公園物業(yè)管理方案-全套詳細方案

公園占地1300畝，其中規(guī)劃500畝水域，其余區(qū)域全部為綠化景觀，針對3、維護公園的權益。加強對游客的行為管理、維護公園的整體利益，從而有利1、公園建筑本體公用部分(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重2、公園房屋建筑本體公用設施設備(公用的上下水管管道、落水管、公用池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等)的維修、養(yǎng)護和管理。4、公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物公用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的第二部分管理架構和人員配備、管理及物資的配備第一章管理架構根據(jù)公園的實際情況，從節(jié)省人力、物力的角度出發(fā)，不設置一些專門的機構，一人多崗，重在管理。服務中心實行項目經理負責制，與公司簽訂年度管理目標責任書，實行年度目標責任考核。服務中心設置一個中心、三個班組，即：客戶服務中心和工程維修班、秩序維護班、環(huán)境維護班，按照各自的分工負責本班組的工作。機構設置圖：第二章管理人員配備我物業(yè)公司將本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，建立一支現(xiàn)代化、專業(yè)化，高素質、復合型的管理隊伍，實施先進管理理念，保證各項工作高效、快速的開展，該公園公園實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務。在保證各項管理工作有效落實的基礎上，盡可能的節(jié)省人工開支，以使有限的經濟來源更好的崗位及人數(shù)備注服務中心1客服中心主管1負責客服接待投訴處理客服人員(兼文員)3負責與業(yè)主(使用人)之間的聯(lián)系工程部主管11負責班組日常事務管理維修工5含電工、給排水工環(huán)境部主管1保潔班長1負責班組日常事務管理綠化班長1負責班組日常事務管理保潔員公園道路、水域\樓道清掃等綠化工負責公園的綠化工作秩序部主管12管理班組工作秩序員門崗、巡邏崗、消防員、車管旦注：保潔、綠化管理可外包。保潔按單位人工計證，確保管理人員100%合格上崗，全員培訓率達100%。(一)外派培訓：我公司每年引進1-2名物業(yè)管理專業(yè)學生到公園實習，引進新觀念、新理(二)崗位培訓(三)會議討論培訓內容目標及效果培訓時間培訓全體員工公園概況、崗位制度、工作流程、服務質量、服務技巧、物業(yè)管理知識等通過崗前培訓，使公園各類管理人員基本具備上崗能力日常管理培訓新進員工項目概況、物業(yè)中心規(guī)章制度、物業(yè)管理基本知識、崗位基本技能培訓等具備上崗基本能力中心一周內管理人員物業(yè)管理法規(guī)文件、提高管理服務能力水平常年進行操作層培訓崗位技能技巧、服務意識、溝通能力提高服務水平常年進行全體員工用語、服務行為規(guī)范建立良好的公司文化氛圍常年進行第四章員工的儀表、行為規(guī)范也是公園業(yè)主(使用人)開展公園活動的對外窗口。物業(yè)管理員工的外在表現(xiàn)形1、面對業(yè)主(或客人)應隨時保持微笑，不準給業(yè)主(或客人)看臉色，向業(yè)主(或客人)發(fā)脾氣?；螯c頭同意，表示注意到他(她)的來臨，不準毫無表示或裝作沒看見。我們將實行獎勤罰懶，根據(jù)公司檢查考核以(一)警告(二)嚴重警告(三)最后警告(四)開除(或辭退)(一)輕微過失(違反下列一項者，給予警告一次)7、由于工作過失，造成公司財務損失達成100元以上1000元以下；8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好(經查屬實);9、私扣業(yè)主(使用人)提出的一般意見。(二)嚴重過失(違反下列一項者，給予嚴重警告一次):3、對業(yè)主(使用人)態(tài)度蠻橫；5、由于工作過失，造成公司財務損失價值1000以上3000元以下。(三)重大警告(違反下列一項者，給予最后警告一次):4、由于工作過失，造成公司財務損失價值達3000元以上。(四)開除(犯有下列錯誤，立即予以開除或辭退)4、嚴重玩忽職守，給業(yè)主(使用人)或公司利益造成重大損失；(一)獎勵對象(二)獎勵辦法1、授予獎狀(證書);(一)文明服務(二)整體環(huán)境(三)清潔衛(wèi)生(四)樓外綠化(五)治安管理有專人負責。公園內治安人員盡職盡責，確保公園業(yè)主(使用)人身財產安全和(六)經費管理(七)設施齊備(八)樓內文化(九)機構職能督機制完善。召開各種會議有記錄(紀要),開展各項活動有效益。資料、檔案(十)管住關系(使用人)排憂解難”,使業(yè)主(使用人)滿意。(一)物業(yè)中心主任崗位職責4、搞好公園公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、安全防范、車輛管理、供電、供水、消(二)工程維修班崗位職責3、負責處理維修申請，及時安排維修人員為業(yè)主提供服務，(三)護管班長崗位職責3、熟悉各崗位職責、任務、工作要求、考核標準4、處事公道，言行文明，對自己的缺點勇于改正，虛心接受7、對新隊員做好培訓及傳帶工作，了解員工思想動態(tài)，及時做好思想(四)環(huán)境班班長崗位職責2、負責保潔工作現(xiàn)場管理，及時了解保潔員的3、熟悉公園分布結構、車行道、人行道、綠(五)消防管理員崗位職責3、應對消防設備、設施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時修(六)電工崗位職責3、嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運行維修保養(yǎng)制度。