重慶銅鑼灣生態(tài)園策劃方案樣本

銅鑼灣策劃方案項(xiàng)目名稱 “銅鑼灣生態(tài)園”項(xiàng)目單位重慶市鴻渝農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)有限公司地址重慶市渝北區(qū)古路鎮(zhèn)菜子村目錄1摘要1．1項(xiàng)目公司1．2市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)1．3營(yíng)運(yùn)與管理1．4投資與財(cái)務(wù)2項(xiàng)目規(guī)劃2．1銅鑼灣位置及現(xiàn)狀2．2允許經(jīng)營(yíng)及法律文獻(xiàn)2．3項(xiàng)目總體規(guī)劃3重慶市環(huán)境評(píng)估3．1區(qū)位優(yōu)勢(shì)3．2區(qū)域經(jīng)濟(jì)3．3旅游資源4度假項(xiàng)目概況4．1．1國(guó)內(nèi)度假項(xiàng)目數(shù)量、構(gòu)造及分布4．1．2國(guó)內(nèi)度假項(xiàng)目行業(yè)景氣狀況4．1．3國(guó)內(nèi)度假項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況4．2休閑度假經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)4．2．1屬于資本密集型和勞動(dòng)密集行業(yè)4．2．2．對(duì)經(jīng)營(yíng)管理高規(guī)定4．3休閑旅游度假發(fā)展趨勢(shì)4．3．1旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)4．3．2休閑度假發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)5市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目定位5．1重慶市度假、旅游市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)5．1．1重慶市旅游業(yè)基本狀況5．1．2重慶市度假項(xiàng)目基本狀況5．1．3重慶市度假項(xiàng)目住宿人員狀況5．1．4重慶市度假項(xiàng)目?jī)r(jià)格和出租率5．1．5重慶休閑度假項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)5．2競(jìng)爭(zhēng)分析5．2．1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本狀況5．2．2SWOT分析5．2．3競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論5．3項(xiàng)目目的定位6發(fā)展規(guī)劃6．1總體設(shè)想6．2公司發(fā)展戰(zhàn)略環(huán)節(jié)設(shè)想6．2．1完畢銅鑼灣試營(yíng)業(yè)6．2．2通過(guò)三星級(jí)認(rèn)定，并成為重慶市知名生態(tài)旅游勝地6．2．3實(shí)行后期改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益7市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)7．1目的市場(chǎng)7．2產(chǎn)品與服務(wù)7．3定價(jià)7．4渠道銷(xiāo)售7．4．1直接渠道7．4．2間接渠道7．5公關(guān)宣傳方略7．6銷(xiāo)售勉勵(lì)制度8營(yíng)運(yùn)和管理8．1基本業(yè)務(wù)流程8．2機(jī)構(gòu)設(shè)立8．3人員配備8．4管理團(tuán)隊(duì)8．5遵循原則9投資與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9．1項(xiàng)目實(shí)行籌劃進(jìn)度9．2投資估算9．3收入、成本費(fèi)用及利潤(rùn)分析9．3．1住宿收入預(yù)測(cè)9．3．2餐飲收入預(yù)測(cè)9．3．3物業(yè)租賃收入預(yù)測(cè)9．3．4總收入預(yù)測(cè)9．3．5成本費(fèi)用預(yù)測(cè)9．3．6利潤(rùn)分析9．4鈔票流量預(yù)測(cè)9．5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析10．1．1客源影響帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)10．1．2人力資源風(fēng)險(xiǎn)10．1．3行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)10．1．4行業(yè)特點(diǎn)決定風(fēng)險(xiǎn)10．2對(duì)策10．2．1客源影響對(duì)策10．2．3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策10．2．4行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策11融資籌劃11．1融資資金金額、方式與用途11．1．1融資金額11.1.2融資方式11.1.3融資資金用途11.2公司治理與投資者保護(hù)12.結(jié)論 1.摘要1.1.項(xiàng)目公司“銅鑼灣生態(tài)園”（暫定名）管理有限公司是本策劃案建議設(shè)立公司，它將全面獲得“銅鑼灣生態(tài)園”經(jīng)營(yíng)權(quán)，“銅鑼灣生態(tài)園”配備相應(yīng)設(shè)備、設(shè)施，通過(guò)垂釣、會(huì)議接待、特色餐飲、狩獵、野生動(dòng)物馴養(yǎng)、水上運(yùn)動(dòng)、沙灘排球、露營(yíng)燒烤、攀巖、拓展訓(xùn)練及生態(tài)蔬菜等獲得收入并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。（一）、創(chuàng)新做新型社會(huì)公司：新型公司發(fā)展宗旨是為社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展服務(wù)，一方面為居民提供優(yōu)美、舒服生活環(huán)境；另一方面為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)良好人居環(huán)境。咱們?yōu)榱嗽擁?xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)展，做到了精心策劃、全面地分析先決條件，并運(yùn)用國(guó)內(nèi)外先進(jìn)公司科學(xué)管理辦法與先進(jìn)公司專家合伙，發(fā)起組織以“創(chuàng)新發(fā)展、回饋社會(huì)、推動(dòng)群眾、終身學(xué)習(xí)、追求卓越、文化濃厚、環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、山清水秀”為宗旨來(lái)開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目。（二）、成就自己，也成就別人：在發(fā)展各種所有制經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，公司社會(huì)角度需要新定位，在新基本上，也就是發(fā)展各種經(jīng)濟(jì)體制基本，用各種經(jīng)營(yíng)模式來(lái)帶動(dòng)公司和地方群眾發(fā)展，做社會(huì)責(zé)任領(lǐng)頭羊。當(dāng)前整個(gè)“銅鑼灣生態(tài)園”生態(tài)園總共占地約3000畝，其中：生態(tài)園林區(qū)2500畝；野生養(yǎng)殖區(qū)500畝；休閑養(yǎng)身區(qū)80畝；綜合娛樂(lè)區(qū)50畝；水庫(kù)80畝；停車(chē)場(chǎng)100畝；餐飲一條街50畝；會(huì)議賓館40畝；廣場(chǎng)25畝；湖濱鄉(xiāng)村別墅150畝?！般~鑼灣生態(tài)園”將是集吃、喝、玩、樂(lè)、住宿、會(huì)議和休閑養(yǎng)身為一體新型生態(tài)旅游勝地。屆時(shí)，“銅鑼灣生態(tài)園”將可同步接納人住宿、300人會(huì)議、15000人/日以上游樂(lè)及就餐。“銅鑼灣生態(tài)園”將按照三星級(jí)旅游原則嚴(yán)格管理并提供服務(wù)，通過(guò)與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機(jī)關(guān)企事業(yè)單位合伙，采用直接銷(xiāo)售渠道和間接銷(xiāo)售渠道相結(jié)合方式進(jìn)行銷(xiāo)售推廣，并力求成為重慶市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益均位于前列休閑度假生態(tài)園。國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)近十年將保持年均10％以上增長(zhǎng)，而國(guó)內(nèi)休閑度假在左右已經(jīng)開(kāi)始新一輪景氣周期，當(dāng)前正是投資休閑度假較好時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目“銅鑼灣生態(tài)園”地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施健全、年經(jīng)營(yíng)承包費(fèi)用低廉，生態(tài)園周邊其她生態(tài)園檔次、周邊自然環(huán)境相差很遠(yuǎn)，因而本項(xiàng)目具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和良好經(jīng)營(yíng)、賺錢(qián)條件?；I劃吸取外部融資，盡快使“銅鑼灣生態(tài)園”加大投入，迅速形成娛樂(lè)、住宿、會(huì)議、餐飲服務(wù)能力，成為重慶市休閑度假中管理先進(jìn)、效益優(yōu)良知名生態(tài)園，給投資者以良好回報(bào)。1.2.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)“銅鑼灣生態(tài)園”定位于中檔休閑生態(tài)園，目的市場(chǎng)為各類(lèi)休閑人士、離退休人士、私公司主及參加各類(lèi)會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來(lái)渝旅游人員?！般~鑼灣生態(tài)園”籌劃客房?jī)r(jià)格如下表所示。項(xiàng)目酒店休閑別墅備注原則間套間聯(lián)排、雙拼獨(dú)立旺季1501206001080平季10090480880淡季7060380680年均價(jià)格1.3.