58%的受訪者喜歡臨街商鋪，35%的受訪者對市場門面的追捧，而內街門面的選擇只占7%置業(yè)意向——物業(yè)面積選擇多為自營型，類型選擇均為保守型選擇市場調查分析投資用途過半數(shù)受訪者投資用于自己經(jīng)營，占54%；剩余半數(shù)商鋪主要用于投資，如出租占27%，升值后轉手占19%新縣政府附近投資意愿97%的受訪者選擇可考慮在新縣政府附近投資，沒有意愿的占3%，而有意愿可投資的沒有。顯現(xiàn)出受訪者的投資理性置業(yè)意向——商鋪客戶多為經(jīng)商者，剛性需求充足，但對新縣政府區(qū)域置業(yè)持觀望態(tài)度市場調查分析付款方式一次性付款占受訪者的6%，按揭付款占94%受訪者中，接受12000-16000元/㎡及16000-20000的各四成，接受20000-24000元/㎡的占16%，24000元/㎡以上無人能接受。能接受的單價置業(yè)意向——客戶大多選擇按揭付款，接受門面單價也符合目前市場行情，呈現(xiàn)出理性消費的特性市場調查分析從消費者的角度來看，梅苑開發(fā)區(qū)現(xiàn)階段不成熟，沒有核心商圈。百姓消費場所一般在茶樓、餐飲足浴、KTV與酒吧等娛樂場所。經(jīng)營場所越大越高檔，越有人消費。新化人會享受生活。從經(jīng)營者的角度來看，梅苑開發(fā)區(qū)正處于成熟之中。政府搬遷與市政配套工程的實施，加速了新城的城市化進程。如果有大型城市綜合體形成了核心商圈，還是會考慮在開發(fā)區(qū)開分店。從投資者的角度來看，梅苑開發(fā)區(qū)現(xiàn)階段不成熟，人流量不大，商業(yè)氛圍不濃。但還是比較看好新城未來的潛力。綜合分析第四部分：項目研究

PART4綱要項目環(huán)境分析項目獨特性分析建筑形態(tài)分析啟示開發(fā)指標與指導思想SWOT分析用地面積44167.15㎡建筑面積301014.35㎡容積率5.98建筑密度50.4﹪綠化率30﹪總戶數(shù)1072戶停車位1103個開發(fā)指標北至政府南路，南至清水塘路，東至梅苑南路，西至社區(qū)路開發(fā)指標地塊四至■確保開發(fā)商利益最大化■確保所開發(fā)物業(yè)最大程度去化■確定商業(yè)運行良好且可持續(xù)發(fā)展指導思想道路交通：公交線路有1、4路公交車道路交通：臨主干梅苑路。往北接上梅路，直達老城與獅子山公園。路網(wǎng)發(fā)達，道路暢通。項目環(huán)境分析新化新城現(xiàn)階段唯一的、體量最大、業(yè)態(tài)最完整、定位最高端的城市綜合體項目獨特性分析復合街區(qū)式購物中心本項目采用現(xiàn)代城市建筑商業(yè)形態(tài)——街區(qū)商業(yè)＋立體空間組合而成，是集娛樂、購物、休閑多功能建筑組合形態(tài)于一體的綜合性城市一站式消費體驗中心，展現(xiàn)了本項目的開放、時尚、高端、體驗的外在特質，成為新化新城區(qū)第一個復合型城市綜合體建筑形態(tài)分析優(yōu)勢機遇劣勢威脅■地塊周邊現(xiàn)階段商業(yè)氛圍不濃■地塊周邊人流量與車流量少■現(xiàn)階段人流量與商業(yè)氛圍少■新城區(qū)房地產(chǎn)項目的增加■未來調控政策與金融政策的不確定性■臨新城主干道，交通便捷■地處新城中央政務區(qū)，商業(yè)價值大■項目臨街面寬，未來商業(yè)展示面好■新城缺少城市綜合體項目■政府主導的新城建設工作推進■新城缺乏以集中式商業(yè)為代表的核心商圈■與新城城市建設與市政配套建設力度加大SWOT分析■利用優(yōu)勢，淡化劣勢利用地塊處新城政務核心，臨新城主干道優(yōu)勢，打造新城最稀缺的新化最高端的城市綜合體，成就新化人的第三空間。以核心商業(yè)價值為傳播點，引爆市場?！霭盐諜C會，減小威脅利用新城建投提速，市場配套力度加大的機會點，熱炒升值潛力與投資價值，快速引發(fā)市場關注，轉而得到市場的價值認可。SWOT分析最高端配套的城市綜合體新城唯一綜合體首創(chuàng)復合街區(qū)式購物體驗稀缺的、高端的、時尚的、體驗式的。。。。。。。。啟示打造成集購物、休閑、娛樂、酒店、餐飲、居住于一體的新城頂級城市綜合體啟示第五部分商業(yè)定位方向

