鑫源·圣景苑小區(qū)前期全程策劃方案樣本

鑫源·圣景苑社區(qū)前期全程策劃案策劃部9月11日前言 房地產(chǎn)全程營(yíng)銷思想是在中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)過(guò)程中，結(jié)合市場(chǎng)營(yíng)銷理論和實(shí)踐產(chǎn)生具備實(shí)踐指引性一套科學(xué)運(yùn)作辦法。不少發(fā)展商具備雄厚實(shí)力進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)模開(kāi)發(fā)，但卻不能全面把握項(xiàng)目運(yùn)作各個(gè)環(huán)節(jié)。如果只靠發(fā)展商自己摸索項(xiàng)目操作辦法，往往費(fèi)時(shí)耗力，周期太長(zhǎng)，機(jī)會(huì)成本很大，專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷方略導(dǎo)入已成為大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)全程營(yíng)銷是從項(xiàng)目用地初始狀態(tài)就導(dǎo)入營(yíng)銷科學(xué)辦法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作流程，逐漸完善而形成理論體系。本案即是運(yùn)用鑫源策劃部專業(yè)眼光及手段，通過(guò)對(duì)運(yùn)都市圣惠路明珠社區(qū)為中心點(diǎn)區(qū)域周邊環(huán)境綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析。然后，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境，本地房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤現(xiàn)狀及客戶購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析。在此基本上，確立鑫源·圣景苑社區(qū)市場(chǎng)定位和項(xiàng)目?jī)r(jià)值，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行方略提示，同步對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出了專業(yè)意見(jiàn)。全案共分六某些，其核心內(nèi)容涉及：區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷項(xiàng)目形象營(yíng)銷營(yíng)銷推廣策劃項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷——目錄——項(xiàng)目背景第一某些：區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析一、項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析（一）區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量及空置率記錄（二）商品房銷售個(gè)案分析二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析（一）本項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查（二）本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查（三）本案交通條件調(diào)查（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查（五）周邊人文環(huán)境調(diào)查第二某些：項(xiàng)目投資分析一、鑫源·圣景苑項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷（一）項(xiàng)目所在地歷史狀況及規(guī)劃前景（二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀及價(jià)格走勢(shì)（三）項(xiàng)目所在地住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買心態(tài)分析三、本項(xiàng)目可行性研究四、項(xiàng)目土地SWOT分析本案區(qū)位優(yōu)勢(shì)本案區(qū)位劣勢(shì)本案區(qū)位機(jī)會(huì)點(diǎn)本案區(qū)位威脅及困難點(diǎn)(五)本案市場(chǎng)定位(六)本案價(jià)值分析第三某些：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷一、建筑風(fēng)格定位、色彩籌劃二、主力戶型選取三、環(huán)藝設(shè)計(jì)定位四、交通組織定位五、智能化物業(yè)管理和社區(qū)配套非常重要第四某些：項(xiàng)目形象營(yíng)銷一、項(xiàng)目視覺(jué)辨認(rèn)系統(tǒng)核心某些名稱標(biāo)志原則色原則字體二、延展及運(yùn)用某些營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì)工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)第五某些：項(xiàng)目推廣策劃項(xiàng)目重要賣點(diǎn)設(shè)計(jì)物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析及對(duì)策目的客戶群定位分析價(jià)格定位及方略入市時(shí)機(jī)規(guī)劃廣告方略媒介方略推廣費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷推廣效果監(jiān)控、評(píng)估及修訂第六某些：項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷前期資料準(zhǔn)備及銷售培訓(xùn)銷售組織及尋常管理先期導(dǎo)入物業(yè)管理項(xiàng)目背景鑫源·圣景苑項(xiàng)目位于運(yùn)都市鹽湖區(qū)圣惠路中段西側(cè)，與運(yùn)都市大型中、低檔住房消費(fèi)社區(qū)明珠社區(qū)緊緊相鄰。該項(xiàng)目用地初始狀態(tài)是一片30多畝舊廠房地。項(xiàng)目緊鄰運(yùn)風(fēng)高速路，由于項(xiàng)目自身地理位置和項(xiàng)目周邊商業(yè)開(kāi)發(fā)限度及商業(yè)氛圍，咱們暫定鑫源·圣景苑訴求點(diǎn)為：“咱運(yùn)城老百姓滿意好住房和多走幾分鐘-----為家添轎車”。鑫源·圣景苑周邊建筑多為八、九十年代民宅，平房早已老舊不堪，加之此地塊位于運(yùn)都市區(qū)和鄉(xiāng)村交界地;并且依照項(xiàng)目自身所在地運(yùn)都市地理位置狀況，項(xiàng)目所在地又被稱為“運(yùn)都市都市沉沒(méi)區(qū)”，這里居民素質(zhì)普遍不高，周邊生活配套十分落后。