濱海新城物業(yè)管理方案樣本

萬祥·濱海新城物業(yè)管理方案匯嘉（廈門）物業(yè)管理有限公司二零零六年六月二十六日前言“萬祥·濱海新城”位于福建省晉江市晉南出口加工區(qū)重要生活基地——金井鎮(zhèn)濱海地區(qū)，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)以政府服務(wù)中心為中心，涵蓋周邊共23.33萬平方米范疇內(nèi)用地規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，共分為8個(gè)各自獨(dú)立地塊。別墅、花園洋房、多層、小高層、高層住宅、公寓、會(huì)所、商業(yè)等構(gòu)成綜合性建筑群體，分為A,B,C,D,E,F,G,H地塊，不含C地塊，總建筑面積55.99萬平方米，總戶數(shù)約4360戶，總?cè)丝诩s15000人。其崇高住宅定位與我司市場(chǎng)定位相吻合，我司自成立以來，便將目的市場(chǎng)定位在中高檔物業(yè)管理項(xiàng)目，通過近年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與磨練，我司已總結(jié)出了豐富中高檔物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，且于兩年前率先在廈門市履行“貼心管家式”、“客戶服務(wù)中心”及“一站式服務(wù)”等創(chuàng)新管理模式。這兩種管理模式在類似“萬祥·濱海新城”物業(yè)管理樓盤中獲得了較好成績(jī)，通過不斷調(diào)節(jié)合完善，其管理運(yùn)作已基本成熟，且逐漸體現(xiàn)出良好效益。因而，在對(duì)“萬祥·濱海新城”物業(yè)管理方案編制過程中，我司緊緊把握住該項(xiàng)目獨(dú)有特點(diǎn)，結(jié)合專業(yè)物業(yè)管理理念，編制了以“貼心管家式”物業(yè)管理服務(wù)為主線物業(yè)管理方案，方案編制充分考慮了該項(xiàng)目客戶群體和開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)理念需求。因而，咱們堅(jiān)信，“貼心管家式”物業(yè)管理服務(wù)將會(huì)使“萬祥·濱海新城”管理服務(wù)始終以高起點(diǎn)、高原則來開展工作，從而創(chuàng)立一種“舒服、安全、尊貴、優(yōu)雅”大社區(qū)?！度f祥·濱海新城物業(yè)管理方案》中第一章“項(xiàng)目管理特點(diǎn)”，著重分析了“萬祥·濱海新城”管理特點(diǎn)及難點(diǎn)，并且有針對(duì)性提出理解決管理辦法。對(duì)于日后管理中也許存在問題，事先進(jìn)行了詳細(xì)解剖，并有預(yù)見性提出解決預(yù)案，力求使“萬祥·濱海新城”自交房之日起各項(xiàng)管理辦法及時(shí)到位，使社區(qū)整潔、有序，體現(xiàn)出崇高住宅區(qū)獨(dú)有尊貴品質(zhì)。此外，在本方案第三章系統(tǒng)對(duì)“萬祥·濱海新城”物業(yè)管理進(jìn)行了闡述，并提出了管理服務(wù)原則與詳細(xì)實(shí)行準(zhǔn)則，具備較強(qiáng)可操作性。咱們以為，咱們專業(yè)規(guī)范管理以及不斷創(chuàng)新服務(wù)，將成為開發(fā)商得力合伙伙伴，咱們將不但實(shí)現(xiàn)開發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)愿望，甚至在這一平臺(tái)上，充實(shí)更多、更深、更廣生活理念，延伸建筑品牌，打造精品樓盤！第一章“萬祥·濱海新城”物業(yè)管理特點(diǎn)1.1項(xiàng)目概況“萬祥·濱海新城”座落于晉江市金井鎮(zhèn)，是以資金和技術(shù)密集型出口加工、臺(tái)商投資和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)商貿(mào)旅游晉南出口加工區(qū)重要生活基地，“萬祥·濱海新城”是金井鎮(zhèn)第一種真正意義上商品樓盤，其開發(fā)目是舒緩當(dāng)前晉江市區(qū)無法提供規(guī)?；ㄔO(shè)用地困難，規(guī)定兼顧經(jīng)濟(jì)性、社會(huì)性、文化性和可持續(xù)性，為金井及周邊地區(qū)創(chuàng)造一種洋溢著時(shí)代文化氣息、整體宜人居住生活環(huán)境，并參加建立良好都市景觀生態(tài)圈，體現(xiàn)人與自然和諧共處都市建設(shè)理念，形成融居住、商業(yè)、商務(wù)及各種混合功能抱負(fù)社區(qū)，同步在晉江都市沿海地帶，締造新“類都心”生活空間，從而加強(qiáng)對(duì)周邊市鎮(zhèn)號(hào)召力“萬祥·濱海新城”占地面積約233278㎡，總建筑面積55.99萬㎡（不含C地塊）。擬建成依照已有規(guī)劃都市道路網(wǎng)劃分，由別墅、花園洋房、多層、小高層、高層住宅、公寓、會(huì)所、商業(yè)等7個(gè)組團(tuán)構(gòu)成相對(duì)獨(dú)立，綜合性建筑群體住宅區(qū)。整體規(guī)劃錯(cuò)落有致。社區(qū)共有4360戶人家，人性化設(shè)計(jì)使得家家戶戶自然融入山水景觀，無限延伸視野空間。本項(xiàng)目公共配套設(shè)施設(shè)備完善且科技含量較高，規(guī)劃有戶內(nèi)停車、地下停車、首層架空停車及地面停車。低層住宅1--2輛/戶；高層、小高層及多層住宅區(qū)0.5輛/戶；商業(yè)0.5輛/100m2社區(qū)還配備了完善智能化管理系統(tǒng)，包括了電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、出入口車輛管理系統(tǒng)等，是一種當(dāng)代化智能社區(qū)。社區(qū)景觀綠化系統(tǒng)由公共綠地、社區(qū)中心綠地、組團(tuán)中心綠地、宅前綠地和保護(hù)性綠地構(gòu)成。公共綠地重要集中在政府中心與商業(yè)中心之間，以都市公園、公共停車場(chǎng)、大型公建前廣場(chǎng)和形式浮現(xiàn)；社區(qū)中心綠地由景觀功能帶構(gòu)成，這里將容納服務(wù)于區(qū)域內(nèi)重要公建和重要步行休息活動(dòng)。引導(dǎo)和組織本區(qū)與周邊都市空間聯(lián)接。組團(tuán)綠地設(shè)立考慮到服務(wù)半徑，塑造容易記憶空間，空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)志性景觀元素，形成鮮明地標(biāo)。1.2業(yè)主群體分析從本項(xiàng)目特有地理位置和樓盤體量來看，本項(xiàng)目定位應(yīng)是“滿足不同階層市民及都市發(fā)展需求”。選取在此居住人們除了具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力外，不可缺少是她們共同對(duì)山水體現(xiàn)出來同衷熱愛。因而，咱們?cè)O(shè)想“萬祥·濱海新城”消費(fèi)群體更多是集中在如下幾方面人士：●晉江本土高薪階層及商界成功人士。“萬祥·濱海新城”美麗別墅、花園洋房，濱海地理優(yōu)勢(shì)，合理容積率、匠心獨(dú)具戶型設(shè)計(jì)以及無遮擋山林景觀，孕育著不可預(yù)計(jì)升值潛力。無一不對(duì)成功人士布滿誘惑，必將成為晉江乃至泉州市區(qū)、石獅等周邊縣市成功人士二次置業(yè)者首選，會(huì)成為她們和商業(yè)伙伴休閑度假好去處?！裰苓叺貐^(qū)財(cái)富階層?！叭f祥·濱海新城”獨(dú)特地理位置和開發(fā)商所倡導(dǎo)自然環(huán)境、智能社區(qū)等先進(jìn)社區(qū)理念，還將吸引周邊一帶富裕地區(qū)私營(yíng)公司者、富裕中產(chǎn)階層等前來置業(yè)。●快節(jié)奏年輕白領(lǐng)階層?！叭f祥·濱海新城”另一重要使用者應(yīng)當(dāng)是年輕白領(lǐng)一族。其重要特性是生活節(jié)奏較快，追求輕松簡(jiǎn)樸生活，但愿可以提供更多服務(wù)。1.3物業(yè)管理規(guī)劃定位業(yè)主群體分析所得出結(jié)論，是咱們?cè)O(shè)定管理模式、設(shè)計(jì)服務(wù)項(xiàng)目、擬定服務(wù)及收費(fèi)原則客觀根據(jù)。依照我司近年管理經(jīng)驗(yàn)結(jié)合本項(xiàng)目建筑特點(diǎn)、客戶群體特點(diǎn)等，我司擬將“萬祥·濱海新城”打?qū)е聻闀x江市中高檔物業(yè)管理精品社區(qū)。咱們著重在本項(xiàng)目營(yíng)造一種“安全、舒服、優(yōu)雅、尊貴”居家環(huán)境，并通過持續(xù)改進(jìn)和提高，使物業(yè)保值、增值，實(shí)現(xiàn)老式家居理念與當(dāng)代生活方式高度融合。為全面提高“以客為尊”服務(wù)理念，咱們將在本項(xiàng)目管理中實(shí)行“貼心管家式”物業(yè)管理服務(wù)模式，為業(yè)主提供專業(yè)化設(shè)施管理，細(xì)致周詳、個(gè)性化服務(wù)，創(chuàng)造一種自然和諧、悠閑舒服社區(qū)環(huán)境，讓業(yè)主倍感便利和尊貴。同步，針對(duì)本項(xiàng)目業(yè)主“社會(huì)優(yōu)越感強(qiáng)、受尊重”需求特點(diǎn)，咱們規(guī)定每一位員工都要做到服務(wù)熱情、工作細(xì)致，以滿足客戶追求自身價(jià)值實(shí)現(xiàn)。咱們將在工作中實(shí)行“微笑服務(wù)”、“敬禮服務(wù)”等。1.4項(xiàng)目管理特點(diǎn)及難點(diǎn)分析咱們以為，每個(gè)項(xiàng)目均有它獨(dú)特規(guī)劃特點(diǎn)，因而，從“萬祥·濱海新城”整體規(guī)劃設(shè)計(jì)來分析，咱們以為其具備“戶型大、店面多、地面車位分布廣、配套設(shè)施完善”等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)也決定了社區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)及難點(diǎn)，通過現(xiàn)場(chǎng)勘察以及應(yīng)用近年來積累管理經(jīng)驗(yàn)，我司以為“萬祥·濱海新城”具備如下五大特點(diǎn)及難點(diǎn)，詳細(xì)闡述如下：1.4.1依照項(xiàng)目設(shè)計(jì)與定位，決定了“萬祥·濱海新城”重要是大戶型業(yè)主，其對(duì)服務(wù)內(nèi)容、品質(zhì)規(guī)定較高，因而，如何在尋常管理服務(wù)中，針對(duì)這些客戶群體，提供高品質(zhì)、貼心周到服務(wù)內(nèi)容是本項(xiàng)目管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之一；1.4.2“萬祥·濱海新城”地處晉南出口加工區(qū)生活基地，商業(yè)氛圍濃厚，其自身?yè)碛休^多商業(yè)店鋪，同步又作為大型居住社區(qū)，在這種住宅求“靜”，商鋪求“旺”狀況下，容易產(chǎn)生需求差別投訴，是本項(xiàng)目管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之二；1.4.3“萬祥·濱海新城”除擁有大型地下停車場(chǎng)外，社區(qū)半地下、獨(dú)立車庫(kù)也設(shè)立了停車位，依照這樣狀況，車輛進(jìn)出將不可避免影響到了社區(qū)業(yè)主出行。因而，如何通過合理管理辦法，減少人流與車流交匯，是本項(xiàng)目管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之三；1.4.4由于“萬祥·濱海新城”周邊人流量大，人員及環(huán)境相對(duì)復(fù)雜，屬案件多發(fā)地段，同步，本社區(qū)戶數(shù)多，也許存在某些出租客戶，多方面因素加大了社區(qū)安全管理難度。因而，如何加大管理監(jiān)控力度，做好社區(qū)治安防范工作是本項(xiàng)目管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之四；1.4.5“萬祥·濱海新城”除設(shè)有供配電、給排水、消防、電梯等系統(tǒng)之外，還配備了IC卡門禁、攝像監(jiān)控、可視對(duì)講等智能系統(tǒng)。對(duì)這樣一種設(shè)備數(shù)量眾多、智能化限度較高社區(qū)，一旦浮現(xiàn)設(shè)備故障或停機(jī)，無疑將會(huì)對(duì)業(yè)主尋常起居導(dǎo)致嚴(yán)重影響。如何消除維修養(yǎng)護(hù)上管理盲點(diǎn)，保證共享設(shè)施設(shè)備良好運(yùn)營(yíng)，將是本項(xiàng)目管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之五。1.4.6“萬祥·濱海新城”是分期開發(fā)，開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)5、6年，是一種龐大造鎮(zhèn)籌劃，是金井鎮(zhèn)第一實(shí)際意義商品樓盤，本地人物業(yè)管理概念幾乎為零，需要培植她們物業(yè)管理觀念，且在2、3年時(shí)間里面將是社區(qū)和工地并存局面，存在極大安全、衛(wèi)生隱患。將是本項(xiàng)目管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之六。1.5解決上述管理難點(diǎn)辦法“萬祥·濱海新城”既有普通高層住宅區(qū)共性，又有其自身特殊性。依照對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)及難點(diǎn)分析，并結(jié)合實(shí)地考察和調(diào)研，咱們提出如下管理辦法，以求針對(duì)性地解決上述各項(xiàng)問題。1.5.1針對(duì)大戶型客戶群體將是成功人士、商業(yè)人士、白領(lǐng)居多，年齡層居中，“上有老、下有小”特點(diǎn)，對(duì)服務(wù)品質(zhì)及服務(wù)多樣性需求，提供不間斷、細(xì)致周全、熱情親切“管家式”服務(wù)，盡量地滿足業(yè)戶個(gè)性化需求，體現(xiàn)出“物業(yè)公司貼心、業(yè)戶生活放心”這種周到“管家”風(fēng)范，使其感受到關(guān)愛和愉悅。社區(qū)設(shè)立客戶服務(wù)中心：住戶只需要撥打客戶服務(wù)中心24小時(shí)熱線電話或管家（客戶服務(wù)助理）聯(lián)系電話即可解決涉及物業(yè)管理服務(wù)一切瑣事或獲取有關(guān)信息。