房地產(chǎn)基本制度與政策物業(yè)管理制度與政策輔導(dǎo)樣本

第九章物業(yè)管理制度與政策【本章歷年考試狀況】

■分值較大，考了綜合分析題，分值低，但有也許再出綜合分析題年份單選多選判斷綜合分析共計(jì)1題0.5分－1題0.5分－2題1分2題1分－2題1分2題4分6題6分【本章重要內(nèi)容】

第一節(jié)物業(yè)管理概述

第二節(jié)物業(yè)管理實(shí)行與運(yùn)作要點(diǎn)

第三節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

第一節(jié)物業(yè)管理概述

1.基本概念▲

■物業(yè)

是指各類房屋及其附屬設(shè)備、設(shè)施和有關(guān)場地

■物業(yè)管理

是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)公司，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司按照物業(yè)服務(wù)合同商定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)有關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)

■物業(yè)管理內(nèi)涵

物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)公司方式來實(shí)現(xiàn)

根據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同

內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)、管理，對有關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)

■兩個(gè)主體

物業(yè)服務(wù)公司－指依法設(shè)立，具備獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)公司

業(yè)主－即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人

■物業(yè)管理重要目

保證和發(fā)揮物業(yè)使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒服生活和工作環(huán)境與秩序

■作用

有助于提高人民群眾居住質(zhì)量

有助于增長就業(yè)，擴(kuò)大居民消費(fèi)

有助于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，推動(dòng)精神文明建設(shè)

有助于增進(jìn)財(cái)富增值，哺育民主意識(shí)

2.物業(yè)管理基本特性▲

■社會(huì)化

■專業(yè)化

■市場化

3.物業(yè)管理服務(wù)基本內(nèi)容▲（八項(xiàng)內(nèi)容）

■物業(yè)共用部位維護(hù)與管理－共用部位

■物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)營、維護(hù)和管理－共用設(shè)施

■環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)－環(huán)境綠化

■機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停放管理－車輛管理

■物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)服務(wù)－公共秩序

■物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)－裝飾裝修

■物業(yè)檔案資料管理－檔案資料

■通過物業(yè)服務(wù)合同商定其他事項(xiàng)－其他

4.物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)▲（四階段）

■物業(yè)管理策劃階段

初期介入

制定物業(yè)管理方案

制定暫時(shí)管理規(guī)約及關(guān)于制度

選聘物業(yè)服務(wù)公司

■物業(yè)管理前期階段

物業(yè)服務(wù)公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)立與人員編制擬定

物業(yè)管理人員選聘和培訓(xùn)

物業(yè)管理規(guī)章制度制定

■物業(yè)管理啟動(dòng)階段

物業(yè)接管驗(yàn)收

顧客入住

檔案資料建立

初次業(yè)主大會(huì)召開和業(yè)主委員會(huì)成立

■物業(yè)管理尋常運(yùn)作階段

尋常綜合服務(wù)與管理

系統(tǒng)協(xié)調(diào)

5.物業(yè)管理?xiàng)l例確立基本制度（七項(xiàng)）◆

■業(yè)主大會(huì)制度

■管理規(guī)約制度

■物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度

■物業(yè)承辦驗(yàn)收制度

■物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理制度

■物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度

■住宅專項(xiàng)維修資金制度

第二節(jié)物業(yè)管理實(shí)行與運(yùn)作要點(diǎn)

1.物業(yè)服務(wù)公司▲

1.1物業(yè)服務(wù)公司性質(zhì)

■是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧具備獨(dú)立公司法人地位經(jīng)濟(jì)組織

1.2物業(yè)服務(wù)公司設(shè)立

■向工商行政部門注冊登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照

■向房地產(chǎn)行政主管部門申報(bào)資質(zhì)證書

種類

△一級

△二級

△三級

資質(zhì)管理－分級審批制度

△國務(wù)院建設(shè)行政部門負(fù)責(zé)一級資質(zhì)頒發(fā)與管理

△省級負(fù)責(zé)二級

△市級（還涉及直轄市）負(fù)責(zé)三級

1.3物業(yè)服務(wù)公司權(quán)利、義務(wù)

■六項(xiàng)權(quán)利

制定物業(yè)管理制度

收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

制止、糾正違背物業(yè)管理制度行為

規(guī)定委托人協(xié)助管理

選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)管理業(yè)務(wù)

其他

■五項(xiàng)義務(wù)

提供物業(yè)管理服務(wù)

接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人監(jiān)督

定期發(fā)布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和資金賬目，接受質(zhì)詢和審計(jì)

接受行政部門監(jiān)督管理

其他

2.業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)◆

2.1業(yè)主與物業(yè)使用人（都是物業(yè)管理服務(wù)對象）

■業(yè)主

指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（所有權(quán)人），是物業(yè)服務(wù)對象

業(yè)主對建筑物專用某些享有所有權(quán)，對共有某些享有共有和共同管理權(quán)利

業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有某些，對共有某些共有和共同管理權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓

規(guī)劃汽車車位、車庫歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或出租等方式商定

占用業(yè)主共有道路或者其她場地用于停放汽車車位，屬于業(yè)主共有

■物業(yè)使用人

不擁有物業(yè)所有權(quán)，但通過某種形式獲得物業(yè)使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)人，是物業(yè)管理服務(wù)對象

其與業(yè)主權(quán)利上最大區(qū)別是沒有對物業(yè)最后處置權(quán)

【真題】

◆建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車車位、車庫，其產(chǎn)權(quán)（）。

A.屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司

B.屬于業(yè)主共有

C.屬于物業(yè)服務(wù)公司

D.歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或出租等方式商定

提示：參見教材P222[答疑編號]

『對的答案』D

『答案解析』取決于商定。【真題】

◆房屋承租人與業(yè)主同樣，也是物業(yè)管理服務(wù)對象，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)按合同商定為其提供服務(wù)。（）

提示：參見教材P222[答疑編號]

『對的答案』對

『答案解析』房屋承租人屬于使用人，使用人與業(yè)主同樣屬于物業(yè)服務(wù)對象。2.2業(yè)主大會(huì)－決策機(jī)構(gòu)，相稱于股東大會(huì)

■內(nèi)含

構(gòu)成－由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主構(gòu)成

地位－代表和維護(hù)全體業(yè)主權(quán)益

數(shù)量－一種物業(yè)管理區(qū)域只能成立一種業(yè)主大會(huì)

■必要由業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)

制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施管理規(guī)約

選舉或更換業(yè)主委員會(huì)成員

選聘和辭退物業(yè)服務(wù)公司或管理人

籌集和使用維修資金

改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施

關(guān)于共有和共同管理其她重大事項(xiàng)

■規(guī)定（兩個(gè)原則必要同步滿足：面積+人數(shù)）

第五項(xiàng)和第六項(xiàng)，經(jīng)專有某些占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主批準(zhǔn)

