南昌項目全程策劃總體方案樣本

南昌xx項目全程策劃總體方案前言

闡明

總體工作思路

第一某些：市場某些

第一章

本項目地塊條件分析

第一節(jié)這是一種好項目

第二節(jié)這是一種不好項目

第二章

本項目產(chǎn)品市場環(huán)境初析

第一節(jié)宏觀政策環(huán)境分析

第二節(jié)都市經(jīng)濟環(huán)境分析

第三章

本項目市場需求有效性鑒定

第一節(jié)都市發(fā)展戰(zhàn)略分析

第二節(jié)南昌房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀

第三節(jié)板塊競爭態(tài)勢

第四節(jié)本項目市場需求有效性結論

第四章

將來別墅市場研判

第一節(jié)當前別墅市場態(tài)勢

第二節(jié)將來別墅市場趨勢

第五章項目機遇和挑戰(zhàn)

第六章

市場切入時機建議

第二某些：產(chǎn)品某些

第一章

項目客層定位及需求分析

第一節(jié)目的客戶定位

第二節(jié)目的客戶特點及需求

第二章

賣點整合

第一節(jié)項目定位

第二節(jié)賣點細分

第三章

產(chǎn)品建議

第一節(jié)項目整體形象建議

第二節(jié)總體規(guī)劃指標建議

第三節(jié)規(guī)劃理念建議

第四節(jié)景觀打造建議

第五節(jié)建筑風格建議

第六節(jié)戶型、空間設計建議

第七節(jié)商業(yè)配套建議

第八節(jié)會所等生活配套及經(jīng)營模式建議

第九節(jié)智能化配備建議

第十節(jié)戰(zhàn)略協(xié)作伙伴建議

第十一節(jié)工程建設管理建議

第十二節(jié)項目開發(fā)方略建議

第十三節(jié)價格定位

第十四節(jié)推盤方案及環(huán)節(jié)建議

第三某些：企劃推廣

第一章品牌形象之推廣總精神及廣告主題

第一節(jié)整合傳播平臺搭建

第二節(jié)推廣主題及概念分析

第二章企劃推廣方略建議

第一節(jié)媒體方略

第二節(jié)活動方略

第三節(jié)廣告方略

第三章廣告體現(xiàn)

第四章企劃推廣介入時機及推廣環(huán)節(jié)擬定

第五章

廣告推廣預算及分派

第四某些：操作實力某些

第一章荒島簡介及操作案例

第二章提案團隊簡介及操案優(yōu)勢闡述

第三章項目負責人及團隊人員名單前言

敝公司深蒙貴公司賞識之榮幸，為南昌xx項目（如下簡稱本項目）提供《項目全程策劃總體方案》，并多謝貴公司有關部門、人士協(xié)作提供寶貴資料及作切中扼要概述。

對于本項目市場研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力事。其與生俱來魅力，決定了本次《南昌xx項目全程策劃總體方案》也如其自身同樣布滿著激情及與生俱來沖擊力。因而在此過程中咱們將以百分百激情與智慧謀求命題解決之道：

如何將項目開發(fā)、資源整合、公司發(fā)展戰(zhàn)略實現(xiàn)較好遞延，并且富有執(zhí)行性？

如何從紛繁復雜市場競爭中謀求項目突破口及市場空檔？

如何從政策層面上謀求項目風險規(guī)避和實現(xiàn)利潤最大化決策平衡點？

如何構架一種從戰(zhàn)略到方略上一氣呵成，打開市場襲擊體系？

如何建立一種戰(zhàn)略發(fā)展體系及戰(zhàn)略性發(fā)展平臺，實現(xiàn)項目立體推廣體系？

如何在一片尚未成熟及尚未開發(fā)處女地上建立一種錯位發(fā)展地產(chǎn)品牌？

如何演繹大南昌京東生活板塊及全新郊區(qū)生活方式？

……

荒島及咱們團隊帶著對以上問題思考，帶著強烈憂患與使命感執(zhí)筆！

闡明

（一）、鑒于本方案是項目全程策劃總體方案，故本次報告將集中側重于戰(zhàn)略及方略方面闡述；

（二）、本方案將建立一種完善、科學、系統(tǒng)、具備方向性市場、產(chǎn)品、推廣體系；

（三）、本次方案在市場與產(chǎn)品、營銷與經(jīng)營、現(xiàn)時與將來、生存與發(fā)展、大與小等問題上無法平衡與解決狀況下，將此前者為首要考慮。

總體工作思路

咱們在開展本項目各項工作時，應遵循這樣某些思路：

（一）、建立在對項目擁有xx風景區(qū)及昌東高校園區(qū)兩種有形資源基本上進行產(chǎn)品開發(fā)研究，深層次進行與項目對接，實現(xiàn)天造一半，人造一半自然與人文無縫結合。

——天與不受，反受其咎

（二）

、在此基本上進行項目文化、休閑、商務、生活、居家、旅游、健康、娛樂等無形資源體系整體建立；大規(guī)模開發(fā)產(chǎn)品體系是基本，但產(chǎn)品以外文化附加才是實現(xiàn)項目及公司戰(zhàn)略性發(fā)展核心。

——多元化文化嫁接，實現(xiàn)項目總體增值

（三）

、對項目開發(fā)樹立戰(zhàn)略發(fā)展意識：在區(qū)域經(jīng)濟板塊基本上運用都市運營手法進行高度造勢；對項目進行資源整合、產(chǎn)業(yè)嫁接運營，實現(xiàn)項目開發(fā)賺錢多樣性及公司戰(zhàn)略延續(xù)性。

——高位切入，中端發(fā)力

（四）

、建立多元化高中低各種作戰(zhàn)平臺，形成主線清晰綜合立體推廣體系；

——點線面聯(lián)動運作

以此作為本文開始第一某些:市場某些

第一章

本項目地塊條件分析

第一節(jié)這是一種好項目

一、項目地塊

本項目占地面積347333平米（521畝），扣除沿湖景觀用地后，建筑用地面積219144平米（329畝）。項目西鄰昌東高校園區(qū)（與“江西師范大學僅學院路一路相隔，東臨xx，南臨昌峽公路。東西跨度平均321.6米,涉及退讓xx75—100米范疇，南北長約1080.5米,呈東西窄，南北長條狀格局。這種條狀形地塊私密性強，好規(guī)劃，建筑好布局，容易開發(fā)個性化產(chǎn)品。

