爛尾樓策劃案樣本

第一章．辦公樓市場分析一．辦公樓及其發(fā)展空間辦公樓是因商務(wù)活動(dòng)需要、集中在一群小房子中、各自獨(dú)立又互相緊密聯(lián)系有關(guān)業(yè)務(wù)群體。建筑師從土地集中有效運(yùn)用和減少交通時(shí)間與距離考慮，開始將這些分散小房子堆在一起向高發(fā)展，把各行業(yè)客戶集中在一起。隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后，又需要解決她們其她生活需求如喝咖啡、吃飯、休閑健身等問題，又開始在辦公樓中增長相應(yīng)功能設(shè)施。通過長期發(fā)展，辦公樓有了其特定含義及概念。也有人給出了新名字——寫字樓。獨(dú)立寫字樓盡管功能齊全，但容量有限，不也許包羅萬象，于是人們就將有關(guān)行業(yè)用更多寫字樓集中在一起，并配以旅館、酒店、商業(yè)等，使這成片寫字樓形成中央商務(wù)區(qū)——CBD。CBD成為都市重要商務(wù)活動(dòng)核心區(qū)域之一，大大提高了都市空間運(yùn)用和商務(wù)活動(dòng)與交往效率。高速成長與發(fā)展中中小公司，經(jīng)常無能力也無必要獨(dú)立擁有這種帶有標(biāo)志性巨大寫字樓，因而這些中小型公司大多租用或購買大型寫字樓中一某些，形成不同公司合并辦公。這既保證有獨(dú)立私密辦公地點(diǎn)，又減少有關(guān)自身配套設(shè)施，運(yùn)用社會(huì)化服務(wù)方式減少有關(guān)成本。因而，寫字樓就要充分考慮這些顧客特點(diǎn)而力求使有關(guān)配套設(shè)施齊全，服務(wù)功能齊全。二．辦公樓環(huán)境這里指是大環(huán)境，即辦公樓所在區(qū)域、地段、位置、市政配套設(shè)施、社區(qū)配套設(shè)施、空間規(guī)劃布局等一系列影響辦公人員生理、心理因素。寫字樓給人印象是聳入云端玻璃幕墻、富麗堂皇大堂、行色匆匆白領(lǐng)、門口擁堵車流。這種寫字樓是完全程序化、事務(wù)性工作場合，而非公司張揚(yáng)個(gè)性、推崇創(chuàng)造力工具。但是，建筑自身其實(shí)但是是一種水泥做盒子，最后賦予建筑個(gè)性其實(shí)是身在其中住戶、是人、是公司。當(dāng)前最通行說法，健康寫字樓是指符合人們對工作環(huán)境質(zhì)量規(guī)定，擁有當(dāng)代建筑所具備各種優(yōu)勢，兼具健康性與環(huán)境性寫字樓。對“兩空一綠”有很高規(guī)定。“兩空”指空氣質(zhì)量、空間感，“一綠”指綠化率。歸納起來，評價(jià)一種寫字樓與否是健康寫字樓，應(yīng)包括如下條件：（一）交通交通便利是辦公樓基本條件，其決定了員工上下班以便與所需時(shí)間長短。員工在選取公司時(shí)，如果要轉(zhuǎn)幾次車才干到公司話，往往還是要考慮考慮。轉(zhuǎn)車一是耽誤時(shí)間，二是也許會(huì)影響到員工心情、增長疲勞度。因而，地鐵沿線、交通樞紐等都是做辦公樓首選。（二）氛圍除了交通外，與否有辦公氛圍也至關(guān)重要。如莘莊地鐵站附近，盡管擁有軌道交通便利，但并不適于辦公。建筑不但僅是鋼筋水泥混合體，它同樣具備生命力，而這種生命力與周邊環(huán)境氛圍息息有關(guān)，寫字樓對于氛圍規(guī)定更是不可或缺。這種氛圍就是中央商務(wù)區(qū)（CBD）氛圍，陸家嘴、徐家匯、淮海路等均屬中央商務(wù)區(qū)，其寫字樓租價(jià)也是較高。（三）品質(zhì)寫字樓自身品質(zhì)也十分重要，除了樓層、房間朝向、面積、空間布局合理性、通風(fēng)、采光狀況等硬件條件，同步還應(yīng)具備完善配套服務(wù)體系，如設(shè)立員工快餐廳、咖啡廳、休閑會(huì)所，為員工解除疲勞、放松心情營造良好空間。而衛(wèi)生系統(tǒng)以及運(yùn)送系統(tǒng)考慮也是符合健康原則重要根據(jù)。（四）景觀白領(lǐng)階層每天都在一種高壓強(qiáng)度狀態(tài)下工作，容易產(chǎn)生壓抑感，也需要一種事物使她們放松心情，或是激發(fā)她們工作興趣和創(chuàng)作靈感，這就規(guī)定寫字樓周邊要有一定綠化或者是景觀。（五）精神良好工作氛圍可以讓人精神煥發(fā)，與建筑相得益彰外形設(shè)計(jì)能讓人心情高興。而在這些淺層理解以外健康，則是精神或者是心理健康滿足與真正保障。對有人來講，在金茂大廈、恒隆廣場上班就是一種不可名狀榮耀。三．辦公樓市場狀況（一）現(xiàn)狀上海寫字樓市場自年中起開始復(fù)蘇，一方面租金開始上調(diào)，出租率也穩(wěn)步提高；另一方面上海GDP已經(jīng)持續(xù)保持兩位數(shù)增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外商投資信心，為上海寫字樓市場發(fā)展提供了無限機(jī)遇。