機場物業(yè)服務整體維護管理方案

機場物業(yè)服務整體維護管理方案目錄第一節(jié)房屋的日常管理與維護 1一、養(yǎng)護目標 1二、停車場管理要素 1三、維修養(yǎng)護標準 3四、實施效果 4五、日常維修養(yǎng)護計劃 4六、定期維修養(yǎng)護計劃 5七、實施細則 6第二節(jié)給排水系統(tǒng)的維護 16一、生活水系統(tǒng)的維護與標準 16二、消費水系統(tǒng)的維護與標準 20三、排水系統(tǒng)的維護與標準 23四、給水系統(tǒng)運行管理措施 26五、給排水設備運行維護要點 27六、給排水設備管理制度 37第三節(jié)供電設備管理維護方案 40一、實施依據(jù)及目的 40二、供、配電系統(tǒng)設備管理與維護 41三、變壓器的檢修及停電維護 49四、檢修流程及質(zhì)量標準 50五、低壓柜、補償柜的保養(yǎng)及要求 55六、安全措施及注意事項 57七、臨時用電管理措施 58八、公共能耗管理 59第四節(jié)電梯維護方案 61一、曳引機的保養(yǎng) 61二、曳引繩和繩頭組合的保養(yǎng) 63三、限速器與安全鉗的保養(yǎng) 63四、導軌和導靴的保養(yǎng) 64五、轎門、廳門和自動門鎖的保養(yǎng) 64六、自動門機的保養(yǎng) 65七、緩沖器的保養(yǎng) 65八、重量補償裝置的保養(yǎng) 66九、導向輪及反繩輪的保養(yǎng) 66十、三相橋式硒整流器的保養(yǎng) 67十一、選層器的保養(yǎng) 67十二、安全保護開關的保養(yǎng) 68十三、機房和井道的保養(yǎng) 68十四、電梯困人情況處置預案 68第一節(jié)房屋的日常管理與維護一、養(yǎng)護目標保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。二、停車場管理要素（一）硬件設施質(zhì)量高要求因為受眾量大，所以機場收費系統(tǒng)一定要滿足高流量，速度快等幾個特點。他們對硬件設施服務的需求集中在：快速入場（入口感應系統(tǒng)）、精確引導（車輛誘導系統(tǒng)）、場內(nèi)停放（標識引導系統(tǒng)）、目的地到達（行人誘導系統(tǒng)）、找車方便（正反向?qū)ぼ囅到y(tǒng)）、快速離場（收費管理系統(tǒng)），雖然一個合格的停車場都必須具備以上各系統(tǒng)，但是由于受眾不同，對于以上系統(tǒng)優(yōu)劣的要求也不同。機場停車場管理在硬件方面必須達到一定的標準，而且在管理中必須按照預設的管理流程來執(zhí)行。（二）質(zhì)量管理嚴格機場作為門戶，服務質(zhì)量是第一位。所以停車場的服務質(zhì)量也必須參照國家標準ISO9001認證體系的要求來管理，才能讓停車場質(zhì)量和機場內(nèi)部質(zhì)量更好地銜接。而一般停車場往往以盈利或完成任務為導向，反而忽視質(zhì)量體系的健全，最終受損的還是自身。（三）安全管理責任重大關于安全問題，機場停車場要比普通停車場關注力度大得多。由于受眾量大，社會影響力大，安全事件一直是機場方的首要關注點。機場停車場時機場安全體系的要害點，所以在安全管理方面，機場停車場有完備的體系、流程、責任及分工。針對超長時間停放車輛，應向公安機關進行通報，檢查是否為失竊車輛？同時需檢視車輛內(nèi)部是否有異?，F(xiàn)象？另外，有些過夜車輛會再停車場有數(shù)天時間靜止不動，因此會衍生偷竊行為。（四）機場停車受航班變異影響大由于機場停車場的服務對象多為搭機旅客，若因其他因素導致航班無法正常下降，而在排除障礙后，航管單位準予航班降落時，可能會有許多航班在同一期間降落，因此會出現(xiàn)停車場取車離場旅客暴增的現(xiàn)象，因此，如何快速引導離場車潮值得重視。（五）人員服務高標準雖然目前停車設備足夠智能化，但是類似機場型的超大停車場，要想完全達到無人值守，目前是無法實現(xiàn)的，服務的主要構(gòu)成元素就是人。機場停車場與其他領域的停車場相比，就是大企業(yè)和小企業(yè)的關系，大企業(yè)管理靠制度和流程，小企業(yè)管理靠關系和配合。（六）多語言標識的必要性由于進出機場的乘客除本國人之外，外國人士也占有不少比例，因此停車場內(nèi)引導指標文字表示部分，除了中文之外另需建立國際常用語系文字指標。三、維修養(yǎng)護標準（一）房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1、房屋修繕標準；2、有關工程施工技術規(guī)范。（二）外墻面1、房屋修繕標準；2、外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。（三）公共屋面1、房屋修繕標準；2、相應修繕作業(yè)規(guī)程。（四）公共通道、門廳、樓梯間1、相應建筑部分修繕技術流程；2、房屋修繕標準。四、實施效果（一）房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1、安全、正常使用；2、功能完好。（二）外墻面無鼓無脫、無滲水、整潔統(tǒng)一。（三）公共屋面1、無積水、無滲漏；2、隔熱層完好無損；3、避雷網(wǎng)無間斷，各種避雷裝置焊接點牢固可靠，通雷測試端實測電阻小于4歐姆。（四）公共通道、門廳、樓梯間1、整潔，無缺損，無霉跡；2、扶手完好，無張貼痕跡。五、日常維修養(yǎng)護計劃（一）房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。（二）外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。1.每兩年對于較大面積滲漏外墻久修無效的，應局部翻新防止面積繼續(xù)擴大及污染墻面；并清洗一次；2.每年雨季前對外窗臺進行一次密封維護檢查，杜絕雨水侵入。（三）公共層面1.避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；2.每年全面修補一次屋面隔熱層板，重新勾縫、修補；3.每半年疏通一次屋面雨水口；4.每年對屋面防水層檢修一次，每五年翻新更換老化部分。六、定期維修養(yǎng)護計劃（一）房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每年對房屋基礎進行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害。（二）外墻面1、每年對外墻面清洗一次；2、每三年對較大面積的滲漏及損壞，維修無效的，進行局部翻新；3、每三年對外窗臺進行一次安全性檢查。（三）公共層面1.避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；2.每年全面修補一次屋面隔熱層板，重新勾縫、修補；3.每半年疏通一次屋面雨水口；4.每年對屋面防水層檢修一次，每五年翻新更換老化部分。七、實施細則根據(jù)日常巡視檢查的結(jié)果，管理處工程部組織專業(yè)人員對房屋建筑的輕微損傷進行日常零星維修養(yǎng)護工作。按時組織房屋定期查勘和季節(jié)性查勘工作，全面地了解房屋建筑完損狀況，確定房屋的完損等級，以此制訂、補充、完善房屋建筑的定期維護計劃。另外，遇大風、暴雨等惡劣天氣，及時對房屋建筑的基礎、外墻、金屬構(gòu)件、屋面等易受直接影響的結(jié)構(gòu)進行全面檢查，根據(jù)檢查結(jié)果制訂針對性的維護計劃和實施方案。（一）玻璃幕墻的修繕與養(yǎng)護由玻璃幕墻易受大風、暴雨等惡劣天氣的破壞性影響，管理處將重視對玻璃幕墻的檢查和維護工作，以確保結(jié)構(gòu)的安全性。定期對預埋和連接構(gòu)件的檢查和防銹處理，對于松動或其它異常情況及時向市政府相關部門報告，在雨季加強對玻璃幕墻的檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時采取補救措施。（二）砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護1.砌體結(jié)構(gòu)的修繕主要是砌體裂縫和腐蝕砌體的修繕，一般在裂縫穩(wěn)定以后進行，以免維修后又很快出現(xiàn)新裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時，首先消除產(chǎn)生裂縫的隱患，避免反復多次的修補。維修時將采用環(huán)保型高強材料修復。2.砌體結(jié)構(gòu)的加固砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件（如墻、柱等）出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形時，管理處將組織專業(yè)人員進行鑒定，對已達到危險程度的構(gòu)件，進行磚砌體結(jié)構(gòu)加固，以確保房屋建筑的使用功能。3.砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護為防止砌體破壞，管理處將至制定嚴格的管理制度，禁止屋面、樓板過載荷，同時，采取防水、防腐措施，防止砌體受潮、腐蝕，并進行定期檢查，保持排水系統(tǒng)通暢，保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好；屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞時，及時安排工程人員修復，減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。（三）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護根據(jù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)特點制定嚴格的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)維修與養(yǎng)護的實施方案，包括鋼筋混凝土表面損壞的維修、鋼筋混凝土深層損壞的維修、鋼筋銹蝕的維修、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護。1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕（1）鋼筋混凝土表面損壞的維修。