2024年大學(xué)試題(財經(jīng)商貿(mào))-不動產(chǎn)評估筆試歷年真題薈萃含答案

2024年大學(xué)試題(財經(jīng)商貿(mào))-不動產(chǎn)評估筆試歷年真題薈萃含答案（圖片大小可自由調(diào)整）答案解析附后卷I一.參考題庫(共25題)1.運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身的運用技巧掌握得如何外，還要有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境。2.影響不動產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要是指經(jīng)濟法制狀況、儲蓄、消費、投資水平、財政收支及金融狀況、物價、居民實際收入、國際經(jīng)濟政治狀況等。3.最佳使用原則運用于不動產(chǎn)估價，必須體現(xiàn)三點，即最佳用途、最佳規(guī)模和（）。A、最佳效益B、最佳價格C、最佳狀態(tài)D、最佳交易4.估價對象為一政府用辦公樓：土地總面積1000m2；建筑總面積4500m2；建于1984年9月底，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評估該辦公樓2004年9月30日的價格。收集有關(guān)資料如下： （1）收集三宗土地交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表所示： 從2003年11月～2004年10月地價每月上升0.5%。 （2）當?shù)卣饔棉r(nóng)地的費用等資料如下：? 在估價時點征有郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要10萬元的征地補償、安置等費用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等150元/m2，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等120元/m2，以上合計為城市邊緣熟地的價格。? 該城市土地分為8個級別，城市邊緣土地為第8級，而估價對象處于第3級土地上。 各級土地之間的價格差異如下表所示 （3）建筑物的重置價格為1100元/m2。? （4）建筑物耐用年限為60年，無殘值。? 試用成本法評估該辦公樓2004年9月30日的價值。土地重置要求用市場法和成本法求取（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法）。5.某公司于2001年12月以出讓方式取得一面積為500m2的地塊，50年土地使用權(quán)，并于2002年12月建成一建筑面積為1350m2的建筑物，當時建筑造價為1300元/m2，目前建筑物全部出租，每月實收租金28元/m2。已知當?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鸢唇ㄖ娣e算一般為每月30元/m2，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅按建筑面積算為20元/m2，支付的管理費為同類建筑物租金的5％，年維修費為重置價格的3％，年保險費為重置價格的0.3％。目前該建筑物重置價格為1500元/m2，殘值率為零，土地及房屋資本化率分別為5％和6％。試求該地塊在2005年12月的土地使用權(quán)價格。6.可用成本法進行估價的不動產(chǎn)有（）。A、市場交易活躍、交易實例充足的不動產(chǎn)B、既無收益又很少進入交易的不動產(chǎn)C、工業(yè)用地的價格評估D、商業(yè)用地的價格評估E、住宅用地的價格評估7.下面屬于影響不動產(chǎn)價格一般因素中的社會因素的有（）A、消費水平B、城市交通體系狀況C、不動產(chǎn)交易慣例D、心理因素E、地價政策8.按照規(guī)定，純土地估價有效期為一年，建筑物和不動產(chǎn)估價有效期為半年。9.重置價格和重建價格是不同的。從理論上講，采用重置價格來評估不動產(chǎn)的價格更為合理，但在實際中，采用重建價格進行評估。10.假設(shè)開發(fā)法使用的范圍有哪些？11.不動產(chǎn)估價應(yīng)遵循一些基本原則，例如：估價時要求不動產(chǎn)估價對象必須是經(jīng)過國家法律法規(guī)確認和保護的不動產(chǎn)，這一要求即符合（）。A、合法性原則B、最有效使用原則C、估價期日原則D、替代原則12.某房地產(chǎn)，未來第一年的有效毛收入為25萬元，預(yù)計此后各年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長漲2.5%；未來第一年的運營費用為7萬元，預(yù)計此后各年的運營費用會在上年的基礎(chǔ)上增長2%，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。