戴德梁行執(zhí)行董事以為，當(dāng)前上海住宅市場經(jīng)歷一段時(shí)間發(fā)展，已經(jīng)日趨成熟，競爭也比較激烈。而銷售型寫字樓，特別是甲級(jí)寫字樓，作為一種新產(chǎn)品，市場正處在成長階段，并擁有遼闊成長空間，應(yīng)當(dāng)有機(jī)會(huì)獲得較高投資回報(bào)。當(dāng)前，上海寫字樓市場供需基本持平，空置率也處在10％～15％正常范疇。將來幾年，上海寫字樓市場將呈現(xiàn)需求強(qiáng)勁、供應(yīng)適量，從而租金穩(wěn)中有升總體發(fā)展趨勢。（二）行業(yè)特性不同行業(yè)、不同規(guī)模、不同辦公性質(zhì)公司對辦公環(huán)境規(guī)定是不同樣。大型公司運(yùn)作模式比較成熟，員工辦公時(shí)間較為規(guī)律，工作內(nèi)容有章可循。而中小公司多處在事業(yè)增長期，沒有固定工作模式，辦公時(shí)間彈性很大，工作內(nèi)容多涉及創(chuàng)造性、開拓性領(lǐng)域。這種工作性質(zhì)、運(yùn)作模式差別最后體現(xiàn)為對公司辦公環(huán)境需求不同。寫字樓分布逐漸顯現(xiàn)行業(yè)特性：如陸家嘴地區(qū)寫字樓租客以金融業(yè)為主，南京西路和淮海中路寫字樓租客則以征詢業(yè)和服務(wù)業(yè)為主。將來，這種行業(yè)特性將更為鮮明，以形成積聚效應(yīng)。因而寫字樓租售率受某一行業(yè)興衰影響將更為明顯。（三）前景據(jù)戴德梁行資料顯示，當(dāng)前上海市場甲級(jí)寫字樓建筑面積僅有370萬平方米，較之每年上海增長近1200萬平方米住宅用房總量較少。至預(yù)測推出市場新甲級(jí)寫字樓總面積約為410萬平方米，其中供出售新甲級(jí)寫字樓面積約為70－80萬平方米，占17－20%，同步會(huì)有某些既有寫字樓物業(yè)帶租約向市場推出。某些公司出于投資自用和扎根上海進(jìn)行中長期發(fā)展打算，已經(jīng)開始考慮變租賃為購買寫字樓，這客觀上加大了甲級(jí)寫字樓需求量。近來十分活躍民營和私人公司已日漸成為寫字樓投資群體中不可小視力量。連年攀升寫字樓租金消耗了公司一某些利潤。隨著公司發(fā)展和對上海經(jīng)濟(jì)信心增強(qiáng)，她們正打算購買屬于自己寫字樓，雖然一次性投入增長了諸多，但同步兼具了投資用途，從長遠(yuǎn)來看還是劃算。國內(nèi)各地中大型公司集團(tuán)爭相在上海設(shè)立營銷中心、研發(fā)中心，需要大量寫字樓。上海寫字樓租金繼續(xù)平穩(wěn)攀升已成趨勢。這兩方面因素帶動(dòng)了銷售型寫字樓強(qiáng)勁發(fā)展后勁和由租轉(zhuǎn)買投資趨勢。四．周邊區(qū)域辦公樓分布狀況由于本區(qū)域內(nèi)不是辦公區(qū)域，因而，周邊辦公樓數(shù)量較少，這里僅列舉如下辦公樓項(xiàng)目以供參照：（一）陽光世界位于浦東大道、近崮山路。大廈高28層，建筑高度為99.95米，其中1-5層為商業(yè)裙房，6-14層為純辦公用房，15-28層為公寓式辦公房。6部進(jìn)口“瑞士Schindler”電梯、兩部自動(dòng)扶手電梯。1-14層采用“YORK”中央空調(diào)系統(tǒng)。美國Armstrong地板、印尼進(jìn)口春茶木門、“立邦Nippon”高檔涂料、衛(wèi)生間地面采用進(jìn)口防滑地磚、地面鑲有葡萄牙瓷磚、美標(biāo)AmericanStandard潔具、意大利五金配件等。6—27層，每層9—10戶。房型面積范疇70—222平方米，售價(jià)7000元/平方米，租價(jià)1.7元/平方米/天。（二）招商局大廈上海招商局大廈是一幢當(dāng)代化、智能型純甲級(jí)寫字樓。大廈總建筑面積74642.11平方米，總高度186米。大廈一至五層設(shè)有銀行、商務(wù)、郵局、餐飲、康樂等各種配套設(shè)施。三十八至三十九層擬開設(shè)會(huì)員制銀行家具樂部，地下二層共提供285架汽車泊位。大廈坐落在陸家嘴金融中心心臟地帶，周邊證券、保險(xiǎn)及各銀行大廈林立。經(jīng)延安東路隧道到外灘僅需1分鐘，經(jīng)南浦大橋至虹橋機(jī)場僅需三十分鐘路程。18—24層每層16戶，8部電梯，房型面積范疇80—148平方米，售價(jià)3100美元/平方米，租價(jià)0.7美元/平方米/天。（三）上海期貨大廈位于浦電路，地上37層，地下3層，總建筑面積達(dá)7萬多平方米，由美國知名建筑師設(shè)計(jì)，是一集期貨交易、信息、結(jié)算、辦公為一體智能化樓宇。