營(yíng)運(yùn)與管理“銅鑼灣生態(tài)園”將面向社會(huì)選聘先進(jìn)旅游專業(yè)管理公司擔(dān)任“銅鑼灣生態(tài)園”管理，“銅鑼灣生態(tài)園”將按照《旅游涉外飯店星級(jí)劃分及評(píng)估》（GB/T14308-）及《飯店星級(jí)劃分與評(píng)估》按照不低于三星級(jí)原則規(guī)定進(jìn)行生態(tài)園各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）配備，并提供不低于三星級(jí)原則服務(wù)。也將建立不低于三星級(jí)規(guī)定管理體系，生態(tài)園將制定員工手冊(cè)、層級(jí)管理制度、質(zhì)量控制制度、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)制度、物資采購(gòu)制度、工作崗位闡明書(shū)、工作程序闡明書(shū)等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵循執(zhí)行（公司老總也不例外，親戚一視同仁，甚至規(guī)定更嚴(yán)格）。2.項(xiàng)目規(guī)劃2.1.生態(tài)園位置及現(xiàn)狀“銅鑼灣生態(tài)園”地處重慶市渝北區(qū)古路鎮(zhèn)菜子村。位于渝北區(qū)東北部，東與銅鑼山相鄰（海拔833米）；南接重慶市區(qū)外環(huán)路出口4.5公里，渝鄰高速路王家出口4公里，至重慶市區(qū)34公里；西靠重慶市空港工業(yè)園區(qū)3公里，到江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)12公里，至重慶市主城區(qū)32公里；北與四川省鄰水縣城100公里左右。優(yōu)勢(shì)總結(jié)：地理、交通條件好，市區(qū)市民出游40分鐘車(chē)程，交暢通通。氣候、空氣宜人。是一塊真正離塵不離城風(fēng)水寶地?！般~鑼灣生態(tài)園”坐落銅鑼山腳下，風(fēng)景秀美。重慶市自起將南山、歌樂(lè)山、晉云山、銅鑼山等劃為保護(hù)禁建山林地帶，森林資源越發(fā)稀缺貴重，“銅鑼灣生態(tài)園”正好在此規(guī)劃范疇之外，因而，對(duì)于修建“銅鑼灣生態(tài)園”，不受規(guī)劃限制，將建成重慶最佳休閑生態(tài)園之一。依照目的客戶詳細(xì)定位，“銅鑼灣生態(tài)園”考慮分三期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)：重要先打造整個(gè)“銅鑼灣生態(tài)園”園林景觀，使其初具雛形；二期開(kāi)發(fā)：打造娛樂(lè)、餐飲、會(huì)議、住宿等，同步修建休閑養(yǎng)身區(qū)，通過(guò)向社會(huì)吸取閑散資金，減輕開(kāi)發(fā)資金壓力；最后第三期開(kāi)發(fā)：通過(guò)前期吃、喝、玩、樂(lè)等打造，為“銅鑼灣生態(tài)園”匯集了相稱人氣和知名氣。在此基本上，再全力打造重慶頂級(jí)休閑度假別墅區(qū)，為成功人士量身定做。以旅游聚人氣，以人氣促旅游，以旅游帶動(dòng)地方發(fā)展。2.2.允許經(jīng)營(yíng)及法律文獻(xiàn)（略）2.3.項(xiàng)目總體規(guī)劃2.3.1.生態(tài)園林區(qū)項(xiàng)目功能定位：打造重慶生態(tài)園林區(qū)，不但建設(shè)成為重慶兩路后花園、渝北綠色氧吧，并且還為重慶市民增添了一處花卉生產(chǎn)基地，為那些喜歡花花草草人們，提供了一處交流種植經(jīng)驗(yàn)好地方；最后還給人們提供了集吃、喝、玩、樂(lè)、休閑、度假、養(yǎng)身、回歸自然旅游勝地。生態(tài)園占地面積：2500畝。依照當(dāng)代農(nóng)業(yè)綜合發(fā)展建設(shè)理念，在5年內(nèi)把該項(xiàng)目建設(shè)成為重慶市名貴花木生產(chǎn)園區(qū)，重點(diǎn)通過(guò)自然灌溉設(shè)施、道路基本設(shè)施、觀賞性設(shè)施、經(jīng)濟(jì)型花卉等設(shè)施、成為當(dāng)代化管理，功能齊全“高效、生態(tài)、科學(xué)、休閑”景區(qū)。依照生態(tài)園龐大植物博覽館，針對(duì)中小學(xué)開(kāi)展“農(nóng)業(yè)生產(chǎn)教誨基地”（這也符合中央將來(lái)選拔公務(wù)員精神指引）活動(dòng)，于教于樂(lè)。鋼架大棚用地80畝，（專業(yè)講師受課以中小學(xué)生學(xué)習(xí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)教誨課）教誨基地邊，建設(shè)農(nóng)村常年生產(chǎn)、生活用品、以及飯廳和土棚之內(nèi)，建設(shè)面積約500平方米，修建農(nóng)村地壩500平方米。給學(xué)生提供古老歷史農(nóng)用品供娛樂(lè)、參觀和學(xué)習(xí)。保護(hù)生態(tài)，生態(tài)園采用自然培養(yǎng)方式：用地8畝修建固定養(yǎng)殖場(chǎng)，重要提供畜糞作為有機(jī)肥料灌溉花木。（插圖）2.3.2.野生養(yǎng)殖區(qū)針對(duì)游客向往自然、野生類(lèi)東西，特別設(shè)立野生養(yǎng)殖區(qū)，以供游客狩獵，充分感受那種勝利者成就感，其樂(lè)無(wú)窮。同步還可以現(xiàn)場(chǎng)品嘗美味，也可以將其帶回家，讓家人也嘗嘗。其中：①、動(dòng)物野生養(yǎng)殖區(qū)，位于本項(xiàng)目東面后山，規(guī)劃自然原始森林500畝，林內(nèi)植被以馬尾松、竹林、雜木叢林等為主，非常適當(dāng)野兔、野雞、山雞、生豬、山羊等生長(zhǎng)；②、野兔、山雞養(yǎng)殖：保持林中原貌，用200畝地養(yǎng)殖野生兔3~6萬(wàn)只；同步放養(yǎng)1.5萬(wàn)~2萬(wàn)只“草雞”或“山雞”供游客捕獲或射殺。發(fā)揮娛樂(lè)和吸引游客體制作用，帶來(lái)區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)。③、生豬養(yǎng)殖：用100畝自然林地養(yǎng)殖，自然生豬500~700頭（放養(yǎng)）提供市民宰殺年豬娛樂(lè)或自用。④、山羊養(yǎng)殖：用200畝自然叢林，養(yǎng)殖羊600~800頭，提供區(qū)內(nèi)市民燒烤或市民宰殺。2.3.3.休閑養(yǎng)身區(qū)作為中老年人，都比較樂(lè)意頤養(yǎng)天年氛圍，年齡是一筆資產(chǎn)，老年人經(jīng)歷過(guò)幾十年風(fēng)雨，都會(huì)在哲學(xué)層面去感悟生命。因而，中老年人喜歡厚重一點(diǎn)東西，也就是比較樂(lè)意去領(lǐng)略和感受歷史文化、地方藝術(shù)、宗教文明以及養(yǎng)生之道等等。因而，咱們項(xiàng)目休閑養(yǎng)身區(qū)就相應(yīng)而生，重慶歷史文化背景不算深厚，但也不乏去處，挑選出幾種富有代表性旅游點(diǎn)應(yīng)當(dāng)輕而一舉；再談重慶地方藝術(shù)，其她先不看，光是重慶地方曲藝均有不少，如川劇、川江號(hào)子等，挑選出幾支代表性劇種供游人探討會(huì)更增長(zhǎng)幾分旅游樂(lè)趣；重慶宗教文明應(yīng)當(dāng)不用說(shuō)了，有羅漢寺、真武山、老君洞、華崖寺等；而重慶溫泉就更不用多說(shuō)了，則是養(yǎng)生好地方。綜上所述，精選幾種比較適合重慶中老年有效需求。規(guī)劃：休閑養(yǎng)身區(qū)占地50畝，建筑面積50000㎡，其中老年公寓：15000㎡，分別按普標(biāo)、豪標(biāo)、套房、豪華套房等設(shè)立，新建1000床位供老年人休閑度假居??；度假公寓：35000㎡，分別按標(biāo)間、套房、1室、2室等設(shè)立，將解決700套（1500人）旅游住宿。地塊建在該區(qū)域內(nèi)靠北面，兩自然山溝間，地方幽靜、空氣清新，環(huán)境幽雅。建筑：老年公寓：考慮到老年人出行，以及生活不便等因素，不考慮修高樓層房屋，建議以修4層樓為主。考慮到老年人活動(dòng)空間，1樓考慮修室外花園，2、3樓考慮修空中花園，4樓重要考慮屋頂花園，層層錯(cuò)落有至，間間采光、通風(fēng)，人性化設(shè)計(jì)，將使人有一種回顧大自然感覺(jué)?？紤]到老年人普通視力不是太好，為了盡量避免因陽(yáng)光反射，對(duì)老年人導(dǎo)致視覺(jué)疲勞，建議房屋采光面錯(cuò)位布置，并且墻面顏色不適當(dāng)采用深色，深色給人以一種沉重感，從而達(dá)不到休閑、放松目，因而，建議房屋墻面顏色彩用與大自然相協(xié)調(diào)一致顏色——如：淺灰色、淺綠色，像這種色彩搭配，再結(jié)合地理現(xiàn)狀，獨(dú)特江南民居建筑風(fēng)格與周邊自然風(fēng)貌，周密運(yùn)用，體現(xiàn)出一種人文文化共享美好事物養(yǎng)老居住地?；顒?dòng)場(chǎng)合：室內(nèi)：針對(duì)老年人喜好，設(shè)立棋牌室、閱覽室、桌球室、茶話室等，充分考慮到老年人鍛煉身體，每天清晨一大早，老年人就起床，山里霧氣普通比較重，如果加上下雨，室外就不適合鍛煉，每套房屋配備一種室內(nèi)花園，在室內(nèi)活動(dòng)活動(dòng)也相稱不錯(cuò)。室外：針對(duì)老年人特殊身理需求，建議在室外場(chǎng)合設(shè)立健身走道、林蔭跑道、健身區(qū)（專供打太極拳、武術(shù)）、設(shè)有多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、休閑活動(dòng)區(qū)、釣魚(yú)池、蔬菜園、果園、草地等，因它有某些明顯自然特性，庭院中央是一棵挺撥橡樹(shù)，以橡樹(shù)陪伴尚有池塘和一塊矗立“石頭”，在欣賞自然同步。觀測(cè)它們、接觸它們、和自然保持緊密聯(lián)系。在自然環(huán)境中享有余生，過(guò)著仙境般生活。2.3.4.溫泉療養(yǎng)區(qū)重慶是全國(guó)聞名溫泉之都，重慶東、南、西、北處處均有溫泉，某些開(kāi)發(fā)商為了房子好賣(mài)（吸引客戶），居然把溫泉引進(jìn)了家里。重慶人喜歡泡溫泉，溫泉富含豐富各種礦物質(zhì)，不但可以治?。P(guān)節(jié)炎、皮膚病、心腦血病以及各種慢性?。?，并且經(jīng)常泡溫泉，還可以美容，因此說(shuō)重慶出美女，一點(diǎn)不假（難怪外地人到了重慶后都說(shuō)結(jié)婚太早）。2.3.5.休閑娛樂(lè)區(qū)生態(tài)園重中之重，應(yīng)當(dāng)是休閑娛樂(lè)，她關(guān)系本項(xiàng)目能否匯集人氣？能否獲利？能否實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)？“擇水而居”素來(lái)是中華人民共和國(guó)人夢(mèng)想，中華人民共和國(guó)老式文化中就有“仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水”說(shuō)法，水不但僅是人暢游、棲居之地，并且還與人道德判斷聯(lián)系起來(lái)了，可見(jiàn)水在中華人民共和國(guó)文化中地位。