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件，在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕，引起表面受損，根據(jù)損壞程度，我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹脂配合劑等方法對其予以修復，防止進一步風化、侵蝕和鋼筋銹蝕，以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分，從而提高建筑物的使用年限和耐久性。（2）鋼筋混凝土深層損壞的維修。當混凝土結(jié)構(gòu)部件的損壞深度已超過了混凝土保護層時，將嚴重削弱構(gòu)件的有效截面，并且鋼筋砼內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕，影響構(gòu)件的強度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個強度等級的細石混凝土修補、嵌填、噴注混凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位，對其予以修復。（3）鋼筋銹蝕的維修鋼筋銹蝕尚不嚴重時，混凝土表面僅有細小裂縫，或者個別破損較小，我們對裂縫或破損處的混凝土保護層進行修補。若鋼筋銹蝕嚴重，混凝土破裂，保護層剝離較多時，我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補強。2.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固當鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險構(gòu)件時，我們聘請具備一定資質(zhì)的專業(yè)公司，通過對構(gòu)件或結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀測，對使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調(diào)查，以及對有關資料的驗算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承點等方法，提高原構(gòu)件強度，實現(xiàn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固目的。3.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分，直接關系到房屋的使用安全，我們高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護工作：（1）對混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預埋件、給排水設施等的使用情況，進行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時處理。對在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時予以制止。對易受碰損的混凝土處，如建筑物的拐角、車庫的砼柱等，我們增設必要的防護措施。（2）即時修補鋼筋的混凝土保護層損壞部位，以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對濕度較大時，我們采取加強通風的措施，并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層（如瀝青漆、過氧乙烯漆、環(huán)氧樹脂涂料等）進行防護。（3）做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設施以及地基基礎等維護工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，避免和減小由此對結(jié)構(gòu)帶來的不利影響。（4）房屋的使用應滿足設計要求，提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu)，禁止超載使用。（四）房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護隨著使用年限的增加，屋面防水層在使用過程中，可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。屋面滲漏水是房屋建筑滲漏水的主要部位也是常見現(xiàn)象之一，在日常維護工作中，管理處對防水屋面的修繕與管理，將堅持防排結(jié)合，以防為主的原則，選用的維修養(yǎng)護材料，具有環(huán)保、新型、高效、高質(zhì)的特點。搞好屋面、墻體、地下室以及室內(nèi)的防水工程的修繕與養(yǎng)護。對防水工程必須建立技術檔案、定期檢查、合理施工、及時修復。1.屋面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護隨著使用年限的增加，屋面涂料防水層在使用過程中，可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。屋面滲漏水是房屋建筑滲漏水的主要部位也是常見現(xiàn)象之一，在日常維護工作中，我們注重對防水屋面的修繕與管理。（1）屋面涂料防水工程的修繕對于涂料防水層的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理，可以鏟除缺陷部位的防水涂膜并清除周圍浮灰及雜物，涂刷基層處理劑，鋪設防水層涂料，新鋪設的防水層應與原防水層粘結(jié)牢固并封嚴，最后做保護層。對于缺損嚴重的防水層，全部進行翻修。（2）屋面涂料防水工程的養(yǎng)護。加強對屋面防水層、板端縫、伸縮縫、天溝、落水管和落水口的檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時維修。重視對屋面的清掃，保證屋面排水通暢。制定屋面日常保養(yǎng)制度，及時做好屋面維修工作。2.墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護（1）墻體防水工程的修繕外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況，有的房屋建屋的外墻采用大理石、金屬板和鋼化中空玻璃作為飾面材料，而且大理石采用干掛方式固定，一般情況下防水性能優(yōu)良。但飾面材料局部脫落、開裂，或者墻體結(jié)構(gòu)的開裂導致飾面遭受破壞，外墻防水的第一道防線將失去作用。因此，我們經(jīng)常注意檢查外墻飾面的狀況，對于損壞、脫落的飾面板及時更換；外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫，我們采用水泥砂漿嵌縫、密封、壓力灌漿法修復；外墻門窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴引起滲漏，采用涂刷合成高分子防水涂料的方法，形成防水涂膜；施工孔洞、預埋管線處滲漏，用墻體一般開裂的維修方法進行處理，滲漏嚴重時，就將局部的磚塊拆下，重新補砌嚴實。（2）墻體防水工程的養(yǎng)護EQ\o\ac(○,1)定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位，如墻面凹凸槽（線）、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進行周期性檢查。EQ\o\ac(○,2)建立技術檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。EQ\o\ac(○,3)合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。EQ\o\ac(○,4)對于外墻體的防水工程，出現(xiàn)損壞，及時修復。EQ\o\ac(○,5)定期清洗外墻飾面。3.衛(wèi)生間防水工程的修繕與養(yǎng)護（1）衛(wèi)生間防水工程修繕衛(wèi)生間地面大面積滲漏，先鏟除地面面磚，暴露漏水部位，清理干凈后重新涂刷防水涂料，并加鋪胎體增強材料做成涂膜防水層，施工方法參照屋面涂膜防水層的做法。防水層完成后需經(jīng)試水，無滲漏后鋪貼地面磚。對于一般裂縫滲漏的維修，根據(jù)縫寬，直接涂刷高分子防水涂料或嵌縫處理，并視情況鋪胎體增強材料涂料防水層。衛(wèi)生間四周的墻與地面交接的墻根部，最容易出現(xiàn)滲漏，間接引起下層頂板和四周墻體出現(xiàn)滲漏。根據(jù)裂寬，采用貼縫、嵌縫法，把裂縫部位清理干凈，在裂縫部位涂刷防水涂料，并加胎體增強材料將縫隙密封。衛(wèi)生間穿樓地面管道根部積水滲漏的維修，先沿管道根部剔鑿一定深度與寬度的溝槽，槽內(nèi)嵌填密封材料，再刷上一定厚度的防水涂料，并在其上做一保護層。（2）衛(wèi)生間防水工程日常養(yǎng)護EQ\o\ac(○,1)定期檢查，對易產(chǎn)生滲漏的部位作細致檢查；EQ\o\ac(○,2)建立技術檔案；EQ\o\ac(○,3)抓住衛(wèi)生間易積水滲漏的特點，講究維修施工方法。4.地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護（1）地下室防水工程的修繕地下室滲漏，一般情況下，大多是慢滲漏。對于孔洞和裂縫滲漏，直接用快硬水泥膠漿封堵孔洞和裂縫；對于大面積滲漏，需進行整體翻修。（2）做好地下室防水工程的養(yǎng)護工作。（3）定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位，發(fā)現(xiàn)異常及時修復。（4）建立技術檔案。（5）正確、合理使用地下室，禁止隨意穿、鑿、拆，以免破壞防水層。（五）房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護管理處將制定嚴密的房屋裝飾工程的修繕養(yǎng)護計劃：對石質(zhì)、土質(zhì)等塊料飾面定期清洗、晶面處理和打蠟，地板、墻面、天花保持定期清潔，保持無污跡、無斑痕、無變形、無裂縫；對房屋裝飾工程以養(yǎng)護為主，以維修為手段，定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時處理。