大廈設(shè)計(jì)先進(jìn)，布局合理，各類配套設(shè)施齊全，設(shè)有停車庫、國際會(huì)議廳、多功能廳、銀行、餐廳等各種便利設(shè)施。上海期貨大廈設(shè)有345只座位和完整舞臺(tái)設(shè)施、放映室及同聲翻譯系統(tǒng)國際會(huì)議中心。500多平方米多功能廳可用懸掛式隔斷板分隔成六個(gè)不同面積但可獨(dú)立使用空間。20部原裝德國OTIS自動(dòng)扶梯，14部原裝三菱垂直梯。房型范疇72—200平方米，租價(jià)0.6美元/天/平方米。五．結(jié)論當(dāng)前銷售型辦公樓房源不多，辦公樓由出租向出售轉(zhuǎn)變，銷售型辦公樓市場前景普遍看好。銷售型辦公樓幾種條件不可或缺，如環(huán)境、氛圍、樓盤品質(zhì)、配套設(shè)施等。地段和氛圍是影響辦公樓盤價(jià)格重要因素。本案大環(huán)境是以中檔居住為主地區(qū)，社區(qū)域沒有大型商場、中高檔餐飲、娛樂等配套設(shè)施。觀景系數(shù)不高，南面是棲山路多層民居，東西方是高層和多層住宅、舊式建筑或待開發(fā)地塊。綜上所述，本案缺少寫字樓應(yīng)有氛圍，不具備作為辦公樓進(jìn)行推廣優(yōu)勢。第二章．住宅樓市場分析一．浦東大道沿線樓盤分析浦東大道是沿黃浦江從陸家嘴到浦東東北部交通紐帶。西起陸家嘴，東到東高路。黃浦江對面是浦西楊浦區(qū)沿岸某些，各項(xiàng)建設(shè)和改造正緊鑼密鼓地進(jìn)行中。楊浦區(qū)到浦東大道，當(dāng)前有楊浦大橋，規(guī)劃中大連路越江工程完畢之后，交通將更加以便。浦東大道是浦東新區(qū)東北地區(qū)到陸家嘴重要交通干道，沿線有三四十條公交線路。路面不寬，車流量和人流量大，沿線粉塵和噪音污染較大。浦東大道路段價(jià)值隨著與陸家嘴距離遠(yuǎn)近不同而有較大差別。（一）A級(jí)路段源深路以西、接近陸家嘴辦公區(qū)路段，該區(qū)域?qū)傩￡懠易旆懂牎Ｑ鼐€開發(fā)改導(dǎo)致熟，路面衛(wèi)生狀況良好，公交線路近四十條。兩旁建筑以高層為主，高檔美觀，近來浮現(xiàn)較多酒店式公寓項(xiàng)目。這里酒店式公寓，擁有兩方面獨(dú)特優(yōu)勢，一方面接近陸家嘴辦公區(qū)，充分體現(xiàn)了酒店式公寓特點(diǎn)；另一方面，在黃浦江邊，可以擁有黃浦江景觀等等，是酒店式公寓重要賣點(diǎn)。這一段酒店式公寓房價(jià)在10000－13000元/平方米。當(dāng)前重要有如下樓盤：海悅苑精裝修酒店式公寓。社區(qū)位于浦東大道東方路，近黃浦江，屬陸家嘴CBD區(qū)域。31層高層，是度身定做酒店式物業(yè)，全明獨(dú)立櫥衛(wèi)，獨(dú)立陽臺(tái)，動(dòng)靜分區(qū)，大面寬，居住功能完整。當(dāng)前推出為21—31層，面積約56平方米，價(jià)格約為13000元/平方米。萬源晶典1幢全裝修酒店式公寓，共510套。樓盤位于東方路、浦東大道，住宅面積近3萬平方米，配有3500平方米商業(yè)設(shè)施和豪華會(huì)所。房型為一室32－62平方米。交通有980路、新川線、隧道三線等公交線路和地鐵二號(hào)線東昌路站，規(guī)劃中大連路隧道將更以便溝通浦東浦西；生活設(shè)施齊全，有易初蓮花、世紀(jì)聯(lián)華，出行購物便利。預(yù)測交房。預(yù)售均價(jià)13000元/平方米，現(xiàn)已所有售完。名門濱江苑精裝修酒店式公寓，物業(yè)管理由香港怡高物業(yè)代理。樓盤位于浦東大道、源深路口，占地面積2.3萬平方米，建筑面積5萬平方米，容積率2.2，綠化率40%，擁有高層、小高層和多層各一幢。房型有三房130－150平方米，四房180平方米。附近教誨設(shè)施有梅園小學(xué)、上海實(shí)驗(yàn)小學(xué)、海運(yùn)學(xué)院等。另尚有774、791、81、85等多條公交線路。好美家超市、聯(lián)華超市、好德便利店等。中華人民共和國銀行、交通銀行、工商銀行等。現(xiàn)推出高層，28層以上價(jià)格約15000元/平方米，低層9000元左右。（二）B級(jí)路段源深路以東到羅山路路段，由于在羅山路高架西側(cè)，因此在浦東居民心理上類似浦西“環(huán)線內(nèi)”區(qū)域，仍可憑借陸家嘴優(yōu)勢來提高自身地位。沿線高檔物業(yè)不多為，新開發(fā)樓盤較少，屬于待開發(fā)地區(qū)。距本路段較近現(xiàn)僅有“維多利華庭”和“心中家園”在售。“維多利華庭”處在張楊路和浦東大道中間，位于定水路苗圃路口。社區(qū)總建筑面積約11萬平方米，由兩棟12層小高層，7棟14層小高層以及1棟18層高層構(gòu)成。規(guī)劃總戶數(shù)約為800戶。重要房型有兩房兩廳，三房兩廳，躍層復(fù)式等。周邊有二十多條公交線路。