成都商業(yè)調(diào)查(425)教材

成都商業(yè)調(diào)查鷺洲國際商業(yè)項目招商部目錄│Part1.太古里案例分析Part2.IFS案例分析Part3.金楠天街案例分析Part4.大悅城案例分析Part5.銀泰城案例分析Part6.團隊分析Part1.太古里案例分析項目概況面積25.1萬㎡區(qū)位錦江區(qū)大慈寺片區(qū)，臨春熙路及東大街定位新舊融合，文化傳承，快耍慢活的城市地標業(yè)態(tài)比例品牌數(shù)250家開業(yè)時間2014年起分階段開幕出租率95%業(yè)態(tài)分布購物中心主打快耍，慢活。業(yè)態(tài)匯集了GUCCI,CARTIER,愛馬仕，拉爾夫勞倫，范思哲等一系列頂級時尚生活品牌。餐飲方面，米其林星級餐廳鼎泰豐和正斗，以及新元素，藍蛙。MUJI全球形象店，建筑面積3016㎡，共四層，租金400元/㎡，年營業(yè)收入7000萬。B1為方所，是以當代生活審美為核心，涵蓋書店，美學生活，植物，服飾，展覽空間與咖啡的公眾文化空間。建筑面積4000㎡，租金140元/㎡，年收入3000萬。業(yè)態(tài)亮點1.首進成都品牌(約50個）：紅郵筒餐廳，百麗宮影城，方所，美心翠園，野獸派，摩卡站等。2.業(yè)態(tài)亮點：方所，MUJI世界旗艦店。Part2.IFS案例分析項目概況面積20萬㎡區(qū)位錦江區(qū)紅星路片區(qū)，臨近春熙路商業(yè)步行街定位旗艦購物中心業(yè)態(tài)比例品牌數(shù)300家開業(yè)時間2014年1月出租率98%業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)亮點1.首進成都品牌(約90個）：大魯閣，綠茶，香奈兒，小南國，連卡佛，COS，芽莊，外婆家等。2.業(yè)態(tài)亮點：連卡佛，空中花園。業(yè)態(tài)亮點3、4F成都首家連卡佛，且為店中店形式店鋪位置5F面積約3000㎡定位高端買手百貨租金服裝扣點18%，化妝品25%，物管費100元/平米進駐條件只選擇城市核心位置營業(yè)收入約800W/月業(yè)態(tài)亮點5F店鋪位置5F面積1500㎡定位時尚運動交流平臺租金扣點10%，物管費100元/平米進駐條件裝修補貼2500元/平米，開發(fā)商借款500萬供其前期運營周轉營業(yè)收入約50W/月Part3.金楠天街案例分析項目概況面積購物中心15萬㎡，商業(yè)街8萬㎡區(qū)位武侯區(qū)五大花園片區(qū)，晉陽路與晉吉北路路口定位城西中產(chǎn)家庭品質(zhì)生活中心業(yè)態(tài)比例品牌數(shù)211家開業(yè)時間2015年10月23日出租率90%項目分布購物中心體量15萬平米，打造雙楠片區(qū)第一家集娛樂、餐飲，購物、數(shù)碼家電、兒童為一體的體驗式購物中心。天街體量8萬㎡，打造峽谷風情街，主要以餐飲和生活配套為主。業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布1.首進成都品牌(約10個）：SPAO,苗鄉(xiāng)樓，單農(nóng)，LAP，就試試衣間等。2.業(yè)態(tài)亮點：就試試衣間(位于2F，面積800㎡，租金100元/㎡，月收入40萬）。

商業(yè)街分析定位銷售型商業(yè)街體量：建筑面積8萬平米主體結構：3層，局部4、5層。定位：“美食圣地，休閑天堂”餐飲娛樂風情街：一層為四川名小吃，二三層以娛樂為主，含茶樓、商務會所、咖啡、美容美體等。酒吧一條街：一層為特色主題酒吧，二三四層為餐吧酒吧、會所等；特色餐飲一條街：一層為四川特色(蜀九香、大龍燚、趙老四、陳麻婆豆腐等)，二層為商務餐(順旺基、大米先生等)，三四層為商務會所、茶樓、咖啡等。校園商業(yè)街：一層為學習用品、體育用品、連鎖書店、童裝童用等，二三四層為培訓、早教、美容康體等?，F(xiàn)場

