房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目實(shí)地考察專項(xiàng)方案

項(xiàng)目實(shí)地考察第一章考察步驟圖項(xiàng)目洽談項(xiàng)目洽談?dòng)懻摯_定考察所需要問(wèn)題和要求確定考察人員討論確定考察所需要問(wèn)題和要求確定考察人員搜集項(xiàng)目資料資料回收、復(fù)核和整理提交調(diào)研匯報(bào)資料回收、復(fù)核和整理提交調(diào)研匯報(bào)確定考察確定考察區(qū)域和考察對(duì)象確定確定考察方法考察考察員培訓(xùn)及各項(xiàng)準(zhǔn)備工作正式實(shí)施正式實(shí)施考察資料整理和分析，資料整理和分析，考察信息錄入和分析撰寫(xiě)調(diào)研匯報(bào)撰寫(xiě)調(diào)研匯報(bào)項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)定項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)定

第二章考察前準(zhǔn)備一、關(guān)鍵實(shí)地考察方法關(guān)鍵實(shí)地考察方法有文案考察、實(shí)地考察種。文案考察：關(guān)鍵是項(xiàng)目資料搜集、整理和分析。實(shí)地考察：實(shí)地考察可分為問(wèn)詢法、觀察法兩種。（1）問(wèn)詢法：就是考察人員經(jīng)過(guò)多種方法向被調(diào)查者發(fā)問(wèn)或征求意見(jiàn)來(lái)搜集市場(chǎng)信息一個(gè)方法。它可分為電話訪問(wèn)、入戶訪問(wèn)、街頭攔訪等考察形式。采取此方法時(shí)注意點(diǎn)：所提問(wèn)題確屬必需，被訪問(wèn)者有能力回復(fù)所提問(wèn)題，訪問(wèn)時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng)，問(wèn)詢語(yǔ)氣、措詞、態(tài)度、氣氛必需適宜。（2）觀察法：它是考察人員在考察現(xiàn)場(chǎng)，經(jīng)過(guò)對(duì)樓盤(pán)本身觀察和周?chē)涮卓疾?，以獲取信息一個(gè)考察方法。在觀察樓盤(pán)本身過(guò)程中，關(guān)鍵有多個(gè)注意點(diǎn)就是：外觀、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)內(nèi)多種配套（包含有多少地上/地下停車(chē)位、有沒(méi)有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、綠化率怎么樣等等）；考察樓盤(pán)周?chē)涮钻P(guān)鍵是考慮對(duì)于業(yè)主工作生活是否方便，關(guān)鍵包含周?chē)嗌倬嚯x內(nèi)有公交站臺(tái)、醫(yī)院、銀行、超市、餐飲、學(xué)校，出租車(chē)流量多不多即出行是否方便等。二、實(shí)地考察步驟實(shí)地考察大致來(lái)說(shuō)可分為準(zhǔn)備、實(shí)施和結(jié)果處理三個(gè)階段。（1）準(zhǔn)備階段：它通常分為初步了解項(xiàng)目信息，制訂考察要求兩個(gè)部分。（2）實(shí)施階段：依據(jù)考察要求，采取多個(gè)形式，由考察人員廣泛地搜集和考察活動(dòng)相關(guān)信息。（3）結(jié)果處理階段：將搜集信息進(jìn)行匯總、歸納、整理和分析，并以考察匯報(bào)形式表述出來(lái)。三、問(wèn)題確定和考察設(shè)計(jì)1、考察問(wèn)題確實(shí)定良好溝通和考察問(wèn)題正確界定是提升考察有效性兩種方法，考察問(wèn)題確定不充足往往是造成考察失敗關(guān)鍵原因。所以，清楚地發(fā)覺(jué)和確定考察問(wèn)題是考察成功實(shí)施前提和基礎(chǔ)。