其他事項(xiàng)，經(jīng)面積過半且人數(shù)過半業(yè)主批準(zhǔn)

【真題】

◆業(yè)主選聘和辭退物業(yè)服務(wù)公司，需要經(jīng)（）批準(zhǔn)。

A.業(yè)主委員會(huì)

B.專有某些占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主

C.占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主

D.專有某些占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主

提示：參見教材P223[答疑編號]

『對的答案』D【真題】

◆業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由（）制定并修改。

A.業(yè)主大會(huì)

B.業(yè)主委員會(huì)

C.政府物業(yè)管理部門

D.業(yè)主和物業(yè)管理公司若同

提示：參見教材P222[答疑編號]

『對的答案』A2.3業(yè)主委員會(huì)－業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)

■性質(zhì)

是業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)

■產(chǎn)生

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，只有一種，人數(shù)為5－11人單數(shù)

■備案

業(yè)主委員會(huì)成立之日起30日內(nèi)，將狀況報(bào)物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門備案

【真題】

◆業(yè)主委員會(huì)職責(zé)涉及選聘、辭退物業(yè)管理公司。（）

提示：參見教材P222[答疑編號]

『對的答案』錯(cuò)

『答案解析』選聘、辭退物業(yè)服務(wù)公司是業(yè)主大會(huì)權(quán)利2.4管理規(guī)約

■性質(zhì)

由全體業(yè)主承諾共同訂立，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)關(guān)于物業(yè)使用、維護(hù)和管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)，對全體業(yè)主具備普遍約束力自律性規(guī)范

調(diào)節(jié)業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)文獻(xiàn)（注意不是調(diào)節(jié)業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系）

此前叫業(yè)主公約

■程序（兩步）

建設(shè)單位制定暫時(shí)管理規(guī)約，在銷售時(shí)向買受人明示

業(yè)主籌辦成立業(yè)主大會(huì)，由籌辦組擬定管理規(guī)約草案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過生效

【真題】

◆業(yè)主公約是業(yè)主自我管理一種重要形式和手段，因而建設(shè)單位不得制定業(yè)主公約或者業(yè)主暫時(shí)公約。（）

提示：參見教材P223[答疑編號]

『對的答案』錯(cuò)

『答案解析』在房屋銷售之前，由建設(shè)單位制定暫時(shí)管理規(guī)約。3.物業(yè)管理委托和物業(yè)服務(wù)合同◆

3.1物業(yè)管理委托方－業(yè)主，詳細(xì)分三類主體

■房地產(chǎn)開發(fā)公司

銷售型房屋，在建成與銷售之前，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)公司，由開發(fā)商初次選聘物業(yè)服務(wù)公司

自持或出租型房屋，產(chǎn)權(quán)始終歸開發(fā)商，可委托物業(yè)管理

■公房出售單位

■業(yè)主大會(huì)

業(yè)主入住達(dá)到一定期間或一定比例時(shí)，要成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主大會(huì)成立后由其選聘物業(yè)公司，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司訂立合同

3.2物業(yè)管理業(yè)務(wù)獲得－招投標(biāo)

■內(nèi)涵

實(shí)質(zhì)是一種市場雙向選取行為，國家也倡導(dǎo)通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)公司

■方式

公開招標(biāo)－合用于規(guī)模較大物業(yè)，特別是收益性物業(yè)

邀請招標(biāo)

合同方式－投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)可合同

3.3物業(yè)服務(wù)合同

■性質(zhì)

屬于委托合同，委托人是業(yè)主或業(yè)主大會(huì)，受托人是物業(yè)服務(wù)公司，受托人以委托人名義為委托人進(jìn)行物業(yè)管理，委托人支付報(bào)酬

■類型

前期物業(yè)服務(wù)合同－開發(fā)公司或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)公司訂立

物業(yè)服務(wù)合同－業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司訂立，該合同一經(jīng)訂立，前期物業(yè)服務(wù)合同失效

■內(nèi)容

對物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等進(jìn)行商定

【真題】

◆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)公司訂立書面（）合同。

A.物業(yè)托管

B.物業(yè)服務(wù)

C.物業(yè)管理

D.物業(yè)委托

提示：參見教材P225[答疑編號]

『對的答案』B

『答案解析』D物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同，可稱為物業(yè)服務(wù)委托合同，不等同于物業(yè)委托合同。4.物業(yè)承辦驗(yàn)收▲

■驗(yàn)收時(shí)間

物業(yè)服務(wù)公司承辦物業(yè)時(shí)，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)辦理驗(yàn)收

■承辦驗(yàn)收內(nèi)容

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)

■建設(shè)單位向物業(yè)移送資料

圖紙及竣工驗(yàn)收資料

設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料

物業(yè)質(zhì)量保修文獻(xiàn)和物業(yè)使用闡明文獻(xiàn)

其他第三節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

【本節(jié)重要內(nèi)容】

1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則▲

2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格管理方式▲

3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式▲

4.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成與測算辦法◆

5.物業(yè)管理服務(wù)級別原則▲

6.住宅專項(xiàng)維修資金◆

1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則▲

■合理、公開原則

■費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則（注意不是費(fèi)用與經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)）

■長遠(yuǎn)應(yīng)由物業(yè)委托者和物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商，按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符

2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格管理方式▲

■管理方式

區(qū)別不同物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指引價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)

■政府指引價(jià)

由價(jià)格主管部門會(huì)同關(guān)于部門制定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，定期發(fā)布

■市場調(diào)節(jié)價(jià)

在合同中商定

3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式▲

■包干制

是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)公司享有或承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

■酬金制

指在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按商定比例或者商定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)公司，別的所有用于物業(yè)服務(wù)合同商定支出，結(jié)余或局限性均由業(yè)主享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

4.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成與測算辦法◆

4.1物業(yè)服務(wù)收費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成

■物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成（3+2）

包干制（三項(xiàng)）

△物業(yè)服務(wù)成本

△法定稅費(fèi)

△物業(yè)服務(wù)公司利潤

酬金制（兩項(xiàng)）

△物業(yè)服務(wù)支出

△物業(yè)服務(wù)公司酬金

■物業(yè)服務(wù)成本或支出

構(gòu)成（九項(xiàng)）

△管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取福利費(fèi)

△共用部位、共用設(shè)施設(shè)備尋常運(yùn)營、維護(hù)費(fèi)用

△清潔衛(wèi)生費(fèi)用

△綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

△秩序維護(hù)費(fèi)用

△辦公費(fèi)用

△物業(yè)服務(wù)公司固定資產(chǎn)折舊

△物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

△經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)其他費(fèi)用

重要規(guī)定

△物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或成本中

△如電梯尋常維護(hù)費(fèi)用可列入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，但更換電梯費(fèi)用要從專項(xiàng)維修資金中支出

