房地產(chǎn)開發(fā)綜合項(xiàng)目融資專項(xiàng)方案

***項(xiàng)目融資方案*******************DATE\@"EEEE年O月A日"二〇一二年十月二十二日

目錄TOC\o"1-3"\h\u一、融資項(xiàng)目名稱 2二、項(xiàng)目融資主體 2三、融資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度 2四、擔(dān)保企業(yè)情況 2五、項(xiàng)目基礎(chǔ)情況 3六、項(xiàng)目投資估算 4七、項(xiàng)目銷售收入及稅費(fèi) 5八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 6

融資項(xiàng)目名稱“************”建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目融資主體************融資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度項(xiàng)目總投資72,035.00萬元，資金起源為業(yè)主自籌32,035.00萬元，擬從銀行貸款40,000.00萬元。貸款類型為項(xiàng)目貸款，貸款期限為3年，自1月至1月。年利率暫按7.00%確定。貸款抵押物為項(xiàng)目土地使用權(quán)證，面積14511平米，評定價(jià)值×××萬元。另外由***提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保范圍為主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)費(fèi)用。估計(jì)貸款資金一次性到賬，本金按3年分期償還，利息按季度支付。1月償還本金20,000.00萬元，1月償還本金10,000.00萬元，1月償還本金10,000.00萬元。擔(dān)保企業(yè)情況**********************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************。項(xiàng)目基礎(chǔ)情況************項(xiàng)目在**********************，項(xiàng)目計(jì)劃用地14511平米，建筑面積150700平米。項(xiàng)目包含地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟，總高99.8米，裙樓幾何尺寸為95m×90m。1號樓為辦公式公寓，2號樓為住宅（含部分拆遷戶還建房），3號樓為四星級賓館。項(xiàng)目計(jì)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地，容積率≤8.29，建筑密度≤52.95%，綠地率≥15.8%。現(xiàn)在項(xiàng)目已完成施工設(shè)計(jì)并已取得計(jì)劃同意（已取得土地證，建設(shè)用地計(jì)劃許可證，拆遷許可證，立即取得建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃許可證及開工證），已進(jìn)入地上物拆遷階段。共有160余戶住戶需要拆遷，其中約90%拆遷戶已和我企業(yè)簽訂拆遷協(xié)議并已遷出，其它十余戶如資金到位亦可立即遷出。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，自1月至1月。項(xiàng)目企業(yè)成立于8月，在*************************，注冊（實(shí)收）資本****萬元，各股東均以貨幣出資?，F(xiàn)股東為****************************51%，****持股47%，*****持股2%。法定代表人****。截至9月，企業(yè)資產(chǎn)7000萬元，全部為開發(fā)成本，負(fù)債4400萬元，全部者權(quán)益2600萬元。項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資72,035.00萬元，其中土地征用及拆遷賠償費(fèi)12,000.00萬元，前期工程費(fèi)2,736.00萬元，建筑安裝工程費(fèi)45,600.00萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,368.00萬元，公共設(shè)施配套費(fèi)1,507.00萬元，開發(fā)間接費(fèi)8,824.00萬元。項(xiàng)目建設(shè)期估計(jì)3年，自1月至1月。估計(jì)完成總投資30.3%，即完成投資21,849.60萬元；完成總投資51.6%，即完成投資37,196.80萬元；完成總投資16.6%，即完成投資11,988.60萬元；完成總投資1.4%，即完成投資1,000.00萬元。土地征用及拆遷賠償費(fèi)12,000.00萬元。項(xiàng)目共占用計(jì)劃面積土地使用權(quán)14511平米，其中項(xiàng)目企業(yè)名下土地11283平米，其它部分待拆遷完成后由省供銷社轉(zhuǎn)入項(xiàng)目本企業(yè)名下。地上建筑物大部分歸本企業(yè)全部，仍有160余戶需要拆遷賠償安置，其中約90%拆遷戶已和我企業(yè)簽訂拆遷協(xié)議并已遷出，其它十余戶如資金到位亦可立即遷出。土地征用及拆遷賠償費(fèi)包含支付拆遷戶賠償過渡款、********和基于容積率調(diào)整需補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，企業(yè)前期已投入7000萬元用于支付上述部分款項(xiàng)。