（六）門窗的修繕與養(yǎng)護管理處將定期對門窗進行檢查和維護，特別是大風、暴雨天氣前后更要加強對門窗的檢查。門窗是房屋的易損構(gòu)件，使用頻率高。因此，做好防潮工作，避免木質(zhì)門受潮后腐蝕和蟲蛀，影響門的使用功能。定期進行油漆。要加強對鋁金門窗的保護，使其免遭侵蝕和撞擊，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。1.門窗的修繕對于木門主要是通過調(diào)整、更換門窗部件，實現(xiàn)消除門傾斜、下垂、門扇自開、翹曲變形、縫隙過大、霉變腐朽及缺損零部件等影響使用功能和外觀的不良現(xiàn)象。對于鋼門窗和鋁合金門窗主要是通過調(diào)整、補焊、加固、油漆或更換門窗部件，實現(xiàn)消除門傾斜、下垂、門扇自開、翹曲變形、縫隙過大、密封不嚴、銹蝕及缺損零部件等影響使用功能和外觀的不良現(xiàn)象。對于塑鋼門窗，重點放在密封膠條的檢查和更換上，保證其良好的防水和隔音性能。2.門窗的養(yǎng)護（1）門窗是房屋的易損構(gòu)件，使用頻率高。因此，我們定期對門窗進行檢查和維護，特別是大風、暴雨天氣前后更要加強對門窗的檢查。（2）做好防潮工作，避免木質(zhì)門受潮后腐蝕和蟲蛀，影響門的使用功能。（3）定期進行油漆。門窗易受水、氣的侵蝕，防止腐蝕，當門窗漆膜局部損壞脫落時應及時補刷油漆，補漆用的油漆應盡量和原油漆一致，以保持美觀。當門窗油漆使用達到老化期限時，則進行全部重新油漆。（4）鋁合金門窗易變形和被酸、堿等化學藥劑侵蝕，要加強對鋁合金門窗的保護，使其免遭侵蝕和撞擊。（七）金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的修繕與養(yǎng)護各金屬構(gòu)件間或構(gòu)件的各零件、配件間連接是受力和傳力的關鍵部位，連接處的破壞會導致構(gòu)件、結(jié)構(gòu)體系的破壞。同時，鋼材本身的變形、銹蝕和損裂也直接危害到整個結(jié)構(gòu)。樓內(nèi)的金屬結(jié)構(gòu)和構(gòu)件多、分布廣，易受大風暴雨等惡劣天氣的破壞性影響，因此，管理處將其作為實施物業(yè)管理的重點。高度重視對金屬結(jié)構(gòu)各構(gòu)件進行仔細檢查和精心維護，確保結(jié)構(gòu)的安全性。1.鋼質(zhì)構(gòu)件產(chǎn)生塑性變形后的維修管理處定期對構(gòu)件進行塑性變形累積損傷的鑒定，當發(fā)現(xiàn)鋼質(zhì)構(gòu)件在使用過程中塑性變形累積損傷過大時，根據(jù)構(gòu)件尺寸的大小，可用錘擊機械矯正或熱工矯正法來矯正變形，嚴重的選用合格的構(gòu)件進行更換。2.連接部位損壞的維修金屬構(gòu)件可能存在因焊接時的缺陷造成構(gòu)件連接處的損壞,由于屋頂金屬結(jié)構(gòu)，既要有足夠的承受靜荷載能力，又要承受大風等惡劣氣候引起的巨大動荷載，要高度重視焊接缺陷的處理。維修時對焊接裂紋、氣孔、夾渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防銹漆等方法進行防腐處理。3.油漆老化、脫落要求按照有關規(guī)定進行維修鋼質(zhì)構(gòu)件表面的漆層用于保護鋼材不受腐蝕，若局部漆膜損壞，將損壞部分漆膜用砂紙去掉磨光，補刷油漆；若構(gòu)件銹蝕面積大，舊漆膜蛻皮起殼，則將舊漆膜全部清除干凈，再重新刷油漆。4.金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的養(yǎng)護對于金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的養(yǎng)護，要求做好以下幾方面的工作：（1）對結(jié)構(gòu)的鋼質(zhì)桿件、焊縫進行定期檢查。發(fā)現(xiàn)變形、開裂、腐蝕等情況及時處理。（2）定期檢查鋼質(zhì)構(gòu)件銹蝕狀況，并采取必要的補救措施。（3）做好建筑物的屋面玻璃、排水設施維護工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（4）在大風、暴雨多發(fā)期間加強對結(jié)構(gòu)的檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時采取補救措施。（八）確保房屋建筑安全，重視白蟻防治做好房屋查勘工作，對房屋進行定期查勘和季節(jié)性查勘工作。通過房屋查勘工作，全面地了解房屋建筑的完損狀況，確定房屋的完損等級，并為制訂房屋建筑的定期維護計劃提供依據(jù)。在第一年的時候?qū)Ψ课萁Y(jié)構(gòu)、裝修進行全面查勘鑒定，全面掌握房屋建筑的建造質(zhì)量。記錄各部分完損情況，評定房屋完損等級。另外白蟻防治是一項長期的工作，為消除白蟻危害隱患，我們必須堅持“預防為主，綜合防治”的方針。為此專門配備白蟻防治人員，定期檢查建筑物各部位，及時走訪用戶，收集白蟻防治的有關信息，按計劃進行藥物消殺，發(fā)現(xiàn)白蟻立即消殺，確保房屋建筑的安全。第二節(jié)給排水系統(tǒng)的維護一、生活水系統(tǒng)的維護與標準（一）給水設備1.生活水渠外觀（1）檢查周期：日常檢查。（2）日常檢查標準：EQ\o\ac(○,1)外表清潔，無銹蝕損壞；EQ\o\ac(○,2)螺栓，螺絲無松動斷裂2.電機（機械部分）（1）檢查周期：日常檢查、6-8個月（2）日常檢查標準：EQ\o\ac(○,1)運行過程中無異常震動、無噪音；EQ\o\ac(○,2)電機及軸承溫升正常。（3）6-8個月檢查標準：EQ\o\ac(○,1)軸承體清潔，加潤滑油（脂）EQ\o\ac(○,2)更換磨損零部件3.振體（1）檢查周期：日常檢查、6-8個月、3-5年（2）日常檢查標準：EQ\o\ac(○,1)運行正常，無異常震動、無噪音；EQ\o\ac(○,2)檢查軸承發(fā)熱情況，無燙手現(xiàn)象；EQ\o\ac(○,3)檢查填料函的泄漏和發(fā)熱情況，每分鐘10～20滴為好；EQ\o\ac(○,4)檢查連軸器，水泵軸心與電機軸心應重合。無運轉(zhuǎn)時，用手盤動軸無卡阻現(xiàn)象。（3）6-8個月檢查標準：EQ\o\ac(○,1)軸承體清洗，加潤滑油（脂）；EQ\o\ac(○,2)更換磨損零部件。（4）3-5年檢查標準：打開泵孟，檢查內(nèi)芯掌部件狀況，檢查其磨損腐蝕和沖刷程度，必要時進行更換。（二）給水設施1.蓄水池（1）檢查周期：3-6個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)對水池、水箱進行除銹、除垢、清洗、消毒；EQ\o\ac(○,2)檢修配件。2.減壓閥、水錘消失器（1）檢查周期：3個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)動作靈敏、準確；EQ\o\ac(○,2)無銹蝕、無堵塞。3.止回閥、浮球閥、排氣閥（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)動作靈敏、準確；EQ\o\ac(○,2)無銹蝕、無堵塞、無滴漏。4.閘、閥、截止閥（1）檢查周期：日常檢查（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)啟動靈活，無銹蝕；EQ\o\ac(○,2)無滴漏。5.水嘴（1）檢查周期：日常檢查（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)水嘴齊全，無銹蝕、無損壞；EQ\o\ac(○,2)無滴漏。6.壓力表（1）檢查周期：3個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)表殼完整無損，連接牢固，表面清潔；EQ\o\ac(○,2)指針靈敏，讀數(shù)準確7.水表（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)表殼完整，指針靈敏、讀數(shù)準確；EQ\o\ac(○,2)無銹蝕，表面清潔、無滴漏。8.各井室（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)井蓋、井裙完整、啟閉方便；EQ\o\ac(○,2)爬梯牢固，井底干凈。（三）給水管理1.生活給水管理（1）檢查周期：日常檢查（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)水流要暢通，無堵塞EQ\o\ac(○,2)管道連接部分要嚴實EQ\o\ac(○,3)無銹蝕，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象2.管道吊支架、管卡（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)管道吊支架、管卡連接要牢固EQ\o\ac(○,2)表面無銹蝕二、消費水系統(tǒng)的維護與標準（一）消防設備1.外觀（1）檢查周期：日常檢查（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)外表清潔、無銹蝕損壞；EQ\o\ac(○,2)螺栓、螺絲無松動斷裂；EQ\o\ac(○,3)防震墊無損壞。2.消防泵（1）檢查周期：3-5個月、12-14個月（2）3-5個月檢查標準：EQ\o\ac(○,1)檢查油杯和油位情況，不缺油，油脂無變質(zhì)、發(fā)干現(xiàn)象；EQ\o\ac(○,2)檢查泵體，手盤動軸無卡殼現(xiàn)象，無漏水；EQ\o\ac(○,3)檢查聯(lián)動軸的對中程度（有聯(lián)動軸的）；EQ\o\ac(○,4)開泵式運轉(zhuǎn)，運轉(zhuǎn)應無異常振動、噪音，軸承無過熱。（3）12-14個月檢查標準：EQ\o\ac(○,1)檢查油杯和油位情況，不缺油，油脂無變質(zhì)、發(fā)干現(xiàn)象；EQ\o\ac(○,2)檢查泵體，手盤動軸無卡殼現(xiàn)象，無漏水；EQ\o\ac(○,3)檢查聯(lián)動軸的對中程度（有聯(lián)動軸的）；EQ\o\ac(○,4)開泵式運轉(zhuǎn)，運轉(zhuǎn)應無異常振動、噪音，軸承無過熱。（二）消防設施1.