■物業(yè)服務(wù)費(fèi)信息公開

酬金制

△物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬代管性質(zhì)，歸業(yè)主所有

△物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主大會(huì)發(fā)布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算

△每年不少于一次發(fā)布物業(yè)服務(wù)資金收支狀況

△業(yè)主大會(huì)提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)

包干制

△普通業(yè)主不需要理解資金狀況，因物業(yè)公司盈虧自擔(dān)

【真題】

◆實(shí)行包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其構(gòu)成不涉及（）。

A.物業(yè)服務(wù)成本B.法定稅費(fèi)

C.物業(yè)服務(wù)公司酬金D.物業(yè)服務(wù)公司利潤

提示：參見教材P228[答疑編號]

『對的答案』C

『答案解析』包干制不涉及酬金。【真題】－綜合分析題

◆如果丙物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制，則其物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成不涉及。（）

A.物業(yè)公司人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)

B.物業(yè)公司管理人員獎(jiǎng)金

C.物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用

D.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施維修和更新改造費(fèi)用

提示：參見教材P228[答疑編號]

『對的答案』D

『答案解析』D屬于專項(xiàng)住宅專項(xiàng)維修資金。4.2物業(yè)服務(wù)收費(fèi)測算辦法

■物業(yè)服務(wù)成本或支出測算辦法

各項(xiàng)目分別計(jì)算，然后匯總求和

■法定稅費(fèi)

營業(yè)稅及附加

■利潤

按政府部門擬定比率

■酬金

可按某個(gè)固定原則或按一定比例從物業(yè)服務(wù)資金中提取

4.3漏交率問題

■漏交率

物業(yè)管理收繳很難達(dá)到100%，收不到物業(yè)服務(wù)費(fèi)占總服務(wù)費(fèi)比例是漏交率

■解決途徑

一方面物業(yè)服務(wù)公司必要提供質(zhì)價(jià)相符物業(yè)管理服務(wù)

另一方面業(yè)重要增強(qiáng)物業(yè)管理消費(fèi)觀念，準(zhǔn)時(shí)繳費(fèi)

第三在進(jìn)行物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)要留有一定余地

5.物業(yè)管理服務(wù)級別原則▲

■合用范疇－普通住宅社區(qū)，高檔商品房實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，不合用于此規(guī)定

普通商品住房

經(jīng)濟(jì)合用住房

房改房

集資建房

廉租住房

■服務(wù)級別

一級、二級、三級三個(gè)服務(wù)級別

■服務(wù)級別評估六大內(nèi)容

基本規(guī)定

房屋管理

共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

協(xié)助維護(hù)公共秩序

保潔服務(wù)

綠化養(yǎng)護(hù)管理

■選取服務(wù)級別考慮因素

住宅社區(qū)建設(shè)原則

配套設(shè)施設(shè)備

服務(wù)功能

業(yè)主居住消費(fèi)能力

6.住宅專項(xiàng)維修資金◆

6.1住宅專項(xiàng)維修資金概念、性質(zhì)和用途

■用途

專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修和更新、改造資金

■性質(zhì)

由業(yè)主交存，屬業(yè)主所有

從公有住房售房款中提取屬公有住房售房單位所有

【真題】

◆業(yè)主交存住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。（）

提示：參見教材P231[答疑編號]

『對的答案』√6.2住宅專項(xiàng)維修資金交存

■交存范疇（三大類）

住宅（一種業(yè)主所有且不具備共用部位共用設(shè)施設(shè)備除外）

住宅社區(qū)內(nèi)非住宅或者住宅社區(qū)外與單幢住宅構(gòu)造相連非住宅

出售公有住房

■交存原則

商品住宅、非住宅按建筑面積交存

初次交存原則為本地住宅建安工程造價(jià)5%~8%

出售公有住房交存原則為本地房改成本價(jià)2%，按多層住宅不低于售房款20%，高層住宅不低于售房款30%，從售房款中一次性提取

■應(yīng)轉(zhuǎn)入資金中滾存使用項(xiàng)目

專項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)利息

運(yùn)用資金購買國債增值收益

住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收殘值

運(yùn)用住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營所得收益

【真題】

◆商品住宅業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金數(shù)額為本地住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)5%至8%。（）

提示：參見教材P232[答疑編號]

『對的答案』對6.3住宅專項(xiàng)維修資金管理

■業(yè)主大會(huì)成立前－由物業(yè)所在地建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管

■業(yè)主大會(huì)成立后－將賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立帳戶，將賬目移送業(yè)主委員會(huì)，管理單位由業(yè)主大會(huì)決定

■在商業(yè)銀行開戶，以物業(yè)管理區(qū)域或以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬

■業(yè)主分戶帳面余額局限性首期交存額30%，應(yīng)續(xù)交

■續(xù)交方案擬定

成立業(yè)主大會(huì)，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定

未成立業(yè)主大會(huì)，續(xù)交方案由政府房地產(chǎn)管理部門會(huì)同財(cái)政部門制定

【真題】－綜合分析題

◆下列關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金表述中，對的為（）。

A.業(yè)主交存住宅專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有

B.業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金由甲房地產(chǎn)公司代管

C.程某房屋墻面滲水、管道堵塞維修可以申請使用住宅專項(xiàng)維修資金

D.業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額局限性首期交存額30%，應(yīng)及時(shí)續(xù)繳

提示：參見教材P232-233[答疑編號]

『對的答案』AD

『答案解析』B業(yè)主大會(huì)成立前，資金由政府部門代管；C屬于尋常維修護(hù)理，而專項(xiàng)基金用于大修與設(shè)備更新。6.4住宅專項(xiàng)維修資金使用

■列支規(guī)定

商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間，按建筑面積分?jǐn)?/p>

售后公有住房之間，按各業(yè)主與單位所交存專項(xiàng)資金比例分?jǐn)偅瑯I(yè)主某些再按建筑面積分?jǐn)?/p>

售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間，先按建筑面積分?jǐn)?，再按業(yè)主與單位交存比例分?jǐn)?/p>

尚未售出商品住宅、非住宅或者公有住房，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房單位按尚未售出商品住宅或公有住房面積分?jǐn)?/p>

■不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支項(xiàng)目

應(yīng)由建設(shè)單位或施工單位承擔(dān)費(fèi)用

應(yīng)由有關(guān)單位承擔(dān)費(fèi)用（重要是市政設(shè)施）

人為損壞共用部門修復(fù)費(fèi)用

應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出共用某些維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（尋常維護(hù)費(fèi)用）

■資金使用

可用于購買國債

■購買國債批準(zhǔn)

應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)

未成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有某些占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主批準(zhǔn)

公有住房中提取維修基金購買國債，需經(jīng)同級財(cái)政部門批準(zhǔn)第九章物業(yè)管理制度與政策一、單項(xiàng)選取題1.下列關(guān)于物業(yè)含義，說法錯(cuò)誤是（）。