若年期無限，則該宗房地產(chǎn)的收益價格是多少？13.成本法評估的價格是一種“積算價格”，考慮了不動產(chǎn)的效用、價值及市場需求等情況。14.基準地價是國家調(diào)控土地市場的一種價格，也是一種市場價格。15.在確定不動產(chǎn)客觀總收益時既要考慮其產(chǎn)生的有形收益，還要考慮其帶來的無形收益。16.成本法所采用的“成本”是不動產(chǎn)重新建造時的完全價格，即指（）。A、現(xiàn)在成本B、過去成本C、實際成本D、經(jīng)濟成本17.通常選取多個可行的資本化率，計算得到幾個收益價格，對它們與其他估價方法的估價結(jié)果進行比較分析，最終確定可能的價格，做為收益法測算的估價價格。18.某人購買某不動產(chǎn)，到銀行辦理抵押貸款，獲得購房資金的70%，貸款的年利息率為5%，自由資金的一般收益率為8%，試算不動產(chǎn)的資本化率（）A、5.8%B、5.9%C、6%D、6.1%19.不動產(chǎn)作為一種財產(chǎn)，體現(xiàn)的是人們之間的社會關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系，使它同時表現(xiàn)出一些特殊的社會經(jīng)濟特性。主要有（）A、用途多樣性B、個別性C、涉及廣泛性D、權(quán)益受限性E、難以變現(xiàn)性20.重建價格是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。21.基準地價系數(shù)修正法是在短時間內(nèi)評估多宗土地或大量土地價格的一種估價方法，它適用于（）。A、工業(yè)用地的價格評估B、市場交易活躍，交易實例充足的不動產(chǎn)價格評估C、具備基準地價及宗地價格修正系數(shù)體系成果的城鎮(zhèn)的土地價格評估D、有收益或有潛在收益的不動產(chǎn)的價格評估22.收益性不動產(chǎn)指能直接取得市場租金或其他經(jīng)濟收益的不動產(chǎn)，下列不動產(chǎn)屬于收益性不動產(chǎn)的是（）。A、商用不動產(chǎn)B、經(jīng)營型辦公不動產(chǎn)C、倉儲用途不動產(chǎn)D、教堂E、寺廟23.新建不動產(chǎn)的公式是？24.簡述收益法的估價步驟？25.簡述重置價格和重建價格的含義？卷II一.參考題庫(共25題)1.不動產(chǎn)的（）使得不動產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，每一宗不動產(chǎn)的價格都存在差異，因此不動產(chǎn)市場是一個非完全競爭的市場。A、個別性B、不可移動性C、用途多樣性D、權(quán)益受限性2.物質(zhì)折舊是指由于消費觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲薄⒙浜蠛筒贿m用所造成的價值損失。3.路線價法的前提條件是由可供使用的科學(xué)合理的深度指數(shù)表和其他各種修正率；有完善的城市規(guī)劃和系統(tǒng)完整的街道；土地排列比較整齊。4.當建筑物的經(jīng)濟壽命小于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟壽命計算折舊。當建筑物的經(jīng)濟壽命大于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算折舊。5.建筑物的自然壽命是指建筑物從建成之日起到不堪使用時的年數(shù)，經(jīng)濟壽命是指建筑物從建成之日起到預(yù)期產(chǎn)生的收入開始小于運營費用的持續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟壽命長于其自然壽命。6.成本法中的成本是開發(fā)商或承建商所付出的成本，而不是指消費者所付出的成本。7.需要評估某商品住宅在1996年11月1日的正常價格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實例，有關(guān)資料如表： 上表交易情況中，負值表示低于正常價格的幅度，正值表示高于正常價格的幅度。區(qū)域因素、個別因素中，以估價對象的區(qū)域因素和個別因素為基準，負值表示劣于估價對象的因素對價格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價對象的因素對價格影響的幅度。另外1995年8月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.5元人民幣，1996年11月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.3元人民幣；1995年7月1日至1996年11月1日期間，該類商品住宅以美元為基準的價格平均每月比上月下降1%。