成都商業(yè)調(diào)查(425)教材

成都商業(yè)調(diào)查鷺洲國際商業(yè)項(xiàng)目招商部目錄│Part1.太古里案例分析Part2.IFS案例分析Part3.金楠天街案例分析Part4.大悅城案例分析Part5.銀泰城案例分析Part6.團(tuán)隊(duì)分析Part1.太古里案例分析項(xiàng)目概況面積25.1萬㎡區(qū)位錦江區(qū)大慈寺片區(qū)，臨春熙路及東大街定位新舊融合，文化傳承，快耍慢活的城市地標(biāo)業(yè)態(tài)比例品牌數(shù)250家開業(yè)時(shí)間2014年起分階段開幕出租率95%業(yè)態(tài)分布購物中心主打快耍，慢活。業(yè)態(tài)匯集了GUCCI,CARTIER,愛馬仕，拉爾夫勞倫，范思哲等一系列頂級(jí)時(shí)尚生活品牌。餐飲方面，米其林星級(jí)餐廳鼎泰豐和正斗，以及新元素，藍(lán)蛙。MUJI全球形象店，建筑面積3016㎡，共四層，租金400元/㎡，年?duì)I業(yè)收入7000萬。B1為方所，是以當(dāng)代生活審美為核心，涵蓋書店，美學(xué)生活，植物，服飾，展覽空間與咖啡的公眾文化空間。建筑面積4000㎡，租金140元/㎡，年收入3000萬。業(yè)態(tài)亮點(diǎn)1.首進(jìn)成都品牌(約50個(gè)）：紅郵筒餐廳，百麗宮影城，方所，美心翠園，野獸派，摩卡站等。2.業(yè)態(tài)亮點(diǎn)：方所，MUJI世界旗艦店。Part2.IFS案例分析項(xiàng)目概況面積20萬㎡區(qū)位錦江區(qū)紅星路片區(qū)，臨近春熙路商業(yè)步行街定位旗艦購物中心業(yè)態(tài)比例品牌數(shù)300家開業(yè)時(shí)間2014年1月出租率98%業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)亮點(diǎn)1.首進(jìn)成都品牌(約90個(gè)）：大魯閣，綠茶，香奈兒，小南國，連卡佛，COS，芽莊，外婆家等。2.業(yè)態(tài)亮點(diǎn)：連卡佛，空中花園。業(yè)態(tài)亮點(diǎn)3、4F成都首家連卡佛，且為店中店形式店鋪位置5F面積約3000㎡定位高端買手百貨租金服裝扣點(diǎn)18%，化妝品25%，物管費(fèi)100元/平米進(jìn)駐條件只選擇城市核心位置營業(yè)收入約800W/月業(yè)態(tài)亮點(diǎn)5F店鋪位置5F面積1500㎡定位時(shí)尚運(yùn)動(dòng)交流平臺(tái)租金扣點(diǎn)10%，物管費(fèi)100元/平米進(jìn)駐條件裝修補(bǔ)貼2500元/平米，開發(fā)商借款500萬供其前期運(yùn)營周轉(zhuǎn)營業(yè)收入約50W/月Part3.金楠天街案例分析項(xiàng)目概況面積購物中心15萬㎡，商業(yè)街8萬㎡區(qū)位武侯區(qū)五大花園片區(qū)，晉陽路與晉吉北路路口定位城西中產(chǎn)家庭品質(zhì)生活中心業(yè)態(tài)比例品牌數(shù)211家開業(yè)時(shí)間2015年10月23日出租率90%項(xiàng)目分布購物中心體量15萬平米，打造雙楠片區(qū)第一家集娛樂、餐飲，購物、數(shù)碼家電、兒童為一體的體驗(yàn)式購物中心。天街體量8萬㎡，打造峽谷風(fēng)情街，主要以餐飲和生活配套為主。業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布1.首進(jìn)成都品牌(約10個(gè)）：SPAO,苗鄉(xiāng)樓，單農(nóng)，LAP，就試試衣間等。2.業(yè)態(tài)亮點(diǎn)：就試試衣間(位于2F，面積800㎡，租金100元/㎡，月收入40萬）。