不必找其他部門或記住其他電話。b.客戶服務(wù)中心實(shí)行首問責(zé)任制：客戶服務(wù)中心任何工作人員在接到業(yè)主征詢、投訴、求助時(shí)，必要承擔(dān)起接受業(yè)主反饋信息職責(zé)，記錄下來由專人進(jìn)行解決，并將解決成果反饋給業(yè)主，接到業(yè)主投訴第一種人須跟蹤到事件完結(jié)，或由管家（客戶服務(wù)助理）負(fù)責(zé)究竟。首問責(zé)任制實(shí)行，可以使業(yè)主反映問題及所需協(xié)助、服務(wù)及時(shí)完整解決，提高效率。c.服務(wù)設(shè)計(jì)多樣化：由于社區(qū)業(yè)主年齡、生活習(xí)慣不同決定了對(duì)服務(wù)內(nèi)容不同。因而，為滿足社區(qū)業(yè)主服務(wù)需求，咱們擬在進(jìn)駐管理時(shí)，進(jìn)行全面詳盡服務(wù)調(diào)查，并有針對(duì)性地設(shè)計(jì)各種各樣服務(wù)過程。通過這些特約服務(wù)和特色服務(wù)來滿足業(yè)主個(gè)性化需求。如下舉例：（1）“四點(diǎn)半學(xué)?！保哼@是針對(duì)那些既要工作又要帶小孩家庭而設(shè)立專項(xiàng)服務(wù)，將四點(diǎn)半放學(xué)后孩子們集中起來，（咱們將與開發(fā)商進(jìn)行溝通，如條件容許，可在會(huì)所內(nèi)辟出一塊地方專用）組織她們學(xué)習(xí)、游樂，既豐富了孩子們課余生活，又解除了家長(zhǎng)后顧之憂。（2）陪伴服務(wù)：對(duì)與老人同住或家里有需要照顧殘疾人、病患者，只要業(yè)主有需要，咱們將及時(shí)提供服務(wù)，為業(yè)主和住戶提供以便，減輕承擔(dān)。（3）代辦服務(wù)：如代寄信函、代訂報(bào)刊雜志及收發(fā)、代訂鮮花、生日蛋糕等。（4）商務(wù)服務(wù)：提供中英文打字、傳真等。（5）醫(yī)療服務(wù)：定期為社區(qū)業(yè)主聯(lián)系健康檢查醫(yī)療機(jī)構(gòu)，開展專家征詢、坐診服務(wù)等；（6）家政服務(wù)：如住宅保潔服務(wù)、住宅小型設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)等。1.5.2針對(duì)社區(qū)大，需要較多商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)來以便業(yè)主、住戶尋常生活。依照店面多狀況，加強(qiáng)商業(yè)氛圍營(yíng)造及物流、客流管理，保證社區(qū)“動(dòng)、靜”有序，創(chuàng)造住戶與商鋪雙贏局面。對(duì)于社區(qū)店面管理，咱們目的是：“盡最大努力，創(chuàng)造有利條件，提供各種便利，讓居住在“萬祥·濱海新城”業(yè)戶以及在店面經(jīng)營(yíng)活動(dòng)商家分別享有到“生活以便、經(jīng)營(yíng)實(shí)惠與投資回報(bào)”。我司擬采用如下辦法：●積極配合商店開業(yè)后勤保障工作：水、電等機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，治安、消防安全維護(hù)，按照法律法規(guī)以及管理原則對(duì)商店裝修進(jìn)行監(jiān)控，做到不破壞房屋構(gòu)造，不影響建筑安全，不浮現(xiàn)違法經(jīng)營(yíng)餐飲活動(dòng)違章現(xiàn)象等?！褚勒丈鐓^(qū)特點(diǎn)，社區(qū)商店經(jīng)營(yíng)很大某些是以租售形式零散經(jīng)營(yíng)方式，在這種狀況下，為了維護(hù)社區(qū)整體形象和品質(zhì)，依照業(yè)主層次和消費(fèi)需求，咱們將征求商家意見，提出咱們?cè)O(shè)想，在管理中積極引導(dǎo)。業(yè)主在對(duì)外招商時(shí)，積極引導(dǎo)業(yè)主或租戶引進(jìn)那些具備較高檔次品牌商家，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以“便利店服裝、飾品、運(yùn)動(dòng)休閑品、家用裝飾、鮮花”等內(nèi)容為主，引進(jìn)環(huán)境好、污染小、有品味咖啡廳；把好裝修關(guān)，統(tǒng)一門面格調(diào)，創(chuàng)造精品氛圍；同步，積極創(chuàng)造各種有利條件，營(yíng)造良好商業(yè)氛圍，增進(jìn)商業(yè)場(chǎng)合建設(shè)?！裆虡I(yè)場(chǎng)合安全及物流、客流管理。在營(yíng)造繁華、熱鬧商業(yè)氛圍，又要保持安全、舒服、有序購(gòu)物環(huán)境，在為業(yè)戶提供便利，又保護(hù)業(yè)主生活不被打擾，同步保證購(gòu)物環(huán)境安全。因而，針對(duì)這些特點(diǎn)，咱們擬定了如下管理辦法：a、一旦商鋪經(jīng)營(yíng)規(guī)模、條件成熟時(shí)，與各商戶達(dá)到共識(shí)，協(xié)助組建商鋪管理委員會(huì)，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)各種問題制定管理辦法，并與各商戶訂立管理責(zé)任書。b、將對(duì)商場(chǎng)消防通道檢查列入尋常巡邏工作籌劃當(dāng)中，吸取教訓(xùn)，嚴(yán)格控制消防方案隱患。c、嚴(yán)格管控商場(chǎng)與社區(qū)出入口安全，協(xié)助各商戶共同做好治安防范。d、做好客流引導(dǎo)，在節(jié)假日及特惠折扣等客流高峰期，安排保安員加強(qiáng)巡視，協(xié)助商戶維護(hù)購(gòu)物秩序，合理引導(dǎo)客流；規(guī)定統(tǒng)一上下貨通道，做好物流管理。e、對(duì)于合理規(guī)范商家促銷行為，因而產(chǎn)生噪音污染、亂投垃圾等現(xiàn)象進(jìn)行重點(diǎn)管理，避免因客流量大導(dǎo)致社區(qū)外圍雜亂無章，影響業(yè)戶正常生活。f、做好商業(yè)公共區(qū)域保潔，咱們將配備專職商場(chǎng)保潔員，除了按常規(guī)規(guī)定認(rèn)真做好尋常保潔外，還將依照商場(chǎng)實(shí)際狀況，在客流高峰期加大保潔頻度，如遇疾病流行期，還應(yīng)做好公共場(chǎng)合消毒滅菌工作；積極配合居委會(huì)和環(huán)保部門，加強(qiáng)對(duì)各商家門前“三包”及“三廢”排放監(jiān)督，保持商場(chǎng)清潔衛(wèi)生。1.5.3針對(duì)社區(qū)地面車位分布廣特點(diǎn)，運(yùn)用智能化管理系統(tǒng)，采用內(nèi)外有別，分區(qū)停車管理方式，保證社區(qū)最大限度人車分流。依照開發(fā)商提供數(shù)據(jù)，“萬祥·濱海新城”D、F、G三個(gè)地塊設(shè)立首層架空車庫(kù)，駛?cè)肷鐓^(qū)車輛直接進(jìn)入車庫(kù)，對(duì)組團(tuán)環(huán)境無影響；A地塊低層住宅某些所有為戶內(nèi)停車；B、H地塊設(shè)立地下停車庫(kù)。因而，我司擬在進(jìn)駐管理之時(shí)便設(shè)計(jì)合理科學(xué)停車方式，最大限度規(guī)劃車輛行走路線，以保證社區(qū)人行安全，并有效減少車輛噪音對(duì)社區(qū)影響。咱們擬采用內(nèi)外有別，分區(qū)停車管理方式，住戶車輛按區(qū)別別停放，外來車輛所有集中在外圍暫時(shí)停車位停放，不容許外來車輛進(jìn)入社區(qū)隨意停放，在A地塊要保證路面不亂停出。如此規(guī)范車輛進(jìn)出與停放，保證車輛“行其道，停其位”，保證業(yè)戶固定車位不被占用，按指定位置停放，引導(dǎo)車輛按規(guī)范行駛，同步，有效地保證了中庭花園完整性。1.5.4針對(duì)社區(qū)地處晉南出口加工區(qū)生活區(qū)中心位置，人流量大、環(huán)境相對(duì)復(fù)雜、案件多發(fā)地段特點(diǎn)，嚴(yán)密安全管理是社區(qū)物業(yè)管理重點(diǎn)。咱們擬采用如下辦法：A．保證周邊環(huán)境安全辦法：a.24小時(shí)安全巡邏：充分運(yùn)用開發(fā)商配備監(jiān)控系統(tǒng)，以“技防為主，人防為輔”為工作方針。應(yīng)用物業(yè)公司配備電子巡更系統(tǒng)，有效保證保安員巡邏時(shí)時(shí)效性與完整性，及時(shí)掌握社區(qū)動(dòng)態(tài)，保證社區(qū)安全。b.嚴(yán)密防范體系：堅(jiān)持“人防、技防、物防三結(jié)合”原則，在保證24小時(shí)無間斷監(jiān)控和巡邏基本上，充分發(fā)揮社區(qū)內(nèi)配備攝像監(jiān)控、防盜對(duì)講、電子巡更、家居安防等智能系統(tǒng)作用，建立立體交叉安全防范體系。c.嚴(yán)密應(yīng)急解決辦法：鑒于社區(qū)地理位置特殊，咱們擬定了有針對(duì)性《應(yīng)急辦法管理預(yù)案》，如《與政府有關(guān)部門應(yīng)急聯(lián)動(dòng)辦法》，最大限度地防患于未然。B．保證人身財(cái)產(chǎn)及車輛安全辦法：a.嚴(yán)格來訪登記制度：保安員彬彬有禮，對(duì)訪客實(shí)行登記，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后放行并加以引導(dǎo)。為保證工作嚴(yán)密性，保安員須及時(shí)跟蹤來訪人員在社區(qū)內(nèi)動(dòng)態(tài)，如擬定出社區(qū)時(shí)間。b.辨認(rèn)業(yè)主：所有客服中心員工規(guī)定熟記轄區(qū)業(yè)主及其家庭成員狀況。c.加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目車輛管理。同步針對(duì)車位及道路分布來看，無法較好實(shí)現(xiàn)人車分流，因而，健全各種交通標(biāo)記及設(shè)立車輛減速帶、反觀鏡和各類交通禁停標(biāo)志等顯得更加重要，一可提示行人與司機(jī)提高安全警惕，二可防止發(fā)生意外事故。C.消防安全a、工作方針：堅(jiān)持“防止為主，防消結(jié)合”消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”管理觀念，實(shí)行全員義務(wù)消防員制。b、防火宣傳：咱們將在社區(qū)宣傳不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí)，并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來舉辦消防知識(shí)講座。社區(qū)入伙時(shí)，咱們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手冊(cè)》，同步聯(lián)系某些消防器材商家到社區(qū)定點(diǎn)服務(wù)，建議小高層業(yè)主配備滅火器；c、培訓(xùn)演習(xí)：實(shí)行全方位消防管理，定期檢查消防設(shè)施，保持良好運(yùn)作。同步，重點(diǎn)加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)員消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和社區(qū)業(yè)主共同參加消防演習(xí)，提高全員“自救”意識(shí)和能力，防患于“未燃”；d、加強(qiáng)二次裝修消防管理：對(duì)裝修審批時(shí)，規(guī)定裝修施工單位按原則配備滅火器材方可入場(chǎng)施工。對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合規(guī)定施工單位必要提供消防報(bào)批手續(xù)，方可開工。在入住期間，咱們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安頓擋車樁、安頓簡(jiǎn)要批示標(biāo)記等辦法，著重解決違章占用消防通道問題，保證消防通道順暢；e．建立“萬祥濱海新城”消防迅速反映分隊(duì)及擬定應(yīng)急解決辦法。1.5.5因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)，消除設(shè)備設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)盲點(diǎn)堅(jiān)持“因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)”方針，編制科學(xué)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)籌劃并合理組織實(shí)行，力求達(dá)到如下目：延長(zhǎng)物業(yè)物質(zhì)壽命，滿足業(yè)主正常使用功能；延長(zhǎng)物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命，達(dá)到保值增值效果；減少管理成本支出，減輕業(yè)主經(jīng)濟(jì)承擔(dān)。咱們擬采用如下辦法：●技術(shù)力量配備。在前期介入階段，咱們將從公司總部抽調(diào)多名涉及土建、機(jī)電、智能化等專業(yè)工程師充實(shí)到“萬祥濱海新城”客戶服務(wù)中心，以滿足物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)需要。同步，加強(qiáng)維修技工培訓(xùn)工作。通過開展長(zhǎng)期持續(xù)專項(xiàng)培訓(xùn)，促使維修技工不斷提高維修工作技能，純熟掌握共享部位、共享設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容、周期及質(zhì)量原則等；●制度保證。咱們將結(jié)合實(shí)際狀況編制《共享設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理規(guī)定》、《設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作流程》等文獻(xiàn)，作為作業(yè)維修養(yǎng)護(hù)制度保證?！窠⒑屯晟乒蚕聿课?、共享設(shè)施設(shè)備維修檔案。