鑫源·圣景苑當(dāng)前市場(chǎng)定位基于此上等因素。第一某些：區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量及空置率記錄鑫源·圣景苑位于圣惠路西側(cè)，我部門在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，將其所輻射到范疇界定在運(yùn)都市區(qū)之內(nèi)。根據(jù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)商品房售價(jià)把市調(diào)項(xiàng)目分為兩類，以鳳凰路為界，鳳凰路以東物業(yè)多為高檔商品住宅，鳳凰路西端劃為中低檔商品住宅。詳細(xì)數(shù)據(jù)如下表：高檔物業(yè)商品房供應(yīng)量及空置面積登記表單位：平方米元/㎡序號(hào)項(xiàng)目名稱坐落位置總建筑面積空置面積起價(jià)均價(jià)工程進(jìn)度1現(xiàn)房2期房3期房4期房5現(xiàn)房6期房合計(jì)中低檔物業(yè)商品房供應(yīng)量及空置面積登記表單位：平方米元/㎡序號(hào)項(xiàng)目名稱坐落位置總建筑面積空置面積起價(jià)均價(jià)工程進(jìn)度1期房2期房3期房4現(xiàn)房5期房6期房合計(jì)從上表來(lái)看，運(yùn)都市區(qū)被調(diào)查物業(yè)無(wú)論是高檔樓盤，還是中低檔樓盤大多數(shù)是期房，這還只限在被調(diào)項(xiàng)目記錄數(shù)據(jù)，如果再加未被調(diào)查項(xiàng)目，預(yù)計(jì)市場(chǎng)空置率將占商品住宅開(kāi)發(fā)面積60%，本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為30145.54平方米，現(xiàn)僅處在設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段，從市場(chǎng)既有商品住宅空置量來(lái)看，本案已經(jīng)處在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中,面臨著非常嚴(yán)酷市場(chǎng)考驗(yàn)。（二）商品房銷售個(gè)案分析依照鑫源·圣景苑總體規(guī)劃、當(dāng)前認(rèn)購(gòu)期商品房售價(jià)，區(qū)域內(nèi)可與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有：明珠社區(qū)二期項(xiàng)目、西碧園社區(qū)、公司正在籌建項(xiàng)目。【明珠社區(qū)二期項(xiàng)目】項(xiàng)目地點(diǎn)：圣惠路中段開(kāi)發(fā)公司：運(yùn)都市通宇集團(tuán)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積：3萬(wàn)零平方米建筑構(gòu)造：主體6層建筑，臨街樓盤不帶底商設(shè)計(jì)戶數(shù)：11幢樓約-----戶特色配套：主入口西側(cè)住宅樓帶底商。重要賣點(diǎn)：與眾不同特色技術(shù)服務(wù)——六層送一種空中花園（送簡(jiǎn)裝修，不裝及可入?。╀N售進(jìn)度：25%【西碧園社區(qū)】項(xiàng)目地點(diǎn)：紅旗西街712號(hào)開(kāi)發(fā)公司：運(yùn)都市碧海花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建筑構(gòu)造：主體6層建筑，臨街樓盤帶底商（框架構(gòu)造）設(shè)計(jì)戶數(shù)：6棟樓重要賣點(diǎn)：運(yùn)都市住宅最低價(jià)格（1020元/平米起價(jià)）銷售進(jìn)度：開(kāi)始銷售半個(gè)月二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析本項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查鹽湖區(qū)圣惠西側(cè)路30.74畝土地，規(guī)劃建設(shè)3萬(wàn)零一百四十五點(diǎn)五四平方米住宅?，F(xiàn)地上物已平，原屬?gòu)S房地，基本符合七通一平原則。（二）本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查本案遠(yuǎn)方景觀較好，沒(méi)有都市喧囂只有四季莊稼和樹(shù)木.但是，本案近景不佳，周邊是待拆改老舊平房，為數(shù)不多老樓也年久失修；（三）本案交通條件調(diào)查細(xì)看，本案交通環(huán)境尚有欠缺之處。鑫源·圣景苑入口位于------路，道路狹窄，門前沒(méi)有公交車停靠站，需步行至圣惠路社區(qū)雖三面環(huán)路，但均不是主干道；（4、8路公交車來(lái)回于此）（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查本案周邊市政配套大環(huán)境未完善、齊全。社區(qū)周邊還沒(méi)有抱負(fù)購(gòu)物廣場(chǎng)和生活尋常消費(fèi)區(qū)、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、超市。學(xué)校：康杰二中、運(yùn)城職業(yè)中學(xué)；幼兒園：圣惠幼兒園等。求醫(yī)就近可去同德醫(yī)院和在建中華康醫(yī)院等。但是，盡管鑫源·圣景苑周邊設(shè)施非常完善，本案小環(huán)境市政設(shè)施較差，附近沒(méi)有一家超市。鑫源·圣景苑四周多為老舊民宅，環(huán)境很差，斜對(duì)面就有一種警犬基地和化工廠，視覺(jué)污染、尾氣污染十分嚴(yán)重。（五）周邊人文環(huán)境調(diào)查眾所周知，城西在我市市區(qū)發(fā)展印象中始終位居末位，地處運(yùn)都市區(qū)和鄉(xiāng)村交接地，長(zhǎng)期以來(lái)受到區(qū)域文化影響，此地居民生活水平相對(duì)市區(qū)整體較落后、家庭收入普遍不高、文化素質(zhì)低、消費(fèi)觀念不成熟，因此，鑫源·圣景苑沒(méi)有較好人文環(huán)境基本支持。第二某些：項(xiàng)目投資分析鑫源·圣景苑項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：鑫源·圣景苑社區(qū)開(kāi)發(fā)公司：鑫源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地點(diǎn)：鑫源·圣景苑位于城西由圣惠路、----路和-----路，三面環(huán)路，一面為規(guī)劃路，距市中心河?xùn)|廣場(chǎng)僅------里路程（車程---分鐘）。項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地面積30.74畝，總建筑面積是30145.54平方米。