（一）確定考察問(wèn)題關(guān)鍵工作確定考察問(wèn)題關(guān)鍵工作通常包含和項(xiàng)目責(zé)任人討論、分析項(xiàng)目資料兩個(gè)方面。（1）和項(xiàng)目責(zé)任人討論在開(kāi)展考察前，我們首先應(yīng)了解項(xiàng)目責(zé)任人所面臨問(wèn)題實(shí)質(zhì)，和項(xiàng)目責(zé)任人期望從調(diào)研中取得信息。背景資料：（項(xiàng)目過(guò)程中）是什么原因讓房地產(chǎn)企業(yè)考慮融資，通常情況下就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中缺乏資金；（基礎(chǔ)信息搜集過(guò)程中）我們?yōu)楹我M(jìn)行實(shí)地考察，本企業(yè)現(xiàn)在做是房地產(chǎn)融資項(xiàng)目，需要這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)提供強(qiáng)大信息支持，來(lái)決議某個(gè)項(xiàng)目是否能夠操作，最終使本企業(yè)產(chǎn)生盈利?？疾炷繕?biāo)：為企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目決議是提供強(qiáng)大數(shù)據(jù)支持。信息類(lèi)型：處理問(wèn)題需要什么樣數(shù)據(jù)，我們企業(yè)現(xiàn)在包含是房地產(chǎn)，所以需要搜集信息就包含樓盤(pán)地段、配套、樓盤(pán)價(jià)格、戶型、品質(zhì)、小區(qū)內(nèi)外交通情況，還要做樓盤(pán)所在位置區(qū)域分析和整個(gè)宏觀環(huán)境分析。（2）分析項(xiàng)目資料項(xiàng)目資料搜集和分析是確定問(wèn)題又一關(guān)鍵手段。項(xiàng)目資料關(guān)鍵起源渠道有：政府和企業(yè)統(tǒng)計(jì)信息和歷史資料、計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊雜志等。（二）問(wèn)題確定標(biāo)準(zhǔn)使考察人員取得處理管理決議問(wèn)題所必需全部信息。考察人員必需在外出考察之前掌握被考察樓盤(pán)或項(xiàng)目標(biāo)基礎(chǔ)信息（信息可起源于網(wǎng)絡(luò)或項(xiàng)目企業(yè)提供資料），方便于在考察過(guò)程中愈加好完成數(shù)據(jù)搜集。這些基礎(chǔ)信息能夠包含樓盤(pán)或項(xiàng)目標(biāo)具體區(qū)位、網(wǎng)上報(bào)價(jià)及該區(qū)域整體價(jià)格走勢(shì)等。考察目標(biāo)地查找：（1）網(wǎng)絡(luò)查找：愛(ài)房網(wǎng)、搜房網(wǎng)、房產(chǎn)超市等網(wǎng)站；（2）電視及電臺(tái)廣告；（3）報(bào)紙廣告；（4）戶外及車(chē)載廣告。第三章考察方案正確地制訂考察方案是整個(gè)考察活動(dòng)取得成功基礎(chǔ)。一個(gè)完善而系統(tǒng)考察方案通常包含考察背景、考察目標(biāo)、考察區(qū)域和對(duì)象、考察內(nèi)容、考察方法、質(zhì)量控制體系、費(fèi)用預(yù)算、日程安排等內(nèi)容。考察背景考察背景是對(duì)此次實(shí)地考察工作開(kāi)展原因，必需性大致介紹和總體概括。內(nèi)容關(guān)鍵點(diǎn)包含：簡(jiǎn)明描述現(xiàn)在行業(yè)大背景，現(xiàn)實(shí)狀況及發(fā)展趨勢(shì)。導(dǎo)出做實(shí)地考察必需性、分析目標(biāo)。（關(guān)鍵就是因?yàn)槠髽I(yè)項(xiàng)目開(kāi)展需要，而現(xiàn)在我們所含有信息搜集路徑比較單一，僅僅局限于網(wǎng)絡(luò)和電話，這些信息不夠正確和全方面，其次也是為了鍛煉企業(yè)職員，加強(qiáng)其溝通了解能力，便于以后發(fā)展）二、考察目標(biāo)考察目標(biāo)：關(guān)鍵是針對(duì)特定市場(chǎng)或特定產(chǎn)品而進(jìn)行，它包含考察包含到各個(gè)細(xì)節(jié)點(diǎn)。