人們不斷創(chuàng)造出新穎游樂(lè)方式，形成了親水、浴水、臨水、戲水、入水、借水、觀水、聽(tīng)水、濱水、游水10種運(yùn)用水體、進(jìn)入水中、借用水景方式。涉及：滑水、船艇、竹筏、帆板、沖浪、激流勇進(jìn)、漂流、水上充氣游樂(lè)設(shè)施、游泳、水球、水上籃球、水上席夢(mèng)思等。水上攀巖水中行進(jìn)2.3.6.餐飲一條街“銅鑼灣生態(tài)園”為重慶好吃者又提供了一處集天下美食于一身餐飲一條街，咱們不但要讓客戶玩好、耍好，還要讓其吃好?！般~鑼灣生態(tài)園”餐飲一條街占地50畝，餐飲街前排臨街門(mén)面（只有一層），收羅全國(guó)各地名小吃，滿足重慶人們足不出戶，就可以品嘗天下之美味！餐飲街后排（有1—3層高），其后院可以泊車(chē)，重要經(jīng)營(yíng)全國(guó)各地有名江湖菜（或地方菜），一高一低，錯(cuò)落有至，不但增添了江南民居古建韻味，并且復(fù)辟了巴渝文化。（插圖）2.3.7.星級(jí)酒店渝北騰飛，生態(tài)園重中之重3.重慶市市環(huán)境評(píng)估3.1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)3.1.1.自然狀況重慶市是一座美麗山城都市，重慶東臨湖北、湖南，南接貴州，西靠四川，北連陜西。重慶幅員遼闊，域內(nèi)江河縱橫，峰巒疊翠。北有大巴山，東有巫山，東南有武陵山，東北有銅鑼山，地形大勢(shì)由南北向長(zhǎng)江河谷傾斜，起伏較大。重慶市是最年輕直轄市，是一種政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是國(guó)內(nèi)西部開(kāi)放重要門(mén)戶和對(duì)外經(jīng)濟(jì)文化交流窗口。其經(jīng)濟(jì)構(gòu)造具備大都市、大郊區(qū)特點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重大，服務(wù)功能強(qiáng)。重慶市地區(qū)科研院所、高等院校和其她各類(lèi)學(xué)校集中，人才相對(duì)較多，是科研、文化、廣播、電視、新聞中心。在經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展同步，重慶市生態(tài)環(huán)境也得到了保護(hù)，具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?.1.2.重慶旅游，是實(shí)行重慶“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃次年。在市委、市政府和國(guó)家旅游局對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)下，以打造重慶旅游“一心兩帶”為動(dòng)力，以實(shí)行大項(xiàng)目、大投入、大營(yíng)銷(xiāo)三大戰(zhàn)略為抓手，以開(kāi)展生態(tài)旅游主題年為主線，強(qiáng)力打造“4＋1”旅游精品，充分運(yùn)用“中華人民共和國(guó)重慶三峽國(guó)際旅游節(jié)”和“重慶山水都市旅游節(jié)”，大力宣傳促銷(xiāo)，不斷拓展海內(nèi)外旅游客源市場(chǎng)，旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)了又好又快發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)、迅速增長(zhǎng)

據(jù)記錄，全市共接待海內(nèi)外旅游者8085.5萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)18.08%；旅游總收入444.12億元，比上年增長(zhǎng)28.29%，相稱于全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）10.8%。其中：入境旅游者76.17萬(wàn)人次，旅游外匯收入3.82億美元,分別比上年增長(zhǎng)26.26%和23.84%；國(guó)內(nèi)旅游者8009.33萬(wàn)人次,國(guó)內(nèi)旅游收入413.65億元,分別比上年增長(zhǎng)18.01%和28.63%。3.1.3.重慶常住人口末全市常住人口3001.2萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)10萬(wàn)人，其中城鄉(xiāng)人口1311.29萬(wàn)人，增長(zhǎng)45.34萬(wàn)人，城鄉(xiāng)化率達(dá)到46.7%，提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。人口出生率為9.9‰、死亡率為6.5‰，分別上升0.5和0.1個(gè)千分點(diǎn)；自然增長(zhǎng)率為3.4‰，上升0.4個(gè)千分點(diǎn)。人口性別比（以女性為100，男性對(duì)女性比例）為102.2。3.1.4.重慶居民收入全年城鄉(xiāng)單位職工平均工資達(dá)到19215元，比上年增長(zhǎng)2585元，增長(zhǎng)15.5%。都市居民人均可支配收入達(dá)到11570元，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)10.3%。其中人均工薪收入9266元，增長(zhǎng)18.1%；人均家庭經(jīng)營(yíng)收入525元，增長(zhǎng)6.7%；人均財(cái)產(chǎn)性收入193元，增長(zhǎng)2.5%；人均轉(zhuǎn)移性收入2564元，增長(zhǎng)0.6%。都市人均消費(fèi)支出9399元，增長(zhǎng)9.0%。都市居民家庭恩格爾系數(shù)為36.3%。都市居民人均住房建筑面積26平方米，比上年增長(zhǎng)1.7平方米。3.2.區(qū)域經(jīng)濟(jì)在國(guó)家履行西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中，重慶市是受政策、資金傾斜重點(diǎn)地區(qū)。近幾年重慶市經(jīng)濟(jì)建設(shè)獲得迅猛發(fā)展，全方位開(kāi)放格局基本形成，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2451.84億元，比上年增長(zhǎng)24.9%。建設(shè)與改造投資1822.21億元，比上年增長(zhǎng)26.1%。通過(guò)近年高速發(fā)展，重慶市市綜合實(shí)力逐年增強(qiáng)，市民生活水平不斷提高。，全市全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3486.20億元，比上年增長(zhǎng)12.2%。按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到12437元，比上年增長(zhǎng)11.9%。分地區(qū)看，都市經(jīng)濟(jì)圈完畢地區(qū)生產(chǎn)總值1511.09億元，比上年增長(zhǎng)14.1%，占全市生產(chǎn)總值43.3%；渝西經(jīng)濟(jì)走廊完畢959.55億元，增長(zhǎng)10.8%，占全市27.5%；三峽庫(kù)區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)完畢1015.56億元，增長(zhǎng)11.0%，占全市29.2%。六大區(qū)域中心都市完畢地區(qū)生產(chǎn)總值767.62億元，比上年增長(zhǎng)11.7%。3.3.旅游資源重慶市有豐富旅游資源，古跡甚多，各民族文化發(fā)展源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，知名勝跡有：南山金鷹、烈士墓、渣滓洞、紅巖村革命紀(jì)念館、解放紀(jì)念碑、武隆天坑、萬(wàn)盛石林、渝北金刀峽、宋慶齡故居、大公館、巴國(guó)衙門(mén)、布滿自然風(fēng)情三峽和濃郁民族風(fēng)情“渝北民族公園”等。優(yōu)美自然風(fēng)光和濃郁民族特色人文景觀形成了重慶市獨(dú)特旅游資源，，重慶市市榮獲中華人民共和國(guó)先進(jìn)旅游都市稱號(hào)。4.休閑度假4.1.休閑度假經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)4.1.1.屬于資本密集型和勞動(dòng)密集型行業(yè)興建生態(tài)園不但需要支付土地獲得成本、土建費(fèi)用和各項(xiàng)前期費(fèi)用，同步還需要投入大量資金進(jìn)行裝修和配套設(shè)施、配套設(shè)備建設(shè)，需要投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同步，休閑度假作為服務(wù)行業(yè)，又需要大量服務(wù)人員，也屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)。休閑度假這一特點(diǎn)，決定了資產(chǎn)折舊及維護(hù)費(fèi)用和尋常人工費(fèi)用等相對(duì)固定性費(fèi)用較高，公司利潤(rùn)對(duì)收入敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入減少將導(dǎo)致大額虧損，在出租率高于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入提高又會(huì)帶來(lái)利潤(rùn)大量增長(zhǎng)。4.1.2.對(duì)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定高生態(tài)園為給客人提供安全、舒服、方面環(huán)境，同步獲得比較好經(jīng)濟(jì)效益，就必要在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和勉勵(lì)、市場(chǎng)分析和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等各種方面建立比較成功管理模式，由于生態(tài)園為客人提供服務(wù)種類(lèi)多、原則高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、公司員工眾多，這一切都對(duì)生態(tài)園經(jīng)營(yíng)管理提出了較高規(guī)定。4.2.休閑度假發(fā)展趨勢(shì)4.2.1.旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)生態(tài)園作為旅游基本設(shè)施，休閑度假發(fā)展與旅游業(yè)息息有關(guān)。國(guó)內(nèi)改革開(kāi)放以來(lái)，隨著著經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，旅游業(yè)得到了迅速發(fā)展，旅游服務(wù)總收入自1995年至始終保持10％以上增長(zhǎng)率，高于GDP增長(zhǎng)，占GDP比重也穩(wěn)步上升，至國(guó)內(nèi)旅游總收入已經(jīng)達(dá)到5500億元，占GDP5.4％。旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)確立，并逐漸發(fā)展成為國(guó)內(nèi)新興支柱產(chǎn)業(yè)。國(guó)內(nèi)近年來(lái)來(lái)入境旅游人數(shù)及收入增長(zhǎng)迅速，1991年－旅游外匯收入年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到14％以上，見(jiàn)圖4.5。資料來(lái)源：《中華人民共和國(guó)旅游記錄年鑒》依照國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展“十五”規(guī)劃，到國(guó)內(nèi)將接待海外旅游者11,200-12,000萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng)6％－8％；實(shí)現(xiàn)國(guó)際旅游收入240－260億美元，年均增長(zhǎng)8％－10％；實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入5350－5850億元，年均增長(zhǎng)11％－13％。依照世界旅游組織預(yù)測(cè)，到，國(guó)內(nèi)將取代法國(guó)成為世界第一大旅游目地，接待旅游入境人數(shù)可達(dá)1.37億人次，占世界市場(chǎng)份額為8.6%；國(guó)內(nèi)也將成為世界第四個(gè)客源國(guó)，出境旅游人數(shù)將達(dá)到1億人次，占世界市場(chǎng)份額為6.2％。旅游業(yè)將是國(guó)內(nèi)增長(zhǎng)最快產(chǎn)業(yè)之一。4.2.2.休閑度假發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)生態(tài)園建造由于受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、稅收政策以及投資心理影響極大，此外從生態(tài)園建造到開(kāi)始營(yíng)業(yè)時(shí)間也較長(zhǎng)，因而很難擬定生態(tài)園開(kāi)始營(yíng)業(yè)時(shí)市場(chǎng)真正需求，從而有也許導(dǎo)致在某地或者在某一時(shí)間對(duì)某一類(lèi)型生態(tài)園供求不均衡，因而生態(tài)園賺錢(qián)狀況有較大周期性。國(guó)內(nèi)生態(tài)園數(shù)量自1992－始終保持15％以上增長(zhǎng)速度，使得休閑度假利潤(rùn)率迅速下降，甚至在1998年－持續(xù)四年浮現(xiàn)了行業(yè)整體虧損局面，依照咱們前面對(duì)休閑度假景氣度分析，國(guó)內(nèi)休閑度假當(dāng)前已經(jīng)走出低谷，當(dāng)前已步入上升趨勢(shì)中。依照國(guó)際知名征詢公司德勤公司對(duì)1－8月中華人民共和國(guó)休閑度假調(diào)查測(cè)評(píng)，國(guó)內(nèi)休閑度假在1－8月入住率、平均房間收入這二個(gè)休閑度假重要營(yíng)運(yùn)指標(biāo)方面，不但遠(yuǎn)高于發(fā)生“非典”，較也有了明顯提高，這也充分闡明國(guó)內(nèi)休閑度假已經(jīng)走出低谷。表4.41－8月中華人民共和國(guó)休閑度假體現(xiàn)入住率平均房間收入至8月(%)相對(duì)變化(%)相對(duì)變化(%)至8月(元)相對(duì)變化(%)相對(duì)變化(%)中華人民共和國(guó)所有生態(tài)園73.74155676720中華人民共和國(guó)重要都市764946817618中華人民共和國(guó)次要都市702993524021中華人民共和國(guó)地區(qū)性都市68.52663714237資料來(lái)源：德勤“休閑度假評(píng)測(cè)調(diào)查”國(guó)內(nèi)生態(tài)園數(shù)量分布不平衡，三星以上生態(tài)園在京、滬、穗等一線大都市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較小；同步，中西部生態(tài)園房?jī)r(jià)也明顯低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因而隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)中西部地區(qū)生態(tài)園需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)，生態(tài)園出租率和生態(tài)園價(jià)格也將得到一定提高，中西部地區(qū)休閑度假將會(huì)以高于全國(guó)平均水平速度增長(zhǎng)。5.市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目定位5.1.重慶市生態(tài)園市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 5.1.1.重慶市旅游業(yè)基本狀況隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略逐漸實(shí)行，來(lái)重慶市旅游中外游客逐年增多，在重慶市就已經(jīng)接待國(guó)內(nèi)游客385萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入45.72億元，重慶市市近年來(lái)國(guó)內(nèi)旅游狀況見(jiàn)圖5.1。5.1.2.重慶市生態(tài)園基本狀況當(dāng)前重慶市市擁有生態(tài)園173家（上規(guī)模、上檔次，布涉及某些大型農(nóng)家樂(lè)）。重慶市作為西部最大旅游集散地和重要旅游目地，旅游人數(shù)和旅游收入逐年遞增，擁有最為健全旅游服務(wù)體系。依照旅游設(shè)施普查，重慶市在旅游生態(tài)園擁有客房10335間，床位0張。5.1.3.重慶市生態(tài)園住宿人員狀況重慶市生態(tài)園客人也可以分為國(guó)外游客和國(guó)內(nèi)游客。依照國(guó)家記錄局、國(guó)家旅游局抽樣調(diào)查，有42％國(guó)外游客是于游覽觀光為目，另一方面為商務(wù)和探親訪友，國(guó)外游客住宿目見(jiàn)圖5.4。資料來(lái)源：國(guó)家記錄局、國(guó)際旅游局抽樣調(diào)查資料國(guó)內(nèi)國(guó)內(nèi)客人住宿目也以游覽觀光、商務(wù)、會(huì)議為重要目。從國(guó)內(nèi)旅游客人地區(qū)來(lái)源來(lái)看突出體現(xiàn)為如下特點(diǎn)：空間距離越近，人數(shù)越多，體當(dāng)前與否開(kāi)通直達(dá)列車(chē)，如山西、甘肅、四川、河南等省；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇、山東等??；人文環(huán)境差別越大，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等東南省區(qū)游客明顯較東北、華北地區(qū)多。5.1.4.重慶市生態(tài)園價(jià)格和出租率重慶市生態(tài)園價(jià)格在各個(gè)生態(tài)園之間、季節(jié)之間差別很大。依照－狀況，在考慮團(tuán)隊(duì)客人折扣因素后，重慶市三星生態(tài)園原則間實(shí)際價(jià)格旺季約在180元／間左右（涉及吃?。郊炯s在150元／間左右，淡季約在120／間左右，全年平均價(jià)格約在150元／間左右。由于記錄方面因素，重慶市生態(tài)園入住率尚無(wú)精確數(shù)字，但依照與重慶市重要都市旅游記錄公報(bào)，重慶市生態(tài)園出租率達(dá)到了64％，而，重慶市生態(tài)園出租率僅為37％，闡明重慶市生態(tài)園出租率在近年來(lái)有了明顯提高。依照重慶市休閑度假人士預(yù)計(jì)，重慶市生態(tài)園出租率應(yīng)在60％－62％左右，其中在7、8、9三個(gè)月旺季生態(tài)園出租率在95％左右，在5、6、10三個(gè)月平季中生態(tài)園出租率約在65％左右，在11－4月半年淡季中出租率約在40％左右。5.1.5.重慶市生態(tài)園市場(chǎng)預(yù)測(cè)重慶市旅游局在《重慶市旅游發(fā)展規(guī)劃》中，對(duì)重慶地區(qū)旅游接待人數(shù)及收入進(jìn)行了預(yù)測(cè)，關(guān)于預(yù)測(cè)指標(biāo)見(jiàn)表5.1。表5.1重慶旅游接待人數(shù)及收入預(yù)測(cè)指標(biāo)項(xiàng)目上限下限上限下限上限下限上限下限國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)(萬(wàn)人)967.9414341359.92249.22052.12945.42810.33850.33672.1年增長(zhǎng)率(%內(nèi)旅游收入(億元)83.95137.93131.04258.9236.96417.44381.16613.86586.22年增長(zhǎng)率(%)1816141211998海外旅游人數(shù)(萬(wàn)人)27.5440.838.760.755.479.575.910499.2年增長(zhǎng)率(%游外匯收入(億美元)0.99421.631.553.082.824.954.527.286.95年增長(zhǎng)率(%)1816141211998旅游總?cè)藬?shù)(萬(wàn)人)995.481474.81398.62309.72107.53024.92886.23954.33771.3旅游業(yè)總收入(億元)92.2152144285260459419674644相稱于GDP(%)5.778710911101211注：美元折合人民幣按1:7計(jì)算資料來(lái)源：《重慶市旅游發(fā)展規(guī)劃》由于重慶市是旅游重點(diǎn)地區(qū)和旅游集散地，接待游客占西部50％以上，而旅游客人是生態(tài)園最重要客源，因而旅游人數(shù)增長(zhǎng)率可以大體地反映生態(tài)園客源增長(zhǎng)，因而，重慶市生態(tài)園客源將隨著旅游人數(shù)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，預(yù)測(cè)年增長(zhǎng)率應(yīng)當(dāng)不低于10％，考慮到自年開(kāi)始，重慶市生態(tài)園增長(zhǎng)較少，預(yù)測(cè)近年來(lái)重慶市生態(tài)園出租率應(yīng)當(dāng)比全國(guó)其她地區(qū)有較大上升。5.2.競(jìng)爭(zhēng)分析 5.2.1.