室內(nèi)消火栓（1）檢查周期：每周（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)箱體啟閉靈活，箱體完整；EQ\o\ac(○,2)箱內(nèi)水槍、水帶齊全無缺水，水槍卡口無變形；EQ\o\ac(○,3)箱內(nèi)閥門開關靈活，無銹蝕，卡口無變形；EQ\o\ac(○,4)報警按鈕封閉完整。2.室外消火栓（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)消火栓完整無缺少，表面無銹蝕；EQ\o\ac(○,2)栓口無變形，無滴漏；EQ\o\ac(○,3)標識顏色鮮明。3.水泵接合器（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)接合器完整無缺，表面無銹蝕；EQ\o\ac(○,2)啟動靈活，無滴漏；EQ\o\ac(○,3)栓口無變形。4.室內(nèi)小型消火栓（1）檢查周期：3個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)消火栓箱體、箱門完整，箱門關閉靈活；EQ\o\ac(○,2)栓口無變形，閥門啟閉靈活，無銹蝕和滴漏；EQ\o\ac(○,3)箱內(nèi)膠皮管連接緊固，無滴漏；EQ\o\ac(○,4)標識清楚。5.自動消防報警閥（1）檢查周期：3個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)報警準確靈敏；EQ\o\ac(○,2)閥門關閉靈活，無銹蝕、連接牢固。6.自動消防噴頭（1）檢查周期：3個月（2）檢查標準：噴頭完整無缺少。7.閘閥、截止閥、止回閥（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)啟閉靈活，連接牢固；EQ\o\ac(○,2)無堵塞，無銹蝕，無滴漏。8.安全閥（1）檢查周期：3個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)閥門齊全，無銹蝕；EQ\o\ac(○,2)鉛封完整。（三）消防管道1.消防管道（1）檢查周期：3個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)消防管道要通；EQ\o\ac(○,2)連接部分要緊固，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；EQ\o\ac(○,3)管道油漆要完好，顏色鮮艷。2.管道附近（1）檢查周期：3個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)管道附近要齊，表面無銹蝕；EQ\o\ac(○,2)管件連接要牢固。3.管道吊支架、管卡（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)管道吊支架、管卡連接要牢固；EQ\o\ac(○,2)表面無銹蝕。4.壓力表（1）檢查周期：3個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)表體完整無缺，連接牢固，表面清潔；EQ\o\ac(○,2)讀數(shù)正確，指針靈敏。三、排水系統(tǒng)的維護與標準（一）排水設備1.污水泵（1）檢查周期：日常檢查（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)外表、濾網(wǎng)、支架無嚴重銹蝕；EQ\o\ac(○,2)螺栓、螺絲無松動斷裂；EQ\o\ac(○,3)水管與泵連接完好，接口無松動、泄漏。2.泵體（1）檢查周期：日常檢查、12-14個月（2）日常檢查標準：運行正常，無異常振動、噪音，排水流暢。（3）12-14個月檢查標準：EQ\o\ac(○,1)檢查泵內(nèi)或管，無雜物堵塞；EQ\o\ac(○,2)更換零部件；EQ\o\ac(○,3)軸承體清洗、加油。（二）排水設施1.排水閘閥（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)閥門啟閉要靈活；EQ\o\ac(○,2)閥體要完整；EQ\o\ac(○,3)無銹蝕，無滴漏。2.排水檢衛(wèi)生潔具（1）檢查周期：日常檢查（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)檢查完好；EQ\o\ac(○,2)水流通；EQ\o\ac(○,3)無銹蝕，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。3.各井室（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固；EQ\o\ac(○,2)井底流槽要暢通，無沉積物堵塞。（三）排水管道1.室內(nèi)槽水管道（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：保持水流暢通，無堵塞，無滴漏2.排氣管（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：EQ\o\ac(○,1)保持管內(nèi)氣體及時排出；EQ\o\ac(○,2)下水管內(nèi)不準有真空3.管道吊支架、管卡（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：吊支架、管卡要安裝牢固4.室外排水管道（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：保持水流暢通，無堵塞5.各井室（1）檢查周期：1個月（2）檢查標準：井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固，井底流槽要暢通，無積物堵塞四、給水系統(tǒng)運行管理措施（一）水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設備等，由設備運行部負責使用管理，并指定專人負責。做好日常運行的巡查、點檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。（二）水泵房內(nèi)機電設備由設備運行部值班人員負責操作，無關人員不得進入水泵房。停水須經(jīng)客戶批準。（三）消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常情況下，選擇開關應放在自動位置，所有操作標志簡單、明確。（四）生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關每月檢查一次。（五）消防泵每月進行一次“自動、手動”切換操作檢查。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴的系統(tǒng)），須對其進行盤車（一般情況下，45KW以下的水泵采用受動盤車，45KW以上的水泵采用點動測試），每季度對電動機進行一次絕緣搖測。（六）水泵房配電室室溫不超過40℃；泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進行潤滑、緊固、調(diào)整。（七）水池入孔需加蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼紗網(wǎng)包扎上。鑰匙由專人保管并定期巡查。（八）按規(guī)定定期取水（或由水務局取樣）送政府有關部門進行水質(zhì)檢查化驗，化驗結(jié)果交服務中心存檔。（九）對公共水表須每月定時抄表，對抄表記錄進行統(tǒng)計分析，確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助設備運行部作好水量平衡測試。（十）嚴禁非火災情況使用消防水。消防演習用水須向用水主管部門辦理申請手續(xù)。五、給排水設備運行維護要點（一）制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》1.每年的12月底，由工程部研究、制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。2.制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：（1）制定排水設備設施使用的頻度；（2）給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；（3）合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）3.《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內(nèi)容：（1）維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；（2）備品、備件計劃；（3）具體實施維修保養(yǎng)的時間；（4）預計費用。（二）巡視監(jiān)控1.維修工應每兩個小時巡視一次水泵房（包括機房、水池、水箱），每周巡視一次管理區(qū)域內(nèi)主供水管上閘閥以及道路上管道井、排水井。2.巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：（1）水泵房有無異常聲響或大的振動；（2）電機、控制柜有無異常氣味；（3）電機溫升是否正常（應不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；（4）電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常；（5）機械水壓表顯示的壓力是否大致相符，是否滿足供水壓力要求；（6）水池、水箱水位是否正常；（7）閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；（8）主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標識是否清晰；（9）止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；（10）臨時接駁用水情況；（11）雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。3.維修工在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設備設施有不正常情況時，應及時采取措施加以排除，排除過程中應嚴格遵守《給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。