商業(yè)街分析定位銷售型商業(yè)街體量：建筑面積8萬平米主體結(jié)構(gòu)：3層，局部4、5層。定位：“美食圣地，休閑天堂”餐飲娛樂風(fēng)情街：一層為四川名小吃，二三層以娛樂為主，含茶樓、商務(wù)會(huì)所、咖啡、美容美體等。酒吧一條街：一層為特色主題酒吧，二三四層為餐吧酒吧、會(huì)所等；特色餐飲一條街：一層為四川特色(蜀九香、大龍燚、趙老四、陳麻婆豆腐等)，二層為商務(wù)餐(順旺基、大米先生等)，三四層為商務(wù)會(huì)所、茶樓、咖啡等。校園商業(yè)街：一層為學(xué)習(xí)用品、體育用品、連鎖書店、童裝童用等，二三四層為培訓(xùn)、早教、美容康體等?，F(xiàn)場

商業(yè)街分析Part4.大悅城案例分析項(xiàng)目概況面積40萬㎡區(qū)位武侯區(qū)外雙楠片區(qū)，大悅路定位JOYCITYJOYPARK國內(nèi)首個(gè)體驗(yàn)游憩式潮玩購物公園業(yè)態(tài)比例品牌數(shù)300家開業(yè)時(shí)間2015年12月出租率90%大悅城購物中心是中糧大悅城在中國西南地區(qū)精心打造的首個(gè)城市綜合體，在傳承大悅城品牌“年輕、時(shí)尚、潮流、品位”的核心內(nèi)涵之下，其整體定位為“西南區(qū)首席體驗(yàn)和游憩式潮玩購物公園”攜手Zara、H&M、Uniqlo、MUJI、SPAO等在內(nèi)的最全快時(shí)尚組合；滇草香、胖哥倆肉蟹煲、澳門味道、舌尖自由行、烤匠等在內(nèi)的近150家餐飲品牌在內(nèi)的最強(qiáng)餐飲組合；言幾又·今日閱讀、韋德伍斯健身、世紀(jì)星滑冰場、星美國際影商城在內(nèi)的體驗(yàn)休閑業(yè)態(tài)組合；胡桃里、渡口驛站音樂現(xiàn)場、雜咖、繁花等在內(nèi)的娛樂業(yè)態(tài)，近500家品牌與成都消費(fèi)者見面，其中幾十家更是首次進(jìn)駐成都。悅街延續(xù)大悅城核心屬性，以酷炫潮為主線，打造新鮮，時(shí)尚，潮流，創(chuàng)意為主題，以新生活方式作為文化內(nèi)涵的特色體驗(yàn)型主題商街，建造一座具有獨(dú)創(chuàng)性，先驅(qū)性，標(biāo)志性，唯一性的潮爆街區(qū)，帶來24小時(shí)不夜城嗨翻天的潮人主場。樓層品牌樓層品牌大悅城主打“JOYCITYJOYPARK”首個(gè)體驗(yàn)游憩式潮玩購物公園。B1F：生活哲學(xué)超市、生活家居、美食廣場、

真冰場。1F:青年風(fēng)尚快時(shí)尚、國際二三線服飾、化妝品，休閑餐飲。2F：個(gè)性加法一二線服飾、配飾，皮具，數(shù)碼、美容美發(fā)。3F：奇趣漂流兒童娛樂體驗(yàn)，兒童零售，攝影、運(yùn)動(dòng)戶外，異域餐飲。4F：飲食男女國內(nèi)外美食、巨幕影院5F+6F：身心天堂

SPA、健身、運(yùn)動(dòng)館、個(gè)人形象設(shè)計(jì)

業(yè)態(tài)亮點(diǎn)1.首進(jìn)成都品牌(約40個(gè)）：艾米1895電影街、漢巴味德、灰姑娘藝術(shù)中心、渡口驛站后海音樂唱片現(xiàn)場等。2.業(yè)態(tài)亮點(diǎn)：咕嚕學(xué)院、胡桃里音樂酒吧、瘋狂實(shí)驗(yàn)室、ETC小劇場等。街區(qū)由來街區(qū)概述定位以18歲-35歲的年輕時(shí)尚青年、白領(lǐng)商務(wù)人士為主力客群建筑風(fēng)格調(diào)性地中?，F(xiàn)代時(shí)尚街區(qū)區(qū)塊體量：建筑面積約3萬平米，經(jīng)營面積約1.5萬平米。主體結(jié)構(gòu)：1-3層解決動(dòng)線打造亮點(diǎn)豐富業(yè)態(tài)完善功能定位于：延續(xù)大悅城核心屬性，以“酷、炫、潮”為主線，打造成以新鮮、時(shí)尚潮流、創(chuàng)意為主題，以新生活方式作為文化內(nèi)涵的特色體驗(yàn)型主題商街。從空間維度、時(shí)間維度成為青年人的趣味街區(qū)和專屬空間