A.從物業(yè)管理角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其附屬設(shè)備、設(shè)施和有關(guān)場地

B.物業(yè)也是單元房地產(chǎn)稱謂

C.同一宗物業(yè)，只能分屬一種產(chǎn)權(quán)所有者

D.同一宗物業(yè)，往往分屬一種或各種產(chǎn)權(quán)所有者

2.（）是物業(yè)管理社會(huì)化必要前提。

A.物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)相分離

B.物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)相一致

C.物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)相融合

D.當(dāng)代化大生產(chǎn)社會(huì)專業(yè)分工

3.（）是物業(yè)管理最重要特點(diǎn)。

A.社會(huì)化

B.專業(yè)化

C.市場化

D.綜合化

4.下列不屬于物業(yè)管理服務(wù)基本內(nèi)容是（）。

A.物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)營、維護(hù)和管理

B.環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)

C.業(yè)主自用部位維護(hù)與管理

D.物業(yè)檔案資料管理

5.（）是房地產(chǎn)開發(fā)延續(xù)和完善，是一種復(fù)雜、完整系統(tǒng)工程。

A.物業(yè)管理

B.中介服務(wù)管理

C.交易管理

D.維護(hù)與維修管理

6.在物業(yè)管理策劃階段中，建設(shè)單位應(yīng)與選聘物業(yè)服務(wù)公司訂立（）。

A.《物業(yè)服務(wù)合同》

B.《物業(yè)管理合同》

C.《前期物業(yè)服務(wù)合同》

D.《后期物業(yè)服務(wù)合同》

7.建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)公司，新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前（）日完畢。

A.30

B.45

C.60

D.90

8.預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在（）之前完畢選聘物業(yè)服務(wù)公司。

A.獲得《土地使用證》

B.獲得《施工允許證》

C.獲得《商品房預(yù)售允許證》

D.獲得《房屋所有權(quán)證》

9.檔案資料不涉及（）。

A.業(yè)主資料

B.物業(yè)資料

C.房地產(chǎn)公司資料

D.租住戶資料

10.物業(yè)管理尋常綜合服務(wù)與管理是指（）并訂立《物業(yè)服務(wù)合同》后，物業(yè)服務(wù)公司在實(shí)行物業(yè)管理中所做各項(xiàng)工作。

A.政府職能管理部門與選聘新物業(yè)服務(wù)公司

B.房地產(chǎn)開發(fā)商與選聘新物業(yè)服務(wù)公司

C.業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)公司

D.業(yè)主委員會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)公司

11.物業(yè)管理尋常運(yùn)作是物業(yè)管理最重要工作內(nèi)容，涉及（）。

A.尋常綜合服務(wù)與管理、系統(tǒng)協(xié)調(diào)兩個(gè)基本環(huán)節(jié)

B.尋常清潔打掃與租賃

C.房屋拍賣

D.地皮招標(biāo)

12.下列不屬于《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立基本制度是（）。

A.業(yè)主大會(huì)制度

B.物業(yè)管理議標(biāo)制度

C.物業(yè)承辦驗(yàn)收制度

D.住宅專項(xiàng)維修資金制度

13.（）特殊性、經(jīng)營管理專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了應(yīng)對物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。

A.物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)

B.物業(yè)承辦驗(yàn)收

C.物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理

D.物業(yè)服務(wù)活動(dòng)

14.物業(yè)管理實(shí)行原則是（）。

A.業(yè)主公約自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)化管理相結(jié)合

B.業(yè)主大會(huì)自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)化管理相結(jié)合

C.業(yè)主委員會(huì)自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)化管理相結(jié)合

D.業(yè)主自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)化管理相結(jié)合

15.物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)是具備獨(dú)立（）。

A.機(jī)關(guān)法人地位經(jīng)濟(jì)組織

B.事業(yè)法人地位經(jīng)濟(jì)組織

C.公司法人地位經(jīng)濟(jì)組織

D.非公司法人地位經(jīng)濟(jì)組織

16.新設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司，其資質(zhì)級別按照最低級別核定，并設(shè)（）年暫定期。

A.半

B.一

C.二

D.三

17.物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理實(shí)行（）。

A.一級審批制度

B.逐級審批制度

C.分級審批制度

D.分別審批制度

18.《物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，（）負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)證書頒發(fā)和管理。

A.國務(wù)院

B.國務(wù)院建設(shè)主管部門

C.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門

D.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門

19.《物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，設(shè)區(qū)市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)（）級物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)證書頒發(fā)和管理。

A.暫定級

B.一

C.二

D.三

20.業(yè)主是指（）。

A.所擁有物業(yè)管理人

B.所擁有物業(yè)使用人

C.所擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)人

D.所擁有物業(yè)租賃人

21.下列關(guān)于物業(yè)使用人，表述錯(cuò)誤是（）。

A.物業(yè)使用人擁有物業(yè)所有權(quán)

B.物業(yè)使用人是實(shí)際使用物業(yè)人

C.物業(yè)使用人基本權(quán)利、義務(wù)受到租賃合同一定限制

D.物業(yè)使用人沒有對物業(yè)最后處置權(quán)

22.物業(yè)使用人和業(yè)主在權(quán)利上最大區(qū)別是（）。

A.物業(yè)使用人有對物業(yè)最后處置權(quán)

B.物業(yè)使用人沒有對物業(yè)最后處置權(quán)

C.業(yè)主沒有對物業(yè)最后處置權(quán)

D.以上三項(xiàng)均不對

23.業(yè)主選聘和辭退物業(yè)服務(wù)公司，需要經(jīng)（）批準(zhǔn)。（試題）

A.業(yè)主委員會(huì)

B.專有某些占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主

C.占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主

D.專有某些占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主

24.業(yè)主大會(huì)決定選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）業(yè)主批準(zhǔn)。

A.專有某些占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)

B.專有某些占建筑物總面積三分之一以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之一

C.專有某些占建筑物總面積四分之一以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)四分之一

D.專有某些占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二

25.業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，需要經(jīng)（）批準(zhǔn)。

A.業(yè)主委員會(huì)

B.專有某些占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主

C.占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主

D.專有某些占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主

26.下列關(guān)于管理規(guī)約，表述不對的是（）。

A.管理規(guī)約是一種公共契約，屬于合同、合約性質(zhì)

B.管理規(guī)約作為業(yè)主自我管理一種重要形式和手段，規(guī)定全體業(yè)主共同遵守

C.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之后，制定暫時(shí)管理規(guī)約，對關(guān)于物業(yè)使用、維護(hù)、管理，業(yè)主共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)，違背規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任等事項(xiàng)依法作出商定

D.建設(shè)單位制定暫時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益

27.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)（）。

A.決策機(jī)構(gòu)

B.執(zhí)行機(jī)構(gòu)