規(guī)劃特性：主體磚砼構(gòu)造、6層建筑，位臨-----路一側(cè)建有一層底商，戶型設(shè)計(jì)，主力戶型為：---------多平方米。二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷項(xiàng)目所在地歷史狀況及規(guī)劃前景◤項(xiàng)目所在地◢鑫源·圣景苑所在地區(qū)可大體歸納為百姓安居住宅和經(jīng)濟(jì)實(shí)惠兩大門類。說(shuō)其是百姓安居是由于鑫源·圣景苑地理位置偏僻和項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍和市政工程配套不完善。說(shuō)其是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠是由于項(xiàng)目毗鄰明珠社區(qū)和西碧園社區(qū)，形成中、小型戶型消費(fèi)區(qū)域（即：運(yùn)都市中低檔住宅消費(fèi)集中區(qū)域）。另一方面是由于鑫源·圣景苑社區(qū)所在地并無(wú)基深、雄厚得歷史、文化背景。◤區(qū)域房產(chǎn)建設(shè)展望◢預(yù)測(cè)項(xiàng)目周邊短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)推出較往年檔次高、規(guī)劃面積大樓盤，來(lái)年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就不會(huì)加強(qiáng)；價(jià)格依然是大某些樓盤占領(lǐng)市場(chǎng)突破口；明珠社區(qū)二期新建樓盤注重社區(qū)環(huán)境營(yíng)造，大多數(shù)以綠地面積大、綠化率高為賣點(diǎn)，另一方面，消費(fèi)者因購(gòu)房訪問(wèn)樓盤次數(shù)增多，加之報(bào)紙不斷對(duì)購(gòu)房有關(guān)政策和購(gòu)房技巧報(bào)道，她們地產(chǎn)知識(shí)和購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)成熟，對(duì)價(jià)格、環(huán)境、交通、景觀、朝向、戶型、升值等多方面因素考慮更加慎重。項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀及價(jià)格走勢(shì)區(qū)域內(nèi)所調(diào)項(xiàng)目銷售狀況及標(biāo)售價(jià)登記表序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)模萬(wàn)㎡綠化率(%)建筑構(gòu)造樓體(幢)起售價(jià)元/㎡均價(jià)元/㎡銷售率(%)1磚混/框架2磚混/框架3磚混/框架4磚混/框架5磚混/框架6磚混/框架7磚混/框架8磚混/框架9磚混/框架10磚混/框架11磚混/框架12磚混/框架鑫源·圣景苑社區(qū)現(xiàn)處在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期階段，如此入市價(jià)格，如此地理位置，超大戶型設(shè)計(jì)就預(yù)示著本案已經(jīng)失敗了50%。因此“知己知彼，才干百戰(zhàn)不殆”，咱們?cè)诔浞掷斫獾礁?jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)、劣勢(shì)之后，還要更加明確自己銷售目的，依照自身優(yōu)勢(shì)制定一系列符合市場(chǎng)規(guī)律營(yíng)銷方案，同步揚(yáng)長(zhǎng)避短，把握住市場(chǎng)脈搏、抓住消費(fèi)心理，使本案獲取更大利潤(rùn)。項(xiàng)目所在地住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買心態(tài)分析1、區(qū)域客戶職業(yè)預(yù)估目的客戶范疇公務(wù)員團(tuán)購(gòu)教師公司白領(lǐng)其他共計(jì)其他省建一公司公司內(nèi)部訂購(gòu)其他學(xué)院普校其他比例%100%2、區(qū)域范疇預(yù)估區(qū)域鹽湖區(qū)其他外地人共計(jì)比例100%3、客戶年齡預(yù)估年齡22--2526--3031--3536--4041--5050以上共計(jì)比例100%4、總價(jià)反映預(yù)估價(jià)別（萬(wàn)元）13萬(wàn)元如下14--1819--2425--3435萬(wàn)元以上共計(jì)比例100%5、面積反映預(yù)估面積（平方米）75如下76--8990--100100以上共計(jì)比例100%三、本項(xiàng)目可行性研究為了進(jìn)一步細(xì)致地對(duì)該項(xiàng)目市場(chǎng)可行性進(jìn)行研究，咱們重點(diǎn)訪問(wèn)了某些有代表性項(xiàng)目以及目的客戶組織和人士。在調(diào)研過(guò)程中，重點(diǎn)調(diào)研了成功項(xiàng)目和同質(zhì)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)調(diào)研得出結(jié)論：1、只要項(xiàng)目“環(huán)境靚、配套全、智能化、有特色、有價(jià)格優(yōu)勢(shì)”，市場(chǎng)銷售就會(huì)較好。2、市場(chǎng)需求是可以用膽識(shí)和策劃創(chuàng)造。四、項(xiàng)目SWOT分析本案區(qū)位優(yōu)勢(shì)▼外部?jī)?yōu)勢(shì)▼第一大某些：來(lái)自于市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)①鑫源兄弟集團(tuán)實(shí)力社會(huì)影響正面性。②鑫源·圣景苑社區(qū)小戶型設(shè)計(jì)為購(gòu)房消費(fèi)在12萬(wàn)元左右中低檔消費(fèi)者提供了購(gòu)房契機(jī).③隨著總公司規(guī)模和實(shí)力不斷壯大，公司員工越來(lái)越多，依照公司人員現(xiàn)狀來(lái)看，公司職工年輕化，已經(jīng)成為現(xiàn)狀和趨勢(shì)，那么年輕員工住房問(wèn)題解決，也成為公司圣景苑社區(qū)前期進(jìn)行公司內(nèi)部定購(gòu)奠定了龐大消費(fèi)群體。④從明珠社區(qū)一期開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，雖然開(kāi)發(fā)周期歷時(shí)較長(zhǎng)，但是隨著都市貧富兩極分化，明珠社區(qū)周邊已經(jīng)逐漸發(fā)展成為運(yùn)都市住房中、低檔消費(fèi)匯集區(qū)域。⑤明珠社區(qū)二期開(kāi)發(fā)和圣景苑社區(qū)開(kāi)發(fā)加快了項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和開(kāi)發(fā)力度，從而形成更大區(qū)域市場(chǎng)影響力奠定了基本。第二大某些：來(lái)自于項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)