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本狀況由于同生態(tài)園客源基本相似，因而，重慶市每一家生態(tài)園都將是“銅鑼灣生態(tài)園”競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同“銅鑼灣生態(tài)園”距離較近，客房數(shù)量接近生態(tài)園互相間競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，與“銅鑼灣生態(tài)園”距離較近生態(tài)園：毛哥生態(tài)園、潛水灣生態(tài)園等：打造都市近郊生態(tài)自然觀光旅游精品，融入全市旅游精品系列體系。推動(dòng)渝鄰高速路生態(tài)旅游景觀帶建設(shè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)雙鳳橋都市生態(tài)園區(qū)、大灣萬(wàn)畝生態(tài)樂(lè)園、兩岔湖水上生態(tài)休閑旅游區(qū)、多寶湖休閑度假區(qū)、古路林湖峽瀑旅游區(qū)。以打造“當(dāng)代產(chǎn)業(yè)基地、都市風(fēng)貌展示區(qū)”為契機(jī)，大力發(fā)展工業(yè)觀光旅游和都市休閑旅游5.2.2.SWOT分析⑴優(yōu)勢(shì)①具備新建設(shè)生態(tài)園優(yōu)勢(shì)生態(tài)園公司生命期與其她行業(yè)有明顯不同，生態(tài)園公司普通經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，依照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表白，一家生態(tài)園平均生命期為40年，普通只有少數(shù)公司由于不斷創(chuàng)新緣故使得公司生命期延長(zhǎng)到80到90年。生態(tài)園入住率和收益在起初5到之間，也就是起步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開(kāi)業(yè)后8到之間（中期）收益都會(huì)維持相稱高水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）?！般~鑼灣生態(tài)園”開(kāi)始修建，作為新建成生態(tài)園，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更可以符合客人需要，其對(duì)生態(tài)園經(jīng)營(yíng)將均處在該生態(tài)園高收益、高出租率時(shí)期，相對(duì)于建成時(shí)間較長(zhǎng)同檔次生態(tài)園可以獲得更好收益。②具備明顯成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)生態(tài)園成本費(fèi)用是影響生態(tài)園經(jīng)濟(jì)效益一種重要因素，對(duì)于一家新建生態(tài)園土地成本、建導(dǎo)致本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其她尋常運(yùn)營(yíng)成本等都是重要成本費(fèi)用因素。僅需投入某些家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用生態(tài)園即可正式營(yíng)運(yùn)，這成為各大生態(tài)園獲得良好賺錢(qián)狀況無(wú)可代替成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)。③具備地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)“銅鑼灣生態(tài)園”所處區(qū)域當(dāng)前既有生態(tài)園雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但當(dāng)前市場(chǎng)上某些生態(tài)園規(guī)模都不大，且定位雷同，加上修建近年，因此跟“銅鑼灣生態(tài)園”無(wú)法形成正面競(jìng)爭(zhēng)。并且“銅鑼灣生態(tài)”位于重慶市市森林資源特別豐富銅鑼山中，知名風(fēng)景旅游區(qū)，入住“銅鑼灣生態(tài)園”客人將可以直接觸摸到回歸大自然和觀賞到鄉(xiāng)村迷人夜景，將有助于提高“銅鑼灣生態(tài)園”知名度、入住率和生態(tài)園房間價(jià)格?！般~鑼灣生態(tài)園”還擁有充分停車(chē)位，這在重慶市生態(tài)園是絕無(wú)僅有，可覺(jué)得生態(tài)園入住客人提供便利停車(chē)服務(wù)，更可覺(jué)得餐飲、KTV、桑拿提供便利條件。④具備某些穩(wěn)定客源“銅鑼灣生態(tài)園”距離渝北區(qū)兩路只有12公里車(chē)程，周邊各大企事業(yè)單位密集，并且緊鄰高速路，出入十分以便，“銅鑼灣生態(tài)園”客戶資源豐富，經(jīng)常有諸多客戶相約前去“銅鑼灣生態(tài)園”附近用餐。這某些餐飲客房收入可覺(jué)得“銅鑼灣生態(tài)園”提供某些穩(wěn)定收入，減少生態(tài)園經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。⑵劣勢(shì)①缺少休閑度假管理經(jīng)驗(yàn)本項(xiàng)目發(fā)起人——銅鑼灣管理公司以往未涉足休閑度假，尚缺少休閑度假管理經(jīng)驗(yàn)。②生態(tài)園品牌知名度欠缺“銅鑼灣生態(tài)園”作為一種新生生態(tài)園，欠缺一定品牌知名度，如果加強(qiáng)管理，加上一定廣告推廣，通過(guò)一定期間，一定會(huì)成為渝北區(qū)乃至重慶市生態(tài)旅游主力軍。③生態(tài)園星級(jí)評(píng)估“銅鑼灣生態(tài)園”嚴(yán)格按照三星級(jí)原則打造，在生態(tài)園星級(jí)評(píng)估中，高規(guī)格、高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高管理、高運(yùn)作，努力把“銅鑼灣生態(tài)園”打?qū)е律鷳B(tài)旅游先驅(qū)榜樣。⑶機(jī)會(huì)①重慶市旅游業(yè)蓬勃發(fā)展隨著國(guó)內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入提高，國(guó)內(nèi)旅游業(yè)始終保持著較高增長(zhǎng)速度，重慶市作為國(guó)內(nèi)重要觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將獲得較高發(fā)展速度，依照《重慶旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》預(yù)測(cè)，至重慶國(guó)內(nèi)國(guó)外旅游收入將均保持10％以上增長(zhǎng)速度，這為重慶休閑度假發(fā)展提供了良好機(jī)會(huì)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果國(guó)際航空“落地簽證”等問(wèn)題得到妥善解決，由于重慶距離歐洲航空距離優(yōu)勢(shì)，很也許成為消費(fèi)能力較強(qiáng)歐洲游客旅游熱點(diǎn)地區(qū)。②國(guó)內(nèi)休閑度假進(jìn)入新一輪景氣周期由于休閑度假自身特點(diǎn)，休閑度假存在明顯景氣周期，從國(guó)內(nèi)休閑度假利潤(rùn)、入住率、生態(tài)園房?jī)r(jià)等指標(biāo)分析，國(guó)內(nèi)生態(tài)園自應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開(kāi)始新一輪景氣周期，當(dāng)前正處在入住率、房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)期（初期），當(dāng)前正是進(jìn)入休閑度假良好時(shí)機(jī)。③重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)行，重慶經(jīng)濟(jì)得到了迅速發(fā)展，重慶成特區(qū)，眾多企事業(yè)單位，紛紛將目光匯集到重慶，這些都會(huì)提供大量商業(yè)機(jī)會(huì)，增長(zhǎng)重慶商務(wù)、會(huì)議游客數(shù)量，將為重慶休閑度假發(fā)展提供助力。⑷威脅①休閑度假激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)休閑度假是一種市場(chǎng)化限度很高行業(yè)，始終存在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。如浮現(xiàn)階段性、區(qū)域性生態(tài)園供應(yīng)過(guò)剩，則競(jìng)爭(zhēng)限度將更為激烈，有也許浮現(xiàn)三星級(jí)、五星級(jí)生態(tài)園通過(guò)降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)奪生態(tài)園客源，如國(guó)內(nèi)外生態(tài)園巨頭通過(guò)經(jīng)濟(jì)型休閑度假大舉進(jìn)入重慶生態(tài)園市場(chǎng)，也會(huì)加大重慶休閑度假競(jìng)爭(zhēng)激烈限度。同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將始終是生態(tài)園經(jīng)營(yíng)面臨重要威脅，②容易受到突發(fā)事件影響休閑度假作為旅游業(yè)重要構(gòu)成某些，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）影響，浮現(xiàn)生態(tài)園出租率在突發(fā)事件浮現(xiàn)一種階段性時(shí)期內(nèi)急劇下降現(xiàn)象。5.2.3.競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論依照項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅分析，項(xiàng)目實(shí)行具備難以代替內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和眾多機(jī)會(huì)，存在劣勢(shì)均可以通過(guò)公司自身努力和對(duì)的經(jīng)營(yíng)方略加以彌補(bǔ)，面臨威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采用增長(zhǎng)型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實(shí)行“銅鑼灣生態(tài)園”項(xiàng)目，使“銅鑼灣生態(tài)園”可以在底投入正常運(yùn)營(yíng)，為迎接旅游旺季到來(lái)提前做好準(zhǔn)備。5.3.項(xiàng)目目的定位。 依照地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目定位于三星級(jí)原則生態(tài)園，設(shè)立餐飲和各種娛樂(lè)設(shè)施。