C.監(jiān)督機(jī)構(gòu)

D.聯(lián)合機(jī)構(gòu)

28.物業(yè)管理招標(biāo)方式普通采用（）。（試題）

A.公開招標(biāo)、委托招標(biāo)

B.公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)

C.邀請招標(biāo)、合同招標(biāo)

D.委托招標(biāo)、合同招標(biāo)

29.物業(yè)服務(wù)合同屬于國內(nèi)合同分類中（）。

A.單務(wù)合同

B.委托合同

C.免費(fèi)合同

D.非典型合同

30.普通來說，房地產(chǎn)開發(fā)公司或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)公司訂立是（）。

A.物業(yè)服務(wù)合同

B.前期物業(yè)服務(wù)合同

C.后期物業(yè)服務(wù)合同

D.物業(yè)管理合同

31.下列關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)方式，表述錯(cuò)誤是（）。

A.物業(yè)管理招標(biāo)有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)兩種方式

B.公開招標(biāo)長處是招標(biāo)方有較大選取范疇

C.公開招標(biāo)普通合用于規(guī)模較大物業(yè)，特別是收益性物業(yè)

D.公開招標(biāo)普通合用于規(guī)模較小物業(yè)

32.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)公司訂立書面（）合同。（試題）

A.物業(yè)托管

B.物業(yè)服務(wù)

C.物業(yè)管理

D.物業(yè)委托

33.下列關(guān)于物業(yè)承辦驗(yàn)收，表述錯(cuò)誤是（）。

A.業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)公司后，物業(yè)服務(wù)公司承辦物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)罷手續(xù)

B.物業(yè)服務(wù)公司承辦物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)

C.物業(yè)服務(wù)合同終結(jié)時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司可不將關(guān)于資料交還給業(yè)主委員會(huì)

D.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)公司移送關(guān)于資料

34.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指引價(jià)，有定價(jià)權(quán)限人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門依照物業(yè)管理服務(wù)級別原則等因素，制定（）。

A.相應(yīng)市場價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期發(fā)布

B.相應(yīng)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期發(fā)布

C.相應(yīng)成本價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期發(fā)布

D.相應(yīng)標(biāo)定價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期發(fā)布

35.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式中，包干制是指（）。

A.由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由業(yè)主享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

B.由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)公司享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

C.在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按商定比例或者商定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)公司，別的所有用于物業(yè)服務(wù)合同商定支出，結(jié)余或者局限性均由物業(yè)服務(wù)公司享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

D.在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按商定比例或者商定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)公司，別的所有用于物業(yè)服務(wù)合同商定支出，結(jié)余或者局限性均由業(yè)主享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

36.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式中，酬金制是指（）。

A.由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由業(yè)主享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

B.由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)公司享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

C.在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按商定比例或者商定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)公司，別的所有用于物業(yè)服務(wù)合同商定支出，結(jié)余或者局限性均由物業(yè)服務(wù)公司享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

D.在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按商定比例或者商定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)公司，別的所有用于物業(yè)服務(wù)合同商定支出，結(jié)余或者局限性均由業(yè)主享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

37.業(yè)主交存住宅專項(xiàng)維修資金屬于（）所有。

A.房地產(chǎn)開發(fā)單位

B.公有住房售房單位

C.業(yè)主

D.直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門

38.商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金數(shù)額為本地住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)（）。

A.2％至3％

B.2％至5％

C.5％至8％

D.5％至10％

39.業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存住宅專項(xiàng)維修資金，由（）代管。

A.房地產(chǎn)開發(fā)單位

B.業(yè)主大會(huì)

C.業(yè)主委員會(huì)

D.物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門

40.住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后賬目管理單位，由（）決定。

A.房地產(chǎn)開發(fā)單位

B.業(yè)主大會(huì)

C.業(yè)主委員會(huì)

D.直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門

二、多項(xiàng)選取題1.下列關(guān)于物業(yè)管理含義，表述對的是（）。

A.物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)公司，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司按照物業(yè)服務(wù)合同商定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)有關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)

境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)

B.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)公司方式來實(shí)現(xiàn)

C.物業(yè)管理活動(dòng)根據(jù)是商品房買賣合同

D.物業(yè)管理活動(dòng)根據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同

E.物業(yè)管理內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，對有關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)

2.（）是物業(yè)管理三個(gè)基本特性。

A.社會(huì)化

B.專業(yè)化

C.市場化

D.私有化

E.民主化

3.物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義，即（）。

A.房地產(chǎn)施工公司要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)公司

B.物業(yè)服務(wù)公司要到社會(huì)上去尋找房地產(chǎn)施工公司

C.物業(yè)服務(wù)公司要到社會(huì)上去尋找可以代管物業(yè)

D.物業(yè)所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)公司

E.政府職能部門要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)公司

4.物業(yè)管理策劃階段工作涉及（）等基本環(huán)節(jié)。

A.物業(yè)管理初期介入

B.制定物業(yè)管理方案

C.制定暫時(shí)管理規(guī)約及關(guān)于制度

D.物業(yè)管理人員選聘與培訓(xùn)

E.選聘物業(yè)服務(wù)公司

5.下列關(guān)于物業(yè)管理尋常運(yùn)作階段特點(diǎn)，說法錯(cuò)誤是（）。

A.物業(yè)管理尋常運(yùn)作是物業(yè)管理最重要工作內(nèi)容

B.物業(yè)管理尋常運(yùn)作涉及尋常綜合服務(wù)與管理，系統(tǒng)協(xié)調(diào)兩個(gè)基本環(huán)節(jié)

C.物業(yè)管理尋常運(yùn)作涉及尋常綜合服務(wù)與管理，顧客入住，系統(tǒng)協(xié)調(diào)三個(gè)基本環(huán)節(jié)

D.系統(tǒng)外部環(huán)境條件重要是物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)互有關(guān)系協(xié)調(diào)

E.系統(tǒng)內(nèi)部環(huán)境條件就是與有關(guān)部門及單位互有關(guān)系協(xié)調(diào)

6.《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立基本制度，涉及（）。

A.業(yè)主大會(huì)制度

B.管理規(guī)約制度

C.物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理制度

D.住宅社區(qū)綜合驗(yàn)收制度

E.住宅專項(xiàng)維修資金制度

7.物業(yè)管理市場供需主體是（）。

A.政府職能部門

B.物業(yè)服務(wù)公司

C.業(yè)主及使用人

D.房地產(chǎn)開發(fā)公司

E.業(yè)主公約

8.《物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)證書頒發(fā)和管理部門為（）。

A.國務(wù)院建設(shè)主管部門

B.省人民政府建設(shè)主管部門

C.自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門

D.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門

E.設(shè)區(qū)市人民政府房地產(chǎn)主管部門

9.下列（）事項(xiàng)決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有某些占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主批準(zhǔn)。