咱們將對(duì)物業(yè)共享部位、共享設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，建立相應(yīng)檔案卡片和臺(tái)帳（涉及登記臺(tái)帳、分戶臺(tái)帳、分類匯總臺(tái)帳），并通過輸入電腦，運(yùn)用當(dāng)代化管理手段進(jìn)行登記、查詢和控制，全面掌握共享部位、共享設(shè)施設(shè)備使用（運(yùn)營(yíng)）狀況，為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)提供參照；●定期開展物業(yè)共享部位、共享設(shè)施設(shè)備完好率記錄工作，作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)工作導(dǎo)向。1.5.6加強(qiáng)對(duì)業(yè)主安全宣傳，增強(qiáng)巡邏力度，建立群防群治機(jī)制。一方面明確儲(chǔ)藏間用途，是用于堆放某些不慣用，價(jià)值不高物品。不能對(duì)外出租，更不可當(dāng)房屋出租或自住。加強(qiáng)安全巡邏頻次，保證儲(chǔ)藏間通道照明正常使用，建議使用聲空控延時(shí)開關(guān)，以保證業(yè)主進(jìn)出以便。第二章管理目的和管理方式“萬祥·濱海新城”其項(xiàng)目定位及消費(fèi)群體，決定了尋常管理與服務(wù)必要突顯其尊貴、舒服與悠閑特點(diǎn)。因而，咱們對(duì)整體物業(yè)管理服務(wù)擬采用管理方式及達(dá)到目的是：2.1管理目的咱們承諾：在符合參評(píng)條件狀況下，二年內(nèi)達(dá)到市級(jí)物業(yè)管理先進(jìn)項(xiàng)目原則、三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)物業(yè)管理先進(jìn)項(xiàng)目原則。并在管理期間，將依照《全國(guó)都市物業(yè)管理先進(jìn)住宅社區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》規(guī)定，細(xì)化各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)，詳細(xì)指標(biāo)如下：序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)標(biāo)公司原則管理指標(biāo)實(shí)行辦法1房屋完好率98%以上99%分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人，實(shí)行日巡視制度，建立完善檔案資料，保證房屋完好率。2房屋零修急修及時(shí)率100%100%接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修；零修工程，及時(shí)完畢，急修工程但是夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督，工程部嚴(yán)格把關(guān)，按照施工程序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪。4管理費(fèi)收繳率98%99%超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)并定期發(fā)布收支狀況，增長(zhǎng)透明度，接受業(yè)戶監(jiān)督。5綠化完好率95%98%以上綠化分包管理，對(duì)區(qū)內(nèi)綠化進(jìn)行澆水、施肥、除草等哺育工作，使社區(qū)四季常青。6清潔保潔率95%以上99%以上聘請(qǐng)專業(yè)清潔人員開展保潔工作，7道路完好率及使用率95%以上99%實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制及監(jiān)督考核機(jī)制，制定各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視管理制度；對(duì)市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號(hào)，歸檔管理；做好檢查，定期清理、疏通，訊期做好排水工作，無因管理責(zé)任導(dǎo)致堵塞、溢漫。8化糞池、雨水井，污水井完好率95%以上99%以上9排水管，明、暗溝渠完好率95%以上99%以上10停車場(chǎng)、單車棚完好率95%以上100%11路燈完好率95%以上100%序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)標(biāo)公司原則管理指標(biāo)實(shí)行辦法12公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率98%以上100%13消防設(shè)施、設(shè)備完好率99%以上100%進(jìn)行編號(hào)歸檔管理，管理人員與保安人員每天必要對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面檢查，做好防盜、損壞防范及保養(yǎng)，保證消防設(shè)施完好與正常運(yùn)營(yíng)。14社區(qū)治安案件發(fā)生率1%如下1%如下實(shí)行24小時(shí)保安巡邏制度，進(jìn)行三級(jí)巡邏；客戶服務(wù)中心24小時(shí)值班，技防、人防相結(jié)合。15火災(zāi)發(fā)生率1%如下1%如下組建保安義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)；加強(qiáng)防火宣傳，對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)解決，盡量減少火災(zāi)發(fā)生率。16違章發(fā)生率與解決率1%如下90%以上1%如下100%建立三級(jí)交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修戶監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)解決；加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章現(xiàn)象浮現(xiàn)，并建立相應(yīng)回訪記錄。17住戶有效投訴率與解決率2%以上95%以上1%如下100%實(shí)行人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主和住戶投訴制度，及時(shí)跟蹤解決、回訪并記錄歸檔。18管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%開展入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)。19維修服務(wù)回訪率95%以上100%對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行回訪，征詢業(yè)戶意見，對(duì)業(yè)戶不滿意問題進(jìn)行整治。20業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理滿意率90%95%定期、不定期向業(yè)戶征詢、收集對(duì)管理公司意見，不斷改進(jìn)管理服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)雙方溝通，做到業(yè)戶：理解—接受—支持咱們工作。2.2管理方式及服務(wù)理念“萬祥·濱海新城”開發(fā)理念定位，決定了客戶對(duì)高品質(zhì)物業(yè)管理與服務(wù)盼望，服務(wù)模式應(yīng)從滿足精英階層“追求當(dāng)代生活方式，享有高品質(zhì)生活需要”入手，超越單純物業(yè)管理對(duì)物業(yè)維修、維護(hù)、保養(yǎng)概念，結(jié)合咱們自身優(yōu)勢(shì)，引入“貼心式管家”管理方式，并結(jié)合“一站式服務(wù)”服務(wù)理念，為客戶量身定做，提供專業(yè)化管理與個(gè)性化服務(wù)。本著“以客為尊”原則，以高起點(diǎn)管理定位、高原則服務(wù)、高素質(zhì)人員，讓客戶充分享有到貼心服務(wù)?！百N心管家式”物業(yè)管理服務(wù)模式運(yùn)作要點(diǎn)有：a.服務(wù)內(nèi)涵——“服務(wù)到家，感覺到家”。b.服務(wù)方式——“一對(duì)一服務(wù)”。c.服務(wù)時(shí)限——“24小時(shí)不間斷服務(wù)，將管家24小時(shí)聯(lián)系方式向業(yè)主發(fā)布”。d.服務(wù)目——“為業(yè)主創(chuàng)造一種全新生活理念，使業(yè)主生活品質(zhì)得到進(jìn)一步提高”。e.服務(wù)原則——“專心服務(wù)、關(guān)懷業(yè)主”，將“貼心、舒心、放心”帶給業(yè)主。2.3服務(wù)運(yùn)作機(jī)制2.3.1運(yùn)用5S(五常法)，規(guī)范內(nèi)部管理在內(nèi)部管理上，咱們將運(yùn)用5S(五常法)，量化各崗位工作指標(biāo)及服務(wù)規(guī)范，實(shí)行定員、定量、定額方式，以規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)管理辦法，使員工素質(zhì)不斷提高，為真正履行ISO9002：質(zhì)量體系建立堅(jiān)實(shí)基本，避免ISO9002：質(zhì)量體系只是停留在文獻(xiàn)和制度上。2.3.2目的管理依照《全國(guó)都市物業(yè)管理先進(jìn)住宅社區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》規(guī)定，細(xì)化并優(yōu)化各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)，使社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平達(dá)到全國(guó)先進(jìn)物業(yè)管理示范社區(qū)原則。2.3.3籌劃管理通過籌劃管理方式,進(jìn)行較為全面思考，分析預(yù)測(cè)也許浮現(xiàn)問題,避免盲目決策；因而選取更為有效經(jīng)營(yíng)管理方案,發(fā)現(xiàn)和運(yùn)用更多減少成本、減少揮霍、提高效率機(jī)會(huì)；同步可以客觀地評(píng)價(jià)下屬工作狀況和管理業(yè)績(jī)?cè)瓌t，有助于全面管理控制。2.3.4督導(dǎo)管理采用有效督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門進(jìn)行監(jiān)督、指引與管理，保證工作正常運(yùn)作，提高工作效率和工作質(zhì)量。詳細(xì)辦法如下：①經(jīng)濟(jì)管理：通過制定具備競(jìng)爭(zhēng)力薪酬及福利制度，吸引具備較高素質(zhì)員工加入到咱們團(tuán)隊(duì)；通過履行績(jī)效管理制度，調(diào)動(dòng)員工工作積極性各積極性。②法規(guī)管理：按照既定規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。③行政管理：實(shí)行各部門每月制定詳細(xì)工作籌劃及工作報(bào)告制度，形成定期管理層及部門會(huì)議制度，講評(píng)工作并詳細(xì)貫徹，聽取報(bào)告，分析存在問題，提出解決辦法。④勉勵(lì)、培訓(xùn)管理：服務(wù)性行業(yè)重復(fù)作業(yè)特點(diǎn)容易滋生員工惰性，因而需要采用各種培訓(xùn)辦法來激發(fā)、培養(yǎng)員工敬業(yè)精神和職業(yè)榮譽(yù)感，同步也需要為員工創(chuàng)造更多晉升機(jī)會(huì)。⑤團(tuán)隊(duì)管理及問責(zé)制度”：“物業(yè)管理”是一種需要各種部門共同協(xié)作才干完畢好工作行業(yè)，因而必要將責(zé)任貫徹到部門和個(gè)人，樹立員工職業(yè)道德和責(zé)任意識(shí)，通過部門之間溝通協(xié)作，形成團(tuán)隊(duì)精神，培養(yǎng)員工對(duì)公司認(rèn)同感，不斷提高員工自身素質(zhì)和服務(wù)水平。⑥公平原則：公司將制定公平、規(guī)范獎(jiǎng)罰、晉升機(jī)制，摒棄任人唯親工作作風(fēng)，創(chuàng)造一種良好工作氛圍。2.3.5全面質(zhì)量管理依照國(guó)家質(zhì)量評(píng)估原則，全面履行質(zhì)量管理體系，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定質(zhì)量管理操作規(guī)程原則，各級(jí)管理人員應(yīng)認(rèn)真檢查質(zhì)量狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高，將ISO9002：質(zhì)量體系貫徹到詳細(xì)管理服務(wù)中。2.3.6協(xié)調(diào)管理運(yùn)用協(xié)調(diào)管理辦法解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生矛盾和沖突，勉勵(lì)員工、客戶對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議及批評(píng)意見或投訴，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和管理凝聚力，把存在問題暴露出來并加以解決，從而防止嚴(yán)重后果發(fā)生。2.3.7組織管理通過客戶服務(wù)中心對(duì)全體員工進(jìn)行分工合伙管理，使每一種員工都懂得：應(yīng)當(dāng)做什么，不該做什么，如何去做；公司勉勵(lì)做什么，反對(duì)做什么。詳細(xì)應(yīng)涉及：組織機(jī)構(gòu)設(shè)立，員工手冊(cè)制定，崗位責(zé)任制制定，作業(yè)規(guī)程制定，容易發(fā)生問題注意事項(xiàng)，對(duì)非正式組織管理等，目是圓滿完畢組織承擔(dān)任務(wù)。2.3.8控制管理制定各種工作原則，用這些原則來指引、評(píng)估員工工作績(jī)效，以此來檢查探討提高服務(wù)原則空間和原則自身與否脫離實(shí)際，決定與否需要修訂原則或?qū)T工進(jìn)行培訓(xùn)、獎(jiǎng)懲甚至調(diào)換。2.3.9建立以服務(wù)為核心管理系統(tǒng)建立以指揮、執(zhí)行、監(jiān)督、反饋為主體管理系統(tǒng)，在組織構(gòu)造上完畢對(duì)管理與服務(wù)控制。