當給排水設備運行中遇設備故障而維修工無法處理時，應及時向維修班長報告，由班長協(xié)助解決或組織相關搶修工作。（三）水泵房管理1.非維修工作人員不準進入水泵房，若需要進入，須經(jīng)維修班長管同意并在維修工的陪同下方可進入水泵房。2.水泵房內(nèi)嚴禁存放有毒、有害物品。3.水泵房內(nèi)應備齊消防器材并應放置在方便、顯眼處。水泵房內(nèi)嚴禁煙火。4.每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房內(nèi)的設備設施，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮；5.水泵房內(nèi)應當通風良好，光線足夠，門窗開啟靈活。6.水泵房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值維修工保管，維修工不得私自配鑰匙。（四）水泵機組維修方案1.電動機維修保養(yǎng)（1）用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；（2）檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承；（3）檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應修整處理；（4）清潔電動機外殼；（5）檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆重新油漆。2.水泵維修保養(yǎng)（1）檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承；（2）轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸；（3）檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；（4）清潔水泵外表；（5）如水泵脫落或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。3.檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。4.檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松馳則應擰緊。（五）控制柜維修保養(yǎng)水泵房管理責任人每年的5月、11月應對水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。1.用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內(nèi)無積塵、無污物。2.檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。3.檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否脫落現(xiàn)象，如是則應整改。4.交流接觸器維修保養(yǎng)：（1）清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；（2）清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；（3）清潔鐵芯上的油污及臟物；（4）檢查復位調(diào)簧情況；（5）擰緊所有緊固件。5.自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：（1）用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；（2）外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。6.熱繼電器維修保養(yǎng)：（1）檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；（2）檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。7.自動空氣開關維修保養(yǎng)：（1）用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；（2）清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；（3）自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應在無卡住現(xiàn)象；（4）檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。8.中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。9.信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：（1）檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡；（2）檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應作適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。10.遠傳壓力表維修保養(yǎng)：（1）檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應干燥處理；（2）檢查信號線頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；（3）偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。（六）閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)1.閘閥維修保養(yǎng)：（1）檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；（2）檢查黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加黃油麻繩；（3）對閘閥閥桿加黃油潤滑；（4）對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。2.止回閥維修保養(yǎng)：（1）檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；（2）檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規(guī)格彈簧；（3）檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。3.浮球閥維修保養(yǎng)：（1）檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；（2）檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校對；（3）檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換；4.液位控制器維修保養(yǎng)：（1）檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；（2）清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；（3）檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；（4）緊固所有螺母。5.閥門日常維護重點（1）室外閥門，特別是明桿閥門，閥桿上應加保護套并涂裹黃油，防止日曬雨淋和灰塵侵蝕。（2）閥門閥桿部分應經(jīng)常保持有一定的油量，以減少摩擦，防止咬住，保證啟閉靈活；不經(jīng)常啟閉的閥門，要定期進行啟閉操作。閥門的傳動裝置（包括變速箱）應定期加油。（3）水中含有沙粒，可能卡死水箱液壓閥造成溢水，需要定期檢查閥門狀態(tài)、水箱高水位報警裝置作用并對中心值班人員進行培訓。（4）污水井循環(huán)泵止回閥經(jīng)常存在故障不能發(fā)揮止回作用，應定期試驗檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時更換。（七）潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)1.用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，如未達到應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。2.檢查密封圈是否已老化,如已老化則應更換。3.檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應更換同型號同規(guī)格的軸承。4.清潔潛水泵、排污泵外殼。5.檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松馳則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。（八）明裝給排水管維修方案（每年至少進行一次）1.檢查支持托架是否牢固，否則應加強。2.檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。3.檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。4.檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應處理（更換膠墊）。（九）維修記錄1.每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由工程部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準后方可延時。2.