前期工程款2,736.00萬元，關(guān)鍵包含項(xiàng)目建設(shè)包含行政事業(yè)性收費(fèi)、計(jì)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測丈量費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模6%估算。建筑安裝工程費(fèi)45,600.00萬元，關(guān)鍵包含土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)，按每平方3000元單位造價(jià)、建筑面積150700平米相乘確定。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,368.00萬元，關(guān)鍵包含道路工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、給排水工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供暖工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、電視工程費(fèi)、照明工程費(fèi)、景觀綠化工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)、安防職能工程費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模3%確定。公共設(shè)施配套費(fèi)1,507.00萬元，為依據(jù)相關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益期不屬于項(xiàng)目企業(yè)，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)公共配套設(shè)施支出，如鍋爐房、變電所、游泳池等，按建筑面積150700，每平米100元計(jì)算確定。開發(fā)間接費(fèi)8,824.00萬元，為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生，如管理人職員資、職員福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、和項(xiàng)目融資財(cái)務(wù)費(fèi)用、擔(dān)保費(fèi)。其中估計(jì)貸款利息4,900.00萬元，擔(dān)保費(fèi)2,100.00萬元。項(xiàng)目銷售收入及稅費(fèi)項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目企業(yè)擬持有自有物業(yè)包含商鋪1層和4層、3號樓賓館?？鄢?號樓拆遷戶還建房部分面積，估計(jì)項(xiàng)目可售面積為75,000.00平米，包含裙樓商鋪2-3層15,000.00平米和住宅公寓60,000.00平米。依據(jù)對***、*****和項(xiàng)目所在地周圍房產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查，商鋪價(jià)格估計(jì)平均售價(jià)為35,000.00元/平米，住宅和公寓平均售價(jià)為11,000.00元/平米。估計(jì)項(xiàng)目可售部分可實(shí)現(xiàn)收入118,500.00萬元。項(xiàng)目銷售期3.5年，自8月至1月。估計(jì)完成銷售25%，實(shí)現(xiàn)收入29,625.00萬元；估計(jì)完成銷售40%，實(shí)現(xiàn)收入47,400.00萬元；估計(jì)完成銷售20%，實(shí)現(xiàn)收入23,700.00萬元；完成銷售15%，實(shí)現(xiàn)收入17,775.00萬元。和銷售收入直接相關(guān)稅費(fèi)包含營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費(fèi)用等，估計(jì)發(fā)生各項(xiàng)稅費(fèi)24,829.00萬元。各項(xiàng)稅費(fèi)情況見下表：項(xiàng)目稅費(fèi)百分比金額（萬元）銷售費(fèi)用8.00%9,480.00營業(yè)稅5.00%5,925.00城建稅7.00%414.75教育費(fèi)附加3.00%177.75地方教育費(fèi)附加2.00%118.50土地增值稅1.20%1,422.00印花稅0.05%59.25所得稅25.00%7,231.75累計(jì)24,829.00項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目估計(jì)現(xiàn)金流量表以下：項(xiàng)目銷售收現(xiàn)-29,625.0047,400.0023,700.0017,775.00工程投資14,849.6034,396.8010,588.60300.00-支付稅金3,822.446,115.903,057.952,293.46銷售費(fèi)用2,370.003,792.001,896.001,422.00經(jīng)營現(xiàn)金流量-14,849.60-10,964.2426,903.5018,446.0514,059.54投資現(xiàn)金流量借入資金15,000.0040,000.00還款資金22,200.0021,400.0010,700.0010,000.00籌資現(xiàn)金流量15,000.0017,800.00-21,400.00-10,700.00-10,000.00凈現(xiàn)金流量150.406,835.765,503.507,746.054,059.54估計(jì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈收益24,144.85萬元，估計(jì)利稅總額36,985.00萬元，項(xiàng)目內(nèi)部收益率43.8