試利用上述資料估計該商品住宅在1996年11月1日以人民幣表示的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法）。8.待估不動產(chǎn)情況：類型為土地，無地上附著物，總面積為10000m2，形狀規(guī)則，住宅用途，規(guī)劃容積率為1.0。該城市不動產(chǎn)價格指數(shù)以2005年為基期，同基期相比每年遞增增長率為12個百分點，單位不動產(chǎn)價格比容積率為1時，不動產(chǎn)價格增加5%。? 所選案例情況：收集到與待估不動產(chǎn)條件類似的4宗不動產(chǎn)，比價情況見下表 估價要求：評估2008年12月31日市場價值。9.某一宗土地的總面積為1?000m2，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，使用年限60年。當時每畝花費18萬元（1畝=667m2），現(xiàn)時重新取得該類土地需要620元／m2；地上建筑物的總面積為2000m2，是8年前建成交付使用的，當時的建筑造價按建筑面積算為600元／m2，現(xiàn)時建造同類建筑物按建筑面積算需要1200元／m2，該建筑物的經(jīng)濟壽命50年，殘值率為0。根據(jù)所給資料估算該宗不動產(chǎn)的現(xiàn)時單價和總價。10.簡述收益法的基本原理、特點及使用范圍？11.某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費用）分別為360元、400元、330元，同擋次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費用之外的其他運營費用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費用）的25%。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收入益基本上固定不變，報酬率為9%。請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。12.有三個比較實例A、B、C，成交價分別為1500元/m2、1650元/m2、1600元/m2?，F(xiàn)將可比實例及估價對象不動產(chǎn)的區(qū)域因素與標準不動產(chǎn)的區(qū)域因素進行比價，得到：標準不動產(chǎn)：100分、估價對象：92分、實例A：89分、實例B?：97分、實例C?：92分；區(qū)域修正后，可得到實例A在估價對象區(qū)域條件下的價格為：（）元/m?2A、1551B、1565C、1600D、162513.收益法是基于哪種原理？（）A、替代原理B、預(yù)期收益原理C、生產(chǎn)費用價值論D、區(qū)位論14.簡述土地價格的修正有哪些？15.某地區(qū)某類不動產(chǎn)2008年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月為100）。其中，某宗不動產(chǎn)在2008年6月的價格為1800元/m2，對其進行期日修正（估價時點為2008年10月），修正后的估價時點價格為（）元/m2A、2218.3B、2302.2C、2313.4D、1908.916.收益法是以求取不動產(chǎn)純收益為途徑評估不動產(chǎn)價值的一種方法，它只適用于（）。A、有收益或有潛在收益的不動產(chǎn)的價格評估B、無收益的不動產(chǎn)的價格評估C、交易型不動產(chǎn)的價格評估D、很少發(fā)生交易的不動產(chǎn)的價格評估17.在利用假設(shè)開發(fā)法進行估價時，應(yīng)特別注意包括開發(fā)成本、管理費用銷售稅費等在內(nèi)的投資利息的估算。18.收益法評估結(jié)果的準確度，取決于不動產(chǎn)純收益和收益率確定的準確度。19.在出讓土地使用權(quán)上建筑普通商品住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70年，建造器2年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則在計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為（）年。A、52B、70C、68D、5020.簡述不動產(chǎn)的經(jīng)濟特性？21.堅持不動產(chǎn)估價的預(yù)期收益原則要求不動產(chǎn)估價人員必須對價格的形成因素認真分析，并對不動產(chǎn)未來的客觀、合理的預(yù)期收益進行科學(xué)的測算，尤其是在收益法、假設(shè)開發(fā)法中有關(guān)不動產(chǎn)收益的確定上。22.