二、

區(qū)位

項目位于南昌市東部xx風景區(qū)和高校區(qū)結合部，獨享兩種資源：高校區(qū)人文教誨資源與xx天然湖泊資源，前者是教誨產(chǎn)業(yè)功能布局，而后者是xx環(huán)湖產(chǎn)業(yè)，而腹地則是南昌高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)，是將來南昌產(chǎn)、學、研、居住、休閑、度假等陽光產(chǎn)業(yè)開發(fā)功能區(qū)，隨著各項配套工程實行，離八一廣場僅10公里xx板塊可謂紫氣東來，正慢慢吹進大南昌。一種以生態(tài)、游憩、文化為主體標志性形象地區(qū)可望形成。

三、交通條件

本案處在xx大橋之側，紫陽大道已建成通車，地段在交通上便利性日益明顯。寬達60米紫陽大道對于南昌市整體交通東部輻射是處在“咽喉”關節(jié)，是勾通贛東北交通積極脈，連接長三角江西第一路，而昌東大道和樂溫高速構建都市外環(huán)線更是徹底打開了南昌東大門。此外，建設中京福高速也橫穿xx而過。從發(fā)展趨勢看，本案所處板塊交通大格局形成，將做活南昌發(fā)展大勢。

四、項目周邊配套

昌東高校園區(qū)中，江西師范大學與本案一壁之隔，從投資狀況來看，通過各種投資渠道，江西師范大學校區(qū)建設投資總量已超過了十個億。商業(yè)配套及生活設施也有了一定完善，已建設或規(guī)劃了文化中心、體育中心（田徑場、游泳館、面積達10000平方米體育館）、服務中心（超市、餐飲、超級市場）等一系列設施，這表白在不遠將來項目周邊大配套會日漸成熟。

五、項目核心資源

本案地處xx風景區(qū)，可借xx水面打造核心競爭力。xx是南昌市城東近郊地區(qū)最大內(nèi)陸天然湖泊，既有水面近三萬畝，其水面面積相稱于南昌城內(nèi)城外八個湖泊面積總和。春夏之際，湖面開闊，煙波浩渺；秋色之時，更有數(shù)以萬計珍奇候鳥紛至棲息，美不勝收。

六、項目文化底蘊

本案依傍xx，xx不但景色卓絕，并且歷史文化底蘊豐厚。xx“沿湖八景”即明代建筑蜚英塔、劉城廟、大慶古寺、長江古渡、二圣明燈等，神奇民間傳說，豐富文化名勝，形成了xx獨特景觀線。昌東高校區(qū)興建直接喚醒了千年沉睡xx，加上國家級高新區(qū)，使京東版塊成為全省高學位人才最集中首智之區(qū)，文化氛圍之濃厚無出其右者。作為地產(chǎn)開發(fā)來講，這里則擁有全市第一流天然教誨配套，以及匯聚人流巨大匯集效應。

第二節(jié)、這是一種不好項目

一、區(qū)域不成熟，認知度低

項目所處xx板塊房地產(chǎn)開發(fā)滯后，區(qū)域不成熟，現(xiàn)今只有其旁艾溪湖萬科長島支撐，盡管銷售不錯，但購房者心理認知度不高，驅動力不強，與紅谷灘、象湖、青山湖認知度不可同日而語，區(qū)域形象未變化，雖有高校園區(qū)拉動，但是依然沒有從主線上變化大勢。風往北吹已成定局，但紫氣東來尚假時日。

二、

交通不好

從市區(qū)到項目活路只有一條，就是紫陽大道，道路網(wǎng)尚未成形，公交線路也少。

三、周邊環(huán)境及配套不好

1、地塊對面農(nóng)民屋

2、項目北面結合部處高校園區(qū)發(fā)展用地未開發(fā)

3、高校區(qū)有關配套還是紙上談兵

4、xx景觀工程還沒實行

第二章

本項目產(chǎn)品市場環(huán)境初析

第一節(jié)、宏觀政策環(huán)境分析

——嚴字當頭，供需兩控

一、土地政策

作為房產(chǎn)行業(yè)政策年，其影響沖及力不可謂不深遠，隨著房地產(chǎn)市場在各大小都市愈炒愈烈，國家宏觀政策力度也適時加大。去年下半年，國土資源部下令，8月31日前停止一切土地合同轉讓，改為以公開招投標方式轉讓，出價最高者才干中標。及時有效地對房產(chǎn)市場過度紊亂予以了遏制。而對別墅用地供應更是同步進行，早在前年，國土資源部就發(fā)布緊急告知，決定至少5年內(nèi)，國家將不再為別墅類建設提供土地，因而，既有別墅用地都是在此之前批出，這表白別墅供應量會有所放緩。

二、信貸政策

與房產(chǎn)行業(yè)息息有關宏觀大勢，其一是土地政策，其二就是金融政策，對于房地產(chǎn)貸款方面，國家也先后實行了一系列信貸調控政策。央行在去年調升貸款利率，今年又再次調升，倍受廣大投資者及開發(fā)商關注。據(jù)此各大銀行相繼調升個人住房按揭利率及首付比例。有銀行甚至嚴控別墅項目貸款和按揭貸款。當前，中華人民共和國銀行也打算在近期嚴控豪華別墅住房貸款，停止別墅個人住房貸款，這在個人購房貸款領域尚屬初次，這對高檔別墅開發(fā)商資金壓力增大，對購買者來說也許會持幣觀望或推遲消費——抑制需求。

三、

地方政策環(huán)境

自以來，南昌市依照國家宏觀調控政策，堅持“壟斷一級市場，調控二級市場，激活三級市場，全面繁華房地產(chǎn)市場”指引思想，使全市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、健康、有序發(fā)展態(tài)勢，使房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟發(fā)展支柱性產(chǎn)業(yè)之一，這表白在地方政策上會依照南昌市場特點掌控調節(jié)幅度及對象（例如近期政府將加大力度控制大戶型高檔公寓開發(fā)），增進產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

第二節(jié)、都市經(jīng)濟環(huán)境

——中部第二世界

一、都市概況

南昌市是江西省省會，是內(nèi)陸省會開放都市，國土面積為7402平方公里，其中市區(qū)面積617平方公里，共轄東湖區(qū)（市人民政府駐區(qū)）、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、青山湖區(qū)五區(qū)。建成區(qū)面積65平方公里，總人口400萬人，屬全國百萬以上人口特大都市之一。

南昌作為京九線中段最大中心都市和綜合型交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢非常突出。105、316、320等三條國道交匯于此，浙贛線與京九線在南昌形成鋼鐵"十字架"，使南昌成為中華人民共和國鐵路重要樞紐。公路交通里程達2847.33公里，汽車站27個，貨運配載市場3個，立式碼頭25個，泊位67個，港口年吞吐能力在800萬噸。道路運送面向全國各地，水路運送通達長江沿岸，遠洋運送通達日韓等國及港臺地區(qū)，一種以南昌為中心，以公路為主骨架，以水路為主通道，以港站為主樞紐，干支銜接、水陸相聯(lián)、鐵路、公路、水路、民航為一體交通網(wǎng)絡基本形成，較好適應了南昌經(jīng)濟和社會發(fā)展需要。