業(yè)戶業(yè)戶指揮 執(zhí)行 監(jiān)督反饋2.3.10實(shí)行主管輪值責(zé)任制客戶服務(wù)中心將制定值日、夜班輪值制度，由各部門經(jīng)理輪值行使管理尋常工作指揮權(quán)，及時(shí)解決尋常事務(wù)和突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各部門工作，接受業(yè)戶投訴，保證管理機(jī)制高效運(yùn)轉(zhuǎn)。客戶服務(wù)中心運(yùn)作系統(tǒng)示意圖：（續(xù)后）公司主管部門公司主管部門批示批示客服經(jīng)理客服經(jīng)理計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)查詢、輸入計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)指令反饋批示部門重要負(fù)責(zé)人業(yè)戶部門重要負(fù)責(zé)人業(yè)戶工作籌劃輸出投訴服務(wù)地點(diǎn)服務(wù)地點(diǎn)服務(wù)地點(diǎn)反饋任務(wù)任務(wù)反饋服務(wù)地點(diǎn)員工主管2員工主管1AB員工主管2員工主管1執(zhí)行執(zhí)行督導(dǎo)命令命令督導(dǎo)第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及規(guī)定3.1綜合管理3.1.1負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作籌劃，并組織實(shí)行。為配合“萬祥·濱海新城”開發(fā)理念和物業(yè)管理服務(wù)工作，咱們制定了物業(yè)管理有關(guān)籌劃，將物業(yè)管理工作細(xì)分為如下七個(gè)階段，并詳細(xì)闡述各個(gè)階段中重要工作內(nèi)容，詳細(xì)如下：開發(fā)建設(shè)階段物業(yè)銷售階段物業(yè)竣工驗(yàn)收階段業(yè)戶入住期收樓服務(wù)階段業(yè)戶入住期裝修服務(wù)階段業(yè)戶入住期安全控制階段尋常運(yùn)作管理階段第一階段:開發(fā)建設(shè)階段管理公司在實(shí)質(zhì)管理前提出針對(duì)物業(yè)現(xiàn)存、關(guān)于影響將來管理問題，使開發(fā)商有時(shí)間考慮增減設(shè)施；以期可以節(jié)約將來設(shè)施更改或增減費(fèi)用。應(yīng)站在使用者角度去選取各類設(shè)施及有關(guān)配備，并提供適合日后使用者需要意見。詳細(xì)服務(wù)如下：A、協(xié)助評(píng)估物業(yè)規(guī)劃及有關(guān)建議1、從管理角度對(duì)建筑物設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁﹨⒄找庖?提出工程上會(huì)影響將來物業(yè)管理意見及需要改進(jìn)建議。2、從日后管理角度，分析建造材料及安裝辦法等。3、站在使用者角度，對(duì)關(guān)于工程設(shè)備選取提供意見。4、在開發(fā)商需要時(shí)，參加關(guān)于工程聯(lián)席會(huì)議，對(duì)也許影響日后執(zhí)行管理工作事項(xiàng),提供參照性建議。5、提供機(jī)電安裝及能源分派參照性管理意見。6、建議成品保護(hù)方案，減少因施工對(duì)材料也許導(dǎo)致?lián)p害。B、協(xié)助評(píng)估各機(jī)電房規(guī)劃位置,使日后管理運(yùn)作可以更加順暢，節(jié)約資源,并制定管理維修保養(yǎng)籌劃。C、針對(duì)綠化規(guī)劃提出建議，涉及建議選用植物種類與否有助于日后養(yǎng)護(hù)管理，建議開發(fā)商選取較為適合植物品種以配合項(xiàng)目整體形象。D、針對(duì)安全保衛(wèi)系統(tǒng)設(shè)定位置及設(shè)備功能提出建議。E、針對(duì)垃圾解決設(shè)備及垃圾收集點(diǎn)、垃圾房位置提出建議。F、針對(duì)消防設(shè)備設(shè)立及功能提出建議。第二階段:物業(yè)銷售階段越來越多客戶在買樓前更加關(guān)懷交付使用后她們所面對(duì)“物業(yè)管理”問題，她們更需要懂得除了建筑物硬件外，將來所面對(duì)服務(wù)“軟件”會(huì)是什么水平。用送管理費(fèi)或低價(jià)管理費(fèi)進(jìn)行促銷做法，其管理質(zhì)量已逐漸被客戶所質(zhì)疑，對(duì)此，咱們建議開發(fā)商：容許物業(yè)公司在銷售現(xiàn)場(chǎng)派駐貼心管家，現(xiàn)場(chǎng)演示及宣導(dǎo)，將管理服務(wù)工作詳細(xì)化、形象化地呈現(xiàn)給客戶，使客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有所理解，同步，物業(yè)管理公司可以通過“貼心管家”在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行物業(yè)管理工作答疑與宣傳來增長(zhǎng)購(gòu)買者信心，也增強(qiáng)她們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司信心，提高開發(fā)商在公眾心目中良好形象，創(chuàng)造良好名牌效應(yīng)，從而更有效地增進(jìn)房產(chǎn)銷售。A、設(shè)計(jì)符合物業(yè)管理模式銷售市場(chǎng)會(huì)隨著時(shí)間變化而不斷產(chǎn)生新需要，這就規(guī)定開發(fā)商必要按照市場(chǎng)需要對(duì)物業(yè)使用功能進(jìn)行調(diào)節(jié)；物業(yè)管理公司也要針對(duì)物業(yè)實(shí)際狀況設(shè)計(jì)出更加適合其日后運(yùn)作物業(yè)管理方案，從而為銷售宣傳和日后業(yè)主答疑創(chuàng)造條件。B、協(xié)助開發(fā)商培訓(xùn)銷售人員物業(yè)公司將針對(duì)銷售期間客戶所關(guān)懷物業(yè)管理問題，制定培訓(xùn)籌劃和物業(yè)管理有關(guān)常識(shí)及原則，協(xié)助開發(fā)商對(duì)銷售人員進(jìn)行關(guān)于物業(yè)管理方面培訓(xùn)，以增進(jìn)銷售人員對(duì)物業(yè)管理工作結(jié)識(shí)，便于在銷售過程中可以精確地解答購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理工作質(zhì)疑，增強(qiáng)購(gòu)房者信心，增進(jìn)房產(chǎn)銷售，同步也有助于日后物業(yè)交接及物業(yè)管理工作順利進(jìn)行。C、組建物業(yè)管理架構(gòu)、實(shí)行招聘培訓(xùn)籌劃、完善辦公條件。D、制定“客戶服務(wù)中心”內(nèi)部管理制度、工作規(guī)程，提交交樓、裝修文獻(xiàn)及有關(guān)表格。第三階段:物業(yè)竣工驗(yàn)收階段管理公司在對(duì)物業(yè)狀況充分理解基本上，通過接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中也許浮現(xiàn)問題，制定相應(yīng)解決方案，真正做到有備無患，防范于未然。驗(yàn)收與接管程序如圖所示：移送接管前準(zhǔn)備工作移送接管前準(zhǔn)備工作物業(yè)資料接管移送制定物業(yè)移送接管工作籌劃保修工作管理物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目及原則住宅接管驗(yàn)收項(xiàng)目及原則公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及原則業(yè)主（住戶）入住管理工程完善和工程遺留問題解決規(guī)定業(yè)主（住戶）入住前準(zhǔn)備工作移送接管前準(zhǔn)備工作A、移送接管前準(zhǔn)備工作1、委托管理合同訂立后，公司物業(yè)管理部牽頭組建“萬祥濱海新城客戶服務(wù)中心”并提前介入管理，擬派管理人員到位，貫徹管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌辦工作。2、成立驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，理解物業(yè)設(shè)施設(shè)備、熟悉設(shè)備構(gòu)造、性能；水、電、氣管道線路鋪設(shè)位置及走向，以及存在問題；填寫關(guān)于質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。B、物業(yè)資料移送接管----接管樓宇資料驗(yàn)證及某些移送資料1、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批文、用地批文、小業(yè)主資料、建筑規(guī)劃允許等）2、政府驗(yàn)收合格資料（消防驗(yàn)收合格證、物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書、住宅使用闡明書、住宅質(zhì)量保證書等）3、工程技術(shù)資料[竣工圖紙——涉及平面圖、建筑、構(gòu)造、水電、附屬工程及隱蔽管線全套圖紙、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更告知（涉及質(zhì)量事故解決記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收簽證、沉降觀測(cè)記錄、竣工驗(yàn)收證明書、水電衛(wèi)生器具等設(shè)備檢查合格證書、砂漿混凝土試壓報(bào)告、供水試壓報(bào)告]C、物業(yè)接管驗(yàn)收程序1、開發(fā)商告知物業(yè)公司接管驗(yàn)收。2、物業(yè)公司驗(yàn)收小組核對(duì)所接受資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函。3、公司驗(yàn)收小組同移送人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收。4、對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題登記表，商定期限由移送人負(fù)責(zé)整治，并商定期間復(fù)驗(yàn)。5、對(duì)住宅室內(nèi)對(duì)象無明顯不全、符合檢查原則規(guī)定房屋，由“客戶服務(wù)中心”接受鑰匙，承擔(dān)保管責(zé)任。6、業(yè)戶入住時(shí)，由客服助理陪伴對(duì)戶內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致檢查驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題經(jīng)整頓后報(bào)告“客戶服務(wù)中心”，并轉(zhuǎn)交開發(fā)商，并由開發(fā)商規(guī)定承建商在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修，經(jīng)物業(yè)公司或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)。7、在保修期內(nèi)，如在使用過程中由業(yè)戶或管理人員發(fā)現(xiàn)、屬于建筑施工或產(chǎn)品制造缺陷時(shí)，應(yīng)報(bào)告“客戶服務(wù)中心”查驗(yàn)證明后，大中修由開發(fā)商責(zé)令承建商更換或返修，小修、急修可委托工程部進(jìn)行維修，費(fèi)用由承建商負(fù)責(zé)。D、房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及原則1、驗(yàn)收項(xiàng)目。（涉及梁、柱、板主體；墻面；地（樓）面；樓梯、扶手；插座；接線盒；開關(guān)；給排水系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；門窗；三表；廚衛(wèi)防水防滲等內(nèi)容）2、驗(yàn)收原則。（住戶及房屋內(nèi)水電配套設(shè)施等，參照建設(shè)部原則和國(guó)家頒布《房屋接管驗(yàn)收原則》及達(dá)到業(yè)戶合理規(guī)定。）E、物業(yè)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及原則1、驗(yàn)收項(xiàng)目。（物業(yè)公共設(shè)施及其水電等；基本設(shè)施；弱電系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；公共綠化；停車場(chǎng)系統(tǒng)；標(biāo)記標(biāo)志及有關(guān)公共配套等）2、驗(yàn)收原則。（參照建設(shè)部和國(guó)家頒布《房屋接管驗(yàn)收原則》及達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定。）F、工程完善和工程遺留問題解決1、在房屋本體工程竣工并進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，進(jìn)行某些公共配套設(shè)施工程完善。2、在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過程中，將存在安全隱患、使用建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無法達(dá)到使用規(guī)定、保修無法解決設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容作為工程遺留問題提交開發(fā)商并跟進(jìn)解決。3、“客戶服務(wù)中心”對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作。4、為進(jìn)場(chǎng)施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，保證安全。5、限制噪音施工時(shí)間，保證業(yè)戶休息。6、加強(qiáng)保安力量，監(jiān)督施工人員，做好現(xiàn)場(chǎng)管理。7、制定物業(yè)進(jìn)出管理制度并貫徹有關(guān)方案。