商業(yè)街分析

商業(yè)街分析定位胡桃里音樂酒吧：將音樂、美食、美酒、表演融于一體，成為比酒吧更具文化氛圍且提供高性價(jià)比酒水美食的豐富夜生活形式。建筑面積：462.48㎡租金：163元/㎡月收入：30w。后海&渡口驛站音樂唱片：針對(duì)年輕有音樂夢想的發(fā)燒友。建筑面積：675㎡租金：123元/㎡月收入：10w.

商業(yè)街分析定位悅街目標(biāo)鎖定在18-35歲的年輕人，不僅符合大悅城“JOYCITY,JOYPARK”的青年娛樂理念，更是緊扣住一座城市的主流消費(fèi)群，同時(shí)共享大悅城的穩(wěn)定人流量。悅街業(yè)態(tài)包括了酒吧、小劇場、餐吧、KTV、時(shí)尚買手店、街舞教室以及成都本地特色美食等。鑒于成都豐富的“夜生活”和“夜文化”，再考慮到本地時(shí)尚青年的生活潮玩需求，悅街首次開啟了“24小時(shí)不打烊”的營業(yè)模式。Part5.銀泰城案例分析項(xiàng)目概況面積40萬㎡區(qū)位軟件園片區(qū)，益州大道1999號(hào)定位城南體驗(yàn)式室內(nèi)購物中心業(yè)態(tài)比例品牌數(shù)248家開業(yè)時(shí)間2015年10月17日出租率90%購物中心：體量35萬，為自持部分，打造城南體驗(yàn)式室內(nèi)購物中心。首進(jìn)成都品牌約10個(gè)：莫莉幻想，鍋內(nèi)鍋外，音樂派KTV等。悅坊：體量5萬平米，是銀泰城共計(jì)40萬體量唯一可售部分，致力于打造成都最具特色的主題式商業(yè)街，是成都首座全天候公園式主題商業(yè)街。目前開業(yè)品牌均為餐飲，滿足周邊白領(lǐng)的日常餐飲消費(fèi)。樓層品牌業(yè)態(tài)亮點(diǎn)店鋪位置4F面積1130㎡定位偉林臺(tái)球?yàn)闀r(shí)尚主題大型體育類娛樂綜合店租金40元/平米進(jìn)駐條件/營業(yè)收入15萬/月業(yè)態(tài)亮點(diǎn)店鋪位置屋頂面積300㎡定位李伯清經(jīng)營的5人制足球場足球租金基本免租進(jìn)駐條件/營業(yè)收入5000/月Part6.團(tuán)隊(duì)分析項(xiàng)目亮點(diǎn)品牌面積業(yè)績?nèi)藲馕宜窘梃b意義進(jìn)駐可能性太古里龍標(biāo)小廚80㎡中午：翻臺(tái)率2客單價(jià)：50座位：38晚上：翻臺(tái)率：0業(yè)績預(yù)估：30萬/月中午較好，晚上一般1、該品牌屬于米其林餐廳旗下平價(jià)餐廳，有噱頭，有調(diào)性。2、區(qū)域內(nèi)茶餐廳簡餐形式生意非常好，該類品牌有較強(qiáng)生存能力。一般MUJI旗艦店3016㎡下午：13:00-13:30：提袋率10%晚上：19:00-19:30：提袋率20%業(yè)績預(yù)估：600萬/月工作日一般，周末人氣極好1、區(qū)域內(nèi)無該品牌，滿足周邊消費(fèi)者需求。2、世豪一直想引入該品牌，但由于位置原因未能成功，故我司有機(jī)會(huì)進(jìn)行洽談。一般亮點(diǎn)品牌具體分析項(xiàng)目亮點(diǎn)品牌面積業(yè)績?nèi)藲馕宜窘梃b意義進(jìn)駐可能性大悅城胡桃里462.48㎡營業(yè)時(shí)間：17:30-02:00晚上：翻臺(tái)率：0座位數(shù)：240個(gè)業(yè)績：工作日：最高2萬/天周末：最高3.5萬/天30萬/月晚上營業(yè)，9點(diǎn)后生意好。