二、人文景觀

南昌是一種有著深厚文化底蘊都市，“飛閣流丹，下臨無地”，雄踞贛江之側，被譽為三大名樓之一滕王閣沉韻厚重，流芳百世，為后人所無限瞻仰。此外，中共紅色革命也是從這打響了武裝反抗第一槍，造就了南昌市“英雄城”美名，"八一南昌起義"紀念館市中心一柱獨擎。此外，尚有西山萬壽宮、八大山人紀念館、百花洲、佑民寺等十余處名勝古跡，是中外游客旅游觀光絕佳選處。

一城景色半城湖，湖光水影映洪城。始終以來，就有親水南昌美譽。南昌市水域面積高達28%，南昌市空氣質量排名，在省會都市中名列第八。

三、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析

1、經(jīng)濟發(fā)展總體形勢

自以來，江西新領導層確立“工業(yè)化、大開放”主戰(zhàn)略，以“三個基地和一種后花園”為詳細途徑，以“實當前中部地區(qū)崛起”為目的，氣勢不凡地創(chuàng)造了被譽為“江西現(xiàn)象”業(yè)績。及兩年，江西國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9.6%，居中部第一；固定資產(chǎn)投資、運用外資增幅居全國第一；世界500強已有17家進入江西。

南昌經(jīng)濟已實現(xiàn)四個百億突破。，南昌社會經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢迅猛，成績卓著，已突破了四個百億：即全市財政總收入初次突破100億元，GDP較去年增長了100億元，全社會固定資產(chǎn)投資增長了100億元，江鈴銷售收入突破100億元。

南昌市國民經(jīng)濟增長速度高達15%以上，全市財政總收入102億元，初次超過100億元，同比增長２３．３％；地區(qū)生產(chǎn)總值７７０億元，凈增１２９億元，增長16．5％；地方財政普通預算收入４２．２億元，增長３４．３％；全社會固定資產(chǎn)投資３５０億元，凈增１１５億元，增長４８．９％；社會消費品零售總額２３５億元，增長１６．８％；實際運用外資７．１６億美元，增長２２．７％；實際運用內(nèi)資１８５．４４億元，增長３７．５％；都市居民年人均可支配收入８７４４元，增長１２．２％；農(nóng)民年人均純收入３４１４元，增長２１．６％；城鄉(xiāng)居民登記失業(yè)率３．３９％，人口出生率１３．４３‰。

2、產(chǎn)業(yè)構造及發(fā)展方向

都市化發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)鏈，需要造血功能，其主線動力應在于工業(yè)化，工業(yè)化是都市化發(fā)動機。

南昌市產(chǎn)業(yè)構造分布合理，工業(yè)門類齊全，現(xiàn)已形成了機械、紡織、輕工、電子、化工、建材、冶金、電力、航空、醫(yī)藥、食品等35個行業(yè)、141個門類、30000各種公司、50萬產(chǎn)業(yè)大軍工業(yè)體系。南昌科教事業(yè)發(fā)達，擁有科研和技術開發(fā)機構136家。

此外，園區(qū)建設也日益蓬勃。南昌市當前有市級以上開發(fā)區(qū)11個，其中華人民共和國家級開發(fā)區(qū)有2個--南昌高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、南昌經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。省級開發(fā)區(qū)有4個，市級開發(fā)區(qū)有5個。早在，國家火炬籌劃軟件產(chǎn)業(yè)基地--金廬軟件園區(qū)工程就落戶南昌，江西擬將其建成區(qū)域性軟件產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心和全國性軟件產(chǎn)品生產(chǎn)和出口基地。而今年5月份科技部又批準在南昌市建立國家半導體照明工程產(chǎn)業(yè)化基地，使南昌市繼國家火炬籌劃軟件產(chǎn)業(yè)基地金廬軟件園之后再添“國字號”產(chǎn)業(yè)基地。這一“國字號”基地成功落戶，為南昌市產(chǎn)業(yè)輻射和形成新支柱產(chǎn)業(yè)打下了堅實基本。

3、市民消費環(huán)境及能力

消費環(huán)節(jié)與經(jīng)濟收入、商業(yè)格局、市場氛圍、觀念引導等一系列因素是密不可分。從南昌近幾年經(jīng)濟發(fā)展走勢來看，不論是從經(jīng)濟總量還是從增長速度方面，都呈現(xiàn)出良性發(fā)展趨勢。特別是今年一舉獲得了四個百億，無疑更是振奮人心。

但從人才市場年度報告中顯示，盡管經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，職業(yè)薪資記錄中，像公司經(jīng)理、媒體及廣告行業(yè)主管都集中在5000元左右。

在商業(yè)布局上，南昌市知名既有沃爾瑪廣場、萬達購物廣場以及本地麗華購物廣場和洪客隆廣場等少數(shù)幾家，其中沃爾瑪和萬達進駐時間都只有一兩年，且都集中在市中心八一廣場地塊。南昌市既有五星級酒店共兩家，為江西賓館和凱萊大酒店。此外尚有像五湖大酒店等四星級酒店。

4、綜合評研：南昌市作為內(nèi)陸一種中部省會都市，一方面是有著一定文化底蘊，對于廣大南昌市民來說，滕王閣巍然挺立、英雄城美譽始終以來就是她們心中不倒豐碑、不滅信奉。另一方面，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定增長也使南昌這座都市面貌近些年來發(fā)生著日新月異變化。無庸置疑，一種成功公司品牌必有一種鶴立于市場核心競爭力，一種都市也同樣。那么南昌核心競爭力是什么？即工業(yè)化。而工業(yè)化必規(guī)定都市化同步進行。都市化擴張需要房地產(chǎn)作為支撐，對于地產(chǎn)業(yè)來說，則無異于歷史性發(fā)展機遇。再次，解構南昌市消費能力，進行地區(qū)橫向比較，咱們可以發(fā)現(xiàn)并不是很強，這是與作為內(nèi)陸都市自身經(jīng)濟基數(shù)小是相呼應。但從南昌市自身作為省會都市特點來看，其所具備開放格局讓它對消費市場接受還是持很大包容性。第三章

本項目市場需求有效性鑒定

第一節(jié)、都市發(fā)展戰(zhàn)略分析

——市班挺北VS省班東進

南昌都市總體規(guī)劃解讀

遠期規(guī)劃：11月6日，南昌市規(guī)劃委員會審議通過了《南昌市－都市總體規(guī)劃》?！兑?guī)劃》提出，到，南昌都市實際居住人口將達到350萬，都市建設用地從165平方公里擴大到350平方公里；集中形成“一江兩岸、一核五區(qū)、沿著贛江、兩頭延伸、多點多組團推動”（含一種中心城，五個外圍都市組團）格局布置。