學(xué)府門第：北大燕工分校（高院）、康杰二中、運(yùn)城職業(yè)中學(xué)、圣惠幼兒園等。

佛教圣地：無(wú)

購(gòu)物天堂：無(wú)食品消費(fèi)——無(wú)；衣物消費(fèi)——無(wú)；休閑品消費(fèi)——無(wú)；日用品消費(fèi)——無(wú)。

求醫(yī)問(wèn)藥以便：甲級(jí)醫(yī)院——在建中華康醫(yī)院中型醫(yī)院——同德醫(yī)院小型醫(yī)院——無(wú)藥店——無(wú)

交通發(fā)達(dá)：市內(nèi)四、八路公交車來(lái)回于此。

景觀公園：西花園

生活便利：無(wú)銀行、郵局、證券公司；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、超市；書(shū)店影院等金融、消費(fèi)、休閑、就餐場(chǎng)合幾乎沒(méi)有?！鴥?nèi)在優(yōu)勢(shì)▼

社區(qū)自帶底商，可定項(xiàng)吸納諸如美容美發(fā)、快餐店、網(wǎng)吧、服裝行等商店服務(wù)于業(yè)主。

戶型不等，滿足了對(duì)住房面積需求不同不同層次消費(fèi)者。

社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，錯(cuò)落有秩，新穎獨(dú)特。本案區(qū)位劣勢(shì)▼外部劣勢(shì)▼第一大某些：來(lái)自于市場(chǎng)劣勢(shì)①運(yùn)都市房地產(chǎn)重點(diǎn)區(qū)域向東偏移，使本項(xiàng)目?jī)r(jià)格和升值潛力很難在短期內(nèi)有所提高。②通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，運(yùn)都市民對(duì)于地理位置選取作為購(gòu)房消費(fèi)首要選取，通過(guò)百份問(wèn)卷調(diào)查，鑫源·圣景苑社區(qū)地理位置被90%被調(diào)查人所排斥。③從明珠社區(qū)一期和二期開(kāi)發(fā)河銷售狀況來(lái)看，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期和銷售周期也許會(huì)較長(zhǎng)。第二大某些：來(lái)自于項(xiàng)目自身劣勢(shì)

距重點(diǎn)小學(xué)太遠(yuǎn)，唯一較近小學(xué)——小學(xué)，校舍仍為平房建筑，設(shè)施簡(jiǎn)陋，孩子就學(xué)環(huán)境極差。

本案緊鄰警犬訓(xùn)練基地，視覺(jué)污染嚴(yán)重。

區(qū)域內(nèi)人文素質(zhì)落后，嚴(yán)重影響項(xiàng)目市場(chǎng)定位及地價(jià)升值潛力。

周邊市政配套不齊全，生活、購(gòu)物不以便▲內(nèi)部劣勢(shì)▼售樓處位置較難選取。銷售力量專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)缺少

入市均價(jià)過(guò)高，高出同質(zhì)樓盤足足二百多元。

門前道路不寬，距圣惠路仍有一段距離，坐公交車出行不便。本案區(qū)位機(jī)會(huì)點(diǎn)