在保證交通便利同步，又避開了浦東大道和張揚(yáng)路兩條主干道噪音影響，鬧中取靜。“心中家園”基本屬于張楊路樓盤。浦東大道桃林路口“格力H2O”是一種辦公居住兼?zhèn)錁潜P，借助陸家嘴商務(wù)與北外灘景觀優(yōu)勢，推出“home2office”概念。強(qiáng)調(diào)“有home，也有office；是home，也是office?！睘榇?，規(guī)劃了1300平方米名人健康主題會(huì)館?！案窳2O”價(jià)格約為7500元/平方米，比海悅苑每平方米均價(jià)低了4000元左右。（三）C級(jí)路段羅山路至金橋路路段，這一路段屬于浦東大道B級(jí)路段延伸，同步借助楊浦大橋影響，成為一種中低檔聚居點(diǎn)。沿線多為住宅、廠房、倉庫和小商鋪等。公交線路由源深路四十條減為二十幾條，也闡明了本路段與A級(jí)路段地級(jí)差別。近一年內(nèi)該路段開發(fā)樓盤重要有“上房金豐苑”、“金樟花苑”、“昕泰苑”等，在去年年終或今年年初均已售完，當(dāng)時(shí)價(jià)格約在4500~5000元/平方米。（四）D級(jí)路段金橋路至東高路路段，這一路段除了有幾條公交線路可以直達(dá)陸家嘴外，基本脫離與陸家嘴連帶關(guān)系，沿線環(huán)境較差，基本屬于居住區(qū)，居民層次不高。沿線在售樓盤有“景源佳苑”，為多層住宅社區(qū)，均價(jià)約4400元/平方米?！熬霸醇言贰蔽挥跂|高路，西臨黃浦江，東接趙家溝，內(nèi)擁湖泊。交通以便，基地附近重要公交線路有610、592、313、申高線等。至地鐵口公交線路有81、640、陸高專線、滬合線等。“景源佳苑”周邊市政利好，軌道交通6號(hào)線即將動(dòng)工，翔殷路隧道竣工連接浦江兩岸，五洲大道通車橫貫東西，3—5年濱江綠化帶美麗現(xiàn)身?？傄?guī)劃占地面積44400多平方米，建筑面積6000多平方米。分兩期開發(fā)，一期推出8幢多層，得房率89%左右，綠化率35%?！熬霸醇言贰弊畲筚u點(diǎn)就是社區(qū)依水而筑，伴水而居。一覽東外灘美景。周邊生活機(jī)能比較以便。陽光房型：59.97-137.47平方米，一房至三房，八種房型。約4800元/平方米。8月開盤，10月交房。二．浦興路沿線樓盤分析浦興路從羅山路到高行鎮(zhèn)環(huán)北大道，是張楊路延伸段。地下是在建軌道交通六號(hào)線，預(yù)測將于年終竣工，在金橋板塊中重要有羅山路站、云山路站、金橋路站、長島路站、五蓮路站、巨峰路站東靖路站等。正是由于軌道交通帶來將來交通優(yōu)勢增進(jìn)了浦興路沿線樓盤大面積開發(fā)。浦興路新開樓盤占了金橋板塊樓盤相稱大比例，當(dāng)前正在預(yù)售樓盤幾乎都在浦興路沿線，如“上海將來”、“東方知音”、“融都金橋園”、“碧云新天地家園”、“中大麗都”、“景源佳苑”等。詳細(xì)如下：（一）上海將來樓盤地址博山東路655號(hào)（棗莊路口）物業(yè)類型總建筑面積150000平方米，由小高層和別墅構(gòu)成。小高層已售完，疊加別墅11月左右開盤。價(jià)格小高層均價(jià)5600元/平方米。綠化率45%房型小高層二房兩廳104平方米左右、三房兩廳113~129平方米左右、四房157平方米左右，此外有復(fù)式房型，面積約204.61平方米。時(shí)間7月10日開盤，4月底交房。簡析：787、隧六、774、788、791等十余條公交線路。距浦興路和規(guī)劃中軌道交通六號(hào)線云山路站較近，交通便利。（二）東方知音樓盤地址博山東路699號(hào)（棗莊路口）物業(yè)類型高層、小高層住宅，占地124380平方米，總建筑面積180000平方米。擁有2350平米商業(yè)設(shè)施及1900平米運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所。樓盤構(gòu)造多層外墻為防水涂料、小高層采用涂料及局部粘貼外墻面磚；電梯為三菱電梯，公共部位樓梯采用木扶手、走道地面鋪設(shè)地磚。綠化率40%容積率1.4房型二房面積89平方米、101.3平方米、三房117.29—134.05平方米、復(fù)式面積163.21—172.38平米。價(jià)格5500—6800時(shí)間4月30日開盤，1月底交房。僅剩E型房（3+1約134平方米），價(jià)格6600元/平方米。簡析：該案為黃山新村大型個(gè)案，地處金橋成熟住宅區(qū)，位于浦東大道與張楊路中間，東臨金橋路,發(fā)展無限。多層電梯房，11層小高層簡約戶型、配比精致。五重保安系統(tǒng)。樓盤地處浦東金橋，臨近金楊商業(yè)圈。附近有建平實(shí)驗(yàn)學(xué)校、金橋花鳥市場，尚有多條交通線路；如772、787、573、622、618等。