近期發(fā)展規(guī)劃：到，力求把南昌市建成國家衛(wèi)生都市、全國文明都市、環(huán)保模范都市和國家園林都市。

總體說來，從區(qū)域分布來看，南昌市發(fā)展呈南--西北走向弧形發(fā)展趨勢，贛江北岸昌北成為南昌擴張方向。南昌市委、市政府、市人大、市政協(xié)幾套班子遷至昌北紅谷灘后，紅谷灘成為南昌市新中心，大體上紅谷灘就要投入近60億人民幣。為把南昌框架做好，南昌市委市政府正在謀劃環(huán)南昌高速公路，使大昌北形成一種150平方公里新城區(qū)。

透析當前發(fā)展規(guī)劃，結合南昌市都市區(qū)域特點，有著規(guī)劃合理性。一方面，由于贛江穿市而過，老城區(qū)擴張無疑首當其沖，向正北，是贛江兩大分支，是一條絕路，而昌北--紅谷灘其區(qū)位優(yōu)勢（指大交通）明顯，上北京，下廣東、東到上海、福建和浙江都很以便。另一方面朝向東南幾大園區(qū)制止了城區(qū)向東南推動也許，而昌北不存在著這方面限制。

但從長遠來看，為了更好做好都市協(xié)調發(fā)展和功能布局，省幾套班子往東從政策上支持、帶動東部發(fā)展已是大勢所趨。因素很簡樸，東部有高校園區(qū)才智、xx環(huán)境和承辦長三角產(chǎn)業(yè)轉移空間及腹地。

第二節(jié)、南昌房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀

——需求、供應穩(wěn)步增長

自以來，南昌市依照國家宏觀調控政策，堅持“壟斷一級市場，調控二級市場，激活三級市場，全面繁華房地產(chǎn)市場”指引思想，使全市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、健康、有序發(fā)展態(tài)勢。

南昌房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了南昌支柱產(chǎn)業(yè)之一，據(jù)悉，南昌市房地產(chǎn)完畢投資85.2億元，房地產(chǎn)投資占全省房地產(chǎn)投資35.08%，比去年增長42%，占全市固定資產(chǎn)投資比重達26.4%，占全市GDP比重11.1%，較上年提高1.7個百分點。

商品房需求旺盛，南昌市商品房交易面積達388.93萬平方米，占全省商品房交易面積38.1%，較上年增長17.6%，交易金額達95.55億元，同比增長21%。存量房交易持續(xù)攀升。南昌市完畢存量房交易21753件，占全省存量房交易48.34%，比去年增長37.2%，交易面積215.40萬平方米，占全省存量房交易51.29%，同比增長39.8%，交易金額29.35億元，同比增長38.3%。市區(qū)存量住房交易量與商品房交易住房交易量套數(shù)比為0.85∶1。

由于南昌市商品房市場需求旺盛，顯示了它較強發(fā)展后勁。去年該市商品房施工面積初次突破1000萬平方米，其中，全市商品房新開工面積達379萬平方米，較上年增長30.1%；商品房竣工面積達261萬平方米，較上年增長62.4%；全年商品房施工面積達到1067萬平方米，較上年增長61.7%，其中商品房住宅施工面積達791萬平方米，較上年增長43.8%

小結：南昌整個房地產(chǎn)現(xiàn)狀與其經(jīng)濟體量是有關，隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，供應與需求將是穩(wěn)步增長，不會大起大落。

第三節(jié)、

板塊競爭態(tài)勢

——xx，地產(chǎn)下一站

縱觀整個南昌市房地產(chǎn)板塊，咱們就會發(fā)現(xiàn)，樓盤分布已呈現(xiàn)出越來越明顯區(qū)域特點。從最初“一枝獨秀”、“兩極分化”、“三足鼎立”、“四方會談”到當前，已基本上形成了當前四大板塊：城南板塊、紅谷灘板塊、青山湖板塊和京東板塊。如今，隨著南昌房產(chǎn)市場愈演愈烈，互相之間市場競爭也呈現(xiàn)出白熱化趨勢。

城南板塊：當前推出樓盤重要有南昌居住主題公園、綠地山莊等。

紅谷灘板塊：當前推出樓盤重要有鹿璟名居、江信國際花園、銘雅•歐洲城等。

青山湖板塊：當前推出樓盤重要有天水怡景、秀泊典型、香溢花城、白金瀚別墅、青山湖花園等。

京東板塊：當前推出樓盤重要有萬科四季花城、青春家園等。

結論：從這四大版塊區(qū)域分布來看其現(xiàn)狀，紅谷灘板塊得政策之風，使其得以迅速崛起，而其他板塊則有天時、地利之便，銷售業(yè)績不俗。從產(chǎn)品形態(tài)上看，紅谷灘重要是高檔公寓供應者，其他板塊則是高檔公寓和別墅供應者。從開發(fā)周期來看，紅谷灘、象湖、青山湖、艾溪湖板塊已經(jīng)開發(fā)近年，將來供應量應是呈遞減趨勢，放量有限。而京東及xx板塊當前剛啟動開發(fā)，必然是下一種高品位產(chǎn)品供應主力；其他如灣里、南昌縣、新建縣受距離之限必然以低成本、低中端產(chǎn)品供應為主。

固然，房地產(chǎn)作為終端產(chǎn)品，不論是哪一板塊都必要走競合路線。板塊之間自然免不了互相分享市場蛋糕競爭，但把它放到整個南昌樓市，它們各為其內(nèi)之一份子，若要無損于整體，則又必要走合伙之路。

第四節(jié)、本項目市場需求有效性結論

一、國民經(jīng)濟總體增長必然增進人們財富增長，財富增長必然產(chǎn)生購房變化居住條件及提高生活品質愿望。南昌在中部崛起中戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展前景應當看好，中產(chǎn)階層及高收入人群基數(shù)必然擴大，高檔產(chǎn)品內(nèi)在需求會得到提高。

二、

在需求穩(wěn)定增長前提下，青山湖、紅谷灘、象湖供應遞減狀況下，區(qū)域之間可轉換成為也許，xx板塊有望成為城區(qū)購房者下一站。

三、項目該板塊內(nèi)有高新開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、昌東高校園區(qū)，產(chǎn)生了一批收入頗豐公司主、高層管理人員、醫(yī)生、教師等，這批現(xiàn)實和潛在消費群體，必然會成為項目需求基點。

第四章

將來別墅市場研判

第一節(jié)