本案最有力支撐點(diǎn)是明珠社區(qū)二期進(jìn)入熱銷期。

合理中、小戶型設(shè)計(jì)可以滿足了市場(chǎng)需求。

強(qiáng)有力、優(yōu)越策劃、推廣和現(xiàn)場(chǎng)銷售管理以及銷售力量，會(huì)將劣勢(shì)、威脅化解至最小限度。本案區(qū)位威脅及困難點(diǎn)威脅來(lái)自緊鄰中低檔項(xiàng)目：如明珠社區(qū)二期和西碧園社區(qū)項(xiàng)目，她們項(xiàng)目綜合質(zhì)素不俗，必會(huì)對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)形成強(qiáng)勁沖擊；本案困難點(diǎn)在于偏僻地理位置、不成熟商業(yè)氛圍、項(xiàng)目周邊市政配套不完善。特別強(qiáng)調(diào)是，本案必要有精確市場(chǎng)定位，符合市場(chǎng)入市價(jià)格，同步再補(bǔ)充內(nèi)在提高價(jià)值。本案市場(chǎng)定位（一）區(qū)域定位運(yùn)都市區(qū)最有品質(zhì)百姓安居房項(xiàng)目定位擁有寧?kù)o社區(qū)環(huán)境，文化格調(diào)層次高雅，必有集中綠地和中心廣場(chǎng)，還需保障每個(gè)樓宇間都要青蔥怡人、綠意濃濃，讓每戶窗前看到是綠草、鮮花和休閑園地，即戶戶窗前如畫(huà)，家家陽(yáng)光充分，彌補(bǔ)15米超小樓間距劣勢(shì)。目的客戶定位結(jié)合咱們公司專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)對(duì)運(yùn)都市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、分析，和住房消費(fèi)百份問(wèn)卷調(diào)查歸納本項(xiàng)目目的消費(fèi)群重要有如下特性：地區(qū)分布：圣惠路周邊區(qū)域住戶均為運(yùn)都市中低消費(fèi)群體居住集中區(qū)年齡：以25-40歲年齡段為主。家庭構(gòu)成：已成家，家中已有子女。收入：家庭年收入6000--15000萬(wàn)元左右。置業(yè)狀況：多為一次置業(yè)，原有房屋多為平房或舊樓房，早已不能滿足當(dāng)代生活需要。職業(yè)特性：中級(jí)公務(wù)員、管理人員、個(gè)體工商戶及外地經(jīng)商者。購(gòu)房心理特點(diǎn)：大某些居民購(gòu)房心態(tài)不成熟；對(duì)85㎡—95㎡改進(jìn)型住宅需求量大；環(huán)境優(yōu)雅休閑、配套齊全、服務(wù)完善即可滿足。備注：本案由于戶型已經(jīng)不能更改，建議使用總房款價(jià)格戰(zhàn)術(shù)，忽視單體售價(jià)（指每平方米單價(jià)）和超大單元面積概念，運(yùn)用為客戶算經(jīng)濟(jì)帳手段，刺激消費(fèi)。六、本案價(jià)值分析依照以上闡述，本案地塊所處區(qū)位，以及所擁有地產(chǎn)條件，及SWOT分析，價(jià)值應(yīng)在1200元/m2左右。第三某些：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷建筑風(fēng)格定位、色彩籌劃（按照公司當(dāng)前決定建筑風(fēng)格和色彩籌劃執(zhí)行）二、主力戶型選取本項(xiàng)目所處地塊是一種非常老式都市郊區(qū)農(nóng)村生活居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)所調(diào)項(xiàng)目主力戶型及總房款范疇登記表單位：㎡元/㎡序號(hào)項(xiàng)目名稱單元面積范疇主力戶型50-80㎡配比80-100㎡配比100㎡以上配比總房款范疇(萬(wàn)元)主力房款(萬(wàn)元)12345678依上表分析，鑫源·圣景苑應(yīng)依照主力客戶群定位（詳見(jiàn)第二某些第五項(xiàng)內(nèi)容）度身定造，以二房一廳一衛(wèi)85—95平方米左右為主力戶型。但是，本案單體戶型已經(jīng)不能變更，只能在細(xì)節(jié)上下功夫。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，城西內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)一樓帶私家花園戶型，而在城東一帶，這種設(shè)計(jì)非常盛行，如：禹都花園，帶小院戶型銷勢(shì)火爆，總房款有與三樓同價(jià)。三、環(huán)藝設(shè)計(jì)定位社區(qū)整體綠化以35.5%主題綠化面積為構(gòu)架，在步行系統(tǒng)上序列布置集中綠化園林，充分預(yù)留社交、休閑廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等空間。與整體園林綠化相結(jié)合，穿插布置有原創(chuàng)性環(huán)藝雕塑小品，增長(zhǎng)社區(qū)文化氛圍和藝術(shù)品位。四、交通組織定位避免過(guò)境交通，保證社區(qū)交通暢通順達(dá)，最大限度實(shí)現(xiàn)社區(qū)人車分流，各組團(tuán)庭院綠地?zé)o車流，以保證社區(qū)孩童隨意玩耍行走絕對(duì)安全。五、智能化物業(yè)管理和社區(qū)配套非常重要 社區(qū)品質(zhì)感即來(lái)源于社區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件，亦體現(xiàn)于社區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。事實(shí)證明，區(qū)域內(nèi)住宅業(yè)主對(duì)物業(yè)管理和社區(qū)配套規(guī)定越來(lái)越高。引進(jìn)先進(jìn)物業(yè)管理思想和管理體制，是建立品牌效應(yīng)有效途徑。物業(yè)管理3：11原理表白，如果社區(qū)物業(yè)管理水平差，其壞影響傳播面將是1：11。而好物業(yè)管理傳播面是1：3。因而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟今天，專業(yè)物業(yè)管理在樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)中占10%左右比重。建議：社區(qū)內(nèi)設(shè)物業(yè)管理處；加強(qiáng)社區(qū)智能化物業(yè)管理水平，區(qū)內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)端子、對(duì)講門以及引進(jìn)節(jié)能型建材，、物業(yè)管理和安防，滿足當(dāng)代人對(duì)當(dāng)代居住環(huán)境規(guī)定。