建平實(shí)驗(yàn)學(xué)校給孩子一種更好將來，區(qū)域開創(chuàng)五層景觀房，多層電梯房，簡約戶型、配比精致。社區(qū)引伸天然河道資源，大造金橋水景社區(qū)。（三）融都金橋園樓盤地址浦東金橋路1221弄。物業(yè)類型總建筑面積4萬平方米，由7幢小高層構(gòu)成，共176戶。樓盤構(gòu)造其外墻采用HJG金屬光澤涂料，某些仿石材料；電梯為通力無機(jī)仿電梯；社區(qū)還安裝了對講系統(tǒng)、住宅紅外線報(bào)警系統(tǒng)等十大智能化系統(tǒng)。綠化率40%得房率82%~86%房型二房、三房、四房，面積90.35—148.96平方米;復(fù)式房面積190.49—240.8平方米。價(jià)格5100---6700時(shí)間7月1日開盤，12月底入住。簡析：地處浦東金橋，緊臨金楊社區(qū)、金橋社區(qū)、臨近碧云國際社區(qū)。與規(guī)劃中M6線相臨；附近學(xué)校有金茂小學(xué)、金陸小學(xué)、陸行中學(xué)、致遠(yuǎn)中學(xué)；其他設(shè)施有金橋醫(yī)院、郵局、金橋大酒店等，但缺少大型商業(yè)設(shè)施。為了打造金橋白領(lǐng)社區(qū)，融都金橋園還借用了旁邊一條西溝港水景，建造了水岸江南社區(qū)。不論與否名實(shí)相符，至少，為了在金橋打造高檔住宅區(qū)，融都金橋園很下了一番功夫。（四）碧云新天地（二期）樓盤地址浦東浦興路258號(hào)。物業(yè)類別高層、小高層住宅，建筑面積240000平方米。開發(fā)商上海金橋出口加工區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司綠化率40%物業(yè)配套社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了300米休閑長街、占地8000平方米由耀華教誨機(jī)構(gòu)管理上海碧云幼兒園；近2700平米運(yùn)動(dòng)主題泛會(huì)所內(nèi)還設(shè)有溫水原則游泳池、健身中心、棋牌室等各種活動(dòng)區(qū)。東芝電梯；每棟寬帶接入，擁有可視對講系統(tǒng)。房型兩房面積106—110平方米，三房面積121—140平方米。時(shí)間4月開盤，底交房。價(jià)格均價(jià)5000~6000元/平方米。簡析：該案地處金橋浦興路、長島路口，周邊外環(huán)境清靜，由多層小高層混合構(gòu)成，分二期開發(fā)，建筑風(fēng)格清新明快。社區(qū)內(nèi)建有國際雙語幼兒園、內(nèi)庭式休閑街、網(wǎng)球場及其她健身設(shè)施，同步建有1萬平方米集中綠地。緊鄰占地11公頃金橋公園，附近有金茂小學(xué)、榕輝家裝市場，此外周邊也擁有浦興路和長島路社區(qū)商業(yè)。（五）中大麗都城二期（麗都-成品）樓盤地址荷澤路58弄（浦興路、五蓮路口）物業(yè)類型二期總建面13.3萬平方米，16幢小高層。物業(yè)配套有迎賓廣場、陽光大道、廊橋、維也納廣場等主題景觀。綠化率45%房型一房一廳、一房二廳，面積53.3—83.3平方米；兩房86.22—101.39平方米；三房105.36—129.78平方米；復(fù)式125.97—179.72平方米。價(jià)格均價(jià)4800~6200元/平方米。時(shí)間一期售完，二期7月開盤。簡析：位于浦興路、五蓮路，周邊為成熟居民區(qū)。在即將開業(yè)超大型購物中心千家惠超市正對面，軌道交通六號(hào)線將于竣工。周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行等各類生活配套設(shè)施齊全，公交線路眾多。該案是區(qū)域內(nèi)大型樓盤，區(qū)內(nèi)會(huì)所規(guī)劃一定限度上提高了物業(yè)水準(zhǔn)，加以緊鄰千家惠大型超市在建，能使業(yè)主尋常生活更為以便，整體規(guī)劃簡樸，售價(jià)較低。7月25號(hào)開始對外銷售，規(guī)定先登記后預(yù)定，價(jià)格在4800－6200元/平方米。第三某些現(xiàn)狀分析來年鄭州房地產(chǎn)市場會(huì)有這樣幾種變化：第一，新盤數(shù)量減少，但在售樓盤依然諸多。新樓盤增長速度數(shù)量比去年要低，大某些樓盤在消化；第二，促銷手段將會(huì)花樣百出。必要時(shí)，就會(huì)發(fā)生價(jià)格戰(zhàn)；第三，鄭東新區(qū)將成為鄭州房地產(chǎn)市場上一種亮點(diǎn)。投資客戶追捧，將會(huì)導(dǎo)致高層住宅東移現(xiàn)象；第四，商業(yè)地產(chǎn)將在鄭州異軍突起，令人刮目相看。從整個(gè)市場形態(tài)來講，中低檔住宅將成為消費(fèi)主流，高層住宅競爭會(huì)比較殘酷。