、當前別墅市場態(tài)勢

——這是一種低水平競爭市場

一、

別墅在南昌發(fā)展軌跡

在南昌，別墅其實是較早啟動項目，至今，其開發(fā)投資已經(jīng)歷了四個階段。以南湖花園、怡湖花園、當代莊園為代表第一代別墅，給人以不折不扣農(nóng)莊感覺，品質較差，屬于初級產(chǎn)品。翡翠山莊作為郊區(qū)別墅群，在品質上比第一代別墅有了長進，但是到當前，周邊依然有些荒蕪，出入不便。萬科—長島印象作為第三代別墅，是南昌TOWNHOUSE熱潮掀起者，備受白領階層歡迎，可惜與普通別住宅夾雜在一起，不是純別墅社區(qū)。而以白金瀚水景花園、綠地山莊作為第四代別墅產(chǎn)品隆重登場，則預示著精品別墅時期到來。

二、

市場現(xiàn)狀

當前，南昌別墅發(fā)展得還是十分緩慢，在售別墅項目雖有十幾種，但上檔次別墅產(chǎn)品僅兩三個，并且大多數(shù)價格比較平實，總價在70—120萬左右，且都在城郊結合部。究其因素是政策限制，城區(qū)別墅供應減小，郊區(qū)別墅中低品質產(chǎn)品方略和低價格方略搶占市場，南昌縣、新建縣、灣里區(qū)別墅十幾種項目莫不是這樣攻打。而象湖、青山湖、蝶子湖這些板塊別墅產(chǎn)品類型較混雜，別墅、高層、多層搞在一起，大小通吃，別墅價值未能得到較好提高，免不了與遠郊別墅低層面同構競爭，也就是說只在—5500（白金瀚）元這個層面競爭，而6000—8000元這個層面產(chǎn)品無人涉及，跑出一種銘雅•歐洲城，又跑得太遠了，突破了1000萬元大關。

第二節(jié)

、將來別墅市場趨勢

一、

供需將浮現(xiàn)不平衡

在宏觀政策影響下，相信將來三到五年時間內(nèi)，國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展及市民財富增長，控制需求政策效果影響會日漸式微，相反控制供應土地政策及金融政策必然會影響別墅供應總量。

二、

別墅開發(fā)水平走高

房地產(chǎn)作為南昌經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，政府從持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，引進外地品牌開發(fā)商開發(fā)高檔公寓、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、寫字樓及別墅已成為必然。隨著外地開發(fā)商市場細分、產(chǎn)品概念創(chuàng)新性，別墅開發(fā)升級是必然趨勢，6000—8000元市場將成為外地開發(fā)商主攻方向。

三、從整個市場布局看，鑒于象湖、青山湖、鳳凰洲規(guī)劃控制和既有別墅項目大多已近入尾期，別墅區(qū)域轉換成為必然，艾溪湖、xx板塊將擔當與郊縣、區(qū)競爭（新建縣、南昌縣、灣里區(qū)）主角。

四、需求特點變化趨勢

別墅從來只與山、水有緣。市區(qū)由于空氣質素及環(huán)境影響，人們會更傾向選取郊區(qū)山、水個性化別墅，作享有、休閑、養(yǎng)生、度假第二居所之用，同步也是財富固化和一種精神享有。

第五章

項目機遇和挑戰(zhàn)

結合市場及競爭項目，做如下項目SWOT分析來看項目機遇和挑戰(zhàn)：

1、優(yōu)勢（Strengths）

A、地理位置：距離市區(qū)僅10公里，享有兩種資源——xx風景區(qū)和高校區(qū)，具備開發(fā)別墅項目資源。

B、天然環(huán)境：xx風景區(qū)天然水面及1.2公里湖岸線。

C、地塊形狀：521畝長條形地塊，利于景觀規(guī)劃及建筑布局。

2、弱勢（Weaknesses）

A、

交通環(huán)境：公交及道路網(wǎng)絡不夠好。

B、

地塊認知：該地塊區(qū)域認知度不高，不成熟。

C、周邊環(huán)境：地塊對面環(huán)境較差。

D、外部配套：當前外部高校區(qū)尚未成氣候。

E、開發(fā)商品牌：與其他在此開發(fā)品牌大鱷相比，知名度不高。

3、機會（Opportunities）

A、區(qū)域升溫：高校園區(qū)與省級一套班子辦公物業(yè)開發(fā)，區(qū)域升溫是必然。

B、土地政策：嚴格控制別墅用地導致供應量減少。

C、需求空間：南昌區(qū)域各工業(yè)區(qū)鎮(zhèn)大量居民亟待改進居住狀況

D、兩種資源：高校區(qū)與xx風景區(qū)適當產(chǎn)品個性化開發(fā)。

E、市場機會：市場上沒有6000——8000元獨立別墅供應，這是一種無競爭市場。

4、風險（Threats）

A、金融政策：停止別墅開發(fā)貸款，使得開發(fā)風險提高。

B、客戶群體：銀行按揭利息及首期比例調高，會使部份客戶持幣觀望。

C、如果產(chǎn)品品質低下，必然陷入同構競爭。

SO戰(zhàn)略：整合資源新鮮強力拋出沖擊市場

通過對xx水面運用開發(fā)和住宅產(chǎn)品結合，緊跟xx風景區(qū)與高校區(qū)區(qū)域政策及規(guī)劃方向，以生活化、個性化品牌形象搶在第一時間沖擊市場，形成xx項目帶動京東區(qū)域“虹吸”效應。

WO戰(zhàn)略：避重就輕、引導為主，“區(qū)域大勢”托起“項目小市”

局部資源差別化和區(qū)域發(fā)展利好炒作雙管齊下，強化區(qū)域開發(fā)大機會將帶來項目升值小機會，政府關注必將導致都市化，必然導致區(qū)域交通、配套、市容等方面改進和提高，項目受益首當其沖。

ST戰(zhàn)略：錯位發(fā)展、補位發(fā)展彌補先天局限性

通過一種獨有生活方式引導和園林主題景觀刺激市場，帶來耳目一新感官沖擊，樹立高附加值產(chǎn)品形象，直接形成中高品位購買者注意和向往，形成話題現(xiàn)象。

WT戰(zhàn)略：項目引爆、產(chǎn)業(yè)遞延，主導xx旅游資源運營

本項目殺手锏是獨有生活方式，會先上市先得益，同步，將來會有許多資本介入周邊開發(fā)，同樣外部條件，不成熟因素同樣制約其她項目，因而要在政府方和同行間巧妙放大區(qū)域弱勢并盡早共同解決。