第四某些：項(xiàng)目形象營(yíng)銷項(xiàng)目視覺(jué)辨認(rèn)系統(tǒng)核心某些為使鑫源·圣景苑社區(qū)住宅項(xiàng)目概念詳細(xì)化、專業(yè)化、建議建立產(chǎn)品形象，予以消費(fèi)者深刻、明確印象。內(nèi)容：A、項(xiàng)目的志：確立本案LOGO；B、標(biāo)記系統(tǒng)：擬定原則字、原則色、標(biāo)志基本組合及象征圖形、證件類（如：?jiǎn)T工工作卡、暫時(shí)出入證、會(huì)員卡、胸徽等）、文具類（原則信簽、信封、專用桌椅、物業(yè)管理薄等）、紀(jì)念物、禮物、工服類；C、導(dǎo)示系統(tǒng)：戶外大型廣告牌、交通批示牌、刀旗、彩旗、圍檔、廣告宣傳單、售樓書(shū)、門楣標(biāo)牌、樓號(hào)牌等。如下內(nèi)容詳見(jiàn)設(shè)計(jì)彩稿：名稱：鑫源·圣景苑社區(qū)標(biāo)志：（項(xiàng)目LOGO）原則色原則字體延展及運(yùn)用某些除了項(xiàng)目劣勢(shì)，咱們前面已經(jīng)提出建設(shè)性建議，如下重要針對(duì)鑫源·圣景苑宣傳、管理方面優(yōu)勢(shì)：地理位置不佳，商業(yè)氛圍未形成、市政工程配套局限性等三大弊病，建議改進(jìn)辦法如下：營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì)營(yíng)銷接待中心是客戶直接理解項(xiàng)目場(chǎng)合，客戶對(duì)其包裝設(shè)計(jì)直觀感受如何將直接影響其對(duì)項(xiàng)目結(jié)識(shí)和評(píng)估；因而，營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì)尤為重要。1、構(gòu)想：整個(gè)營(yíng)銷接待中心依照工程部及裝修設(shè)計(jì)平面布置安排，總體規(guī)定寬敞、明亮、典雅氣派、個(gè)性突出。建議鑫源·圣景苑售樓中心進(jìn)行裝修和功能分區(qū)。（以區(qū)別本項(xiàng)目和此外兩個(gè)項(xiàng)目不同即：明珠社區(qū)二期和西碧園售樓部）2、重要內(nèi)容：●形象墻其是營(yíng)銷接待中心形象標(biāo)志，重要突出項(xiàng)目名稱、標(biāo)志。形象墻前面是接待臺(tái)及資料臺(tái)，是銷售人員重要接待客戶和派送資料場(chǎng)合?！裾拱寮皥?chǎng)地布置（詳見(jiàn)設(shè)計(jì)樣稿）展板編排為展銷會(huì)重要某些。它可以系統(tǒng)地簡(jiǎn)介本項(xiàng)目基本狀況及銷售狀況，其最重要內(nèi)容之一是理解項(xiàng)目長(zhǎng)處，并設(shè)計(jì)統(tǒng)一藝術(shù)形式加以布置，使個(gè)性形象突出，內(nèi)容豐富、簡(jiǎn)要，縮短買家理解項(xiàng)目時(shí)間，甚至可以使其作出迅速購(gòu)買決定。●透視圖及項(xiàng)目模型（即：沙盤）模型與透視圖能增長(zhǎng)買家對(duì)本項(xiàng)目立體縱觀結(jié)識(shí)，令買家置身其中，領(lǐng)略各樓層朝向和景物，清晰明了選購(gòu)單位所在位置，給人真實(shí)感覺(jué)，令買家倍增信心?！袷蹣翘幏宽斏蠠粝鋸V告，做到畫(huà)面與VI設(shè)計(jì)風(fēng)格統(tǒng)一。工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)將整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)，依照建筑施工進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目特色，對(duì)項(xiàng)目有一種整體良好視覺(jué)形象。詳細(xì)內(nèi)容：一某些內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗制作、路燈安裝等。另一某些內(nèi)容為綠化和其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。規(guī)定嚴(yán)格按照VI設(shè)計(jì)內(nèi)容制作完畢，綠化工程由工程部按工程進(jìn)度準(zhǔn)時(shí)完畢。建議本案建工地圍檔，并布置宣傳立體畫(huà)。公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)除本項(xiàng)目VI系統(tǒng)擬定常規(guī)內(nèi)容外，物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)還涉及辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)及物業(yè)管理公共設(shè)施批示系統(tǒng)設(shè)計(jì)。如：各辦公室導(dǎo)視標(biāo)牌、社區(qū)示意圖、垃圾桶、停車場(chǎng)批示牌、消防通道、環(huán)保告示牌、業(yè)主會(huì)所批示牌、告示欄等。第五某些：項(xiàng)目推廣策劃 本案是個(gè)具備獨(dú)特魅力項(xiàng)目，應(yīng)以不尋常手法推廣，以使好優(yōu)勢(shì)充分展示出來(lái)。建議本案按照項(xiàng)目五個(gè)發(fā)展階段：項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)及試銷期、項(xiàng)目入市期、推廣期、成熟期（包括項(xiàng)目品牌確立期）、鞏固期（尾盤促銷期）開(kāi)展?fàn)I銷推廣工作，目是使本項(xiàng)目可以更精確根據(jù)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，正常經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)公司良好預(yù)期目的。項(xiàng)目重要賣點(diǎn)設(shè)計(jì)〖賣點(diǎn)一〗：針對(duì)安居住宅1、咱運(yùn)城老百姓滿意好住房---------鑫源·圣景苑社區(qū)2、3、〖賣點(diǎn)二〗：針對(duì)經(jīng)濟(jì)合用房1、多走幾分鐘-----為家買輛小轎車2、物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析及對(duì)策本物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)勢(shì)不多，整個(gè)社區(qū)應(yīng)按中檔、功能齊全、享有、休閑概念進(jìn)行補(bǔ)充，除了區(qū)內(nèi)設(shè)有小朋友娛樂(lè)設(shè)施、業(yè)主休閑園地、花架、主題雕塑、鵝卵石小徑外；考慮到周邊生活配套設(shè)施缺陷，底商需定項(xiàng)承招服務(wù)功能經(jīng)營(yíng)業(yè)主，如小型超市、小型網(wǎng)吧、特別是在業(yè)主對(duì)當(dāng)代化居住環(huán)境需求方面做到“人無(wú)我有，人有我先”優(yōu)勢(shì)，這些補(bǔ)充必對(duì)商品房銷售起著很大促銷作用。