不動產(chǎn)估價人員必須具備相應(yīng)的基本素質(zhì)，包括（）A、政治思想素質(zhì)B、社交素質(zhì)C、執(zhí)業(yè)素質(zhì)D、倫理素質(zhì)E、身體素質(zhì)23.已知某宗房地產(chǎn)在70年使用權(quán)、報酬率為10%下的價格為2000元/m2。試求該宗房地產(chǎn)在無限年限、報酬率為12%及50年使用權(quán)、報酬率為8%下的價格。24.依據(jù)某類不動產(chǎn)價格的歷史資料和數(shù)據(jù)將其按時間順序排列成時間序列，運用一定的數(shù)學(xué)方法，預(yù)測其價格的變化趨勢，從而進行類推或延伸，作出對這類不動產(chǎn)價格在估價期日的推測與判斷，估算出這類不動產(chǎn)價格的方法是（）。A、路線價法B、長期趨勢法C、高層建筑地價分攤法D、基準地價系數(shù)修正法25.某公司于2000年11月以出讓方式取得一面積為500m2的地塊，50年土地使用權(quán)，并于2001年11月建成一建筑面積為450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知當?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鸢唇ㄖ娣e算一般為每月30元／m2，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅按建筑面積算為20元／m2，支付的管理費為同類建筑物租金的5％，年維修費為重置價格的3％，年保險費為重置價格的0.3％。目前該建筑物重置價格為1500元／m2，殘值率為零，土地及房屋還原利率分別為5％和6％。試求該地塊在2004年11月的土地使用權(quán)價格。卷III一.參考題庫(共25題)1.簡述不動產(chǎn)估價的個別因素？2.簡述成本法的含義是什么？3.某房地產(chǎn)的凈收益為每年50萬元，近期同類地價為260萬元，建筑物重置價格300萬元，已知建筑物報酬率12%，土地報酬率10%。根據(jù)上述資料，試判定該建筑物的折舊額。4.（）指某特定時期某種不動產(chǎn)在市場上的平均水平價格，是該類不動產(chǎn)大量成交價格的統(tǒng)計結(jié)果，反映該類不動產(chǎn)在此時期內(nèi)的平均價格水平。A、公開市場價值B、理論價格C、市場價格D、評估價格5.論述假設(shè)開發(fā)法的估價步驟？6.在估價過程中，確定估價結(jié)果后應(yīng)撰寫估價報告，估價報告應(yīng)達到（）要求。A、特殊性B、全面性C、公正性D、準確性E、概括性7.房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。8.土地使用權(quán)的形成包括“出讓”、“劃撥”和“租賃”三種方式。9.簡述收益法的范圍有？10.不動產(chǎn)的（）是不動產(chǎn)的一般性質(zhì)，是針對不動產(chǎn)價值變化的總體趨勢而言的，不排除不動產(chǎn)價值隨社會經(jīng)濟發(fā)展的波動而波動，也不排除人為造成的市場動蕩和外部負效應(yīng)所引起的不動產(chǎn)貶值。A、用途多樣性B、涉及廣泛性C、保值增值性D、權(quán)益受限性11.為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共五個類似住宅樓的交易實例，其有關(guān)資料見下表： 上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負值都是比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5%，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變，以后每月遞增1%。試利用上述資料根據(jù)估價相關(guān)要求選取合適的3個交易實例作為可比實例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均）。12.收益法是以求取不動產(chǎn)純收益為途徑評估不動產(chǎn)價值的一種方法，它適用于有收益或有潛在收益的不動產(chǎn)估價，由于它具有理論依據(jù)而應(yīng)用很廣，也適用于無收益的不動產(chǎn)估價。13.簡述折舊的種類有？14.簡述收益法的使用范圍？15.不動產(chǎn)是事物與權(quán)益的結(jié)合。其中不動產(chǎn)實物包括（）A、土地B、建筑物C、其他附著物D、土地和建筑物組成的整體E、機器設(shè)備16.甲寫字樓經(jīng)濟壽命50年，已使用35年；乙寫字樓經(jīng)濟壽命50年，則建成。兩項物業(yè)的等額年租金均為150萬元，報酬率為15%。求：（1）兩宗物業(yè)的現(xiàn)值；（2）某投資者欲租賃這兩項物業(yè)15年使用權(quán)，問他在簽約時一次性投資各為多少？