G、業(yè)戶入住前準(zhǔn)備工作1、制定物業(yè)交樓準(zhǔn)備籌劃。2、交樓文獻(xiàn)準(zhǔn)備；3、交樓物品準(zhǔn)備；4、交樓場(chǎng)地布置；5、清潔開荒準(zhǔn)備；6、交樓模仿訓(xùn)練；7、政府及有關(guān)公共事業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)工作；8、協(xié)助告知業(yè)主收樓；第四階段:業(yè)主入住期收樓服務(wù)業(yè)主收樓是一件非常值得慶祝事情，因而，交樓現(xiàn)場(chǎng)布置應(yīng)當(dāng)顯得隆重?zé)崃?，交樓期間可以舉辦慶祝活動(dòng)，配合開發(fā)商銷售活動(dòng)。收樓過程可以由物業(yè)管理公司派出“貼心管家”負(fù)責(zé)接待收樓業(yè)主，采用各種辦法如：請(qǐng)尚未安排辦理有關(guān)手續(xù)業(yè)主觀看“收樓程序”光盤演示、針對(duì)隨同業(yè)主前來辦理手續(xù)其他家庭成員或朋友，“貼心管家”還將依照實(shí)際狀況安排不同活動(dòng)等等，避免業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間等待或產(chǎn)生受冷落感覺。A、辦理入住手續(xù)流程接待、驗(yàn)證業(yè)主身份→收取入住期間費(fèi)用→派發(fā)資料讓業(yè)主填寫，并訂立有關(guān)合同文獻(xiàn)等→發(fā)放鑰匙→交、驗(yàn)房屋→跟進(jìn)漏掉工程或協(xié)助辦理開通水、電、氣，代辦電話、電視等業(yè)務(wù)。B、辦理入住手續(xù)采用便利辦法物業(yè)公司將以熱情、周到態(tài)度，高效、便利服務(wù)為業(yè)主辦理入住手續(xù)。由物業(yè)管理公司派出“貼心管家”全程陪伴業(yè)主辦理手續(xù)，籍此增進(jìn)與業(yè)主之間溝通；同步提前與煤氣公司、電信部門、有線電視臺(tái)等有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)，節(jié)約業(yè)主辦理入住或訂立代辦業(yè)務(wù)合同時(shí)間；代辦關(guān)于業(yè)務(wù)，以便業(yè)戶，減少麻煩；同步，為業(yè)戶提供多項(xiàng)免費(fèi)裝修服務(wù)征詢和家居采購(gòu)等便利服務(wù)；也可以提供預(yù)約收樓或集體辦理手續(xù)等便捷服務(wù)。第五階段:業(yè)戶入住期裝修服務(wù)（房屋管理）A、房屋外觀管理為維護(hù)建筑物外觀形象統(tǒng)一、美觀，保障樓宇附屬設(shè)施、設(shè)備正常使用和功能不受破壞，咱們將采用如下辦法進(jìn)行嚴(yán)格管理：1、做好建筑物外觀保養(yǎng)工作，制定房屋外觀保養(yǎng)籌劃，依照設(shè)計(jì)裝修規(guī)定定期進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，保證“萬祥濱海新城”設(shè)計(jì)開發(fā)理念得以完整體現(xiàn)，保持恒久魅力。2、對(duì)業(yè)戶裝修實(shí)行嚴(yán)格管理和控制，堅(jiān)決杜絕違章裝修浮現(xiàn)。B、制定《房屋年度養(yǎng)護(hù)籌劃及實(shí)行方案》（見下圖），并抓好貫徹序號(hào)項(xiàng)目維修類別定期維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行效果1房屋承重構(gòu)造部位局部受損；施工質(zhì)量因素導(dǎo)致構(gòu)造問題。每年對(duì)房屋基本進(jìn)行一次檢查；及時(shí)理解房屋構(gòu)造性能，作到早發(fā)現(xiàn)，早解決由工程部負(fù)責(zé)實(shí)行建筑物白蟻防治原則；建筑物完好級(jí)別原則。構(gòu)造安全，正常使用。構(gòu)造性能完好。2外墻面外墻起鼓脫落修補(bǔ)；外墻局部滲漏；外墻大面積滲漏；外墻面翻新。每2年對(duì)于較大面積滲漏，外墻久修無效，應(yīng)局部翻新防止繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面；并清洗一次；每年雨季前對(duì)住戶外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。由工程部負(fù)責(zé)實(shí)行房屋修繕原則；外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。外墻平整，無滲水；整潔統(tǒng)一。3屋面隔熱層破損；防水層破損導(dǎo)致屋面滲漏；屋面積水。避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；每半年疏通一次屋面雨水口；每年對(duì)屋面防水層檢修一次；每年翻新更換老化某些。由工程部負(fù)責(zé)實(shí)行。房屋修繕原則；相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。無積水，防水層正常，有效發(fā)揮功能，無滲漏；隔熱層完好。4消防設(shè)施疏散標(biāo)志維修及養(yǎng)護(hù)；室內(nèi)消火栓（箱）維護(hù)及檢修。每年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次以防發(fā)霉；每年對(duì)消防疏散進(jìn)行一次維護(hù)。由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員相應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)行；消防系統(tǒng)重要設(shè)施設(shè)備每年更換一次。消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備完好率100%。5公共通道門廳、樓梯間公用地面維修改造；公共通道、門廳墻、天棚維護(hù)；樓梯間墻面、扶手、踏步維護(hù)。每半年對(duì)公共地面進(jìn)行一次維護(hù)，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；每2年刷新一次通道門廳及樓梯間墻壁天棚、扶手及欄桿。由工程部按照相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)行每3年鏟除抹灰翻新一次。房屋修繕原則；相應(yīng)建筑某些修繕技術(shù)規(guī)程。美觀、完好、整潔、清爽。6共享煙道由煙道內(nèi)隔斷板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)導(dǎo)致回串煙；排煙口封閉不當(dāng)導(dǎo)致漏煙。每年對(duì)屋面出煙口蓋板及防護(hù)罩進(jìn)行一次維護(hù)。由工程部按照有關(guān)作業(yè)規(guī)范實(shí)行。排煙管道技術(shù)規(guī)范。排煙暢通，安全正常使用。7上下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定碼松脫。每年刷一次管道油漆；每年檢修一次，并緊固管道固定碼；每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格某些。由工程部按有關(guān)作業(yè)規(guī)范實(shí)行。排水管維護(hù)修繕原則；給水管維護(hù)修繕原則。美觀完好；上下水暢通；無滲漏。C、負(fù)責(zé)室內(nèi)裝修管理，建立裝修管理制度、裝修合同、裝修申請(qǐng)及審批記錄、裝修公司和裝修人員登記及有關(guān)資料齊全，并建檔管理。二次裝修是關(guān)系到業(yè)主切身利益大事，如何才干既保持房屋觀賞性、安全性不受人為破壞，又能讓業(yè)主盡量按照個(gè)人意愿進(jìn)行裝修，是管理控制好二次裝修核心。咱們做法是：1、裝修前向業(yè)主闡明裝修規(guī)定，告知業(yè)主什么該做，什么不該做。2、嚴(yán)格審批業(yè)主裝修方案，如有違章設(shè)計(jì)內(nèi)容，應(yīng)向業(yè)主闡明，并督促其進(jìn)行更改。3、認(rèn)真審核裝修公司提交各項(xiàng)材料，做到各項(xiàng)手續(xù)、材料齊全。4、制定嚴(yán)格、具可操作性裝修管理制度,并抓好貫徹。5、與裝修公司訂立《裝修合同》，對(duì)裝修申請(qǐng)進(jìn)行嚴(yán)格審批。6、建立裝修人員進(jìn)出社區(qū)登記制度，對(duì)裝修人員帶進(jìn)社區(qū)施工工具進(jìn)行檢查，對(duì)攜帶金剛?cè)】住⒋箦N等破壞性大工具進(jìn)入社區(qū)施工人員進(jìn)行跟蹤記錄，一旦施工完畢，規(guī)定及時(shí)將工具置于管理人員監(jiān)督下，直至帶出社區(qū)。7、加強(qiáng)關(guān)于裝修規(guī)定宣傳，裝修期跟蹤監(jiān)管，違章裝修即時(shí)解決，嚴(yán)格裝修驗(yàn)收環(huán)節(jié)，把裝修工作納入入住階段一種重點(diǎn)工作。咱們擬采用違章裝修控制流程如下：業(yè)戶辦理裝修手續(xù)對(duì)業(yè)戶、裝修施工隊(duì)伍裝修宣傳業(yè)戶辦理裝修手續(xù)對(duì)業(yè)戶、裝修施工隊(duì)伍裝修宣傳培訓(xùn)合格后申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，辦理訂立裝修合同等手續(xù)及再次聲明裝修規(guī)則申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，辦理訂立裝修合同等手續(xù)及再次聲明裝修規(guī)則內(nèi)部裝修管理方案各部門主管監(jiān)管客戶服務(wù)主管、保安巡邏員、工程人員交叉監(jiān)督各部門主管監(jiān)管客戶服務(wù)主管、保安巡邏員、工程人員交叉監(jiān)督發(fā)現(xiàn)違章裝修發(fā)出告知，上門工作，以理服人，說服業(yè)戶，讓業(yè)戶整治發(fā)出告知，上門工作，以理服人，說服業(yè)戶，讓業(yè)戶整治采用必要辦法向政府部門反映狀況以獲得政策上支持經(jīng)濟(jì)手段法律手段解決決采用必要辦法向政府部門反映狀況以獲得政策上支持經(jīng)濟(jì)手段法律手段解決決1、對(duì)業(yè)戶和裝修隊(duì)伍宣傳為加大裝修宣傳力度，咱們除了將在入住初期策劃一項(xiàng)大型活動(dòng)之外，還將在社區(qū)設(shè)立裝修管理宣傳欄，充分發(fā)揮社區(qū)文化導(dǎo)向功能，約束功能，并架起客戶服務(wù)中心與業(yè)戶及裝修公司橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修自覺性。結(jié)束結(jié)束補(bǔ)辦手續(xù)辦理交房手續(xù)否裝修申請(qǐng)人身份驗(yàn)證申報(bào)裝修（給）1．《裝修申請(qǐng)表》2．《裝修合同》3．《動(dòng)用明火申請(qǐng)表》4．《防火責(zé)任書》及《裝修管理與收費(fèi)》5．《裝修指南》和《裝修承諾書》等審批（交）裝修申請(qǐng)表裝修圖紙動(dòng)用明火申請(qǐng)表防火責(zé)任書裝修隊(duì)資質(zhì)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照與否符合規(guī)定修改否收取1裝修管理費(fèi)2裝修押金/保證金3裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)4出入證押金5出入證工本費(fèi)6其他有關(guān)費(fèi)用停工解決施工與否符合規(guī)定否裝修結(jié)束1．申請(qǐng)驗(yàn)收2.填寫工程驗(yàn)收書3．審核裝修允許證是與否符合規(guī)定修改否業(yè)主、裝修承造商、物業(yè)公司三方在驗(yàn)收書上簽字財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)憑驗(yàn)收書在業(yè)主入住一種月期滿后，憑出入證退押金，憑出入證退出入證押金資料整頓歸檔1．《裝修申請(qǐng)書》2．裝修圖紙3．《動(dòng)用明火申請(qǐng)表》4．《防火責(zé)任書》5．《工程驗(yàn)收書》6．施工隊(duì)《裝修承諾書》補(bǔ)辦手續(xù)辦理交房手續(xù)否裝修申請(qǐng)人身份驗(yàn)證申報(bào)裝修（給）1．《裝修申請(qǐng)表》2．《裝修合同》3．《動(dòng)用明火申請(qǐng)表》4．《防火責(zé)任書》及《裝修管理與收費(fèi)》5．《裝修指南》和《裝修承諾書》等審批（交）裝修申請(qǐng)表裝修圖紙動(dòng)用明火申請(qǐng)表防火責(zé)任書裝修隊(duì)資質(zhì)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照與否符合規(guī)定修改否收取1裝修管理費(fèi)2裝修押金/保證金3裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)4出入證押金5出入證工本費(fèi)6其他有關(guān)費(fèi)用停工解決施工與否符合規(guī)定否裝修結(jié)束1．申請(qǐng)驗(yàn)收2.填寫工程驗(yàn)收書3．審核裝修允許證是與否符合規(guī)定修改否業(yè)主、裝修承造商、物業(yè)公司三方在驗(yàn)收書上簽字財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)憑驗(yàn)收書在業(yè)主入住一種月期滿后，憑出入證退押金，憑出入證退出入證押金資料整頓歸檔1．《裝修申請(qǐng)書》2．裝修圖紙3．《動(dòng)用明火申請(qǐng)表》4．《防火責(zé)任書》5．《工程驗(yàn)收書》6．施工隊(duì)《裝修承諾書》3、裝修審批重點(diǎn)◎保證房屋設(shè)施正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋構(gòu)造、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線?！虮ＷC房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)（躍層房）、空調(diào)安裝及管線走向?！蜓b修材料符合防火規(guī)定?！蛟课輧?nèi)承重墻、柱、梁、樓板等主體構(gòu)造部件有否拆改?！蚺c否變化房屋及配套設(shè)施使用功能?！蚺c否浮現(xiàn)鉆鑿地面和房頂防水層狀況?！