簡(jiǎn)而言之，就是解釋為何實(shí)地考察，即經(jīng)過(guò)考察所取得信息將關(guān)鍵用來(lái)處理什么樣問(wèn)題。三、考察內(nèi)容考察內(nèi)容確實(shí)定必需服務(wù)于考察目標(biāo)，它關(guān)鍵處理為達(dá)成考察目標(biāo)，必需搜集哪方面信息問(wèn)題。通常而言，考察內(nèi)容關(guān)鍵有：?jiǎn)我粯潜P(pán)、區(qū)域考察、整體分析，其中又包含了地段、交通、樓盤(pán)品質(zhì)等等方面。在這過(guò)程中，必需對(duì)目標(biāo)考察物和周?chē)鷺?biāo)志性建筑、交通等進(jìn)行拍照，方便使考察匯報(bào)愈加真實(shí)可靠。四、考察方法考察方法關(guān)鍵說(shuō)明從什么地方、什么人、用什么方法來(lái)搜集相關(guān)信息。它通常對(duì)三個(gè)內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明：考察區(qū)域、考察對(duì)象、考察方法。考察區(qū)域確定某一區(qū)塊樓盤(pán)及名稱（依據(jù)制訂工作計(jì)劃，是具體情況而定）?？疾鞂?duì)象說(shuō)明樓盤(pán)或項(xiàng)目標(biāo)具體情況。考察方法說(shuō)明以何種考察方法來(lái)對(duì)相關(guān)考察對(duì)象搜集資料。常見(jiàn)考察方法現(xiàn)在就我們來(lái)說(shuō)關(guān)鍵是網(wǎng)絡(luò)、電話和實(shí)地考察等形式。五、考察實(shí)施這一節(jié)關(guān)鍵對(duì)考察步驟、考察組織、人員培訓(xùn)三個(gè)方面進(jìn)行簡(jiǎn)單說(shuō)明?？疾觳襟E可用一個(gè)簡(jiǎn)單圖對(duì)整個(gè)調(diào)研步驟進(jìn)行說(shuō)明。人員要求對(duì)該項(xiàng)目標(biāo)組織情況進(jìn)行簡(jiǎn)單說(shuō)明人員培訓(xùn)它包含人員素質(zhì)要求、人員培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)單說(shuō)明。六、質(zhì)量控制對(duì)整個(gè)調(diào)研步驟質(zhì)量控制是確?？陀^、科學(xué)地搜集市場(chǎng)信息前提。本節(jié)通常可對(duì)企業(yè)整個(gè)質(zhì)量控制系統(tǒng)進(jìn)行簡(jiǎn)單說(shuō)明。七、日程安排在用戶確定項(xiàng)目后，就要有計(jì)劃安排考察工作各項(xiàng)日程，用以規(guī)范和確?？疾旃ぷ黜樌麑?shí)施。按考察實(shí)施步驟，可分七個(gè)小項(xiàng)來(lái)對(duì)時(shí)間進(jìn)行具體安排：考察方案設(shè)計(jì)；考察方案修改、確定；項(xiàng)目準(zhǔn)備階段（包含網(wǎng)絡(luò)、人員安排）；實(shí)地訪問(wèn)階段；數(shù)據(jù)預(yù)處理階段（編碼、輸入）；數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析階段；考察匯報(bào)撰寫(xiě)階段。第四章方案格式一、調(diào)研目標(biāo)二、調(diào)研內(nèi)容三、調(diào)查方法（一）調(diào)研區(qū)域和對(duì)象（二）調(diào)研方法四、調(diào)研實(shí)施（一）、調(diào)研步驟（二）調(diào)研所需人員（三）相關(guān)人員培訓(xùn)五、質(zhì)量控制（一）方案設(shè)計(jì)質(zhì)量控制1．