17.某商場的土地使用權(quán)年限為40年，從1994年5月31日起計。該商場共兩層，每層建筑面積各為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租的正常月租金分別為200、120元/平方米，出租的成本及稅費為租金的20%。該類房地產(chǎn)的資本化率為8%。試估計該商場于1998年5月31日帶租金出售時的正常價格。18.不動產(chǎn)作為一種財產(chǎn)，體現(xiàn)的是人們之間的社會關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系，使它同時表現(xiàn)出一些特殊的社會經(jīng)濟特性，主要有（）。A、用途多樣性B、個別性C、涉及廣泛性D、權(quán)益受限性E、難以變現(xiàn)性19.房地產(chǎn)估價規(guī)范要求市場比較法中交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。20.不動產(chǎn)價格按價格的形成形式分類可以分為（）A、成交價格B、市場價格C、理論價格D、買賣價格E、租賃價格21.不動產(chǎn)實際上是實物與權(quán)益的結(jié)合。其中，實物部分包括土地、建筑物、其他附著物以及由土地和建筑物組成的整體（含附著物）；權(quán)益部分包括法律規(guī)定的各種權(quán)能。22.某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在1999年4月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物現(xiàn)場鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格為50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)為零，報酬率為8%，求該房地產(chǎn)在2003年4月的市場價格。23.為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表： 上表交易情況比較中，正（負）值表示可比實例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素比較中，正（負）值表示可比實例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。從2004年1月1日至2004年6月30日該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞減1％。試利用上述資料估算該寫字樓2004年10月30日的正常單價（如需計算平均值，采用簡單算術(shù)平均法）。24.估價技術(shù)報告一般包括的內(nèi)容有：介紹估價對象的區(qū)位、實物和權(quán)益狀況、分析影響估價對象價值的各種因素、說明估價的思路和采用的方法及其理由、說明估價的測算過程，參數(shù)選擇以及（）。A、估價原則B、估價方法C、估價人員D、估價結(jié)果及其確定的理由25.估價上的折舊是各種原因所造成的價值損失，是建筑物在估價時點時的市場價值與其重新構(gòu)建價格之間的差額。在實際估價中，考慮建筑物的折舊包括（）。A、會計規(guī)定的折舊B、稅法規(guī)定的折舊C、物質(zhì)折舊D、功能折舊E、經(jīng)濟折舊卷I參考答案一.參考題庫1.參考答案:正確2.參考答案:錯誤3.參考答案:C4.參考答案: （1）成本法公式如下：? 房地產(chǎn)價格=土地重置價+建筑物重置（或重建）價-建筑物折舊? （2）求取土地的重置價 ①用市場法求取 A.修正后的單價=2200×（100/100）×（1+0.5%）6×（100/97）=2336.94（元/m2） B.修正后的單價=2050×（100/100）×（1+0.5%）9×（100/92）=2330.56（元/m2） C.修正后的單價=2380×（100/103）×（1+0.5%）4×（100/105）=2244.99（元/m2） 再用簡單算術(shù)平均法求得土地價格=（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/m2） ②用征用農(nóng)地費用加土地開發(fā)費和土地使用權(quán)出讓金等，再加上地段差價調(diào)節(jié)辦法求取土地價格為：?[（100000/666.67）+150+120]×5.38=2259.60（元/m2） ③再用簡單算術(shù)平均法求得上述兩法的平均土地價格為?（2304.16+2259.60）/2=2281.88（元/m2） 土地總價=2281.88×1000=228.19（萬元） （3）求建筑物的重置價格為：1100×4500=465（萬元）? （4）求建筑物的折舊總額為495×20/60=165（萬元）? （5）計算估價額? 