通過咱們對綠洲·銀郡實(shí)地考察和大量資料分析研究，以較科學(xué)客觀角度找出樓盤實(shí)際缺陷和存在問題因素所在：（一）宣傳力度不夠。階段性宣傳和銷售，使得大多消費(fèi)者在鄭州市接連不斷新興樓盤鋪天蓋地宣傳攻勢中對其逐漸淡忘。同步，購房者在銷售人員粗略簡介中無法感知房屋可操作性設(shè)計(jì)也許。其經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房特性無法得以體現(xiàn)，銷售方式欠缺和宣傳資料局限性以及戶外告示廣告“零浮現(xiàn)”，社區(qū)無較鮮明宣傳體現(xiàn)成為樓盤后期銷售停滯重要因素所在！再有對附近居住者抽樣詢問得出近１０％知曉率，無不明顯反映出樓盤當(dāng)前所處尷尬狀況。（二）注重限度不夠。銷售人員對這樣好條件樓盤后期注重限度明顯較輕：從現(xiàn)場銷售處來看，資料、效果圖單一，無報(bào)價(jià)單，無明顯告示，銷售人員對其所售樓盤避重就輕原則缺少和銷售技巧忽視（上述兩處都存在）等等都導(dǎo)致了綠洲·銀郡在本具備明顯優(yōu)勢狀況下仍銷售不力狀況浮現(xiàn)，從客觀來分析綠洲·銀郡樓盤后期：其實(shí)這很也許是開發(fā)商真正純利潤某些，是前期已售物業(yè)抵掉開發(fā)成本后，沉積一桶金，其可銷售較大也許性完全可以在通過認(rèn)真分析和研究后得以重新挖掘。（三）競爭更加激烈。綠洲·銀郡價(jià)位相對較高，戶型單一（四室二廳、三室二廳、復(fù)式）面積較大，在前期階段成交客戶以中高收入家庭為主，而前期銷售付款方式（最低兩成首期）顯然不能滿足后期購房客戶需求，加之周邊競爭樓盤都推出零首期、固定首期3萬元靈活付款方式，項(xiàng)目銷售受到很大打擊。針對這些狀況推出零首期付款方式，減少置業(yè)者門檻，同步又針對銷售壓力較大西座南向高層單位推出送全屋裝修優(yōu)惠，其她單位則保持本來額外98折及1.2萬元樓價(jià)回贈(zèng)。隨后，周邊樓盤競爭日趨激烈，銷售難度增大，附近各大競爭樓盤都以各類型活動(dòng)吸引客戶至現(xiàn)場，并以巨額抽獎(jiǎng)、送家電或額外折扣變相減少樓價(jià)，以此留住客戶。第四某些后期樓盤銷售理念策劃理念：一期：以客戶生活需求為訴求點(diǎn)。二期：三期：以地段優(yōu)勢及銀行按揭優(yōu)惠方略為訴求點(diǎn)個(gè)案理念：差別掌控。樓盤后期之因此形成，就是由于其與已銷售物業(yè)產(chǎn)生了差別性，就由于此種差別性才誕生了樓盤后期概念。只有把握住這種差別性才干把握住樓盤后期銷售脈搏。差別性說白了也就是“不同”。不同事物就應(yīng)當(dāng)分開來看，因此樓盤后期銷售要當(dāng)作個(gè)案來談、來做。一、把樓盤后期當(dāng)作一種嶄新個(gè)案整體物業(yè)來做。針對于樓盤后期特性從新分析制定市場定位、廣告方略、銷售籌劃。注：重新定位并不是完全摒棄原有結(jié)識(shí)。二、把樓盤后期分割成幾種個(gè)案單位，進(jìn)行銷售。把具備相似性單位有機(jī)地組織在一起，可以形成有機(jī)銷售互動(dòng)，以增進(jìn)銷售。三、每個(gè)銷售單位都是一種個(gè)案。樓盤后期中大多每個(gè)單位均有其特性(并且都是閃爍著發(fā)展商純利潤金幣)，因此要認(rèn)真謹(jǐn)慎地對待。在整體銷售過程中往往需個(gè)案策劃，個(gè)案銷售。四、樓盤后期銷售過程中每一種客戶都是一種個(gè)案。樓盤后期廣告投入費(fèi)用減少，客戶層針對性加強(qiáng)后，每一種客戶都要認(rèn)真把握。往往需依照其需求點(diǎn)個(gè)案對待。五、樓盤后期銷售成功往往是由各種策劃理念個(gè)案支撐形成。樓盤后期銷售存在著太多矛盾，一種策劃理念往往很難支撐到最后。樓盤后期銷售積極性強(qiáng)，廣告效應(yīng)階段性變化快，作為輔助銷售策劃理念，也須隨之調(diào)節(jié)變化。第五某些后期樓盤銷售全程解決方案（一）后期營銷策劃核心方略確立通過對上述三處問題研究發(fā)現(xiàn)，只有以整合性推廣銷售為前提和保證將樓盤后期集中進(jìn)行有機(jī)聯(lián)系銷售，節(jié)約資源，發(fā)揮整合宣傳渠道優(yōu)勢，再以個(gè)案差別性重新進(jìn)行定位，以個(gè)體客戶為個(gè)案，細(xì)化實(shí)地銷售方式，積極出擊，只有這樣，才干找尋到一種全新視角和渠道，最后打出一條缺口，實(shí)現(xiàn)盼望良好銷售業(yè)績！1、總體銷售構(gòu)架模式2、以梯度價(jià)格述求為中心3、以現(xiàn)場立體銷售方式為主在堅(jiān)持至少資金和最大效果原則下，只有將三者有機(jī)聯(lián)系在一起，以統(tǒng)一渠道進(jìn)行宣傳，整合三者優(yōu)勢資源，統(tǒng)一推廣，節(jié)約成本，并且便于宣傳賣點(diǎn)營造以及不同需求消費(fèi)者較多選取。