在方案設(shè)計(jì)以前，設(shè)計(jì)人員經(jīng)過(guò)二手資料搜集、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)研、和用戶交流、等方法，應(yīng)對(duì)行業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況、項(xiàng)目標(biāo)背景、調(diào)研內(nèi)容有一個(gè)較深入了解。2.調(diào)查過(guò)程中務(wù)必做到實(shí)事求是，所得數(shù)據(jù)真實(shí)有效。3．方案設(shè)計(jì)由張韻負(fù)責(zé)撰寫(xiě)，經(jīng)項(xiàng)目小組討論修改、總經(jīng)理審核后方可付諸實(shí)施。六、日程安排對(duì)于具體幾月幾日在哪個(gè)地方考察做具體敘述。七、資料整理、分析和考察匯報(bào)一、資料整理SWOT分析依據(jù)調(diào)查所得資料對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行swot分析，了解項(xiàng)目標(biāo)內(nèi)在環(huán)境和外在環(huán)境，從而明確該項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，總結(jié)出該項(xiàng)目標(biāo)可行性和存在關(guān)鍵問(wèn)題，方便對(duì)于項(xiàng)目?jī)?yōu)劣決定起到一定作用。二、考察匯報(bào)考察匯報(bào)它在資料經(jīng)過(guò)整理和分析以后，以文字、數(shù)字和圖形形式對(duì)考察結(jié)果進(jìn)行分析和說(shuō)明，并以書(shū)面形式提交。（一）考察匯報(bào)組成一個(gè)完整調(diào)研匯報(bào)通常由以下幾部分所組成：考察概況、關(guān)鍵結(jié)論、匯報(bào)正文、考察提議、附件等。考察說(shuō)明關(guān)鍵對(duì)項(xiàng)目情況，包含項(xiàng)目標(biāo)背景、考察區(qū)域和對(duì)象、關(guān)鍵調(diào)查內(nèi)容、分析技術(shù)等關(guān)鍵內(nèi)容；考察過(guò)程，關(guān)鍵對(duì)考察人員及具體操作過(guò)程一個(gè)簡(jiǎn)單說(shuō)明；質(zhì)量控制，為考察結(jié)果正確性提供佐證。2、項(xiàng)目概況關(guān)鍵對(duì)考察對(duì)象各個(gè)方面進(jìn)行全方面分析。3、關(guān)鍵結(jié)論是對(duì)考察所得結(jié)果一個(gè)簡(jiǎn)單、精練綜合性概述。4、匯報(bào)正文是以事實(shí)和數(shù)據(jù)為依據(jù)，對(duì)考察內(nèi)容一個(gè)具體、客觀分析。5、營(yíng)銷(xiāo)提議是依據(jù)考察結(jié)論，對(duì)現(xiàn)在所面臨問(wèn)題提出可供采取措施。6、附件包含數(shù)據(jù)、圖表、技術(shù)細(xì)節(jié)說(shuō)明、統(tǒng)計(jì)輸出結(jié)果顯示、其它。（二）考察匯報(bào)撰寫(xiě)標(biāo)準(zhǔn)在具體考察匯報(bào)撰寫(xiě)中，通常應(yīng)遵照以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行：1、態(tài)度必需客觀考察是市場(chǎng)信息一個(gè)客觀、科學(xué)搜集和分析工作，其結(jié)論是建立在客觀事實(shí)和數(shù)字基礎(chǔ)上，所以也要求匯報(bào)撰寫(xiě)人員以客觀態(tài)度來(lái)敘述考察結(jié)果。2、結(jié)論必需鮮明因?yàn)榭疾旖Y(jié)論是考察科學(xué)性直接反應(yīng)，所以，含糊、模棱兩可結(jié)果只能說(shuō)明考察設(shè)計(jì)不科學(xué)及考察實(shí)施控制不力。3、論證必需充足結(jié)論