PART5指導思想矛盾透視商業(yè)定位依據(jù)商業(yè)定位方向綱要■確保開發(fā)商基本利潤和資金鏈的安全■確保項目業(yè)態(tài)運營平穩(wěn)，物業(yè)發(fā)展保值升值■確保商業(yè)價值較高的同時實現(xiàn)較大去化率指導思想項目47500㎡（酒店塔樓除外）的商業(yè)規(guī)模較小與城市綜合體多樣的業(yè)態(tài)入駐有直接沖突項目所在地目前商業(yè)氛圍較弱與2年以內實現(xiàn)較高商業(yè)價值之間的矛盾利益最大化和商鋪高去化率之間的矛盾矛盾透視基于對新化市場的研究

基于對新化消費者需求的研究基于對項目自身條件的研究

基于開發(fā)商對項目商業(yè)價值的期望商業(yè)定位依據(jù)依據(jù)“新化最高端商業(yè)中心”&“城市綜合體”整體定位新城新商業(yè)領秀群倫高檔商業(yè)標準，精致商業(yè)典范商業(yè)定位語功能餐飲娛樂休閑購物商務文化功能定位商務：酒店、辦公、會議；購物：綜合超市、電器超市、高檔服飾、百貨；休閑：足浴、SPA、美容美發(fā)、影樓、健身；娛樂：KTV、影院、游樂城餐飲：中餐、中西餐廳、美食城、西式快餐、咖啡廳、小吃一條街；文化：電子、數(shù)碼、書籍、光碟高檔中高檔中檔中低檔低檔檔次定位在商業(yè)地產(chǎn)中，目標市場定位并不是單一指一種客戶市場的定位，而是包含了目標消費群、目標投資客、目標商家三種客戶群體定位。目標消費者項目目標消費群體主要集中以下三類人群：新化縣區(qū)居民新化縣周邊郊縣居民外來觀光旅游會務人群本地普通居民個體經(jīng)營戶與自由職業(yè)者政府事業(yè)單位人員外來公務、商務人士城市小資、白領其它人士具體來說，由以下人群組成：客戶定位目標投資客經(jīng)濟基礎雄厚的高端投資者物業(yè)投資者私企老板企業(yè)高層管理人員客戶定位目標商家

項目目標商家主要包括大型超市、電器超市、主題市場、品牌餐飲、休閑娛樂、品牌服飾零售等。客戶定位第六部分商業(yè)定位方案詳解

PART6規(guī)劃綜述人流動線分析分層業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃建議綱要兒童時尚酒店精品百貨娛樂規(guī)劃綜述“一核，三區(qū)，六主題”高檔百貨區(qū)精致時尚區(qū)優(yōu)雅精品區(qū)規(guī)劃綜述影音廣場優(yōu)雅精品區(qū)交通樞紐高檔百貨區(qū)精致時尚區(qū)人流動線分析此處增加電梯●電器超市、IT/數(shù)碼1、百貨2、品牌服裝3、品牌快餐（肯德基）4、品牌化妝品（屈臣氏）5、童裝、童鞋6、運動大本營7、彌敦道8、時尚女裝24228857一層136內街入口超市入口分層業(yè)態(tài)規(guī)劃小吃一條街此處建議做一條景觀街業(yè)態(tài)規(guī)劃：★大型生活超市營業(yè)區(qū)1、彌敦道2、品牌中西餐廳（咖啡廳）3、品牌嬰童用品店4、運動大本營5、大型高檔餐飲6、美容美發(fā)、高檔工藝品、保健品2531二層4分層業(yè)態(tài)規(guī)劃6業(yè)態(tài)規(guī)劃：★大型生活超市營業(yè)區(qū)裙樓商業(yè)：1、酒吧2、婚紗攝影3、品牌足浴4、兒童服務品牌5、娛樂中心(KTV)6、網(wǎng)絡會所7、