對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準后，可以先組織解決后寫出《故障情況書面事故報告》并上報公司。3.維修員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)工作記錄》和《供水泵日常運行維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由工程部主管整理成冊后交管理處存檔，保存期為3年。（十）控制系統(tǒng)日常維護重點1.控制柜散熱，風扇清潔除塵。2.開關發(fā)熱、接觸器異響檢查。3.主回路端子、接頭松動檢查。4.控制回路插接元件檢查，控制回路接地、絕緣檢查。5.各控制液面報警器定期試驗檢查（包括污水積水坑高水位報警）。6.排污泵自動、手動定期試驗檢查。（十一）停水管理給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，由維修班報管理處主任批準，提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內(nèi)由管理處向有關用戶作出解釋。（十二）給排水設備設施異常情況的處理1.主供水管爆裂的處置：（1）立即關閉相關連的主供水管上的閘閥；（2）如果關閉了主供水管上相關聯(lián)的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應關停相應的水泵；（3）立即通知服務專員及維修班長。維修班長聯(lián)絡供水公司進行搶修；服務專員負責通知相關的用水單位和用戶關于停水的情況；（4）在維修班長的組織下，盡快開挖出爆裂部位的水管；（5）供水公司修好爆裂部位水管后應由維修工開水試壓（用正常供水壓力試壓），看有無漏水或松動現(xiàn)象；（6）確認一切正常后，回填土方，恢復水管爆裂前的原貌。2.水泵房發(fā)生火災時按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。3.水泵房發(fā)生水浸時的處置：（1）視進水情況關掉機房內(nèi)運行的設備設施并拉下電源開關；（2）針對現(xiàn)場情況采取合理措施阻截水源和封堵漏水點；（3）如果漏水較大，應立即通知機電維修部主管，同時盡力阻滯進水；（4）漏水源堵住后，應立即采取措施進行排水；（5）排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風，更換相關管線等）；（6）確認濕水狀況已徹底消除（絕緣電阻經(jīng)檢測后達到規(guī)定要求），開機試運行，如無異常情況出現(xiàn)，則可以投入正常運行。六、給排水設備管理制度（一）管理責任1.理服務中心維修組負責給排水系統(tǒng)的運行維護等管理工作，維修主管負責組織、維修人員實施。2.給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵，開關閥門及分閥門位置。3.實行設備管理責任制，劃分各類設備管理責任人。4.管理服務中心主任負責給排水管理工作的監(jiān)督和檢查。（二）巡視制度1.定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消殺一次，確保用水衛(wèi)生。2.發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，必須盡快關上相應的閥門，大水管爆裂時應將總閥門關閉，并即時發(fā)出通告，按照《供水處理緊急方案》立即安排緊急搶修。（三）保養(yǎng)制度1.注意水箱的保養(yǎng)，預防破裂和滲漏，水箱蓋應保持密封，每次開啟后及時鎖好，防止蚊蟲滋生。2.救火用的輸水設備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應立即維修，平時嚴禁使用消防水作其他用途。（四）檢修制度1.經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾以防止下雨時渠水受阻引起水浸，并按規(guī)定填寫相關記錄。2.供水設備每年按保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng)，保養(yǎng)情況按年度保養(yǎng)計劃填寫。給排水設備，除了按年度保養(yǎng)計劃保養(yǎng)外，還必須按規(guī)定進行正常的巡視檢查，以便及時發(fā)現(xiàn)設備在運行中出現(xiàn)的問題。建立二次供水管理制度，嚴格按法規(guī)要求，實施定期維修保養(yǎng)。（五）正常給排水1.管理服務中心維修主管負責給排水的技術指導、監(jiān)督和檢查，負責樓宇供排水設施設備的運行管理工作，保證24小時不間斷供水。2.運行維修人員在設備發(fā)生故障時應立即報告主管領導并積極進行搶修。（六）正常停水1.當接到自來水公司的停水通知后，應立即通知客戶服務中心，并做好記錄。2.當按計劃保養(yǎng)必須停水時，應提前一天將停水的范圍和時間通知客戶服務中心，在得到客戶服務中心的許可后方可進行保養(yǎng)。3.由于工程的需要，對消防系統(tǒng)停水時，必須通知消防人員后，由消防人員進行操作，并做好相關記錄。（七）水質(zhì)保障每年組織專業(yè)人員對生活水箱進行兩次清洗，并按規(guī)定取得《供水衛(wèi)生許可證》及衛(wèi)生防疫部門的水質(zhì)化驗合格證明。（八）異常情況處理1.樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。2.樓宇底層溝渠有臭味溢出時，應立即檢查及維修。3.安裝及維修樓宇外的供水系統(tǒng)設備，應與自來水公司聯(lián)系修理。4.樓宇內(nèi)的水表發(fā)生故障時，應告知用戶，并立即檢修。5.接到自來水公司發(fā)出的停水通知時，應及時向住戶發(fā)出通知，使住戶有所準備。6.化糞池每季度進行一次檢查，化糞池滿時及時組織人員清理，并將檢查清理結(jié)果進行記錄。7.當發(fā)生突然停水事件時，客戶服務中心應及時與自來水公司取得聯(lián)系，了解恢復供水的時間，主動與客戶服務中心聯(lián)系，幫助做好對客戶的解釋工作。8.認真做好檢查記錄，日常的巡視檢查記錄在值班記錄中，定期的檢查保養(yǎng)記錄在相應的檢修保養(yǎng)記錄表中。第三節(jié)供電設備管理維護方案一、實施依據(jù)及目的（一）實施依據(jù)1.《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》；2.《中華人民共和國電力法》；3.國務院《電力供應與使用條例》；4.xx省《電力設施保護條例》等相關法律法規(guī)。（二）實施的目的為保障各物業(yè)管理處變壓器、配電柜設備正常運行，維護電力系統(tǒng)穩(wěn)定、經(jīng)濟運行，防止事故的發(fā)生做到早發(fā)現(xiàn)早處理，防患于未然；延長設備的使用壽命，改善設備的運行狀況，提高設備的綜合效能；降低設備的故障率，為公共設備設施的正常用電提供保障條件，提升物業(yè)服務品質(zhì)，提高業(yè)主的滿意度。二、供、配電系統(tǒng)設備管理與維護（一）每日巡視保養(yǎng)項目1.電力變壓器（干式）（1）巡視保養(yǎng)內(nèi)容：外殼：查低壓母線；檢查殼體。溫度計：檢查是否完好；觀察溫度指示。聲響：監(jiān)聽變壓器聲響。變壓器室：檢查門窗、地面、四壁；檢查通風道、通風設施；檢查室內(nèi)照明設施；檢查室內(nèi)消防設施。（2）巡視保養(yǎng)要求：外殼：低壓母線不發(fā)熱、無變色外殼清潔、無染物、無放電痕跡。溫度計：顯示正常、無損壞、溫度不超過140℃。聲響：發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音。變壓器室：無雜物、不滲水、能防止小動物進入，干凈整潔、功能正常、通風良好、無銹蝕、開關燈具功能正常、消防設施功能正常。2.低壓開關柜（1）巡視保養(yǎng)內(nèi)容：柜正面：清掃（擦拭）柜正面；檢查儀表指示及運行參數(shù)；檢查空氣開關；檢查閘門開關、操作機構(gòu)；檢查分閘、合閘指示燈。柜背面：觀察母線、連接點、引出線；檢查電度表。（2）巡視保養(yǎng)要求：柜正面：無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運行要求，指示燈指示正常。柜背面：連接良好、接點無發(fā)熱變色，電度表鋁盤轉(zhuǎn)動正常。3.電容器柜（1）巡視保養(yǎng)內(nèi)容：柜正面：清掃（擦拭）柜正常；檢查儀表指示及運行參數(shù)；檢查自動補償器；檢查各組電容指示燈。柜內(nèi)：觀察電容器殼體、套管；檢查導線及其連接點；檢查柜內(nèi)溫度。（2）巡視保養(yǎng)要求：柜正面：無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，補償器功能正常，指示燈完好。柜內(nèi)：電容器無膨脹、無滲漏油，連接導線無過熱變色、無熱熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過45℃。4.柴油發(fā)電機（1）巡視保養(yǎng)內(nèi)容：機身：清掃機身及周圍地面?？刂品浚簷z查信號指示；檢查各控制形式、狀態(tài)蓄電池：檢查浮充電壓、電流值；檢查蓄電池液比重及液位。冷卻水箱：檢查水位。儲油箱：檢查油位。潤滑油：檢查潤滑油位。通風：檢查機房通風設施。（2）巡視保養(yǎng)要求：機身：無灰塵、無雜物?？刂品浚簷C組處于正常備用狀態(tài)，符合運行規(guī)程要求。蓄電池：浮充電壓26±1V，浮充電流1～2A（觀察充電電流表），電池液比重1.26～1.30（采用吸式比重計），液位不低于極板。冷卻水箱：水位在正?？潭确秶?。儲油箱：保證儲油至少能供機組運行24小時。潤滑油：潤滑油位高度應在油尺有效刻度范圍內(nèi)。通風：風機運行正常、室內(nèi)通風良好。5.強電井（1）巡視保養(yǎng)內(nèi)容：強電井室：檢查房頂、四壁、地面、門；檢查室內(nèi)照明設施；檢查電纜、母線槽。（2）巡視保養(yǎng)要求：強電井室：無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動物進入，干凈整潔，開關、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡。（二）每周保養(yǎng)項目1.電力變壓器（1）保養(yǎng)內(nèi)容：接地線：檢查接地線；檢查連接點。（2）保養(yǎng)要求：接地線：無斷股，無銹蝕，接觸良好。2.低壓開關柜（1）保養(yǎng)內(nèi)容：柜背面：檢查閘刀開關；檢查自動開關；檢查保險絲具；檢查電纜及電纜頭；檢查母線支撐固定裝置。地下電纜室：檢查室內(nèi)環(huán)境；檢查電纜托盤；檢查電纜。（2）保養(yǎng)要求：柜背面：不過熱變色，三相閘夾到位，滅孤罩牢固不松動，接線樁頭無發(fā)熱變色，無焦糊異味，容量符合規(guī)定，固定可靠，無破損，無松動。地下電纜室：無雜物、垃圾，無積水，電纜排列有序整潔無雜物，固定可靠，無損壞，無放電痕跡。3.電容器柜（1）保養(yǎng)內(nèi)容：柜正面：手動（用轉(zhuǎn)換開關）逐組投切電容器接地：檢查接地線柜內(nèi)：檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線。（2）保養(yǎng)要求：柜正面：控制正常功能良好，指示儀表及信號正確。接地：無松動、無斷股。柜內(nèi)：接觸良好、無過熱、無損壞。4.柴油發(fā)電機（1）保養(yǎng)內(nèi)容：冷卻水系統(tǒng)：檢查冷卻水箱水位；檢查各管路及連接部位。燃油系統(tǒng)：檢查油箱油位；檢查各管路及連接部位。潤滑系統(tǒng)：檢查油尺、油位；檢查機油油質(zhì)?？諝饬髯柚甘酒鳎簷z查空氣流阻指示器?？刂葡到y(tǒng)：（手動空載試運行）按操作規(guī)程手動啟動機組；檢查發(fā)電機控制屏上各類儀表及信號指示燈。（2）保養(yǎng)要求：冷卻水系統(tǒng)：水位距注水口約50毫米；連接良好，無滲漏。燃油系統(tǒng)：油位正常（保證24小時運轉(zhuǎn)）；連接良好，無滲漏。潤滑系統(tǒng)：油位高度應在油尺有效刻度范圍內(nèi)；油質(zhì)應清潔、無雜質(zhì)。空氣流阻指示器：色標應為綠色?？刂葡到y(tǒng)：啟動迅速，開關正常，運轉(zhuǎn)無異常聲響電壓、頻率正常，信號燈指示正常，油壓、水壓正常，油溫、水溫正常。（三）年度保養(yǎng)項目1.電力變壓器（1）保養(yǎng)內(nèi)容：變壓器：全面清掃、擦拭；全面緊固螺栓連接部分；測量燒組直流電阻；測量線圈絕緣電阻；測量相間絕緣電阻。電氣連接：調(diào)壓連接片；一次電纜接頭；二次母線槽接口。變壓器室：全面清掃；清掃、檢查高壓負荷開關；檢查修理室內(nèi)照明、通風、消防設施。（2）保養(yǎng)要求：變壓器：清掃、無油垢；牢固無松動；三相電阻應平衡（相間差別不大于三相平均值的4%，線間差別不大于三相平均值的2%），采用2.5kv兆歐表，限值將舍有關規(guī)定。電氣連接：調(diào)壓連接片連接良好，電纜接頭及母線槽接口緊固、良好。電壓器室：清潔、無蛛網(wǎng)、積塵；清潔，動作正常，安裝牢固；無損壞缺失，功能正常，無故障。2.低壓開關柜（1）保養(yǎng)內(nèi)容：儀表：校驗儀表、校驗電度表柜內(nèi)：全面清掃灰塵；整理二次線，補齊、更換二次線接線號；檢修閘刀開關；檢修自動開關；全面檢查緊固螺栓連接點；補刷相位漆。地下電纜室：全面清掃、整理。（2）保養(yǎng)要求：柜內(nèi)：無灰塵、無油質(zhì)、無雜物；整齊、美觀、清晰三相網(wǎng)期到位、接觸面（線）大于2/3以上，刀片夾座接觸壓力合適，觸頭不燒損，動作可靠靈活，無缺損件，牢固、無松動；顏色符合規(guī)定。地下電纜室：無垃圾、無雜物，電纜排列整齊。3.電容器柜（1）保養(yǎng)內(nèi)容：柜內(nèi)：全面清掃灰塵；整理二次線，更換字跡不清晰的接線號；檢修控制元器件。電容器：檢查電容器殼體及瓷瓶；測量電容器二極對外殼及二級閘絕緣電阻；測量電容容量，更換失效的電容器。（2）保養(yǎng)要求：柜內(nèi)：無灰塵、無油垢、無雜物；整齊、美觀、清晰；完好無缺損、動作可靠。電容器：殼體無凹凸，無破損；絕緣電阻值不做規(guī)定，使用1000V拭表用微法表測量或用電壓流量表測量；容量不超過額定值的±10%。4.柴油發(fā)電機（1）保養(yǎng)內(nèi)容：柴油發(fā)電機：檢查緊固各連接部分螺栓；檢查連接導線；更換冷卻水；更換機油濾清器，檢查機油油質(zhì)，老泥油變黑，應更換機油，清掃或更換油水分離器，更換或清洗柴油濾清器。燃油系統(tǒng)：檢查油箱油位；檢查各管路及連接部位。潤滑系統(tǒng)：檢查油尺、油位；檢查機油油質(zhì)?？諝饬髯柚甘酒鳎簷z查空氣流阻指示器。控制系統(tǒng)：（手動空載試運行）按操作規(guī)程手動啟動機組；檢查發(fā)電機控制屏上各類儀表及信號指示燈。（2）保養(yǎng)要求：柴油發(fā)電機：無松動；連接完好；手動試機，觀察各種參數(shù)是否符合運行規(guī)程。燃油系統(tǒng)：油位正常（保證24小時運轉(zhuǎn)）；連接良好，無滲漏。潤滑系統(tǒng)：油位高度應在油尺有效刻度范圍內(nèi)；油質(zhì)應清潔、無雜質(zhì)。空氣流阻指示器：色標應為綠色?？刂葡到y(tǒng)：啟動迅速，開關正常，運轉(zhuǎn)無異常聲響電壓、頻率正常，信號燈指示正常，油壓、水壓正常，油溫、水溫正常。5.供配電接地系統(tǒng)（1）保養(yǎng)內(nèi)容：接地線：檢查接地線螺栓及連接情況。接地體：檢查接地體焊接頭。接地電阻：用接地電阻測量儀測量接地電阻。（2）保養(yǎng)要求：接地線：緊固良好。接地體：焊接良好、無銹蝕。接地電阻：接地系統(tǒng)的接地電阻小于10Ω。三、變壓器的檢修及停電維護（一）變壓器的檢修內(nèi)容1.檢查變壓器接地裝置應完好；2.觀察變壓器引線位置應正常，支持應牢固，引線絕緣良好。3.檢查接線，緊固松動螺栓。4.檢查通風散熱系統(tǒng)，清潔灰塵。5.修復變壓器變形的外罩和銘牌。6.檢查中性點接地系統(tǒng)，緊固松動螺栓。7.緊固電壓調(diào)節(jié)連接片的固定螺栓。8.變壓器清灰。9.檢查鐵芯。10.檢查線圈。11.檢查絕緣子。12.檢查進出引線。13.檢查各絕緣件，檢查緊固件、連接件。14.變壓器高溫保護測試。15.干式變壓器的預防性試驗。16.檢查通風散熱系統(tǒng)。17.詳細做好保養(yǎng)記錄表，并歸檔備查。（二）停電操作和維護1.停電操作程序：（1）保養(yǎng)前須填寫《配電室停、送電操作票》經(jīng)項目分管領導批準后方可進行操作；（2）停電前檢查所需工具數(shù)量，避免工具遺留在現(xiàn)場，檢查絕緣鞋，絕緣手套是否有裂痕；（3）根據(jù)工作內(nèi)容填寫《配電室停、送電操作電票》，倒閘操作必須由2人進行,其中,1人為監(jiān)護人,1人為操作人，監(jiān)護人負責核對操作步驟并填寫《配電室停、送電操作電票》，操作人根據(jù)監(jiān)護人唱票步驟按順序操作。2.配電室停電操作票填寫的具體要求《配電室停、送電操作電票》的填寫內(nèi)容，必須符合安全操作規(guī)程，《配電室停、送電操作電票》由工程消安部統(tǒng)一編號，按順序使用。填寫上要做到字跡工整、清楚、正確。如有個別錯、漏字，需要修改時，必須保持清晰并在該處蓋章。執(zhí)行后的工作票要妥善保管，以備檢查。四、檢修流程及質(zhì)量標準（一）變壓器清灰項目1.檢修流程：用壓縮空氣清潔變壓器鐵芯和線圈縫隙及風機的灰塵。2.質(zhì)量標準：表面無灰塵雜志。（二）檢查鐵芯1.檢修流程：（1）檢查鐵芯是否平整，絕緣漆膜是否脫落，疊片緊密程度。（2）檢查鐵芯上下夾件、方鐵、壓板的緊固程度，并用扳手逐個緊固上下夾件、方鐵、壓板等各部位緊固螺栓.（3）采用2500V絕緣電阻表測量鐵芯對夾件及地的絕緣電阻。（4）用專用扳手緊固上下鐵芯的穿心螺栓并用2500V絕緣電阻表測量穿心螺桿對鐵芯及地絕緣電阻。2.質(zhì)量標準：（1）鐵芯應平整，絕緣漆膜無脫落，疊片緊密，邊側(cè)的硅鋼片不應翹起或成波浪狀，鐵芯各部表面應無灰塵和雜質(zhì)，無生繡、腐蝕痕跡；片間應無短路、搭接現(xiàn)象，接縫間隙符合要求。（2）螺栓緊固，夾件上的正、反壓釘和鎖緊螺帽無松動，與絕緣墊圈接觸良好，無放電燒傷痕跡。（3）鐵芯對夾件及地的絕緣電阻≥5MΩ。（4）穿心螺栓緊固，穿心螺桿對鐵芯及地絕緣電阻≥5MΩ。（三）檢查線圈1.檢修流程：（1）檢查線圈形變、絕緣是否完好。（2）檢查高、低壓線圈間風道是否通暢。（3）檢查線圈引線及接頭是否完好。（4）采用2500V兆歐表測量線圈絕緣電阻，一般情況下（溫度：20~30℃，濕度≤90%）。2.質(zhì)量標準：（1）線圈無變形、傾斜、位移，絕緣無破損、變色及放電痕跡。（2）高、低壓線圈間風道無被雜物堵塞現(xiàn)象，高、低壓線圈風道暢通，無雜物積存。（3）檢查引線絕緣完好，無變形、變脆，引線無斷股情況，接頭表面平整、清潔、光滑無毛刺，并不得有其它雜質(zhì);引線及接頭處無過熱現(xiàn)象，引線固定牢靠。（4）高壓—低壓及地≥300MΩ低壓—地≥100MΩ。（四）檢查絕緣子1.檢修流程：檢查絕緣子是否完好。2.質(zhì)量標準：絕緣子固定應牢靠,表面清潔,無爬電和碳化現(xiàn)象。（五）檢查進出引線1.檢修流程：檢查進出引線是否完好。2.質(zhì)量標準：引線相序正確，導電接觸面無過熱、灼傷痕跡，薄涂一層電力復合脂，連接緊固。（六）檢查各絕緣件、緊固件、連接件1.檢修流程：檢查各絕緣件、緊固件、連接件是否完好。2.質(zhì)量標準：表面有無爬電痕跡和炭化現(xiàn)象，絕緣無損壞。緊固件、連接件不松動，螺栓齊全緊固，松動螺栓進行緊固。（七）變壓器高溫保護測試1.檢修流程：用電吹風吹溫度傳感器，檢查溫度儀溫度顯示是否正常。溫度超出130℃時，溫控儀是否報警。溫度超出150℃時變壓器高壓側(cè)開關是否跳閘。2.質(zhì)量標準：檢查溫度儀溫度顯示正常。溫度超出130℃時，溫控儀高溫報警。溫度超出150℃時，變壓器高壓側(cè)開關超溫跳閘。（八）干式變壓器預防性試驗1.檢修流程：（1）高、低壓線圈直流電阻測試；（2）線圈絕緣電阻及吸收比測試；（3）鐵芯絕緣電阻測試；（4）線圈所有分接頭的電壓比；（5）線圈連同套管的交流耐壓試驗。2.質(zhì)量標準：（1）高、低壓線圈的直流電阻測試與原始值相比不超過2%，相間相差不超過2%。（2）用2500V絕緣電阻表測試：高壓對低壓及地≥300MΩ；低壓對地≥100MΩ。吸收比=R60〃/R15〃≥1.3（3）鐵芯對夾件及地的絕緣電阻≥5MΩ；穿心螺桿對鐵芯及地絕緣電阻≥5MΩ.（4）線圈所有分接頭的電壓比比值與銘牌值不應有顯著差別且符合規(guī)律。