小修不過時，大修不6、積極主動為業(yè)主服務，接到施工單，應立即趕往處理，并在最短時間內(七)給排水工崗位職責6、積極主動為業(yè)主服務，接到報修電話或施工單，應立(八)護管員崗位職責3、遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應采取緊急措施，制止事態(tài)4、積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務，制止違章行為，發(fā)生分歧要以(九)巡邏崗位職責2、檢查防火門、消防窗、路燈、開關面板、消火4、檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并(十)車輛管理員崗位職責2、提醒和指揮司機，按路線行駛，有序停放，對不聽指揮的車主有(十一)保潔員崗位職責4、定期對室外果皮箱和垃圾中轉站(房)的清潔、清運和消殺工作。(十二)綠化員崗位職責指標名稱管理標準管理指標實現(xiàn)措施房屋及配套設施、設備完好率建立設備巡查制度、健全房屋及設備檔案記錄房屋零修、急修及時率建立嚴格的維修制度，要求小維修三分鐘之零修工程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設維修工程質分項監(jiān)督，按操作標準嚴格把關綠化完好率實行專業(yè)綠化養(yǎng)護，加強監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露保潔率力落實責任人，進行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率加強與業(yè)主(使用人)的溝通，定期走訪，消防火災發(fā)生率0全員義務消防制度，定期培訓和演習，加大宣傳力度，安治安案件發(fā)生率因管理因素的發(fā)率低第二章房屋和設施、設備管理方案定期養(yǎng)護實施效果外墻面、屋面、樓一次，屋面5年一次，無損壞區(qū)內道路砼路面、砼道牙、整潔、無損壞區(qū)內照明樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈、路燈燈桿刷漆、線路開關檢測符合安全標準，正常使用雨水口、雨水井、污水井、化糞池、清理淤泥、及閥門檢測保養(yǎng)暢通、無損壞停車場停車場舊標識牌、消防設施檢測標識完整、明晰，設公共標識完整、明晰，設自行車自行車房標識完整、明晰，設智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)等檢測、試驗、供水供電系統(tǒng)水泵、水塔、變壓檢測運轉正常公用設備電梯等公共設施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)檢測、試驗、無損壞，廣播正常二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護2、制定房屋及設施設備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設施的4、大修、中修做好養(yǎng)護計劃，及時制定養(yǎng)護方案，報業(yè)主委員會同意后安1、建立聯(lián)系卡制度，與公園所有的設備廠3、派專業(yè)技術人員、熟練技術工人深入公園機房，熟悉設施設備的性能和公園實行24小時值班巡邏制度、外來人員出入查驗制度、大件貴重物品出(一)護管人員配備公園的護管人員共配備20名秩序人員，其中班長2人，隊員18人，值班分白班10人：門崗4人，車管2人，監(jiān)控2人，巡邏2人；晚班8人：門崗4人，固定周界崗1人，監(jiān)控1人，巡邏2人。(二)靈活、高效、人性化的值班方式1、強化安全措施，確保公園業(yè)主(使用人)的財產和人身安全；(使用人)的交往活動；2、定期進行消防安全檢查，護管員每天巡視公園的每個防火險隱患；定期對消防器材(滅火器、消防栓等)的完好情況進行檢查；每天定期對消防設備(消防泵、水噴淋等)進行測試，并做好記錄。工作人員為輔的消防隊，每年進行1-2次實地消防方案預演。達到98%以上。(一)人員配備：公園道路、地下車庫：15名；公園水域：4名；樓道等公共部位：6名。(二)工作時間擬定上班時間為上午7:30-12:30下午14:30-18:30。(三)保潔范圍1、公園外路面清掃，每日8小時保潔；4、每周對樓內護欄、標識牌等公用部位進行保潔擦拭，并不斷巡視保方案實施效果無枯枝，樹枝不阻車輛和行人通過，主側枝分布均勻枝葉及時剪除，枯葉要即刻清除草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長無雜草，草坪、草地目視平整澆水根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種根據(jù)土質、花木生長期和培植需花草樹木茁壯成長殺蟲貫徹“預防為主，綜合治理”的基無明枯枝、死權，有蟲害枝條在2%以下去塵每周由綠化工用濕布對植物莖葉煙頭、紙屑等雜物如有枯死現(xiàn)象，要按花木栽種季節(jié)及時補栽補種露塊在0.4平方米內，裸露面積耕種除雜草草坪無明顯雜草，樹木底下土巡查公園配備(或兼職)20名綠化工，要求具有較高的綠化養(yǎng)護知識，熟悉花草范圍房產公司提供資料規(guī)劃圖、竣工圖、地質勘察報告、竣工驗收證明書、總平物業(yè)中心建(立的資料公園基本資料、娛樂設施資料、路標、室號配置圖入住通知書、業(yè)主公約、業(yè)主情況登記表、裝修申請表、日常管理資料日常工作記錄、各類協(xié)議、各種設施設備檔案協(xié)助業(yè)主(使用人)搞好各項公園活動、文化活動宣傳，重大節(jié)日協(xié)助搞3、把握基本點，吸引業(yè)主(使用人)廣泛參與，喜聞樂見；4、設想定期舉辦公園內業(yè)主(使用人)之間的聯(lián)誼活動，增進業(yè)主(使用人)之間的交流。物業(yè)管理是以經濟