A.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員

B.選聘和辭退物業(yè)服務(wù)公司或者其她管理人

C.制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施管理規(guī)約

D.監(jiān)督業(yè)主公約實(shí)行

E.籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金

10.按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，當(dāng)前在國內(nèi)，物業(yè)管理委托方有（）主體。

A.房地產(chǎn)開發(fā)公司

B.政府物業(yè)管理職能部門

C.公房出售單位

D.業(yè)主大會(huì)

E.業(yè)主委員會(huì)

11.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同，說法不對的是（）。

A.業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)公司對物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)公司接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)訂立物業(yè)服務(wù)合同

B.物業(yè)服務(wù)合同屬于國內(nèi)合同分類中委托合同

C.物業(yè)服務(wù)合同既可以發(fā)生在法人之間，也可以發(fā)生在公民與法人之間

D.《前期物業(yè)服務(wù)合同》合同甲方是業(yè)主委員會(huì)

E.《前期物業(yè)服務(wù)合同》合同乙方是房地產(chǎn)開發(fā)公司或公房出售單位

12.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式重要涉及（）。

A.服務(wù)制

B.酬金制

C.包干制

D.管理制

E.服務(wù)和管理制

13.實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成涉及（）。

A.物業(yè)服務(wù)成本

B.法定稅費(fèi)

C.物業(yè)服務(wù)公司利潤

D.物業(yè)服務(wù)支出

E.物業(yè)服務(wù)支出

14.實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制，預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金涉及（）。

A.物業(yè)服務(wù)成本

B.法定稅費(fèi)

C.物業(yè)服務(wù)公司利潤

D.物業(yè)服務(wù)公司酬金

E.物業(yè)服務(wù)支出

15.下列關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金，表述對的是（）。

A.住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿前維修和更新、改造資金

B.業(yè)主交存住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有

C.從公有住房售房款中提取住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有

D.1998年國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鄉(xiāng)住房制度改革加快住房建設(shè)告知》明確提出建立住房維修基金制度

E.住宅專項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)利息，除業(yè)主大會(huì)另有決定外，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用

16.（），除業(yè)主大會(huì)另有決定外，都應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用。

A.住宅專項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)利息

B.運(yùn)用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債增值收益

C.住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收殘值

D.物業(yè)服務(wù)公司支出節(jié)余

E.運(yùn)用住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，業(yè)主所得收益

17.下列（）費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

A.依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用

B.依法應(yīng)當(dāng)由有關(guān)單位承擔(dān)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

C.應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需修復(fù)費(fèi)用

D.依照物業(yè)服務(wù)合同商定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

E.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用

三、判斷題1.物業(yè)管理重要目是為了保證和發(fā)揮物業(yè)使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒服生活和工作環(huán)境。（）

2.業(yè)主，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人和使用人。（）

3.物業(yè)管理專業(yè)化是指由物業(yè)服務(wù)公司通過合同訂立，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人規(guī)定去實(shí)行專業(yè)化管理。（）

4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬定后，開發(fā)公司就應(yīng)盡早制定物業(yè)管理方案，但不可聘請物業(yè)服務(wù)公司代為制定。（）

5.物業(yè)接管驗(yàn)收涉及新建物業(yè)接管驗(yàn)收和原有物業(yè)接管驗(yàn)收。（）

6.對物業(yè)服務(wù)公司而言，物業(yè)接管驗(yàn)收是對涉及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在內(nèi)接管驗(yàn)收。（）

7.尋常綜合服務(wù)與管理是指業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)公司并訂立《物業(yè)服務(wù)合同》前，物業(yè)服務(wù)公司在實(shí)行物業(yè)管理中所做各項(xiàng)工作。（）

8.管理規(guī)約是各種業(yè)主之間形成共批準(zhǔn)志，是業(yè)主共同訂立并遵守行為準(zhǔn)則。（）

9.社會(huì)化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理體制其核心是專業(yè)化。（）

10.物業(yè)管理實(shí)行原則是業(yè)主自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)化管理相結(jié)合。這種結(jié)合重要是通過物業(yè)管理指令籌劃來實(shí)現(xiàn)。（）

11.物業(yè)服務(wù)公司設(shè)立分工商注冊登記和資質(zhì)審批兩步。（）

12.物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)級別分為甲級、乙級、丙級和丁級。（）

13.新設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司，其資質(zhì)級別按照最低級別核定，并設(shè)兩年暫定期。（）

14.建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車車位、車庫應(yīng)當(dāng)一方面滿足業(yè)主需要。（）

15.業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主構(gòu)成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益。（）

16.一種物業(yè)管理區(qū)域可以成立兩個(gè)業(yè)主大會(huì)。（）

17.業(yè)主對建筑物專有某些以外共有某些，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；可以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。（）

18.業(yè)主共同決定選聘和辭退物業(yè)服務(wù)公司，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有某些占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主批準(zhǔn)。（）

19.物業(yè)社區(qū)內(nèi)，業(yè)主共同決定重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有某些占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主批準(zhǔn)。（）

20.在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立之前，公房出售單位作為原業(yè)主，與房地產(chǎn)開發(fā)公司同樣，負(fù)責(zé)初次選聘物業(yè)服務(wù)公司。（）

21.物業(yè)服務(wù)合同屬于國內(nèi)合同分類中單務(wù)合同。（）

22.《物業(yè)服務(wù)合同》訂立后，其原房地產(chǎn)開發(fā)公司或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)公司所訂立《前期物業(yè)服務(wù)合同》繼續(xù)有效。（）

23.物業(yè)服務(wù)公司承辦物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。（）

24.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指引價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。（）

25.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、中修和更新、改造費(fèi)用，可以計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。（）

26.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制，預(yù)收物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)公司不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同商定以外支出。（）

27.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用酬金制方式，物業(yè)服務(wù)公司或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同商定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金收支狀況進(jìn)行審計(jì)。（）

28.住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿前維修和更新、改造資金。（）

29.從公有住房售房款中提取住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。（）

30.直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。（）

31.業(yè)主大會(huì)開立住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門監(jiān)督。（）

32.業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額局限性首期交存額50％，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。（）

33.容許運(yùn)用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。（）

答案某些一、單項(xiàng)選取題1.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P212，同一宗物業(yè)，往往分屬一種或各種產(chǎn)權(quán)所有者。因此C選項(xiàng)不對的?！驹擃}針對“物業(yè)與物業(yè)管理基本概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063963】

2.【對的答案】：A

【答案解析】：參見教材P213，物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化必要前提?！驹擃}針對“物業(yè)與物業(yè)管理基本概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063964】

3.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P213，市場化是物業(yè)管理最重要特性?！驹擃}針對“物業(yè)管理基本特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063965】