第六章

市場切入時機建議

一、入市原則

充分準備原則；

完善推廣體系成型；

符合銷售季節(jié)，或有反季節(jié)銷售推廣體系作為支撐；

服從公司經(jīng)營戰(zhàn)略、大政方針及資金實際運用能力

二、入市條件

1、前期工作準備到位

A、項目總體定位完畢

B、項目總體規(guī)劃報批完畢

C、項目景觀規(guī)劃報批完畢

D、項目工地拆遷及包裝完畢

E、項目VI系統(tǒng)及切入市場活動宣傳物料完畢

F、營銷方略擬定及體系建立

三、切入時機建議

當前項目地塊要完畢拆遷、總體規(guī)劃、景觀規(guī)劃、建筑方案、園林設計方案及有關施工圖紙及開發(fā)報審批工作，而完畢上述工作起碼要3—5個月時間。若3個月內(nèi)能完畢前期工作，那在9月中旬以項目品牌發(fā)布及工程奠基切入市場較好，這樣可以迎合十•一黃金周，截留部份潛在客戶，為年前開盤打下基本。若否則，只有在來年3月中旬直接切入市場，在5月中旬開盤。

第二某些：產(chǎn)品部份

第一章

項目客層定位及需求分析

第一節(jié)

目的客戶定位

基于市場分析，結合項目地塊條件，本項目目的客戶定位以錯位原則為主，以補位原則為輔來指引項目客戶定位，細分如下：

1、以購買力劃分：

A、高產(chǎn)享有型客戶群

想買歐洲城獨立別墅，但經(jīng)濟上實力未夠或其他因素無法實現(xiàn)者。

B、資產(chǎn)上升型客戶群

有能力買綠地山莊、天賜良緣等，而不滿足其樓房素質及項目文化品質客戶群體。

2、以職業(yè)劃分

A、

公司主

B、

政府高檔公務員及事業(yè)單位高檔人員

C、

自由職業(yè)者：醫(yī)生、廣告人、傳媒人等

D、

個體戶

E、

度假養(yǎng)老者

F、

其他

3、以區(qū)域劃分

A、高教區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)

占40％

B、主城區(qū)

占50%、

C、其他

占10%

4、以年齡界定客戶群

A、30－40歲

45％

B、40－50歲

45％

C、50以上

10％

5、以文化層次界定客戶群體

A、中高等文化層次

40％

B、中檔文化層次

45%

C、中低等文化層次

15％

第二節(jié)、目的客戶特點及需求

1、高產(chǎn)享有型目的客戶群購買別墅重要是作為第二住宅之用，用于度假、休養(yǎng)及固化財富，同步也是身份及地位象征。

該類客戶特點普通均有私家車，需求以家庭度假、休閑（第二、第三居所）為主，在地段上較為注重環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍、建筑景觀及花園面積等方面，對價格敏感度不強，其需求傾向重要是獨棟或雙拼別墅，但總價不能超過其預期心理。

2、資產(chǎn)上升型目的客戶群多為社會中產(chǎn)階層，其特點是有著高文化素質及體面職業(yè)收入，并處在事業(yè)上升期。對健康和生活品質有著較高規(guī)定，注重自由、潮流、人文、環(huán)境、子女教誨及產(chǎn)品質素，與市中心高價公寓房相比，更樂意選取比較便利近郊區(qū)價格差不多聯(lián)排別墅。

第二章

賣點整合

第一節(jié)

項目定位

項目定位根據(jù)

1、市場機會及空間

2、項目區(qū)位及環(huán)境

3、產(chǎn)業(yè)延續(xù)

依照上述對項目地塊分析及市場走勢分析，咱們以為本項目所處位置地段決定了其在項目定位上不可一味追求高檔，高則會超過市場預期價格心理；太中也不好，會與競爭對手形成同構。因而在項目定位上務必以差別化及補位發(fā)展原則來統(tǒng)攬項目整體定位。故本項目總體定位上應是爭取高教區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、昌東工業(yè)園區(qū)中中產(chǎn)階級及主城區(qū)富裕階層“偏高檔別墅特區(qū)”群，通過做大xx水文章來牽動整個項目賣點，“以高素質形象品質定位區(qū)別于中檔質素樓盤，以無競爭態(tài)勢進入市場，以性價比吸引市場”。

第二節(jié)

賣點細分

一、教誨賣點

二、商業(yè)賣點

三、文化賣點

四、旅游賣點

五、健康運動賣點

六、休閑娛樂賣點

七、養(yǎng)生保健賣點

八、商務賣點

九、生活方式賣點

十、社交賣點

十一、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能賣點

第三章

產(chǎn)品建議

第一節(jié)、項目整體形象建議

——“華中首個游艇別墅區(qū)”

縱觀整個南昌房產(chǎn)市場，從建筑風格、園林景觀到項目定位理念，不難看出國際化、生態(tài)、健康、養(yǎng)生、親水、歐式、地中海、夏威夷、新加坡、中華人民共和國式等各種概念泛濫，而用什么來作為項目整體形象傳播將直接關系到后期整個營銷環(huán)節(jié)。針對市場上這種現(xiàn)狀，本項目在整體形象上應以突出異質性、獨一性、個性化為主，從以區(qū)別于其她樓宇地方作為“主賣點”，在市場突破上，給人一種全新沖擊。

因而，出于項目總體定位是“偏高檔別墅特區(qū)”，在昌北及其他區(qū)域不是以水就是以教誨為襲擊手段狀況下，該項目必要尋找別具一格而又現(xiàn)實襲擊手段，使項目得以風生水起。

從項目地塊來看，其核心資源是xx。是抱守一灣還是放眼整個xx，選取前者和其他湖景項目沒什么分別，而選取后者則是整個xx價值歸你擁有，找到了一種無競爭市場。那么如何把項目地塊特點（1.2公里景觀線）與xx最大化融合呢？答案是——游艇。以水為平臺，使游艇與建筑、項目資源得到最大化整合，創(chuàng)造項目邊際利潤，為項目啟動找到突破口，同步為公司此后運營xx旅游資源預留管線。

因而項目整體形象建議為“游艇別墅、生活特區(qū)”是可行，也具備唯一性、排她性、異質性、獨特性和戰(zhàn)略前瞻性。通過此，結合高教區(qū)學院文化、xx旅游文化及游艇文化主題，全面包裝，展示個性，回歸自然人居理念，也為此后營銷推廣預留管線。

第二節(jié)、

總體規(guī)劃指標建議

項目客戶群定位以及整體形象建議，決定了項目總體規(guī)劃上必要打導致低容積率、低密度別墅區(qū)。通過風險評估及利潤估算，本項目在容積率為0.5時，經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益可以得到較好統(tǒng)一。