蛩袠前迕嫜b修荷載與否超過設(shè)計(jì)規(guī)定?！蛟鲩L(zhǎng)內(nèi)墻必要采用輕質(zhì)材料?！蚺c否影響、占用公用部位，與否在公用部位占道搭建?！虬惭b空調(diào)須在指定位置，空調(diào)出水須排入專供空調(diào)出水使用管道。◎與否在窗臺(tái)及陽(yáng)臺(tái)上違章搭建任何形式雨陽(yáng)篷。4、建立細(xì)致嚴(yán)密裝修跟蹤監(jiān)管體系◎成立裝修管理中心，由各個(gè)部門人員構(gòu)成，負(fù)責(zé)裝修尋常工作及突發(fā)事故解決，聯(lián)系派出所地段民警對(duì)裝修暫住人員進(jìn)行管理。成立裝修檢查隊(duì)，檢查隊(duì)由保安部、工程部、客戶服務(wù)中心等人員構(gòu)成，負(fù)責(zé)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)尋常巡視和監(jiān)管。5、避免浮現(xiàn)違章裝修及有關(guān)解決辦法◎防止性辦法，涉及裝修管理制度宣傳、進(jìn)出社區(qū)材料控制等?！蛘f服辦法?！蚪?jīng)濟(jì)辦法?！蛐姓k法?！蚍赊k法。D、由于“物業(yè)標(biāo)記設(shè)立、安裝、維護(hù)”是進(jìn)入尋常運(yùn)作管理階段后工作，因而，咱們將在“尋常運(yùn)作管理階段”一節(jié)中做闡述。第六階段：業(yè)戶入住期安全控制A、保安隊(duì)伍建設(shè)建立高素質(zhì)保安隊(duì)伍，按照高原則、嚴(yán)規(guī)定指引思想，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等核心環(huán)節(jié)，實(shí)行“準(zhǔn)軍事化”管理。保安員選聘退役先進(jìn)軍警戰(zhàn)士，具備良好思想品質(zhì)和精湛業(yè)務(wù)技能，建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤機(jī)制，保安管理引入輪換制和末位裁減制。B、確立治安重點(diǎn)由于入住裝修階段人員眾多，管理現(xiàn)場(chǎng)較復(fù)雜，需要特別針對(duì)人流、物流、車流制定有效監(jiān)控管理方案。第七階段：尋常運(yùn)作管理階段對(duì)尋常運(yùn)作階段管理，我司將全面按照ISO9002：質(zhì)量管理體系進(jìn)行，嚴(yán)格執(zhí)行各種工作規(guī)范，注重每一種服務(wù)項(xiàng)目人員培訓(xùn)和考核，加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。A、“客戶服務(wù)中心”內(nèi)部運(yùn)作管理1、為規(guī)范“客戶服務(wù)中心”物業(yè)管理服務(wù)監(jiān)督檢查工作，保證提供服務(wù)質(zhì)量能符合規(guī)定規(guī)定，實(shí)行由“部門主管到客服經(jīng)理逐級(jí)巡檢”制度。2、“客戶服務(wù)中心”各部門主管負(fù)責(zé)所轄范疇內(nèi)各項(xiàng)工作日檢。。3、客戶服務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)主管工作周檢。4、總公司物業(yè)管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織每月月檢。5、物業(yè)公司分管本項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)實(shí)行不定期巡檢。B、業(yè)戶報(bào)修解決工作規(guī)程1、目是為了盡快解決業(yè)戶報(bào)修，規(guī)范維修工作，保證為業(yè)戶提供滿意服務(wù)。2、客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)記錄報(bào)修，并傳達(dá)至工程部。3、工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。4、工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對(duì)“維修服務(wù)項(xiàng)目表”以外報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。5、客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)維修工作進(jìn)行跟蹤反饋及回訪。C、業(yè)戶投訴解決工作1、保證業(yè)戶有效投訴能及時(shí)、精確、合理地得到解決。2、客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)戶投訴記錄和協(xié)調(diào)解決工作。3、被投訴部門按照投訴內(nèi)容跟進(jìn)安排，詳細(xì)解決關(guān)于問題。4、客戶服務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)投訴解決效果進(jìn)行檢查。D、服務(wù)收費(fèi)管理1、規(guī)范客戶服務(wù)中心服務(wù)收費(fèi)（涉及管理費(fèi)、水電費(fèi)）程序，保證業(yè)戶對(duì)服務(wù)滿意。2、客戶服務(wù)中心為業(yè)戶收取有償維修服務(wù)費(fèi)及每月管理費(fèi)及水電費(fèi)。3、客戶服務(wù)中心財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用銀行托收工作。4、客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)告知單，并協(xié)助財(cái)務(wù)做好費(fèi)用催繳工作。5、工程部負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行核定?？蛻舴?wù)經(jīng)理對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。E、突發(fā)事件或異常狀況解決1、保證對(duì)社區(qū)內(nèi)各類突發(fā)事件迅速、堅(jiān)決進(jìn)行解決（盜竊、匪警、火警、斗毆等），保障業(yè)戶人身及生命財(cái)產(chǎn)安全。2、客戶服務(wù)中心應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常狀況解決培訓(xùn)，客服經(jīng)理在緊急狀況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件全面解決，負(fù)責(zé)急救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)工作。3、由客戶服務(wù)中心全體員工構(gòu)成應(yīng)急分隊(duì)，以應(yīng)付各類突發(fā)事件。4、當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。5、保安員負(fù)責(zé)安全防范，工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。6、其他員工應(yīng)聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)調(diào)遣，積極參加救護(hù)或搶險(xiǎn)。3.1.2專職接待受理投訴咱們擬在“萬祥濱海新城”配備15名貼心管家，按幢劃分，采用小片區(qū)管理方式。貼心管家必要24小時(shí)受理報(bào)修、信息收集、征詢和投訴解決等公共事務(wù)。在解決業(yè)戶投訴問題上，咱們將設(shè)立“層級(jí)報(bào)告、層級(jí)解決”制度，并嚴(yán)格貫徹。3.1.3協(xié)助組建業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作A、一旦條件成熟，咱們將全力協(xié)助開發(fā)商依法組建、成立業(yè)主大會(huì)，并配合其運(yùn)作。涉及：B、協(xié)助制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。C、制定《業(yè)主公約》。D、準(zhǔn)備其他必要有關(guān)資料。E、按主管部門規(guī)定進(jìn)行登記、申請(qǐng)。F、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。G、積極配合業(yè)委會(huì)工作，自覺接受其對(duì)物業(yè)管理與服務(wù)監(jiān)督檢查。H、及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理中浮現(xiàn)問題，不斷改進(jìn)和提高管理服務(wù)質(zhì)量與水平，實(shí)現(xiàn)“專業(yè)化管理與業(yè)主自治相結(jié)合，共同建設(shè)美麗家園”目的。3.1.4管理制度健全，服務(wù)質(zhì)量原則嚴(yán)格，物業(yè)管理檔案資料完善“沒有規(guī)矩，不成方圓”。健全完善、具備操作性管理制度和嚴(yán)格服務(wù)質(zhì)量原則是我司進(jìn)行統(tǒng)一、規(guī)范化管理準(zhǔn)繩和保證。我司于1999年通過ISO9002質(zhì)量管理體系認(rèn)證，并于通過ISO9002：升級(jí)改版認(rèn)證。通過近年摸索和實(shí)踐，已構(gòu)建出一整套完善、科學(xué)化質(zhì)量保障體系。接管“萬祥濱海新城”之后，咱們將嚴(yán)格按照ISO9002：質(zhì)量管理體系及我司質(zhì)量體系文獻(xiàn)規(guī)定，對(duì)該項(xiàng)目實(shí)行專業(yè)化、規(guī)范化管理。咱們將做到：A、在公司當(dāng)前制定各項(xiàng)管理規(guī)章制度基本上，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際需要，依照ISO9002：質(zhì)量體系規(guī)定，進(jìn)一步充實(shí)和完善有關(guān)管理制度；B、參照星級(jí)酒店原則重新審訂各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量考核原則，使這些制度和原則更規(guī)范、更合理、更科學(xué)、更有針對(duì)性。C、除此之外，物業(yè)管理檔案資料收集、整頓和保管也是一項(xiàng)重要工作，各種設(shè)計(jì)圖紙、施工方案闡明、工程設(shè)施設(shè)備資料、業(yè)主置業(yè)檔案等重要資料都應(yīng)具備全面性、系統(tǒng)性和時(shí)效性，并妥善管理。3.1.5應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)狀況進(jìn)行管理在科技高速發(fā)展和社會(huì)不斷進(jìn)步今天，計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)已普及到了各行各業(yè)，成為人們工作和生活不可缺少“得力助手”。當(dāng)前，在我司所有管理項(xiàng)目中，尋常服務(wù)工作已全面實(shí)現(xiàn)智能化管理，采用思源物業(yè)管理軟件系統(tǒng)，不但提高了操作精確性，并且提高了工作效率；在人員素質(zhì)和操作技能方面完全可以滿足“萬祥濱海新城”尋常管理與服務(wù)需要。3.1.6代表業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)實(shí)行全面驗(yàn)收3.1.7與開發(fā)商配合做好房屋移送工作3.1.8全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗這是對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員基本規(guī)定，也是咱們必要遵守職業(yè)規(guī)范。當(dāng)前，我司各崗位人員都已實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一著裝，持證上崗”。此外，為了可以更進(jìn)一步凸顯“萬祥濱海新城”尊貴和氣派，業(yè)主和住戶尊貴與優(yōu)越，咱們針對(duì)本項(xiàng)目實(shí)際需要，在人員招聘、選派，服裝設(shè)計(jì)、制作等方面進(jìn)行了進(jìn)一步細(xì)致考量，力求可以與“萬祥濱海新城”特質(zhì)和業(yè)戶身份、地位相匹配，力求做到：A、人員精神面貌好，舉止談吐文雅，具備一定文化修養(yǎng)和職業(yè)素質(zhì)；B、員工服裝符合崗位著裝需要，規(guī)定色彩和諧，款式新穎，質(zhì)地優(yōu)良。C、統(tǒng)一美觀服裝，配以得體妝容，使內(nèi)在修養(yǎng)和外在形象相得益彰，帶動(dòng)出特有、富有時(shí)代氣息職業(yè)氣質(zhì)和管家風(fēng)范，咱們相信，這將成為“萬祥濱海新城”又一種亮點(diǎn)。3.2房屋管理備注：本章節(jié)中“3.2.1房屋外觀管理”、“3.2.2房屋年度養(yǎng)護(hù)籌劃”和“3.2.3室內(nèi)裝修管理制度”等在本方案第19-21頁(yè)“業(yè)主入住期裝修服務(wù)”中做出闡述，在此不再贅述。3.2.4負(fù)責(zé)物業(yè)標(biāo)記設(shè)立、安裝、維護(hù)咱們除了維護(hù)好開發(fā)商已安裝、設(shè)立各類標(biāo)記標(biāo)牌外，還將依照項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)需要,按照我司VI系統(tǒng),完善相應(yīng)標(biāo)記，以利工作進(jìn)一步開展，我司企劃部負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。咱們?cè)凇叭f祥濱海新城”項(xiàng)目的記管理工作中原則是：◎按照統(tǒng)一VI視覺辨認(rèn)系統(tǒng)規(guī)范規(guī)定制作標(biāo)記標(biāo)牌；◎指路牌清晰明了，讓人迅速精確地到達(dá)目的地；◎告示牌醒目簡(jiǎn)潔，讓人清晰“這是什么”，“如何做”等等，例如禁行禁停牌、垃圾分類牌、商鋪類別標(biāo)記、取車程序、鎖車前注意事項(xiàng)等?！蛞勒枕?xiàng)目特色及需要，設(shè)立某些精致別致標(biāo)記牌，既可讓人學(xué)到知識(shí)，理解趣味典故，又為社區(qū)環(huán)境增添了亮點(diǎn)。