4.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P213，物業(yè)管理服務(wù)基本內(nèi)容重要有：物業(yè)共用部位維護(hù)與管理；物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)營、維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停放管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料管理。【該題針對“物業(yè)管理服務(wù)基本內(nèi)容”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063966】

5.【對的答案】：A

【答案解析】：參見教材P214，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)延續(xù)和完善，是一種復(fù)雜、完整系統(tǒng)工程?！驹擃}針對“物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063967】

6.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P215，建設(shè)單位應(yīng)與選聘物業(yè)服務(wù)公司訂立《前期物業(yè)服務(wù)合同》。【該題針對“物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063968】

7.【對的答案】：A

【答案解析】：參見教材P215，建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)公司，新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完畢?！驹擃}針對“物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063969】

8.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P215，預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在獲得《商品房預(yù)售允許證》之前完畢選聘物業(yè)服務(wù)公司?！驹擃}針對“物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063970】

9.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P216，檔案資料涉及業(yè)主或租住戶資料和物業(yè)資料?！驹擃}針對“物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063971】

10.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P217，尋常綜合服務(wù)與管理是指業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)公司并訂立《物業(yè)服務(wù)合同》后，物業(yè)服務(wù)公司在實(shí)行物業(yè)管理中所做各項(xiàng)工作?！驹擃}針對“物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063972】

11.【對的答案】：A

【答案解析】：參見教材P217，物業(yè)管理尋常運(yùn)作是物業(yè)管理最重要工作內(nèi)容，涉及尋常綜合服務(wù)與管理、系統(tǒng)協(xié)調(diào)兩個(gè)基本環(huán)節(jié)?！驹擃}針對“物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063973】

12.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P217～219，物業(yè)服務(wù)基本制度：業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度、物業(yè)承辦驗(yàn)收制度、物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理制度、物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度?！驹擃}針對“物業(yè)管理?xiàng)l例確立物業(yè)服務(wù)基本制度”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063974】

13.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P218，物業(yè)服務(wù)活動(dòng)特殊性、經(jīng)營管理專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了應(yīng)對物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度?！驹擃}針對“物業(yè)管理?xiàng)l例確立物業(yè)服務(wù)基本制度”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063975】

14.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P220，物業(yè)管理實(shí)行原則是業(yè)主自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)化管理相結(jié)合?！驹擃}針對“物業(yè)服務(wù)公司”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063976】

15.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P220，物業(yè)服務(wù)公司是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧具備獨(dú)立公司法人地位經(jīng)濟(jì)組織。【該題針對“物業(yè)服務(wù)公司”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063977】

16.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P221，新設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司，其資質(zhì)級別按照最低級別核定，并設(shè)一年暫定期?！驹擃}針對“物業(yè)服務(wù)公司”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063978】

17.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P221，物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理實(shí)行分級審批制度?！驹擃}針對“物業(yè)服務(wù)公司”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063979】

18.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P221，國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)證書頒發(fā)和管理?！驹擃}針對“物業(yè)服務(wù)公司”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063980】

19.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P221，設(shè)區(qū)市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)證書頒發(fā)和管理?！驹擃}針對“物業(yè)服務(wù)公司”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063981】

20.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P221，業(yè)主指所擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063982】

21.【對的答案】：A

【答案解析】：參見教材P222，物業(yè)使用人是指不擁有物業(yè)所有權(quán)，但通過某種形式而獲得物業(yè)使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)人?！驹擃}針對“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063983】

22.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P222，物業(yè)使用人和業(yè)主在權(quán)利上最大區(qū)別是物業(yè)使用人沒有對物業(yè)最后處置權(quán)?！驹擃}針對“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063984】

23.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P222～223，業(yè)主共同決定選聘和辭退物業(yè)服務(wù)公司或者其她管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有某些占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主批準(zhǔn)。【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063985】

24.【對的答案】：A

【答案解析】：參見教材P222～223，業(yè)主大會(huì)決定選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有某些占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主批準(zhǔn)。【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063986】

25.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P222～223，業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，需要經(jīng)專有某些占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主批準(zhǔn)?！驹擃}針對“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063987】

26.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P223，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定暫時(shí)管理規(guī)約，對關(guān)于物業(yè)使用、維護(hù)、管理，業(yè)主共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)，違背規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任等事項(xiàng)依法作出商定。因此C選項(xiàng)不對的?！驹擃}針對“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063988】

27.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P223，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063990】

28.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P225，物業(yè)管理招標(biāo)有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)兩種方式?！驹擃}針對“物業(yè)管理委托和物業(yè)服務(wù)合同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063993】

29.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P225，物業(yè)服務(wù)合同屬于國內(nèi)合同分類中委托合同。【該題針對“物業(yè)管理委托和物業(yè)服務(wù)合同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063994】

30.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P225，房地產(chǎn)開發(fā)公司或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)公司訂立《前期物業(yè)服務(wù)合同》?！驹擃}針對“物業(yè)管理委托和物業(yè)服務(wù)合同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063995】

31.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P225，公開招標(biāo)普通合用于規(guī)模較大物業(yè)，特別是收益性物業(yè)。因此D選項(xiàng)不對的?！驹擃}針對“物業(yè)管理委托和物業(yè)服務(wù)合同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063996】

32.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P226，依照業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)公司訂立書面物業(yè)服務(wù)合同?！驹擃}針對“物業(yè)管理委托和物業(yè)服務(wù)合同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063997】

33.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P226，物業(yè)服務(wù)合同終結(jié)時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)將關(guān)于資料交還給業(yè)主委員會(huì)。因此C選項(xiàng)不對的?！驹擃}針對“物業(yè)承辦驗(yàn)收”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063998】

34.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P227，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指引價(jià)，有定價(jià)權(quán)限人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門依照物業(yè)管理服務(wù)級別原則等因素，制定相應(yīng)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期發(fā)布?！驹擃}針對“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格管理方式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10063999】

35.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P227，包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)公司享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。【該題針對“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064000】

36.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P227，酬金制是指在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按商定比例或者商定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)公司，別的所有用于物業(yè)服務(wù)合同商定支出，結(jié)余或者局限性均由業(yè)主享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！驹擃}針對“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064001】

37.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P231，業(yè)主交存住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有?！驹擃}針對“住房專項(xiàng)維修資金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064002】

38.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P232，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金數(shù)額為本地住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)5％至8％?！驹擃}針對“住房專項(xiàng)維修資金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064003】

39.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P232，業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管?！驹擃}針對“住房專項(xiàng)維修資金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064004】

40.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P233，住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。【該題針對“住房專項(xiàng)維修資金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064005】

二、多項(xiàng)選取題1.【對的答案】：ABDE

【答案解析】：參見教材P212，物業(yè)管理活動(dòng)根據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。因此C選項(xiàng)不對的。【該題針對“物業(yè)與物業(yè)管理基本概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064006】