同步，針對消費(fèi)者不同規(guī)定，樓房設(shè)計(jì)構(gòu)造多樣性和朝向，樓層，布局不合理性，需要對購買人群詳細(xì)解說和誘導(dǎo)，為其設(shè)計(jì)和搭建一套合理住房方案來！最后影響消費(fèi)者，促使其選取和購買咱們樓房。（二）以就近地理范疇消費(fèi)者為重點(diǎn)客戶確立針對消費(fèi)者及來客心理分析和研究，制定“抓小放打”推廣方略，即以項(xiàng)目周邊，特別是北環(huán)附近長住居民為重點(diǎn)目的客戶，將絕大某些簡介，追蹤，談判精力投入到爭取這某些客戶工作上來。因素有三：第一，這些客戶涉及在三處樓盤入住住戶都很但愿在離原居住地近來地方購房置業(yè)，給孩子或老人準(zhǔn)備，第二，她們必然會(huì)選取價(jià)格便宜，銷售速度最快，可以盡快入住，物業(yè)管理盡快到位房子。以這些人為重點(diǎn)，營造銷售氛圍，就能贏得客戶，獲得成功。第三，通過主題性活動(dòng)，增進(jìn)房產(chǎn)開發(fā)商與其之間交流，并且運(yùn)用此機(jī)會(huì)全面告知所剩樓房大舉銷售信息，通過口碑傳播，達(dá)到引誘增進(jìn)銷售目。第六某些詳細(xì)方案制定市場上流傳著同樣精彩一句話是：沒有賣不出去房子，只有不合時(shí)宜定位。另一位擅長后期樓盤銷售策劃人告訴記者，后期樓盤類型千差萬別，各有不同病因，對癥下藥是核心。其中，常規(guī)藥物大概三種：一是改造；二是優(yōu)惠；三是變性。（一）換個(gè)“臉譜”重塑金身在這一階段，雖然“量”少了，但“質(zhì)”不能變，特別是銷售形象和銷售手段。銷售形象，重要是現(xiàn)場銷售形象，不同階段要有所變化，“人靠衣裝，佛靠金裝，售樓處更要靠包裝”，這樣，無論是對老客戶，還是新客戶，均有一種促動(dòng)力，沒事總想去看一看，人氣也就隨之形成良性循環(huán)，越來越旺，加上售后服務(wù)形成良好口碑，銷售率就不會(huì)驟降。樓盤后期最需要這樣“氣場”拉動(dòng)，因而，項(xiàng)目包裝是樓盤后期營銷策劃重要環(huán)節(jié)。這種包裝涉及三個(gè)方面：一是樓盤后期營銷策劃前場（涉及項(xiàng)目包裝以及銷售信息有效、持續(xù)、精確傳遞），樓盤后期營銷策劃中場（涉及人際傳播、良好口碑），樓盤后期營銷策劃后場（涉及銷售管理、銷控籌劃合理科學(xué)、銷售力強(qiáng)化）。銷售形象重建恰當(dāng)解決樓盤后期，重要一點(diǎn)就是銷售形象重建，這涉及諸多層面：產(chǎn)品改造這一解決方式，一方面取決于發(fā)展商實(shí)力和決心，另一方面要充分考慮產(chǎn)品靈活可變性。改造產(chǎn)品，在商鋪和寫字樓營銷策劃中運(yùn)用較多，商鋪大小組合、布局規(guī)劃存在改造空間，寫字樓改造空間則在于單位拆細(xì)、自由分隔。寫字樓改造最大空間在于智能化設(shè)施升級(jí)換代，大多數(shù)寫字樓樓盤后期都會(huì)晤臨這一問題。至于住宅，處在樓盤后期階段現(xiàn)房改造就比較困難。環(huán)境營造環(huán)境改造重要指項(xiàng)目銷售內(nèi)外環(huán)境改造，內(nèi)環(huán)境指售樓處內(nèi)部空間布局、銷售氛圍、賣場布置、看樓通道、電梯間等；外環(huán)境指施工管理、圍板、路牌、燈桿旗、條幅、綠化環(huán)境、車輛導(dǎo)示、社區(qū)管理等等。環(huán)境體現(xiàn)形象，也是專業(yè)精神和實(shí)力表征，是對消費(fèi)信心直接勉勵(lì)，但也是樓盤后期營銷策劃中經(jīng)常被忽視問題。銷售管理有一種奇怪現(xiàn)象就是，到了樓盤后期階段售樓員大多不會(huì)笑了，表情麻木、表達(dá)刻板，這是一種通病。事實(shí)上，從市場角度和客戶心理來判斷，對于這一階段銷售人員儀容儀表、銷售技巧、服務(wù)態(tài)度、言談舉止規(guī)定會(huì)更高。由于新盤階段人氣旺，客戶理性限度自然沖淡，感性沖動(dòng)往往縮短成交過程，因此對銷售人員規(guī)定反而較低。樓盤后期階段就不同，有新盤競爭，尚有同類樓盤后期在價(jià)格、戶型等方面促銷競爭，這時(shí)候客戶心理是：慎重、比較、觀望、打壓、等待。銷售人員簡樸項(xiàng)目簡介，很難打動(dòng)客戶。因而，銷售管理水平和銷售談判技巧在這時(shí)候才真正受到考驗(yàn)。售后服務(wù)深圳個(gè)別樓盤已經(jīng)浮現(xiàn)了入伙形象大使，這一現(xiàn)象正闡明發(fā)展商特別是謀求持續(xù)發(fā)展實(shí)力公司，已經(jīng)將關(guān)注焦點(diǎn)與消費(fèi)者融合，由售前、售中轉(zhuǎn)向售后。