本案在物業(yè)智能化管理上，應(yīng)增設(shè)寬帶網(wǎng)、可視樓宇對(duì)講門以及節(jié)能型建材，滿足當(dāng)代化住宅對(duì)安全防范、停車、消費(fèi)、高速上網(wǎng)需求。以實(shí)現(xiàn)快捷、高效超值服務(wù)與管理。讓購(gòu)房者感到自己買房子物超所值，進(jìn)而為咱們義務(wù)宣傳到親戚、朋友、鄰居、同事，口碑宣傳成效力度很大。目的客戶群定位分析本案在前面已經(jīng)闡述，本節(jié)不再闡述，詳見(jiàn)第二某些第四項(xiàng)。價(jià)格定位及方略依照咱們對(duì)目的市場(chǎng)仔細(xì)調(diào)研和進(jìn)一步分析，本項(xiàng)目入市定價(jià)應(yīng)當(dāng)采用低開(kāi)高走方略，入市定價(jià)應(yīng)當(dāng)較具彈性空間，入市時(shí)富有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，能讓先購(gòu)先住者物業(yè)升值，同步使投資人士投資具備炒作空間。1、價(jià)格方案鑫源·圣景苑社區(qū)低層入市價(jià)格建議周邊檔次跟鑫源·圣景苑社區(qū)差不多樓盤，明珠社區(qū)二期、西碧園價(jià)格分別是：明珠社區(qū)二期（期房）每平方米元（優(yōu)惠率6%）西碧園（期房）每平方米元（優(yōu)惠率6%）以上均為未優(yōu)惠價(jià)格范疇,故建議鑫源·圣景苑社區(qū)低層樓宇售價(jià)每平方米價(jià)格應(yīng)為元。鑫源·圣景苑社區(qū)高層入市價(jià)格建議周邊高層樓盤價(jià)格分別為：西碧園社區(qū)（期房）每平方米元明珠社區(qū)二期（期房）每平方米元圣惠花園（現(xiàn)房）每平方米元建議本案高層價(jià)格范疇是元C、鑫源·圣景苑底商售價(jià)建議周邊樓盤底商售價(jià)狀況：明珠社區(qū)一期每平方米元明珠社區(qū)二期每平方米元西碧園社區(qū)社區(qū)每平方米元圣惠花園社區(qū)每平方米元建議本案底商均售價(jià)為每平方米元。2、付款方式和進(jìn)度付款方式和進(jìn)度，與優(yōu)惠比例相聯(lián)系，設(shè)計(jì)時(shí)體現(xiàn)如下原則：付款方式不同，各種方式現(xiàn)值相等。付款方式：一次性付款分期付款按揭貸款3、優(yōu)惠條件先購(gòu)先優(yōu)惠展銷會(huì)期間優(yōu)惠（免契稅1.5%或優(yōu)惠鈔票2%）業(yè)主二次購(gòu)房?jī)?yōu)惠教師、軍人、拆遷戶優(yōu)惠公司員工優(yōu)惠團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠入市時(shí)機(jī)規(guī)劃考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告宣傳時(shí)機(jī)，建議年10月正式開(kāi)盤。廣告方略廣告方略是營(yíng)銷推廣方略重要內(nèi)容，是廣告活動(dòng)中用有限費(fèi)用獲得最大廣告效果而運(yùn)用手段和辦法，在房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，廣告數(shù)量繁多，形式多樣化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈今天，要使廣告活動(dòng)富有成效，必要制定各種廣告方略。（一）廣告目的市場(chǎng)方略目的市場(chǎng)是項(xiàng)目決定進(jìn)入市場(chǎng)。依照項(xiàng)目工程進(jìn)度和營(yíng)銷階段劃分和廣告目的對(duì)象所處區(qū)域，廣告活動(dòng)運(yùn)用漸進(jìn)式方略，即鑫源·圣景苑周邊范疇、項(xiàng)目所輻射到運(yùn)都市市區(qū)。項(xiàng)目入市品牌形象、自身品質(zhì)、社區(qū)文化宣傳尤為重要。廣告內(nèi)容更新方略依照項(xiàng)目營(yíng)銷推廣進(jìn)展和目的市場(chǎng)變化，或者隨著消費(fèi)者觀念不同，以及項(xiàng)目在不同步期詳細(xì)推廣，廣告內(nèi)容都要有所更新，以更能適合消費(fèi)者新需求，無(wú)論是心理上或?qū)嵸|(zhì)效果上，都規(guī)定廣告重點(diǎn)內(nèi)容突出，以提高項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中地位，刺激消費(fèi)者購(gòu)買欲望。廣告心理方略廣告心理方略是運(yùn)專心理學(xué)原理來(lái)策劃廣告，從而促使消費(fèi)者在更短時(shí)間內(nèi)，更快承認(rèn)和產(chǎn)生購(gòu)買行為。其詳細(xì)運(yùn)用于項(xiàng)目是針對(duì)消費(fèi)者心理對(duì)健康需求、安全需求、以便需求、舒服需求、經(jīng)濟(jì)需求進(jìn)行刺激、說(shuō)服和引導(dǎo)，并貫徹于各重要賣點(diǎn)內(nèi)容之中。廣告錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)方略鑒于廣告初期，在總體實(shí)力不如名牌狀況下，通過(guò)調(diào)節(jié)力量對(duì)比，避實(shí)擊虛，進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，如項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn)、建筑特點(diǎn)、文化內(nèi)涵均有獨(dú)到之處，在具備這些優(yōu)勢(shì)狀況下，揚(yáng)長(zhǎng)避短巧妙地將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)勢(shì)化為劣勢(shì)。同步借助有利局勢(shì)和時(shí)機(jī)來(lái)宣傳項(xiàng)目，借助地區(qū)概念來(lái)推廣項(xiàng)目以及借助強(qiáng)強(qiáng)合伙來(lái)提高廣告攻效。