生態(tài)園客戶群重要定位于參加各類(lèi)會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來(lái)渝旅游人員以及某些以休閑、養(yǎng)生為目老年人士，即生態(tài)園依照客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會(huì)議生態(tài)園。重慶市五星生態(tài)園由于房?jī)r(jià)高，相稱某些客源來(lái)自海外，其經(jīng)營(yíng)受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)影響較大，在目的區(qū)域內(nèi)，由于始終缺少濃厚國(guó)際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，因此沒(méi)有浮現(xiàn)同等星級(jí)生態(tài)園，在目的區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)四星生態(tài)園風(fēng)險(xiǎn)適中，起點(diǎn)高于普通度假村。以國(guó)內(nèi)客戶為重要服務(wù)對(duì)象一、二星級(jí)檔次度假村，隨著國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)游客、因商因公出差國(guó)內(nèi)客戶需求將是其主流，特別是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場(chǎng)前景較好；隨著，人民生活水平提高，人們將追求檔次更高、自然環(huán)境更好旅游度假地方。同步更多國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)隊(duì)和自助旅游者將來(lái)到重慶市，而項(xiàng)目地處銅鑼山山腳下，周邊空氣清新，自然環(huán)境好，出入以便，再加上價(jià)位恰當(dāng)、具備吸引力，將形成價(jià)格和入住率良好配合，提高經(jīng)營(yíng)效率。對(duì)于某些特殊原則規(guī)定，可以設(shè)立若干高于三星級(jí)原則套間以備使用。此外，通過(guò)加強(qiáng)管理和服務(wù)，“銅鑼灣生態(tài)園”整體水平將不但僅體當(dāng)前硬件星級(jí)原則上，更體當(dāng)前配套軟件、管理星級(jí)水平。6.發(fā)展規(guī)劃6.1.總體設(shè)想 對(duì)生態(tài)園按照三星級(jí)原則進(jìn)行裝修并配備有關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭(zhēng)取在重慶旅游旺季開(kāi)始之前生態(tài)園可以正常營(yíng)業(yè)，以合理價(jià)格、良好設(shè)施、完善管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)建立生態(tài)園競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站合伙，結(jié)合生態(tài)園自行銷(xiāo)售，以公關(guān)和市場(chǎng)宣傳手段為服務(wù)，在1－2年內(nèi)成為重慶市知名生態(tài)園。在生態(tài)園正常運(yùn)營(yíng)后，可考慮通過(guò)自有資金積累或合伙投資，實(shí)行后期改造工程，以充分提高既有資產(chǎn)運(yùn)用率，獲得更大收益。6.2.公司發(fā)展戰(zhàn)略環(huán)節(jié)設(shè)想 6.2.1.完畢生態(tài)園前期⑴本階段目的本階段需要實(shí)現(xiàn)目的：調(diào)節(jié)整體規(guī)劃方案、擬定招商合伙條件、篩選合伙伙伴、明確營(yíng)銷(xiāo)推廣、完畢生態(tài)園設(shè)備購(gòu)買(mǎi)安裝，完畢生態(tài)園管理公司聘請(qǐng)工作，對(duì)招聘員工進(jìn)行培訓(xùn)，建立和完善生態(tài)園管理體系和質(zhì)量控制體系，在旅游旺季開(kāi)始前迅速切入市場(chǎng)，迅速拓展市場(chǎng)，獲得良好經(jīng)濟(jì)效益。⑵工作重點(diǎn)積極尋找合伙伙伴，盡早完畢生態(tài)園裝修和設(shè)備配備工作，按照生態(tài)園規(guī)定建立管和服務(wù)體系，進(jìn)行員工培訓(xùn)，完善營(yíng)運(yùn)條件，使生態(tài)園盡早進(jìn)入可正常營(yíng)運(yùn)狀態(tài)。招聘到適合銷(xiāo)售、管理人才也是本階段重要工作。第一階段籌劃在1－3個(gè)月內(nèi)完畢。6.2.2.通過(guò)三星級(jí)認(rèn)定、并成為重慶市知名生態(tài)園之一⑴本階段目的通過(guò)四星生態(tài)園認(rèn)定，并在生態(tài)園入住率、客戶美譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)效益等方面占據(jù)重慶市三星生態(tài)園領(lǐng)先地位，成為重慶市知名生態(tài)園之一。⑵工作重點(diǎn)加強(qiáng)生態(tài)園內(nèi)部管理、進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用。加強(qiáng)銷(xiāo)售隊(duì)伍建設(shè)，摸索銷(xiāo)售創(chuàng)新手段，努力提高生態(tài)園入住率和單位房間收入。第二階段籌劃在1－2年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。6.2.3.實(shí)行二期改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益⑴本階段目的本階段需要實(shí)現(xiàn)目的：通過(guò)實(shí)行改造工程，提高房間檔次和房間價(jià)格，通過(guò)當(dāng)代老板俱樂(lè)部建設(shè)，提高生態(tài)園整體檔次和知名度，進(jìn)一步大幅提高生態(tài)園經(jīng)濟(jì)效益。⑵工作重點(diǎn)做好改造工作，繼續(xù)提高生態(tài)園管理和服務(wù)水平，推出新生態(tài)園服務(wù)維持生態(tài)園競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第三階段籌劃在3年后開(kāi)始。7.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)7.1.目的市場(chǎng) 參加各類(lèi)會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來(lái)渝旅游人員。詳細(xì)可分為如下層次：⑴團(tuán)隊(duì)：重慶各大旅行社（北京、上海、廣州、浙江、江蘇）組織團(tuán)隊(duì)客人。⑵散客：重慶內(nèi)、外中檔消費(fèi)商務(wù)、公務(wù)散客。⑶重慶公務(wù)、商務(wù)客人。⑷會(huì)議會(huì)展客人：政府各職能部門(mén)、駐渝政府、企事業(yè)單位及市內(nèi)外各大中型公司。7.2.產(chǎn)品與服務(wù) 重要提供餐飲、娛樂(lè)和住宿服務(wù)。7.3.定價(jià) 定價(jià)采用競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，依照競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（重慶市生態(tài)園）價(jià)格方略進(jìn)行定價(jià)。房?jī)r(jià)參照重慶市市生態(tài)園平均中位價(jià)格擬定。表7.1籌劃房?jī)r(jià)表（單位：人民幣元）項(xiàng)目公寓樓別墅備注原則間套間聯(lián)排、雙拼獨(dú)立旺季15012011881588平季1201008881288淡季8060588888年均價(jià)格上表為生態(tài)園房間籌劃實(shí)際價(jià)將略高于執(zhí)行價(jià)格。餐飲娛樂(lè)服務(wù)價(jià)格將參照重慶市市生態(tài)園平均價(jià)格水平采用不同定價(jià)方略采用不同價(jià)位。7.4.銷(xiāo)售渠道 7.4.1.直接渠道⑴通過(guò)生態(tài)園銷(xiāo)售部與存在消費(fèi)意向單位和個(gè)人通過(guò)訂立消費(fèi)合同、會(huì)員卡等方式自行銷(xiāo)售住宿、餐飲、會(huì)議服務(wù)。⑵通過(guò)與市內(nèi)外旅行社合伙，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)客人住宿、餐飲服務(wù)。⑶通過(guò)與市內(nèi)外會(huì)議會(huì)展展覽公司合伙，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)客人會(huì)議、餐飲、住宿服務(wù)。7.4.2.間接渠道通過(guò)與網(wǎng)絡(luò)訂房網(wǎng)站，以訂房網(wǎng)站作為分銷(xiāo)商面向中檔商務(wù)公務(wù)散客銷(xiāo)售餐飲住宿服務(wù)。依照征詢公司《中華人民共和國(guó)網(wǎng)上訂房訂票研究報(bào)告》研究數(shù)據(jù)顯示，就當(dāng)前而言，顧客訂房重要采用電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。其中，作為一種老式預(yù)訂模式，電話預(yù)訂以37.8％居第一位，另一方面是網(wǎng)上預(yù)訂27.9％。此外有15.6%顧客選取了直接去賓館訂房。網(wǎng)絡(luò)訂房作為生態(tài)園新銷(xiāo)售方式在散客銷(xiāo)售中將占據(jù)重要地位。7.5.公關(guān)宣傳方略 ⑴新聞媒體：加強(qiáng)與新聞媒體合伙，除了正常廣告播放和欄目合伙，同步抓住時(shí)機(jī)策劃某些暫時(shí)性新聞報(bào)告宣傳，提高生態(tài)園知名度和美譽(yù)度。⑵交通工具：公共巴士、士上簡(jiǎn)介和宣傳。⑶人員促銷(xiāo)、交易會(huì)促銷(xiāo)、信函促銷(xiāo)，通過(guò)旅行社宣傳，電子郵件，其她媒體等，吸引客人。⑷內(nèi)部宣傳：客人進(jìn)店要促成每項(xiàng)消費(fèi)，就必要把每項(xiàng)服務(wù)簡(jiǎn)介給她們，需要建立有效內(nèi)部宣傳網(wǎng)，自走進(jìn)生態(tài)園大廳開(kāi)始，通過(guò)總體設(shè)施燈箱和圖片就能理解生態(tài)園基本設(shè)施狀況，同步又能進(jìn)一步看到圖文并茂宣傳廣告，到了客房，除了某些重點(diǎn)簡(jiǎn)介項(xiàng)目外，還將有圖文并茂服務(wù)指南，除了各項(xiàng)設(shè)施簡(jiǎn)介圖片、計(jì)費(fèi)辦法、電視節(jié)目、菜譜外，尚有生態(tài)園背景資料和名人來(lái)訪圖片及公司文化內(nèi)容等，同步還將有生態(tài)園位置圖、各項(xiàng)交通設(shè)施和旅游景點(diǎn)簡(jiǎn)介、相應(yīng)地方風(fēng)土人情等。