在產(chǎn)品規(guī)劃安排上建議獨棟別墅容積率為0.3，用地面積約為總面積1/2；雙拼別墅容積率為0.5，用地面積約為總面積3/10；聯(lián)排別墅容積率為0.7，用地面積約2/10。

本項目規(guī)劃指標方案比較表

序列

用地面積（平米）

容積率

建筑面積（平米）

建安成本（元）

售價（元）

銷售收入（億元）

獲利估算（億元）

1

219144

1

219144

1500

2500

5.5

2.19

2

219144

0.3

65743

3000

6000

3.9

1.9

3

219144

0.7

153400

3900

5.9

2.9

4

219144

0.5

109572

2500

4500

4.9

2.1

5

109572

0.3

32872

3000

6000

1.9

2．66

42828

0.7

30680

4500

1.2

66744

0.5

32871

2500

5500

1.8

闡明：

1、在土地總價不變前提下作比較

2、0.3容積率為獨立別墅

3、0.5容積率為雙拼別墅

4、0.7容積率為聯(lián)排墅

5、1容積率為洋房

6、方案3，因地塊區(qū)域不成熟，以這樣品質去競爭風險較大。

7、方案5既考慮了抗風險問題，又考慮了獲利能力，并且獲利尚有上漲空間。

第三節(jié)、規(guī)劃理念建議

鑒于項目地塊形狀、項目目的客戶定位、整體形象建議，在規(guī)劃理念上建議為南加州長堤（以陽光、海水、沙灘、游艇聞名）風情為版本，打導致如巴黎左岸“都市沙灘”樣式整體景觀帶和軸線，以區(qū)別于當前市場上各種景觀概念和形象，創(chuàng)造出一種休閑、浪漫、潮流、品味、身份人文別墅區(qū)。

第四節(jié)、景觀打造建議

結合規(guī)劃理念，以1.2公里xx景觀帶為主軸，在軸上建議設立挑出湖岸木棧道、沙灘浴場、旱地噴泉、游艇模型、沙灘排球場、水岸網(wǎng)球場、游艇碼頭、親子沙灘游樂場、垂釣臺、燈塔、建筑小品、雕塑及組團等，加上內(nèi)湖景觀和單體、商業(yè)、會所建筑風格形成一種南加州海岸風情區(qū)。

第五節(jié)、建筑風格及立面建議

依照規(guī)劃理念及景觀規(guī)定，在建筑風格上建議為北美當代建筑風格，其中部份獨立別墅將用北美風格木構造建造。

北美建筑風格是集當今世界住宅建筑精華之大成后，且融合了自由、活潑、善于創(chuàng)新等某些人文元素創(chuàng)立，這種風格使得北美住宅成為國際上最先進、最人性化、最富有創(chuàng)意住宅。北美風格事實上是一種混合風格。不象歐洲建筑風格是一步步逐漸發(fā)展演變而來，它在同一時期內(nèi)接受了許各種成熟建筑風格，互相之間均有融合和借鑒。北美當代建筑風格重要突出特點是簡約、人性化與親水性。而當前南昌市場上基本還沒有浮現(xiàn)過這種風格建筑產(chǎn)品，因而，具備一定差別化。

第六節(jié)、戶型、空間設計建議

1、獨立別墅

面積建議：300——320平米之間

客廳挑高建議：6米

功能建議：門廳、仆人房、單車庫、洗衣房、廚房、主客廳、多功能廳、餐廳、主人套房（衣帽間）、貯藏室、客房、休閑室、先后花園、家庭廳及多露臺等

房型建議：5/6房3廳

構造建議：框架構造/木構造

平面布局建議：動靜區(qū)別、潔污分區(qū)、主次、尊卑要區(qū)別

性能建議：2層半構造安全、節(jié)能環(huán)保

2、雙并別墅：

面積建議：220——250平米之間

客廳挑高建議：6米

功能建議：門廳、仆人房、單車庫、洗衣房、廚房、主客廳、多功能廳、餐廳、主人套房（衣帽間）、貯藏室、客房、休閑室、先后花園、家庭廳及多露臺等

房型建議：5/4房3廳

構造建議：2層半框架構造

平面布局建議：動靜區(qū)別、潔污分區(qū)、主次、尊卑要區(qū)別

性能建議：構造安全、節(jié)能環(huán)保

3、聯(lián)排別墅：

面積建議：180——200平米之間

客廳挑高建議：5米

功能建議：門廳、仆人房、單車庫、洗衣房、廚房、主客廳、餐廳、主人套房（衣帽間）、貯藏室、客房、休閑室、先后花園、多露臺等

房型建議：4/3房2廳（3+1）

構造建議：框架構造

平面布局建議：動靜區(qū)別、潔污分區(qū)、主次、尊卑要區(qū)別

性能建議：構造安全、節(jié)能環(huán)保

車庫設計建議：半地下式設計。

第七節(jié)、商業(yè)配套建議

項目周邊配套如前分析，超市、銀行、衛(wèi)生、文化服務在高教區(qū)都已規(guī)劃，并有也許提前啟動。因而項目在商業(yè)配套上重要作用是一種補位，同步也要同項目定位結合起來形成特色。特色應重要考慮到xx風景區(qū)將來發(fā)展購物休閑需要。因而項目商業(yè)配套重要細分如下：

1、

補位方面

凈菜市場

小型超市或便利店

美容、美發(fā)

中餐酒樓

其他

2、

錯位方面

旅游、休閑、運動產(chǎn)品店

精品店

寵物店

咖啡吧

小酒吧

水族店

其他

第八節(jié)、會所等生活配套及經(jīng)營模式建議

會所等生活配套以泛會所形式構建，突出項目尊貴、休閑、潮流、浪漫、運動、健康、體驗、養(yǎng)生等特點。

重要功能：

游艇俱樂部

健身坊

養(yǎng)生坊

西餐廳

棋牌室

桌球室

視聽室

鋼琴室

游泳池

其他

經(jīng)營模式：在銷售期間聘請知名物業(yè)管理公司經(jīng)營，業(yè)主所有入住后可成立子公司經(jīng)營游艇俱樂部，以此為基點，開發(fā)xx水上旅游資源，作為公司一項利潤增長點。

第九節(jié)、智能化配備建議

別墅作為高檔物業(yè)，客戶更關注社區(qū)安全性、物業(yè)管理水平及服務便利性。結合本項定位，智能化配備建議按準三星原則構建三個系統(tǒng)。

1、智能物業(yè)管理系統(tǒng)：涉及綜合保安系統(tǒng)、綜合監(jiān)控集成管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。為住戶安全提供保障，防范社區(qū)內(nèi)突發(fā)事件發(fā)生（如暴力、劫難等）；對綜合管理整個社區(qū)機械設備、能源、噪音、污染等進行監(jiān)控管理，提高效用節(jié)約成本，減少不良因素影響；以便快捷物業(yè)服務（如交費IC卡、三表遠傳計費、自動停車管理等）,體現(xiàn)一種高效率都市生活節(jié)奏。