商業(yè)街分析Part4.大悅城案例分析項目概況面積40萬㎡區(qū)位武侯區(qū)外雙楠片區(qū)，大悅路定位JOYCITYJOYPARK國內(nèi)首個體驗游憩式潮玩購物公園業(yè)態(tài)比例品牌數(shù)300家開業(yè)時間2015年12月出租率90%大悅城購物中心是中糧大悅城在中國西南地區(qū)精心打造的首個城市綜合體，在傳承大悅城品牌“年輕、時尚、潮流、品位”的核心內(nèi)涵之下，其整體定位為“西南區(qū)首席體驗和游憩式潮玩購物公園”攜手Zara、H&M、Uniqlo、MUJI、SPAO等在內(nèi)的最全快時尚組合；滇草香、胖哥倆肉蟹煲、澳門味道、舌尖自由行、烤匠等在內(nèi)的近150家餐飲品牌在內(nèi)的最強餐飲組合；言幾又·今日閱讀、韋德伍斯健身、世紀星滑冰場、星美國際影商城在內(nèi)的體驗休閑業(yè)態(tài)組合；胡桃里、渡口驛站音樂現(xiàn)場、雜咖、繁花等在內(nèi)的娛樂業(yè)態(tài)，近500家品牌與成都消費者見面，其中幾十家更是首次進駐成都。悅街延續(xù)大悅城核心屬性，以酷炫潮為主線，打造新鮮，時尚，潮流，創(chuàng)意為主題，以新生活方式作為文化內(nèi)涵的特色體驗型主題商街，建造一座具有獨創(chuàng)性，先驅性，標志性，唯一性的潮爆街區(qū)，帶來24小時不夜城嗨翻天的潮人主場。樓層品牌樓層品牌大悅城主打“JOYCITYJOYPARK”首個體驗游憩式潮玩購物公園。B1F：生活哲學超市、生活家居、美食廣場、

真冰場。1F:青年風尚快時尚、國際二三線服飾、化妝品，休閑餐飲。2F：個性加法一二線服飾、配飾，皮具，數(shù)碼、美容美發(fā)。3F：奇趣漂流兒童娛樂體驗，兒童零售，攝影、運動戶外，異域餐飲。4F：飲食男女國內(nèi)外美食、巨幕影院5F+6F：身心天堂

SPA、健身、運動館、個人形象設計

業(yè)態(tài)亮點1.首進成都品牌(約40個）：艾米1895電影街、漢巴味德、灰姑娘藝術中心、渡口驛站后海音樂唱片現(xiàn)場等。2.業(yè)態(tài)亮點：咕嚕學院、胡桃里音樂酒吧、瘋狂實驗室、ETC小劇場等。街區(qū)由來街區(qū)概述定位以18歲-35歲的年輕時尚青年、白領商務人士為主力客群建筑風格調(diào)性地中海現(xiàn)代時尚街區(qū)區(qū)塊體量：建筑面積約3萬平米，經(jīng)營面積約1.5萬平米。主體結構：1-3層解決動線打造亮點豐富業(yè)態(tài)完善功能定位于：延續(xù)大悅城核心屬性，以“酷、炫、潮”為主線，打造成以新鮮、時尚潮流、創(chuàng)意為主題，以新生活方式作為文化內(nèi)涵的特色體驗型主題商街。從空間維度、時間維度成為青年人的趣味街區(qū)和專屬空間

商業(yè)街分析

商業(yè)街分析定位胡桃里音樂酒吧：將音樂、美食、美酒、表演融于一體，成為比酒吧更具文化氛圍且提供高性價比酒水美食的豐富夜生活形式。建筑面積：462.48㎡租金：163元/㎡月收入：30w。后海&渡口驛站音樂唱片：針對年輕有音樂夢想的發(fā)燒友。建筑面積：675㎡租金：123元/㎡月收入：10w.