媒介方略（一）依照鑫源·圣景苑經(jīng)營(yíng)推廣方案，將廣告詳細(xì)內(nèi)容貫徹分為五個(gè)階段：△第一種階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及試銷期時(shí)間：9月底～10月△第二階段：入市期時(shí)間：11月～12月中旬目的：全方位廣告宣傳，配合主題活動(dòng)，推廣樓盤?！鞯谌A段：推廣期時(shí)間：12月～1月△第四階段：成熟期時(shí)間：2月～3月份△第五階段：鞏固期（或到尾盤期）時(shí)間：六月份此前（二）建議及分析鑫源·圣景苑第一階段宣傳推廣要建立立體推廣構(gòu)架，從銷售所涉及方方面面如營(yíng)銷中心、工地形象、大眾媒體對(duì)目的對(duì)象進(jìn)行全方位銷售傳遞，以在短期內(nèi)擴(kuò)大知名度，提高銷售業(yè)績(jī)。試銷期和導(dǎo)入期前期廣告形式以報(bào)紙廣告（軟性文章結(jié)合硬性廣告）和戶外宣傳活動(dòng)（廣場(chǎng)大屏、DM單直投等）為主，目在于信息盡量告知。導(dǎo)入推廣期宣傳推廣以報(bào)紙硬性廣告為主，同步配合相應(yīng)銷售新聞宣傳和營(yíng)銷活動(dòng)（新聞發(fā)布會(huì)），已迅速擴(kuò)大知名度和建立信任感。從宣傳階段考慮，第一階段考慮攻打力度，一方面以立體全方位媒介（考慮本案規(guī)模及營(yíng)銷區(qū)域，建議本案可不考慮安排電視廣告，應(yīng)以DM直投廣告為主，輔以燈箱廣告、專賣場(chǎng)展銷活動(dòng)、戶外宣傳活動(dòng)、商業(yè)性信息等媒介宣傳方式）進(jìn)行多點(diǎn)攻打；另一方面在報(bào)紙媒介方面以相對(duì)中版面投入，后期則可用均頻率、小版面（例如：運(yùn)城日?qǐng)?bào)周五版廣告）進(jìn)行推廣。如下提供六個(gè)戰(zhàn)術(shù)：戰(zhàn)術(shù)一：營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示（1）目的營(yíng)銷中心作為銷售前沿陣地，直接影響買家選取。因而，營(yíng)銷中心各方面資料和裝備，從所見(jiàn)、所聽(tīng)全方位讓買家理解信息。此外售樓處除具備硬件資料外（如模型、效果圖、樓書(shū)等印刷資料外），還需高素質(zhì)、專業(yè)銷售人員。建議：對(duì)現(xiàn)銷售人員進(jìn)行促銷專業(yè)培訓(xùn)。（2）手段售樓書(shū)：專業(yè)售樓資料。設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與其高檔定位相一致，且內(nèi)容全面、制作精良。折頁(yè)：售樓普及資料。優(yōu)勢(shì)在于費(fèi)用低，可大量發(fā)放，傳播范疇廣泛，內(nèi)容簡(jiǎn)潔。手提袋：自身作為流動(dòng)媒體宣傳，并可裝售樓書(shū)等資料。展板：售樓處懸掛資料，全面簡(jiǎn)介公司及樓宇信息。禮物：費(fèi)用低、美觀、實(shí)用，用于傳遞信息，可以制造熱點(diǎn)。各功能標(biāo)牌：如銷售人員標(biāo)牌、接待處、簽合同處、交款處等標(biāo)牌，讓買家明確功能，突出運(yùn)作專業(yè)性。（僅作考慮內(nèi)容：樣板間：充分展示戶型各種功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購(gòu)買欲望。其專門裝修設(shè)計(jì)及空間布局可供業(yè)主參照。）戰(zhàn)術(shù)二；項(xiàng)目展示會(huì)透過(guò)展示會(huì)在指定期間和地點(diǎn)內(nèi)，讓買家聚首一堂，而展銷人潮和銷售氛圍更能感染顧客購(gòu)買情緒，使顧客相對(duì)較容易作出決定。發(fā)展商亦能盡快掌握到市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)及買家規(guī)定。戰(zhàn)術(shù)三：工地形象誘導(dǎo)（1）目的工地作為買家最為切身關(guān)注地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效場(chǎng)合，工地形象如何，不但直接與物業(yè)和公司形象關(guān)于，并且還可以營(yíng)造銷售氛圍。（2）手段工地路牌：表白物業(yè)名稱和位置，直接與工程形象有關(guān)聯(lián)。工地圍板（或稱圍檔）：明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造專業(yè)性。工地氛圍：運(yùn)用彩旗、氣球等宣傳物品，吸引人們注意力，營(yíng)造人氣旺、整潔、有序施工現(xiàn)場(chǎng)。戰(zhàn)術(shù)四：活動(dòng)造勢(shì)（1）目的促銷活動(dòng)可以有效地制造銷售量熱點(diǎn)，針對(duì)性強(qiáng)，效果直接，促銷明顯。鑫源·圣景苑應(yīng)緊扣社會(huì)熱點(diǎn)，節(jié)目主題及樓盤特點(diǎn)，擬定促銷活動(dòng)主題。（2）手段A、春季房交會(huì)專賣場(chǎng)；B、定項(xiàng)向市區(qū)企事業(yè)單位入室派送宣傳資料（注明對(duì)團(tuán)購(gòu)消費(fèi)實(shí)行大額優(yōu)惠消息）；C、春節(jié)期間，到超市、集貿(mào)市場(chǎng)、商場(chǎng)等門口派發(fā)宣傳資料，以擴(kuò)大知名度，樹(shù)立品牌效應(yīng)；D、將更精確地抓住目的客戶群，建議在周邊同質(zhì)項(xiàng)目售樓處門前散發(fā)宣傳單，規(guī)定機(jī)動(dòng)靈活、隱蔽，注意不能引起同行反感。戰(zhàn)術(shù)五：樓盤視覺(jué)形象（1）目的使樓盤概念詳細(xì)化、專業(yè)化，建立社區(qū)形象，以便與其在此后推廣中，給買家留下深刻、明確印象。（2）內(nèi)容鑫源·圣景苑標(biāo)志鑫源·圣景苑標(biāo)記系統(tǒng)鑫源·圣景苑導(dǎo)示系統(tǒng)戰(zhàn)術(shù)六：制造恐慌（1）目的積極把握買家心理，制造旺售勢(shì)態(tài)，在“趨眾心理”趨使下，有助于吸引某些觀望買家。（2）方案入市初期，組織少量樓層，分批入市，以提高入市認(rèn)購(gòu)率，掀起促銷熱潮。銷售以樓為單位，不搞全面開(kāi)花。（三）新聞軟性宣傳1、選準(zhǔn)新聞熱點(diǎn)，發(fā)動(dòng)熱點(diǎn)新聞“圍剿”，使待售樓宇成為眾人焦點(diǎn)。2、進(jìn)一步剖析鑫源·圣景苑團(tuán)購(gòu)銷售理念和公司熱銷進(jìn)度，制造財(cái)經(jīng)話題，切入財(cái)經(jīng)新聞系列。3、直接起到促銷效果闡明性宣傳。（四）媒介組合方略1、依照目的受眾所處區(qū)域，試銷階段宣傳推廣重點(diǎn)放在天沽公寓所在區(qū)域范疇河北區(qū)界內(nèi)向外推動(dòng)，進(jìn)入銷售中期即在天津市市區(qū)范疇內(nèi)