7.6.初步銷(xiāo)售方略 7.6.1.客房業(yè)務(wù)⑴旅行社客源以客房?jī)r(jià)格作為杠桿，在旺季追求利潤(rùn)最大化，在淡季追求高客房出租率，吸取各旅行社團(tuán)隊(duì)。在與重慶本地較大旅行社建立聯(lián)系同步，在市外與廣東、北京、上海、江浙、成都、貴陽(yáng)等各地及國(guó)內(nèi)重要游覽地旅行社合伙，力求作為指定生態(tài)園，其中市內(nèi)旅行社作為重點(diǎn)，她們客源是生態(tài)園重要基本客源。為保證在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格基本相似條件下保證較高開(kāi)房率，需要做好與各大旅行社籌劃調(diào)度部門(mén)及社領(lǐng)導(dǎo)商務(wù)公關(guān)活動(dòng)。⑵會(huì)務(wù)客源以政府各職能部門(mén)、市內(nèi)外商務(wù)及會(huì)議公司作為重要銷(xiāo)售對(duì)象。與重慶市各機(jī)關(guān)、公司、事業(yè)單位及商務(wù)會(huì)議公司建立合伙關(guān)系，同步策劃某些公司經(jīng)濟(jì)類(lèi)學(xué)術(shù)研討會(huì)、培訓(xùn)班會(huì)議和事業(yè)單位會(huì)議。⑶散客客源散客客源市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，是影響生態(tài)園經(jīng)濟(jì)效益重要因素，生態(tài)園要在有限客房條件下提高收入，必要恰當(dāng)提高入住客人散團(tuán)比例。在開(kāi)拓散客市場(chǎng)目的上，重點(diǎn)是成都、貴陽(yáng)等地。詳細(xì)籌劃采用如下銷(xiāo)售方式：與國(guó)內(nèi)知名商務(wù)訂房網(wǎng)站合伙，以訂房網(wǎng)站作為生態(tài)園客房銷(xiāo)售代理商，爭(zhēng)取采用網(wǎng)上訂房方式外地來(lái)渝散客；加強(qiáng)與本地企事業(yè)單位聯(lián)系，爭(zhēng)取成為其接待外地客人訂點(diǎn)生態(tài)園；針對(duì)散客，實(shí)行客房、餐飲捆綁銷(xiāo)售，客人在生態(tài)園入住，可同步在餐飲、娛樂(lè)方面享有不同限度優(yōu)惠，并可統(tǒng)一結(jié)算；依照不同客人需要，設(shè)計(jì)各種房間包價(jià)套餐（含客房、餐飲）；大力發(fā)展長(zhǎng)住客戶，針對(duì)長(zhǎng)住客戶，予以一定獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠。7.6.2.餐飲業(yè)務(wù)增長(zhǎng)菜品品種和特色菜，提高菜品質(zhì)量，是生態(tài)園餐飲業(yè)務(wù)需要常抓不懈工作，同步生態(tài)園還籌劃通過(guò)如下銷(xiāo)售方略推動(dòng)餐飲銷(xiāo)售：舉辦“美食節(jié)”、“中華養(yǎng)生培訓(xùn)班”，擴(kuò)大餐飲知名度；依照每年節(jié)慶推出相應(yīng)團(tuán)圓宴、謝師宴、長(zhǎng)壽宴、婚慶宴等；開(kāi)展有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)，如福壽宴、良緣宴，贈(zèng)送客房，折價(jià)券及鮮花贈(zèng)送等活動(dòng)；通過(guò)與旅行社和導(dǎo)游合伙，增長(zhǎng)旅行社指定用餐，增長(zhǎng)團(tuán)隊(duì)自點(diǎn)餐和風(fēng)味餐消費(fèi)。7.6.3.提高回頭率辦法通過(guò)促銷(xiāo)，把客人吸引進(jìn)來(lái)，留住客人，提高回頭率是核心所在，只有留住客人，讓客人滿意才干提高回頭率，才干保證生態(tài)園客房出租率和餐飲收入穩(wěn)定上升。留住客人手段除了良好硬件配套辦法外，還要為客人提供良好軟件服務(wù)（涉及服務(wù)、餐飲菜品質(zhì)量、其她營(yíng)業(yè)部門(mén)高原則服務(wù)等），同步也可以采用某些贈(zèng)送和讓利辦法——如履行“住房消費(fèi)積分卡”，消費(fèi)達(dá)到一定金額或住房數(shù)量，享有贈(zèng)送房，贈(zèng)送娛樂(lè)服務(wù)和優(yōu)惠折扣獎(jiǎng)勵(lì)。7.7.銷(xiāo)售勉勵(lì)制度 生態(tài)園將依照實(shí)際狀況，制定針對(duì)生態(tài)園銷(xiāo)售部、前廳、餐飲部等部門(mén)銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)制度，保證員工增進(jìn)生態(tài)園銷(xiāo)售積極性，如制定內(nèi)部員工合理客房提成獎(jiǎng)勵(lì)制度，針對(duì)出租車(chē)司機(jī)拉客，制定合理拉客獎(jiǎng)勵(lì)制度。8.營(yíng)運(yùn)和管理8.1.基本業(yè)務(wù)流程 生態(tài)園住宿基本業(yè)務(wù)流程為：總臺(tái)預(yù)訂、前廳接待、總臺(tái)接待、客房管理、客房服務(wù)、賬單核對(duì)、總臺(tái)收銀等。生態(tài)園餐飲基本業(yè)務(wù)流程為：總臺(tái)預(yù)訂、前廳接待、點(diǎn)菜及用餐服務(wù)、賬單核對(duì)、總臺(tái)收銀等。8.2.營(yíng)運(yùn)管理初步籌劃 8.2.1.服務(wù)項(xiàng)目和基本設(shè)施安排⑴服務(wù)項(xiàng)目安排生態(tài)園將設(shè)立與生態(tài)園星級(jí)及規(guī)模相相應(yīng)服務(wù)項(xiàng)目：①接待服務(wù)項(xiàng)目，如停車(chē)、行李運(yùn)送、詢問(wèn)服務(wù)；電話、電傳、電報(bào)、圖文傳真服務(wù)；打字、復(fù)印、秘書(shū)、翻譯服務(wù)；租車(chē)、訂票、醫(yī)務(wù)及各種會(huì)議接待服務(wù)；貴重物品存儲(chǔ)服務(wù)等。②客房服務(wù)項(xiàng)目，涉及客房服務(wù)及房?jī)?nèi)冷熱水供應(yīng)，電話、電視、叫醒服務(wù)、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險(xiǎn)柜、擦鞋服務(wù)等。③餐飲服務(wù)項(xiàng)目，涉及中餐、風(fēng)味餐、自助餐、宴會(huì)、酒會(huì)、及客房送餐服務(wù)等。④娛樂(lè)服務(wù)項(xiàng)目，如歌舞廳、美容、美發(fā)、桑拿浴、按摩、棋牌等。⑤商場(chǎng)服務(wù)項(xiàng)目，如日用品、食品、工藝品、文化用品等。⑥其她服務(wù)項(xiàng)目，如代辦旅游汽車(chē)出租、商務(wù)租車(chē)服務(wù)、自行車(chē)出租服務(wù)等，及幼兒托管、寵物托管等。⑵生態(tài)園基本設(shè)施安排生態(tài)園基本設(shè)施決定了一種生態(tài)園接待能力和條件，“銅鑼灣生態(tài)園”籌劃安排如下基本設(shè)施：①前臺(tái)接待設(shè)施。設(shè)立具備與“銅鑼灣生態(tài)園”規(guī)模與原則相適應(yīng)前臺(tái)接待條件，涉及前臺(tái)接待大廳、總服務(wù)臺(tái)（含接待處、問(wèn)訊處、收銀處）、商務(wù)中心、貴重物品寄存處、大堂副理接待處等。②客房接待設(shè)施?？头?jī)?nèi)將配有與生態(tài)園星級(jí)原則相應(yīng)客用設(shè)施，如寫(xiě)字臺(tái)（或梳妝臺(tái)）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家具；每間客房設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)配有坐式便器、梳洗臺(tái)（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設(shè)施（涉及配有噴頭浴缸、浴簾）；每間客房都具備可以保證或調(diào)節(jié)溫度分體空調(diào)或中央空調(diào)；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過(guò)總機(jī)掛通國(guó)內(nèi)或國(guó)際長(zhǎng)途電話，每間客房都配有電視機(jī)并接通有線電視系統(tǒng)；每間客房?jī)?nèi)都配有一定數(shù)量文化用品，如信紙、信封、明信片、都市地圖、針線包、生態(tài)園指南；每間客房?jī)?nèi)還配有一定數(shù)量衛(wèi)生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗發(fā)水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。③餐飲接待設(shè)施。具備與生態(tài)園規(guī)模及原則相適應(yīng)中餐廳、風(fēng)味餐廳、宴會(huì)廳及所必須飲食供應(yīng)設(shè)施，涉及餐具、炊具、家具、廚具以及各種飲食器皿等。④娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。具備與生態(tài)園規(guī)模相適應(yīng)歌舞廳，以及所必要各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施，及其附設(shè)酒吧服務(wù)設(shè)備和設(shè)施；桑拿浴、按摩室及各種配套設(shè)施等。⑤商品銷(xiāo)售服務(wù)設(shè)施。依照生態(tài)園經(jīng)營(yíng)需要而設(shè)立商場(chǎng)及售貨設(shè)施及其經(jīng)銷(xiāo)商品。⑥生態(tài)園經(jīng)營(yíng)保障設(shè)施。涉及工程保障設(shè)施，如變、配殿設(shè)施，空調(diào)冷凍設(shè)施，備用發(fā)電設(shè)施，供、排水設(shè)施，熱水供應(yīng)設(shè)施，洗衣房及其所需設(shè)備設(shè)施；安全保障設(shè)施，如對(duì)講通訊設(shè)施、事故廣播設(shè)施、消防指揮設(shè)施、各種滅火器材等；內(nèi)部運(yùn)營(yíng)保障設(shè)施，如員工食堂、員工宿舍、員工更衣室、員工通道等。8.2.2.建立并實(shí)行完善質(zhì)量原則⑴前廳、客房質(zhì)量原則。詳細(xì)涉及環(huán)境及設(shè)施原則、前廳接待人員素質(zhì)規(guī)定原則、接待前準(zhǔn)備工作原則、有預(yù)訂散客接待程序原則、?？