變壓器電壓比允許偏差為±1％。（5）大修時1min工頻耐壓試驗電壓為出廠試驗電壓的85%（變壓器高壓側(cè)繞組出廠試驗電壓為35KV，低壓側(cè)繞組出廠試驗電壓為3KV），更換線圈時試驗電壓為出廠電壓。（九）檢查通風散熱系統(tǒng)1.檢修流程：檢查干式變壓器風機。2.質(zhì)量標準：檢查風機無劇烈振動、無異常聲音、轉(zhuǎn)動正常。五、低壓柜、補償柜的保養(yǎng)及要求（一）低壓總柜保養(yǎng)及要求1.進出母排線檢查標準：（1）檢查聯(lián)結(jié)處有無嚴重變色情況；（2）緊固母線聯(lián)結(jié)螺絲。2.斷路器檢查檢查標準：（1）所有摩擦、移動部件作潤滑（2）斷路器與母線處螺栓是否緊固、接觸是否良好。（3）清掃斷路器本體及抽屜座絕緣件塵埃。（4）檢查斷路器智能控制器是否顯示正確。（5）檢查斷路器合分指示是否正確可靠。3.控制線路檢查檢查標準：斷路器二次回路及測量回路端子連線是否可靠4.儀表檢查檢查標準：外觀檢查，控制線路檢查，安裝是否有松動情況（二）補償柜保養(yǎng)及要求1.保養(yǎng)前斷開進線開關，必須對電容逐個進行放電后，方可進行保養(yǎng)。2.對電力電容器外觀進行檢查，電容器是否有嚴重的漏油現(xiàn)象，有無鼓肚，是否有開裂現(xiàn)象。若出現(xiàn)應予以更換。如無備件，不能及時更換，則應停用該組電容。3.線路：檢查接線頭有無過熱現(xiàn)象，接線頭的緊固。補償儀控制線路的緊固。4.開關檢查：接觸器、刀閘、熔斷器是否過熱、發(fā)黑現(xiàn)象，若有予以處理。檢查開關有無損壞，若有應予以更換。5.清潔：開關、線路、電容器全部進行一次清掃，可用壓縮機進行吹掃。（三）配電柜、控制柜的維護1.必須停電、驗電確認斷電后才能進行工作。2.檢查母線接頭處有無過熱、氧化或銹蝕痕跡，若有則進行相關處理。對于潮濕場所的所有外露接線部位應采取防潮、防銹措施，如鍍錫和涂抹凡士林或其他絕緣防腐劑。3.緊固母線聯(lián)接螺栓，螺栓及墊片若有生銹應予更換，確保接頭連接緊密。檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。4.檢查各主開關的觸點是否有燒熔痕跡，檢查滅弧罩是否嚴重燒到發(fā)黑和損壞，緊固各接線螺絲，試驗合閘、分閘情況，檢查插槽操作機構(gòu)的靈活可靠性。5.抽屜式開關箱：從抽屜中取出，緊固箱內(nèi)各接線端子，檢查箱內(nèi)各電器元件、插接頭接觸是否良好，是否有過熱和變形現(xiàn)象。6.各柜的功能標識應清晰、完整，緊固柜內(nèi)所有接線，整理柜內(nèi)導線，應布線整齊，各分路標識及線號應清晰，缺少的補上。7.檢查互感器接線，檢查各指示儀表的指示是否準確，儀表有否損壞，檢查各指示燈、開關、按鈕有否損壞，操作是否靈活，接線是否緊固，檢查接觸器、繼電器工作是否正常，接線有無過熱。8.清掃柜內(nèi)外地人及所有元件的灰塵。9.清掃柜內(nèi)外地人及所有元件的灰塵。10.保養(yǎng)完畢后，應檢查有無遺留的工具、導線、金屬件等雜物，確認無物后方可送電。六、安全措施及注意事項（一）設備檢修前須參照有關的安全操作規(guī)程，對檢修現(xiàn)場的安全措施進行全面的檢查。（二）停電后必須對停電檢修設備進行驗電，確定無電方可進行檢修。（三）對正在檢修的設備或停電設備掛上“正在工作，禁止合閘”標示牌。（四）帶電設備應切斷電源并掛好接地線。（五）工作現(xiàn)場應備有足夠的消防器材。（六）工作人員必須穿工作服，戴好安全帽。（七）進行設備清掃工作時，應小心工作，防止樹脂絕緣件、易碎件損傷。七、臨時用電管理措施（一）為加強用電安全管理，防止觸電和其他災害事故的發(fā)生，嚴格控制電氣臨時線路的敷設。（二）電氣臨時線路的敷設只限于電壓低于500伏的電路，使用時間一般不得超過3個月。（三）物業(yè)管理中，凡屬科研生產(chǎn)、基本建設和生活服務等接用電氣線路，原則上都要按電氣安裝標準，正規(guī)安裝。如因臨時緊急需要或受條件限制的情況下，可以申請接用電氣臨時線路。另外，入住單位裝修改造施工需要或公司進行美化環(huán)境裝飾也可申請接用電氣臨時線路。（四）接用電氣臨時線路由接用部門提出申請，須經(jīng)物業(yè)公司主管部門報行政部批準，方可接用。（五）接用電氣臨時線路，必須由專業(yè)電工進行作業(yè)，采用合格物料，敷設的線路和臨時用電設備（含配電柜箱），要指定專人監(jiān)護檢查。（六）電氣臨時線路的安全技術要求：1.采用絕緣多股橡膠電纜或護套線架空、沿墻、沿建筑物敷設，固定在絕緣支承物上，不得用裸線綁扎，嚴禁捆綁在管道或樹枝上，不可隨意拖拉布線。2.電氣臨時線路必須從能控制的配電柜的備用開關上引出，嚴禁超負荷用電，凡施工用電接用單位必須配置有明顯標識的用電開關柜箱，施工作業(yè)點用電均從開關柜箱中引出。（七）臨時用電設備的安全技術要求：臨時用電固定設備金屬外殼應采用保護接地或接零，并定期檢查且都要單獨控制。手持電動工具或移動式電器設備，都要采用橡膠套電纜，并確保接地良好或配以漏電保安設施。（八）為美化環(huán)境進行樓飾、燈飾或樹飾，需要接用電氣臨時線路時，要執(zhí)行上述有關規(guī)定并加強管理，限在每次長假期間接通使用（遇有雷宇停供）。平時切斷電源。首次啟用時先行對線路進行安全檢查無誤后，方準投用。八、公共能耗管理在滿足物業(yè)服務質(zhì)量的基礎上，如何控制公共能耗，最大限度地減少能源浪費，降低各產(chǎn)權(quán)業(yè)主或使用人的能耗支出，一直是我司不懈努力和探索的，而且在我們所管轄的樓宇也取得了豐碩的成果，贏得了業(yè)主的贊譽，達到了客戶與物業(yè)管理公司雙贏的效果。樓宇能耗的控制和管理，在政府大力提倡構(gòu)建節(jié)約型社會的今天，可以說就是反映物業(yè)管理水平的一個標尺之一，我司深切地體會到這一點，必竭盡所力，在管理轄區(qū)推行全面的節(jié)能降耗管理。（一）建立有效的節(jié)能降耗管理小組節(jié)能降耗管理小組其人員組成只要由服務中心各部門負責人如：清潔、工程等組成。其職責如下：1.負責管理轄區(qū)全面的能耗管理工作；2.擬定能耗管理的相關制度；3.組織并檢查監(jiān)督各項制度的實施；4.審核節(jié)能措施或方案并組織實施；5.推廣節(jié)能降耗新技術及節(jié)能運行指導；6.總結(jié)并分析節(jié)能降耗管理績效。（二）節(jié)能降耗管理的前期準備工作節(jié)能降耗管理的前期準備主要工作包括：節(jié)能降耗項目數(shù)據(jù)普查和節(jié)能降耗方案設計。節(jié)能降耗項目數(shù)據(jù)普查主要有：1.各實施設備系統(tǒng)的運行能耗實際統(tǒng)計；2.物業(yè)各功能區(qū)域工作人員流動量調(diào)查；3.主要設施設備的運行效能調(diào)查；4.物業(yè)使用人的需求調(diào)查；5.物業(yè)各管理服務環(huán)節(jié)中的節(jié)能降耗項目調(diào)研等。（三）節(jié)能降耗管理的內(nèi)部基礎節(jié)能降耗的管理，是一項長期的管理性工作。由于它的實施和完成必須全體員工參與，而且始終貫穿于我們整個的物業(yè)管理服務之中，為此一刻不能松懈，在員工的教育和培訓上須常抓不懈；在制度上要不斷完善并嚴格執(zhí)行；在員工工作績效的考核上，應盡量做到量化，以達到到公正、公平，促進其積極性。只要全員參與、重視，措施得當、過程控制嚴格，節(jié)能降耗管理必將達到預期的效果。第四節(jié)電梯維護方案一、曳引機的保養(yǎng)（一）減速箱1.箱體內(nèi)的油量應保持在油針成油鏡的標定范圍，油的規(guī)格應符合要求。2.潤滑油脂潤滑的部位，應擰緊油盅蓋。一般一個月應擠加一次。3.應保證箱體內(nèi)潤滑油的清潔，當發(fā)現(xiàn)雜質(zhì)明顯時應換新油。一般對新使用的減速箱，半年應更換新油。4.應使蝸輪蝸桿的軸承保持合理的軸向游隙，當電梯在換向時發(fā)現(xiàn)蝸桿軸與蝸輪軸出現(xiàn)明顯事動時，應采取措施減少軸承的軸向游隙。5.應使軸承的溫升高于60℃，箱體內(nèi)的油溫不超過85℃，否則應停機檢查原因。6.當軸承在工作中出現(xiàn)撞擊、磨切等不正常噪聲，雖經(jīng)調(diào)整亦無法排除時，應孝慮更換軸承。7.當減速箱使用年久，蝸輪桿的齒磨損過大，在工作中出現(xiàn)很大換向沖擊時，應進行大修，內(nèi)容是異簽中心距或換掉蝸輪蠟桿。（二）制動器1.應保證制動器的動作靈活可靠，各活動關節(jié)部位應保持清潔，并用潤滑油定期潤滑。對磁鐵，必要時可加石墨粉潤滑。2.制動瓦在松開時，與制動輪的周向間隙應均勻，且最大超過0.7毫米，當間隙過大時，應調(diào)整。3.制動器應保持足夠的制動力矩，當發(fā)現(xiàn)有打滑現(xiàn)象時，應調(diào)整制動彈簧。4.當發(fā)現(xiàn)制動瓦磨損導致鉚釘頭外露時，應更換制動瓦。（三）曳引輪1.應保證曳引繩槽的清潔，不允許在繩槽中加油潤滑。2.對于帶切口半圓槽，當繩槽磨損至切口深度少于2毫米時，應垂車繩槽，但姬修車后切口下面的輪軸厚度不應小于曳引繩直徑。（四）曳引電動機及速度反饋裝置1.應保證電動機各部分的清潔，不應讓油浸入電動機內(nèi)部，應經(jīng)常吹凈電動機內(nèi)部和換向器、電刷等部分的灰塵。2.對使用滑動軸承的電動機，應注意油槽內(nèi)的油量是否達到油線，同時應保持油的清潔。3.當電動機使用年久，轉(zhuǎn)子軸承磨損過大，出現(xiàn)電動機運轉(zhuǎn)不平衡，噪聲增大時，應更換軸承。4.應保證電動機的良好絕緣，一般在季度檢查中應檢查繞組對機殼的絕緣電阻，交口降至允許值以下（主機線圈0.5兆歐，其他部分0.25兆歐），應采取措施提高絕緣性能。二、曳引繩和繩頭組合的保養(yǎng)（一）應使全部曳引繩的張力保持一致，當發(fā)現(xiàn)松緊不一時，應通過繩頭彈簧加以調(diào)整（相互拉力差應在5%以內(nèi)）。（二）曳引繩使用年久，繩芯中的含油耗盡，導致繩的表面干燥，甚至出現(xiàn)銹斑，此時可在繩的表面薄薄地涂一層潤滑油。（三）應經(jīng)常注意曳引繩有否機械損傷，是否斷絲爆股情況，銹蝕及磨損程度等，如已達到更換標準，應立即停止使用，更換新繩。（四）應保持曳引繩表面清潔，當發(fā)現(xiàn)表面粘有砂塵等異物時，應用煤油擦干凈。（五）在截短或更換曳引繩，需要重新對繩頭錐套澆注巴氏合金時，應嚴格執(zhí)行工藝，切不可馬虎從事。（六）應保證電梯在頂層端站