商業(yè)街分析定位悅街目標鎖定在18-35歲的年輕人，不僅符合大悅城“JOYCITY,JOYPARK”的青年娛樂理念，更是緊扣住一座城市的主流消費群，同時共享大悅城的穩(wěn)定人流量。悅街業(yè)態(tài)包括了酒吧、小劇場、餐吧、KTV、時尚買手店、街舞教室以及成都本地特色美食等。鑒于成都豐富的“夜生活”和“夜文化”，再考慮到本地時尚青年的生活潮玩需求，悅街首次開啟了“24小時不打烊”的營業(yè)模式。Part5.銀泰城案例分析項目概況面積40萬㎡區(qū)位軟件園片區(qū)，益州大道1999號定位城南體驗式室內(nèi)購物中心業(yè)態(tài)比例品牌數(shù)248家開業(yè)時間2015年10月17日出租率90%購物中心：體量35萬，為自持部分，打造城南體驗式室內(nèi)購物中心。首進成都品牌約10個：莫莉幻想，鍋內(nèi)鍋外，音樂派KTV等。悅坊：體量5萬平米，是銀泰城共計40萬體量唯一可售部分，致力于打造成都最具特色的主題式商業(yè)街，是成都首座全天候公園式主題商業(yè)街。目前開業(yè)品牌均為餐飲，滿足周邊白領的日常餐飲消費。樓層品牌業(yè)態(tài)亮點店鋪位置4F面積1130㎡定位偉林臺球為時尚主題大型體育類娛樂綜合店租金40元/平米進駐條件/營業(yè)收入15萬/月業(yè)態(tài)亮點店鋪位置屋頂面積300㎡定位李伯清經(jīng)營的5人制足球場足球租金基本免租進駐條件/營業(yè)收入5000/月Part6.團隊分析項目亮點品牌面積業(yè)績?nèi)藲馕宜窘梃b意義進駐可能性太古里龍標小廚80㎡中午：翻臺率2客單價：50座位：38晚上：翻臺率：0業(yè)績預估：30萬/月中午較好，晚上一般1、該品牌屬于米其林餐廳旗下平價餐廳，有噱頭，有調(diào)性。2、區(qū)域內(nèi)茶餐廳簡餐形式生意非常好，該類品牌有較強生存能力。一般MUJI旗艦店3016㎡下午：13:00-13:30：提袋率10%晚上：19:00-19:30：提袋率20%業(yè)績預估：600萬/月工作日一般，周末人氣極好1、區(qū)域內(nèi)無該品牌，滿足周邊消費者需求。2、世豪一直想引入該品牌，但由于位置原因未能成功，故我司有機會進行洽談。一般亮點品牌具體分析項目亮點品牌面積業(yè)績?nèi)藲馕宜窘梃b意義進駐可能性大悅城胡桃里462.48㎡營業(yè)時間：17:30-02:00晚上：翻臺率：0座位數(shù)：240個業(yè)績：工作日：最高2萬/天周末：最高3.5萬/天30萬/月晚上營業(yè)，9點后生意好。1、該品牌符合現(xiàn)在年輕人消費需求，具有一定品質(zhì)，與我司周邊消費群契合。2、傳統(tǒng)行業(yè)的創(chuàng)新品牌，更具活力和生存力。一般瘋狂實驗室1205㎡營業(yè)時間：11:00-22:00客流量：約100人/日（周末）50人/日（周末）人均消費：75元/人月營業(yè)額：15萬/月工作日冷清，周末人氣極好1、娛樂項目豐富，主打全程最恐怖鬼屋，另涵蓋弓箭、桌游、室內(nèi)太空球、真人CS、體感游戲等，店內(nèi)時代和設計感強。2、滿足青年消費群體社交需求。3、促銷活動及推廣方式豐富。一般后海音樂唱片&渡口驛站675㎡營業(yè)時間：14:00-0:00.晚上：翻臺率：0座位數(shù)：100個業(yè)績：工作日：約1750元/天周末：約5800元/天10萬/月下午賣酒，晚上音樂酒吧形式，人氣一般該品牌屬于北京渡口驛站音樂公司，旗下有簽約藝人的表演，符合區(qū)域內(nèi)年輕人的消費需求。一般亮點品牌具體分析項目亮點品牌面積業(yè)績?nèi)藲馕宜窘梃b意義進駐可能性備注銀泰城偉林臺球1130㎡營業(yè)時間11:00-24:00下午上臺率30%夜間上臺率60%散客客單：40（含團購）會員客單：30綜合客單：約35業(yè)績：約15-18萬/月下午晚上人三點以后人氣開始增加，19-21點達到高峰1、該品牌系重慶偉林體育公司旗下品牌，目前在成都已開業(yè)兩家。2、作為休閑運動滿足商務人群消費需求，且周邊無競爭品牌。3、品牌還處于培育期，目前會員量與本土臺球品牌（如東方之星）存在差距。低銀泰城與奧克斯店與我項目距離過近，我項目可洽談類似競爭品牌龍湖金楠天街就試.試衣間800㎡營業(yè)時間：10:00-22:00平日客流：200人/日周末客流：500人/日客單價：150-300元（線上級線下微商均有）提袋率：20%-30%月營業(yè)額：50萬/月工作日一般，周末人氣極好1.就試試衣間集合了線上銷量高的原創(chuàng)品牌，打破了零售標準模式，將門店設計成私人試衣間。2、對于傳統(tǒng)零售來說新意十足3、產(chǎn)品類型豐富，更新頻率非?？?，同時店內(nèi)活動豐富低亮點品牌具體分析項目項目成功要素我司借鑒意義銀泰城1.周邊軟件園開發(fā)區(qū)，大量辦公人群，解決辦公人群基本需求。2.交通便利，通達性好。地處華陽與高新區(qū)交界，有效輻射華陽常住人群，是此區(qū)域內(nèi)首家大型城市綜合體。1.項目需定位清晰。（以citywalk為主軸，打造城南首例城市漫步生活休閑中心）2.加強建發(fā)品牌性宣傳。（品牌商業(yè)形象樹立）3.引領潮流，符合市場需求的亮點品牌引入。（如：胡桃里，VR體驗，運動康體中心，SPACE,MUJI等）太古里1.新舊融合