秃唾e客接待程序原則、團(tuán)隊(duì)客人接待程序原則、無(wú)預(yù)訂客人接待程序原則、換房和房間變更程序原則、總臺(tái)接待協(xié)調(diào)配合原則、總臺(tái)詢問(wèn)服務(wù)質(zhì)量原則、代客溝通與聯(lián)系程序原則、會(huì)客與查詢程序原則、總臺(tái)預(yù)訂服務(wù)質(zhì)量原則、貴重物品包管服務(wù)質(zhì)量原則、商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量原則、電話總機(jī)服務(wù)質(zhì)量原則、司門(mén)行李服務(wù)質(zhì)量原則、客房衛(wèi)生質(zhì)量原則、客用衛(wèi)生間衛(wèi)生質(zhì)量原則、客人住店服務(wù)質(zhì)量原則、客人特別規(guī)定服務(wù)質(zhì)量原則、特殊狀況解決質(zhì)量原則、夜床服務(wù)質(zhì)量原則、公共區(qū)域衛(wèi)生質(zhì)量原則、客人投訴衛(wèi)生質(zhì)量原則、行李房管理原則、客房衛(wèi)生消毒原則等。⑵餐飲質(zhì)量原則。詳細(xì)涉及環(huán)境及設(shè)施原則、物品及原料配備原則、員工狀態(tài)原則、服務(wù)質(zhì)量原則、廚房采購(gòu)及儲(chǔ)存衛(wèi)生質(zhì)量原則、廚房生產(chǎn)操作衛(wèi)生質(zhì)量原則、餐廳收款服務(wù)質(zhì)量原則等。⑶娛樂(lè)質(zhì)量原則。詳細(xì)涉及環(huán)境及設(shè)施原則、物料及原料配備原則、員工狀態(tài)原則、服務(wù)質(zhì)量原則等。⑷安全質(zhì)量原則。詳細(xì)涉及環(huán)境及設(shè)施原則、物料及原料配備原則、員工狀態(tài)原則、服務(wù)質(zhì)量原則等。8.2.3.建立并實(shí)行完善財(cái)務(wù)內(nèi)控制度為強(qiáng)化生態(tài)園管理，減少生態(tài)園運(yùn)營(yíng)成本，“銅鑼灣生態(tài)園”將建立覆蓋貨幣資金、采購(gòu)與付款、銷(xiāo)售與收款、工程項(xiàng)目、固定資產(chǎn)、存貨、預(yù)算、成本費(fèi)用、籌資、投資等各個(gè)環(huán)節(jié)全方位財(cái)務(wù)內(nèi)控制度。生態(tài)園籌劃內(nèi)部及財(cái)務(wù)流程如下圖所示：8.3.機(jī)構(gòu)設(shè)立 “銅鑼灣生態(tài)園”籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)設(shè)立如圖8.1。圖8.1籌劃組織機(jī)構(gòu)圖餐飲部機(jī)構(gòu)設(shè)立籌劃如下圖所示。8.4.人員配備 生態(tài)園住宿服務(wù)人員籌劃前樓按照1：8比例配備服務(wù)人員，旺季約需要20名服務(wù)人員，平季、淡季將恰當(dāng)減少人員（指前樓服務(wù)人員）。生態(tài)園餐飲部廚房工作人員籌劃配備8人，收銀服務(wù)人員籌劃配備2——3人。其她銷(xiāo)售、職能部門(mén)依照職責(zé)和需要配備人員6人。8.5.管理團(tuán)隊(duì) 生態(tài)園管理團(tuán)隊(duì)前期由專業(yè)管理公司進(jìn)行管理，后期某些由自己招聘及培訓(xùn)來(lái)完畢。8.6.遵循原則 ⑴將按照《旅游涉外飯店星級(jí)劃分及評(píng)估》（GB/T14308-）及《飯店星級(jí)劃分與評(píng)估》按照不低于生態(tài)園規(guī)定進(jìn)行生態(tài)園各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）配備，并提供不低于三星級(jí)原則服務(wù)。⑵將按照《旅游涉外飯店星級(jí)劃分及評(píng)估》（GB/T14308-）規(guī)定建立不低于生態(tài)園規(guī)定管理體系，生態(tài)園將制定員工手冊(cè)、層級(jí)管理制度、質(zhì)量控制制度、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)制度、物資采購(gòu)制度、工作崗位闡明書(shū)、工作程序闡明書(shū)等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵循執(zhí)行。9.投資與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9.1.項(xiàng)目實(shí)行籌劃進(jìn)度 本項(xiàng)目工分三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，一期完畢整體規(guī)劃及設(shè)計(jì)，同步完善項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、管網(wǎng)、排水系統(tǒng)、園林綠化、照明、蓄水工程等，為二期招商奠定基本；二期正式對(duì)外進(jìn)行招商工作，同步啟動(dòng)本項(xiàng)目酒店、住宿、餐飲、娛樂(lè)以及野生養(yǎng)殖等項(xiàng)目建設(shè)；三期開(kāi)始本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)，在匯集人氣同步，全力打造本項(xiàng)目湖濱別墅項(xiàng)目，為業(yè)主方回收大量資金，減少整個(gè)項(xiàng)目投資，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。9.2.投資估算 依照“銅鑼灣生態(tài)園”定位，整個(gè)生態(tài)園將按照三星級(jí)原則裝修并配備有關(guān)設(shè)施，總共占地：3000于畝，投資總估算：18150萬(wàn)元，其中：生態(tài)園林區(qū)：畝、野生養(yǎng)殖區(qū)：500畝、休閑養(yǎng)身區(qū)（普通房屋5萬(wàn)㎡、湖濱別墅1.5萬(wàn)㎡）：80畝、休閑娛樂(lè)區(qū)：50畝、溫泉療養(yǎng)區(qū)：250畝、餐飲一條街（仿古建筑8000㎡）：50畝、星級(jí)酒店（5萬(wàn)㎡，1000套住房）：40畝、停車(chē)場(chǎng)：100畝、綜合功能區(qū)：20畝。1、生態(tài)園林區(qū)：13000萬(wàn)元，2、野生養(yǎng)殖區(qū)：150萬(wàn)元3、休閑養(yǎng)身區(qū)：3000萬(wàn)元4、休閑娛樂(lè)區(qū)：200萬(wàn)元5、溫泉療養(yǎng)區(qū)：1000萬(wàn)元6、餐飲一條街：800萬(wàn)元7、星級(jí)酒店：5500萬(wàn)元8、停車(chē)場(chǎng)：100萬(wàn)元9、綜合功能區(qū)：300萬(wàn)元考慮到生態(tài)園行業(yè)特點(diǎn)，在生態(tài)園開(kāi)業(yè)5－8年間普通對(duì)生態(tài)園進(jìn)行重新某些裝修，以保持生態(tài)園對(duì)客人吸引力，在本項(xiàng)目中籌劃在生態(tài)園開(kāi)業(yè)第六年運(yùn)用生態(tài)園營(yíng)運(yùn)自身資金積累，投入1000萬(wàn)元對(duì)生態(tài)園進(jìn)行重新裝修。9.3.收入、成本費(fèi)用及利潤(rùn)預(yù)測(cè) 9.3.1.生態(tài)園林收入預(yù)測(cè)：生態(tài)園林重要是為整個(gè)項(xiàng)目度假旅游之用，考慮到其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在開(kāi)始規(guī)劃時(shí)，就考慮到后來(lái)該植物移植及補(bǔ)種。移植植物可以出售，或用于其她園林施工。其經(jīng)濟(jì)價(jià)值依照不同植物而有所不同（本章略）。9.3.2.野生養(yǎng)殖區(qū)收入及預(yù)測(cè)野生養(yǎng)殖區(qū)，采用放養(yǎng)野生動(dòng)物（如野豬、野兔、野雞、山羊等），一方面游客可以直接買(mǎi)賣(mài)，另一方面游客可以直接參加狩獵，也可以采用贈(zèng)送等方式來(lái)吸引游客到本項(xiàng)目度假、旅游。估算其毛利潤(rùn)應(yīng)在：500萬(wàn)元以上；9.3.3.休閑養(yǎng)身區(qū)收入預(yù)測(cè)：休閑養(yǎng)身區(qū)（普通房屋3.5萬(wàn)㎡、湖濱別墅1.5萬(wàn)㎡）收入普通有租賃收入和出售兩種模式。第一種租賃模式：普通房屋3.5萬(wàn)㎡，房間1000間，可以日租，也可以月租、年租（長(zhǎng)租會(huì)便宜點(diǎn)），暫且按長(zhǎng)租計(jì)算，租金300元/間·月，平均按60%，年租金：216萬(wàn)；日租按80元/天·月，平均按20%計(jì)算，年租金：576萬(wàn)元；湖濱別墅1.5萬(wàn)㎡，套數(shù)：75套，按日租20%計(jì)算，年租金月：330萬(wàn)元；休閑養(yǎng)身區(qū)1年租金收入：1122萬(wàn)元。第二種出售模式：普通房屋3.5萬(wàn)㎡，按2800元/㎡計(jì)算，銷(xiāo)售金額：9800萬(wàn)元；湖濱別墅1.5萬(wàn)㎡（其中獨(dú)立別墅25棟，聯(lián)排、雙拼別墅50套），平均按5000元/㎡，銷(xiāo)售金額：7500萬(wàn)元，銷(xiāo)售總金額：1.73億。投入3000萬(wàn)元，毛利潤(rùn)：1.43億。9.3.4.休閑娛樂(lè)租賃收入預(yù)測(cè)休閑娛樂(lè)采用租賃或聯(lián)合經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行。按其經(jīng)營(yíng)范疇不同，租金收取也略有不同，詳細(xì)租金詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)范疇及租金合同（暫略）9.3.5.餐飲收入預(yù)測(cè)（略）本項(xiàng)目餐飲一條街修建8000㎡，其中臨街㎡小吃一條街，待本項(xiàng)目炒活后計(jì)算租金：50元/月·㎡，年租金：120萬(wàn)元；餐飲酒樓：6000㎡，待本項(xiàng)目炒活后計(jì)算租金：30元/月·㎡，年租金：216萬(wàn)元；物管費(fèi)按5元/月·㎡計(jì)算，年物管費(fèi)：48萬(wàn)元（可開(kāi)銷(xiāo)12個(gè)清潔工1年工資），餐飲一條街出租毛利潤(rùn)：336萬(wàn)元/年，不包括餐飲街廣告收入（預(yù)測(cè)100萬(wàn)元年收入）。9.3.6本項(xiàng)目酒店簡(jiǎn)稱房間約1000套。住宿按旅游旺季4、5、6、9、10、11、12月共7個(gè)月，節(jié)假日、周末約：80天，按出租率85%計(jì)算（旺季），住宿收入：1020萬(wàn)元，旅游旺季尋常月130天，按出租率35%計(jì)算，住宿收入：980萬(wàn)元，旺季住宿總收入：萬(wàn)元；淡季1、2、3、7、8月共5個(gè)月，節(jié)假日、周末：27天，按出租率75%計(jì)算（旺季），住宿收入：302萬(wàn)元，旅游淡季尋常月124天，按出租率30%計(jì)算，住宿收入：558萬(wàn)元，旺季住宿總收入：860萬(wàn)元。住宿毛利潤(rùn)按：70%計(jì)算，本項(xiàng)目酒店住宿毛利潤(rùn)：萬(wàn)元。此外會(huì)議收入沒(méi)有計(jì)算。9.3.4.總收入預(yù)測(cè)（略）9.3.5.成本費(fèi)用預(yù)測(cè)（略）9.3.5.利潤(rùn)預(yù)測(cè)（略）9.4.鈔票流量預(yù)測(cè)（略）