2、信息管理系統(tǒng)：涉及Internet光纖接入網(wǎng)、有線電視多媒體系統(tǒng)、社區(qū)信息服務系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、電子商務系統(tǒng)。

3、家庭智能化系統(tǒng)：涉及家庭防盜系統(tǒng)、家庭自動化、家庭安全報警系統(tǒng)。

第十節(jié)、

戰(zhàn)略協(xié)作伙伴建議

因本項目南加州概念所體現(xiàn)是一種多元化融合，只有整合一流團隊才干較好實項戰(zhàn)略目的，在項目合伙伙伴方向上建議如下：

（一）、規(guī)劃建筑設計單位：

鑒于項目資源豐富獨有性、主題概念國際性及多元復合性特點，本項目必要由國際頂尖設計公司進行項目規(guī)劃建筑設計，全面完畢總體規(guī)劃設計，提煉設計理念，并進行總體規(guī)劃闡明及設計各功能細部闡明，完畢各類可售某些平面圖、效果圖及建模圖，完畢項目綜合配套項目各類圖形設計，協(xié)助完畢模型制作。

（二）、室內(nèi)裝飾設計：

可以完整體現(xiàn)產(chǎn)品概念及項目特色，完畢項目售樓部、會所、樣板房裝修、裝飾方案及施工圖設計，并對施工進行督導。

（三）、景觀規(guī)劃、園林設計：

鑒于項目資源豐富獨有性、主題概念國際性及多元復合性特點，本項目必要由國際頂尖設計公司進行項目園林環(huán)境設計，完畢項目總體景觀設計方案及擴充方案，出具景觀設計報告，進行景觀闡明，分析功能描述等工作，并制定可用于銷售之各種景觀環(huán)境效果圖及提供示意圖，協(xié)助模型制作。

（四）、專家團隊：

選定區(qū)域經(jīng)濟、消費經(jīng)濟、生態(tài)學、文化類方面專家為主專家團，協(xié)助區(qū)域研究、經(jīng)營模式、各種文化體系等模式體系建立，配合營銷推廣若干媒體協(xié)作及活動操作，并選定一至兩人為項目經(jīng)濟理論方面形象代言人及帶頭人，并組織專家論壇，輿論造勢等工作。

（五）、管理公司:

聘請國際背景知名管理公司實行顧問式管理，提出初步管理方式及管理費用測試及服務內(nèi)容擬訂；

（六）、經(jīng)營管理：

聘請國際背景知名經(jīng)營公司實行顧問或合伙成立公司方式對項目各項配套服務設施進行經(jīng)營管理工作，提出經(jīng)營方式，在項當前期規(guī)劃階段提供專業(yè)建議，并對收益等進行財務分析，結合營銷模式提出合理經(jīng)營項目等項工作。

以上羅列合伙伙伴如如下單位可參照：

總體規(guī)劃：美國SWY公司

景觀規(guī)劃：香港巴馬丹拿國際公司

建筑設計：香港何顯毅建筑師樓

景觀園林設計：貝爾高林(香港)有限公司

樣板房裝修設計：香港柏濤室內(nèi)設計有限公司

物業(yè)管理經(jīng)營公司：戴德梁行

木構造別墅建造公司：加拿大住宅產(chǎn)業(yè)上海公司

第十一節(jié)、工程建設管理建議

建立一套工程管理機制及質量監(jiān)督體系，以過程精品為工程管理主旨，在選材、施工、質檢等方面做好細節(jié)，保證品質。

第十二節(jié)、項目開發(fā)方略建議

一、

當前個案開發(fā)方略分析

縱觀當前南昌市整個別墅開發(fā)現(xiàn)狀，基本上是先以低端豪華公寓、聯(lián)排別墅開發(fā)切入市場，然后才推出高品位雙拼、獨立別墅。如歐洲城公寓推在前面；綠地山莊先推聯(lián)排；主題公園先推公寓和排屋等。這種由低到高分期滾動開發(fā)模式較為保險，使得整個樓價有逐漸上升、增值表象，但同步也給客戶形成一種檔次很低形象。

二、

項目開發(fā)方略建議

鑒于本項目體量才10萬平米左右，從方略上分兩期開發(fā)為妥，這樣可以減輕資金壓力，以首期利潤來啟動二期開發(fā)，不但抗風險能力增強，周期縮短，也可獲得更高資金回報。詳細為首期開發(fā)2/5體量，二期開發(fā)3/5體量，每期三類產(chǎn)品按此比例進行。同步在首期開發(fā)時，大部份配套景觀同步啟動，為首期銷售創(chuàng)造好景觀形象、配套條件，同步也為二期搭建好營銷平臺。

第十三節(jié)、價格方略

一、價格定位：

結合項目目的客戶、產(chǎn)品品質及競爭個案價格，項目獨立別墅價格定位均價：6000元/平米；雙拼別墅價格定位均價：5000元/平米；聯(lián)排別墅價格定位：4500元/平米

二、定位根據(jù)

1、目的客戶接受度

針對享有型目的客戶所需獨棟別墅、雙拼別墅，本項目擁有一線景觀、低容積率及低密度等高品質，而市場空檔存在；對上升型客戶需求聯(lián)排別墅，本項目依照其價格上承受力，此前線景觀為依托，迎合市場，造就高密度、高容積率規(guī)劃。

2、

價格方略

依照本項目板塊認知度及區(qū)域價值因素，在價格方略上以一種競爭態(tài)勢襲擊市場，瞄準5000元——7000元這個市場空檔，使其具備競爭性和將來增值性。獨棟、雙拼襲擊歐洲城，聯(lián)排補位高教區(qū)需求。

3、競爭個案價格

歐洲城獨棟別墅：10000—1元平米

萬科聯(lián)排別墅：3900元/平米

綠地山莊聯(lián)排別墅：3800元/平米

白金翰獨棟別墅：5500元/平米

第十四節(jié)、推盤方案及環(huán)節(jié)建議

一、推盤方案

依照項目開發(fā)方略，各類產(chǎn)品每期均有。因而推盤總體思路上以雙拼、獨棟樹立產(chǎn)品高品位形象來獲得利潤最大點，以聯(lián)排托市來吸引人氣，在價格上高開低走，結合活動、廣告集中在解籌日3天出貨，迅速回籠資金。推盤方案擬以四個階段進行：客戶登記階段、認籌階段、解籌階段，尾貨促銷階段。

二、步聚建議

A、

客戶登記期

B、

認籌期

C、