該房地產(chǎn)價格（總價）=228.19+465=558.19（萬元）? 該房地產(chǎn)價格（單價）=558.19/4500=1240.42（元/m2）5.參考答案: 估價過程如下 （1）待估不動產(chǎn)出租為有效益的不動產(chǎn)，適宜于采用收益法評估該地塊的價格。 （2）計算年總收益：同類建筑物出租租金30元/m2，則年總收益＝30×1350×12＝486000（元）（3）計算出租年總費用 總費用包括以下幾項： 年管理費＝486000×5％＝24300元 年維修費＝1500×1350×3%＝60750元 年保險費＝1500×1350×0.3%=6075元 年稅費＝20×1350=27000元 小計共118125元 （4）計算房屋純收益 計算房屋折舊： 年折舊費＝房屋重置價格／房屋可使用年限＝1500×1350／49＝41326.53元 計算房屋現(xiàn)值＝房屋重置價格－年折舊額×已使用年限＝1500×1350－41326.53×3＝1901020.41 房屋純收益＝1901020.41×6％＝114061.22元 （5）計算土地年純收益 ＝不動產(chǎn)總收益－不動產(chǎn)總費用－房屋純收益 ＝486000－118125－114061.22＝253813.78元 （6）估算2005年12月的土地使用權(quán)價格，由于待估宗地于2001年12月以出讓方式獲得50年使用權(quán)，估價期日剩余使用年限為46年。 收益價格＝ 6.參考答案:B,C7.參考答案:C,D8.參考答案:錯誤9.參考答案:錯誤10.參考答案: 1）待開發(fā)土地的估價（如生地、毛地、熟地） 2）土地這你、復(fù)墾 3）待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價，這是公事中的建筑費還包括拆遷費用 4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋價格，剩余之數(shù)即為地價。 5）在建工程（包括停建工程） 6）可裝修或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴建） 假設(shè)開發(fā)法還應(yīng)用在房地產(chǎn)開發(fā)項目評價和投資決策中：確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價格。確定具體開發(fā)項目的預(yù)期利潤。確定開發(fā)項目中可能發(fā)生的最高成本法費用11.參考答案:A12.參考答案: 已知A=25，g1=2.5%；C=7，g2=2%；r=9% 13.參考答案:錯誤14.參考答案:錯誤15.參考答案:正確16.參考答案:D17.參考答案:正確18.參考答案:B19.參考答案:A,C,E20.參考答案:錯誤21.參考答案:C22.參考答案:A,B,C23.參考答案: 1）公式： 新建不動產(chǎn)的價格=土地取得費+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 2）新建建筑物公式： 新家建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤24.參考答案: 1）搜集整理資料 2）確定總收益（確定總收益要考慮的條件：從客觀上看，不動產(chǎn)的總收益是有具備良好素質(zhì)及正常使用 能力的使用者使用，并能產(chǎn)生收益。收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。收益是安全可靠的收益，即合法收益） 3）確定總費用（出租：管理費、維修費、保險費、稅金、中介費用；企業(yè)經(jīng)營費用：商品銷售成本、經(jīng) 營費用、管理費用、商品銷售稅金及附加、財務(wù)費用、商業(yè)利潤） 4）計算凈收益 5）確定資本化率 6）求取收益價格25.參考答案: 1、重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格； 2、重建價格又稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料，建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格；卷II參考答案一.參考題庫1.參考答案:A2.參考答案:錯誤3.參考答案:正確4.參考答案:錯誤5.參考答案:錯誤6.參考答案:錯誤7.參考答案: （1）對可比實例A的單價修正8.參考答案: （1）計算該不動產(chǎn)價格期日修正系數(shù)?期日修正系數(shù)=估價期日不動產(chǎn)價格指數(shù)/案例交易日期價格指數(shù)期日修正系數(shù)見下表： （2）計算容積率修正系數(shù)?