例如：咱們將各種花木掛牌標(biāo)記，簡(jiǎn)介該花木品名、科屬、產(chǎn)地等；對(duì)藝術(shù)雕塑掛牌標(biāo)記，闡明創(chuàng)意或典故。◎在標(biāo)記標(biāo)牌安裝、維護(hù)方面，咱們也將本著安全、持久、以便業(yè)戶使用原則，依照設(shè)計(jì)材質(zhì)需要進(jìn)行專業(yè)操作，于細(xì)微之處體現(xiàn)服務(wù)規(guī)范和細(xì)膩。3.2.5房屋維修管理及尋常養(yǎng)護(hù)◎房屋維修管理是物業(yè)管理重要主體，管理得當(dāng)，對(duì)保證房屋正常發(fā)揮使用功能，延長(zhǎng)使用壽命，可以使其保值與增值，是維護(hù)業(yè)主利益主線體現(xiàn)，同步也能提高開發(fā)商名譽(yù)，更反映出物業(yè)管理公司服務(wù)品質(zhì)和管理水平?！颉翱蛻舴?wù)中心”將依照現(xiàn)場(chǎng)狀況制定房屋管理與巡邏保養(yǎng)方案及工作籌劃。◎依照維修任務(wù)編制年度籌劃，按照年度籌劃和施工任務(wù)狀況，編制月、季度施工工作籌劃并準(zhǔn)時(shí)貫徹?！驀?yán)格執(zhí)行既定工作質(zhì)量原則，按照制定統(tǒng)籌籌劃，組織施工，建立正常完善管理施工程序。◎客戶服務(wù)經(jīng)理在規(guī)定期間內(nèi)每天巡邏所負(fù)責(zé)區(qū)域，對(duì)樓宇主體工程、門窗及裝修工程、樓宇地面工程、油漆粉飾工程等進(jìn)行巡邏，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄并做出解決?！?qū)怯钐炫_(tái)防水層、水池、公共通道、地下室基本、梁板、外墻、空間、地面進(jìn)行定期檢查維護(hù)。◎?qū)ι米宰兓课菀?guī)劃構(gòu)造、上下水管、亂搭建等行為，即時(shí)解決、糾正，并耐心做好勸導(dǎo)工作，直到恢復(fù)原狀為止。◎嚴(yán)格執(zhí)行既定房屋養(yǎng)護(hù)質(zhì)量原則并進(jìn)行分項(xiàng)管理?！?qū)Ψ课莨膊课缓蜆I(yè)戶室內(nèi)維修做全面記錄，并定期回訪?！蜃龊糜昙?、臺(tái)風(fēng)、暴雨過后對(duì)房屋設(shè)施不定期抽查，安排維修工作，保證房屋設(shè)施完好。3.3設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)3.3.1建立設(shè)施設(shè)備管理制度針對(duì)“萬祥濱海新城”高層和小高層建筑，制定設(shè)施設(shè)備管理制度必要針對(duì)其獨(dú)特設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)施設(shè)備配備、尋常運(yùn)營(yíng)操作以及較高使用頻率。任何機(jī)電系統(tǒng)一旦浮現(xiàn)故障都會(huì)對(duì)業(yè)戶、商戶產(chǎn)生不良影響，并給“客戶服務(wù)中心”帶來多方投訴。因而，在開發(fā)商將驗(yàn)收合格設(shè)施設(shè)備移送給物業(yè)管理公司時(shí)必要涵蓋下列內(nèi)容：◎必要清晰地理解設(shè)施設(shè)備功能、功率、規(guī)格及使用守則?！?qū)υO(shè)施設(shè)備安裝及現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)操作狀況作出評(píng)估并改進(jìn)?！蛑贫ㄔO(shè)施設(shè)備短、中、長(zhǎng)期維修、保養(yǎng)、更新籌劃及預(yù)算案。◎評(píng)估設(shè)施設(shè)備零配件供應(yīng)以及庫(kù)存量狀況。◎強(qiáng)制執(zhí)行設(shè)施設(shè)備安全年檢制度。◎強(qiáng)制執(zhí)行對(duì)設(shè)施設(shè)備每三至五年作一次嚴(yán)格全面評(píng)估。◎制定設(shè)施設(shè)備管理與操作守則及條款和應(yīng)變方案。◎?qū)こ碳夹g(shù)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)及考核，并嚴(yán)懲人為疏忽行為?！驀?yán)格規(guī)定工程技術(shù)人員24小時(shí)持證上崗，以保證系統(tǒng)正常運(yùn)營(yíng)。◎建立健全設(shè)施設(shè)備資料檔案?！蚪⒁恢I(yè)工程核心小組，長(zhǎng)期監(jiān)控設(shè)施設(shè)備運(yùn)作及工程技術(shù)人員工作體現(xiàn)?！蚪⒁恢I(yè)工程核心小組，對(duì)工程維修保養(yǎng)商實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)督檢查并作出評(píng)估。制度大綱：◎房屋尋常與定期維護(hù)制度；◎配電房值班制度；◎現(xiàn)場(chǎng)保潔制度；◎巡視檢查制度；◎運(yùn)營(yíng)分析制度；◎設(shè)備維修管理規(guī)定；◎給排水設(shè)備維修管理制度；◎消防設(shè)備維修管理規(guī)定；◎配電房設(shè)備安全操作規(guī)程；◎配電房交接班制度；◎水泵房運(yùn)營(yíng)管理制度；◎水泵房安全操作規(guī)程；◎工程技術(shù)人員交接班制度；◎消防系統(tǒng)與風(fēng)機(jī)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)、管理、維修保養(yǎng)制度；◎水泵運(yùn)營(yíng)完好技術(shù)質(zhì)量指標(biāo)；◎給排水系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)、管理、維修、保養(yǎng)制度；◎給排水系統(tǒng)尋常管理制度；◎電梯運(yùn)營(yíng)維護(hù)管理制度；◎智能化系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)、管理、維修、保養(yǎng)制度。3.3.2做好設(shè)施設(shè)備維修與安全辦法咱們將通過嚴(yán)格管理和采用相應(yīng)辦法來保障社區(qū)供水、供電、通風(fēng)、排污、電梯、消防、監(jiān)控等系統(tǒng)安全、正常運(yùn)營(yíng)，延長(zhǎng)其使用壽命。重要辦法有：1、尋常運(yùn)營(yíng)：制定嚴(yán)格設(shè)施設(shè)備操作規(guī)范，按規(guī)定進(jìn)行巡邏；制定安全操作規(guī)程，保護(hù)人身及設(shè)備安全。2、常規(guī)維護(hù)：制定完善維?；I劃及實(shí)行方案，排除隱患，保證設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)營(yíng)。3、緊急狀況解決：建立迅速反映機(jī)制，制定應(yīng)急準(zhǔn)備及響應(yīng)辦法，保證緊急狀況下實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，將損失降到最低限度。4、管理原則：◎制定公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)營(yíng)和保養(yǎng)工作籌劃，按公司物業(yè)管理質(zhì)量原則規(guī)范運(yùn)作，保證設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)作?！蚪⒓巴晟圃O(shè)備管理制度、設(shè)備運(yùn)營(yíng)操作規(guī)程、設(shè)備尋常和定期維修保養(yǎng)制度、設(shè)備技術(shù)檔案等管理制度。◎建立機(jī)電設(shè)備二級(jí)保養(yǎng)制度，即尋常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)?！虮Ｕ瞎╇?、供水、消防等正常運(yùn)作并做好記錄?！蜓惨曉O(shè)備房和設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀況，做好巡邏記錄，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀態(tài)有異常狀況須及時(shí)報(bào)告、記錄并在主管安排下盡快解決。◎做好設(shè)備房物品管理，加強(qiáng)安全防范工作?！蜇?fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄?！蚨ㄆ谇鍧嵥芾碓O(shè)備和設(shè)備房?！蚪⒂行畔鬟f體系。實(shí)行24小時(shí)值班，隨時(shí)接管業(yè)戶和內(nèi)部員工維修申請(qǐng)及故障報(bào)告，及時(shí)反饋信息，在最短時(shí)間內(nèi)使關(guān)于人員到位并及時(shí)解決問題。◎?qū)δ承C(jī)電養(yǎng)護(hù)工作擬訂服務(wù)合同，安排專業(yè)公司負(fù)責(zé)定期養(yǎng)護(hù)工作，并由工程領(lǐng)班安排下屬員工按服務(wù)合同條款監(jiān)管專業(yè)公司養(yǎng)護(hù)，保證維修保養(yǎng)工作品質(zhì)，并精確地作好保養(yǎng)記錄?！虬才庞嘘P(guān)保險(xiǎn)。3.3.3加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)A、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)重要內(nèi)容：1、給排水設(shè)施（設(shè)備）運(yùn)營(yíng)管理及養(yǎng)護(hù)◎保證給排水設(shè)備(設(shè)施)保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水需要。◎?qū)I(yè)維修人員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)?！蛑蛋嗳藛T負(fù)責(zé)給排水設(shè)備操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告?！蚬こ滩拷?jīng)理負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作檢查監(jiān)督?！蚩头?jīng)理負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。◎客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)向關(guān)于業(yè)戶告知停水狀況并做好解釋工作?！蚪o排水設(shè)備發(fā)生故障，維修人員負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指引、檢查監(jiān)督及委托修理聯(lián)系工作，及時(shí)解決給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，保證設(shè)備性能。2、供電設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理及養(yǎng)護(hù)：◎保證供電設(shè)施（設(shè)備）保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證社區(qū)內(nèi)業(yè)戶安全用電需要?！蚋邏哼\(yùn)營(yíng)工程師負(fù)責(zé)高壓設(shè)備和變壓器巡檢，并做好記錄?！驒C(jī)電值班人員負(fù)責(zé)供電設(shè)備操作、監(jiān)控記錄及異常報(bào)告?！蚬こ滩恐鞴茇?fù)責(zé)供電設(shè)備綜合管理及上述工作檢查監(jiān)督。◎客服經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督?！蚩蛻舴?wù)中心負(fù)責(zé)向關(guān)于業(yè)主告知停電狀況并做好解釋工作。◎供電系統(tǒng)發(fā)生故障，工程人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管，必要時(shí)報(bào)供電局進(jìn)行搶修等聯(lián)系工作，保證設(shè)備性能。3、高低壓保養(yǎng)維修程序：（1）變壓器：每年冬季做高低壓絕緣實(shí)驗(yàn)，對(duì)變壓器線耳和各種螺絲進(jìn)行檢查、收緊、清潔污物。詳細(xì)實(shí)行程序如下：◎組織熟悉設(shè)備人員（五人以上）指定專門負(fù)責(zé)人，理解工作任務(wù)和注意事項(xiàng)，并由專門負(fù)責(zé)人按工作單程序安排工作。◎工作時(shí)穿長(zhǎng)袖工作服，身上不得配帶其他雜物及手飾，著絕緣靴、戴絕緣手套，測(cè)驗(yàn)電器與否正常?！蛳韧５蛪洪_關(guān)，再停高壓開關(guān)，用合格驗(yàn)電器驗(yàn)明接線端無電后，最后用專用接線桿將接地線可靠接地，對(duì)母線進(jìn)行放電并相間短接?！蚪印⒉鸬鼐€應(yīng)有專人負(fù)責(zé)，所有停電安全辦法完畢后，方可進(jìn)行保養(yǎng)工作。◎工作完畢后檢查所有工具器材數(shù)量，不得遺留雜物，由專人拆除接地線，工作人員所有撤離工作現(xiàn)場(chǎng)后才可按環(huán)節(jié)進(jìn)行送電。（2）高壓開關(guān)柜：高壓系統(tǒng)屬于技術(shù)規(guī)定較高供電系統(tǒng)，因而每年冬季都要將該項(xiàng)維護(hù)工作外包給供電局進(jìn)行，每年冬季對(duì)手動(dòng)合閘和分閘回路進(jìn)行實(shí)驗(yàn)和檢修。（3）低壓開關(guān)柜：每年冬季對(duì)低壓開關(guān)柜內(nèi)各種開關(guān)和機(jī)械進(jìn)行檢修，收緊螺絲，清潔污物。附：《高低壓配電系統(tǒng)設(shè)備維修業(yè)務(wù)管理原則及操作細(xì)則》《高低壓配電裝置運(yùn)營(yíng)安全程序》《低壓配電系統(tǒng)年檢項(xiàng)目》涉及：◎檢查地下或大廈電總掣房，大廈上升總線?！驒z查社區(qū)上下水泵房，消防泵房?！驒z查公共用電裝置?！驒z查供電系統(tǒng)工程報(bào)價(jià)。4、電梯管理及養(yǎng)護(hù)◎電梯機(jī)房除電梯維修人員、消防人員外，任何人不能進(jìn)入，機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備非電梯維修人員不得操作。