1、該品牌符合現(xiàn)在年輕人消費(fèi)需求，具有一定品質(zhì)，與我司周邊消費(fèi)群契合。2、傳統(tǒng)行業(yè)的創(chuàng)新品牌，更具活力和生存力。一般瘋狂實(shí)驗(yàn)室1205㎡營業(yè)時(shí)間：11:00-22:00客流量：約100人/日（周末）50人/日（周末）人均消費(fèi)：75元/人月營業(yè)額：15萬/月工作日冷清，周末人氣極好1、娛樂項(xiàng)目豐富，主打全程最恐怖鬼屋，另涵蓋弓箭、桌游、室內(nèi)太空球、真人CS、體感游戲等，店內(nèi)時(shí)代和設(shè)計(jì)感強(qiáng)。2、滿足青年消費(fèi)群體社交需求。3、促銷活動(dòng)及推廣方式豐富。一般后海音樂唱片&渡口驛站675㎡營業(yè)時(shí)間：14:00-0:00.晚上：翻臺(tái)率：0座位數(shù)：100個(gè)業(yè)績：工作日：約1750元/天周末：約5800元/天10萬/月下午賣酒，晚上音樂酒吧形式，人氣一般該品牌屬于北京渡口驛站音樂公司，旗下有簽約藝人的表演，符合區(qū)域內(nèi)年輕人的消費(fèi)需求。一般亮點(diǎn)品牌具體分析項(xiàng)目亮點(diǎn)品牌面積業(yè)績?nèi)藲馕宜窘梃b意義進(jìn)駐可能性備注銀泰城偉林臺(tái)球1130㎡營業(yè)時(shí)間11:00-24:00下午上臺(tái)率30%夜間上臺(tái)率60%散客客單：40（含團(tuán)購）會(huì)員客單：30綜合客單：約35業(yè)績：約15-18萬/月下午晚上人三點(diǎn)以后人氣開始增加，19-21點(diǎn)達(dá)到高峰1、該品牌系重慶偉林體育公司旗下品牌，目前在成都已開業(yè)兩家。2、作為休閑運(yùn)動(dòng)滿足商務(wù)人群消費(fèi)需求，且周邊無競爭品牌。3、品牌還處于培育期，目前會(huì)員量與本土臺(tái)球品牌（如東方之星）存在差距。低銀泰城與奧克斯店與我項(xiàng)目距離過近，我項(xiàng)目可洽談?lì)愃聘偁幤放讫埡痖旖志驮?試衣間800㎡營業(yè)時(shí)間：10:00-22:00平日客流：200人/日周末客流：500人/日客單價(jià)：150-300元（線上級(jí)線下微商均有）提袋率：20%-30%月營業(yè)額：50萬/月工作日一般，周末人氣極好1.就試試衣間集合了線上銷量高的原創(chuàng)品牌，打破了零售標(biāo)準(zhǔn)模式，將門店設(shè)計(jì)成私人試衣間。2、對(duì)于傳統(tǒng)零售來說新意十足3、產(chǎn)品類型豐富，更新頻率非常快，同時(shí)店內(nèi)活動(dòng)豐富低亮點(diǎn)品牌具體分析項(xiàng)目項(xiàng)目成功要素我司借鑒意義銀泰城1.周邊軟件園開發(fā)區(qū)，大量辦公人群，解決辦公人群基本需求。2.交通便利，通達(dá)性好。地處華陽與高新區(qū)交界，有效輻射華陽常住人群，是此區(qū)域內(nèi)首家大型城市綜合體。1.項(xiàng)目需定位清晰。（以citywalk為主軸，打造城南首例城市漫步生活休閑中心）2.加強(qiáng)建發(fā)品牌性宣傳。（品牌商業(yè)形象樹立）3.引領(lǐng)潮流，符合市場需求的亮點(diǎn)品牌引入。（如：胡桃里，VR體驗(yàn)，運(yùn)動(dòng)康體中心，SPACE,MUJI等）太古里1.新舊融合