容積率修正系數(shù)=待估不動產(chǎn)容積率指數(shù)/案例容積率指數(shù)待估不動產(chǎn)容積率指數(shù)100，容積率修正系數(shù)見下表： （3）計算區(qū)域因素、個別因素修正系數(shù)。區(qū)域因素（個別因素）修正系數(shù)=待估不動產(chǎn)條件指數(shù)/案例條件指數(shù)，以待估不動產(chǎn)區(qū)域因素（個別因素）條件指數(shù)為100，案例條件指數(shù)為100加上表中的條件比較差異值，如案例A的個別因素修正系數(shù)為100/[100+（-4）]=100/96? （4）計算各案例不動產(chǎn)修正后的價格： （5）估算不動產(chǎn)的價格。 各案例不動產(chǎn)比較后比準價格偏差不大，采用算數(shù)平均數(shù)計算待估不動產(chǎn)價格。? 待估不動產(chǎn)單位價格=（713+668+660+663）/4=676（元/m2）? 待估不動產(chǎn)的總價格=676×10000=676（萬元）9.參考答案: 根據(jù)題意，采用成本法進行評估，其步驟如下： （1）求取土地現(xiàn)值 土地現(xiàn)值＝620×1000＝620000（元） （2）求取建筑物重新構(gòu)建價格 建筑物重新構(gòu)建價格＝1200×2?000＝2400000（元） （3）求取建筑物的折舊 2400000×8／50＝384000（元） （4）求取估價對象的現(xiàn)時總價 現(xiàn)時總值＝620000＋2400000－384000＝2636000（元） （5）求取估價對象的現(xiàn)時單價 現(xiàn)時單價＝2636?000÷2?000＝1318（元／m2） 采用成本法估算該宗不動產(chǎn)的現(xiàn)時總價為263.6萬元，單價為1318元／m2。10.參考答案: 收益法是不動產(chǎn)估價中最常用的方法之一，它是對不動產(chǎn)和其他具有收益性質(zhì)資產(chǎn)評估的基本方法。收益法是將待估不動產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的資本化率統(tǒng)一折算到估價期日現(xiàn)值的一種估價方法。 基本原理：視同在股價時點，購買一宗一定使用年期（或只有一定年限的純收益）的不動產(chǎn)，等于在這個年限內(nèi)可以在將來源源不斷地獲取純收益，那么，以現(xiàn)在的一個貨幣額與這將來純收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個貨幣額就是該宗不動產(chǎn)的價格。 特點：收益法具有嚴格的理論基礎(chǔ)、收益法是以收益為出發(fā)點評估不動產(chǎn)的價格、收益法評估結(jié)果的準確度取決于不動產(chǎn)純收益和收益率確定的準確度。 適用范圍：適用于有收益或有潛在收益的不動產(chǎn)估價。11.參考答案: （1）計算未來3年的凈收益 ①未來第一年的凈利益： （360-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=58.32（萬元） ②未來第二年的凈收益： （400-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=65.52（萬元） ③未來第三年的凈收益： （330-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=52.92（萬元） （2）用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計算每年不變的凈收益 =0.3951×（53.50+55.15+40.86） =0.3951×149.51 =59.07（萬元） （3）計算收益價格12.參考答案:A13.參考答案:B14.參考答案: 1）個別因素修正 2）有限年期的土地使用權(quán)價格修正（用修正系數(shù)K） 3）如果測算的是某小區(qū)的平均土地價格，應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設(shè)施的占地面積和公共面積的分攤 4）?宗地生熟度修正? 5）?市場資料比較修正15.參考答案:B16.參考答案:A17.參考答案:錯誤18.參考答案:正確19.參考答案:D20.參考答案: 不動產(chǎn)的社會經(jīng)濟特性包括： 1、用途多樣性，指土地可根據(jù)人類需要用于多種不同用途，如作為商業(yè)、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地等； 2、涉及廣泛性，指不動產(chǎn)涉及社會的各個方面，容易對外界各方面產(chǎn)生影響，同時也容易受到外界各方面的影響； 3、權(quán)益受限性，即不動產(chǎn)所對應(yīng)的權(quán)利受到法律的制約； 4、難以變現(xiàn)性，由于不動產(chǎn)價值高、不可移動和個別性，使得同一宗不動產(chǎn)的交易不可能很頻繁； 5、保值增值性，針對不動產(chǎn)價值變化的總體趨勢而言，由于不動產(chǎn)本身具有的耐久性、稀缺性及涉及廣泛性，使其能夠保值增值。