◎運(yùn)營(yíng)中電梯突然浮現(xiàn)故障，值班人員應(yīng)盡量地先救援出被困人士，并告知電梯維修人員進(jìn)行檢修，如救援不成，值班人員應(yīng)安慰乘客，盡快告知電梯維修人員前來救濟(jì)?！螂娞萑藬?shù)過多時(shí)，應(yīng)分批搭乘，以免超載發(fā)生危險(xiǎn)。◎切勿讓幼兒?jiǎn)为?dú)搭乘或進(jìn)入電梯，以免發(fā)生危險(xiǎn)?！虬l(fā)生火警時(shí)，切勿搭乘電梯，因電梯也許隨時(shí)在半途停頓，將人困在電梯內(nèi)，被困者也許會(huì)因濃煙而窒息，甚至危及生命。◎發(fā)既有水滲入電梯或電梯槽底部有積水，應(yīng)及時(shí)停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較為安全地方。保潔員在清洗走廊和樓梯時(shí)，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電梯設(shè)備?！螂娞菥S修人員應(yīng)每天檢查電梯機(jī)房與否有足夠通風(fēng)，溫度與否過高，氣窗玻璃與否完整，機(jī)房門必要上鎖?！螂娞輧?nèi)求救警鈴、電電扇必要保持工作狀態(tài)，以免突發(fā)緊急事件時(shí)因無法求救而導(dǎo)致窒息?！蛞蚓S修、保養(yǎng)而正常停用任何電梯時(shí)，應(yīng)在社區(qū)公示欄內(nèi)張貼告知。5、消防設(shè)備運(yùn)營(yíng)及養(yǎng)護(hù)◎社區(qū)內(nèi)所有消防通道批示牌必要保持良好狀態(tài)，停電后仍正常工作?！蛏鐓^(qū)內(nèi)所有消防設(shè)備應(yīng)每月測(cè)試一次，如發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時(shí)維修并做好記錄?！蛉魏蜗涝O(shè)備均安裝在機(jī)房?jī)?nèi)，應(yīng)每星期檢查一次?！蛳缊?bào)警系統(tǒng)每月測(cè)試一次，如有故障應(yīng)及時(shí)維修并做好記錄?！蛳浪脩?yīng)保持良好狀態(tài)，閥門無人為誤開，保證消防水箱水位處在正常?！蚓邆湎辣ｐB(yǎng)證明書?！蛎磕陸?yīng)有一次消防演習(xí)。附：《消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度》《消防系統(tǒng)尋常檢查流程》6、中控室設(shè)備維護(hù)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程◎客戶服務(wù)中心信息室負(fù)責(zé)監(jiān)控閉路監(jiān)視系統(tǒng)主機(jī)，工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)對(duì)該系統(tǒng)實(shí)行維修保養(yǎng)?！蜷]路電視監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)由通過專業(yè)訓(xùn)練人員負(fù)責(zé)使用、管理和維護(hù)，無關(guān)人員不得隨意觸動(dòng)?！蛑蛋鄦T應(yīng)熟悉閉路監(jiān)視系統(tǒng)所拍攝畫面及各路段路口等實(shí)地目的相應(yīng)和編排?！蛟O(shè)備投入正常使用后，為保證運(yùn)營(yíng)正常，工程技術(shù)人員必要嚴(yán)格按《閉路監(jiān)視系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目籌劃表》進(jìn)行檢查?！蛎咳諜z查：閉路監(jiān)視系統(tǒng)控制主機(jī)各項(xiàng)功能與否正常，有無設(shè)備異常，將檢查成果填寫在《閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施每日保養(yǎng)登記表》中?！蛎吭聦?duì)電纜、接線盒、設(shè)備作直觀檢查，清理塵埃?！蛎考緦?duì)室內(nèi)某些電纜、接頭、清理塵埃，檢查信號(hào)傳播質(zhì)量，并將成果填寫在《閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)登記表》中?！蜷]路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備浮現(xiàn)故障后，一方面應(yīng)分清故障類型、部位，并及時(shí)排除，一時(shí)排除不了故障，應(yīng)及時(shí)告知關(guān)于專業(yè)維修單位，屬保修范疇內(nèi)，及時(shí)告知保修單位修理、保養(yǎng)，以便盡快修復(fù)投入正常工作，并記錄在案?！虮ＷC中控室設(shè)備（消防報(bào)警系統(tǒng)、保安閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線圍墻可視對(duì)講電話系統(tǒng)）處在良好狀態(tài)，保證業(yè)戶生命和財(cái)產(chǎn)安全?！蛑锌厥冶０矄T負(fù)責(zé)中控室設(shè)備清潔、操作、監(jiān)控、記錄；◎弱電維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)，保證中控室設(shè)備運(yùn)營(yíng)正常?！蚬こ滩恐鞴茇?fù)責(zé)中控室設(shè)備綜合管理以及對(duì)上述工作檢查監(jiān)督，并對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指引，檢查監(jiān)督及委托修理聯(lián)系工作?！颉翱蛻舴?wù)中心”負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督?！蛑锌厥冶０矄T負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作，保證消防報(bào)警設(shè)備、保安閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作安全性和精確性。B、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)實(shí)行籌劃表電氣系統(tǒng)一、配電室1.值班室序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)闡明1工作環(huán)境每天3個(gè)月A、環(huán)境衛(wèi)生狀況良好，垃圾及時(shí)清除。B、物品擺放整潔有序。C、照明、應(yīng)急燈具完好。D、通風(fēng)、空調(diào)設(shè)施運(yùn)營(yíng)正常。有故障及時(shí)維修2.電力電纜序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)闡明1敷設(shè)環(huán)境1年A、電纜溝內(nèi)無積水、油污。B、電纜接頭無異常。C、電纜溝蓋板及鐵件防腐完好。必要時(shí)油漆2絕緣電阻測(cè)量2年A、主絕緣應(yīng)不低于500兆歐。B、護(hù)層絕緣應(yīng)不低于0.5兆歐。配合電業(yè)局年檢3防止檢查3年A、按照國(guó)家關(guān)于規(guī)程。由電業(yè)局檢查3.變壓器序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)闡明1外觀檢查1年A、應(yīng)無積灰污垢。B、所有接線螺栓應(yīng)牢固。C、標(biāo)記應(yīng)齊全清晰。2測(cè)量線圈絕緣電阻2年A、按電氣專業(yè)規(guī)定。配合電業(yè)局年檢3預(yù)防性試驗(yàn)3年A、按國(guó)家關(guān)于規(guī)程。由電業(yè)局實(shí)驗(yàn)4.高壓開關(guān)柜序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)闡明1外觀檢查1個(gè)月1年A、應(yīng)無積灰、污垢。B、標(biāo)記及標(biāo)號(hào)應(yīng)清晰。C、各組件應(yīng)完好。D、接線端子應(yīng)完好。E、批示燈、儀器、儀表完好。2電度表1個(gè)月1年A、鉛封應(yīng)完好。B、無異?，F(xiàn)象。C、校表按關(guān)于規(guī)定。由電業(yè)局校正3絕緣檢查1年A、按電氣專業(yè)關(guān)于規(guī)定由電業(yè)局進(jìn)行年檢5.低壓柜序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)闡明1外觀檢查柜內(nèi)檢修1個(gè)月1年A、柜表面應(yīng)無積灰、污垢。B、標(biāo)記及標(biāo)號(hào)應(yīng)清晰、完好。C、各組件應(yīng)完好。D、接線端子牢固。2儀器儀表1個(gè)月A、電表運(yùn)營(yíng)正常。B、鉛封完好。C、電壓、電流表完好,顯示正常D、批示燈、開關(guān)完好。有故障及時(shí)更換3絕緣檢查2年A、應(yīng)不低于2兆歐。4斷路器1年A、觸頭無燒損痕跡。B、機(jī)械某些動(dòng)作靈活、完好。二、電氣豎井序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)闡明1工作環(huán)境6個(gè)月環(huán)境衛(wèi)生狀況良好，無垃圾、雜物隨意堆放。照明正常，燈具完好。門鎖完好。2電氣柜6個(gè)月外殼無積灰、污垢。接線端子應(yīng)牢固。各電氣組件應(yīng)完好。批示燈完好、對(duì)的。地線、零線連接可靠。保險(xiǎn)絲無缺損。按鈕、轉(zhuǎn)換開關(guān)靈活、正常。電表運(yùn)轉(zhuǎn)正常。標(biāo)記標(biāo)牌精確、無脫落。運(yùn)營(yíng)過程無異常聲音。銹蝕部位應(yīng)進(jìn)行防腐油漆。三、柴油發(fā)電機(jī)序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)闡明1工作環(huán)境3個(gè)月環(huán)境衛(wèi)生良好，無雜物隨意堆放。照明、通風(fēng)設(shè)施完好。門鎖完好。標(biāo)記齊全清晰。2油箱3個(gè)月1年外觀無積灰、油垢。油箱管道閥門無泄露。支架及外壁防腐油漆。使用柴油號(hào)不得更換。3柴油濾清器6個(gè)月1年清洗。檢修濾芯。4機(jī)油濾清器3個(gè)月1年清洗。檢修。5機(jī)油箱1年清洗。依照運(yùn)營(yíng)時(shí)數(shù)更換符合規(guī)定機(jī)油。6消聲器排氣管1年排氣管無堵塞。清洗排氣管。7發(fā)電機(jī)6個(gè)月1年外觀除塵、清潔。必要時(shí)進(jìn)行防腐油漆。8蓄電池半個(gè)月蓄電池與否漏電。電解液保持在正常規(guī)定。蓄電池接頭牢固可靠。充電設(shè)施運(yùn)營(yíng)正常。試運(yùn)營(yíng)前檢查9燃油泵6個(gè)月電氣控制箱正常。閥門管道無漏油現(xiàn)象。10水箱半個(gè)月1年保持水箱常滿狀態(tài)。一年清洗水箱一次。加水時(shí)應(yīng)按比例加防腐劑。試運(yùn)營(yíng)前檢查11風(fēng)扇1年檢查皮帶與否松動(dòng)、移位。發(fā)現(xiàn)皮帶老化、拉長(zhǎng)應(yīng)及時(shí)更換。12其它1年依照柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)手冊(cè)內(nèi)容和周期進(jìn)行維護(hù)工作。四、公共照明序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)闡明1路燈1個(gè)月1個(gè)月按季節(jié)定期開關(guān)照明。更換損壞燈具、燈泡。2消防梯照明每天保持全天候照明。損壞燈具、燈泡及時(shí)更換。3電梯廳照明每天保持全天候照明。損壞燈具、燈泡及時(shí)更換。五、立面照明序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)闡明1建筑外觀照明3個(gè)月6個(gè)月1年A．按季節(jié)定期開關(guān)射燈。B．及時(shí)更換損壞燈具、燈泡。C．對(duì)燈具支架、外殼進(jìn)行必要防腐油漆。D．緊固所有連接部位。E．檢修各控制柜電氣組件。F．檢修電纜及各接線牢固。消防系統(tǒng)一、消防監(jiān)控中心序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)闡明1值班室每天1個(gè)月A．環(huán)境衛(wèi)生狀況良好、無積塵。B．物品擺放整潔有序。C．照明、應(yīng)急燈具完好。D．通風(fēng)、空調(diào)設(shè)施完好正常。有故障及時(shí)修復(fù)2消防報(bào)警主機(jī)每天1個(gè)月設(shè)備運(yùn)營(yíng)正常。例行保養(yǎng)、清潔。3打印機(jī)每天1個(gè)月A．設(shè)備運(yùn)營(yíng)正常，不能無端退出運(yùn)營(yíng)。B．有報(bào)警顯示應(yīng)及時(shí)貫徹，誤報(bào)警及時(shí)復(fù)位。C．例行保養(yǎng)、清潔。4中控臺(tái)每天1個(gè)月A．設(shè)備處在常備狀態(tài)。B．電源批示燈、按鈕等進(jìn)行檢修，保證消除故障隱患。二、消防疏散批示燈序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)闡明1燈管1個(gè)月A．更換已損壞燈管、保證批示燈正常照明。2燈具3個(gè)月6個(gè)月A．檢修燈具、更換已損壞電氣組件。增補(bǔ)或更換已嚴(yán)重?fù)p壞燈具。B．對(duì)不能正常工作燈具，需全面檢修線路。C．檢查疏散方向批示與否對(duì)的。三、卷簾門序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)闡明1電動(dòng)傳動(dòng)系統(tǒng)1年A．檢查電機(jī)與否受潮，電源線與否老化、漏電。B．行程開關(guān)應(yīng)敏捷、定位可靠。C．現(xiàn)場(chǎng)控制開關(guān)正常。D．遠(yuǎn)程控制線路正常。E．控制柜電氣組件完好。2機(jī)械傳動(dòng)系統(tǒng)1年A．電機(jī)，機(jī)械連接處間隙正常。B．鏈條、鏈輪軸承運(yùn)轉(zhuǎn)正常，潤(rùn)滑正常。C．滾筒位置牢固可靠，水平線要一致。3固