2.【對的答案】：ABC

【答案解析】：參見教材P213，社會(huì)化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理三個(gè)基本特性。【該題針對“物業(yè)管理基本特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064007】

3.【對的答案】：CD

【答案解析】：參見教材P213，物業(yè)管理社會(huì)化有兩層基本含義，一是物業(yè)所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)公司；二是物業(yè)服務(wù)公司要到社會(huì)上去尋找可以代管物業(yè)?！驹擃}針對“物業(yè)管理基本特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064008】

4.【對的答案】：ABCE

【答案解析】：參見教材P214～215，物業(yè)管理策劃階段工作涉及物業(yè)管理初期介入、制定物業(yè)管理方案、制定暫時(shí)管理規(guī)約及關(guān)于制度、選聘物業(yè)服務(wù)公司四個(gè)基本環(huán)節(jié)?！驹擃}針對“物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064009】

5.【對的答案】：CDE

【答案解析】：參見教材P217，物業(yè)管理尋常運(yùn)作涉及尋常綜合服務(wù)與管理，系統(tǒng)協(xié)調(diào)兩個(gè)基本環(huán)節(jié)。系統(tǒng)外部環(huán)境條件就是與有關(guān)部門及單位互有關(guān)系協(xié)調(diào)。系統(tǒng)內(nèi)部環(huán)境條件重要是物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)互有關(guān)系以及業(yè)主之間互有關(guān)系協(xié)調(diào)。因此CDE選項(xiàng)不對的?！驹擃}針對“物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064010】

6.【對的答案】：ABCE

【答案解析】：參見教材P217～219，物業(yè)服務(wù)基本制度：業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度、物業(yè)承辦驗(yàn)收制度、物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理制度、物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度?！驹擃}針對“物業(yè)管理?xiàng)l例確立物業(yè)服務(wù)基本制度”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064011】

7.【對的答案】：BC

【答案解析】：參見教材P219—220，物業(yè)管理市場供需主體是物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主及使用人?！驹擃}針對“物業(yè)服務(wù)公司”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064012】

8.【對的答案】：BCD

【答案解析】：參見教材P221，省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)證書頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)證書頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門指引和監(jiān)督。【該題針對“物業(yè)服務(wù)公司”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064013】

9.【對的答案】：ABC

【答案解析】：參見教材P222～223，制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和辭退物業(yè)服務(wù)公司或者其她管理人；關(guān)于共有和共同管理權(quán)力其她重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有某些占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主批準(zhǔn)。【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064014】

10.【對的答案】：ACD

【答案解析】：參見教材P224，按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，當(dāng)前在國內(nèi)，物業(yè)管理委托方有房地產(chǎn)開發(fā)公司、公房出售單位和業(yè)主大會(huì)三類主體?！驹擃}針對“物業(yè)管理委托和物業(yè)服務(wù)合同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064015】

11.【對的答案】：DE

【答案解析】：參見教材P225，《前期物業(yè)服務(wù)合同》合同甲方是房地產(chǎn)開發(fā)公司或公房出售單位；《前期物業(yè)服務(wù)合同》合同乙方是甲方選聘物業(yè)服務(wù)公司。因此DE選項(xiàng)不對的?！驹擃}針對“物業(yè)管理委托和物業(yè)服務(wù)合同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064016】

12.【對的答案】：BC

【答案解析】：參見教材P227，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式重要涉及包干制和酬金制兩種方式。【該題針對“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064017】

13.【對的答案】：ABC

【答案解析】：參見教材P227，實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成涉及物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)公司利潤?！驹擃}針對“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成與測算辦法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064018】

14.【對的答案】：DE

【答案解析】：參見教材P227—228，實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制，預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金涉及物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)公司酬金?！驹擃}針對“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成與測算辦法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064019】

15.【對的答案】：BCDE

【答案解析】：參見教材P231，住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修和更新、改造資金。因此A選項(xiàng)不對的?！驹擃}針對“住房專項(xiàng)維修資金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064020】

16.【對的答案】：ABCE

【答案解析】：參見教材P232，下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：住宅專項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)利息；運(yùn)用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債增值收益；住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收殘值；運(yùn)用住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，業(yè)主所得收益，除業(yè)主大會(huì)另有決定外?！驹擃}針對“住房專項(xiàng)維修資金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064021】

17.【對的答案】：ABCD

【答案解析】：參見教材P233，下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；依法應(yīng)當(dāng)由有關(guān)單位承擔(dān)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需修復(fù)費(fèi)用；依照物業(yè)服務(wù)合同商定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用?！驹擃}針對“住房專項(xiàng)維修資金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064022】

三、判斷題1.【對的答案】：對

【答案解析】：參見教材P212，物業(yè)管理重要目是保證和發(fā)揮物業(yè)使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒服生活和工作環(huán)境與秩序?！驹擃}針對“物業(yè)與物業(yè)管理基本概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064023】

2.【對的答案】：錯(cuò)

【答案解析】：參見教材P212，業(yè)主，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人。【該題針對“物業(yè)與物業(yè)管理基本概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064024】

3.【對的答案】：對

【答案解析】：參見教材P213，物業(yè)管理專業(yè)化是指由物業(yè)服務(wù)公司通過合同訂立，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人規(guī)定去實(shí)行專業(yè)化管理?！驹擃}針對“物業(yè)管理基本特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064025】

4.【對的答案】：錯(cuò)

【答案解析】：參見教材P214，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬定后，開發(fā)公司就應(yīng)盡早制定物業(yè)管理方案，也可聘請物業(yè)服務(wù)公司代為制定?！驹擃}針對“物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064026】

5.【對的答案】：對

【答案解析】：參見教材P215，物業(yè)接管驗(yàn)收涉及新建物業(yè)接管驗(yàn)收和原有物業(yè)接管驗(yàn)收。【該題針對“物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064027】

6.【對的答案】：對

【答案解析】：參見教材P216，對物業(yè)服務(wù)公司而言，物業(yè)接管驗(yàn)收是對涉及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在內(nèi)接管驗(yàn)收。【該題針對“物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064028】

7.【對的答案】：錯(cuò)

【答案解析】：參見教材P217，尋常綜合服務(wù)與管理是指業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)公司并訂立《物業(yè)服務(wù)合同》后，物業(yè)服務(wù)公司在實(shí)行物業(yè)管理中所做各項(xiàng)工作?！驹擃}針對“物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064029】

8.【對的答案】：對

【答案解析】：參見教材P218，管理規(guī)約是各種業(yè)主之間形成共批準(zhǔn)志，是業(yè)主共同訂立并遵守行為準(zhǔn)則?！驹擃}針對“物業(yè)管理?xiàng)l例確立物業(yè)服務(wù)基本制度”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】【答疑編號10064030】

9.【對的答案】：錯(cuò)

【答案解析】：參見教材P219，社會(huì)化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理體制其核心是市場化。【該題