21.參考答案:正確22.參考答案:C,D23.參考答案: （1）無限年期且報酬率為12%時的價格V∞為： （2）50年使用權(quán)、報酬率為8%時的價格V50為： 注：運用收益法公式進行不同年期、不同報酬率情形下價格換算、大小比較是歷屆估價師必考知識點，請必須掌握。24.參考答案:B25.參考答案: 估價過程如下 （1）待估不動產(chǎn)出租為有效益的不動產(chǎn)，適宜于采用收益法評估該地塊的價格。 （2）計算總收益：同類建筑物出租租金30元／m2，則年總收益＝30×450×12＝162000（元） （3）計算出租年總費用 總費用包括以下幾項： 年管理費＝162000×5％＝8100元 年維修費＝1500×450×3%＝20250元 年保險費＝1500×450×0.3%=2025元 年稅費＝20×450=9000元 小計共39375元 （4）計算房屋純收益 計算房屋折舊： 年折舊費＝房屋重置價格／房屋可使用年限＝1500×450／49＝13775.51元 計算房屋現(xiàn)值 ＝房屋重置價格－年折舊額×已使用年限 ＝1500×450－13775.51×3＝633673.47 房屋純收益＝633673.47×6％＝38020.41元 （5）計算土地年純收益 ＝不動產(chǎn)總收益－不動產(chǎn)總費用－房屋純收益 ＝162000－39375－38020.41＝84604.59元? （6）估算2004年11月的土地使用權(quán)價格，由于待估宗地于2000年11月以出讓方式獲得50年使用權(quán)，估價期日剩余使用年限為46年。? 收益價格＝ 卷III參考答案一.參考題庫1.參考答案: 1）土地：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地址水文狀況、土地使 用權(quán)年限 2）建筑物：新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向2.參考答案: 1）經(jīng)濟成本：“成本”是不動產(chǎn)重新建造是的完全價格，市場價格，不同于會計成本。 2）估價時點時的價格 3）消費者的成本：意味著包括利潤 4）客觀成本：假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM，非個別案例。3.參考答案: 已知a0=50，VL=260，rB=12%，rL=10%，C=300 進而可知折舊額： Et=C-VB=300-200=100（萬元）4.參考答案:C5.參考答案: 1）調(diào)查待估價對象的基本情況 弄清估價對象所處的位置（土地所在城市的性質(zhì)、土地所在城市內(nèi)區(qū)域的性質(zhì)、具體的坐落） 弄清估價對象的自身條件（包括面積形狀等——主要為開發(fā)成本、費用估算用） 弄清政府的規(guī)劃限制——主要為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù) 弄清土地權(quán)利狀況——主要是為了預(yù)測未來開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價格、租金等。 2）選擇最佳的開發(fā)利用方式（方面：用途、建筑容積率、建筑樣式、規(guī)模、檔次；最重要的是要選擇最佳 用途；最佳用途的選擇要考慮土地位置的可接受性及這種用途的顯示社會需要程度和未來發(fā)展趨勢） 3）估計開發(fā)經(jīng)營期：是指從取得土地使用權(quán)一直到不動產(chǎn)全部銷售或出租完畢這一時段。（開發(fā)前期、開 發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營期；確定開發(fā)經(jīng)營期的目的是為了八五開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等的投入及利息的負擔，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)收集、租金以及各項收入與支出的折現(xiàn)計算；一般開發(fā)前期容易估算，開發(fā)建設(shè)期和租售期難算） 4）預(yù)測開發(fā)完成后不動產(chǎn)的總價格：是指開發(fā)完成后的市場價格。 用于出售的不動產(chǎn)——采用市場比較法或長期趨勢法 用于出租的不動產(chǎn)——市場比較法或收益法 5）估算成本費用及利稅。 主要包括：建筑成本費用、專業(yè)費用、不可預(yù)見費、投資利息、稅金、租售費用及開發(fā)商利潤 開發(fā)建筑成本費——包括直接工程