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一種客戶滿意工程，產(chǎn)品好，客戶滿意度自然就高。服務(wù)是建立持續(xù)消費(fèi)信心立足點(diǎn)，由于任何宣傳承諾，最后都要?dú)w結(jié)到房屋入伙后來物業(yè)管理和售后服務(wù)，對于已經(jīng)入伙樓盤后期項(xiàng)目，物業(yè)管理良好體現(xiàn)簡直就會(huì)成為一種抱負(fù)促銷形式。而萬科若干年前實(shí)行“孔雀開屏”籌劃，其中重要一環(huán)就是展示服務(wù)檔次和水平。（二）對的引導(dǎo)消費(fèi)市場當(dāng)前消費(fèi)市場對樓盤后期沒有一種對的結(jié)識(shí)，甚至還存在一定排斥心理，常將“尾樓”與“爛尾樓”混淆，覺得樓盤后期就是非常不好房子。除了各種自身?xiàng)l件有限以外，其實(shí)樓盤后期具備兩大特點(diǎn)：一是絕對現(xiàn)房。買家可以直接看到現(xiàn)房，實(shí)地品評房屋質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境、生活配套與否便利等，不必存在像期房那樣擔(dān)憂。二是在物業(yè)管理設(shè)施及各方面磨合上可以省時(shí)省力。通過前期入住，實(shí)際生活中物業(yè)管理問題、發(fā)展商與配套部門之間與否具備良好合伙關(guān)系、樓房質(zhì)量等問題都可以提早懂得。之因此大多數(shù)置業(yè)者以為，樓盤后期是別人挑剩余，是戶型朝向不佳、設(shè)計(jì)落伍、布局不合理房子，其因素：一是開發(fā)商不肯再出資作宣傳，消費(fèi)者很難辨認(rèn)樓盤后期和爛尾樓區(qū)別；二是開發(fā)商選取中介公司代理時(shí)，一級(jí)代理公司大多只考慮代理新盤，樓盤后期自然不在她們注意范疇之內(nèi)。多數(shù)樓盤后期就被分散給小型代理公司或是任其空置，這些小型代理公司接手后，本著賣一套收一套錢心態(tài)進(jìn)行銷售，沒有從主線上正視和去尋找解決樓盤后期辦法，更沒有去引導(dǎo)消費(fèi)者對的看待樓盤后期。這種做法成果就是事實(shí)上樓盤后期并不被市場真正消化。因此樓盤后期問題并不完全在項(xiàng)目自身，更多因素是置業(yè)者獲得樓盤后期信息來源匱乏，致使不能對的結(jié)識(shí)樓盤后期。天之子通過對樓盤后期市場重復(fù)研究，決定對樓盤后期信息進(jìn)行整合運(yùn)用，為樓盤后期提供一種健全信息發(fā)布渠道，使消費(fèi)者能及時(shí)得到有關(guān)購房信息，加深結(jié)識(shí)，消化樓盤后期，避免資源揮霍。（三）降價(jià)技巧其實(shí)，樓盤后期除了朝向、樓層、布局等問題，也也許由于現(xiàn)樓熱賣時(shí)價(jià)格太高，讓某些消費(fèi)者望而卻步，從而導(dǎo)致積壓。但無論哪種狀況，樓盤后期銷售幾乎都離不開“降價(jià)”這兩個(gè)字，特別對于某些急于變現(xiàn)開發(fā)商來說，降價(jià)便成了唯一方式。但降價(jià)也有許多技巧，如果只一味減少單位售價(jià)，有也許適得其反。例如西南二環(huán)某物業(yè)，熱賣時(shí)均價(jià)在元～3000元／平方米左右，由于內(nèi)部問題，銷售受阻，所剩將近40％空置房竟以半價(jià)推出。一下讓市場以為該物業(yè)出了嚴(yán)重質(zhì)量問題，這樣不但給已購客戶利益和精神上帶來沉重打擊，更損害了開發(fā)商市場形象。此開發(fā)商這一壯舉不但沒有推動(dòng)銷售進(jìn)度，反而讓該項(xiàng)目陷入了進(jìn)退兩難尷尬境地。因此天之子更倡導(dǎo)樓盤后期降價(jià)方略要采用更具人情味方式，就是所謂“隱性降價(jià)”，如減少首期款、送花園、送綠化、為客戶提供更周到便利服務(wù)等等。詳細(xì)優(yōu)惠項(xiàng)目可覺得：按簽約先后順序分別予以優(yōu)惠或其她方式實(shí)現(xiàn)（隱性降價(jià)實(shí)現(xiàn)）１、送一年屋業(yè)管理費(fèi)２、免費(fèi)電信寬帶接入３、免費(fèi)裝修設(shè)計(jì)４、購房貸款擔(dān)保５、其他（四）重新定義前面咱們說到降價(jià)是樓盤后期銷售有效辦法，但并不是一劑任何時(shí)間都見效靈丹妙藥，有些樓盤價(jià)格降到了最低點(diǎn)，廣告也打了不少，依然是無人理睬，主線無法收回成本，更談不上利潤最大化了。退一步來說，降價(jià)雖然能使開發(fā)商收回某些資金，但會(huì)讓大某些準(zhǔn)客戶進(jìn)入觀望階段，期待著樓盤進(jìn)一步降價(jià)，從而影響銷售，因而降價(jià)始終不是樓盤后期銷售上策。１．重新定義